   !"##$%&'()! *+!,    !"#"$% & '& "()*++ , /01+2011 3&+4*5.6-. +&78199 :;+<=+<1  8>===<;+<=+<11&71+&1  ?@AB#"CB0D & '&*& EFG&1HI+1 "()E1+70&& E7&178&4E2J,JK =&1: = &<81<1 B181 3&781997CA+0L7C)M&N& N!;#C+0#&M&O()*++P3&+<B+& *&17A+0Q;#C+0DM&O*&C"() E1+70&&< 0!R0A-S&RT8C !# &0#C+3U0T8C;#C+VW(B174 TXY<0!ZR0A6C0Q+R[\ ]&Z+RM&T)0D+A#&G7 4&;143&++< ^$_A\`O&&C%4a;7`O W4b9@11+143&N@1143&17&7701&b1&< c7AdN!M&AA4N$8M&;#\e&4W <0!Z7+RAA+\;C0f+g_1_h7(< "iDj;0!!&+R8h8M&A<^$L #&;#+R8;kM&ed0%<  /0$1$2$$3( AN$74A+G11E7B&M&O()TXYl 8A;Se&SM&k0Q0&FM&0[\%O;#C+ +&> QN!0Yl%R+A(#84A 71&4&7(F8A%+R[\;#C+<BR;mW M&[\;#C+7CeQ7RZfNn8AM `D7(e&0Q+Ro8pN!<q0m &&48D&& +$T&4`7r7s0QeQ[\nC&#8l 8A%`+Rm7t80$A4uCYC &;(+YC<`O;$;A0`OM&$ o0Z&S&;CeQ&`nCZ_RS+& fAnC74i0N&)]f` N7rNW7o<vG11w< @A%O;#C+f_Z1Nx J 4fy&7A& !cSo7(_Y!Ao7(7!cSvNxkBw< N1;AA;z;0!M&A+G117;&o0A7&4 kQe&+A{QeY&lcs+R[\0%O#&0 ;#C+_17ON{_ZM&`Nx0r  <"A ^d7[4C{C|'RTXYlf40nA{;t oi0N!8AY7l+##84eAQO[\;#C +0!o#8{< N$NW;0!4^$r800D0 A{71&0+R;#WM&f<^$+gk;(+&^$ z`Y7k&Nf&M&+R7doM&ANx<"[ ;0!+g7r0QA%y&NAM&+R[\<!814^ $8ASC$kNA0QA0r%O;#C+ %&8\fS77e&!At\;M&N} )0N!)4AQND0AD+AM&40A QNo#84Y%&7d0Ae%7r7+R 8AS 6 < !!4^$8ASC$k$8~SNS&0[ \#f87CM!&7#M&Nx;#C+< "a;7$k^8D+R[\;#C+f7e&!+R& WCCA#0AC{7(+RlM&v#8#w<BR #(a;R&Q00rpAe%7r7 08AS0{!Cl[ 3CSA^d7+RNMDN!80Z+R+A NxN&7`{)#<"[QN! Oe&+R+p8WA;#C+0re#7Nh1+R+! M&YZNe&+RNM0Q•AYA4+RNM J &NAO8@19&0*&1vJ,,-w42;&&0T11+vJ,,w4*1&vJ,,,w 04 110E=+1vJ,,Kw  &N21vJ,,.w4I1&vJ,€w4 1&T1&7vw4 1&1+vw41Tvw4 B1vw40&vw40QoNA 6 6  &NE77&N=+N0*&1vJ,,w43&78199vJ,,,w0&+1vw< D08A+NxN& K <3amu+RNN$pd 7Ct_D#!40+p8WA#sf[e& )M!!+RNMDV[4a;7{r4 51+&0AG& . <•Dp!Y{AeY&N$ ;%(;{+R;mW[\%O#&Nh1+R+p8W0QA #4kACNM(Y+g8AMD\0Nn8poQ N!{r+g+A+M&\;O#Q< NA;0! fS+‚pSD`0Dp0Q0;mWA#[0 j[+R8A+M&ANxN&Z< CND&(fM&7r74$kM&^$D;C M&Nx0Ye&`&Nx0+R[\;%{;{ClM& 0#8;#C+  <"Q+gf0!Ye!%0!Y +Yfv7+RNQ!Rw+g#NfS%k;z0&WD +AM&D8M<$O7r7S;z!Yn; e!%NAM&QN#8#40N!eM&^&fS +‚pS8DACM&N7r70Q%O{ - < 411(567,,89:,;!&$3,<=1$>'$): {7C+if7$8A+&7(%0pD Nƒ10N!Qi`%0p € <"Q&^&!NA \;0Q•Yv+Nw0'FQvI7=+w<`0Dp0Q0Y0FQ \M&f7Q0$+YNS< K &N T10*&1vJ,,,w0b1&4„&0 1;171vJ,,€w . 31&0b1&vw  &N 3&78199vJ,,,4+Rcjw - Q;;AQr8!