Đang tải... (xem toàn văn)
Đăng ký bất động sản với ý nghĩa xác đinh bất động sản, xác đinh quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản đã được triển khai tại Việt nam từ nhiều năm qua. Trong những năm gần đây, chúng ta đã có nhiều cố gắng đáng kể nhằm hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực này với việc ban hành một số đạo luật cơ bản như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ và phát triển rừng.Trên cơ sở đó, hoạt động đăng ký bất động sản cũng từng bước được triển khai rộng rãi trên phạm vi cả nước, góp phần quan trọng vào việc quản lý nhà nước đối với các bất động sản và giao dịch về bất động sản, đồng thời đáp ứng nhu cầu của người dân cần được nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đăng ký bất động sản với ý nghĩa xác đinh bất động sản, xác đinh quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản triển khai Việt nam từ nhiều năm qua Trong năm gần đây, có nhiều cố gắng đáng kể nhằm hồn thiện pháp luật lĩnh vực với việc ban hành số đạo luật Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ phát triển rừng.Trên sở đó, hoạt động đăng ký bất động sản bước triển khai rộng rãi phạm vi nước, góp phần quan trọng vào việc quản lý nhà nước bất động sản giao dịch bất động sản, đồng thời đáp ứng nhu cầu người dân cần nhà nước công nhận bảo hộ quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản Tuy nhiên, thực tế, công tác đăng ký bất động sản bộc lộ hạn chế định, cụ thể là: Thứ nhất, việc đăng ký bất động sản quy định phân tán nhiều văn quy phạm pháp luật, dẫn đến tình trạng quy đinh đăng ký quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất lại tồn tách biệt Hệ việc hình thành quan quản lý, quan đăng ký trình tự, thủ tục đăng ký riêng biệt loại bất động sản, dẫn đến bất hợp lý phiền hà triển khai thực tế quy đinh pháp luật đăng ký bất động sản Mặt khác, pháp luật đăng ký bất động sản hành chưa đồng thiếu, số quy đinh không phù hợp, cần kịp thời sửa đổi, bổ sung Bên canh đó, quy đinh bất động sản đề cập Luật Bảo vệ phát triển rừng, Bộ luật dân năm 2005 lại chưa có quy đinh cụ thể trình tự, thủ tục đăng ký Thứ hai, cơng tác quản lý nhà nước hoạt động đăng ký bất động sản bị phân tán pháp luật quy đinh Bộ có chức quản lý đất đai, xây dựng, lâm nghiệp thực quản lý việc đăng ký loại bất động sản tương ứng, việc đăng ký giao dịch bảo đảm lại Bộ Tư pháp quản lý Sự phân tán nêu dẫn đến nhiều trường hợp việc quản lý đăng ký bất động sản thiếu đồng bộ, thiếu phối hợp có hiệu khơng tách bạch quản lý trạng với quản lý tình trạng pháp lý bất động sản Thứ ba, tính khơng ổn đinh tổ chức, khơng thống thẩm quyền quan đăng ký địa phương, phân tán thẩm quyền đăng ký bất động sản mơ hình quan đăng ký bất động sản không phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường năm qua dẫn đến hậu việc quản lý hồ sơ không thống nhất, thông tin bất động sản không tập trung, bị gián đoạn, chế đăng ký hệ thống đăng ký chưa tạo “hồ sơ”, “lý lịch” tập trung, rõ ràng, dễ dàng tiếp cận bất động sản — hàng hoá Thứ tư, hiệu hoạt động đăng ký bất động sản bộc lộ nhiều yếu kém, nhà nước chưa kiểm soát đầy đủ diễn biến thị trường bất động sản ngày phát triển dẫn đến tình trạng giao dịch “ngầm” bất động sản diễn có tính phổ biến Thực trạng phán ánh nhu cầu hoàn thiện pháp luật lĩnh vực đăng ký bất động sản nhằm mang lại lợi ích thiết thực cho người dân thông qua việc đảm bảo quyền sở hữu tài sản quyền Hiến pháp công nhận, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho quan quản lý, đăng ký bất động sản Đặc biệt, trước yêu cầu ổn đinh phát triển thị trường bất động sản nước ta, cải cách lĩnh vực đăng ký bất động sản cần thiết Với nhận thức vậy, chọn vấn đề: Pháp luật đăng ký bất động sản Việt nam Thực trạng giải pháp làm đề tài nghiên cứu khoa học Tình hình nghiên cứu đề tài Đến nay, chưa có cơng trình khoa học nghiên cứu cụ thể vấn đề Cho đến thời gian gần đây, yêu cầu khách quan cần sớm ban hành Luật đăng ký bất động sản nên có số hội thảo, chuyên đề vấn đề này, liên quan đến nội dung đề tài như: “Chuyên đề đăng ký bất động sản” đăng tạp chí Dân chủ pháp luật số tháng 10/2005 hay “Hội thảo pháp luật đăng ký bất động sản” tổ chức từ ngày 17 đến ngày 19/4/2006 Hạ Long Tuy vậy, chưa có cơng trình nghiên cứu có hệ thống tồn diện pháp luật đăng ký bất động sản Vì vậy, việc nghiên cứu chuyên sâu vấn đề cần thiết, có ý nghĩa quan trọng lý luận thực tiễn Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu đề tài - Mục đích nghiên cứu đề tài là: + Nghiên cứu nhằm nắm bắt vấn đề lý luận pháp luật bất động sản, đăng ký bất động sản + Chỉ rõ thực trạng pháp luật đăng ký bất động sản nước ta từ trước đến nay, từ đánh giá thuận lợi khó khăn thực tiễn áp dụng pháp luật đăng ký bất động sản + Kiến nghị số giải pháp để hoàn thiện khung pháp lý đăng ký bất động sản, nhằm nâng cao hiệu hoạt động áp dụng pháp luật đăng ký bất động sản nước ta - Để đạt mục đích nghiên cứu nêu trên, đề tài đặt thực nhiệm vụ nghiên cứu sau đây: + Phân tích làm sáng tỏ khái niệm tài sản, bất động sản, đãng ký bất động sản theo quy định pháp luật Việt nam pháp luật sô nước + Phân tích, đánh giá quy định pháp luật hành hên quan đến hoạt