Đang tải... (xem toàn văn)
Những vấn đề chung về thẩm định giá và công tác thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường
Ebook.VCU www.ebookvcu.com 1 Chương I Nhng vn chung v thm nh giỏ v cụng tỏc thm nh giỏ trong nn kinh t th trng 1.1. Những vn cơ bản v thẩm định giá, xác định giá trị DN trong nền kinh tế thị trường 1.1.1 Các yếu tố đầu vào của DN trong nền kinh tế thị trường liên quan đến giá trị DN. Các yếu tố đầu vào của DN bao gồm lao động và vốn, sức mạnh của DN cũng như giá trị của DN phụ thuộc vào chính quy mô và chất lượng của các yếu tố đầu vào này, trước hết là yếu tố vốn. Vốn của DN xét về mặt tài chính đó là quỹ tiền tệ ứng trước ban đầu đem lại lợi nhuận cho DN, nhưng khác với các quỹ tiền tệ thông thường vốn của một DN có những đặc điểm cơ bản sau: - Quỹ tiền tệ ứng trước phải được tập trung và đạt đến một độ lớn nhất định đảm bảo huy động đủ các yếu tố cần thiết cho quá trình SXKH của DN như tư liệu lao động,đối tượng lao động , sức lao động và thông tin ( trong một số ngành Nhà nước quy định mức tối thiểu về quy mô vốn cho một DN và được gọi là vốn pháp định - Vốn của DN luôn vận động và chuyển hoá hình thái biểu hiện của nó gắn liền với quá trình hoạt động SXKD của DN, Trong quá trình vận động đó vốn từ trạng thái tiền ứng trước ban đầu chuyển hoá thành trạng thái hiện vật ( hàng hoá ),sức lao động và kết thúc một vòng chu chuyển của nó về trạng tháI tiền ứng trước ban đầu sinh ra lợi nhuận cho DN - Trong quá trình vận động đó vốn không bao giờ bị mất đi mà luôn được bảo toàn và phát triễn, kinh doanh để mất vốn sẽ dẫn đến phá sản Vốn xét về mặt kỹ thuật không chỉ hạn chế trong khái niệm vốn xét về mặt tài chính có thể khái quát vốn là tất cả các yếu tố đầu vào phục vụ quá trình SXKD kiếm lời cho DN, tuy nhiên trong nền KTTT( kinh tế thị trường ) mọi yếu tố của quá trình KD của DN đều có thể biểu hiện được thành tiền, vì vậy các nhà quản trị tài chính DN quan tâm đặc biệt đến vốn xét về mặt tài chính của DN. Vốn của DN như đã trình bày vận đông trong quá trình kinh doanh của DN biểu hiện dưới hình thái giá trị ( hình thái tiền tệ) của các yếu tố của quá trình SXKD của DN như: Tư liệu lao động bao gồm TSCĐ hữu hình và vô hình quy trình công nghệ Đối tượng lao động hàng hoá, vật tư, nguyên nhiên vật liệu đầu vào Lao động (sức lao động ) bao gồm đội ngũ cán bộ quản lý điều hành công nhân viên Thông tin trong điều kiện của nền kinh tế mở yếu tố này đóng vai trò quan trọng đặc biệt Quá trình SXKD của DN là sự phối kết hợp của các yếu tố trên,mặc dầu giá trj DN không phải là phép cộng giản đơn về mặt giá trị của các yếu tố đó, song chúng là nền tảng cho quá trình xác định giá trị của một DN. Chính điều này quyết định vấn đề muốn xác định giá trị một DN trước hết cần phải xác định được giá trị cũng như giá cả của các yếu tố đầu vào của DN 1.1.2 Giá trị, giá cả của các yếu tố đầu vào của DN. Ebook.VCU www.ebookvcu.com 2 1.1.2.1 Tài sản của DN là một thuật ngữ quen thuộc được sử dụng phổ biến trong đời sống kinh tế xã hội và được tiếp cận dưới nhiều góc độ khác nhau, song trong điều hành quản lý DN nói chung quản lý tài chính DN nói riêng việc xác định bản chất của nó, từ đó giải quyết tốt các vấn đề tài chính liên quan như định giá nó xử lý tranh chấp, giao dịch mua bán có ý nghĩa quan trọng đặc biệt và là một vấn đề không dễ dàng Theo chuẩn mực kế toán quốc tế: Tài sản là nguồn lực do DN kiểm soát được, là kết quả của một quá trình hoạt động KD lâu dài của DN mà từ đó DN có thể dự tính được những lợi ích kinh tế trong tương lai một cách hợp lý. Theochuẩn mực kế toán VN: Tài sản là nguồn lực: DN kiểm soát được; Dự tính đêm lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho DN (*) Nhằm đáp ứng nhu cầu quản lý và nâng cao hiệu quả sử dụng tài sản của DN, xác định đúng giá trị DN người ta chia TS của DN thành nhiều loại khác nhau theo những tiêu thức khác nhau, dưới đây là một số cách phân loại tài sản được quan tâm đặc biệt khi tiến hành định giá DN. * Phân loại tài sản của DN theo khả năng di dời. Theo cách phânloại này thì tài sán của DN được chia thành động sản và bất đông sản. - Bất động sản: Theo quy định của điều 181 bộ luật dân sự Việt Nam thì bất động sản là những tài sản không di dời được bao gồm: + Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai cùng các tài sản khác gắn liền với nhà ở hoặc công trình đó. + Các tài sản khác gắn liền với đất. + Các tài sản khác do pháp luật quy định là bất động sản. - Động sản:là thuật ngữ dùng để chỉ những tài sản của DN có thể di dời được. Theo quy định của ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) thì tài sản bao gồm: động sản (Movable personal estale) và bất động sản (real astat) Bất động sản là thuật ngữ dùng để chỉ đất đai tự nhiên và những cái do con người tạo ra gắn liền với đất đai, đó là những vật cụ thể nằm trên bề mặt, trong không trung và dưới lòng đất. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản. Vịêc phân loại này có ý nghĩa quan trọng trong công tác thẩm định giá trị các tài sản của doanh nhghiệp và đặc biệt là định giá DN. *Phân loại tài sản theo thời hạn luân chuyển của giá trị nó thì tài sản được chia thành tài sản ngắn hạn và tài sản dài hạn. Tài sản ngắn hạn là những tài sản thuộc quyền sở hữu của DN có thời gian sử dụngu luân chuyển và thu hồi giá trị của nó trong thời gian dưới một năm hoặc trong một chu kỳ kinh doanh của DN. Chúng bao gồm : tiền mặt các dạng , các khoản phải thu ,hàng tồn kho hàng tồn kho ,đầu tư chứng khoán ngắn hạn và các tài sản ngắn hạn khác. Tài sản dài hạn là những tài sản thuộc quyền quản lý của DN có thời gian sử dụng luân chuyển và thu hồi giá trị trong một khoảng thời gian dài thườnglà từ một năm trở lên , chúng được biểu hiện dưới dạng: + Tài sản cố định hữu hình và vô hình (động sản và bất động sản). Ebook.VCU www.ebookvcu.com 3 + Đầu tư xây dựng cơ bản dở dang. + Đầu tư tài chính dài, liên doanh liên kết dài hạn + Tài sản dài hạn khác như: danh tiếng bằng sáng chế thuơng hiệu (bao gồm cả hữu hình và vô hình Theo quy định của chẩn mực kế toán và kiểm toán Việt Nam (chuẩn mực số 3 và 4 một tài sản trong doanh nghiêp là tài sản cố định (hữu hình hoặc vô hình) nếu nó hội đủ các điều kiện sau: 1. Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai từ việc sử dung nó hoặc do nó mang lại cho DN. 2. Nguyên giá phải được xác định một cachs đáng tin cậy. 3. Thời gian sử dụng ước tính từ một năm trở lên. 4. Đạt tiêu chuẩn giá trị theo quy định hiện hành của Nhà nước ( 10 triệu VND trở lên). Cần chú ý: Việc phân biệt một tài sản là tài sản cố định (TSCĐ) là hết sức quan trọng đối với công tác quản lý tài sản nói chung và quản lý TSCĐ nói riêng và có sự không đồng nhất giữa hạch toán kế toán với định giá tài sản của DN, đặc biệt là đối với tài sản vô hình. Để xác định một TSCĐ vô hình cần nghiên cứu các yếu tố cơ bản sau: + Tính có thể xác định được về mặt tồn tại và đặc biệt là lợi ích kinh tế trong tương lai do nó đem lại cho DN từ đó có thể định giá nó phục vụ quá trình định giá DN. + Khả năng kiểm soát: Đó là DN có quyền thu được lợi ích kinh tế trong tương lai mà tài sản đó mang lại và khả năng hạn chế việc tiếp cận của các đối tượng chủ thể khác đối với lợi ích đó( thường do pháp luật quy định ). + Lợi ích kinh tế trong tương lai thường được thể hiện qua việc nhờ có tài sản đó DN tăng được doanh thu giảm được chi phí tăng được lợi nhuận hoặc các lợi ích khác. Tóm lại trong định giá tài sản nói riêng và quản lý tài sản nói chung có thể có những cách tiếp cận khác nhau về tài sản (hay nguồn lực của DN). Những nội dung cơ bản phải thể hiện trong khái niệm về tài sản đó là: - Tài sản là một nguồn lực tồn tại dưới dạng vật chất hoặc phi vật chất (hữu hình hoặc vô hình) - Có chịu sự quản lý khai thác sử dụng của một chủ thể xác định. - Khái niệm tài sản đã hàm chứa các lợi ích kinh tế mà nó có thể mang lại cho các chủ thể. * Quyền sở hữu tài sản Quyền sở hữu là một phạm trù pháp lý rất quan trọng gắn liền sở hữu tài sản bao gồm các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ sở hữu trong xã hội Sở hữu là một phạm trù kinh tế khách quan phản ánh mối quan hệ giữa các chủ thể kinh tế xã hội các giai cấp về việc chiếm giữ của cải của xã hội. Do vậy nó là một quan hệ xã hội . quan hệ này gắn liền chặt chẽ với các yếu tố hợp thành: Chủ sở hữu; hình thức sở hữu;đối tượng sở hữu và quyền sở hữu, trong đó quyền sở hữu là yếu tố hạt nhân quyết định quan hệ sở hữu. Ebook.VCU www.ebookvcu.com 4 Quyền sở hữu bao gồm các quyền cơ bản sau: - Quyền chiếm hữu là quyền cho phép người sở hữu tài sản được phép nắm giữ và quản lý tài sản đó. - Quyền sử dụng cho phép người sở hữu quyền khai thác giá trị sử dụng của tài đó vì lợi ích của họ. - Quyền định đoạt là quyền được phép chuyển