ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH _ Số: 135 /2007/QĐ-UBND CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc _ TP Hồ Chí Minh, ngày 08 tháng 12 năm 2007 QUYẾT ĐỊNH Ban hành Quy định kiến trúc nhà liên kế khu đô thị hữu địa bàn thành phố Hồ Chí Minh _ ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Căn Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân Ủy ban nhân dân ngày 26 tháng 11 năm 2003; Căn Luật Xây dựng ngày 26 tháng 11 năm 2003; Căn Luật Nhà ngày 29 tháng 11 năm 2005; Căn Nghị định số 29/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 02 năm 2007 Chính phủ quản lý kiến trúc thị; Căn Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14 tháng 12 năm 1996 Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Quy chuẩn xây dựng Việt Nam; Căn Thông tư số 15/2005/TT-BXD ngày 19 tháng năm 2005 Bộ Xây dựng hướng dẫn lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng; Căn Thông tư số 08/2007/TT-BXD ngày 10 tháng năm 2007 Bộ Xây dựng hướng dẫn lập, thẩm định, phê duyệt quy chế quản lý kiến trúc đô thị; Căn Quyết định số 42/2005/QĐ-BXD ngày 29 tháng 11 năm 2005 Bộ trưởng Bộ Xây dựng việc ban hành TCXDVN 353:2005 “Nhà liên kế Tiêu chuẩn thiết kế”; Xét đề nghị Sở Quy hoạch - Kiến trúc Công văn số 4654/SQHKTQLPTKG ngày 12 tháng 11 năm 2007; Ý kiến thẩm định Sở Tư pháp Công văn số 3521/STP-VB ngày 03 tháng 12 năm 2007, QUYẾT ĐỊNH: Điều Nay ban hành kèm theo Quyết định Quy định kiến trúc nhà liên kế khu đô thị hữu địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Điều Quyết định có hiệu lực thi hành sau 10 ngày, kể từ ngày ký thay Công văn số 3665/UB-QLĐT ngày 27 tháng năm 1997 Công văn số 2542/CV-UB-QLĐT ngày 02 tháng năm 1999 Ủy ban nhân dân thành phố quy định quản lý kiến trúc nhà liên kế thành phố Hồ Chí Minh 2 Điều Chánh Văn phòng Hội đồng nhân dân Ủy ban nhân dân thành phố, Giám đốc Sở - ban - ngành thành phố, Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận - huyện, phường - xã, thị trấn, Thủ trưởng đơn vị cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./ Nơi nhận: - Như Điều 3; - Cục Kiểm tra văn bản-Bộ Tư pháp; - Đoàn Đại biểu Quốc hội TP; - Thường trực Thành ủy; - Thường trực HĐND TP; - TTUB: CT, PCT; - Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam TP; - Báo, Đài thành phố; - VPHĐ-UB: Các PVP; - Các Phòng Chuyên viên; - Lưu:VT, (ĐTMT-Tu) H TM ỦY BAN NHÂN DÂN KT CHỦ TỊCH PHĨ CHỦ TỊCH (đã ký) Nguyễn Hữu Tín ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc QUY ÐỊNH Về kiến trúc nhà liên kế khu đô thị hữu địa bàn thành phố Hồ Chí Minh (Ban hành kèm theo Quyết định số 135 /2007/QÐ-UBND ngày 08 tháng 12 năm 2007 Ủy ban nhân dân thành phố) Chương I NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG Điều Mục tiêu Quy định quy định quản lý kiến trúc quy hoạch xây dựng thị, có mục tiêu chung bao gồm: a) Từng bước cải tạo, chỉnh trang khu đô thị hữu theo hướng phát triển phù hợp với quy hoạch xây dựng thành