động đăng ký bất động sản nước ta + Nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật đăng ký bất động sản thực trạng áp dụng pháp luật đăng ký bất động sản nước ta năm gần + Đề xuất số giải pháp nhằm xây dựng hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản kinh tế thị trường nước ta Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài Đề tài tập trung nghiên cứu vần đề lý luận bất động sản pháp luật đăng ký bất động sản Trên cở sở nghiên cứu trình phát triển, thực trạng pháp luật đăng ký bất động sản thực trạng áp dụng pháp luật đăng ký bất động sản, tác giả kiến nghị số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật đãng ký bất động sản nâng cao hiệu hoạt động áp dụng pháp luật để giải tranh chấp liên quan đến bất động sản Trong phạm vi đề tài nghiên cứu khoa học, tác giả tập trung nghiên cứu khái niệm tài sản, bất động sản đăng ký bất động sản Việt nam số nước khác Tác giả tập trung phân tích ưu, nhược điểm pháp luật đăng ký bất động sản hành, thực trạng áp dụng pháp luật đăng ký bất động sản để giải tranh chấp liên quan đến bất động sản, từ đề xuất số giải pháp nhằm góp phần xây dựng hồn thiện pháp luật đăng ký bất động sản thời gian tới Việt nam Phương pháp nghiên cứu đề tài Đề tài nghiên cứu dựa sở phương pháp luận Chủ nghĩa Mác Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh chủ trương, sách Đảng, pháp luật Nhà nước tta bất động sản đăng ký bất động sản Trong trình nghiên cứu, đề tài sử dụng số phương pháp nghiên cứu cụ thể như: phân tích tổng hợp, khảo sát số liệu thực tế, đối chiếu so sánh, trao đổi toạ đàm, sử dụng bảng biểu V.V Ý nghĩa việc nghiên cứu đề tài - Về mặt lý luận, thông qua việc nghiên cứu vấn đề lý luận bất động sản, đánh giá thực trạng pháp luật đăng ký bất động sản thực trạng áp dụng pháp luật để giải tranh chấp bất động sản nước ta năm qua, đề tài góp phần làm phong phú thêm lý luận bất động sản đăng ký bất động sản Kết góp phần quan trọng vào q trình xây dựng hồn thiện Luật đăng ký bất động sản Việt nam — sở pháp lý quan trọng cho việc giải có hiệu tranh chấp vi phạm ngày phát triển nước ta - Vê' mặt thực tiễn, phân tích, đánh đề xuất cụ thể mà tác giả đưa nhằm xây dựng hoàn thiện pháp luật bất động sản tài liệu quan giúp nhà làm luật tham khảo, vận dụng vào trình xây dựng Luật đăng ký bất động sản cách phù hợp hiệu đồng thời tài liệu giúp quan bảo vệ pháp luật giải nhanh chóng, đắn tranh chấp vi phạm liên quan đến bất động sản Kết cấu đề tài: Đề tài kết cấu gồm phần mở đầu, ba chương, phần kết luận danh mục tài liệu tham khảo Cụ thể là: Chương 1: Những lý luận bất động sản pháp luật đăng ký bất động sản Chương 2: Thực trạng pháp luật đăng ký bất động sản Việt nam Chương 3: Một số giải pháp nhằm xây dựng hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản Chương NHỮNG LÝ LUẬN BẢN VỂ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỂ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SÀN 1.1 Khái niệm bất động sản đăng ký bất động sản 1.1.1 Khái niệm tài sản Để trì sống phát triển xã hội, người phải lao động để tạo cải vật chất Dưới góc độ khoa học, tài sản dạng cải vật chất Khái niệm tài sản khoa học pháp lý gắn liền với khái niệm quyền sở hữu, đối tượng quyền sở hữu khách thể quan hệ pháp luật sở hữu Với vị trí vậy, tài sản ln có đặc trưng riêng Có thể nói, khái niệm tài sản khoa học pháp lý có thay đổi qua thời kỳ khác nhau, phụ thuộc vào chế độ sở hữu, kinh tế đặc điểm lịch sử - xã hội nước Khi xã hội phát triển khái niệm tài sản thay đổi theo xu hướng trìu tượng hơn, khái quát Luật La Mã trước nhìn nhận khái niệm tài sản “đồ vật” Theo nghĩa rộng “đồ vật” tồn qua nhận thức vật thể Theo nghĩa hẹp, “đồ vật” tất tồn đối tượng quan hệ pháp luật nói chung Theo nghĩa hẹp nhất, “đồ vật” tất coi vật thể (khách thể) quyền tài sản Luật La Mã trước coi người tài sản Quan niệm tỏ vô lạc hậu Ở Việt Nam, Điều 163 Bộ luật Dân sự(BLDS) năm 2005 quy đinh: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá tri quyền tài sản” Khái niệm tài sản pháp luật Việt Nam khái quát hợp lý Trong đó, “vật” muốn coi tài sản phải thoả mãn ba điều kiện: phận giới vật chất, mang lại lợi ích cho người vật người kiểm sốt “Tiền” loại “hàng hố”đặc biệt, có chức dùng để trao đổi, đại diện cho giá tri thực hàng hoá Do đó, tiền coi tài sản Tuy nhiên, không nên nhầm lẫn khái niệm “tài sản” “hàng hoá” Khái niệm hàng hoá hẹp khái niệm tài sản Tiền vừa tài sản vừa loại hàng hố đặc biệt Khơng thế, xét góc độ khác tiền cịn đại diện cho chủ quyền Quốc gia Đồng tiền nước phản ảnh tiềm lực kinh tế khả cạnh tranh nước so với nước khác “Các giấy tờ có giá trị” cổ phiếu, trái phiếu, séc, tín phiếu, kỳ phiếu, sổ tiết kiệm coi tài sản Quy định pháp luật Việt Nam tài sản quy định mở, làm cho tài sản khơng bó hẹp vật tiền; đáp ứng yêu cầu thực tiễn giao lưu dân đa dạng, phong phú “Các quyền tài sản” coi tài sản đáp ứng yêu cầu trị giá tiền chuyển giao giao lưu dân Chẳng hạn, quyền đòi nợ, quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại tài sản vv Khái niệm tài sản số nước giới thường quy định khác Chẳng hạn, BLDS Nhật Bản đưa khái niệm tài sản hạn hẹp Theo đó, Điều 85 BLDS Nhật Bản quy đinh có “đồ vật” coi tài sản “Đồ vật” hiểu hữu hình, chiếm khoảng khơng gian đinh Các chất thuộc thể lỏng, khí, rắn, điện, nhiệt, ánh sáng đồ vật Hơn nữa, pháp luật Nhật coi “đồ vật bên ngồi” tài sản Con người khơng phải tài sản mà chủ thể tài sản Đồ vật tài sản phải thuộc kiểm soát người Quy định tỏ không phù hợp với thực tế sống Trên thực tế, đối tượng quyền sở hữu không giới hạn “đồ vật” mà rộng nhiều “Tài sản” khách thể quan hệ dân - mà chủ thể quan hệ pháp luật ln hướng tới Nói cách khác, tài sản đối tượng giao lưu dân tham gia vào hầu hết giao lưu dân Đây đặc điểm bật tài sản, giúp khơng có cách hiểu sai lệch tài sản Không thế, tài sản ln phải có đặc trưng giá trị, phải thoả mãn nhu cầu đinh người Tính giá trị tài sản phải hiểu cách khái quát nhất, bao gồm giá trị vật chất giá trị tinh thần Giá tri vật chất tài sản giúp người thoả mãn nhu cầu sinh sống ăn, mặc, ở, lại, giao dịch ,còn giá trị tinh thần giá trị trìu tượng tài sản Nhu cầu người vô tận, vật dù khơng có giá trị vật chất có giá trị tinh thần tài sản Đơi khi, giá trị tinh thần tài sản lại lớn nhiều so với giá tri vật chất, đặc biệt xã hội đại Thực chất, phân tích mang tính lý luận tương đối Bởi vì, tài sản thơng thường vừa có giá trị vật chất vừa có giá trị tinh thần Ngồi ra, khơng nên nhầm lẫn giá tri tài sản với giá tri hàng hoá Giá trị hàng hoá bao gồm giá trị giá trị sử dụng Giá trị hàng hoá lượng lao động tiêu hao kết tinh hàng hoá biểu bên ngồi giá Hàng hố có giá trị thoả mãn nhu cầu sử dụng người người bỏ sức lao động để tạo hàng hố Trong đó, khái niệm giá tri tài sản rộng nhiều 1.1.2 Khái niệm bất động sản Điều 174 BLDS năm 2005 đưa quy đinh bất động sản rõ ràng: “ Bất động sản tài sản, bao gồm: Đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định” Như vậy, đặc trưng để nhận biết bất động sản tính “khơng thể di rời” hay hiểu cách khác tính cố định tài sản Đây đặc điểm để phân biệt bất động sản với động sản Tính “khơng thể di rời” bất động sản hiểu đa dạng, tính chất cố định tài sản, cụ thể đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; hay mục đích sử dụng tài sản cố đinh gắn liền với vật cố định, chẳng hạn “các tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó” “các tài sản khác gắn liền với đất đai” (cây trồng đất đai) Bên canh việc hệt kê tài sản coi bất động sản trên, pháp luật coi máy bay, tàu thuỷ bất động sản Mặc dù máy bay, tàu thuỷ khơng phải tài sản có tính chất cố đinh đất đai, nhà giá trị chúng lớn việc sử dụng máy bay, tàu thuỷ có số điểm đặc biệt nên chúng coi bất động sản để có chế độ quản lý thích hợp Chúng ta biết rằng, máy bay, tàu thuỷ tài sản có mơi trường hoạt động đặc biệt (môi trường nước, không trung), nữa, phạm vi hoạt động chúng liên quan đến biên giới lãnh thổ, phạm vi chủ quyền quốc gia nên pháp luật định phải có chế độ quản lý riêng Tuy nhiên, số tài sản coi bất động sản theo quy định BLDS năm 2005 đất đai; nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng bất động sản chủ yếu phổ biến Chính thế, việc đưa bất động sản tham gia vào giao dịch dân địi hỏi phải có quy đinh cụ thể nhằm kiểm soát quản lý chặt chẽ, bảo vệ lợi ích cho bên tham gia giao dịch lợi ích chung xã hội Đây lý để pháp luật quy đinh chế đinh đăng ký bất động sản Trong số loại bất động sản, đất đai tài sản có chế độ pháp lý đặc biệt Thực chất, đất đai phận quan trọng lãnh thổ quốc gia (thuộc chủ quyền hoàn toàn tuyệt đối quốc gia), nơi dân cư sinh sống tài sản có giá trị sử dụng cao, tạo phần lớn cải vật chất cho xã hội Chính tầm quan trọng đặc biệt vậy, pháp luật Việt Nam quy định: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước trực tiếp quản lý” hay “Nhà nước đại diện cho chủ sở hữu đất đai” Các cá nhân, tổ chức giao đất khơng có quyền sở hữu mà có quyền sử dụng đất đai Điều dẫn đến việc quy đinh chế độ pháp lý quyền đất đai có hạn chế đinh Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi ích đáng cho cá nhân, tổ chức giao đất, Nhà nước trao cho cá nhân, tổ chức số quyền định để phù hợp với thực tế Chẳng hạn, quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, chấp, thừa kế quyền sử dụng đất Ngồi ra, nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng bất động sản chịu quản lý chặt chẽ pháp luật Các chủ thể muốn xác lập quyền sở hữu nhà phải tuân theo yêu cầu đăng ký thủ tục khác mà pháp luật quy định để bảo đảm quản lý nhà nước loại bất động sản Vấn đề đặt là, pháp luật cần có quy định cụ thể điều chỉnh việc đăng ký bất động sản, khơng có nghĩa bất động sản đăng ký, mà số loại bất động sản đinh, tuỳ thuộc vào quan trọng mức độ tham gia vào thị trường bất động sản chúng Trên thực tế, bất động sản tài sản có giá trị lớn tham gia giao dịch thị trường với mức độ ngày thường xuyên, liên tục Khi tham gia vào giao dịch, chủ thể không phân biệt tách rời bất động sản thành đất tài sản đất Ở Việt nam, đất đai thuộc sở hữu nhà nước ngưịi dân có quyền sử dụng đất với quyền Luật đất đai quy định Đây sở pháp lý quan trọng để đất đai lưu chuyển thị trường bất động sản loại hàng hoá.Tuy nhiên, để thị trường bất động sản hoạt động hiệu quả, địi hỏi thơng tin (mang tính thức) bất động sản phải cung cấp đầy đủ, kịp thời, khách quan với thủ tục đăng ký, cung cấp thơng tin đơn