0

một số giải pháp nhằm nâng cao và hoàn thiện các quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong sản xuất kinh doanh ở việt nam

Pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong sản xuất kinh doanh

Pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong sản xuất kinh doanh

Luật

... MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ VIỆC GÓP VỐN BẰNG QUY N SỬ DỤNG ĐẤT TRONG SẢN XUẤT, KINH DOANH 1.1 Cơ sở lý luận sở thực tiễn việc quy định góp vốn quy n sử dụng đất sản xuất, kinh doanh 1.1.1 Cơ sở ... người sử dụng đất việc thực quy n thực tế [17] 23 CHƢƠNG II NỘI DUNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ GÓP VỐN BẰNG QUY N SỬ DỤNG ĐẤT TRONG SẢN XUẤT, KINH DOANH 2.1 Đối tƣợng đƣợc góp vốn quy n sử dụng đất sản xuất, ... hóa” quy n góp vốn quy n sử dụng đất loại tổ chức theo Do dẫn đến tình trạng “cào bằng quy n góp vốn giá trị quy n sử dụng đất loại tổ chức sử dụng đất nói chung quy n góp vốn giá trị quy n sử dụng...
  • 73
  • 1,420
  • 7
590 Một số giải pháp nhằm nâng cao và hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư tại sở giao dịch I - Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam (98tr)

590 Một số giải pháp nhằm nâng cao hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư tại sở giao dịch I - Ngân hàng đầu tư phát triển Việt Nam (98tr)

Tài chính - Ngân hàng

... mối tổ chức thẩm định dự án đầu tư ngưoiừ có thẩm quy n định đầu tư quy định Quy địnhvà thẩm quy n định đầu tư, cho phép cấp giấy phép đầu tư Thẩm quy n định đầu tư dự án sử dụng vốn nhà nước: + ... lực lớn cho sản xuất, kinh doanh dịch vụ sinh hoạt đời sống Đối với kinh tế hoạt động đầu tư hoạt động nhằm tạo trì hoạt động sở vật chất, kĩ thuật kinh tế Đối với sở sản xuất kinh doanh, hoạt ... lợi nhuận Doanh lợi tài sản = Chỉ tiêu thước đo khả sinh lời vốn đầu tư Đây tiêu quan trọng để xác định hiệu sử dụng vốn đầu tư Tỷ lệ cao hiệu sử dụng vốn đầu tư cao ngược lại Doanh lợi vốn tự có...
  • 105
  • 532
  • 1
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO VÀ HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI SỞ GIAO DỊCH I

MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI SỞ GIAO DỊCH I

Tài chính - Ngân hàng

... đưa số giải pháp chủ yếu nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định tài dự án SGD 3.2 3.2.1 Một số giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định tài dự án đầu tư Sở giao dịch I Ngân hàng Đầu tư & Phát triển Việt ... thẩm định phải nắm chắc, là: quy định dự toán vốn đầu tư xây dựng Quy định đấu thầu; quy định vể bảo vệ môi trường; quy định quy hoạch kiến trúc xây dựng; quy định chế độ tài loại hình doanh ... cấu vốn hợp lý tỷ lệ nợ /vốn chủ sở hữu Một cấu vốn tối ưu cần xác định sở cân nhắc mức doanh lợi khả tốn dự án Một dự án có khả sinh lợi cao khả toán tốt chấp nhận tỷ lệ nợ /vốn chủ sở hữu cao...
  • 18
  • 268
  • 0
một số giải pháp nhằm nâng cao và hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư tại sở giao dịch i

một số giải pháp nhằm nâng cao hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư tại sở giao dịch i

Kinh tế - Quản lý

... viên, thực nội quy quan Thư ủy quy n GĐ ký số công văn pham vi nội GĐ quy định 2.1.3 Kết hoạt động sản xuất kinh doanh Sở giao dịch I năm gần Kết hoạt động sản xuất kinh doanh Sở giao dịch I – ... liên doanh phải có cam kết tiến độ số lượng vốn góp cổ động bên liên doanh ghi điều lệ liên doanh Nếu vốn tự có phải có giải trình tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh sở năm trước chứng tỏ sở ... quy định tổng giám đốc, phòng tổ chức quản lý điều hành tài sản nợ, tài sản có tiền Sở giao dịch để đảm bảo kinh doanh có hiệu quả, an tồn quy định pháp luật trực tiếp thực số nhiệm vụ kinh doanh...
  • 92
  • 256
  • 0
MỘT số GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO và HOÀN THIỆN CÔNG tác THẨM ĐỊNH tài CHÍNH dự án đầu tư tại sở GIAO DỊCH i

