Đang tải... (xem toàn văn)
luận văn
B GIO DC V O TO TRNG I HC NễNG NGHIP H NI --------------- Nguyễn trọng bắc Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở huyện Yên Mỹ, tỉnh Hng Yên LUN VN THC S NễNG NGHIP Chuyờn ngnh : QUN Lí T AI Mó s : 60.62.16 Ngi hng dn khoa hc: TS. NGUYN XUN THNH H NI - 2010 Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s nụng nghip i Lời cam đoan Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và cha hề đợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đ đợc cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đ đợc chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả Luận văn Nguyễn Trọng Bắc Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s nụng nghip ii Lời cảm ơn Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trờng, Khoa sau đại học - Trờng Đại học Nông nghiệp Hà Nội đ tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hớng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này. Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Xuân Thành, là ngời trực tiếp hớng dẫn khoa học, đ tận tình giúp đỡ và hớng dẫn tôi hoàn thành luận văn này. Tôi xin trân trọng cảm ơn ủy ban nhân huyện Yên Mỹ, Phòng Tài nguyên và Môi trờng huyện Yên Mỹ, ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính của các x, thị trấn thuộc huyện Yên Mỹ đ tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, t liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này. Tôi xin trân trọng cảm ơn các cán bộ của Viện Quy hoạch và Thiết kế Nông nghiệp (thuộc Bộ Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn) đ nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình điều tra và chia sẻ các tài liệu, số liệu để thực hiện luận văn này. Cuối cùng tôi xin trân trọng cám ơn các bạn học viên cùng lớp, những ngời thân trong gia đình và bạn bè đ giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này. Tác giả Luận văn Nguyễn Trọng Bắc Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s nụng nghip iii Mục lục Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục các chữ viết tắt v Danh mục các bảng vi Danh mục các biểu đồ vii 1. Mở đầu i 1.1. Đặt vấn đề 1 1.2. Mục tiêu, yêu cầu của đề tài 3 2. Tổng quan tài liệu nghiên cứu 4 2.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất 4 2.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nớc trên thế giới 11 2.3. Cơ sở lý luận và thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam 21 3. Đối tợng, phạm vi, nội dung và phơng pháp nghiên cứu 33 3.1. Đối tợng nghiên cứu 33 3.2. Phạm vi nghiên cứu 33 3.3. Nội dung nghiên cứu 33 3.4. Phơng pháp nghiên cứu 34 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận 36 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - x hội 36 4.1.1. Điều kiện tự nhiên 36 4.2. Hiện trạng sử dụng đất 44 4.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất 49 4.3.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất 49 4.3.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhợng quyền sử dụng đất 54 Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s nụng nghip iv 4.3.3. Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất 62 4.3.4. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất 67 4.3.5. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất 70 4.3.6. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lnh bằng quyền sử dụng đất 74 4.3.7. Tình hình thu hồi đất trên địa bàn huyện Yên Mỹ 78 4.3.8. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất 81 4.3.9. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở huyện Yên Mỹ 84 4.4. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở huyện yên Mỹ 88 4.4.1. Giải pháp về đầu t cho con ngời và cơ sở vật chất 88 4.4.2. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất 89 4.4.3. Giải pháp về chính sách 89 5. Kết luận và kiến nghị 91 5.1. Kết luận 91 5.2. Kiến nghị 93 Tài liệu tham khảo 94 Phần phụ lục 97 Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s nụng nghip v Danh mục các chữ viết tắt Ký hiệu Chú giải BTC Bộ tài chính CNH Công nghiệp hóa CP Chính phủ GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐH Hiện đại hóa HL Huyện lộ NĐ Nghị định QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất TL Tỉnh lộ TN&MT Tài nguyên và Môi trờng TT Thông t UBND Uỷ ban nhân dân Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s nụng nghip vi Danh mục các bảng Số bảng Tên bảng Trang 4.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2009 huyện Yên Mỹ, tỉnh Hng Yên 45 4.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2009 các x, thị trấn điều tra 47 4.3. Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ theo x, thị trấn 52 4.4. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhợng QSDĐ theo các x, thị trấn 57 4.5. Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ theo các x, thị trấn 65 4.6. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo x, thị trấn 69 4.7. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ theo x, thị trấn 72 4.8. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lnh QSDĐ theo các x, thị trấn 77 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp vii Danh môc c¸c biÓu ®å Sè biÓu ®å Tªn biÓu ®å Trang 4.1. T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn chuyÓn ®æi QSD§ theo 3 giai ®o¹n 50 4.2. T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn chuyÓn nh−îng QSD§ theo 3 giai ®o¹n 54 4.3. T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn cho thuª QSD§ theo 3 giai ®o¹n 63 4.4. T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn thõa kÕ QSD§ theo 3 giai ®o¹n 67 4.5. T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn tÆng cho QSD§ theo 3 giai ®o¹n 70 4.6. T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn thÕ chÊp, b¶o lnh b»ng QSD§ theo 3 giai ®o¹n 75 Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s nụng nghip 1 1. Mở đầu 1.1. Đặt vấn đề Đất đai là một tài nguyên quý giá nhng chỉ có hạn nên mỗi nớc có một phơng pháp quản lý và sử dụng riêng. ở Việt Nam, trớc khi có Hiến pháp 1980, đất đai nớc ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nớc, sở hữu tập thể, sở hữu t nhân. Khi có Hiến pháp 1980, ở nớc ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp 1992, tại Điều 18 đ quy định với tinh thần là: Ngời đợc Nhà nớc giao đất thì đợc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Cụ thể hóa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001 và Luật Đất đai 2003 đ từng bớc cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng các quyền cho ngời sử dụng đất, trớc hết là đối với đất giao có thu tiền sử dụng đất và đất thuê (nh đất làm nhà ở, đất sử dụng vào mục đích kinh doanh của các chủ thể). Việc thị trờng hoá, tiền tệ hoá QSDĐ ngày càng rõ nét và quyền của ngời sử dụng đất tơng xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đ đóng góp cho x hội, cho Nhà nớc. Sự phát triển này đ hình thành thị trờng đất đai, hoà nhập vào nền kinh tế thị trờng x hội chủ nghĩa, từng bớc đồng bộ với các thị trờng khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy trong Đại hội Đảng lần thứ IX đ có chủ trơng phát triển đầy đủ thị trờng QSDĐ. Luật Đất đai 2003 có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền của QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phơng vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết nh: - Công tác bồi thờng đất đai khi Nhà nớc thu hồi đất phục vụ xây dựng các khu công nghiệp, đô thị mới, cơ sở hạ tầng, trụ sở cơ quan Nhà nớc, trờng Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s nụng nghip 2 học, bệnh viện, . dựa vào khung giá đất do Nhà nớc quy định tỏ ra còn nhiều bất cập (cha phù hợp thực tế và thiếu tính minh bạch). Giải phóng mặt bằng chậm trễ luôn luôn là yếu tố cản trở tiến độ đầu t của hầu hết các công trình. - Hiện tợng đất đai bị manh mún đ phần nào khắc phục sau khi thực hiện dồn điền đổi thửa. Tuy nhiên những giải pháp trong dồn điền đổi thửa đ tỏ ra ít phù hợp trớc yêu cầu tích tụ ruộng đất để mở rộng quy mô sản xuất. Làm thế nào để phát triển đợc tiềm năng của x hội theo phơng châm ai giỏi nghề gì làm nghề đó. Hiện tợng chuyển dịch QSDĐ và chuyển đổi mục đích sử dụng trong nông nghiệp diễn ra tự phát rất sôi động ở nhiều địa phơng. Do thị trờng tự phát, thiếu thông tin, không có sự kiểm soát của Nhà nớc nên còn nhiều bất cập cần giải quyết. - Những năm gần đây thị trờng QSDĐ đang có hiện tợng "đóng băng". Phải chăng hiện nay cầu đ vợt quá cung, hay chính sách cha hợp lí, hay giá đất đợc định giá một cách chủ quan của cơ quan định giá mà không theo quy luật của thị trờng ? Bên cạnh đó, thị trờng giao dịch ngầm về đất đai còn chiếm tỷ lệ lớn (50%) [4]. Giấy chứng nhận là điều kiện cần thiết cho hoạt động thị trờng QSDĐ, nhng nhiều ngời dân không muốn nhận mà vẫn có thể giao dịch trên thị trờng ngầm. - Tâm lí ngời dân mỗi vùng một khác nhau: vùng đồng bằng Bắc bộ mặc dù ngời dân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhng vẫn giữ lại đất đai, trong khi đó ngời dân vùng Tây nguyên và Đồng bằng sông Cửu Long lại sẵn sàng bán để đi làm thuê cho ngời khác. Vấn đề nông dân không có đất do chuyển nhợng đất đai ngày càng tăng. Huyện Yên Mỹ thuộc tỉnh Hng Yên có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và giao lu kinh tế - văn hoá - x hội; từ Yên Mỹ có thể đi liên hệ với các tỉnh, thành phố trong cả nớc thuận tiện bằng tuyến đờng quốc lộ 39A, đờng 20, đờng 199. Do đó chịu tác động rất lớn của quá trình mở rộng đô thị hóa, công nghiệp hoá. Tại đây đang diễn ra quá trình chuyển dịch cơ cấu