phố, điều kiện khu thị hữu có hình thái khu đất theo dạng lô phố, với kiến trúc trạng chủ yếu loại nhà liên kế, nhà biệt thự số loại cơng trình khác xen kẽ b) Bổ sung, cụ thể hóa quy chuẩn, tiêu chuẩn nhà nước quy họach, kiến trúc xây dựng phù hợp với điều kiện thực tế khu đô thị hữu cải tạo c) Bổ sung cho đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng (1/2000) chưa đầy đủ lớp thông tin kiến trúc, quy hoạch để quản lý xây dựng lô đất, chưa đầy đủ nội dung thiết kế đô thị Các mục tiêu cụ thể: a) Làm sở để lập quy chế quản lý kiến trúc đô thị, lập thiết kế đô thị, lập thiết kế xây dựng cơng trình b) Làm sở cho quan quản lý Nhà nước phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết dự án xây dựng, thẩm tra, thẩm định thiết kế sở cấp giấy phép xây dựng loại hình nhà liên kế c) Làm sở cho việc phân cấp quản lý hướng dẫn kiến trúc nhà liên kế, giúp cho trình chuẩn bị đầu tư xây dựng thực nhanh chóng, cơng khai d) Cung cấp thông tin quy hoạch - kiến trúc cho nhân dân nhà đầu tư trình chuẩn bị đầu tư e) Cung cấp thông tin làm sở cho công tác thẩm định giá bán nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước 4 Điều Phạm vi, đối tượng áp dụng Quy định quy định kiến trúc nhà liên kế khu đô thị hữu địa bàn thành phố Quy định không áp dụng trường hợp sau: a) Các khu đô thị quy định Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05 tháng 01 năm 2006 Chính phủ việc ban hành Quy chế khu đô thị mới; b) Các khu thị hình thành trước Nghị định số 02/2006/NĐ-CP có Ban quản lý riêng; c) Các dự án khu nhà có quy hoạch chi tiết 1/500 duyệt (kể khu cư xá ổn định quy hoạch có chung hệ thống kết cấu); d) Khu vực hữu, cải tạo có thiết kế thị duyệt Đối với cơng trình xây dựng lơ đất lớn 500m2 khơng vượt q 1.000m2 xây dựng theo hình thức nhà liên kế áp dụng Quy định Điều Giải thích từ ngữ Nhà liên kế: Là loại nhà riêng, gồm hộ xây dựng liền nhau, thông nhiều tầng xây dựng sát thành dãy lô đất nằm liền có chiều rộng nhỏ nhiều lần so với chiều sâu (chiều dài) nhà, sử dụng chung hệ thống hạ tầng khu vực đô thị (theo TCXDVN 353:2005) Nhà phố liên kế (nhà phố): Là loại nhà liên kế, xây dựng trục đường phố, khu vực thương mại, dịch vụ theo quy hoạch duyệt Nhà phố liên kế ngồi chức để cịn sử dụng làm cửa hàng bn bán, dịch vụ văn phịng, nhà trọ, khách sạn, sở sản xuất nhỏ v.v… (theo TCXDVN 353:2005) Nhà liên kế có sân vườn: Là loại nhà liên kế, phía trước phía sau nhà có khoảng sân vườn nằm khn viên nhà kích thước lấy thống dãy theo quy hoạch chi tiết khu vực (theo TCXDVN 353:2005) Nhà liên kế có khoảng lùi: Là nhà liên kế khu vực đô thị hữu cải tạo, có khoảng lùi ranh lộ giới đường xác định theo trạng đồ giới xây dựng Nhà liên kế loại nhà liên kế, nhà phố liên kế, nhà liên kế có sân vườn, nhà liên kế có khoảng lùi theo quy định khoản 1, 2, 3, Điều Lơ đất có diện tích lớn: Là lơ đất có diện tích tối thiểu 150m2 có chiều rộng tối thiểu 6,6m, có nguồn gốc từ nhiều lô đất nhỏ chuyển nhượng chủ quyền ủy quyền cho tổ chức, cá nhân để xây dựng khai thác cơng trình riêng lẻ Hợp khối kiến trúc bên ngồi cơng trình: Ít hai lô đất trở lên xây dựng dạng cơng trình riêng lẻ liền kề, có thiết kế kiến trúc bên thống quan có thẩm quyền quản lý quy hoạch - kiến trúc xem xét định 5 Điều Yêu cầu chung Khi thiết kế xây dựng cải tạo nhà liên kế xen kẽ dọc theo đường phố phải hài hòa với tổng thể kiến trúc tuyến phố phải bảo đảm mỹ quan riêng công trình Thiết kế cơng trình phải phù hợp với quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết thiết kế đô thị khu vực Trường hợp thiết kế đô thị duyệt khu vực có quy định khác cụ thể so với Quy định áp dụng quy định thiết kế đô thị khu vực Thiết kế cơng trình phải đảm bảo quy định khác liên quan an tồn phịng cháy chữa cháy, môi trường, giao thông, tiêu chuẩn xây dựng, quy chuẩn xây dựng… mà Quy định không đề cập Chương II KIẾN TRÚC NHÀ LIÊN KẾ Điều Yêu cầu kiến trúc Việc xây dựng mới, cải tạo nhà liên kế đảm bảo thống nhất, hài hịa hình thức, cao độ nền, chiều cao chuẩn vị trí mặt tiền nhà đoạn phố, tuyến phố khu đô thị Đối với dãy nhà liên kế hữu có khoảng lùi (chỉ giới xây dựng không trùng với lộ giới), khoảng lùi dãy nhà xác định thiết kế đô thị đoạn phố, tuyến phố khu thị Trường hợp chưa có thiết kế thị, quan quản lý quy hoạch có thẩm quyền cấp quận - huyện vào trạng kiến trúc khu vực tiêu chí hướng dẫn khoản Điều Quy định để quy định khoảng lùi cơng trình cho phù hợp Điều Diện tích kích thước lơ đất xây dựng Lô đất đủ chuẩn áp dụng quy định lơ đất có diện tích khơng nhỏ 36m2 (theo TCXD VN 353:2005), có chiều rộng mặt tiền chiều sâu so với giới xây dựng không nhỏ 3,0m (theo Quyết định số 39/2005/QĐTTg ngày 28 tháng 02 năm 2005 Thủ tướng Chính phủ việc hướng dẫn thi hành Điều 121 Luật Xây dựng) Các trường hợp lơ đất có diện tích khơng đủ chuẩn áp dụng quy định này: xem xét tùy theo vị trí mặt tiền đường hay hẻm 2.1 Trường hợp lơ đất có vị trí mặt tiền đường: a) Nếu lơ đất có diện tích 15m2 có chiều rộng mặt tiền (hoặc chiều sâu so với giới xây dựng) nhỏ 3,0m: cải tạo, sửa chữa theo trạng; không xây dựng b) Nếu lơ đất có diện tích từ 15m2 đến 36m2, có chiều rộng mặt tiền chiều sâu so với giới xây dựng từ 3,0m trở lên: phép cải tạo, sửa chữa theo quy mô số tầng hữu xây dựng tối đa tầng (có thể bố trí tầng lửng mái che cầu thang sân thượng), chiều cao khơng q 13,4m 6 2.2 Trường hợp lơ đất có vị trí hẻm: a) Đối với lơ đất hữu có diện tích 15m2: - Chiều rộng mặt tiền (hoặc chiều sâu so với giới xây dựng) nhỏ 3,0m: cải tạo, sửa chữa theo trạng; không xây dựng - Chiều rộng mặt tiền chiều sâu so với giới xây dựng từ 3,0m trở lên: cải tạo, sửa chữa theo trạng xây quy mô tầng (có thể bố trí tầng lửng mái che cầu thang sân thượng), chiều cao không 8,8m Lưu ý: Đối với dự án giải tỏa mới: khuyến khích chủ đầu tư có phương án xử lý triệt để, hạn chế phát sinh trường hợp b) Đối với lơ đất có diện tích từ 15m2 đến 36m2: - Có chiều rộng (hoặc chiều sâu so với giới