MỘT số GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HOÀN THIỆN CÔNG tác THẨM ĐỊNH tài CHÍNH dự án đầu tư tại sở GIAO DỊCH i

Kinh tế - Thương mại

... theo quy định Pháp luật Khi nhận vốn vay, doanh nghiệp nâng cao hiệu sản xuất, tăng sức cạnh tranh thị trường, hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp có hiệu quả, từ doanh nghiệp thu hồi vốn ... văn pham vi nội GĐ quy định 2.1.3 Kết hoạt động sản xuất kinh doanh Sở giao dịch I năm gần Kết hoạt động sản xuất kinh doanh Sở giao dịch I – Ngân hàng Đầu tư & Phát triển Việt Nam (2002 – 2004) ... thẩm định dự án đầu tư, có sở để kiểm tra việc sử dụng vốn đảm bảo mục đích an tồn vốn - Thơng qua thẩm định dự án đầu tư có, với kinh nghiệm kiến thức bổ sung thêm giải pháp góp phần nâng cao...
  • 99
  • 131
  • 0
MỘT số GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO và HOÀN THIỆN CHẤT LƯỢNG PHỤC vụ tại NHÀ HÀNG KHÁCH sạn ESSENCE hà nội

MỘT số GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HOÀN THIỆN CHẤT LƯỢNG PHỤC vụ tại NHÀ HÀNG KHÁCH sạn ESSENCE hà nội

Quản trị kinh doanh

... nhìn chung có số phương pháp sau thường sử dụng Các nước phát triển người ta thường sử dụng phương pháp đây: - Các phương pháp đo lường vào thỏa mãn khách hàng Phương pháp đo lường vào đánh giá ... xét: Qua tổng kết doanh thu ăn uống có doanh thu thu từ kinh doanh tiệc ta thấy doanh nghiệp kinh doanh có lời loại hình kinh doanh ăn uống Cụ thể, ta thấy: Doanh thu thu từ kinh doanh tiệc cưới ... luận hoàn thiện nâng cao chất lượng phục vụtại nhà hàng - khách sạn Essence Hà Nội Chương 2: Thực trạng chất lượng phục vụ nhà hàng khách sạn Essence Hà Nội Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện...
  • 93
  • 4,005
  • 8
Slide một số GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG đầu tư tại CÔNG TY cổ PHẦN xây DỰNG ĐẮKLẮK TRONG NHỮNG năm gần đây

Slide một số GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG đầu tư tại CÔNG TY cổ PHẦN xây DỰNG ĐẮKLẮK TRONG NHỮNG năm gần đây

Tài chính - Ngân hàng

... ý n h l ã đ o Giải pháp n h â l ự c Giải pháp Về vốn G ả i p h n â g a c o n ă g l ự h c ứ n ă g Q L G ả i p h đ ầ u t v o c d ự n X D G ả i p h h t ị r n g MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ... -Quan tâm đời sống vật chất tinh thần người lao động MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ TẠI CÔNG TY CP XÂY DỰNG ĐẮK LẮK TRONG NHỮNG NĂM GẦN ĐÂY NÂNG CAO NĂNG LỰC -Nâng cao hiệu hoạt ... trình 12 11 -8 -66,67 175 MỘT SỐ ĐÁNH GIÁ VỀ HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ CỦA CÔNG TY  Hiệu hoạt động tài : Kết hoạt động kinh doanh phản ánh quysản xuất, lực, hiệu hoạt động kinh doanh công ty sau năm...
  • 31
  • 466
  • 0
Một số giải pháp nhằm mở rộng và hoàn thiện các hình thức thanh toán không dùng tiền mặt qua ngân hàng

Một số giải pháp nhằm mở rộng hoàn thiện các hình thức thanh toán không dùng tiền mặt qua ngân hàng