giản Đây chức hệ thống đăng ký bất động sản điều kiện kinh tế thị trường 1.1.3 Khái niệm đăng ký bất động sản Bất động sản lĩnh vực nhạy cảm ảnh hưởng sâu rộng vấn đề tới đời sống trị, kinh tế xã hội nước Tại quốc gia mà hệ thống đăng ký bất động sản hình thành, có điểm khác biệt định xét chức hệ thống đăng ký bất động sản nhằm bảo vệ giao dịch, tránh xung đột xảy thị trường bất động sản thông qua chế đăng ký cung cấp thông tin bất động sản Việc đăng ký bất động sản hoạt động mang tính dịch vụ hành cơng, chất, đăng ký chủ yếu trước tiên phục vụ thị trường bất động sản Nhà nước cung cấp thông tin bất động sản cho tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch mà khơng tác động đến giao dịch Việc tác động nhà nước thể thông qua việc ban hành sách, pháp luật để chủ thể thực hiện, mà không can thiệp trực tiếp vào giao dịch thị trường thông qua đinh mang tính mệnh lệnh hành Theo nhà nghiên cứu vấn đề đăng ký bất động sản nước, nay, nước theo kinh tế thị trường, mục tiêu việc đăng ký bất động sản nhằm cơng khai hố quyền liên quan đến bất động sản, phục vụ cho hoạt động thị trường bất động sản giao dịch khác liên quan đến bất động sản Hiện nay, giới, đăng ký bất động sản thơng thường thực theo hai hình thức là: đăng ký chứng thư (deeds registration) đăng ký quyền (rights registration), chế giúp cho người mua đất, người nhận chấp đất v.v tra cứu thông tin nhằm xác đinh rõ quyền sở hữu đất người bán người chấp, tình trạng pháp lý đất Tra cứu thông tin hoạt động thông thường trước thực việc mua đất hay nhận bảo đảm tài sản bảo đảm đất, bất động sản gắn liền với đất Đăng ký chứng thư phát triển manh mẽ Pháp, Bỉ, Thuỵ sĩ, Italia, Tây ban nha, Ấn độ hầu hết thuộc địa Anh(trừ Atralia Cannada), hầu hết Bang Mỹ, nước Nam mỹ, Scotland Irlan, quận Anh quốc Nhưng hệ thống đăng ký chứng thư thể số điểm hạn chế đinh Đó chẫm trễ, thời gian thẩm tra, tìm hiểu tính xác thực chứng thư, đặc biệt trường hợp người lập chứng thư có sai sót cố ý gian lận Điều dẫn đến rủi ro cao cho người mua tham gia giao dịch khác bất động sản Để khắc phục nhược điểm này, dẫn đến việc hình thành hệ thống đăng ký quyền, bao gồm giao dịch liên quan đến bất động sản Hệ thống phát triển mạnh Đức, Áo, Hungary, thuộc địa Áo, phần lớn lãnh thổ Canada, số Bang Hoa kỳ, Irland, Anh xứ Wales Ở Việt Nam, pháp luật hành quy định hai hệ thống đăng ký Theo đó, việc đăng ký bất động sản để xác lập quyền hình thức nhằm xác lập quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất Để thực mục đích này, pháp luật Việt nam quy định cụ thể sau: “Quyền sử hữu bất động sản đăng ký theo quy định Bộ luật pháp luật đăng ký bất động sản”(Điều 167 BLDS năm 2005) Tại Điều 48 Luật Đất đai năm 2003 quy định: “trường hợp có tài sản gắn liền với đất tài sản ghi nhận trcn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy đinh pháp luật đăng ký bất động sản” hay Điều 692 BLDS năm 2005 quy định: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy đinh pháp luật đất đai” Theo quy đinh khoản 19 Điều Luật Đất đai năm 2003 đăng ký quyền sử dụng đất việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đất xác đinh vào hồ sơ địa nhằm xác lập quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Khoản 7, Điều Luật Bảo vệ phát triển rừng 2004 quy định: Đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng việc “chủ rừng đăng ký để quan nhà nước có thẩm quyền cơng nhận quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng hình thức ghi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ địa nhằm xác lập quyền nghĩa vụ chủ rừng” Đối với hình thức thứ hai đãng ký chứng thư đăng ký nhằm minh bạch hoá cung cấp thông tin bất động sản thực chất việc đăng ký để Nhà nước công nhận hiệu lực giao dịch xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản Theo quy định khoản Điều 168 BLDS năm 2005 thì: “ Việc chuyển quyền sở hữu bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Theo đó, khoản Điều 467 BLDS năm 2005 quy định: “Tặng, cho bất động sản phải lập thành văn bản, có cơng chứng, chứng thực phải đăng ký, theo quy định pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu” Hay Điều 492 BLDS năm 2005 quy định: “Hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản, thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên phải có cơng chứng chứng thực phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy đinh khác” Nhằm cụ thể hố quy đinh BLDS, khoản Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ - CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật đất đai năm 2003 quy đinh: “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng văn tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Thứ tự ưu tiên toán nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất xác định theo thứ tự đăng ký Vãn phòng đãng ký quyền sử dụng đất Hiệu lực di chúc biên chia thừa kế, văn cam kết tặng cho quyền sử dụng đất thực theo quy đinh pháp luật dân sự.” Từ việc nghiên cứu quy định cụ thể đăng ký bất động sản Luật chuyên ngành nêu trên, đưa khái niệm đãng ký bất động sản sau: “Đăng ký bất động sản thủ tục pháp lý quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành nhằm xác nhận bất động