Đang tải... (xem toàn văn)
Lý thuyết về quỹ đầu tư tín chấp bất động sản (REIT) và Cơ hội áp dụng mô hình REIT
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM - CƠNG TRÌNH DỰ THI GIẢI THƯỞNG NGHIÊN CỨU KHOA HỌC SINH VIÊN “NHÀ KINH TẾ TRẺ – NĂM 2011” TÊN CƠNG TRÌNH: LÝ THUYẾT VỀ MÔ HÌNH QUỸ ĐẦU TƯ TÍN CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN(REIT) & CƠ HỘI ÁP DỤNG MƠ HÌNH REIT TẠI VIỆT NAM THUỘC NHĨM NGÀNH: KHOA HỌC KINH TẾ TÓM TẮT ĐỀ TÀI o Lý chọn đề tài: Nguồn cung vốn cho thị trường bất động sản (BĐS) đến từ nguồn: vốn chủ sở hữu ( chiếm tỷ trọng thấp), vốn huy động từ chấp, tiết kiệm, vốn đầu tư nước chiếm tỷ trọng lớn ( 50%) nguồn vốn vay từ ngân hảng thương mại Nhưng thực tế nguồn vốn ngày hạn hẹp biến động lớn ảnh hưởng đến phát triển ổn định thị trường BĐS Theo báo cáo Ngân hàng Nhà nước: năm 2009, dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản xấp xỉ 200 nghìn tỷ đồng, tương đương với 10,5% tổng dư nợ ngân hàng 11,76% tổng dư nợ tín dụng tồn kinh tế Song không đủ dự báo vốn cho thị trường bất động sản từ tới năm 2020 phải cần tới khoảng 130 tỷ USD, tức 13 tỷ USD/năm để đảm bảo cho nhu cầu phát triển Nhằm kiểm sốt rủi ro trì tăng trưởng dư nợ tín dụng 30% năm 2009 nỗ lực giảm 25% năm 2010, ngành ngân hàng dần siết lại cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản Bên cạnh đó, Thơng tư 13/2010/TT-NHNN trì tỷ lệ đảm bảo an tồn hoạt động tổ chức tín dụng khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại, khoản vay kinh doanh bất động sản xếp vào loại tài sản “Có” có hệ số rủi ro 250% hạn mức cho vay tổ chức tín dụng khơng vượt q 15% vốn tự có Nhiều nhà đầu tư lo ngại văn có hiệu lực, hoạt động vay xúc tiến giải ngân chắn có nhiều đột biến cánh cửa vốn hẹp, ngày hẹp Trong đó, số doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực xây dựng, bất động sản phải đối mặt với thách thức liên quan tới thu hồi vốn xoay vòng vốn, tái đầu tư Bức tranh ảm đạm thị trường bất động sản có lẽ kéo dài hết năm chí nửa đầu năm 2012 Để sang trang mới, thị trường bất động sản Việt Nam cần có giải pháp thiết thực Cụ thể, việc thức thơng qua dự luật quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs) mở hội phát triển cho thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới Đề tài chọn cấp thiết vấn đề điều kiện kinh tế- xã hội Việt Nam o Mục tiêu nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu thực nhằm giải hai câu hỏi chính: REITs có giải tình trạng thiếu hụt nguồn cung vốn cho thị trường BĐS? Mơ hình REITs phù hợp để áp dụng cho thị trường BĐS Việt Nam? o Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp nghiên cứu chủ yếu phương pháp phân tích nhằm xem xét đánh giá thị trường BĐS Việt Nam để tìm cơng cụ giải vấn đề thiếu hụt vốn đầu tư vào BĐS Đồng thời vấn đề mang tính định tính lạ với thị trường Việt Nam phương pháp so sánh nhằm tìm điểm tương đồng thị trường BĐS Việt Nam