Kế toán

... hoạt động kinh doanh Thanh tốn khơng dùng tiền mặt nghiệp vụ đại hoá cao giới, song trái lại Việt Nam q trình hồn thiện mở rộng Do Ngân hàng Thương mại cần nghiên cứu nâng cao chất lượng số lượng ... thích sử dụng hình thức tốn khơng dùng tiền mặt Họ cảm thấy sử dụng phương tiện nhanh chóng, thuận tiện, an tồn sử dụng tiền mặt Nếu trang bị tồn máy tính hầu hết trung tâm tài NH việc sử dụng ... hành số dư Ngân hàng tiến hành tốn số tiền có tài khoản cho đơn vị thụ hưởng, số tiền q số dư lưu lại để đến tài khoản tiền gửi đơn vị phát triển đủ tiền tiến hành toán nốt tính phạt chế độ quy định...
  • 9
  • 426
  • 0
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM MỞ RỘNG VÀ HOÀN THIỆN CÁC HÌNH THỨC THANH TOÁN KHÔNG DÙNG TIỀN MẶT QUA NGÂN HÀNG

MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM MỞ RỘNG HOÀN THIỆN CÁC HÌNH THỨC THANH TOÁN KHÔNG DÙNG TIỀN MẶT QUA NGÂN HÀNG

Kế toán

... hoạt động kinh doanh Thanh tốn khơng dùng tiền mặt nghiệp vụ đại hoá cao giới, song trái lại Việt Nam q trình hồn thiện mở rộng Do Ngân hàng Thương mại cần nghiên cứu nâng cao chất lượng số lượng ... thích sử dụng hình thức tốn khơng dùng tiền mặt Họ cảm thấy sử dụng phương tiện nhanh chóng, thuận tiện, an tồn sử dụng tiền mặt Nếu trang bị tồn máy tính hầu hết trung tâm tài NH việc sử dụng ... hành số dư Ngân hàng tiến hành tốn số tiền có tài khoản cho đơn vị thụ hưởng, số tiền q số dư lưu lại để đến tài khoản tiền gửi đơn vị phát triển đủ tiền tiến hành toán nốt tính phạt chế độ quy định...
  • 9
  • 448
  • 0
Định hướng và một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án đầu tư phát triển du lịch sinh thái tại Chi nhánh Thành Công.DOC

Định hướng một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án đầu tư phát triển du lịch sinh thái tại Chi nhánh Thành Công.DOC

Quản trị kinh doanh

... 2.2.2 Một số giải pháp phương pháp thẩm định dự án 71 2.2.3 Một số giải pháp sách tuyển dụng, đãi ngộ đào tạo cán thẩm định dự án 72 2.2.4 Một số giải pháp công tác tổ chức thẩm định ... 2.1.1 Định hướng chung hệ thống Vietcombank 69 2.1.2 Định hướng cụ thể Chi nhánh Thành Công 69 2.2 Một số giải pháp .70 2.2.1 Một số giải pháp nội dung, quy trình thẩm định ... gia góp vốn, liên doanh liên kết với nhiều đơn vị nhiều lĩnh vực kinh doanh bất động sản, bảo hiểm, chứng khoán, đầu tư - Vietcombank đạt nhiều giải thưởng cao quý giải thưởng “Ngân hàng tốt Việt...
  • 84
  • 1,021
  • 3
Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của các Dự án đầu tư công trong Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam.docx

Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của các Dự án đầu tư công trong Nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam.docx

Quản trị kinh doanh

... - Một là, theo công dụng kết đầu tư, vốn đầu tư chia thành: vốn đầu tư cho sản xuất vốn đầu tư phi sản xuất Vốn đầu tư Vốn đầu tư sản xuất VĐT TSLĐ Vốn đầu tư phi sản xuất VĐT TSCĐ VĐT VĐT sửa ... triển Kinh tế- Xã hội: “ Vốn đầu tư tiền tích lũy xã hội, sở sản xuất kinh doanh; tiền tiết kiệm nhân dân vốn huy động từ nguồn khác đưa vào sử dụng trình sản xuất xã hội nhằm trì tiềm lực sản xuất ... *Ba là, theo nguồn vốn đầu tư, DAC bao gồm loại: - DA sử dụng vốn NSNN - DA sử dụng vốn Tín dụng phát triển Nhà nước - DA sử dụng vốn đầu tư phát triển DNNN - DA sử dụng vốn ODA Trong phạm vi đề...
  • 55
  • 1,086
  • 28
Định hướng và một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác thẩm định và quản lý hoạt động đầu tư tại ngân hàng VPBANK

