Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung c cao tầng cao cấp 15-17 phố ngọc khánh Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung c 15-17 Ngọc Khánh Đối với công ty Du lịch Thăng Long nói riêng doanh nghiệp nhà nớc nói chung, đầu t yếu tố định thành công hay thất bại, đặc biệt giai đoạn nay, kinh tế nớc ta chuyển sang kinh tế thị trờng Đảng nhà nớc ta ®ang thùc hiƯn chÝnh s¸ch më cưa ph¸t triĨn nỊn kinh tế quốc dân kêu gọi đầu t Những sách chế đầu t ngày hoàn thiện hơn, phù hợp với pháp luật Việt Nam theo thông lệ quốc tế Đối với dự án xây dùng khu chung c cao tÇng cao cÊp 15-17 Ngäc Khánh, bên cạnh mặt thuận lợi có khó khăn cần phải đợc khắc phục hạn chế Sau số giải pháp quan trọng: 1.1 Giải pháp hoàn thiện tiêu tính toán: + Giải pháp NPV, IRR: NPV = - Co + CF1/(1+k) + CF2/(1+k)2 + + CF55/(1+k)55 Trong NPV giá trị ròng dự án Co vốn đầu t ban đầu, CF1 CF55 luồng tiền từ năm thứ đến năm thứ 55 k: tû lƯ chiÕt khÊu cđa dù ¸n NPV= - Co + CF1/(1+IRR) + CF2/(1+IRR)2 + + CF55/(1+IRR)55 = Hoàng Công Hng Luận văn tốt nghiệp Hoàng Công Hng Tài doanh nghiệp 41 B Luận văn tốt nghiệp Hoàng Công Hng Tài doanh nghiệp 41 B Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B + Giải pháp doanh thu, chi phí: Để nhằm làm cho NPV dự án thoả mÃn chủ đầu t, công ty cần xác định xác thay đổi giá nhà chung c tăng hay giảm, từ đa mức giá bán hợp lý nhằm nâng cao doanh thu dự án Ngoài ra, công ty cần đa danh mục chi phí cho dự án thật hợp lý tránh lÃng phí vào khoản mục không đáng có Từ luồng tiền dự án tăng lên dẫn đến NPV dự án tăng lên Dự báo xác xu hớng phát triển cung cầu nhà thị trờng nhà đất nớc, đặc biệt lµ xu híng héi nhËp qc tÕ hiƯn Một yếu tố khác có ảnh hởng lớn đến doanh thu, chi phí kiến trúc dự án, vấn đề đặt dự án chung c có kiến trúc có phù hợp với sống đại hay không, có đáp ứng đợc nhu cầu thị hiếu khách hàng hay không? + Giải pháp hệ số chiết khấu Phân tích luồng tiền chiết khấu nhằm hỗ trợ cho việc định đầu t nh định dự toán vốn đầu t Bằng việc so sánh giá trị luồng thu nhập theo dự tính với chi phí đầu t, nhà quản lý tìm đợc lời giải cho vấn đề có nên đầu t hay không Cụ thể công ty đà tận dụng đợc nguồn vốn huy động lớn từ phía ngời có nhu cầu nhà phí cho vốn chủ nhỏ Tuy nhiên b»ng Mét u tè rÊt quan träng cđa qu¸ trình xác định đắn tỷ lệ hoá (tỷ lệ chiết khấu), chi phí vốn đầu t Chi phí vốn chi phí hội cho việc sử dụng vốn, đợc tính số lợi nhuận kỳ vọng đạt đợc vốn đầu t vào dự án doanh nghiệp để giữ không làm giảm số lợi nhuận dành cho chủ sở hữu Công ty có nguồn vốn đầu t cho dự án xây dựng bao gồm: Vốn tự có (90% tổng vốn đầu t): 162.720 Chi phÝ vèn tù cã ký hiƯu lµ a % (a > 0) Vay ngân hàng (10% tổng vốn đầu t): 17.277 Chi phí vốn vay 8.52% Hoàng Công Hng Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B Công ty đà sử dụng tỷ lệ chiết khấu lÃi suất ngân hàng 8.52%/năm Ta thay hệ số chiết khấu chi phí bình quân gia quyền vốn, ta có công thức: Chi phí bình quân gia quyền vốn WACC = Ws.Ks + Wd.Kd = = 0.9*a% + 0.1*8.52% > 8.52% Trong ®ã Ws, Wd tỷ trọng vốn chủ sở hữu vµ vèn vay Ks, Kd lµ chi phÝ cđa vèn chủ sở hữu vốn vay 1.2 Giải pháp nguồn nhân lực cho phân tích tài dự án: Vấn đề nguồn nhân lực cho trình thẩm định tài dự án đầu t quan trọng Vì thẩm định tài dự án khâu quan trọng đợc quan tâm lập dự án liên quan đến mục tiêu doanh nghiệp đầu t là: lợi nhuận Đội ngũ cán thẩm định tài phải ngời có chuyên môn, trình độ, sức khoẻ Về nguồn nhân lực công ty Du lịch Thăng Long 350 cán chuyên môn kỹ thuật có 335 có trình độ đại học đại học chiếm 95.7% Riêng việc lập dự án có đội ngũ khoảng cán chuyên môn cử nhân kỹ s Cần có giải pháp nâng cao hiệu công tác này: - Cần thờng xuyên tổ chức nâng cao bồi dỡng kiến thức cho đội ngũ cán lập dự án nh toàn công ty - Đối với đội ngũ lÃnh đạo ngời khả năng, nghiệp vụ, vừa có khả quản lý, có trình độ kinh nghiệm T`uy nhiên để đáp ứng yêu cầu ngày cao thẩm định tài dự án nói riêng nh lập dự án nói chung cần phải xây dựng tiêu chuẩn lÃnh đạo nh: + Có lực điều hành hệ thống tổ chức + Nắm vững quy trình nghiệp vụ + Nắm vững chủ trơng sách Đảng nguồn vốn đầu t + Thờng xuyên đợc đào tạo nâng cao lực Hoàng Công Hng Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B - Đối với đội ngũ thẩm định tài dự án Đây đội ngũ trực tiếp tham gia trình lập dự án nh thẩm định dự án Yêu cầu đội ngũ phải có lực, trình độ nắm vững quy trình nghiệp vụ lập dự án Đồng thời phải có phẩm chất đạo đức nghiêm túc công việc đặt mục tiêu chất lợng dự án đầu t lên hàng đầu Hiện nay, đội ngũ cán lập dự án công ty ngời đà tốt nghiệp đại học đại học có trình độ vi tính, tiếng Anh Cần phải xây dựng kế hoạch nâng cao lực cho cán lập dự án nh tăng cờng tổ chức hội thảo, tập huấn nghiệp vụ, mời chuyên gia tập huấn Với tài liệu thẩm định tài dự án cha đợc phong phú Việt Nam nên cán trình phân tích cần phải tìm hiểu, tham khảo thêm từ sách báo nớc ngoài, việc tính toán tiêu cần tính xác tỷ mỷ 1.3 Giải pháp phơng diện kỹ thuật nhằm giảm chi phí : Đối với dự án đầu t xây dựng nh dự án xây dựng khu chung c cao tầng Ngọc Khánh, để nâng cao hiệu quả, từ trình chuẩn bị đầu t, thực đầu t vận hành kết đầu t, phơng tiện kỹ thuật nhân tố quan trọng đắc lực Với trình chuẩn bị đầu t nh thẩm định tài dự án, lập dự án , thiết bị liên quan máy tính, thiết bị đo đạc cần xác Với trình thực đầu t vận hành kết đầu t có máy móc đại phù hợp cho yêu cầu trình Và điều đặc biệt khu dùng phơng tiện cách hữu ích tiết kiệm đợc khoản chi phí tăng hiệu mặt tài - Đối với phơng tiện cho công tác thẩm định tài dự án Các phơng tiện trình phơng tiện phục vụ cho cán lập dự án mà chủ yếu máy vi tính Hiện nay, phòng kế hoạch công ty có hai máy tính, phòng chịu trách nhiệm việc lập thẩm định tài dự án công ty Do việc bổ xung thêm máy móc, nh áp dụng phần mềm ứng dụng điều kết sức cần thiết Hoàng Công Hng Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B - Các máy móc trình vận hành đầu t đa số đợc nhập đắt tiền việc lựa chọn công nghệ thích hợp thực xứng đáng với giá trị vô quan trọng Điều có liên quan trực tiếp tới suất lao động, chất lợng sản phẩm vấn đề khấu hao thiết bị Nếu nhập đợc công nghệ tiên tiến