giao sở hữu tài sản của chủ thể sở hửu tài sản đó.Chủ thể sở hữu được quyền trao đổi; cho; biếu; tặng; cho vay, để thừa kế hoặc thực hiện các quyền đó. Mọi Nhà nước đều có quy định cụ thể và bảo hộ các quyền của chủ thể sở hữu tài sản Như vậy quyền sở hữu tài sản là sự quy định pháp lý cho phép chủ sở hữu tài sản chiếm giữ quản lý định đoạt,khai thác lợi ích từ tài sản đó. Các quyền càng lớn thì khả năng khai thác được lợi ích từ tài sản đó càng lớn. Chính vì vậy trứớc khi định giá một tài sản cần thiết phải tính đến tình trạng pháp lý của tài sản đó. Nói đến quyền sở hữu cần thiết phải nói đến chủ thể sở hữu và đối tượng sở hữu Chủ thể sở hữu có thể là các nhân tổ chức hoặc pháp nhân Nhà nước một chủ thể đặc biệt . Đối tượng sở hữu là tất cả những cái gì mà chủ mthể được sở hữu chúng có thể là tài sản và đặc biệt là DN Quyền sở hữu DN có hai yếu tố hợp thành quan trọng: -Quyền quản lý DN. Đó là quyền của người bỏ vốn đầu tư vào DN tham gia vàomọi hoạt động SXKDvà đời sống của DN theo tỷ lệ vốn góp của mình Như: Quyền tham gia ban lãnh đạo DN( đối với công ty cổ phần trước hết là quyền tham gia đại hội cổ đông, bỏ phiếu biểu quyết những vấn đề quan trọng của công ty cổ phần) -Quyền hưởng lợi nhuận ,đây là một trong những quyền cơ bản nhất của chủ sở hữu DN. Nếu là công ty cổ phần, khi Cty đạt được lợi nhuận, HĐQT DN được toàn quyền quyết định chính sách phân phối lợi nhận sau thuế của CTy trong đó có 1 phần chi trả cổ tức cho cổ đông theo quy định trong điều lệ của công ty. Quyền sở hữu DN là một loại hàng hoá được giao dịch trên thị trường và gắn liền mật thiết với giá trị DN. 1.1.2.2 Giá trị, giá trị tài sản + Khái niệm giá trị theo quan điểm của C.Mác. Nghiên cứu chủ nghĩa tư bản C.Mác đã kế thừa và phát triễn các học thuyết kinh tế cổ diển của các bậc tiền bối như: D.Ricácđo,AD.Smith đã nêu lên học thuyết giá trị, giá trị thặng nỗi tiếng của mình làm nền đá tảng cho toàn bộ học thuyết kinh tế chính trị Mác xít. Theo quan điểm của C.Mác hàng hoá có hai thuộc tính là giá trị và giá trị sử dụng, giá trị sử dụng là công dụng của hàng hoá đó được thể hiện ở chổ làm thoã mãn một hoặc một số nhu cầu cầu nhất định nào đó của cong người và là một phạm trù vĩnh viễn. Giá trị của hàng hoá là một phạm trù kinh tế lịch sử và được biểu hiện qua hai mặt chất và lượng. Chất của giá trị hàng hoá biểu hiện ở hao phí sức lao động của người sản xuất hàng hoá được kết tinh trong hàng hoá đó là lao động trừu tượng của người sản xuất hàng hoá kết tinh trong hàng hoá. Lượng giá trị của hàng hoá biểu hiện bằng thời gian lao động của người sản xuất hàng hoá. Mỗi hàng hoá có thời gian lao động cá biệt khác nhau, nhưng trong trao Ebook.VCU www.ebookvcu.com 5 đổi hàng hoá giá trị của nó được đo bằng thời gian lao động xã hội cầ thiết để sản xuất ra hàng hoá đó.Giá trị hàng hoá là cơ sở để xác định giá cả của hàng hoá của sự trao đổi hàng hoá trên thị trường. Cùng với sự phát triễn của sản xuất và trao đổi hàng hoá tiền ra đời ,tiền tệ ra đời ( tiền vàng) giá trị của hàng hoá được biểu hiện và đo lường bằng một số tiền nhất định gọi là giá cả của hàng hoá. Giá cả của hàng hoá do hai yếu hai yếu tố cơ bản quyết định: giá trị hàng hoá và giá trị của tiền (hàng hoá tiền).Tuy nhiên trên thị trường giá cả của hàng hoá thường xuyên tách rời giá trị hàng hóa vì trong trao đổi hàng hoá, giá cả hàng hoá còn phụ thuộc vào cung cầu hàng hoá nếu cung vượt quá cầu thì giá thấp hơn giá trị của hàng hoa và ngược lại. Nghiên cứu học thuyết giá trị của C.Mác và lý luận về gsự tác động của quan hệ cung cầu hàng hoá trên thị trường làm cho giá cả tách rời giá trị giúp chứng ta nhận thức một cách sâu sắc bản chất của các mối quan hệ kinh tế phổ biến đang xẩy ra trong nền kinh tế TBCN và nền kinh tế thị trường hiện đại. Trong đời sống xã hội khái niệm giá trị được tiếp cận theo nhiều góc độ khác nhau từ sự biểu hiện tính hữu ích của của một hiện trượng, sự vật hay cụ thể hơn là hàng hoá đến biệu hiện sự quý giá của nó và rất phong phú. + Khái niệm giá trị trong ngành định giá Như đã trình bày giá trị là một khái niệm được tiếp cận gắn liền với những mục tiêu nghiên cứu của người sử dụng nó.Trong ngành định giá, quan niệm về giá trị cũng không năm ngoài quy luật này. Nhằm tránh sự nhầm lẫn có thể xẩy ra. Uỷ ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đã chuẩn hoá một số khái niệm: giá trị; giá