%O{4`NA^$7rA8 pAkNAM&;#C+v0n8F4;A7…4$84$(4†w<^$r8 08[{;{0kf!8[7Z%O;#C+(#AZ40C 8[;{0kfQC4a;7^$R&0NSf`AA0Q% O{\Ak;#C+NA<  € E[7#i@1103&78199v+Rcjw ? @A1$B + G Z BYQ!p @A%  BRNA;`&0A;#C+{C0ND&(<•D pc%O0A;#C+;!A ZA+&4c^;!C1QZNA&v&N 'E&+e&710*1&J,,4b1&4E1+0E&+&77&J,,-w<"S D_A+R\Au\`&^0Z&7C0#Q7ZM&o {v@1103&78199 ‡7&N710I77&J,,w< AN!#}rN+‚piˆA‰<QN$R+R 7A78DW4;&oA0+Y740DpbŠEX<A`O %A;#C+)7ˆA;A‰4f^&fN$R+R7A47A %%OM&C\0%vw4a7A%(M&+YQR vNAˆ0Y‰0ˆ+‰<0f4N^&8D0Q{4^ &t!vJwAC\0%%0p{0vw+Y7%0p{ ++iC\0%< !eM&`Q7A , < Q7A%&A++‚pNA A%(<3Y7`&Q0A%7]S<   •Š ∑ Š ‹Œb   −   • vJŽ w  !•7A%(vNA0Yw4b  7QvNAF , vJw!^&fS&+g%z#A\0%+R8D7Y&P#A N7r+&7Y&XPAfSSA<vw!^&N$7C +R%0r4^&fS+‚pAc+Yˆ}‰M&A%0p{< Qw4  78D;e%Nx4!+4†47•7A407W )M&+<"\\4Q+R8D0Q;#C++‚pˆQ‰ Cioy&M&ˆr8F‰4a A7O+0Z 8D0r J <f7ge&)#4‹7C!Y0r4` [;#C+N$87`O$A408#%C A%f+R&\+{ˆ‰1O&M&A% F\7&<T[!A+A0Q;#C+f0Qˆ+R‰7 CAkf$74Ae&<^&l#ˆ+R‰7 +Rr80A00i< O8a;4!Q7A%F4A%F 7N$&W1O&0O&70$r< • ≅  ‹Œb•  "Qk+g_&!A&W1O&•^& lZACA^4l%zA% 8AS1C•7Y%f<!7•7AAN$ &W40•77A%F4A%+g_#8_c> • ≅  ‹Œb• =  ‹Œb• H   ^&+‚p`{(`&&7•78f7Z` JJ <^& LC7[`&fsz[!A+Af0Q;#C+Qf0Q!Y 0r‹7(N$fk!!Y< J 1+&4^$+‚p`Nd\Scbfy&7•5&AF407 8D0r JJ 3Ye&\ŠvHw7C8h8D_#8_cN$ANSN7C+Y#7Za #~‡0s7N[;zkYe&+g+p8W<2Ša•77N$S#8 r =1C!)D<E(,8&',>,(F14"$6G(! D<E(,8"'1HI 3C%y&ZM&+R[\7>N$[0;#C+ 7^%O&74f+g;0YDM&$0;#8 [M$N0Q0&k<NC0ONAmR 0r4kf7+R[\<•k0rr`+R[\4+‚p8W;! #fS_1_hCioy&M&ˆ+R[‰<4fC 0`NAr`L+‚pf< c4r`ˆ+R[\‰+‚pS;ACQkf 0Q[kM&[<0O84r`+‚pSc `[t(4^\)7`O&0t`<fL +‚pSr;!`[4`O&;AvafeQ &;A4aeQNS+ANAwC7$#Ot`f;~N$ va(&[+‚pw#Z\CN!\7r \7&v7=177J,,,w<BR[\`7e&agZ 0#Q7R&)O&Y#S8ASv&J,€.‡3&0B18& J‡&899&J,-w< BR[\Lfy&7+R;$NA<%O0ZQ [4QO&;A7%Oa0&N&4\ !AfSN+AZ4O&&+gf$Y4D #70QA<3aNA4%O!0N$&N&kA +g&0R!AfS&W<v&N& 0@171J,,‡G0 •&177J&0;w< QO&&0%Ok$Oy7+R W%4ZC+R%f4`OZ&&0%O L$;AY`OZ<L8i&rz ![ZN$f`$N%8O087dk)+g[ +&0f_Z^N~%O+Z40Dp`[Z <  &4+R[\fS+‚pS]C!Zf +RM&[k1QAN$^ J <•Dp4 Q$kM&;;f[\R&0+A&A8p 8\8A8(+R&0`_Z8A+[#< A n4O[\;Z0%O0[n7< A(4^ [<3C$kNAM&+R[\87+R[\1k+ A<O84[+gnE < N^&N$S(&C$k[\fNn8A ANxM&;#C+4kk[\f7e&!Nn& A;zQa0f;&oDY< k[\ NA_r80%O4C0ZNn&A;zQa40 z[!A[7A[t(0k;#M&A[ NA7&0;A&f\`[NA787d< 3C%y&D_A0`D[8f`dN!0QA NANA;&on7RM&%O4Akr0QQn \7&M&%O!0Aˆ;;f‰[\< JK'L"'MN=-J01,O$3(G(:I |h0Qa%y&4AN!)O&CeA% OM&;#C+1A%rM&f<1%y&4AM&C;# C+k;z0ZAM&CO7N!+‘+S&f< 7%O0`O7N!