với giá phù hợp chất lợng sản phẩm tăng lên, suất lao động tăng mà khấu hao vô hình, hữu hình máy móc giảm dần đến chi phí sản xuất thực tế dự án giảm 1.4 Giải pháp hoàn thiện việc thu thập thông tin cho công tác thẩm định tài dự án doanh nghiệp Một thông tin đáng quan tâm với công tác thẩm định tài dự án thu nhập thông tin vốn Thông tin nói chung đóng vai trò quan träng ®êi sèng kinh tÕ, x· héi cđa ngời Thông tin góp phần vào việc phát triển kinh tÕ cđa tõng qc gia, tõng vóng Ngµy với việc phát triển kinh tế phát triển mạnh mẽ mạng lới thông tin Thông tin có nơi, lúc, chỗ, ngời cần đến có nhu cầu sử dụng có mặt Thông tin tín hiệu chuyền tới ngời sử dụng giá trị đích thực nhng cần thiÕt cho cc sèng cđa ngêi Mét th«ng tin sai lệch gây nhiều tác hại lớn việc thu thập thông tín xác điều quan trọng nhà đầu t Vốn vấn đề từ lúc bắt đầu nghiên cứu sơ thi công dự án Thông tin vốn cần đầy đủ từ lÃi suất, lợng vốn vay để từ lập dự toán phân bổ cho hạng mục công trình thi công Quá trình thẩm định tài dự án dựa sở số liệu tổng vốn đầu t, vốn vay để vào để xét ®Õn vÊn ®Ị chi phÝ vµ doanh thu cđa dù án Thông tin dự án nói chung đa dạng khó khăn việc tìm kiếm cần phải phân tích chọn lọc xếp lại ®Ĩ lùa chän th«ng tin chÝnh thèng 2.Mét sè kiÕn nghị 2.1 Đối với công ty du lịch Thăng Long Phát triển hệ thống thông tin phục vụ công tác thẩm định.: Hoàng Công Hng Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B Một nguyên nhân lớn làm cho công tác thẩm định dự án đầu t cha đạt hiệu cao thông tin đầy đủ xác để tiến hành thẩm định Do vậy, vấn đề đặt với công ty phải có biện pháp để thu thập thông tin, cách thức hợp lý để có đợc thông tin đầy đủ xác Trong thời đại ngày nay, thông tin thực đợc coi sức mạnh, lợi thế, mạnh cạnh tranh kinh doanh Víi sù tiÕn bé vỵt bËc cđa khoa häc, c«ng nghƯ th«ng tin-tin häc, ngêi khai thác đợc lợng thông tin vô tận thời gian ngắn gần nh tức thời để phục vụ hỗ trợ cho mục tiêu hoạt động Thẩm định công tác xem xét tính khả thi dự án mà cần thiết để xác định đợc phơng thức bỏ vốn thu hồi có hiệu nhất, dự kiến loại trừ rủi ro xảy Để việc đánh giá, dự kiến trình thực đầu t, triển khai hoạt động dự án tơng lai đợc sát thực, việc kết hợp kinh nghiệm, lực chuyên môn cán phụ thuộc lớn vào thông tin có đợc liên quan đến dự án mức độ phân tích thông tin Có thể nói hiệu công tác thẩm định phụ thuộc lớn vào khả có đợc khả phân tích thông tin liên quan Trong trình thực có nhiều thay đổi giá thị trờng nguyên vật liệu, giá thị trờng nhà đất thị hiếu ngời dân lợng cung cầu nhà ở, thị trờng vĩ mô, khung pháp lý cđa nhµ níc, lt th cđa nhµ níc dÉn đến kết thực tế đạt đợc nhiều không đạt đợc nh dự kiến Dự án phê duyệt đà đợc thẩm định qua nhiều cấp nhiều ngành, nhiều lĩnh vực khác nhau, số lợng cán không nhiều nhng khó đánh giá đợc cách toàn diƯn 2.2 §èi víi chÝnh phđ ViƯc thiÕt lËp hƯ thống sách vi mô đầy đủ, đồng hợp lý đôi với khung pháp luật hoạt động hiệu vấn đề cần giải qut cïng víi híng ph¸t triĨn cđa nỊn kinh tÕ khu vực Việt Nam có nhu Hoàng Công Hng Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B