CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐIỀU TIẾT CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN I/ Thị trường bất động sản: 1.Khái niệm thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của sản xuất hàng hóa bất động sản hay nói cách khác thị trường bất động sản chỉ ra đời trong xã hội xuất hiện các quan hệ giao dịch về hàng hóa bất động sản và các quan hệ giao dịch này được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ. Có nhiều quan niệm cũng như cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản chẳng hạn trong thời kỳ sơ khai người ta coi thị trường bất động sản là thị trường đất đai vì trong thời kỳ này các giao dịch trong thị trường bất động sản chủ yếu là giao dịch liên quan đến đất. Khi chế độ sở hữu về đất đai được xác lập, nhu cầu sử dụng đất để phục vụ sản xuất và đời sống tăng lên thì theo đó các quan hệ mua bán chuyển nhượng đất đai xuất hiện biến đất đai trở thành hàng hóa bất động sản đầu tiên trong thị trường. Như vậy sự ra đời và phát triển thị trường bất động sản gắn liền với quá trình đất đai trở thành hàng hóa. Theo thời gian các hoạt động giao dịch trong thị trường bất động sản không chỉ bó buộc ở hàng hóa đất đai mà mở rộng ra cả giao dịch các công trình xây dựng trên đất từ đó xuất hiện quan niệm coi thị trường bất động sản là thị trường nhà đất với các giao dịch chủ yếu trên thị trường là mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên quan niệm này vẫn chưa thể hiện đầy đủ mà đó mới chỉ là nghĩa hẹp của thị trường bất động sản vì hàng hóa bất động sản khác các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm… Do vậy thị trường bất động sản hoàn chỉnh phải được hiểu một cách khái quát là tổng thể các giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ trong một không gian và thời gian nhất định. Các giao dịch về bất động sản được nói đến ở đây là các giao dịch liên quan đến bất động sản như mua, bán, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, các dịch vụ liên quan đến bất động sản…Vì vậy thị trường bất động sản có thể được định nghĩa là nơi mà hàng hóa và dịch vụ bất động sản được trao đổi dựa trên các quan hệ hàng hóa tiền tệ và yếu tố không gian, thời gian khi các giao dịch bất động sản diễn ra. 2. Phân loại thị trường bất động sản: Có nhiều cách để phân loại thị trường bất động sản tùy theo mục tiêu nghiên cứu, cách tiếp cận, tiêu thức phân loại. Do đó có một số cách phân loại sau: Nếu dựa vào loại hàng hóa bất động sản người ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành các loại thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dịch vụ, thị trường bất động sản văn phòng công sở, thị trường bất động sản công nghiệp, nông nghiệp….Việc phân chia theo tiêu thức này giúp cho ta dễ dàng trong việc thống kê số lượng bất động sản từng loại để có hướng điều tiết cho thích hợp. Nếu dựa vào loại hình giao dịch ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm. Việc phân chia theo loại hình giao dịch này giúp cho các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản lựa chọn được hướng đầu tư cho phù hợp với khả năng và điều kiện của mình. Nếu dựa vào trình tự tham gia ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Trong đó thị trường sơ cấp là thị trường mà các giao dịch bất động sản diễn ra giữa một bên chủ thể là Nhà Nước một bên là người dân, còn thị trường