%A^C;#C+ &N$• ˆ3C%OD!A7fe!f8A[M0 D_A#`$f7e&0_A%A^†Z 4%OA+gfe!f$)A$la &†fy&7N$S(&7rN!;zAR&0`Q J  $^N$fy&7ˆN$87d‰4O8^&%y&+Rf7d{ v+RR&#A$fA%w<!A$fA%c7+R&WA [4+R+A+g87d&Nf+&<•k#ZY#vY#&w r+R7CQN87d<  \;M&`$l%+‘<‰ GrN!S+R0eAZ(a;#O<Q 0eA7r%OD!fy&77rD7( &\•70<3C%Ofe7%Of7 rN!N$o(<{0k`$W80A;A4 [N$S7r;zAR&0`$< f;&%y&8W;!0Q%Ofe4u8[%y&R&0 `$0QA<Z4;!7kN$0`t v=1&N’w4z+R;!CM&A\7&N$SRA Z;zAR&0`$l!7r8&R` $eAN<TkNA0`tv+1P+’wzA 88A$N&#A$f+‘4`$fN$ c;&o#`$0QAeANF#A$ D$N&0`$NAfS{!AM&;#C +<"S;&4f7k0`t4z$0Q0r 74$N$$N&LDAA%M&;#C+<•k !u%y&Q$AQN1f%OfS A7feO8a`O8NA< O4[!AN!R&0A%y&=1&N’vk N$0`tw4pS7fSRAA\7&R&0A $0QAeAN<"Qj!ANAf7e&M&ˆC ;!‰0QA4AM&++g&W1ANSjN$Y%<'f !+RkM&A;#C+1kˆC;!‰0QA4k+gN$ Sf7r[040+gN$fC\0[\< 4^&+g#4+gfQ;zP07d!fD!8pP #z%O;#C+kN$SfeY< f8[;#C+%A;#C+R&0_!A  eAN•!0rk`&W;#O+gN$F4^& fSRAAR&0A_ZeAN0A[fS A7r00N$;!A[NA+gDA;# C+!••k!0#Q8pC#Q0AA[ ;&oM+{`%A;#C+\7&<!+RRA A\7&kR&0A!!{M&%O4 0[4;#C+{7A%O!‡k+gN$ k`ˆC;!‰0QA<3aNA4!0QC%Of eM&8\RAA8R&RA87d0QA<•DR> CRA0QA;#C+\7&+gkR&0+ {M&%O40[4rDLAC7A%O<fS Sz#`!YfAC7AN$80Q+RZ D4fN$&fS7ri`$eAN v$$N&f+‘w<A;#C+lk&A;z !R0RAA0%A;#C+<A LW08A&z%O;#C+OA0Z tˆC;!‰0QA0A!RA87d< Tại sao dự đoán giá lại quan trọng? @A;#C+0RA+RnAM&A7)0 %Afe;#C+<•Dp>!^&Y&n [M&%O0nA;#C+kA;#C++g&\Q 7[+0ZA<A%Zaˆ[\‰0Q_ZA \7&k#[!0%A;#C+<"QN$ e0LN$Y<3aNA4!AYR&0 An;#OeAN40fNnj![\; ;<A[&[\1%A0Z•7&eAN<^ $z8\%AR&08h8(+4[\0S0 [\j!Nx;#C+rDN$fNx` t\;Z[< 4^$N$z0%AN$feN7  [...]... thành bằng các phân tích về giá trị cơ bản của bất động sản Mặc dù những nhà đầu tư thu về lợi nhuận thấp, họ thường có xu hướng vay tiền miễn là người cho vay dựa vào cơ sở suy đoán có được qua thị trường giá cả khi họ cân nhắc giá trị của bất động sản khi cầm cố thế chấp Các định chế tài chính, các quy trình cho vay đã góp phần hình thành nên những bong bóng đầu cơ thông qua... của chu ng tôi là từ Malpezzi-Chun-Green (Kinh tế bất động sản, 1998) Càng cao thì càng chặt chẽ Cả đồ thị và đường hồi quy cho thấy sự điều tiết làm tăng rủi ro Cho đến nay, thảo luận của chu ng tôi là tĩnh Nhưng hiện tượng đầu cơ là một hiện tượng động Một mô hình động giản đơn của thị trường nhà ở Mô hình của chu ng tôi là một sự cải biến của những mô hình đã được trình bày trong. .. ảnh