trị thị trường; giá trị trao đổi; giá trị công bằng; giá trị nội tại; giá trị gia tăngTheo đó có thể hiểu mỗi một tài sản có một giá trị chủ quan với nguời sở hữu hay sử dụng nó, nội dung cơ bản nhất của giá trị chính là lợi ích được tính thành tiền mà tài sản đó mang lại cho một chủ thể nhất định tại một thời điểm xác định. Nội hàm của khái niệm giá trị bao gồm: -Giá trị tài sản được đo bằng tiền -Gắn với một thời điểm xác định -Cùng một tài sản có nhiều giá trị khác nhau, nói cách khác giá trị tài sản gắn với lợi ích của chủ thể sở hữu hoặc chủ thể sử dụng tài sản đó, do đó nó cao hay thấp là do công dụng hữu ích vốn có của tài sản và khả năng khai thác nó của người sử dụng tài sản đó - Trong định giá và giao dịch mua bán các tài sản, tiêu chuẩn chung nhất về giá trị tài sản là thu nhập bằng tiền của người sử dụng hoặc chuyển nhượng từ tài sản đó. +Những đặc trưng cơ bản của giá trị. (theo quan điểm của ngành định giá) Để xác định một giao dịch về tài sản đảm bảo hài hoà mối quan hệ lợi ích của hai bên cần thiết phải phân tích rõ các đặc trưng của giá trị. Theo quan điểm của ngành định giá một tài sản có giá trị phải hội đủ tối thiểu 4 đặc tính kinh tế và pháp lý: Tính hữu ích; sự khan hiếm; xuất hiện nhu cầu về tài sản đó và có thể chuyển nhượng được, trong đó đặc trưng khan hiếm của giá trị mang tính tuơng đối. Trong sự phát triễn nền kinh tế - xã hội do nhu cầu ngày càng tăng cao của đời sống sản xuất và con người, các yếu tố và nguồn lực của cải xã hội ngày một khan hiếm hơn chính Ebook.VCU www.ebookvcu.com 6 điều đó đã làm cho giá tri của tài sản hay các nguồn lực của cải xã hội thay đổi và gia tăng. Cùng với đặc tính hữu ích và nhu cầu xã hội tăng cao đã làm thay đổi giá trị của chúng, hiện tượng dầu mỏ tăng giá kỷ lục trong thời gian qua là một minh chứng cụ thể cho đặc tính này của giá trị tài sản.Tóm lại từ những phân tích ở trên có thể hiểu giá trị theo quan điểm của ngành định giá là một khái niệm tương đối chỉ mang tính ước lượng gắn liền với lợi ích của những chủ thể xác định đựoc đo bằng tiền tại một thời điểm nhất định. Hàng hoá - tài sản trao đổi được ( thông qua thương mại) phải có giá trị, một giao dịch được thực hiện thông giá cả của hàng hoá đó.Giá cả theo quan điểm của ngành định giá tài sản là số tiền được yêu cầu hoặc được trả cho một hàng hoá cụ thể trong giao dịch mua bán,sát nhập, hợp nhất DN. Nó biểu hiện số tiền mà người bán nhận được từ việc tiêu thụ hàng hoá dịch vụ đó. Giữa giá trị và giá cả có sự khác nhau nhất định ở phạm vi tồn tại của tài sản.Nhưng thống nhất với nhau ở chổ chúng đều được đo bằng tiền về lợi ích mà nó mang lại cho chủ thể sở hữu, quản lý, hay sử dụng nó. *Giá trị thị trường Mục đích cuối cùng của định giá tài sản là ước lượng bằng tiền lợi ích mà tài sản đó mang lại cho một chủ thể và xa hơn có thể thực hiện một giao dịch thương mại bảo vệ lợi ích của các chủ thể liên quan trong giao dịch đó. Một khái niệm quan trọng được chuẩn hoá phục vụ cho hoạt động giao dịch thương mại nhằm đạt được mục tiêu công bằng là giá trị thị trường. + Theo quan điểm của C.Mác thì: phải coi giá trị thị trường là giá trị trung bình của hàng hoá được sản xuất ra trong một khu vực nào đó ; mặt khác lại phảI coi giá trị thị trường là giá trị cá biệt của hàng hoá được sản xuất ra trong những điều kiện trung bình của khu vực đó và chiếm một khối lượng lớn những sản phẩm sản xuất ra trong khu vực này( Tư bản quyểnIII tập 1 trang30 NXB sự thật Hà nội -1978). Khái niệm giá trị thị trường của C.Mác là cơ sở lý luận để C.Mác phân tích bản chất của quy luật tỷ suất lợi nhuận bình quân trong nền kinh tế TBCN. Tuy nhiên, khái niệm giá trị thị trường trong ngành định giá được sử dụng với mục đích cụ thể hơn nhiều và được tiêu chuẩn hoá thành một khái niệm mang tính pháp lý phục vụ mục tiêu định giá tài sản. Theo đó IVSC đã đưa ra định nghĩa về giá trị thị trường như sau: Giá trị thị thường là số tiền ước tính để trao đổi tài sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa bên bán sẵn sàng bán và bên mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai , mà tại đó các bên hành động một cáh khách quan hiểu biết và không bị ép buộc. Giá trị thị trường là một tiêu chẩn cơ bản để thẩm định giá trị tài sản. Song trong thực tế nó chỉ là một tiêu chuẩn định tính, muốn áp dụng nó tổ chức thẩm định giá nói chung và thẩm định viên phải nắm