thứ cấp là thị trường mà các hoạt động giao dịch bất động sản diễn ra giữa những người sử dụng đất với nhau. Dựa vào mức độ kiểm soát của pháp luật của Nhà Nước người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường chính thức là thị trường có kiểm soát và thị trường phi chính thức là thị trường không được kiểm soát. Trước khi có luật đất đai năm 2003 ra đời ở nước ta có tới 70% giao dịch trên thị trường bất động sản là giao dịch ngầm, không được Nhà Nước kiểm soát gây thất thu rất lớn cho NSNN, nhưng từ sau khi có luật đất đai 2003 ra đời số lượng giao dịch ngầm đã giảm đi đáng kể và cho đến nay thì khoảng 80% giao dịch bất động sản là giao dịch chính thức, chỉ còn khoảng 20% là giao dịch phi chính thức. Nhà Nước ta trong thời gian gần đây đã có những biện pháp hữu hiệu để quản lý thị trường bất động sản, cố gắng để số lượng giao dịch ngầm bị hạn chế đến mức thấp nhất và đây là bước tiến bộ rất lớn của thị trường bất động sản của ta trong những năm qua. Việc phân loại thị trường bất động sản như trên sẽ giúp cho Nhà Nước, các nhà quản lý nhìn nhận phân tích thị trường bất động sản được đầy đủ, toàn diện tất cả mọi khía cạnh để từ đó có thể đưa ra những giải pháp, những chính sách điều tiết phát triển thị trường bất động sản có hiệu quả cao. 3. Những đặc điểm của thị trường bất động sản: Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa rất đặc biệt khác với các hàng hóa thông thường khác như hàng hóa bất động sản có vị trí cố định, lâu bền, khan hiếm, có giá trị rất cao, có tính dị biệt, mang nặng yếu tố tập quán, chịu sự chi phối mạnh của pháp luật…. Vì vậy thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng khác biệt với thị trường của các loại hàng hóa khác. Một nét đặc biệt của thị trường bất động sản đó là tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch. Đối với các hàng hóa thông thường địa điểm giao dịch thường ở nơi hiện diện của hàng hóa giao dịch còn đối với hàng hóa bất động sản địa điểm giao dịch thông thường cách biệt với hàng hóa bất động sản giao dịch. Nguyên nhân là do hàng hóa bất động sản có vị trí cố định, còn hoạt động giao dịch bất động sản có thể diễn ra tại rất nhiều địa điểm khác nhau do vậy không thể mang hàng hóa bất động sản đến nơi giao dịch được. Ngoài ra giao dịch bất động sản cũng không đơn giản như các hàng hóa khác mà giao dịch này diễn ra trong một thời gian tương đối dài do vậy dễ chịu ảnh hưởng bởi các biến động của thực tế. Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. Đó là do đặc điểm của đất đai không có sự hao mòn hay bị mất đi trong quá trình sử dụng và người sử dụng đất thì chỉ mong muốn quyền hay lợi ích do đất đai mang lại cho họ. Hơn nữa ở nước ta đất đai là sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và trao cho người dân quyền sử dụng đất phù hợp vì vậy tất cả các giao dịch về đất đai chỉ là giao dịch quyền sử dụng đất. Ngoài ra thị trường bất động sản mang tính vùng và khu vực rất sâu sắc so với các hàng hóa khác đó là do đặc điểm của bất động sản là gắn liền với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Chính vì đặc điểm này mà khi nghiên cứu thị trường bất động sản cần phải đặt chúng trong từng vùng cụ thể, xem xét thị trường gắn liền với các điều kiện cụ thể của khu vực đó, không thể lấy đánh giá thị trường ở khu vực này áp dụng cho khu vực khác. Thực tế hiện nay ta có