sản, xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp cá nhân, tổ chức bất động sản Tóm lại, đăng ký bất động sản thực chất đăng ký tình trạng pháp lý bất động sản (tài sản nào, đâu, chủ sử dụng đất, chủ sở hữu gắn liền với đất, giao dịch bất động sản) Từ đó, có phân biệt đăng ký bất động sản với quản lý chuyên ngành bất động sản quy hoạch, đo đạc, lập đồ địa chính, cấp giấy phép xây dựng, kiểm tra điều kiện an tồn, chất lượng kỹ thuật cơng trình xây dựng quan quản lý đất đai, xây dựng, công nghiệp, giao thông quan quản lý chuyên ngành khác loại bất động sản thực Như vậy, thông qua việc đăng ký bất động sản, Nhà nước công nhận bảo hộ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Việc đãng ký không đơn cơng khai hố thơng tin nội dung đăng ký Do đó, xây dụng Luật đăng ký bất động sản cần thể rõ quan điểm nêu quy định trình tự, thủ tục đăng ký bất động sản 1.2 Phạm vi đối tượng điều chỉnh pháp luật đăng ký bất động sản Đây vấn đề quan trọng pháp luật đăng ký bất động sản Theo pháp luật hành nước ta, hoạt động đăng ký bất động sản bao gồm: Đăng ký để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (gồm có cơng trình xây dựng, rừng sản xuất rừng trồng, vườn lâu năm) đăng ký giao dịch bất động sản, bao gồm: Một là, quyền sử dụng đất, trường hợp Nhà nước giao đất; cho thuê đất; chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất mà bên nhận góp vốn pháp nhân Hai là, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trường hợp trao đổi, mua bán, tặng cho, thừa kế, góp vốn tài sản gắn liền với đất mà bên góp vốn pháp nhân Ba là, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo án, đinh Toà án, đinh quan nhà nước có thẩm quyền khác có hiệu lực pháp luật Bốn là, việc thuê đất, cho thuê lại, chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo thoả thuận Trong đó, Luật đăng ký bất động sản Liên bang Nga Nghị đinh ngày 04/01/ 1955 đãng ký bất động sản Pháp có quy đinh rộng rãi phạm vi đăng ký Luật đãng ký bất động sản Liên bang Nga(LĐKBĐS) điều chỉnh việc đăng ký quyền hên quan đến bất động sản nói chung, trừ quyền liên quan đến tàu bay, tàu biển, tàu nội địa tàu vũ trụ (khoản Điều — LĐKBĐS Nga) Tại Điều LĐKBĐS Liên bang Nga quy đinh cụ thể loại tài sản phải đăng ký quyền Theo đó, tài sản bất động sản mà quyền tài sản phải đăng ký theo quy đinh Luật là: “các đất, vùng lòng đất, cơng trình độc lập nước tất vật gắn liền với đất nước mà di chuyển chúng gây tổn hại nghiêm trọng đến công dụng chúng, bao gồm nhà, cơng trình xây dựng, phịng ở, phịng khơng để ở, rừng lâu năm, khu chung cư, doanh nghiệp khối tài sản thống nhất” Nghị định ngày 04/01/ 1955 Pháp điều chỉnh việc đăng ký để công bố quyền, giao dịch hên quan đến bất động sản nói chung Trong đó, LĐKBĐS Hàn Quốc LĐKBĐS Nhật Bản quy đinh hạn chế phạm vi đăng ký, cụ thể điều chỉnh việc đăng ký quyền liên quan đến hai loại tài sản đất cơng trình xây dựng Khoản Điều 14 LĐKBĐS Hàn Quốc quy định: “ Đăng ký chia làm hai loại: Đăng ký đất đăng ký cơng trình xây dựng” LĐKBĐS Nhật Bản tập trung điều chỉnh việc đăng ký quyền liên quan đến đất cơng trình xây dựng loại bất động sản quan trọng, tương đối ổn định, có giá tri cao đối tượng chủ yếu tham gia vào giao dịch thị trường bất động sản Đa số hệ thống đăng ký bất động sản quốc gia nói khơng thực việc đăng ký trạng vật lý bất động sản Hệ thống quan đăng ký bất động sản Hàn Quốc, Pháp Nga hoàn toàn tách biệt với hệ thống quan địa chuyên hoạt động mang tính kỹ thuật như: Đo đạc, phân đất, lập đồ để quản lý đất hệ thống quản lý cơng trình xây dựng Cơ quan đăng ký bất động sản thực đãng ký quyền hên quan đến bất động sản nhằm cơng khai hố quyền Tuy nhiên, việc đăng ký bất động sản thực hiệu quan đăng ký bất động sản nắm vững thông tin trạng bất động sản, để qua xác đinh xác tài sản đối tượng quyền đăng ký Do đó, quan đăng ký bất động sản thường thực ghi nhận thông tin trạng bất động sản Theo quy đinh LĐKBĐS Hàn Quốc, việc ghi nhận trạng bất động sản bắt buộc thực đăng ký Trong tờ đăng ký, có phần ghi nhận thông tin trạng bất động sản: “ Tờ đăng ký chia thành mục, đánh số đăng ký, mục xác nhận hai phần: phần A phần B Trong mục xác nhận, chia thành mục cột đánh số mô tả trạng Trong phần A phần B chia thành cột mô tả nội dung liên quan cột đánh số nhập đăng ký Tuy nhiên, bỏ qua phần B khơng có nội dung ghi nhận đó” (khoản Điều 16 LĐKBĐS Hàn Quốc); “Trong cột mô tả trạng, ghi nội dung liên quan đến trạng vật lý mảnh đất cơng trình xây dựng biến động liên quan” (khoản Điều 16); “Đơn u cầu đăng ký phải có thơng tin địa điểm nơi có bất động sản, số thửa, hạng đất diện tích thửa” (khoản Điều 41); “Trong trường hợp đăng ký quyền công trình xây dựng, đơn u cầu đăng ký cịn phải có thơng tin loại cơng trình, cấu trúc diện tích cơng trình xây dựng; trường hợp có nhiều cơng trình xây dựng thửa, đơn yêu cầu đăng ký phải ghi số lượng cơng trình xây dựng với thơng tin loại cơng trình, cấu trúc diện tích cơng trình xây dựng đất đó”(khoản Điều 42) Ngồi ra, quan đăng ký bất động sản Hàn Quốc có chế trao đổi thơng tin hai chiều với quan địa chính, quan quản lý xây dựng: Cơ quan đăng ký bất động sản liên hệ với quan địa chính, quan quản lý cơng trình xây dựng để cập