Đang tải... (xem toàn văn)
Nghiên cứu tình huống trung cư Mercury
Nghiên cứu tình huống Dự án chung cư Mercury Đối với ông Vương, giám đốc kinh doanh của High Sky Co. Ltd, 14/02/2003 là một ngày đặc biệt quan trọng, ngày mà ông được giao nhiệm vụ chuẩn bị hồ sơ kêu gọi các đối tác thành lập liên doanh tham gia đấu giá lô đất 10,3 ha tại đường Nguyễn Hữu Cảnh, Quận I, Tp Hồ Chí Minh nhằm lập dự án xây dựng chung cư Mercury với hơn 6.000 căn hộ để bán hoặc cho thuê. Sau hơn một tháng làm việc cật lực, ngày 01/04/2003, trong cuộc họp đầu tiên của các đối tác dự kiến tham gia liên doanh, ông Vương cùng với các cộng sự đưa ra một bản đánh giá sơ bộ về sự án. 1. Thị trường nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh a/ Nhu cầu nhà ở tại TP.HCM Theo tính toán của Sở Địa chính - Nhà đất Tp. Hồ Chí Minh, nhu cầu nhà ở của Thành phố trong 10 năm nữa là khoảng 954.000 căn hộ, với 60%-70% là các căn hộ chung cư, trong đó cần khoảng 160.000 căn cho người có thu nhập thấp. Để đáp ứng nhu cầu này, bình quân hàng năm phải có thêm 100.000 căn hộ nữa. Nhưng theo ước tính của Sở xây dựng Tp. Hồ Chí Minh, hàng năm chỉ có khoảng 50.000 căn hộ mới được xây dựng. Lượng chỗ ở mới chỉ đáp ứng 50% nhu cầu, trong đó 80% do tư nhân tự xây dựng. Mặc dù theo truyền thống, người Việt Nam luôn muốn sở hữu một ngôi nhà độc lập, không thích ở chung cư, nhưng do giá đất liên tục tăng làm cho việc xây dựng các căn nhà độc lập trở nên đắt đỏ, cộng với những bất tiện của việc ở nhà mặt phố, nên hiện nay đang có xu hướng dịch chuyển sang ở chung cư. Lý do này góp phần làm cho nhu cầu mua các căn hộ chung cư gia tăng. b/ Các loại chung cư hiện có ở Tp. Hồ Chí Minh Hiện nay, tại TP.HCM có bốn dạng chung cư chính: (1) Các chung cư dành cho chương trình tái định cư xây ở nội thành. Chủ đầu tư là các DNNN. Chủ đầu tư được ưu đãi không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích xây nhà chung cư, giảm 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong dự án nhưng không sử dụng để xây dựng chung cư. Ngoài ra, DN còn được bán các căn hộ tầng 1 và tầng 2 theo giá kinh doanh, được chuyển tiền đền bù cho hộ tái định cư làm vốn ứng trước. (2 ) Các chung cư dành cho chương trình tái định cư xây ở ngoại thành. Chủ đàu tư là các DNNN. Chủ đầu tư cũng được ưu đãi tương tự như dạng (1), nhưng vì chung cư xây ở ngoại thành, vùng ven nên không hấp dẫn người mua. (3) Các chung cư xây thuần túy để kinh doanh Chủ đầu tư là các DNNN. Thực tế cho thấy chung cư vừa đưa ra đã có người đăng kí mua hết ngay từ trên giấy. Người có nhu cầu thực sự nếu không có thông tin và không có khả năng tài chính khó mà mua được. (4) Các chung cư cao cấp Chủ đầu tư bao gồm nhiều thành phần, trong đó phần lớn là các liên doanh với đối tác nước ngoài. Đây là loại hình nhà ở dành cho người có thu nhập cao. Thực tế hoạt động của các đơn vị kinh doanh rất khả quan, khả năng mang lại lợi nhuận lớn. c/ Vấn đề bất hợp lí trên thị trường Nhu cầu nhà ở là rất lớn, và một số chung cư bán hết ngay từ trên giấy. Thực tế đối tượng mua các căn hộ chung cư này không phải là những người có nhu cầu thực sự mà hầu hết là những người kinh doanh, đầu cơ bất động sản sau đó bán lại để hưởng chênh