Làm rõ "thuế tài sản" trong PP vốn hóa trực tiếp Như các bạn đã biết trong pp vốn hóa trực tiếp, người ta ước tính giá trị của bđs bằng cách lấy thu nhập hoạt động thuần / tỷ lệ vốn hóa. Trong đó: Thu nhập hoạt động thuần = Thu nhập thực hiện - Tổng chi phí hoạt động. * Thu nhập thực hiện = Thu nhập tiềm năng - Thất thu * Tổng chi phí hoạt động = Chi phí cố định (thuế tài sản, bảo hiể m nhà cửa) + Chi phí biến đổi (điện, nước, chất đốt, vệ sinh, .) + Chi phí sửa chữa thay thế định kỳ Ở bài viết này mình muốn đề cập đến phần chi phí cố định Như ở trên, chi phí cố định gồm "thuế tài sản" và chi phí bảo hiểm. Do luật ở VN chưa bắt buộc về bảo hiểm nhà cửa nên chỉ còn thuế tài sản. Vậy "thuế tài sản" là gì? Câu hỏ i này mình đã đi hỏi nhiều người, nhận được khá nhiều câu trả lời khác nhau (mà nhiều nhất dĩ nhiên là: "i don't know!"). Tuy nhiên sau khi mày mò mình cũng tìm ra được câu trả lời. Cụ thể như sau: - Đầu tiên ta cần hiểu định nghĩa thế nào là "thuế tài sản". Câu trả lời trên wikipedia là: "Thuế tài sản là loại tên gọi chung của các sắc thuế đánh vào quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản . Thuế được thu hàng năm một lần. Sắc thuế tài sản phổ biến nhất là thuế bất động sản (ở một số nước, chính quyền tách bất động sản thành nhà ở và đất ở và tương ứng là hai sắc thuế riêng). Có một sắc thuế tài sản được thu khi phát sinh sự thay đổi quyền sở hữu và quyền sử dụng tài sản, như thuế trước bạ, thuế thừa kế. Cơ sở tính thuế là giá trị của tài sản. Để giảm thiểu hành vi trốn lậu thuế, các nước đều thành lập cơ quan định giá tài sản. Về nguyên tắc, mọi cá nhân (hộ gia đình) có sở hữu hay sử dụng tài sản đều phải đóng thuế tài sản, tuy nhiên trong trường hợp tài sản có giá trị nhỏ đến mức mà số thuế thu được trở nên không có ý nghĩa khi xét thêm chi phí của công tác thu thuế, chính quyền sẽ quyết định mức thuế phải nộp là 0. Việc đánh thuế tài sản sẽ tránh được sự méo mó trong thuế thu nhập, đó là việc chuyển hóa thu nhập thành tài sản. Thuế tài sản thường chỉ đánh trong những trường hợp sau: • Khi hình thành hoặc chấm dứt quyền sở hữu tài sản: thuế đăng ký tài sản, thuế chuyển quyền sở hữu tài sản • Trong quá trình sử dụng tài sản: trong trường hợp này, thuế tài sản thường đánh với những tài sản lớn, có giá trị như máy bay, du thuyền, biệt thự . Do tài sản là những thứ khó di chuyển qua biên giới giữa các địa phương, nên thuế tài sản thường được xác định là một nguồn thu của ngân sách địa phương." Như vậy có 3 điểm chính ở thuế tài sản : + đánh vào quyền sở hữu hoặc quy ền sử dụng tài sản + phát sinh khi có sự thay đổi quyền sở hữu và quyền sử dụng tài sản + Thu hàng năm 1 lần - Ý thứ 1 làm mình liên tưởng đến thuế nhà đất, là loại thuế thu hằng năm (hiện tại chỉ thu đ/với đất), mức thuế đất quy định như sau: Đối với đất thuộc thị trấn, thị xã, thành phố, mức thuế đấ t bằng 3 đến 25 lần mức thuế nông nghiệp cao nhất trong vùng. Mức thuế cụ thể phụ thuộc vào vị trí đất của thị trấn, thị xã, thành phố .