cầu lớn nhà tình hình dân số tăng mạnh năm gần đây, đầu t cho dự án nhà lẫn dự án khác Việt Nam cần hệ thống chế sách ổn định, mặt hỗ trợ cho dự án khả thi nh dự án xây dựng khu chung c trên, mặt kích thích động công ty tạo điều kiện cho công ty làm ăn có hiệu Kết luận Dựa pháp lý khu đất ven hồ Giảng Võ công ty Du lịch Thơng mại tổng hợp Thăng long quản lý, với xu hớng phát Hoàng Công Hng Luận văn tèt nghiƯp Tµi chÝnh doanh nghiƯp 41 B triĨn vỊ dịch vụ thơng mại nhu cầu cấp bách vấn đề nhà khu đô thị thủ đô, với vị trí vô thuận lợi khu đất Quy mô hình thức đầu t dự án đầu t xây dựng khu nhà cao tầng cao cấp để bán 15 17 Ngọc Khánh khu đất hợp lý, việc đầu t xây dựng khu nhà cần thiết, lúc góp phần vào quỹ nhà cho thủ đô Hà Nội, tạo cho đô thị mặt khang trang đại ngày đẹp Xây dựng khối nhà cao tầng khả thi dùng nguồn vốn huy động liên doanh liên kết vốn vay Sau thời gian thực tập sâu vào tìm hiểu sở lý luận chung công tác thẩm định tài dự án, đồng thời đánh giá khái quát hoạt động công tác thẩm định công ty Du lịch Thơng mại tổng hợp Thăng Long, đợc hớng dẫn tận tình PGS.TS Lu Thị Hơng cô cán công ty, em đà hoàn thành chuyên đề Trong chuyên đề em xin đợc tập trung nghiên cứu xem xét vài vấn đề nhỏ đạt đợc mục tiêu cụ thể sau: Hệ thống hoá lý luận thẩm định tài dự án đầu t , nội dung thẩm định nh nhân tố ảnh hởng đến công tác thẩm định tài dự án Đồng thời nhấn mạnh cần thiết phải thẩm định tài dự án đầu t khu chung c cao tầng cao cấp 15-17 Ngọc Khánh Phân tích thực trạng công tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung c cao tầng 15-17 Ngọc Khánh, đánh giá kết đạt đợc đa hạn chế khó khăn mà công ty gặp phải Đề xuất số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung c cao tầng cao cấp 15-17 Ngọc Khánh Em xin mong nhận đợc góp ý thầy cô bè bạn để đề tài em đợc hoàn thiện Một lần em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Lu Thị Hơng cô công ty Du Lịch Thăng long đà giúp đỡ em hoàn thành tốt chuyên đề này! 10 Hoàng Công Hng 10 Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B tài liệu tham khảo Giáo trình lập quản lý dự án đầu t - NXB giáo dục năm 2000 Giáo trình Tài doanh nghiệp NXB Giáo dục.năm 2002 Giáo trình Kinh tế đầu t - NXB Giáo dục Năm 2000 11 Hoàng Công Hng 11 Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B Báo cáo kết kinh doanh, bảng cân đối kế toán, báo cáo lu chuyển tiền tệ công ty Du lịch Thăng Long từ năm 2000 đến năm 2002 Một số tài liệu thẩm định tài dự án công ty Du lịch Thăng Long Các tạp chí thị trờng tài đầu t phát triển năm 2000, 2001, 2002 Giáo trình Quản trị tài doanh nghiệp NXB Thống Kê năm 1997 Một số tài liệu khác 12 Hoàng Công Hng 12 Luận văn tèt nghiƯp Tµi chÝnh doanh nghiƯp 41 B Mơc lơc Lời mở đầu Chơng Cơ sở lý luận công tác thẩm định tài dự án doanh nghiệp Tổng quan dự án đầu t doanh nghiÖp 1.1 Khái niệm dự án đầu t doanh nghiệp .3 1.2 Đặc điểm dự án đầu t 1.3 Phân loại dự án đầu t cđa doanh nghiƯp 1.4 Các giai đoạn hình thành thực dự ¸n C«ng t¸c thẩm định tài dự án doanh nghiệp 2.1 Khái niệm thẩm định tài dự