lệch giá, do đó số lượng các căn hộ để trống trong các chung cư rất lớn. Hiện nay, các căn hộ chung cư với mức độ trung bình có giá từ 300-500 triệu đồng, nhưng số người có nhu cầu thực sự có khả năng mua được các căn hộ này( theo giá gốc ) là rất ít. d/ Khả năng mua nhà của những người có nhu cầu Nhu cầu nhà ở mới thường phát sinh đối với những cặp vợ chồng mới kết hôn, song lúc này phần lớn họ chưa có khả năng mua những căn hộ có giá trị trung bình do họ chưa có tích lũy. Nếu có hình thức mua nhà trả góp thì họ có thể thỏa mãn ngay được nhu cầu của mình. Tuy nhiên hình thức này còn mới và có ít tổ chức tín dụng tham gia. Một số ngân hàng đã có chính sách cho vay tiền mua nhà chung cư, song các yêu cầu hết sức ngặt nghèo, thời gian cho vay tối đa chỉ có 10 năm, số tiền vay không quá 50% giá nhà và lãi suất thì khá cao. 2. Dự án chung cư Mercury a/ Khu đất mua tại đường Nguyễn Hữu Cảnh Đây là một khu đất có diện tích trên 10 ha, có vị trí thuận lợi, nằm ngay trung tâm TP.HCM, rất lí tưởng cho việc xây dựng chung cư cao tầng hiện đại. Theo quy định, khu đất này sẽ được xây dựng 4 tòa nhà cao tầng với các thông số cơ bản sau: - Tổng diện tích của khu đất : 10,3 ha. Trong đó, đất dân dụng 6,2 ha ( chiếm 60,3% diện tích khu đất ); đất giao thông 2,5 ha ( chiếm 24,3% ) và đất cây xanh 1,6 ha ( chiếm 15,4% ). - Tỉ lệ đất được xây dựng nhà cao tầng theo quy định tối đa là 60%. Theo quy định trong 4 tòa nhà, có 2 tòa nhà cao tối thiểu là 20 tầng, 2 tòa nhà cao tối thiểu là 30 tầng. Do đó, dự án sử dụng số tầng cao tối thiểu trung bình là 24 tầng và 2 tầng hầm. Trong 26 tầng xây dựng, các tầng hầm và tầng 1 được sử dụng để phục vụ các mục đích công cộng. Số lượng tầng kinh doanh còn là 23 tầng. - Tỉ lệ sàn xây dựng dùng để kinh doanh chiếm 65%, 35% còn lại là diện tích cho các khu vực công cộng như hành lang, cầu thang… - Với những thông số trên, tổng diện tích kinh doanh tính ra được là 561.522 m 2 . Diện tích bình quân 1 căn hộ là 84 m 2 . Tổng số căn hộ dự kiến vào khoảng 6.100 căn hộ. Thời gian xây dựng dự kiến là 36 tháng. Thời gian bắt đầu xây dựng là sau khi mua đất 1 năm. - Đơn giá xây dựng nhà cao tầng bình quân là 4.200.000đ/m 2 sàn xây dựng ( bao gồm cả phần đầu tư hạ tầng trong từng Block ) - Chi phí xây dựng hạ tầng chính là 350.000đ/m 2 đất. - Giá trị đấu giá nhà đất là 935 tỉ đồng. Giá trị này bằng 1,1 lần giá khởi điểm công bố đấu giá của TP.HCM. b/ Tổng vốn đầu tư: Bảng khái quát các khoản chi phí của dự án ĐVT: triệu đồng Stt Khoản chi phí của dự án Số tiền 1 Giá trị khu đất ( thanh toán toàn bộ khi triển khai dự án ) 935.000 2 Chi phí chuẩn bị đầu tư ( chi tương ứng từ năm 1-> năm 4 là 60%, 20%, 10%, và 10% tổng chi ) 84.500 3 Chi phí xây dựng hạ tầng ( chi tương ứng từ năm 2-> năm 4 là 60%, 30%, 10% tổng chi ) 36.315 4 Chi phí xây dựng các Block nhà ( chi tương ứng từ năm 2-> năm 4 là 40%, 50%, 10% tổng chi) 4.101.552 5 Dự phòng phí (5% tổng chi phí ngoại trừ tiền mua đất) 211.118 Tổng cộng 5.368.485 c/ Nguồn vốn đầu tư Với tổng mức đầu tư của dự án gần 5.400 tỉ đồng, dự kiến sẽ huy động từ các khách hàng mua các căn hộ khoảng 4.200 tỷ đồng. Phần còn lại ( khoảng 1.200 tỷ đồng ), Hight Sky Co Ltd sẽ cùng một số đối tác