(http://laws.dongnai.gov.vn/1991_to_2000/1992/199207/199208100001 ). Cái này nhà ai cũng đóng hết, các bạn có thể tự xem lại hóa đơn để biết cách tính của cơ quan thuế. - Ý thứ 2 làm mình chú ý đến bài báo "Thuế cho thuê nhà từ 1-1-2009". Nội dung như sau: Thuế môn bài Thuế giá trị gia tăng Thuế thu nhập cá nhân Nộp một lần vào đầu năm Khai nộp hằng tháng: * 10% trên GTGT * Trường hợp không xác định được GTGT thì thuế GTGT: cho thuê nhà tại quận là 3,8% trên doanh thu, tại huyện là 3,3% doanh thu. Khai và tạm nộp hằng quý, cuối năm quyết toán. Thuế tính như sau: thu nhập tính thuế x thuế suất. Thu nhập tính thuế = thu nhập chịu thuế trừ (-) giảm trừ gia cảnh, khoản đóng góp từ thiện, bảo hiểm xã hộ i, bảo hiểm y tế. * Thu nhập chịu thuế = Doanh thu - Chi phí + Thu nhập khác. * Trường hợp không xác định được chi phí thì thu nhập chịu thuế được xác định bằng tỉ lệ % tính trên doanh thu. + Ðối với cho thuê nhà tại quận: tỉ lệ % thu nhập chịu thuế trên doanh thu: 35% + Ðối với cho thuê nhà tại huyện: tỉ lệ % thu nhập chịu thuế trên doanh thu: 30% (Nguồn: Cục Thuế TP.HCM) Như vậy: "Thuế tài sản" trong pp vốn hóa trực tiếp bao gồm: - Thuế nhà, đất: nộp mỗi năm 2 đợt, mỗi đợt 50%. Nếu tự nguyện nộp 1 đợt thì nộp đầu năm - Thuế môn bài: nộp 1 lần vào đầu năm. Cách tính như sau: Thuế môn bài là một sắc thuế gián thu và thường là định ngạch đánh vào giấy phép kinh doanh (môn bài) của các doanh nghiệp và hộ kinh doanh. Thuế môn bài được thu hàng năm. Mức thu phân theo bậc, dựa vào số vốn đăng ký hoặc doanh thu của năm kinh doanh kế trước hoặc giá trị gia tăng của năm kinh doanh kế trước tùy từng nước và từng địa phương. Tại Việt Nam Doanh nghiệp tư nhân, công ty liên danh, công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty cổ phần trả thuế môn bài căn cứ trên số vốn đăng ký trong giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc giấy phép đầu tư. Số vốn đăng ký (tỷ đồng) Thuế môn bài hàng năm (đồng) Trên 10 3.000.000 Trên 5 đế n 10 2.000.000 Từ 2 đến dưới 5 1.500.000 Dưới 2 1.000.000 Hộ gia đình trả thuế môn bài căn cứ trên thu nhập bình quân hàng tháng: Thu nhập hàng tháng (đồng) Thuế môn bài hàng năm (đồng) Trên 1.500.000 1.000.000 Từ 1.000.000 đến 1.500.000 750.000 Từ 750.000 đến 1.000.000 500.000 Từ 500.000 đến 750.000 300.000 Từ 300.000 đến 500.000 100.000 Dưới 300.000 50.000 - Thuế thu nhập cá nhân (hoặc thu nhập doanh nghiệp): khai nộp hằng quý, cuối năm quyết toán. (Thuế GTGT: nộp hằng tháng, trái với ý số 3 nên chắc ko phải là thuế tài s ản. Mặt khác trong đa số hợp đồng thuê thì thuế này do bên thuê trả nên chắc ko phải là chi phí) Trên đây là kết quả nghiên cứu của mình mấy ngày nay. Chắc chắn sẽ có sai sót gì đó. Mời các anh chị và các bạn có kinh nghiệm về đề tài này tham gia trao đổi, góp ý để chúng ta được hiểu căn kẽ hơn