xây dựng) nhỏ 2,0m: trường hợp tồn phép cải tạo, sửa chữa theo trạng; Lưu ý: Đối với dự án giải tỏa mới: khuyến khích chủ đầu tư có phương án xử lý triệt để, hạn chế phát sinh trường hợp - Có chiều rộng (hoặc chiều sâu so với giới xây dựng) từ 2,0m đến 3,0m: phép cải tạo, sửa chữa theo trạng xây dựng tối đa tầng (có thể bố trí tầng lửng mái che cầu thang sân thượng), chiều cao khơng q 12,2m - Có chiều rộng (hoặc chiều sâu so với giới xây dựng) từ 3,0m trở lên, có chiều rộng (hoặc chiều sâu so với giới xây dựng) từ 2,0m đến 3,0m có điều kiện hợp khối kiến trúc bên ngoài: phép cải tạo, sửa chữa theo trạng xây dựng tối đa tầng (có thể bố trí tầng lửng mái che cầu thang sân thượng), chiều cao không 15,6m Trong dự án nhà thương mại, diện tích tối thiểu lơ đất xây dựng khơng nhỏ 50m2 chiều rộng (chiều ngang) lô đất không nhỏ 5,0m (theo Luật Nhà năm 2005) Việc xác định tính chất trục giao thơng (đường hay hẻm) quan quản lý kiến trúc quy hoạch cấp quận - huyện có thẩm quyền xem xét lập danh mục cụ thể Trong trường hợp lơ đất khơng đủ chuẩn áp dụng quy định (có diện tích nhỏ 36m2 chiều rộng mặt tiền chiều sâu so với giới xây dựng nhỏ 3,0m) có vị trí trục đường hẻm, có điều kiện hợp khối kiến trúc bên ngồi khu đất có chiều dài lớn mở rộng phía sau quan quản lý kiến trúc quy hoạch cấp quận - huyện có thẩm quyền xem xét cụ thể Điều Mật độ xây dựng Mật độ xây dựng nhà liên kế áp dụng theo bảng đây: Bảng Dưới 50 100 200 300 400 500 Đối với quận nội thành 100 90 85 80 75 70 Đối với huyện ngoại thành 100 90 80 70 60 50 Diện tích lô đất m2 ( ) Mật độ XD tối đa (%) Ghi chú: Mật độ xây dựng huyện ngoại thành xác định theo Bảng 5.7.2 Mật độ xây dựng tối đa lô đất xây dựng cơng trình - Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam Trường hợp xây dựng với mật độ xây dựng tối đa 100%: phải có giải pháp hợp lý thơng gió chiếu sáng tự nhiên Đối với nhà có diện tích 100m2, khuyến khích chừa khoảng trống phía sau nhà, giáp ranh đất với nhà đối lưng Trường hợp lô đất tiếp giáp đường (hoặc hẻm) cơng cộng trở lên MĐXD tăng thêm khơng q 5% (trừ trường hợp diện tích lơ đất 50m2) Trường hợp cần tính diện tích đất nằm cận cận bảng dùng phương pháp nội suy, áp dụng theo cơng thức: Nb - Na Nt = Nb - (Ct - Cb) Ca - Cb Trong đó: - Nt : Mật độ xây dựng khu đất cần tính; - Ct : diện tích khu đất cần tính; - Ca : diện tích khu đất cận trên; - Cb : diện tích khu đất cận dưới; - Na : mật độ xây dựng cận bảng tương ứng với Ca; - Nb : mật độ xây dựng cận bảng 1tương ứng với Cb Điều Số tầng chiều cao nhà liên kế Nhà liên kế có mặt tiền xây dựng giáp lộ giới: số tầng chiều cao phụ thuộc vào chiều rộng lộ giới đường, theo bảng sau: Bảng Chiều rộng lộ giới L (m) Tầng cao tối đa (tầng) Số tầng cộng thêm thuộc khu vực quận trung tâm TP trung tâm cấp quận (tầng) Số tầng cộng thêm thuộc trục đường thương mại-dịch vụ (tầng) Số tầng cộng thêm cơng trình xây dựng lơ đất lớn (tầng) Cao độ tối đa từ vỉa hè đến sàn lầu (1) L ≥ 20 12 ≤ L