án đầu t .6 2.2 Sự cần thiết phải thẩm định tài dự án đầu t 2.3 Nội dung công tác thẩm định tài dự án đầu t .7 Các nhân tố ảnh hởng đến công tác thẩm định tài dự án đầu t .18 3.1 Phơng pháp tiêu chuẩn thẩm định 18 3.2 Th«ng tin 21 3.3 Kiến thức, chuyên môn, lực thẩm định, phẩm chất đạo đức cán thẩm định 21 3.4 Mét số nhân tố khác 22 Chơng 2: Thực trạng công tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung c tầng cao cấp 15 17 Ngọc Khánh 24 Kh¸i qu¸t vỊ công ty Du lịch Thăng Long 24 1.1 Quá trình hình thành phát triĨn cđa c«ng ty .24 1.2 Bé m¸y tỉ chøc 24 1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh doanh nghiệp năm gần 26 Thực trạng công tác thẩm đinh tài dự án xây dựng khu chung c 30 2.1 Giới thiệu dự án xây dựng 30 2.2 Néi dung công tác thẩm định tài dự án xây dựng 33 2.1.1 Xác định pháp lý để thực dự án .33 2.2.2.Xác định hình thức đầu t 34 2.2.3 Xác định quy mô đầu t .34 13 Hoàng Công Hng 13 Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B 2.2.4 Xác định tổng mức đầu t 38 2.2.5 Xác định phơng án kinh doanh .42 2.2.6 Xác định chi phÝ cđa dù ¸n 45 2.2.7 Xác định doanh thu dự án .50 2.2.8 Ph©n tÝch tỷ lệ tài dự án 53 Đánh giá kết đạt đợc hạn chế công tác thẩm định tài dự án 57 3.1 Nh÷ng kÕt đạt đợc công tác thẩm định tài dự án 57 3.2 Những hạn chế nguyên nhân công tác thẩm định tài dự án 61 Chơng Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung c cao tầng cao cấp 15-17 Phè Ngäc Kh¸nh 64 Mét sè gi¶i pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung c cao tầng 15-17 Ngọc Khánh 64 1.1.Giải pháp hoàn thiện tiêu tính toán dự án .64 1.2.Giải pháp nguồn nhân lực cho phân tích tài dự án 68 1.3.Giải pháp phơng diện kỹ thuật nhằm giảm chi phí dự án 69 1.4.Giải pháp hoàn thiện việc thu thập thông tin cho công tác thẩm định tài dự ¸n 70 Mét sè kiÕn nghÞ .71 2.1 §èi với công ty Du lịch Thăng Long 71 2.2 §èi víi ChÝnh phđ 72 KÕt luËn 73 14 Hoàng Công Hng 14 Luận văn tốt nghiệp 15 Hoàng Công Hng Tài doanh nghiệp 41 B 15 Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B Bảng khái toán kinh phí Công trình nhà cao tầng hộ tiêu chuẩn cao 15-17 Ngọc Khánh stt Khoản mục I A Chi phí xây lắp Phần xây lắp nhà Xử lý cọc nhồi D=1200,cọc dài khoảng 44m Biện pháp thi công(cừ Larsen đóng xung quanh công trình) Xây dựng phần thô từ móng đến mái Hoàn thiện tầng hầm Hoàn thiện tầng 1,2 khối công cộng Hoàn thiện tầng 3-12,15,18; làm hộ Điện nớc Phòng cháy chữa cháy BĨ níc, bĨ phèt, hè ga Chèng thÊm VL cđa Mỹ cho bể, hố thang máy Thang cứu hoả 10 11 16 Hoµng Công Hng Cách tính Thành tiền(Đ) Quy mô(m2) Đơn giá Thµnh tiỊn 8.316 2.300.000 135.426.920.000 126.740.720.000 19.126.800.000 129.252.720.000 126.740.720.000 19.126.800.000 36.934 70.000 2.585.380.000 2.585.380.000 36.934 1.250.000 46.167.500.000 46.167.500.000 1.826 6.224 550.000 1.000.000 1.004.300.000 6.224.000.000 1.004.300.000 6.224.000.000 28.884 900.000 25.995.600.000 25.995.600.000 36.934 36.934 1 500.000 110.000 962.000.000 150.000.000 18.467.000.000 4.062.740.000 962.000.000 150.000.000 18.467.000.000 4.062.740.000 