BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI ----------      ---------- NGUYỄN DUY ðỨC ðÁNH GIÁ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT THUỘC KHU NHÀ Ở SINH THÁI VÍT CỐP - Xà TIỀN PHONG HUYỆN MÊ LINH - TỈNH VĨNH PHÚC (HIỆN NAY LÀ HUYỆN MÊ LINH - THÀNH PHỐ HÀ NỘI) LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI Mã số : 60.62.16 Người hướng dẫn khoa học: TS. ðÀM XUÂN HOÀN HÀ NỘI - 2009 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… i LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi xin cam ñoan các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Nguyễn Duy ðức Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… ii LỜI CẢM ƠN ðể hoàn thành ñề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi còn nhận ñược sự giúp ñỡ, ñộng viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, ñồng nghiệp và người thân. Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. ðàm Xuân Hoàn, người ñã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện ñề tài tốt nghiệp. Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong Viện Sau ðại học, Khoa Tài nguyên và Môi trường, trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã luôn giúp ñỡ, tạo mọi ñiều kiện cho tôi trong thời gian qua. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh ñạo Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh phúc, Trung tâm phát triển quỹ ñất, Uỷ ban nhân dân huyện Mê Linh cùng tất cả các bạn bè ñã giúp ñỡ tôi hoàn thành ñề tài này. Cuối cùng tôi xin cảm sâu sắc tới gia ñình và vợ tôi, người ñã ñộng viên, tạo mọi ñiều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện ñề tài này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả Nguyễn Duy ðức Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… iii MỤC LỤC Lời cam ñoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii 1. MỞ ðẦU i 1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1 1.2 Mục ñích, yêu cầu của ñề tài 2 1.2.1 Mục ñích 2 1.2.2 Yêu cầu 2 2. TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 3 2.1 ðất ñai và thị trường bất ñộng sản. 3 2.1.1 Bất ñộng sản 3 2.1.2 Thị trường bất ñộng sản 4 2.2 Giá ñất và cơ sở khoa học xác ñịnh giá ñất 5 2.2.1 Khái quát về giá ñất 5 2.2.2 Cơ sở khoa học xác ñịnh giá ñất. 5 2.2.3 Một số thuật ngữ liên quan ñến ñấu giá quyền sử dụng ñất. 8 2.3 ðấu giá quyền sử dụng ñất 10 2.3.1 Giá ñất trong ñấu giá quyền sử dụng ñất 10 2.3.2 Những yếu tố cơ bản xác ñịnh giá ñất trong ñấu giá QSDð 12 2.3.3 Các phương pháp ñịnh giá ñất trong ñấu giá quyền sử dụng ñất[20], [25] 13 2.4 Ý nghĩa của việc ñấu giá quyền sử dụng ñất 15 2.5 Kinh nghiệm ñấu giá ñất ở một số nước trên thế giới và Việt Nam 18 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… iv 2.5.1 Trung Quốc 18 2.5.2 ðài Loan 19 2.5.3 Nhật Bản 21 2.5.4 ðấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 22 3. ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG 30 VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30 3.1 ðối tượng nghiên cứu 30 3.2 Nội dung nghiên cứu 30 3.3 Phương pháp nghiên cứu 30 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 32 4.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 32 4.1.1 ðiều kiện tự nhiên [22] 32 4.1.2 ðiều kiện kinh tế xã hội 34 4.1.3 Hiện trạng sử dụng ñất 36 4.1.4 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 39 4.1.5 §¸nh gi¸ chung 41 4.2 C«ng t¸c ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt ë huyÖn Mª Linh 41 4.2.1 C¸c v¨n b¶n vÒ ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt ë huyÖn Mª Linh. 41 4.2.2 Quy trình chi tiết về ñấu giá quyền sử dụng ñất khu ñô thị Vít Cốp – Tiền Phong – Mê Linh – Vĩnh Phúc 42 4.3 Kết quả ñấu giá thuộc dự án khu nhà ở sinh thái Vít Cốp – huyện Mê Linh 48 4.3.1 Giới thiệu về dự án khu ñô thị Vít Cốp. 49 4.3.2 Kết quả ñấu giá khu ñô thị Vít Cốp - Mê Linh - Vĩnh Phúc. 58 4.4 ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 72 4.4.1 Hiệu quả kinh tế 72 4.4.2 Hiệu quả xã hội 73 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… v 4.4.3 Hiệu quả ñối với công tác quản lý và sử dụng ñất ñai 74 4.5 Một số hạn chế của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 76 4.5.1 Công tác tổ chức 76 4.5.2 ðối với người tham gia ñấu giá 77 4.5.3 ðối với công tác quản lý ñất ñai và xây dựng ñô thị 78 4.6 Một số ñề xuất ñối với công tác ñấu giá ñất 78 5. KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 80 5.1 Kết luận 80 5.2 ðề nghị 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO 82 PHỤ LỤC Error! Bookmark not defined. LỜI CAM ðOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG vii Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Chú giải BðS Bất ñộng sản CP Cổ phần CSHT Cơ sở hạ tầng ðGð ðấu giá ñát GCN