thể thấy thị trường bất động sản ở các đô thị, các khu vực đang trong quá trình đô thị hóa, các khu vực trung tâm…thường có quy mô và trình độ phát triển cao hơn, sôi động hơn, có sức ảnh hưởng rất cao đến thị trường bất động sản của các khu vực khác. Vì vậy các chính sách của Nhà Nước để điều tiết phát triển thị trường bất động sản chủ yếu thường tập trung vào những khu vực trung tâm này. Thị trường bất động sản còn là một thị trường không hoàn hảo đó là do hai nguyên nhân chính. Nguyên nhân thứ nhất là do các thông tin về hàng hóa bất động sản và thị trường bất động sản không đầy dủ và không được phổ biến rộng rãi như các hàng hóa khác. Thông thường người mua không được cung cấp đầy đủ thông tin về bất động sản, mà thậm chí cả người chủ của bất động sản nhiều khi còn không nắm hết về bất động sản của mình. Nguyên nhân thứ hai là do số lượng người tham gia cung và cầu bất động sản có số lượng nhỏ, không thể cạnh tranh hoàn hảo được làm cho giá cả bất động sản không phải là giá cạnh tranh hoàn hảo, thị trường bất động sản rất dễ rơi vào tình trạng sốt bất động sản do lượng cung bất động sản quá thấp so với cầu. Trong thị trường bất động sản cung bất động sản thông thường phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản. Điều này là do đặc điểm của bất động sản cần có thời gian để tạo ra chúng, để xây dựng được một bất động sản cung cho thị trường phải trải qua một thời gian tương đối dài trong khi đó cầu bất động sản lại lên xuống trong ngắn hạn với tốc độ cao. Ngoài ra cung bất động sản có giới hạn không thể tăng liên tục trong khi đó cầu bất động sản lại luôn tăng do nhu cầu sử dụng bất động sản phục vụ cho đời sống ngày càng cao, điều này đã làm cho cung bất động sản trong ngắn hạn luôn đi sau cầu. Do vậy giá cả bất động sản trong ngắn hạn thường do cầu quyết định, do sự mất cân đối giữa cung cầu quyết định. Thông thường giá cả bất động sản luôn có xu hướng tăng theo thời gian do cầu bất động sản luôn tăng mà cung không thể phản ứng kịp nên những cơn sốt đất xảy ra là không thể tránh khỏi. Vì vậy sự can thiệp của Nhà Nước với những chính sách điều tiết thích hợp để tăng cung bất động sản, góp phần giảm sốt đất là điều rất cần thiết và cấp bách trong giai đoạn hiện nay. Thị trường bất động sản còn có đặc điểm là thị trường khó thâm nhập, đòi hỏi phải có tư vấn chuyên nghiệp, việc tham gia hoặc rút khỏi thị trường là vấn đề rất khó khăn phức tạp mất rất nhiều thời gian. Nguyên nhân là do hàng hóa bất động sản không được bày bán trên thị trường như các hàng hóa khác, người mua và bán không phải đều là những người có hiểu biết đầy đủ về bất động sản và có kinh nghiệm trong giao dịch bất động sản nên đòi hỏi phải có những nhà tư vấn, môi giới giúp cho các giao dịch bất động sản được tiến hành thuận lợi hơn. Mặt khác bất động sản thường có giá trị rất lớn và tính thanh khoản lại rất chậm, việc mua bán không thể nhanh chóng và đơn giản được vì vậy mà các nhà đầu tư tham gia vào thị trường cần phải tính toán kỹ lưỡng, có định hướng đầu tư dài hạn. Một đặc điểm quan trọng khác của thị trường bất động sản là chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật và bị ảnh hưởng rất mạnh bởi các chính sách của Nhà Nước. Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn và nhu cầu về bất động sản lại rất cao nên việc quản lý của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản bằng pháp luật là điều rất cần thiết để đảm bảo tính pháp lý cho các giao dịch và đồng thời đảm bảo không bị thất thu cho ngân sách Nhà Nước. Các chính sách điều tiết, công cụ điều tiết của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản cần phải được tính toán, cân nhắc kỹ càng để đảm bảo thị trường hoạt động có hiệu quả và đạt được những mục tiêu đã đề ra. 4. Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản: Một chủ thể quan trọng không thể thiếu trong thị trường bất động sản đó là Nhà Nước với vai trò điều tiết, quản lý đối với sự phát triển của thị trường. Thị trường bất động sản có rất nhiều đặc điểm khác biệt với các loại thị trường hàng hóa khác vì vậy trong thị trường này tiềm ẩn rất nhiều khuyết tật làm hạn chế sự phát triển của nó như hiện tượng đầu cơ, thiếu thông tin về bất động sản giao dịch, cung thấp hơn cầu gây sốt giá bất động sản… Những khuyết tật này không ai có thể giải quyết được ngoài Nhà Nước với các phương pháp và công cụ quản lý của mình như các biện pháp về mặt hành chính, kinh tế đều có tác động mạnh mẽ vào thị trường bất động sản. Ngoài ra sự tham gia của Nhà Nước vào thị trường bất động sản còn giúp cho thị trường có được những bước đi đúng, hiệu quả và ngày càng phát triển hơn. Thị trường bất động sản với hàng hóa trong thị trường là bất động sản vì vậy không thể thiếu hai chủ thể quan trọng là người cung và người cầu bất động sản vì không có hai chủ thể này thì không thể hình thành nên thị trường bất động sản. Ch th tham gia cung v cu hng húa bt ng sn vo th trng ú l cỏc t chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn trong v ngoi nc. Hin nay nc ta vi chớnh sỏch m ca thu hỳt u t ca nc ngoi nờn ch th l ngi nc ngoi tham gia vo th trng bt ng sn trong nc ang ngy cng gia tng v cng úng gúp ỏng k vo s phỏt trin chung ca th trng bt ng sn. Th trng bt ng sn hot ng c ngoi hng húa l bt ng sn ra cũn cn cú tin t giao dch vỡ vy trong th trng cn cú nhng ch th cung cp vn tin t cho cỏc giao dch bt ng sn. Nhng ch th ny bao gồm các ngân hàng thơng mại, các tổ chức tài chính tín dụng, cỏc công ty bảo hiểm v.v. Đó là những ngời cấp vốn, gi vn cho các nhà đầu t dới dạng các khoản vay, khon gi có kì hạn, và phần họ nhận đợc là tiền trả lãi từ vốn vay của các nhà đầu t. th trng bt ng sn cú th hot ng c trụi chy v cú hiu qu khụng th khụng nhc n s tham gia ca cỏc nh hot ng trong lnh vc dch v bt ng sn ú l cỏc nh t vn, nh mụi gii, nh nh giỏ v thm nh giỏ, nh qun lý v nhng ngi qung cỏo bt ng sn. Tt c cỏc ch th ny tham gia th trng bt ng sn vi vai trũ trung gian giỳp cho cỏc hot ng giao dch trong th trng bt ng sn din ra thun li hn. Ngoi cỏc ch th chớnh nờu trờn trong th trng bt ng sn cũn cú cỏc ch th khỏc úng vai trũ l nhng ngi to lp xõy dng nờn bt ng sn bao gồm các nhà thầu xây dựng, những ngời xây dựng kt cu hạ tầng cho các khu t, các nhà quy hoạch đất đai, nhng nh kiến trúc s . Đây là những nhà chuyên môn trong lĩnh vực xõy dng và thờng thực hiện công việc theo hợp đồng ký kết với chủ đầu t bt ng sn. Mt khỏc hin nay trong th trng bt ng sn cũn cú cỏc hip hi bt ng sn c thnh lp bo v quyn, li ớch hp phỏp ca cỏc hi viờn l cỏc t chc, cỏ nhõn hot ng kinh doanh bt ng sn. 5. Cung, cu v giỏ c trong th trng bt ng sn: 5.1. Cu trong th trng bt ng sn: 5.1.1. Khái niệm: Cầu bất động sản là khối lượng hàng hóa bất động sản mà người tiêu dùng chấp nhận, mong