962.000.000 150.000.000 240.000.000 240.000.000 240.000.000 XL 189 Cọc*44m/cọc= 8316 m (Đơn vị: Triệu đồng) 16 Trong phần hạ tầng Giai đoạn Giai đoạn 6.174.200.000 Luận văn tốt nghiệp 12 Tài doanh nghiệp 41 B Xây lắp phần ĐHKK Phần kỹ thuật hạ tầng toàn khu Sân đờng, bÃi đỗ Cây xanh, vờn Điện nhà Nớc nhà Phần thiết bị Điều hoà không khí Thang máy Thiết bị điện Thiết bị nớc sinh hoạt Thiết bị phòng cháy chữa cháy Hệ thống thông tin liên lạc (cáp, đầu nối chờ ) Thiết bị an ninh bảo vệ III Chi phí khác III.1 Giai đoạn chuẩn bị đầu t Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thẩm định báo cáo NCKT Chi phí phá dỡ nhà cũ, thu dọn mặt Phụ thu phí hạ tầng Lệ phí cấp đất cấp phép Quảng cáo tiếp thị 35.108 B 13 14 15 16 II 17 Hoàng Công Hng 50.000 1.476.000.000 CPK 17 1.476.000.000 15.307.297.039 1.476.000.000 14.747.977.731 559.319.308 281.394.389 11.669.238 29.479.412 1.222.492 1.300.000.000 2.708.538.400 10.000.000 677.134.600 2.200.000.000 2.512.000.000 1.040.000.000 144.000.000 664.000.000 664.000.000 19.633.200.000 2.489.600.000 8.020.000.000 2.905.600.000 132.000.000 2.410.000.000 2.200.000.000 1.300.000.000 8.686.200.000 3.286.800.000 704.200.000 2.347.600.000 2.347.600.000 19.633.200.000 2.489.600.000 8.020.000.000 2.905.600.000 132.000.000 2.410.000.000 2.200.000.000 30.701.904 400.000 200.000 200.000 200.000 1.755.400.000 293.063.627 8.217 3.521 11.738 11.738 1.755.400.000 2.585.054.400 10.000.000 646.263.600 6.174.200.000 2.246.800.000 560.200.000 1.638.600.000 1.638.600.000 123.484.000 30.871.000 Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B Cộng III.1 III.2 Giai doạn thực đầu t Chi phí khởi công công trình tạm tính 0.03%(GTCT+TB) Chi phí khảo sát xây dựng (tạm tính) Chi phí bảo hiểm công trình thiết bị Chi phí thiết kế công trình Bảo hiểm thiết kế Lập hồ sơ mời thầu xây lắp, phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu xây lắp Thẩm định hồ sơ mời thầu xây lắp, phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu xây lắp Giám sát thi công xây dựng Lập hồ sơ mời thâù mua sắm thiết bị, phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu thiết bị 10 Thẩm định hồ sơ mời thâù xây lắp, phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu TB 11 Giám sát thi công lắp đặt TB 12 Chi phí ban quản lý dự án phần xây lắp 13 Chi phí ban quản lý dự án phần 18 Hoàng Công Hng 5.019.438.531 167.246.730 48.452.706 46.512.243 1.940.463 450.000.000 450.000.000 487.331.806 467.927.177 19.404.629 2.312.575.882 115.628.794 73.943.098 2.207.144.066 110.357.203 70.571.985 105.431.815 5.271.591 3.371.113 14.896.961 14.217.799 679.162 917.652.810 26.799.318 875.816.431 26.799.318 41.836.379 2.061.486 2.061.486 45.352.692 683.841.457 45.352.692 652.664.687 58.587.845 18 4.852.191.801 58.587.845 31.176.770 Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiƯp 41 B thiÕt bÞ 14 Chi phÝ thÈm ®Þnh thiÕt kÕ kü thuËt 15 Chi phÝ thÈm ®Þnh tổng dự toán 16 Chi phí kiểm định chất lợng công trình 17 Chi phí nén tĩnh + TN cọc Cộng III.2 III.3 Giai đoạn kết thúc xây dựng đa dự án vào sử dụng 