hưởng lớn nhất của đầu cơ chỉ thật sự đạt được khi cung là không co giãn Vì vậy, hiệu quả của những chính sách này sẽ tập trung vào việc cải tiến hiệu quả nguồn cung và phát triển thị trường nhà đất cũng như thị trường bất động sản nói chung, bao gồm cả sự phát triển hợp lý các khuôn khổ trong kinh doanh bất động sản Công việc tương lai Trong khi chu ng ta tin rằng thị trường... vay cầm cố tài sản của họ vì hiện tại chu ng có giá trị thấp hơn những khoản nợ của họ Kết quả là sự sụp đổ tín dụng và “sự khuếch đại tai họa” với những cuộc tháo chạy trong hậu quả của sự sụp đổ giá bất động sản Một cách chính thức hơn, gọi lại mô hình giá trị hiện tại của chu ng tôi ở trên: T V= E[ R] ∑ (1 + i) t =0 t đã được ghi chu ở trên, R là số thuê ròng và chu ng tôi sử... là đưa ra đề tài thảo luận, trong trường hợp co giãn thì đầu cơ có ý nghĩa quan trọng hơn hết; trong khi trường hợp không co giãn , có một sự khác biệt lớn trong kết quả Nếu không “đầu cơ , ít nhất khi chu ng ta mô tả nó trong một giả thiết cụ thể, một thị trường không co giãn hướng đến một sự chu ̉n bị ban đầu trong mức giá bị phá huỷ theo thời gian Nếu có “đầu cơ , giá sẽ... đầu cơ Chính sách ngụ ý của mô hình này và những xem xét lại của chu ng ta rất lớn, và có sự thống nhất với những tác giả trước như Case (1993), Kim và Kim (1999), Kim và Suh (1993) Những điều kiện của cầu nhìn chung, và sự đầu cơ cụ thể có thể dẫn đến nguy cơ bùng nổ và phá vỡ chu kỳ kinh doanh nhà ở và thị trường bất động sản- nhưng ảnh hưởng nghiêm trọng nhất là tác động. .. buộc tự nhiên đáng kể và vai trò của môi trường điều tiết Môi trường điều tiết phải làm gì với việc đầu cơ? Một đề tài trong bài báo của chu ng tôi đưa ra là trong khi việc đầu cơ thường được cho là do hiện tượng phía cầu, liệu rằng những trường hợp phía cầu dẫn đến tình trạng bong bóng sẽ phụ thuộc nhiều vào tình trạng cung ứng và sẽ quyết định việc đầu cơ phải được xem xét, có... mỗi hình vẽ, những đường nét liền là trường hợp khi α4 hướng đến giá trị 0, và nét đứt là trường hợp α4 là 0.1 Điều đáng chu ý trong những hình vẽ này là mô hình tái tạo chu kỳ, mặc dù chu ng ta đã mô hình cách thức tác động đến cầu một