Chuyên đề Luật kinh tế Các nội dung cơ bản về luật đất đai năm 2003. Trớc khi có Luật đất đai năm 2003, ở Việt Nam đã từng có Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1993 vo các năm 1998 v năm 2001. Tuy nhiên, các Luật đất đai đó cha thể đáp ứng đợc yêu cầu của công cuộc đổi mới. Vì vậy, Uỷ ban thờng vụ Quốc Hội ra nghị quyết về việc xây dựng Luật đất đai sửa đổi để thay thế cho Luật đất đai năm 1993 v các Luật đất đai sửa đổi bổ sung. Chính phủ đã giao nhiệm vụ ny cho Bộ Ti nguyên v Môi trờng trực tiếp soạn thảo từ tháng 1/2003. Với 4 lần soạn thảo, dự thảo ny đợc đa ra lấy ý kiến các đại biểu Quốc hội, nhiều ý kiến cha đồng ý với các quan điểm của ban soạn thảo. Kỳ họp thứ 3 Quốc hội khoá XI đã đề nghị ban soạn thảo chỉnh lý lại v hon thnh dự thảo lần thứ 6 v lấy ý kiến nhân dân cả nớc từ ngy 1/8 đến 20/9/2003. Đây l đợt nghiên cứu v sinh hoạt chính trị pháp lý của nhân dân cả nớc nhằm đóng góp ý kiến cho một dự luật vô cùng quan trọng liên quan đến mọi tầng lớp trong xã hội, mọi thnh phần kinh tế trong v ngoi nớc. Tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khoá XI, Luật đất đai mới đợc thông qua v sẽ có hiệu lực pháp lý từ ngy 1/7/2004, sẽ thay thế cho Luật đất đai năm 1993 v các Luật đất đai sửa đổi bổ sung. I. Quan điểm chỉ đạo khi xây dựng Luật đất đai năm 2003 l: 1. Đây l Luật đất đai mới nhằm thể chế các quan điểm cơ bản đợc đề cập trong Nghị quyết trung ơng Đảng về đổi mới chính sách v pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nớc. 2. Luật đất đai mới vẫn dựa trên nền tảng đất đai thuộc sở hữu ton dân m nh nớc l ngời đại diện chủ sở hữu ton dân về đất đai v thống nhất quản lý đất đai. 3. Trên cơ sở kế thừa các Luật đất đai trớc đây, xây dựng luật đất đai mới với tinh thần đơn giản hoá hệ thống pháp luật đất đai, pháp điển hoá với tinh thần cao nhất. Các văn bản pháp luật đã đợc thực tiễn kiểm nghiệm v phù hợp với thực tế sẽ đợc chọn lọc đa vo luật, luật hoá một số Nghị định của Chính phủ để giảm thiểu các văn bản thi hnh của Chính phủ v các bộ ngnh vốn dĩ lm cho hệ thống pháp luật đất đai của chúng ta trở nên phức tạp. II. Quan điểm về sở hữu đất đai. Trớc đây việc quy định đất đai thuộc sở hữu ton dân do nh nớc thống nhất quản lý l cha rõ rng, chung chung v rất trìu tợng. Xét về phơng diện pháp lý thì nh nớc không phải l chủ sở hữu, vì đất đai thuộc sở hữu ton dân, nh nớc chỉ l ngời thực hiện quyền thống nhất quản lý trong phạm vi cả nớc. Nếu trong Luật đất đai năm 2003 chúng ta không nhận thức lại vấn đề sở hữu, thì chắc rằng, trong văn bản luật đó vẫn tiềm ẩn những nguy cơ của sự bảo thủ, duy ý chí v cha hớng tới quy luật chung của sự phát triển. Vì vậy, trong Luật đất đai 2003 thể hiện các quan điểm quan trọng sau: 1. Nh nớc thực hiện 2 vai trò, một l ngời đại diện chủ sở hữu ton dân về đất đai, thứ hai l ngời thống nhất quản lý nh nớc về đất đai. ( ở bất cứ giai đoạn no thì nh nớc cũng vẫn l ngời thống nhất quản lý đất đai, song trong vai trò l ngời đại diện chủ sở hữu ton dân về đất đai thì nh nớc lần đầu tiên đợc khắc hoạ rõ trong Luật đất đai năm 2003 ). Xuất phát từ vấn đề đó nh nớc có quyền của ngời đại diện chủ sở hữu ton dân về đất đai. Khoản 2 Điều 5 xác định quyền định đoạt của nh nớc nh sau: + Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định quy hoạch v kế hoạch sử dụng đất đai. + Quy định về hạn mức giao đất, thời hạn sử dụng đất. + Quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. + Định giá đất. 2. Nh nớc thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua chính sách ti chính về đất đai nh: + Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. + Thu các loại thuế, phí v lệ phí + Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất m không do sự đầu t từ phía ngời sử dụng đất. 3. Nh nớc thực hiện việc trao quyền sử dụng đất thông qua các hình thức sau: + Hình thức giao đất. + Hình thức cho thuê đất. + Công nhận quyền sử dụng đất. + Quy định quyền v nghĩa vụ của ngời sử dụng đất. 4. Nh nớc phân công phân cấp trong việc thực hiện vai trò ngời đại diện chủ sở hữu ton dân về đất đai ( Điều 7 ). + Vai trò của Quốc hội trong việc quyết định