Đang tải... (xem toàn văn)
bài tập nhóm pháp luật kinh doanh bất động sản
MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU .1 NỘI DUNG 1 Quy định pháp luật hành vi bị cấm kinh doanh BĐS 1.1 Những hành vi bị cấm kinh doanh bất động sản 1.2 Những chế tài xử lý hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh BĐS .3 1.3 Bình luận chế tài .5 Đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật LỜI KẾT 10 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 11 LỜI NĨI ĐẦU Trong đời sống xã hội, có nhiều hoạt động kinh doanh nhiều chủ thể nhằm hướng tới mục tiêu lợi nhuận Xã hội ngày phát triển loại hình kinh doanh cáng phong phú, đa dạng Trong kinh tế thị trường, hoạt động kinh doanh bất động sản hoạt động đem lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư, nhiều người sẵn sàng thực hành vi khơng tốt, xâm phạm lợi ích nhà nước hay lợi ích người khác nhằm trục lợi Để kiểm sốt tình hình đó, nhà nước ban hành quy định hành vi bị cấm, kèm với chế tài xử lý vi phạm Bài viết nhóm em nghiên cứu đề tài “Phân tích nội dung quy định pháp luật hành vi bị cấm kinh doanh bất động sản ? Bình luận chế tài xử lý vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản ? Đưa số giải pháp hoàn thiện quy định xử lý vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản” NỘI DUNG Quy định pháp luật hành vi bị cấm kinh doanh BĐS 1.1 Những hành vi bị cấm kinh doanh bất động sản Mọi tổ chức cá nhân tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước pháp luật, tự thoả thuận sở tơn trọng quyền lợi ích hợp pháp bên không trái quy định pháp luật Trong hoạt động kinh doanh bất động sản nhà kinh doanh ln tìm đủ cách để nhằm cạnh tranh kiếm lời, điều gây lũng loạn thị trường xâm hại nghiêm trọng đến khách hàng Để hạn chế việc cạnh tranh không lành mạnh hoạt động KDBĐS nhà làm luật đưa điều luật quy định hành vi cấm KDBĐS Cụ thể: Theo Điều 16 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 có quy định hành vi bị cấm: “1 Hoạt động kinh doanh bất động sản khơng đăng kí kinh doanh; mơi giới bất động sản, định giá bất động sản khơng có chứng theo quy định Luật 2.Cung cấp thông tin bất động sản không trung thực Gian lận, lừa dối hoạt động kinh doanh bất động sản Huy động chiếm dụng trái phép vốn bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản bên góp vốn đầu tư kinh doanh bất động sản Không thực nghĩa vụ tài Nhà nước Lợi dụng sách ưu đãi Nhà nước để thực kinh doanh bất động sản trái pháp luật Cấp chứng môi giới bất động sản, chứng định giá bất động sản không quy định Luật Thu phí, lệ phí khoản tiền liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản trái quy định pháp luật Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để vụ lợi can thiệp trái phép vào hoạt động kinh doanh bất động sản 10 Các hành vi bị cấm khác theo quy định pháp luật.” Theo quy định chủ thể kinh doanh bất động sản phải ý thực theo nguyên tắc kinh doanh thực việc cạnh tranh kinh danh cách lành mạnh Các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản – người tạo lập hàng hoá bất động sản để cung cấp cho thị trường, đưa hàng hoá đến với người sử dụng qua kênh giao dịch bất động sản Khi đó, nhà đầu tư kinh doanh bất động sản nắm giữ vai trò quan trọng hoạt động kinh doanh bất động sản Mặc dù pháp luật không cấm hành vi mơi giới bất động sản, thu phí, lệ phí hoạt động kinh doanh bất động sản để tránh gây hậu đáng tiếc việc nhà kinh doanh bất động sản lạm chức vụ hay uy tín để thực hành vi gây hại hành vi gây cạnh tranh không lành mạnh thị trường kinh doanh bất động sản việc đưa hành vi bị cấm vào hoạt động kinh doanh bất động sản thật cần thiết quan trọng 1.2 Những chế tài xử lý hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản Việc quy định hành vi bị cấm, gắn liền với việc xử phạt hành vi bị cấm Việc xử lý vi phạm kinh doanh bất động sản quy định Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản Các vi phạm hoạt động kinh doanh bất động sản bị xử lý hình thức hành chính, chế tài dân truy cứu trách nhiệm hình Tuy nhiên, việc xử lý vi phạm hoạt động kinh doanh bất động sản chủ yếu xử phạt vi phạm hành 1.2.1 Chế tài hành Về hình thức mức xử phạt hành vi vi phạm hành lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản quy định từ Điều 31 đến Điều 34 Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27/02/2009 xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở Xử phạt hoạt động kinh doanh bất động sản cụ thể theo Nghị định 23/2009/NĐ – CP cá nhân tổ chức bị xử phạt từ 10 triệu đồng đến 70 triệu đồng hành vi vi phạm quy định hoạt động kinh doanh bất động sản, thành lập hoạt động sàn giao dịch bất động sản…Ngoài tiền phạt, tổ chức cá nhân vi phạm bị buộc thực quy định, bồi thường thiệt hại gây thiệt hại, bị tước giấy phép đào tạo từ – năm không thời hạn, bị tước chứng hành nghề môi giới, định giá bất động sản, giấy chứng nhận quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản từ 1- năm không thời hạn; tái phạm bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh từ -3 năm không thời hạn Cũng theo Nghị định 23 quy định rõ trách nhiệm người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành lạm dụng quyền hạn, dung túng, bao che, không xử phạt, xử phạt không kịp thời, không quyền hạn, trách nhiệm Nếu người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành có hành vi nêu tính chất, mức độ vi phạm xử lý kỷ luật truy cứu trách nhiệm hình sự; gây thiệt hại vật chất phải bồi thường theo quy định 1.2.2 Chế tài dân Chế tài dân lĩnh vực kinh doanh bất động sản chủ yếu áp dụng hợp đồng kinh doanh bất động sản Hợp đồng lĩnh vực bất động sản nói chung vơ hiệu nguyên nhân dẫn đến hợp đồng vô hiệu hợp đồng dân Hậu hợp đồng dân vô hiệu: Hợp đồng dân vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền,nghĩa vụ dân bên kể từ thời điểm xác lập Khi hợp đồng dân vơ hiệu bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận; khơng hồn trả vật phải hồn trả tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu bị tịch thu theo quy định pháp luật Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường 1.2.3 Chế tài hình Luật hình đề cập tới xử lý tội vi phạm quy định quản lý đất đai theo Điêu 174 Bộ luật hình năm 1999( sửa đổi, bổ sung năm 2009) Như thấy chế tài xử lý vi phạm hoạt động kinh doanh bất động sản chủ yếu chế tài hành Các quy định dân hình cịn chưa cụ thể Việc gây nhiều bất lợi cho quan xử lý vi phạm hoạt động 1.3 Bình luận chế tài Có thể thấy chế tài xử lý vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản chủ yếu chế tài hành Các quy định dân sự, hình cịn chưa cụ thể Việc gây nhiều bất lợi cho quan xử lý hoạt động kinh doanh bất động sản 1.3.1 Chế tài hành Những chế tài hành đời hạn chế hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản cách kịp thời nhanh chóng, quy định chế tài hành chi tiết đầy đủ xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm cách hợp lý tùy thuộc vào tính chất, mức độ vi phạm hậu hành vi vi phạm, hình thành nên khung pháp lý cho việc xử lý vi phạm mang tính răn đe tạo điều kiện thuận lợi cho quản lý nhà nước lĩnh vực kinh doanh bất động sản, góp phần vào phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản nhiên Có thể thấy chế tài xử lý vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản chủ yếu chế tài hành Các quy định dân sự, hình cịn chưa cụ thể Việc gây