muốn và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để có được bất động sản đó tại một thời điểm nhất định. Ai cũng có nhu cầu về bất động sản để phục vụ cuộc sống của mình nhưng không phải mọi nhu cầu đều trở thành cầu bất động sản vì không phải tất cả mọi người đều có đủ khả năng thanh toán cho nhu cầu tiêu dùng bất động sản của mình. Vì vậy điều kiện để xuất hiện cầu về bất động sản trên thị trường bao gồm sự xuất hiện của nhu cầu về bất động sản mà nhu cầu này không thể tự thỏa mãn cần phải tìm kiếm trên thị trường loại bất động sản mà mình cần và phải có nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu này. 5.1.2. Phân loại cầu bất động sản: Cầu về bất động sản có thể phân loại theo 2 tiêu thức đó là theo chủ thể và theo loại bất động sản. 5.1.2.1. Phân loại cầu theo chủ thể: Nếu phân loại theo tiêu thức này ta có hai loại cầu bất động sản chủ yếu là cầu tiêu dùng và cầu đầu tư bất động sản. Cầu tiêu dùng bất động sản là cầu của những người thực sự có nhu cầu tiêu dùng về bất động sản. Những người này thường chưa có bất động sản vì vậy họ có cầu về bất động sản không vì mục đích kinh doanh mà dành cho mục đích tiêu dùng, phục vụ cho cuộc sống của chính mình. Cầu đầu tư bất động sản hay còn gọi là đầu cơ bất động sản xuất hiện trong điều kiện giá cả bất động sản trên thị trường có xu hướng tăng cao, một bộ phận những người đã có nhà ở không có nhu cầu sử dụng thêm bất động sản nhưng có tiền nhàn rỗi nên họ đầu tư tiền vào bất động sản, tích trữ bất động sản trờ đến khi được giá sẽ bán kiếm lời. Hiện nay đầu cơ đang diễn ra khá phổ biến ở nước ta và đây có thể nói là nguyên nhân chính làm cho giá bất động sản ngày càng cao do sự mua đi bán lại đẩy giá lên cao của các nhà đầu cơ. Chính hiện tượng đầu cơ đã làm cho những người có cầu tiêu dùng thực sự bất động sản khó tiếp cận được với thị trường bất động sản, làm tăng giả tạo cầu trên thị trường, gây lũng đoạn thị trường. Cầu bất động sản hiện nay ngày càng tăng cao nhưng trong đó cầu đầu tư bất động sản chiếm một tỷ lệ rất lớn vì vậy để điều tiết thị trường một biện pháp cần thiết đó là làm sao hạn chế được hiện tượng đầu cơ bất động sản. 5.1.2.2. Phân loại cầu theo loại bất động sản: Hiện nay cầu bất động sản theo loại hình bất động sản có rất nhiều loại nhưng tập trung chủ yếu vào một số dạng bất động sản thiết yếu như cầu về nhà ở, đất ở, chung cư cao cấp, nhà vườn biệt thự, văn phòng cho thuê, bất động sản công nghiệp, bất động sản dịch vụ, du lịch, bất động sản các công trình công cộng, giao thông… Nền kinh tế càng tăng trưởng và phát triển thì cầu về các loại bất động sản này càng tăng cao với quy mô ngày càng lớn để có thể đáp ứng được sự phát triển nhanh chóng của đất nước, phục vụ được ngày càng tốt hơn mọi nhu cầu trong cuộc sống hiện đại của con người. 5.1.3. Các nhân tố tác động đến cầu: Có rất nhiều nhân tố tác động làm thay đổi cầu về bất động sản với cường độ khác nhau. Trong đó có ba nhân tố tác động rất mạnh đến cầu bất động sản là dân số, thu nhập và quá trình đô thị hóa đều làm cho cầu bất động sản tăng cao và nhanh chóng trong thời gian gần đây. Dân số trong những năm gần đây ở Việt Nam và đặc biệt là ở các thành phố lớn như thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh có sự gia tăng nhanh chóng trong khi diện tích ở các thành phố này thì lại hạn chế. Sự gia tăng dân số ở các