Giấy chứng nhận GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất QSD Quyền sử dụng QSDð Quyền sử dụng ñất SDð Sử dụng ñất TM Thương Mại TNHH Trách nhiệm hữu hạn TW Trung ương UBND Uỷ ban nhân dân XD Xây dựng Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… vii DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang 4.1 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2008 37 4.2 Các chỉ tiêu phát triển kinh tế xã hội huyện Mê Linh 40 4.3 Bảng giá ñất khu vực Xã Tiền Phong - huyện Mê Linh năm 2008 59 4.4 Danh sách những người ñăng ký tham gia ñấu giá QSDð 62 4.5 Bảng kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất khu nhà ở sinh thái Vít Cốp. 65 4.6 Danh sách những người ñăng ký tham gia ñấu giá QSDð lần thứ 2 70 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 1 1. MỞ ðẦU 1.1 Tính cấp thiết của ñề tài ðất ñai là một thứ tài nguyên một khi chưa có bàn tay con người can thiệp vào. Tuy nhiên, khi tài nguyên bắt ñầu có sự kết tinh của bàn tay con người vào thì nó bắt ñầu có giá trị sử dụng trực tiếp và ñất ñai - tài nguyên ñã trở thành ñất ñai - tài sản. ðối với một ñất nước, ñất ñai là thứ tài sản "vô giá, thiêng liêng" và không giới hạn. ðất ñai "vô giá, thiêng liêng" vì con người trên quốc gia ấy ñã bỏ công sức và xương máu ñể giữ gìn và phát triển. Tài sản ñất là không giới hạn vì ñất là vĩnh cửu và ñất của một nước là không thể chia sẻ và thay ñổi. Thực hiện ñường lối ñổi mới do ðảng ta khởi xướng, trong các năm gần ñây kinh tế tiếp tục tăng trưởng với tốc ñộ ổn ñịnh, các lĩnh vực văn hoá, giáo giục, khoa học, xã hội . ngày càng ñược cải thiện. Sự phát triển chung của nền kinh tế xã hội cũng như của ñất nước, trước hết ñặt ra phải xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng kĩ thuật, hệ thống giao thông ñường bộ, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống lưới ñiện quốc gia . là ñiều kiện rất cơ bản ñể phát triển nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch . ðến nay cả nước ta ñã có gần 80 khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, nhiều công trình công cộng phục vụ lợi ích quốc gia. ðể xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, phát triển các ngành kinh tế, công nghiệp, giao thông, xây dựng, thương mại dịch vụ, giáo dục, y tế, xã hội, ñào tạo . ðể phát huy ñược nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện ñại hoá ñất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ ñã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế ñã ñạt ñược một số thành quả làm thay ñổi bộ mặt của một số ñịa phương, nhưng trong quá trình thực hiện ñã bộc lộ một số khó Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 2 khăn tồn tại như việc ñịnh giá các khu ñất dùng ñể thanh toán chưa có cơ sở, việc giao ñất thanh toán tiến hành không chặt chẽ. ðể khắc phục những tồn tại ñó trong những năm gần ñây Nhà nước ñã thay ñổi cơ chế ñối với việc dùng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng ñấu thầu dự án hoặc ñấu giá quyền sử dụng ñất. Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ñã thực sự là một hướng ñi mới cho thị trường bất ñộng sản. Giá ñất quy ñịnh và giá ñất theo thị trường ñã xích lại gần nhau hơn thông qua việc ñấu giá quyền sử dụng ñất. Xuất phát từ những vấn ñề trên, ñồng thời nhằm góp phần vào việc ñẩy mạnh công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất chúng tôi tiến hành nghiên cứu ñề tài: "ðánh giá công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất thuộc khu nhà ở sinh thái Vít Cốp - xã Tiền Phong - huyện Mê Linh - tỉnh Vĩnh Phúc" (Hiện nay là Huyện Mê Linh - Thành phố Hà Nội). 1.2 Mục ñích, yêu cầu của ñề tài 1.2.1 Mục ñích - Thông qua việc nghiên cứu nhằm ñánh giá công tác quyền sử dụng ñất ñô thị một dự án thuộc huyện Mê Linh – tỉnh Vĩnh Phúc. Từ ñó bổ xung nhằm hoàn thiện quy trình ñấu giá quyền sử dụng ñất phục vụ cho các dự án tiếp theo. - ðề xuất phương hướng và những giải pháp thiết thực nhằm giúp cho công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ñạt hiệu quả hơn. 1.2.2 Yêu cầu Luận văn cần phải ñạt ñược những yêu cầu sau: - Các số liệu ñưa ra phải ñảm bảo: ðầy ñủ, chính xác, khách quan. - Phải biết phân tích, ñánh giá kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất từ ñó ñưa ra quy trình ñấu giá hợp lý, phù hợp với thực tế góp phần hoàn thiện quy trình ñấu giá quyền sử dụng ñất, làm tiền ñề cho các dự án tương lai. . giá công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất thuộc khu nhà ở sinh thái Vít Cốp - xã Tiền Phong - huyện Mê Linh - tỉnh Vĩnh Phúc& quot; (Hiện nay là Huyện Mê Linh. Tiền Phong – Mê Linh – Vĩnh Phúc 42 4.3 Kết quả ñấu giá thuộc dự án khu nhà ở sinh thái Vít Cốp – huyện Mê Linh 48 4.3.1 Giới thiệu về dự án khu ñô thị Vít