với thị trường BĐS nước khu vực để đưa giải pháp cho vấn đề thiếu hụt vốn đầu tư vào BĐS o Nội dung nghiên cứu: Nội dung đề tài bao gồm ba phần chính: thứ nhất, nghiên cứu lý thuyết mơ hình REIT thực tế vận hành REIT nước giới Thứ hai, thực trạng cung cầu thị trường BĐS Tp HCM Thứ ba, nhấn mạnh cần thiết REIT để thu hút vốn cho thị trường bất động sản nói chung đa dạng kênh đầu tư cho nhà đầu tư nói riêng Đồng thời đưa mơ hình phù hợp với thị trường BĐS Việt Nam o Đóng góp đề tài: Với đề tài nghiên cứu chúng tơi hy vọng tìm mơ hình REITs phù hợp với thị trường BĐS Việt Nam để giải nhu cầu vốn đầu tư vào BĐS Đồng thời hy vọng mơ hình cấp tiến tạo hướng phát triển cho thị trường BĐS Việt Nam o Hướng phát triển đề tài: Từ kết nghiên cứu, hướng phát triển đề tài giúp hoàn thiện sở, hành lang pháp lý cho việc hình thành hoạt động REIT bối cảnh thị trường bất động sản Việt nam MỤC LỤC Chương I:TỔNG QUAN VỀ QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN REIT 1.1 Khái niệm REIT 1.2 Phân loại mơ hình REIT 1.2.1 Equity REIT – REIT khai thác BĐS 1.2.2 Mortgage REIT – REIT cho vay 1.2.3 Hybrid REIT – REIT hỗn hợp 1.3 Đặc điểm quỹ tín thác đầu tư bất động sản – REIT 1.3.1 Phương thức hoạt động 1.3.2 Thuế 1.3.3 Cổ tức 1.3.4 Chứng REIT có tính chất trái phiếu 1.3.5 Phương thức quản lý 1.3.6 Hoạt động kinh doanh chủ yếu REIT 1.4 Sơ lược mơ hình REIT nước giới 1.4.1 Mỹ 13 1.4.2 Nhật Bản 14 1.4.3 Trung Quốc 15 1.5 Sự thành công REIT quốc gia giới 15 1.6 Bài học kinh nghiệm 16 Chương II: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP HỒ CHÍ MINH TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY 2.1 Thực trạng thị trường BĐS TP.Hồ Chí Minh năm gần 18 2.1.1 Thị trường hộ 18 2.1.2 Văn phòng cho thuê 23 2.1.3 Thị trường bán lẻ trung tâm thương mại 24 2.1.4 Thị trường bất động sản khu công nghiệp 27 2.2 Nguồn cung vốn cho thị trường bất động sản 29 2.3 Sự cần thiết việc áp dụng mơ hình REIT Việt Nam 33 2.4 Các nhân tố tác động đến việc hình thành REIT Việt Nam 35 2.4.1 Nhân tố tích cực 35 2.4.2 Nhân tố tiêu cực 35 Chương III: GIẢI PHÁP CHO NGUỒN CUNG VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 3.1 Lựa chọn mơ hình REIT phù hợp với thị trường BĐS Việt Nam 37 3.1.1 Cơ cấu tổ chức 38 3.1.2 Nguyên tắc vận hành 39 3.2 Đề xuất giải pháp hoàn thiện mơ hình REIT Việt Nam 41 3.2.1Củng cố thị trường bất động sản 41 3.2.2 Củng cố thị trường chứng khoán 41 3.2.3 Xây dựng ban hành luật Quỹ REIT 42 Kết luận Danh mục bảng biểu Danh mục tài liệu tham khảo Chương TỔNG QUAN VỀ QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN- REIT 1.1 Khái niệm REIT: Trước năm 1960 Mỹ có cá nhân giàu có cơng ty cổ phần có nguồn lực tài dồi có khả đầu tư vào dự án bất động sản trọng yếu trung tâm mua sắm, công viên, bệnh viện Để mở rộng hội đầu tư tăng cường nguồn cung vốn cho kinh tế hội nghị cấp cao Mỹ thông qua đạo luật thuế đặc biệt cho quỹ đầu tư tín thác