nhật thơng tin trạng vật lý bất động sản Ngược lại, quan đăng ký bất động sản phải thông báo cho quan địa chính, quan quản lý cơng trình xây dựng thơng tin trạng vật lý bất động sản, có thay đổi trạng vật lý bất động sản thông tin hên quan đến quyền sở hữu bất động sản, để quan ln có thơng tin xác chủ sở hữu tình hình sở hữu bất động sản LĐKBĐS Hàn Quốc quy đinh: “Trong trường hợp đãng ký đây, quan đăng ký phải thông báo cho quan địa chính, quan quản lý cơng trình xây dựng để xác nhận hoàn tất việc đãng ký: - Bảo lưu chuyển giao quyền sở hữu; - Thay đổi sửa chữa sai sót hên quan đến thông tin người đứng tên thực đăng ký; - Thay đổi sửa chữa sai sót liên quan đến quyền sở hữu; - Xoá đăng ký quyền sở hữu phục hồi đăng ký quyền sở hữu bị xoá bỏ” (khoản Điều 68) LĐKBĐS Liên bang Nga quy định việc ghi nhận trạng bất động sản thực đăng ký: “Sổ đăng ký chứa thông tin quyền tồn chấm dứt bất động sản, số liệu bất động sản thông tin người có quyền” (khoản Điều 12); “Trong mục I có mơ tả ngắn gọn bất động sản: địa chí (vị trí phân bố), loại bất động sản (tên gọi), diện tích (thực tế theo sổ địa hay theo giấy tờ), cơng dụng thông tin cần thiết khác” (khoản Điều 12) 1.3 Thẩm quyền trình tự đăng ký bất động sản Hiện nay, LĐKBĐS chưa Quốc hội thông qua văn pháp luật hành nước ta có quy đinh thẩm quyền trình tự quan nhà nước việc xác nhận quyền sở hữu loại đối tượng bất động sản cho chủ sở hữu Cụ thể là: 1.3.1 Đối với đất đai Điều 26 Luật đất đai năm 2003 quy định thẩm quyền đinh, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất sau: - Quốc hội định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nước Chính phủ trình - Chính phủ xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương - Uỷ ban nhân dân Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đơn vị hành cấp trực tiếp - Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất xã Đất đai có quy hoạch cấp có thẩm quyền phê duyệt thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng quy đinh khoản 1; 2; 3; 4; Điều 37 Luật đất đai năm 2003 Thẩm quyền thu hồi đất quy đinh Điều 44 Luật Sau chủ thể có nhu cầu quy hoạch, sử dụng đất trình yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, phê duyệt, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, tổ chức có hồ sơ yêu cầu Việc đăng ký quyền sử dụng đất quy đinh Điều 46 Luật đất đai năm 2003 Trình tự, thủ tục giao đất sử dụng đất quy đinh Chương V từ Điều 122 đến 131 Luật đất đai năm 2003 1.3.2 Đối với rừng Thẩm quyền giao rừng, cho thuê rừng, thu hồi rừng, chuyển mục đích sử dụng rừng quy đinh Điều 28 Luật Bảo vệ phát triển rừng năm 2004 Việc đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng quy đinh Điều 31 Luật Bảo vệ phát triển rừng năm 2004 1.3.3 Đối với nhà Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quy đinh Điều 14 Luật Nhà năm 2005, cụ thể là: - Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho tổ chức Trường hợp chủ sở hữu chung tổ chức cá nhân Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà - Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho cá nhân Trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quy định cụ thể Điều 16 Luật Nhà năm 2005 1.3.4 Đối với cơng trình xây dựng Cơng trình xây dựng loại bất động sản Luật xây dựng năm 2003 quy định, theo thẩm quyền lập, thẩm đinh, phê duyệt quy hoạch xây dựng vùng quy định Điều 17 sau: 18 - Bộ xây dựng tổ chức lập, thẩm định quy hoạch xây dựng vùng trọng điểm, vùng liên tỉnh trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt sau có ý kiến Bộ, Ngành, Uỷ ban nhân tỉnh có liên quan - Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm phê duyệt quy hoạch xây dựng vùng thuộc địa giới hành quản lý sau Hội đồng nhân dân cấp định.” Thẩm quyền lập, phê duyệt quy hoạch chung xây dựng đô thị quy đinh Điều 21; thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị quy đinh Điều 25 thẩm quyền lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn quy đinh Điều 30 Luật xây dựng năm 2003 Sau tổ chức, cá nhân lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình thoả mãn điều kiện quy đinh Điều 38 thẩm đinh theo Điều 39; Điều 59 cấp Giấy phép xây dựng theo Điều 62 theo thẩm quyền quy đinh định Điều 66 Luật xây dựng 2003 Như vây, thẩm quyền trình tự đăng ký cơng trình xây dựng nhiều quan nhà nước có thẩm quyền thẩm đinh, đủ điều kiện pháp luật quy đinh cấp giấy phép xây dựng Giấy phép xây dựng sở pháp lý xác nhận quyền chủ sở hữu, chủ cơng trình xây dựng trình sử dụng giao dịch dân 1.4 Giá trị pháp lý việc đăng ký bất động sản Theo pháp luật đăng ký bất động sản, có trường hợp đăng ký điều kiện để xác lập hiệu lực giao dịch (vĩ dụ: đăng ký quyền sử dụng đất), có trường hợp đăng ký vừa để xác lập hiệu lực giao dịch đồng thời để có giá trị pháp lý người thứ ba (đăng ký chấp quyền sử dụng đất) Có thể nói, vấn đề chưa rõ ràng có nhiều ý kiến khác Việt Nam LĐKBĐS Hàn Quốc không quy đinh cụ thể giá trị pháp lý việc đăng ký, mà quy đinh gián tiếp thông qua thứ tự ưu tiên quyền đăng ký LĐKBĐS Hàn Quốc quy đinh: “ Thứ tự ưu tiên quyền bất động sản đăng ký xác định theo thứ tự thực đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” (khoản Điều 5) LĐKBĐS