vững kiến thức chuyên môn của mình và phải có kinh nghiệm thực tiễn mới xác định được giá thị trường khách quan đúng đắn. * Giá trị phi thị trường(GTTT) Giá trị thị trường phản ánh tính hiệu quả về mặt thông tin của một thị trường cạnh tranh hoàn hảo, theo mức giá đó sẽ đảm bảo công bằng cho cả người mua và người bán, làm căn cứ chủ yếu cho hoạt động thẩm định giá và thực hiện các giao dịch về tài sản trên thị trường, tuy nhiên trong thực tiễn nhiều loại tài sản cần được định giá nhưng lại ít khi được giao dịch Ebook.VCU www.ebookvcu.com 7 mua bán thông qua thị trường, vì vậy khi định giá tài sản, người ta phải dựa vào các yếu tố phi thị trường để ước lượng giá trị của chúng. Giá trị ước tính bằng cách đó ta gọi là gía trị phi thị trường, nói cách khác: Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá các yếu tố hình thành giá trị tài sản một cách chủ quan nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán chúng thông qua thị trường. Cơ sở của việc đưa ra khái niệm này cũng xuất phát trực tiếp từ khái niệm giá trị của tài sản nói chung, nghĩa là chúng đều biểu hiện bằng tiền của những lợi ích mà tài sản đó mang lại cho các chủ thể tại một điểm nhất định .Các khác biệt của giá trị phi thị trường là ở chổ số tiền ước tính đó không thông qua giao dịch mua bán trên thị trường và do đó mang tính chủ quan hơn. Chính đặc tính này của nó đã dẫn đén việc ước tính giá trị tài sản để giao dịch khác nhau nên cũng dẫn đến có nhiều khái niệm khác nhau về giá trị theo quan diểm của ngành định giá. Một số khái niệm về giá trị phi thị trường được sử dụng trong định giá tài sản: Giá trị đầu tư (investment property) là khái niệm dùng để chỉ thu nhập bằng tiền mà nhà đầu tư nhận được từ tài sản đó. Giá trị đầu tư thể hiện chi phí cơ hội của nhà đầu tư vì vậy giá trị đầu tư và giá trị thị trường là 2 khái niệm khác nhau,giá trị đầu tư có thể thấp hơn hoặc cao hơn giá trị thị tường của tài sản. Giá trị đang sử dụng Đó là giá trị của tài sản khi nó đang sử dụngvào một mục đich nhất định và được biểu hiện bằng số tiền mà tài sản đó đưa lại cho nhà đầu tư.Trên góc độ kế toán,giá trị đang sử dụng là giá trị hiện tại của dòng tiền mặt ước tính có thể mang lại trong tương lai,kể từ khi sử dụng tài sản đến khi thanh lýhoặc kết thúc chu kì sống hữu ích của tài sản đó.Giá trị đang sử dụng có xu hướng thấp hơn giá trị thị trường của tài sản đó khi doanh nghiệp làm ăn kém hiệu quả và ngược lại. Khái niệm về giá trị đang sử dụng được áp dụng sau những trường hợp cụ thể:Tài sản có thị trường hạn chế hoặc chuyên dùng. Giá trị bảo hiểm (insurable value):Là số tiền bồi thường cho những tài sản được xác định trong chính sách hoặc hợp đồng bảo hiểm, giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở những chi phí thay thế tài sản, khi xảy ra trách nhiệm bồi thường mà không coi trọng đến việc xác định GTTT của tài sản đó. Giá trị tính thuế (taxable value):Là biểu hiện bằng tiền giá trị tài sản được qui định trong các văn bản pháp lý,làm căn cứ để tính số tiền ngân sách nhà nước. Thông thường,những văn bản pháp qui về thuế ở nhiều quốc gia trên thế giới qui định giá thị trường là cơ sở của việc tính thuế.Tuy nhiên,các phương pháp cụ thể được áp dụng để tính giá trị tính thuế lại dẫn đến kết quả chênh lệch giữa giá trị tính thuế với giá trị thị trường.Nghĩa là giá trị tính thuế và giá trị trường có sự khác nhau nhất định. Giá trị tài sản ròng (giá trị ròng):Là số tiền chênh lệch giữa giá trị tổng tài sản của doanh nghiệp với các khoản nợ phảI trả của doanh ngiệp và còn được gọi là giá trị sổ sách. Giá trị còn lại (salvage value):Là số tiền có thể nhận được từ 1 tài sản sau khi đã trừ đi chi phí thanh lý tháo dỡ. Giá trị đặc biệt (special value):Là số tiền phản ánh giá trị tài sản được hình thành trong những tình huống đặc biệt mà ở đó các chủ thể liên quan định giá tài sản vượt quá giá thị Ebook.VCU www.ebookvcu.com 8 trường của nó.Giá trị đặc biệt phát sinh trong trường hợp tài sản này liên kết với 1 tài sản khác tạo giá trị cộng hưởng.VD:Chủ sở hữu có thể đánh giá mảnh đát liền kề cao hơn giá thị trườnghoặc giá trị hợp nhất 2 doanh nghiệp có thể cao hơn giá trị của 1 doanh nghiệp 1.1.2.3 Thẩm định giá Trong nền kinh tế thị trường nhu cầu giao dịch, mua, mua bán tài sản và sáp nhập, hợp nhất DN ngày càng trở nên phổ biến hơn nhằm bảo đảm bao công bằng khách quan về lợi ích cho các