bất động sản Đạo luật giúp nhà đầu tư tránh bị đánh thuế hai lần: lần thuế đánh thu nhập doanh nghiệp lần đánh thu nhập cá nhân Với đạo luật thuế đặc biệt này, quyền Mỹ hy vọng kích thích nhà đầu tư góp vốn xây dựng nên loại hình quỹ đầu tư tín thác bất động sản Ba năm sau, vào năm 1963, quỹ đầu tư tín thác bất động sản hình thành Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust – REIT): loại công ty đầu tư nguồn tiền bán cổ phần công ty để mua, phát triển, quản lý bán bất động sản nhằm thu lợi nhuận cho cổ đông REIT đầu tư vào danh mục bất động sản quản lý cách chuyên nghiệp Kết hoạt động kinh doanh REIT thường lợi tức cho thuê tài sản Các cổ đông nhận lợi tức giá trị tăng thêm vốn đầu tư bất động sản đem bán thu lợi nhuận Chứng khoán REIT phát hành mua bán thị trường chứng khoán, đem lại mức sinh lời cho nhà đầu tư bán lại danh mục đầu tư bất động sản (theo Investopedia.com and Barron’s Business Terms – 2004) Một công ty công nhận REIT đáp ứng đầy đủ điều kiện sau: Là chủ thể kinh doanh độc lập Được quản lý ban giám đốc người ủy quyền Có cổ phần chuyển nhượng Có 100 cổ đơng Có khơng q 50% cổ phần nắm giữ hay cổ đơng Đầu tư tối thiểu 75% tổng tài sản vào bất động sản Có tối thiểu 75% doanh thu từ tiền cho thuê bất động sản tiền lãi cho vay đầu tư bất động sản Chi trả 90% doanh thu chịu thuế năm Có không 20% tài sản cổ phiếu công ty phụ thuộc REIT chịu thuế 1.2 Phân loại mơ hình REIT: Ngày giới REIT không ngừng phát triển biến đổi cách linh hoạt để phù hợp với tình trạng kinh tế quốc gia việc vào tính chất để phân loại REIT điều phức tạp Tuy nhiên nhìn vào chất REIT cách phân loại dựa vào đối tượng đầu tư REIT tương đối phù hợp áp dụng nhiều quốc gia giới Cụ thể REIT chia thành loại sau: 1.2.1 Equity REIT – REIT khai thác BĐS: hình thức tổ chức quỹ đầu tư bất động sản phổ biến nay.Quỹ đầu tư tín thác bất động sản bao gồm hoạt động sau : Thu hút vốn đầu tư cá nhân, tổ chức hình thức chứng quỹ, trái phiếu, cổ phiếu… Chứng quỹ phát hành theo dự án theo dạng cổ phiếu quỹ Đầu tư vào bất động sản : xây dựng, mua bán, kinh doanh trực tiếp quản lý tài sản Lợi nhuận thu từ hoạt động quỹ trích lại để tái đầu tư phân phối cho cá nhân, tổ chức nắm giữ chứng khốn, giấy tờ có giá quỹ dạng cổ tức, tiền lời… Nhận xét : - Nhà đầu tư người sở hữu có quyền định đầu tư vào dự án hiệu - Rủi ro nhà đầu tư thấp theo cách phân loai REIT người đứng kinh doanh, bỏ vốn trực tiếp quản lý bất động sản - Lợi nhuận nhà đầu tư có không giới hạn, tùy vào khả quản lý, kinh doanh quỹ 1.2.2 Mortgage REIT – REIT cho vay: Quỹ đầu tư tín thác bất động sản cho vay chủ sở hữu tài sản Thông thường quỹ dạng bao gồm hoạt động: Thu hút vốn đầu tư cá nhân, tổ chức hình thức chứng quỹ, trái phiếu, cổ phiếu… Chứng quỹ phát hành cho dự án theo dạng cổ phiếu quỹ Tìm kiếm, tiếp nhận thẩm định hiệu dự án Cho vay dự án khả thi (thơng thường có kèm theo tài sản đảm bảo) Thu lãi từ hoạt động cho vay phân phối dạng cổ tức cho cá nhân, tổ chức nắm giữ chứng khoán quỹ Bên cạnh đó, lợi nhuận quỹ cịn đến từ điều kiện cho vay, thông thường quyền kinh doanh, khai thác bất động sản hình thành từ vốn vay (một số trường hợp tài sản đảm bảo ) thời gian định Nhận xét : - REIT cho vay có mức lợi nhuận cố định thu từ tiền lãi cho vay - Cổ đông, người nắm giữ giấy tờ có giá quỹ khơng phải chủ sở hữu tài sản hình thành từ tiền vay - Giấy tờ có giá phát hành để huy động vốn theo dự án phát hành lần lúc góp vốn hình thành quỹ 1.2.3 Hybrid REIT – REIT hỗn hợp: Các REIT hỗn hợp thành lập để đầu tư vào bất động sản sở hữu tài sản đảm bảo Các REIT loại phân biệt đặc điểm khác, REIT đóng hay REIT mở Đối với REIT đóng, số cổ phần phát hành công chúng lần chào bán giới hạn nhằm bảo vệ cổ đông không bị sụt giảm cổ tức cổ phiếu phổ thông giá trị cổ phiếu tương lai Thực tế đưa lại kết phương án thu lợi nhuận dễ dự đoán giảm biến động giá cổ phiếu Trái lại, REIT mở, REIT phát hành bán cổ phần khám phá hội đầu tư Mặc dù cổ phần làm giảm lợi tức cổ đông hữu, nhà quản lý cổ đông tin tổng giá trị cổ phần tăng nhờ khoản đầu tư tăng thêm Các REIT hỗn hợp phân biệt dựa mức độ kỳ hạn hoạt động REIT Các quỹ tín thác có xác định thời hạn hoạt động thành lập công cụ đầu tư tự khoản; tài sản quỹ phải lý phân phối lại lợi tức cho cổ đông thời điểm xác định Trong trường hợp đó, tài sản phải thu nhiều khoảng thời gian khác nhau, thường từ khoảng đến 15 năm, sau tài sản bán lợi tức phân phối cho cổ đông quỹ tất tốn Theo lý thuyết, lợi quỹ tín thác có thời hạn xác định giá cổ phần REIT phù hợp với giá trị tài sản nhà đầu tư ước lượng xác trị giá số dư tài sản tương ứng Các REIT không xác định thời hạn có thời gian tồn vĩnh viễn đặc điểm tái đầu tư vào hoạt động kinh doanh tài cho tài sản hữu Nhằm trì trạng thái , REIT tồn vĩnh viễn phải phân phối hầu hết dòng tiền thu từ cho thuê bất động sản khoản lãi tốn cho cổ đơng Các REIT hỗn hợp phân biệt dựa “tác động đòn bẩy” Khi REIT đòn bẩy mua lại tài sản, REIT tìm khoản nợ tài trợ cho tài sản mua lại Thơng thường, khoản tiền tài trợ lên tới 90% trị giá tài sản mua Ngược lại, REIT khơng địn bẩy khơng tận dụng khoản tài trợ nợ để đầu tư vào tài sản có Khi đó, REIT mua tài sản tiền mặt đầu tư quỹ REIT vào tài sản đảm bảo ... thích nhà đầu tư góp vốn xây dựng nên loại hình quỹ đầu tư tín thác bất động sản Ba năm sau, vào năm 1963, quỹ đầu tư tín thác bất động sản hình thành Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (Real Estate... nợ để đầu tư vào tài sản có Khi đó, REIT mua tài sản tiền mặt đầu tư quỹ REIT vào tài sản đảm bảo 5 1.3 Đặc điểm quỹ tín thác đầu tư bất động sản – REIT: 1.3.1 Phương thức hoạt động: REIT tham... Equity REIT – REIT khai thác BĐS: hình thức tổ chức quỹ đầu tư bất động sản phổ biến nay .Quỹ đầu tư tín thác bất động sản bao gồm hoạt động sau : Thu hút vốn đầu tư cá nhân, tổ chức hình thức