nhiều bất lợi cho quan xử lý hoạt động kinh doanh bất động sản Mặt khác nghị định 23/2009/NĐ – CP hình thức xử phạt: hình thức nhẹ xử phạt hành với mức phạt từ 10 triệu đồng đến 20 triệu đồng hình thức nặng tước quyền sử dụng giấy phép kinh doanh Việc quy định cho đời sàn giao dịch Luật kinh doanh bất đông sản có từ năm 2006 chế tài xử phạt đến năm 2009 ban hành Những chế tài xử phạt Nghị định 23/2009/NĐ-CP chung chung, chưa cụ thể rõ ràng, nhẹ, chưa đủ nghiêm khắc để mang tính răn đe Như vậy, quy định xử lý vi phạm hoạt động kinh doanh bất động sản quy định Luật kinh doanh bất động sản văn hướng dẫn hình thành nên khung pháp cho việc xử lý vi phạm, có tác dụng tạo điều kiện thuận lợi cho quản lý Nhà nước thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Nhưng quy định chưa quy định hết vi phạm hoạt động kinh doanh BĐS Các quy định pháp luật chưa thể với tay đến thủ thuật kinh doanh, mang tính chất định khung Cơng tác quản lý hoạt động kinh doanh BĐS chưa thực mang lại hiệu thị trường BĐS Vấn đề cần đặt cho công tác quản lý điều tiết Nhà nước phải nhanh chóng hồn thiện quy định pháp luật, đặc biệt quy định xử lí vi phạm hoạt động kinh doanh BĐS, cho quy định phải vừa cụ thể, vừa mang tính răn đe 1.3.2 Chế tài hình Có thể nói chế tài hình đời xử lý nghiêm khắc hành vi nguy hiểm cho xã hội quy định luật hình nhiên luật hình đề cập tới xử lý tội vi phạm quy định quản lý đất đai 1.3.3 Chế tài dân Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, chế tài dân chủ yế áp dụng hợp đồng kinh doanh bất động sản, có đề cập việc làm trái pháp luật làm vô hiệu hợp đồng gây hậu pháp ly chưa nói rõ phương thức xử lý Nhà nước cần phải xây dựng hành lang pháp lý hoàn thiện hơn, với quy phạm pháp luật có chế tài đủ mạnh hành vi vi phạm nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản là: tăng mức xử phạt mức độ hành vi vi phạm, trường hợp gây thiệt hại lớn cá nhân, áp dụng biện pháp mạnh truy cứu trách nhiệm hình sự… Chế tài có tính răn đe, hạn chế vi phạm phát sinh Việc tách bạch hóa hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản điều cần thiết, tránh tình trạng vừa đá bóng vừa thổi cịi tổ chức, sàn kinh doanh bất động sản thời gian qua… Điều chỉnh kịp thời sai phạm, bảo đảm quyền lợi, nghĩa vụ bên môi giới, bên tham gia giao dịch Đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật Nhà nước cần phải xây dựng hành lang pháp lý hoàn thiện hơn, với quy phạm pháp luật có chế tài đủ mạnh hành vi vi phạm nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản là: tăng mức xử phạt mức độ hành vi vi phạm, trường hợp gây thiệt hại lớn cá nhân, áp dụng biện pháp mạnh truy cứu trách nhiệm hình sự… Chế tài có tính răn đe, hạn chế vi phạm phát sinh Việc tách bạch hóa hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản điều cần thiết, tránh tình trạng vừa đá bóng vừa thổi còi tổ chức, sàn kinh doanh bất động sản thời gian qua… Điều chỉnh kịp thời sai phạm, bảo đảm quyền lợi, nghĩa vụ bên môi giới, bên tham gia giao dịch Đã đến lúc cần phải có vào đồng bộ, có biện pháp điều chỉnh kịp thời quan hệ phát sinh từ thị trường nhiều biến động này, để cung – cầu phản ánh thực trạng góp phần xây dựng thị trường bất động sản nước ta phát triển lành mạnh Giải mâu thuẫn, chồng chéo Luật Kinh doanh bất động sản với Luật khác có liên quan Rà sốt, sửa đổi đồng Luật có liên quan đến Luật Kinh doanh bất động sản để đảm bảo tính thống việc thực thi theo nguyên tắc lĩnh vực kinh doanh bất động sản Luật Kinh doanh bất động sản điều chỉnh nhằm khắc phục chồng chéo, thiếu thống Nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý nhà nước thị trường bất động sản; tăng cường vai trò quan quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản từ Trung ương đến địa phương nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh bền vững Các quy định xử lý vi phạm hoạt động kinh doanh bất động sản quy định Luật kinh doanh bất động sản văn hướng dẫn hình thành nên khung pháp cho việc xử lý vi phạm, có tác dụng tạo điều kiện thuận lợi cho quản lý Nhà nước thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Nhưng quy định chưa quy định hết vi phạm hoạt động kinh doanh BĐS Các quy định pháp luật chưa thể với tay đến thủ thuật kinh doanh, mang tính chất định khung Cơng tác quản lý hoạt động kinh doanh BĐS chưa thực mang lại hiệu thị trường BĐS Vấn đề cần đặt cho công tác quản lý điều tiết Nhà nước phải nhanh chóng hồn thiện quy định pháp luật, đặc biệt quy định xử lí vi phạm hoạt động kinh doanh BĐS, cho quy định phải vừa cụ thể, vừa mang tính răn đe, ngừa vi phạm Cũng hồn thiện cụ thể hóa văn hướng dẫn thi hành luật kinh doanh BĐS văn pháp quy liên quan tới công tác giải khiếu nại, tố cáo vi phạm hoạt động kinh doanh BĐS Cải tiến lề lối, phương pháp làm việc, nâng cao chất lượng hiệu cơng tác tra để góp phần xử lý nhanh chóng, nghiêm minh vi phạm Pháp luật kinh doanh BDS thiếu quy định nhằm xác lập chế pháp lý đồng bộ, có hiệu để xử lý tình trạng đầu cơ, mua bán đất đai lòng vòng kiếm lời, đẩy giá nhà, đất lên cao so với giá trị thực tế Cũng chưa có giải pháp hữu hiệu để ngăn chặn tình trạng lấy đất nơng nghiệp, đặc biệt đất trồng lúa ổn định tỉnh lân cận Hà Nội, TP HCM… chuyển sang xây dựng khu đô thị mới, khu nhà ở, sân golf…; Thiếu quy định xây dựng, lưu trữ, công bố hệ thống sở thông tin, liệu thị trường BDS Một số giải pháp hoàn thiện quy định xử lí vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản: Cần sớm xây dựng ban hành quy chế tổ chức hoạt động tổ chức môi giới bất động sản, tổ chức tư vấn bất động sản, tổ chức định giá bất động sản, tổ chức quản lí sàn giao dịch bất động sản, tổ chức quản lí bất động sản Cần tiến hành rà soát, sửa đổi bổ sung số quy định mâu thuẫn chồng chéo đăng kí bất động sản luật Nhà ở, luật Xâydựng, Luật đất đai , luật bảo vệ phát triển rừng…đảm bảo tính đồng hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản Xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản Hoàn thiện hệ thống sở liệu, thông tin bất động sản cho nhà đầu tư để dễ dàng tra cứu, tìm hiểu thơng tin trước đến định có đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản hay không LỜI KẾT Hệ thống pháp luật bất động sản vào thực tiễn có ưu điểm định, nhiên nhận thấy rằng, hệ thống pháp luật nước ta có nhiều kẽ hở khiến cho nhà đầu tư kinh doanh bất động sản lợi dụng để nhằm mục đích thu lợi nhuận cho mình.Để giải thực trạng xấu này, bên cạnh việc hoàn thiện hệ thống pháp luật cần có ý thức tự thực tham gia đóng góp từ nhà đầu tư 10 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật kinh doanh Bất động sản 2006 Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27/02/2009 xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở 11 12 ... hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước pháp luật, tự thoả thuận sở tôn trọng quyền lợi ích hợp pháp bên không trái quy định pháp luật Trong hoạt động kinh doanh bất động sản nhà kinh doanh. .. kinh doanh bất động sản trái pháp luật Cấp chứng môi giới bất động sản, chứng định giá bất động sản khơng quy định Luật Thu phí, lệ phí khoản tiền liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản. .. giao dịch bất động sản Khi đó, nhà đầu tư kinh doanh bất động sản nắm giữ vai trò quan trọng hoạt động kinh doanh bất động sản Mặc dù pháp luật không cấm hành vi mơi giới bất động sản, thu phí,