chủ thể liên quan một ngành dịch vụ quan trọng đã ra đời ngành thẩm định giá. ở các nước phát triễn ngành này đã và đang có những đóng góp tích cực vào sự phát triễn của nền kinh tế xã hội. ở Việt nam cùng với quá trình cổ phần hoá DNNN và phát tiễn thị trường chứng khoán, dịch vụ thẩm định giá cũng phát triễn theo và đã có những đóng góp thiết thực vào việc đẩy nhanh tiến độ cổ phần hoá DNNN của Việt nam trong những năm gần đây. *Khái niệm về thẩm định giá: Như đã trình bày giá trị của tài sản được đo bằng số tiền mà một chủ thể có thể nhận được từ tài sản đó và phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau trong đó yếu tố lợi ích nhận được từ tài sản đó cho chủ sở hữu ,sử dụng nó là yếu tố đựoc quan tâm hàng đầu trong các giao giao dịch thương mại Vì vậy một vấn đề quan trọng đặt đối với các giao dịch thương mại nói riêng và hoạt động định gía tài sản nói chung là phải xác định được một mức giá tài sản hợp lý nhất cho các tài sản cụ thể (Có tính đến lợi ích của các chủ thể liên quan đến tài sản đó trong một không gian thời gian địa điểm và thời điểm cụ thể).Có nhiều quan điểm khác nhau khi tiếp cận khái niệm này. Theo G.S W. Seabrooke - Đại học Portsmouth Vương quốc Anh thì: Thẩm định giá là việc ước tính giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ. Điều 4 Pháp lệnh về giá cả Việt Nam ngày 08/5/2002 đưa ra định nghĩa: Thẩm là việc đánh giá hay đánh gía lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm theo tiêu tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế Mặc dầu có nhiều cách tiếp cân khác nhau, song những nội dung cơ bản phải được phản ánh trong khái niệm về thẩm định giá bao gồm: - Là hoạt đông có tính chuyên nghiệp cao của tổ chức hoặc nhà thm định - Là việc ước tính giá trị của tài sản tại một thời điểm xác định - Giá trị của tài sản đem ra thẩm định biểu hiện bằng một số tiền cụ thể - Nguồn dữ liệu sử dụng liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến thị trường - Gắn với một mục đích nhất định - Kết quả của thẩm định giá là đưa một mức giá hợp lý nhất phản ánh được giá trị tài sản cần định giá Từ đó có thể hiểu: Thẩm định giá là hoạt động chủ quan của nhà thẩm định nhằm ước tính bằng tiền giá trị của tài sản một cách hợp lý nhất tại một thời điểm nhất định. + Mục đích và yêu cầu đối với thẩm định viên Mục mục đích của thẩm định giá như đã nêu ở trên nội hàm của thẩm định giá gắn với một mục đích nhất định, việc xác định mục đích của thẩm định giá là một yếu tố quan trọng Ebook.VCU www.ebookvcu.com 9 giúp nhà thẩm định đua ra được mức giá hợp lý nhất. Các mục tiêu gắn với việc định giá tài sản , định giá DN thường gặp là: - Xỏc nh giỏ tr ti sn chuyn giao quyn s hu : giỳp cho ngi bỏn xỏc nh giỏ bỏn cú th chp nhn c, giỳp cho ngi mua cú th xỏc nh giỏ mua, thit lp c s cho s trao i ca ti sn ny vi ti sn khỏc. - Xỏc nh giỏ tr ti sn cho cỏc mc ớch ti chớnh v tớn dng: s dng ti sn cho vic cm c hay th chp, xỏc nh giỏ tr cho cỏc hp ng bo him ti sn. - Xỏc nh giỏ tr ti sn xỏc nh giỏ tr s tin cho thuờ theo hp ng : giỳp cho vic t ra mc tin thuờ v xõy dng cỏc iu khon cho thuờ. - Xỏc nh giỏ tr ti sn phỏt trin ti sn v u t : so sỏnh vi c hi u t vo cỏc ti sn khỏc, quyt nh kh nng thc hin u t. - Xỏc nh giỏ tr ti sn trong doanh nghip : lp bỏo cỏo ti chớnh hng nm, xỏc nh giỏ tr th trng ca vn u t ; xỏc nh giỏ tr doanh nghip ; mua bỏn hp nht, thanh lý ti sn ca cụng ty ; cú phng ỏn x lý ti sn khi ci cỏch DNNN - Xỏc nh giỏ tr ti sn nhm ỏp ng cỏc yờu cu cú tớnh phỏp lý: xỏc nh giỏ tr tớnh thu hng nm i vi ti sn ; xỏc nh giỏ tr bi thng khi Nh nc thu hi ti sn ; tớnh thu khi mt ti sn c bỏn hoc tha k ; d tũa ỏn ra quyt nh phõn chia ti sn khi xột x cỏc v ỏn ; xỏc nh giỏ sn phc v vic u thu, u giỏ ti sn cụng ; xỏc nh giỏ sn phc v vic u giỏ cỏc ti sn b phỏt mói tch thu sung cụng qu. * Những yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến giá trị tài sản Nhằm nâng cao độ tin cậy đối với kết quả thẩm định giá, khi đưa ra mức giá ước tính của tài sản cần thiết phải đánh giá hết mức độ ảnh hưởng của các yếu tố chủ quan, khách quan đến giá trị cuả tài sản đó. + Yếu tố chủ quan gắn với mục đích của định giá Mục đích định giá tài sản luôn gắn liền với nhu cầu sử dụng tài sản đó của một chủ thể nhất định ví dụ chủ sở hữu bán tái sản đó, người mua tài sản đó hoặc thậm chí thực hiện cung cấp dịch vụ của tổ chức định giá hưởng tiền công. Chính