Nhật Bản quy định tương tự: “ Trừ trường hợp có quy đinh khác, thứ tự quyền đăng ký với bất động sản xác đinh theo thứ tự đăng ký quyền đó”(Điều 6) Nghị định ngày 04/01/ 1955 đăng ký giao dịch hên quan đến bất động sản Pháp lại quy định cụ thể giá trị pháp lý việc đăng ký bất động sản Điều 30 Nghị định quy định: “ Các văn định Toà án thuộc diện bắt buộc phải cơng bố mà khơng cơng bố khơng có hiệu lực với bên thứ ba có từ chủ sở hữu quyền tương tự số bất động sản bên thứ ba tiến hành công bố văn đinh chứng minh quyền Các văn khơng cơng bố khơng có hiệu lực bên thứ ba trường hợp bên thứ ba đăng ký bảo đảm chấp bất động sản có liên quan Nếu cơng bố sau bên thứ ba công bố giấy tờ chứng minh quyền họ bất động sản văn khơng có hiệu lực.” Theo chúng tôi, pháp luật đăng ký bất động sản nên phân biệt rõ ràng giá trị pháp lý loại đăng ký, vấn đề có ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp bên Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỂ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN ỏ VIỆT NAM 2.1 Quá trình phát triển pháp luật đăng ký bất động sản Việt nam 2.1.1 Thời pháp thuộc Pháp luật thời kỳ có quy định việc đăng ký bất động sản, bao gồm ruộng đất, bất động sản khác sổ địa bạ Điều 506 Chương VI Bộ Dân luật Bắc kỳ(DLBK) thủ đắc di chuyển quyền sở hữu quy đinh:” Chỗ có địa bạ thủ - đắc quyền sở hữu điền địa phải có đăng ký vào sổ thành Người có tạo - bất động sản chưa đăng địa bạ mà có quyền sở hữu rồi, đăng địa bạ có quyền sử dụng sổ.” Điều 507 Bộ DLBK quy đinh: “Quyền sở hữu thành lập đăng ký vào địa bạ theo cách thức luật lệ đinh” Căn vào quy đinh nêu cho thấy, đất đai, chủ sở hữu phải đăng ký vào sổ địa bạ theo trình tự, thủ tục pháp luật quy đinh thủ đắc quyền sở hữu Riêng trường hợp mua bán bất động sản, người mua có quyền sở hữu kể chưa đăng ký vào sổ địa bạ, có quyền sử dụng sau đăng ký vào sổ Ngồi ra, Bộ DLBK quy định cụ thể việc phải đăng ký quyền ứng dụng thu lợi, quyền để đương địa dịch Điều 572 Bộ DLBK quy đinh: “Thuộc bất động sản, quyền ứng dụng thu lợi phải biên vào địa bạ” Điều 630 Bộ DLBK quy đinh: “ Những địa dịch người lập ra, phải có chứng thành Chỗ có địa bạ phải đăng ký vào địa bạ đem đối phó với đệ tam nhân” Qua cho thấy, pháp luật thời Pháp thuộc có phân biệt hai loại giá trị pháp lý việc đăng ký bất động sản vào nhóm sau đây: Thứ nhất, quyền sở hữu bất động sản xác lập thông qua đăng ký vào Sổ địa bạ (ngày gọi đăng ký để xác lập quyền) Thứ hai, việc đăng ký quyền địa dịch, quyền để đương có giá trị đối dụng với người đệ tam (ngày gọi có giá tri pháp lý người thứ ba) 2.1.2 Từ năm 1945 đến 1975 Xuất phát từ đặc thù Việt Nam nước có kinh tế nông nghiệp, vậy, đất đai giữ vị trí đặc biệt quan trọng Cách mạng, đường lối, sách Đảng pháp luật Nhà nước Với ý nghĩa đó, sau ngày Cách mạng tháng Tám thành công, với đời Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hoà, việc chia ruộng đất Thực dân - Phong kiến cho nông dân xác lập quyền sở hữu ruộng đất tư liệu sản xuất nông dân thể sách “người cày có ruộng” Hiến pháp năm 1946 khẳng đinh: “Quyền tư hữu tài sản công dân đảm bảo” Trên sở Hiến pháp năm 1946 trước đòi hỏi nghiệp Cách mạng, Quốc hội nước Việt Nam dân chủ cộng hồ thơng qua Luật cải cách ruộng đất vào năm 1953 Trong đó, Điều Luật khẳng đinh nguyên tắc thủ tiêu quyền chiếm hữu đất xoá bỏ chế độ chiếm hữu đất Đế quốc, Địa chủ Phong kiến, xác lập chế độ sở hữu tư nhân ruộng đất quyền cách mạng chia cho nông dân người chia ruộng đất khơng phải chia cho Địa chủ hay quyền khoản Điều 31 Luật cải cách ruộng đất năm 1953 quy định:“ Người chia ruộng đất có quyền sở hữu ruộng đất Chính quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người chia Mọi khế ước cũ huỷ bỏ Người chia có quyền chia gia tài, cầm, bán, cho ruộng đất chia” Quy đinh chứng tỏ rằng, quyền Cách mạng nhận thấy cần thiết phải xác đinh chế độ sở hữu tư nhân tư liệu sản xuất ruộng đất nhằm tịch thu “cơng cụ bóc lột” Thực dân - Phong kiến thu hút ủng hộ nông dân nghiệp cách mạng Chính nhận thức đắn, kịp thời góp phần tạo nên sức manh cho dân tộc kháng chiến chống thực dân Pháp Đồng thời, qua khẳng định tảng ban đầu tư lập pháp tiến Nhà nước ta quản lý nhà nước đất đai Luật cải cách ruộng đất năm 1953 xác định mục tiêu trước hết chủ yếu nhằm đảm bảo “ người cày có ruộng” qua quy định trên, Nhà nước ghi nhận phạm vi quyền người sở hữu ruộng đất (chia gia tài, cầm, bán, cho ), quy đinh sơ khai, chưa có quy phạm hướng dẫn cách thức thực quyền Song, hồn cảnh lịch sử, nhận thức chưa đắn nên trình thực Luật cải cách ruộng đất năm 1953, “phạm” số sai lầm Công tác tổ chức thực hạn chế nên quy đinh đăng ký bất động sản (ruộng đất) triển khai chưa hiệu triệt để Hơn nữa, số loại bất động sản, theo quy đinh Luật cải cách ruộng đất năm 1953 có ruộng đất đăng ký Hiến pháp năm 1959 ghi nhận bảo vệ ba hình thức sở hữu đất đai, gồm: sở hữu Nhà nước (sở hữu toàn dân), sở hữu hợp tác xã (sở hữu tập thể) sở hữu người lao động riêng lẻ, sở hữu nhà tư dân tộc (sở hữu tư nhân) Trong giai đoạn này, nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nhà trẻ, trường học, bệnh viện coi công trình phúc lợi xã hội Nhà nước đầu tư ngân sách để phục vụ nhân dân