thành phố lớn, các khu vực trung tâm do hai nguyên nhân chính: một là sự gia tăng dân số tự nhiên do tỷ lệ sinh cao hơn tỷ lệ tử nhờ sự tiến bộ của y học hiện đại, hai là do sự di dân chủ yếu là dân từ các vùng nông thôn nghèo ra thành phố kiếm việc làm và những người có khả năng về kinh tế ở các tỉnh cũng muốn được sinh sống và làm việc ở thành phố. Chính sự gia tăng dân số không những làm tăng nhu cầu về diện tích và số lượng nhà ở mà còn kéo theo sự gia tăng nhu cầu về các hoạt động dịch vụ thương mại, du lịch, văn hóa, y tế, giáo dục từ đó làm tăng nhu cầu về đất đai để xây dựng các công trình này phục vụ người dân. Nhu cầu về bất động sản mà không có khả năng thanh toán thì cũng không trở thành cầu bất động sản vì vậy thu nhập là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến khả năng thanh toán của người dân từ đó ảnh hưởng đến cầu bất động sản trong thị trường. Hiện nay thu nhập bình quân trên đầu người ở nước ta đang có xu hướng tăng cao và cao nhất là ở các thành phố, các địa phương có nền kinh tế đang phát triển và do đó cầu về bất động sản ở các khu vực này tăng cao rõ rệt. Qúa trình đô thị hoá là quá trình tập trung dân cư vào các đô thị và mở rộng không gian của đô thị vì vậy nhu cầu về đất để xây dựng nhà, văn phòng, thương mại, dịch vụ…phục vụ cho dân cư đô thị tăng khiến cho cầu bất động sản ở các khu đô thị này tăng cao nhanh chóng. Ngoài ra qúa trình đô thị hoá còn có sức lan toả khiến cho nhu cầu bất động sản ở các khu vực lân cận khu đô thị cũng tăng cao. Ngoài ba yếu tố trên thì mốt và thị hiếu nhà ở, sự phát triển và hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng, những chính sách của chính phủ, mức độ phát triển của nền kinh tế… đều là những biến số quan trọng làm thay đổi cầu bất động sản. 5.2. Cung bất động sản: 5.2.1. Khái niệm: Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hoá bất động sản sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi với một mức giá nhất định tại một thời điểm xác định. Như vậy để hình thành cung bất động sản trên thị trường cần phải có người chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu và sẵn sàng bán bất động sản của mình trên thị trường với mức giá phù hợp với khả năng thanh toán của đối tượng cần mua loại bất động sản đó. [...]... hình thành và phát triển, nớc Mỹ đã xây dựng đợc một hệ thống pháp luật về đất đai rất hoàn thiện, giải quyết đợc hầu hết các tình huống diễn ra trong thực tế Khác với Việt Nam và Trung Quốc, luật pháp về đất đai của Mỹ công nhận và khuyến khích QSH cá nhân về đất đai của các công dân Quy định này làm cho chủ sở hữu sử dụng mảnh đất của mình một cách hiệu quả hơn, có thể yên tâm bỏ vốn ra đầu t vào đất... qun lý cht ch hn na hot ng ca cỏc sn bt ng sn khụng th cỏc sn giao dch t phỏt hỡnh thnh v hot ng t do trờn th trng 2.4 Xõy dng, hon thin b mỏy qun lý Nh Nc i vi th trng bt ng sn: Bt ng sn c xõy dng tri u khp c nc trờn mt quy mụ rt rng ln vi mt s lng bt ng sn khng l Vỡ vy cú th qun lý cht ch v ton din th trng bt ng sn cn phi cú mt b mỏy qun lý bt ng sn t Trung ng n a phng vi mt b mỏy t chc hp lý, ... ca t nc nhng nhng khuyt tt ny khụng th t tng ngi khc phc c m ũi hi phi cú s qun lý, iu tit ca Nh Nc nh cỏc cụng c qun lý ca mỡnh Nh nc vi cỏc ch trng, ng li chớnh sỏch ỳng n gúp phn phỏt trin th trng bt ng sn Chớnh nh cỏc vn bn phỏp lut ca Nh Nc cho phộp thc hin