sử dụng toàn bộ vốn chủ sở hữu để thực hiện dự án này. Tỷ lệ tham gia của các bên như sau: High Sky Co Ltd tham gia khoảng 300 tỷ đồng, phần còn lại do 5 đối tác khác bỏ vốn. Nhu cầu vốn cho phần còn thiếu ở thời điểm cao nhất khoảng 1.000 tỷ đồng. d/ Giá bán dự kiến: Giá trả tại thời điểm công bố bản vẽ mặt bằng là 10 trđ/m 2 . Đó cũng chính là thời điểm dự kiến ký kết hợp đồng mua bán đầu tiên. Sau đó giá bán được tăng thêm 10% mỗi năm. Giá tại thời điểm kết thúc xây dựng sẽ là 12,1 trđ/m 2 . e/ Phương thức kinh doanh Dự kiến, việc kinh doanh được thực hiện theo phương thức đăng ký mua khi có bản vẽ mặt bằng các căn hộ với phương thức thanh toán như sau: - Khi ký kết hợp đồng mua bán, người mua thanh toán 35% giá trị căn hộ - Sau khi hoàn thiện phần xây dựng, người mua thanh toán 30% giá trị căn hộ - Sau khi giao nhà, người mua thanh toán 30% giá trị căn hộ - Sau khi giao nhà hoàn chỉnh (Giấy chứng nhận quyền sở hữu), người mua thanh toán 5% giá trị căn hộ. Theo kinh nghiệm từ những dự án trước đó và căn cứ vào đặc điểm của dự án này, dự tính việc mua nhà và thanh toán sẽ diễn ra suốt thời gian xây dựng. Năm đầu tiên sẽ bán và thu được 40% số tiền, hai năm tiếp theo mỗi năm bán và thu tiền được 30% số tiền bán các căn hộ. Ngoài ra, còn một số phương thức kinh doanh dự phòng khác có thể được tính đến như việc bán trả góp, cho thuê các căn hộ. Giá trả góp hoặc cho thuê sẽ căn cứ vào giá bán dự kiến là 10trđ nêu trên để tính toán. f/ Quy định về việc tính toán kết quả kinh doanh và nộp thuế thu nhập Trong suốt quá trình xây dựng , mặc dù có doanh thu, nhưng chưa tính toán được chi phí, nên Cục Thuế cho phép tính thuế thu nhập vào thời điểm khi hoàn thành dự án ( khi quyến toán vốn đầu tư ). Điều này có nghĩa là thuế thu nhập sẽ được nộp vào cuối năm thứ 4 ). Thuế thu nhập phải nộp 32%. Câu hỏi thảo luận: 1. Giả sử nhóm bạn là các cộng sự của ông Vương, hãy tính toán sơ bộ về hiệu quả đầu tư dự án? Cho biết NPV ( cho biết i= 12%/ năm ) và IRR của dự án là bao nhiêu? 2. Theo bạn việc đánh giá về thị trường nhà ở TP.HCM sẽ giúp ích gì cho việc đánh giá dự án Mercury nói chung? 3. Nhiều ý kiến cho rằng đây là dự án rất hiệu quả nhưng khó triển khai do dự án quá lớn, bạn bình luận gì về ý kiến này? 4. Theo bạn, dự án nên thực hiện hình thức tài trợ vốn nào là khả thi nhất? Bài làm Câu 1: Tính toán sơ bộ về hiệu quả đầu tư dự án? Cho biết NPV ( cho biết i= 12%/năm ) và IRR của dự án là bao nhiêu? a. Tổng vốn đầu tư: ( ĐVT: triệu đồng ) Bảng khái quát các khoản chi phí của dự án ĐVT: triệu đồng Stt Khoản chi phí của dự án Số tiền 1 Giá trị khu đất ( thanh toán toàn bộ khi triển khai dự án ) 935.000 2 Chi phí chuẩn bị đầu tư ( chi tương ứng từ năm 1-> năm 4 là 60%, 20%, 10%, và 10% tổng chi ) 84.500 3 Chi phí xây dựng hạ tầng ( chi tương ứng từ năm 2-> năm 4 là 60%, 30%, 10% tổng chi ) 36.315 4 Chi phí xây dựng các Block nhà ( chi tương ứng từ năm 2-> năm 4 là 40%, 50%, 10% tổng chi) 4.101.552 5 Dự phòng phí (5% tổng chi phí ngoại trừ tiền mua đất) 211.118 Tổng cộng 5.368.485 Chi tiết về chi phí đầu tư: - Mua đất ( thanh toán toàn bộ khi triển khai dự án ): 935.000 trđ - Chi phí chuẩn bị đầu tư: Tổng số tiền: 84.500 trđ + Số tiền chi