cách liên tục Chu kỳ phân thành 2 nguồn : (1) sự thật là giá là một hàm của số lượng nhà ở, vì thế nguồn cung mới và kể từ đây khi số lượng... bong bóng Trong một tạp chí có tranh cãi giữa các bên, Blanchard (1979) đưa ra thuyết bong bóng “lý trí” Blanchard chỉ ra rằng V* không chỉ là giải pháp lý trí có thế chấp nhận được Giá thiết ngoài những yếu tố cơ bản (thuê ròng) chu ng tôi định nghĩa thành phần bong bóng theo chu kỳ là b, sau đó bất cứ V t của công thức sau đây cũng sẽ thỏa mãn những điều kiện bất kỳ và là “lý... trước tiên là một mô hình phẳng của nguồn cung dẫn đến sự thay đổi giá và đầu cơ là nguyên nhân dẫn đến những chu kỳ bất động sản Thứ hai, sự bất ổn của giá – tham vọng giảm giá lớn nhất của “đầu cơ – có mối quan hệ chặc chẽ với điều kiện cung cấp Hơn cả sự mong đợi, ảnh hưởng của bản thân đầu cơ vào những điều kiện cung cấp Nhiều thị trường với môi trường phản ứng nhanh . vJ,,,w#zA#{TXYt 7Q0Z@'E0AW8!4&&!zD#A;#C+ (;%;C!`t;<  `7NAr80QM&;;f<3C +Y;;A•&7H3&10b&vJwr88D&[<`;;A NA3&78199vJ,,,w;&o`!Y8D&4+R;CR ANS00&FM&$OQ!< Môi trường điều tiết phải làm gì với việc đầu cơ? 3CQ;;AM&^$&&7N0[O 78D&[47z`O88D&[j! k(;;f+g8pCQ0k(0+ge!% 0[8_1_h4f8;;fA+gk<`Q ceAN$D8+g7ˆN$l‰07&nA ;#C+<@A&4;!Cn40{;#7!D 7(M&YD4j!+RNS+ADp7N!(+R +AN!< #Q!Y;(`Qc{!4+R ;CRa%<T770B&I&++gfS7`% Ot~4rDN$f+RQ!ag<"Qffy&z4Q lD+(Ye&`&$OQ!0A;# C+4{<`{3U;&oE77&N=+N0*&1 vJ,,w4B1&70B&0+&vJ,€.w47&N0T;1vJ,€.w4b+1vJ,€,w4B774 B&+0@vJ,,Jw43&78199vJ,,w43&7819940@11vJ,,€w0 3&78199vJ,,,&w<`eY!;&o217vw4‹0&+ vJ,,,w03N0*11&vJ,,.wL&71vJ,,6w421703& vJ,,w43&78199vJ,,w03&781990&77vJ,,Jw<3O7nnZ4 ;8;kM&`[{4A+‹&•7+1l0!> ˆ`RM&0%0p{&& 7+L[eAQ<r0r4N$fM0Q;#Nx&+Y e&)S7r0QNZDM&`Z7<reA sz7Dio{kQ7Di [{‰<  #47^;#O•7+1l0!4fQe&)0Q8D& M&%O;#C+43vJ,w4•9&10BNvJ,-€w0 I77&vJ,-,w<r8N•e&a+YR0Qo {;&o`Z7M&&+Ye&)4+RlAM& vβ). !;#C+4J,,€w<&ka g<o%0Ooe#+RQ!7nM< !&47rM&^$7y<[7C C< Một mô hình động giản đơn của thị trường nhà ở 3$kM&^$7C+R;!M&`$klk ;3&7819903&vJ,,-w0{C3&7819903&71& vJw<"a;4_#8ASM&^$7+R_1_h7($kQc D7C;;A[<3$kQcD7[ SC7R)0D8`QNA(AR 7&;QM&{4+RrSM&0_R0`8D&% e&)<13&7819903&71&4^$;t[;zA0!> #`;!+Y7&0+YR;!WZi‡ `$c&`a8“;%t<`;!+Y% y&+&> X '  ŠBY7[{ X B  Š BY7{ EŠ@A7e&J0%{ •Šr8  Š'+Y (