mục đích định giá phản ánh yêu cầu về lợi ích nhận được từ tài sản đó đối với một chủ thể xác định. Vì vậy mục đích định giá tác động rất lớn đến số tiền ứơc tính về giá trị tài sản cần định gía hay là định giá tài sản đó.Trong diều kiện hội nhập và toàn cầu hoá nền kinh tế thế giới hoạt động liên quan đến mua ,bán tài sản, sát nhập, hợp nhất doanh nghiệp ngày càng trở nên phổ, mục đích định giá tài sản ,định giá doanh nghiệp cũng rất đa dạng nhưng thông thường là: - Định gía tài sản để thực hiện các giao dịch mua bán chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản - Định giá tài sản để thực hiện các giao dịch tín dụng cho thuê tài chính - Định giá tài sản để phát triễn và đầu tư và phát triễn tìm kiếm lợi nhuận - Định giá tài sản để đáp ứng các yeu cầu có tính pháp lý;giải quyết tranh chấp phát mại tài sản thi hành án dân sự Chính mục đích định giá quyết định phương pháp và các chuẩn mực và quy trình định giá tài sản, vì vậy quyết định đến kết quả của thẩm định giá. Ebook.VCU www.ebookvcu.com 10 + Các yếu tố khách quan Định giá tài sản như đã trình bày thực chất là nhà thẩm định (tổ chức hoặc thẩm định viên) ước lượng giá trị của tài sản đó cho phù hợp với giá trị thực của tài sản đó, cái giá trị mà chúng ta đã định nghĩa theo quan điểm của ngành định giá tài sản. Vì vậy yêu tố khách quan đầu tiên phải tính đến đó là: giá trị thực của tài sản đó hay cụ hơn là lợi ích tài chính nói riêng và tính hữu dụng tự nhiên của tài sản đó mang lại cho các chủ thể liên quan đến yêu cầu định giá tài sản. Thông thường giá trị sử dụng ( tính hữu ích của tài sản càng cao thì giá tri tài sản càng lớn xét từ quan điểm của nhà định giá và ngược lại. Thứ hai là tìnhtrạng pháp lý của tài sản đó .Tình trạng pháp lý quyết định quyền của chủ thể được khai thác công dụng của tài sản đó do đó quyết định đến lợi ích mà tài sản đó đêm lại cho chủ thể thậm chí chủ thể gặp phải rủi ro, thất thiệt khi giao dịch tài sản đó. Tình trạng pháp lý của tài sản ảnh hưởng rất lớn đến giá trị tài sản và đến lượt mình nó ảnh hưởng đến định giá tài sản đó. Một ví dụ điển hình về tác động của yếu tố này đó là tình trạng pháp lý của bất động sản sẽ tác động mang tính quyết định đến gía trị của bất động sản đó. Để định giá tài sản vơí tính hợp lý cao thuyết phục các chủ thể liên quan thừa nhận, nhà thẩm định giá phải thu tập chính xác, đầy đủ trung thực về tình trạng pháp lý của tài sản đó. Thứ ba là quan hệ cung cầu về tài sản trên thị trường . Định giá tài sản (theo quan điểm của ngành định giá) thực chất là xác định mức giá thị trường của tài sản đó (nếu nó được giao dịch trên thị trường), vì vậy nó chịu tác động trực tiếp của các yếu tố cung cầu về tài sản đó trên thị trường. Các yếu tố khác. Ngoài những yếu tố đã nêu ở trên còn có những yếu tố khác tác động như: Tâm lý tiêu dùng sản phẩm tập quán tín ngưỡng ví dụ tâm lý sính hàng ngoại của người Việt. Vì vậy thẩm định viên và tổ chức định giá cầ có kiến thức chuyên môn giỏi ,đạo đức nghề nghiệp tốt và phải giữ được chữ tín ,đồng thời, phải có cả kiến thực xã hội rộng. 1.1.2.4. Những nguyên tắc định giá trong nền kinh tế thị trường. Như đã trình bàygiá trị tài sản và định giá tài sản phụ thuộc nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Vì vậy hoạt động thẩm định giá phải tuân thủ những nguyên tắc nhất định. CHỉ có như vậy mới có thể đưa ra được mức giá phù hợp, phản ánh một cách đầy đủ các thông tin về giá trị tài sản đó, tác động của thị tường và lợi ích của các bên liên quan đến định giá tài sản đó. Nguyên tắc định giá được hiểu là những quan điểm, những khái niệm những quy phạm định hướng hoạt động của thẩm định viên nhằm hướng tới mục tiêu ước lượng một cách tốt nhất giá trị của tài sản cho phù hợp với mục tiêu định giá đã đề ra, giúp các chủ thể liên quan thực hiện được mục tiêu của mình sau định giá. Chính các nguyên tắc là cơ sở quan trọng để đưa ra các quy định,các chuẩn mực tổ chức xây dựng được một quy trình và phương pháp định giá đạt được hiệu quả cao.Có thể nêu lên những nguyên tắc cơ bản sau: 1.Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất . IVSC giải thích nguyên tắc này như sau: Một tài sản được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN) nếu thoả mãn các điều kiện tối thiểu sau: [...]