Việc tạo lập bất động sản nói chung, cơng trình xây dựng nói riêng giai đoạn chủ yếu Nhà nước thực Nhà nước không quy đinh cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản Trong đó, Miền Nam trước ngày 30/4/1975, chế độ ruộng đất thực theo sách cải cách điền địa Chính quyền Ngơ Đình Diệm Nguyễn Văn Thiệu với hai hình thức sở hữu nhà nước sở hữu tư nhân, đó, sở hữu tư nhân nhằm phục vụ cho lợi ích bọn tay sai bán nước Thời kỳ này, Miền Nam, chủ sở hữu bất động sản (gồm đất đai cơng trình xây dựng) cấp Bằng khốn điền thổ Nha trước bạ cấp Việc mua bán bất động sản thơng qua văn dự Dỗn mại phịng Chưởng khế lập (tương tự quan cơng chứng nay) Việc chấp, cầm cố, treo nợ ghi Bằng khoán điền thổ Nhà cơng trình xây dựng thể Tờ lược giải 2.1.3 Từ năm 1975 đến 1986 Ngày 5/3/1975, Chính phủ cách mạng lâm thời Miền Nam Việt Nam ban hành Nghị định số 01 nhằm xác định bảo vệ quyền sở hữu tư nhân người lao động sở trạng ruộng đất sử dụng Nghị đinh điều chỉnh hạn mức người lao động có nhiều đất mức trung bình nhằm đảm bảo tính cơng Riêng ruộng đất trưng thu, tịch thu Nguy quân, Nguy quyền, Địa chủ, Tư sản, Đế quốc trưng thu người lao động có nhiều ruộng đất dùng để chia cho người lao động chưa có ruộng đất có để đảm bảo sống Trong giai đoạn từ ngày 03/5/1975 đến 18/12/1980 (ngày Hiến pháp năm 1980 có hiệu lực), ruộng đất Miền Nam tồn ba hình thức sở hữu là: Sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể sở hữu tư nhân Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà Miền Nam Việt Nam thực sách “người cày có ruộng, xố bỏ hình thức bóc lột Thực dân - Phong kiến, ghi nhận quyền sở hữu ruộng đất nông dân Đồng thời, giai đoạn này, Miền Nam tiến hành hợp tác hố nơng nghiệp Chính tư tưởng tiến quyền Cách mạng đặt móng cho nghiệp thống quản lý nhà nước ruộng đất Miền Nam sau ngày giải phóng Ngày 1/8/1980 Chính phủ có Quyết định số 201/CP quy định: “Tổ chức cá nhân sử dụng đất phải khai báo xác đãng ký loại ruộng đất sở hữu vào địa Nhà nước Uỷ ban nhân dân phải kiểm tra việc khai báo Sau khai đãng ký, tổ chức cá nhân xác nhận quản lý, sử dụng hợp pháp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” Với định này, người sử dụng đất phải thực việc đăng ký vào sổ địa thống kê đăng ký đất đai nội dung quản lý nhà nước Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất coi chứng thư pháp lý có ý nghĩa việc xác định quyền người sử dụng đất chứng để Nhà nước bảo vệ người sử dụng đất trường hợp phát sinh tranh chấp đất đai Trong thời kỳ này, kinh tế theo hình thái “kế hoạch hố tập trung” giai đoạn trước Tuy nhiên, đất đai, nhà có quy định cụ thể hon: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên lòng đất, vùng biển thềm lục địa thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 19 Hiến pháp năm 1980) “Những tập thể cá nhân sử dụng đất đai tiếp tục sử dụng hưởng kết lao động theo quy đinh pháp luật” (Điều 20 Hiến pháp năm 1980) Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu công dân thu nhập hợp pháp, cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt Pháp luật bảo hộ quyền thừa kế tài sản công dân Việc tạo lập nhà quy định: “Cơng dân có quyền có nhà ở, Nhà nước mở rộng việc xây dựng nhà ở, đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể công dân xây dựng nhà theo quy hoạch chung, nhằm thực bước quyền Việc phân phối diện tích nhà Nhà nước quản lý phải công bằng, hợp lý” (Điều 62 Hiến pháp năm 1980) Như vậy, bất động sản cơng trình xây dựng, nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nhà trẻ, trường học, bệnh viện thời kỳ chưa có thị trường mà Nhà nước đầu tư từ ngân sách, ngoại trừ nhà mở rộng, theo hướng: khuyến khích người dân, tập thể xây dựng nhà cố gắng Nhà nước Nhìn chung, giai đoạn pháp luật chưa cho phép việc mua bán, chuyển nhượng đất đai thị trường bất động sản chưa có mơi trường pháp lý để hình thành Các sách đất đai nhà thời kỳ mang nặng tính chất phân phối cho cán bộ, công nhân viên chức nhà nước theo hệ thống tiêu chuẩn lựa chọn phức tạp, đồng thời, giai đoạn này, Nhà nước chưa quy đinh việc cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình xây dựng 2.1.4 Từ năm 1986 đến Cùng với đời Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai 1993, Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998, năm 2001 Luật đất đai năm 2003 pháp luật đăng ký bất động sản nước ta dần hình thành phát triển Theo quy đinh Luật đất đai năm 1987, người sử dụng đất phải xin đăng ký quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử ... động sản pháp luật đăng ký bất động sản Trên cở sở nghiên cứu trình phát triển, thực trạng pháp luật đăng ký bất động sản thực trạng áp dụng pháp luật đăng ký bất động sản, tác giả kiến nghị số giải. .. niệm tài sản, bất động sản đăng ký bất động sản Việt nam số nước khác Tác giả tập trung phân tích ưu, nhược điểm pháp luật đăng ký bất động sản hành, thực trạng áp dụng pháp luật đăng ký bất động. .. hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản Chương NHỮNG LÝ LUẬN BẢN VỂ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỂ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SÀN 1.1 Khái niệm bất động sản đăng ký bất động sản 1.1.1 Khái niệm tài sản Để