quy hoạch v kế hoạch sử dụng đất đai trong phạm vi cả nớc, thực hiện quyền giám sát tối cao trong quản lý v sử dụng đất. + Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền giám sát việc quản lý sử dụng đất ở các địa phơng. + Chính phủ thực hiện việc quản lý nh nớc về đất đai, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai củâ các tỉnh v thnh phố trực thuộc trung ơng. + Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu ton dân về đất đai ở địa phơng mình. + Bộ Ti nguyên v Môi trờng giúp Chính phủ trong việc quản lý nh nớc về đất đai. Nh vậy, Luật đất đai năm 2003 thể hiện các vấn đề rất rõ rng không còn tình trạng chung chung v trừu tợng nh trớc đây. III. Vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay, vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cơ bản hon thnh đối với đất nông nghiệp, đạt tỷ lệ cao đối với đất lâm nghiệp song còn quá chậm đối với đất khu dân c, đặc biệt l đất đô thị. Luật đất đai năm 2003 ra đời sẽ góp phần đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong cả n ớc. 1. Các quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc cấp theo một mẫu thống nhất v do Bộ Ti nguyên v Môi trờng phát hnh. Điều đó có nghĩa l, từ trớc tới nay các mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều do cơ quan quản lý đất đai trung ơng phát hnh, có một thời l Tổng cục quản lý ruộng đất, Tổng cục địa chính. Các giấy chứng nhận do các cơ quan phát hnh nêu trên cấp theo các Luật đất đai đều có giá trị pháp lý nh nhau, tránh tình trạng phân biệt nh tại Thông t liên tịch 02 của To án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao v Tổng cục địa chính vo năm 1997 gây khó dễ cho các đơng sự khi giải quyết tranh chấp đất đai. + Theo quy định tại khoản 1 Điều 44 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hnh Luật đất đai thì trong trờng hợp có nh ở, công trình kiến trúc khác, cây lâu năm gắn liền với đất thì nh ở, công trình kiến trúc đó đợc ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất v hồ sơ địa chính. Việc đăng ký quyền sở hữu ti sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định về đăng ký bất động sản. + Giấy chứng nhận đợc cấp theo thửa, nếu quyền sử dụng đất l ti sản chung của vợ chồng thì trên giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ họ tên vợ chồng. Nếu quyền sử dụng đất l ti chung của hộ gia đình thì ghi tên chủ hộ. Trờng hợp hộ gia đình sử dụng đất m vợ hoặc chồng l ngời nớc ngoi hoặc ngời Việt Nam định c ở nớc ngoi không đủ điều kiện mua nh theo quy định tại khoản 1 Điều 121 Luật đất đai thì ghi tên vợ hoặc chồng l cá nhân trong nớc. + Trờng hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân c thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho cộng đồng dân c v trao cho ngời đại diện hợp pháp của cộng đồng. + Trờng hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức tôn giáo thì giấy chứng nhận cấp cho tổ chức tôn giáo v trao cho ngời có trách nhiệm cao nhất của tổ chức tôn giáo. + Trờng hợp ngời sử dụng đất đã đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 1993 hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nh ở, quyền sử dụng đất ở theo Nghị định 60/CP thì không phải đổi giấy theo mẫu quy định của Luật đất đai năm 2003. Khi họ thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất thì ngời nhận quyền sử dụng đất đợc cấp giấy theo quy định của Luật đất đai năm 2003. 2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. Đây l điều luật cực kỳ quan trọng v có nhiều điểm mới m ngời sử dụng đất sẽ đặc biệt quan tâm. Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định đợc uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận l đất không có tranh chấp v có một trong những giấy tờ đợc coi l hợp lệ đựơc quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật đất đai thì đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất v không phải nộp tiền Thứ hai, để giải quyết một thực tế rất lớn trong giao dịch dân sự về đất đai trong thời gian qua của ngời sử dụng đất, khoản 2 Điều 50 quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất m giấy tờ hợp lệ họ đang sở hữu lại mang tên ngời khác, các bên giao dịch chỉ có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất v cho đến trớc ngy 1/7/2004 m cha lm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì nay đợc uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận l đất không có tranh chấp thì đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất v không phải nộp tiền. Nh vậy, vấn đề đặt ra l, không chỉ ngời trực tiếp có giấy tờ hợp lệ đợc cấp giấy chứng nhận m ngay cả trong trờng hợp giấy tờ hợp lệ đó mang tên ngời khác cũng đợc cấp giấy v không phải nộp tiền. Thứ ba, để thực hiện chính sách đất đai với đồng bo ở những nơi có điều kiện tự nhiên xã hội khó khăn, khoản 3 Điều 50 quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất v không thu tiền đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp có hộ khẩu thờng trú tại địa phơng nay đợc uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận đã sử dụng ổn định v không có tranh chấp. Thứ t, điều m nhiều ngời sử dụng đất đặc biệt quan tâm l những trờng hợp sử dụng đất từ tr ớc ngy 15/10/1993 phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp v đợc chính quyền địa phơng xác nhận về thời điểm sử dụng đất thì đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất v cũng không phải nộp tiền sử dụng đất. Thứ năm, đối với hộ gia đình, cá nhân không có các giấy tờ hợp lệ nhng đã sử dụng ổn định từ 15/10/1993 đến trớc ngy 1/7/2004 nay đợc uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận l phù hợp với quy hoạch v không có tranh chấp thì đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất v nộp tiền theo quy định của Chính phủ. Thứ sáu, đối với cộng đồng dân c sử dụng đất thì họ đợc cấp giấy chứng nhận khi có đơn đề nghị xin cấp giấy chứng nhận v đợc uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận l đất sử dụng chung của cộng đồng v không có tranh chấp. 3. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức. Điều luật ny hớng tới mục tiêu trong quản lý đối với đất giao hoặc cho thuê đối với tổ chức trong nớc. Khoản 1 xác định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức nếu đất đó sử dụng đúng mục đích v có hiệu quả. Điều đó có nghĩa l, không chấp nhận một thực tế hiện nay nhiều doanh nghiệp bao chiếm nhiều đất song sử dụng lãng phí v không hiệu quả. Tới đây sẽ có chỉ đạo của chính phủ trong việc tổng r soát ton bộ quỹ đất của tổ chức trong nớc để thực hiện mục tiêu nói trên. Đối với đất sử dụng không đúng mục đích, lãng phí sẽ kiên quyết thu hồi giao cho địa phơng quản lý sử dụng. Riêng đối với đất ở đã đợc tạo dựng trong quỹ đất của tổ chức, thì tổ chức phải bố trí lại diện tích đất ở trình uỷ ban nhân dân cấp tỉnh trớc khi bn giao cho địa phơng quản lý. Theo chúng tôi đây l một quy định tuy hớng tới việc bn giao quỹ đất cho địa phơng quản lý theo nguyên tắc lãnh thổ song cũng l điều dễ gây tiêu cực đối với tổ chức, ví dụ tổ chức kinh tế biết rõ việc kinh doanh không hiệu quả nhng không có phơng án khắc phục v họ biết chắc hậu quả l sẽ bn giao cho địa phơng quản lý cho nên tự ý chia đất cho cán bộ, nhân viên biến từ đất kinh doanh phi nông nghiệp thnh đất phi nông nghiệp vo mục đích đất ở một cách bất hợp pháp. Vì vậy theo chúng tôi cần nghiêm cấm các tổ chức kinh tế tạo lập các khu dân c trong quỹ đất nh nớc giao hoặc cho thuê. Đối với tổ chức kinh tế lựa chọn hình thức thuê đất thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh lm thủ tục ký hợp đồng thuê đất trớc khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho họ. Đối với tổ chức tôn giáo đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi tổ chức của họ đợc nh nớc cho phép hoạt động trong khuôn khổ pháp luật, có đơn đề nghị bằng văn bản để cấp giấy v có xác nhận của chính quyền sở tại về nhu cầu sử dụng đất của tổ chức tôn giáo . . Chuyên đề Luật kinh tế Các nội dung cơ bản về luật đất đai năm 2003. Trớc khi có Luật đất đai năm 2003, ở Việt Nam đã từng có Luật đất đai năm 1987, Luật. một dự luật vô cùng quan trọng liên quan đến mọi tầng lớp trong xã hội, mọi thnh phần kinh tế trong v ngoi nớc. Tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khoá XI, Luật đất