... thì nhà định giá nên yêu cầu chứng thực lời khuyên đó bằng văn bản + Các báo cáo định giá cũng cần được lưu trữ trong một thời gian nhất định 1.1.3 Công tác thẩm định giá 1.1.3.1 Vai trò, nhiệm vụ của thẩm định giá *Vai trò của công tác thẩm định giá Thẩm định giá thông qua báo cáo thẩm định giá của tổ chức hoặc thẩm định viên cung cấp các thông tin liên quan đến giá trị của tài sản được định giá, đồng... đầu và mục đích của khách hàng, thẩm định viên cần phải khẳng định ngay loại giá trị sẽ được sử dụng trong hợp đồng là loại giá trị nào: giá trị thị trường, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá thế chấp, giá trị thay thế, giá bồi thường… + Xác định phương pháp định giá và các tài liệu cần thiết cho việc định giá + Xác định ngày có hiệu lực của việc thẩm định giá + Xác định mức phí thỏa thuận và thời... chứng trong các tòa án Những nhà thẩm định giá cũng hoạt động kết hợp với các cố vấn pháp luật, thanh tra, những nhà hoạch định và phát triển thành phố, đưa ra lời khuyên về các dự án phát triển, các vấn đề kinh tế về dự án xây dựng công ty, thành lập công ty… Những nhà thẩm định giá cũng được các cấp chính quyền thuê thẩm định giá tài sản cho việc đánh thuế… 1.2.1.5 Mối quan hệ giữa kiểm toán và thẩm định. .. nhà thẩm định giá chuyên nghiệp: Ở hầu hết các nước, các nhà thẩm định giá chuyên nghiệp là những người có đủ năng lực và phẩm chất cần thiết, được bổ nhiệm và thuộc các tổ chức chuyên nghiệp, họ là Nhà thẩm định giá đã đăng ký, nhà thẩm định giá đã tuyên thệ, nhà thẩm định giá đã được phê duyệt Những lính vực chung của hoạt động chuyên nghiệp bao gồm: + Nhà thẩm định giá khu vực công cộng: định giá. .. thầm định giá Quy trình thẩm định giá là một kế hoạch hành động có trật tự, chặt chẽ, phù hợp với các nguyên tắc định giá, giúp thẩm định viên đưa ra được những kết luận vững chắc hoặc sự ước tính giá trị có cơ sở và có thể đảm bảo được Quy trình thẩm định giá bao gồm 6 bước: Xác định vấn đề, Lên kế hoạch thẩm định giá, Thu thập tài liệu, Phân tích tài liệu và ước tính giá trị của tài sản cần định giá, ... cáo thẩm định giá, Báo cáo thẩm định giá - Bước 1: Xác định vấn đề Đây là bước đầu tiên của quá trình thẩm định giá mục đích của bước này là giúp cho thẩm định viên có thể thỏa thuận, đàm phán và xây dựng được các điều khoản trong hợp đồng định giá một cách cụ thể và rõ ràng Đồng thời, cũng là căn cứ để thẩm định viên lên kế hoạch định giá một cách chi tiết Để đạt mục tiêu trên, tại bước này cần xác định. .. đất, thuế thu nhập, vay nợ chính phủ, những việc thẩm định giá theo luật khác + Nhà thẩm định giá khu vực tư: cho mua và bán, cho vay thế chấp, những phân tích khả thi, phát triển đất đai, báo cáo tài chính, và các thẩm định giá khác 1.2.1.4 Phạm vi của dịch vụ thẩm định giá chuyên nghiệp Nhà thẩm định giá chuyên nghiệp có đủ tư cách và năng lực để hành nghề thẩm định giá tài sản, cho tất cả các mục đích... các dữ liệu thị trường, mục đích và nguyên tắc định giá chủ yếu được vận dụng, thẩm định viên có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp định giá Bước 5: Chuẩn bị báo cáo định giá Nhằm đưa ra được một báo cáo thẩm định giá phản ánh khách quan toàn diện cũng như tính hợp lý, tính khách quan của các kết luận về quá trình phân tích định giá của thẩm định viên, tính hợp lý của mức giá được thẩm định giúp các... phối đến kết quả định giá + Các nội dung trình bày trong báo cáo định giá còn phải thể hiện một cách rõ ràng và đầy đủ các yêu cầu đã ký kết trong hợp đồng định giá + Các kết luận về thẩm định phải được trình bày có cơ sở khoa học và thực tiễn có tính thuyết phục và đáng tin cậy nhất * Nội dung của báo cáo định giá: Nội dung của báo cáo định giá phụ thuộc mục đích của công việc định giá mức độ cụ thể... hợp đồng đã ký kết ) tổ chức thẩm định giá phải thực hiện tốt các nhiệm vụ chủ yếu sau: - Đánh giá đầy đủ các yếu tố ảnh hưởngdddeens giá trị của tài sản định giá - Xác định giá trị thị trường của tài sản: - Đưa ra mức giá ước tính ( thẩm chí nhiều mức giá ) hợp lý nhất của tài sản cần định giá - Làm tư ván vấn cho các nhà đầu tư ra quyết định đàu tư hiệu quả nhất Thẩm định giá nhằm cung cấp cho người . Công tác thẩm định giá 1.1.3.1. Vai trò, nhiệm vụ của thẩm định giá *Vai trò của công tác thẩm định giá Thẩm định giá thông qua báo cáo thẩm định giá của. động thẩm định giá tài sản, Tổ chức thẩm định giá quốc tế IVSC đã đưa ra 8 yêu cầu đối với các thẩm định viên khi thẩm định và lập báo cáo về giá trị thị trường