cỏc giao dch v bt ng sn ó gúp phn to ra mt hnh lang phỏp lý cho cỏc giao dch v bt ng sn tr thnh cỏc giao dch cụng khai v chớnh thc, trong... chủ sở hữu sử dụng mảnh đất của mình một cách hiệu quả hơn, có thể yên tâm bỏ vốn ra đầu t vào đất đai để sản xuất KD Tuy vậy, luật pháp Mỹ vẫn bảo đảm cho NN các quyền định đoạt liên quan đến các BĐS cá nhân nhằm phục vụ các lợi ích chung của cộng đồng, đảm bảo cho việc khai thác, sử dụng đất đai và BĐS đạt hiệu quả xã hội cao nhất Th trng BS ca M sau 5 nm phỏt trin quỏ núng theo hin tng bong búng,... phỏt trin kinh t xó hi l mt trong nhng cụng c ch yu v quan trng trong qun lý Nh Nc v bt ng sn Cỏc chin lc, chng trỡnh phỏt trin kinh t xó hi núi chung v bt ng sn núi riờng l nhng c s, cn c quan trng cho s phỏt trin ca th trng bt ng sn Thụng qua quy hoch v k hoch, Nh Nc iu tit c th trng bt ng sn mt cỏch cú hiu qu, kh thi ng thi qun lý, iu tit v m bo c mt th trng bt ng sn phỏt trin ton din, nhanh nhng vn... i vi th trng bt ng sn: 1.Vai trũ ca Nh Nc trong iu tit phỏt trin th trng bt ng sn: Hin nay trờn th gii cú mt s mụ hỡnh qun lý th trng kinh t núi chung, th trng bt ng sn núi riờng nh mụ hỡnh nhn mnh s t do ca th trng tc l coi trng bn tay vụ hỡnh, mụ hỡnh nhn mnh n s iu tit qun lý ca Nh Nc tc coi trng bn tay hu hỡnh, mụ hỡnh hn hp th trng v Nh Nc Mụ hỡnh hin nay ang c ỏp dng nhiu nht trờn th gii trong... qun lý cht ch v ton din th trng bt ng sn cn phi cú mt b mỏy qun lý bt ng sn t Trung ng n a phng vi mt b mỏy t chc hp lý, cú hiu qu m li khụng quỏ cng knh Gia cỏc c quan qun lý bt ng sn ny cn cú s phi hp, thng nht vi nhau trong qun lý bt ng sn mc dự mi cp cú mt nhim v, chc nng riờng III iu tit th trng bt ng sn ti mt s nc trờn th gii: 1 Th trng bt ng sn ca Trung Quc: Trong nhng nm tr li õy Trung Quc cú... hng vo vic xõy dng cỏc bt ng sn cú li nhun cao nh chung c cao cp, nh vn, bit th, cụng trỡnh thng mi, dch v Vic qun lý ca Nh nc i vi khu vc ny rt cn thit vỡ hin tng th trng ngm thng xut hin khu vc t nhõn gõy tht thu cho ngõn sỏch Nh nc v ri lon th trng bt ng sn do vy ũi hi cú s tng cng qun lý ca Nh nc bng phỏp lut 5.2.3 Cỏc nhõn t nh hng n cung bt ng sn: Cú nhiu nhõn t nh hng n cung bt ng sn trờn th trng... sn 2 Nhng lnh vc iu tit ca Nh Nc i vi th trng bt ng sn: 2.1 Ban hnh h thng vn bn quy phm phỏp lut lm c s qun lý, iu tit th trng bt ng sn: Bt ng sn l mt ti sn vụ cựng ln, tham gia vo hu ht cỏc quan h kinh t xó hi ng thi th trng bt ng sn cng cú mi quan h mt thit vi cỏc th trng khỏc vỡ vy qun lý, chi phi hot ng ca th trng bt ng sn Nh Nc ó xõy dng rt nhiu cỏc vn bn phỏp lut cú liờn quan Trong ú, h thng... quyt nh ú l quy hoch ca Nh nc Quy hoch l c s quan trng xỏc nh lng cung, v trớ cung, loi bt ng sn c cung trờn th trng trong mt khong thi gian nht nh v da vo quy hoch v k hoch s dng t Nh nc iu tit, qun lý ngun cung bt ng sn H thng phỏp lut, chớnh sỏch ca Nh nc cú tỏc dng rt ln trong vic iu tit lng cung trờn th trng thụng qua cụng c phỏp lut, ti chớnh, tin t Cỏc quy nh v thu v phớ cng nh cỏc chớnh sỏch . CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐIỀU TIẾT CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN I/ Thị trường bất động sản: 1.Khái niệm thị trường bất. bằng cũ. II. Điều tiết của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản: 1.Vai trò của Nhà Nước trong điều tiết phát triển thị trường bất động sản: Hiện nay trên