Định hướng một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác thẩm định quản lý hoạt động đầu tư tại ngân hàng VPBANK

Kinh tế - Thương mại

... thiết bị sản xuất kinh doanh việc vay vốn trung, dài hạn Ngân hàng giải pháp đắn giúp doanh nghiệp nâng cao hiệu kinh doanh Trong trình thẩm định dự án cho vay, VPBANK thực với thể lệ tín dụng trung, ... vốn cán tín dụng tập trung vào số vấn đề sau: − Kiểm tra hồ doanh nghiệp Tư cách pháp nhân: +Quy t định thành lập doanh nghiệp + Quy t định bổ nhiệm giám đốc kế toán trưởng + Quy t định bổ nhiệm ... công tác thẩm định. 38 Chương II: Định hướng số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác thẩm định quản lý hoạt động đầu tư ngân hàng VPBANK……………………………………………………….40 Định hướng kinh doanh ………………………………………...
  • 47
  • 547
  • 0
Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của các hình thức sở hữu và các thành phần kinh tế ở nước ta

Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của các hình thức sở hữu các thành phần kinh tế nước ta

Kinh tế - Quản lý

... dùng vào mục đích sản xuất phi sản xuất Sở hữu vấn đề chế độ kinh tế xã hội sở giải đắn vấn đề sở hữu có để giải vấn đề động lực lợi ích kinh tế, trị, pháp quy n xã hội Đảng ta khẳng định: sở hữu ... vèn, t liƯu sản xuất lao động để sản xuất kinh doanh, hởng thu nhập theo lao động theo cổ phần, qua góp phần phát triển kinh tế-xã hội nâng cao đời sống vật chất văn hoá địa phơng 2.3 Kinh tế t ... thúc sản xuất tu chủ nghĩa không nguyên vẹn Bởi kinh tế t t nhân nớc ta hoạt động với t cách thành phần kinh tế kinh tế hàng hoá nhiều thành phần đợc bảo vệ quy n sở hữu lợi ích hợp pháp Các giải...
  • 21
  • 634
  • 0
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI NHN0  và PTNT QUẬN BA ĐÌNH

MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI NHN0 PTNT QUẬN BA ĐÌNH

Kế toán

... thẩm định dự án đầu tư 3.2.2 Các giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án đầu tư chi nhánh NHno&PTNT Ba Đình Xuất phát từ cần thiết phải nâng cao chất lượng công tác thẩm định ... biện pháp sử dụng số liệu tiêu cứng nhắc nói trên, ngân hàng sử dụng nghệ thuật để thẩm định khách hàng vay vốn Đây biện pháp hữu hiệu giúp ngân hàng nhận xét cách khách quan khách hàng Cán tín dụng ... tài sản hình thành sau vay vốn đầu tư dùng làm tài sản chấp cho vốn vay chưa hợp lý mặt sở hữu sở hữu Nhà nước nên hình thức chấp không hiệu kinh tế thiếu sở pháp lý, biện pháp để xử lý tài sản...
  • 21
  • 371
  • 0
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO TÌNH HÌNH PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG VÀ DỊCH VỤ GIAO THÔNG VẬN TẢI

MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO TÌNH HÌNH PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG DỊCH VỤ GIAO THÔNG VẬN TẢI

Quản trị kinh doanh

... triển hoạt động sản xuất kinh doanh Công ty có biện pháp cụ thể, cần thiết để hoàn thiện quy trình phân tích tài doanh nghiệp Nhng việc xây dựng hoàn thiện giải pháp gặp phải hạn chế định đòi hỏi ... doanh thu Dùng tỷ lệ phần trăm tính đợc để ớc tính nhu cầu vốn kinh doanh , dựa vào tiêu doanh thu dự tính cần đạt đợc năm sau Định hớng nguồn trang trải nhu cầu tăng kinh doanh sở kết kinh doanh ... nhân Trên sở mặt hạn chế đa số giải pháp kiến nghị việc hoàn thiện công tác phân tích tài công ty Em hi vọng giải pháp kiến nghị đóng góp phần hoàn thiện công tác phân tích tài công ty Một lần cho...
  • 8
  • 499
  • 0
Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của các Dự án đầu tư công trong Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam

Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của các Dự án đầu tư công trong Nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam

Quản trị kinh doanh

... vọng áp dụng Việt Nam, Nxb Nông nghiệp 2001 10 Nâng cao hiệu Dự án tăng cường lực Việt Nam, Tạp chí Kinh tế& phát triển, số 119( 5/2007) 11 Đánh giá thành danh mục đầu tư, Tạp chí Phát triển Kinh ... chức quản lý giải pháp nâng cao hiệu hoạt động hệ thống thủy lợi, Tạp chí Nơng nghiệp phát triển nông thôn, số 12+13/ 2007 Nguyễn Ngọc Mai, Phân tích quản lý dự án đầu tư, Viện Khoa học Kinh tế Đặng ... nghèo, Tạp chí Kinh tế& phát triển, số 125( 11/2007) Ths Hoàng Sỹ Kim, Đầu tư vốn phát triển Nông nghiệp- nông thơn theo xu hướng hội nhập quốc tế, Tạp chí Phát triển Kinh tế, số 192( 10/ 2006)...
  • 5
  • 627
  • 2
một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của các hình thức sở hữu và các thành phần kinh tế ở nước ta

một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của các hình thức sở hữu các thành phần kinh tế nước ta

Kinh tế - Quản lý

... nớc ngời Việt Nam nớc đầu t vào nớc ta, sản xuất hàng xuất sản phẩm công nghệ cao Từng bớc thống khung luật pháp, sách điều kiện kinh doanh áp dụng doanh nghiệp nớc doanh nghiệp có vốn đầu t ... dựng, xuất nhập khẩu, ngân hàng, bảo hiểm, kiểm toán Đổi chế quản lý, phân biệt quy n chủ sở hữu quy n kinh doanh doanh nghiệp Bảo ®¶m qun tù chđ s¶n xt kinh doanh; thùc hiƯn việc tách quy n ... bỏ vốn đầu t phát triển sản xuất, khuyến khích phát triển kinh tế t t nhân rộng rãi ngành nghề sản xuất, kinh doanhpháp luật không cấm Tạo môi trờng kinh doanh thuận lợi sách, pháp lý để kinh...
  • 21
  • 545
  • 0
một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của các hình thức sở hữu và các thành phần kinh tế

một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của các hình thức sở hữu các thành phần kinh tế

Kinh tế - Quản lý

... lịch sử cụ thể ngời, đối tợng dùng vào mục đích sản xuất phi sản xuất Sở hữu vấn đề chế độ kinh tế xã hội sở giải đắn vấn đề sở hữu có để giải vấn đề động lực lợi ích kinh tế, trị, pháp quy n ... HTX kinh doanh tổng hợp đa nghành chuyên nghành, sản xuất kinh doanh dịch vụ, tạo điều kiện mở rộng quysản xuất, kinh doanh phù hợp trình công nghiệp hoá, đại hoá Trong công nghiệp, sở phát ... ta để tìm bớc thật đắn để tận dụng lợi đất nớc ta III Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu hình thức sở hữu thành phần kinh tế nớc ta Tiếp tục đổi kinh tế nhà nớc: Kinh tế nhà nớc lực lợng vật...
  • 18
  • 513
  • 0
Luận văn: Thực trạng thành lập quỹ Bảo hiểm xã hội thành phần ở Bảo hiểm xã hội Việt nam và một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động quỹ bảo hiểm xã hội potx

Luận văn: Thực trạng thành lập quỹ Bảo hiểm xã hội thành phần Bảo hiểm xã hội Việt nam một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động quỹ bảo hiểm xã hội potx

Tài chính - Ngân hàng

... Xác định mức đóng góp Nói chung, xác định mức đóng góp BHXH dựa chế tài cân đối thu chi Có thể xác định mức đóng góp và, sở xác định mức hưởng xác định mức hưởng trước xác định mức đóng góp Cho ... tình đòi quy n lợi gây đình trệ q trình sản xuất ) cách thức dường tốt để giải mâu thuẫn tham gia bảo hiểm xã hội mà quy n lợi hai bên bảo vệ, từ góp phần làm cho sản xuất ổn định, kinh tế, ... kỳ manh nha bảo hiểm xã hội Việt nam Giai đoạn 1960-1994 a, Văn pháp quy quy định  Tại điều 14 Hiến pháp năm 1959 quy định “ Cơng nhân viên chức nhà nước có quy n hưởng bảo hiểm xã hội ”  Ngày...
  • 77
  • 416
  • 0

Xem thêm