năm thứ 1: 60%*84.500 = 50.700 trđ ( chi 60% so với tổng chi ) + Số tiền chi năm thứ 2: 20%*84.500 = 16.900 trđ (chi 20% so với tổng chi ) + Số tiền chi năm thứ 3: 10%*84.500 = 8.450 trđ (chi 10% so với tổng chi ) + Số tiền chi năm thứ 4: 10%*84.500 = 8.450 trđ (chi 10% so với tổng chi ) - Xây dựng hạ tầng: Tổng số tiền: 36.315 trđ + Số tiền chi năm thứ 2: 60%*36.315 = 21.789 trđ (chi 60% so với tổng chi ) + Số tiền chi năm thứ 3: 30%*36.315 = 10.894,5 trđ (chi 30% so với tổng chi ) + Số tiền chi năm thứ 4: 10%*36.315 = 3.631,5 trđ (chi 10% so với tổng chi ) - Xây dựng tòa nhà chính: Tổng số tiền: 4.101.552 trđ + Số tiền chi năm thứ 2: 40%*4.101.552 = 1.640.620,8 trđ (chi 40% so với tổng chi ) + Số tiền chi năm thứ 3: 50%*4.101.552 = 2.050.776 trđ (chi 50% so với tổng chi ) + Số tiền chi năm thứ 4: 10%*4.101.552 = 410.155,2 trđ (chi 10% so với tổng chi ) - Dự phòng: 5% tổng chi phí ngoại trừ tiền mua đất, có thể xuất hiện ở năm kết thức dự án là 211.118 trđ Bảng tổng kết: ĐVT: triệu đồng srr Khoản mục Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Tổng 1 Mua đất 935.000 2 Chi phí chuẩn bị đầu tư - tỉ lệ % tổng chi - số tiền 60% 50.700 20% 16.900 10% 8.450 10% 8.450 84.500 3 Xây dựng hạ tầng - tỉ lệ % tổng chi - số tiền 60% 21.789 30% 10.894,5 10% 3.631,5 36.315 4 Xây dựng các Blcok - tỉ lệ % tổng chi - số tiền 40% 1.640.620,8 50% 2.050.776 10% 410.155,2 4.101.552 5 Dự phòng 211.118 211.118 Tổng 985.700 1.679.310 2.070.120,5 633.355 5.368.485 b. Tính toán sơ bộ hiệu quả đầu tư dự án - Doanh thu: theo dự tính thì việc mua nhà sẽ diễn và thanh toán sẽ diễn ra trong suốt thời giai xây dựng. Và năm đầu tiên sẽ bán và thu được 40% số tiền, hai năm tiếp theo sẽ bán mỗi năm bán và thu được 30% số tiên bán căn hộ. + Năm 2: Tỉ lệ bán được 40% căn hộ Giá bán là 10trđ/m 2 Tổng diện tích bán được: 40%*561.522 = 224.608,8 (m 2 ) Số tiền thu được là : 10*224.608,8 = 2.246.088 (trđ ) + Năm 3: Tỉ lệ bán được 30% căn hộ Giá bán là 10 + 10%*10 = 11 ( trđ/m 2 ) do giá bán được tăng thêm 10% mỗi năm Tổng diện tích bán được là : 30%*561.522 = 168.456,6 (m 2 ) Số tiền thu được: 11*168.456,6 = 1.853.022,6 (trđ ) + Năm 4: Tỉ lệ bán được 30% căn hộ Giá bán là 11 + 10%*11 = 12,1 ( trđ/m 2 ) do giá bán được tăng thêm 10% mỗi năm Tổng diện tích bán được là : 30%*561.522 = 168.456,6 (m 2 ) Số tiền thu được: 12,1*168.456,8 = 2.038.324,86 (trđ ) Ta có bảng sau: ĐVT: triệu đồng Khoản mục Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Tổng Tỉ lệ bán được 40% 30% 30% Tổng diện tích bán được 224.608,8 168.456,6 168.456,6 Giá bán 10 11 12,1 Số tiền thu được 2.246.088 1.853.022,6 2.038.324,86 6.137.435,46 - Kết quả kinh doanh: Doanh thu: 6.137.435,46 trđ Chi phí: 5.332.170 trđ Lợi nhuận trước thuế: 805.265,46 trđ Thuế thu nhập doanh nghiệp (32%): 805.265,46*32% = 257.684,9472 trđ Lợi nhuận sau thuế: 547.580,5128 trđ - Hiệu quả của dự án: NPV, IRR . pháp lí, điều kiện của doanh nghiệp, và cơ chế quản lí tài chính của các quốc gia có thể tìm kiếm những nguồn tài trợ nhất định. Và việc đa dạng hóa nguồn. phương thức như thuê tài chính, phát hành cổ phiếu thường, cổ phiếu ưu đãi, phát hành trái phiếu và vay các ngân hàng và các tổ chức tài chính trung gian (