18 Chi phí lập hồ sơ hoàn công 19 Chi phí thẩm tra, phê duyệt toán vốn đầu t xây dựng công trình 20 Chi phí thu dọn vệ sinh công trình, tổ chức nghiệm thu, khánh thành bàn giao công trình tạm tính 0.03% 21 Quản lý, đào tạo, vận hành 22 Duy tu bảo dỡng Cộng III.3 D Dự phòng phí Tổng cộng Thuê đất 50 năm Trả lÃi vay ngân hàng Tổng cộng 19 Hoàng Công Hng 67.036.352 3.056.229 59.587.845 129.207.217 56.871.197 124.032.649 2.716.648 5.174.568 1.000.000.000 6.493.267.997 1.000.000.000 6.273.208.631 220.059.366 231.257.588 129.207.217 220.714.407 124.032.649 10.543.182 5.174.568 48.452.706 46.512.243 1.940.463 677.134.600 2.708.538.400 3.794.590.511 17.036.741.704 187.404.158.743 3.252.200.000 6.219.000.000 196.875.358.743 19 63.980.096 646.263.600 2.585.054.400 3.622.577.299 16.363.389.773 179.997.287.504 3.252.200.000 6.219.000.000 189.468.487.504 30.871.000 123.484.000 172.013.212 673.351.931 7.406.871.239 7.406.871.239 Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B Bảng phân bổ vốn đầu t theo mục tiêu sử dụng (Đơn vị : triệu đồng) STT 1.1 1.2 1.3 Mơc tiªu sư dụng Diện tích sàn (m2) Diện tích sàn hộ Vốn XL nhà Kỹ thuật hạ tầng Thiết Than Thiết Chi Dự Cộng bị g máy bị khác phòng Vốn đầu điều khác t Triệu hoà (nớc, đồng cứu hoả) 2.512 2.490 8.020 9.124 14.748 16.363 179.997 124 451 729 757 8.327 Nhà cao tầng Tầng hầm làm nơi ®Ĩ xe, khu kü tht ®iƯn, níc NO TÇng 1,2 khu công cộng cho thuê mặt Tầng 3-12,15,18 hộ Tổng cộng Trong Vốn đầu t nhà (1.3+1.1) - Để bán - Chuyển giao thành phố (30%) Vốn đầu t CTCC cho thuê (1.2) 36.934 1.826 126.741 6.266 6.224 21.358 28.884 36.934 99.117 126.741 1.964 7.520 7.135 11.534 12,727 139.997 2.512 2.490 8.020 9.124 14.748 16.363 179.997 30.710 22.400 21.497 15.680 9.213 6.720 105.383 73.768 31.615 2.089 2.089 0 6.224 21.358 423 2.490 423 2.490 (Nguồn số liệu từ phòng tài kế toán công ty du lịch Thăng Long) 20 Hoàng Công Hng 20 500 1.537 2.485 2.879 Tû träng % 31.673 7.520 7.586 12.263 13.484 148.324 82.404 5.264 5.310 8.584 9.501 104.516 70.46 2.256 2.276 3.679 3.983 43.808 29.54 500 1.537 2.485 2.879 31.673 17.596 Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B Bảng tính tiêu tài (Đơn vị tính: triệu đồng) STT Diễn giải I Tæng thu (A) 172.174 Doanh thu 128.366 TP toán cho đầu t 43.808 quỹ nhà TP II Tæng chi (B) 189.848 B C Đầu t Chi phí vận hành Trả lÃi vay Ngân hàng Thuế VAT phải nộp Thuế thu nhập DN Chênh lệch thu chi Chênh lệch thu cộng dồn 2002 0 2003 78.825 52.541 26.285 2004 90.079 72.556 17.523 2005 3.270 3.270 2006 4.359 4.359 2007 4.359 4.359 2008 4.359 4.359 2009 4.359 4.359 2010 4.359 4.359 7.385 75.126 105.16 98.669 1.472 727 4.301 -15.090 -19.067 2.167 2.401 2.315 2.213 2.097 1.981 689 1.174 254 50 1.102 -17.964 787 812 350 453 1.958 -16.006 787 684 350 494 2.045 -13.961 787 535 350 541 2.146 -11.815 787 364 350 596 2.262 -9.553 787 194 350 651 2.378 -7.175 179.997 7.277 310 -201 -7.385 -7.385 74.052 620 455 3.699 -3.977 (Nguån sè liệu từ phòng tài kế toán công ty du lịch Thăng Long) Các tiêu Tài Thời gian thu hồi vốn : 8.5 năm NPV : 4.647 triệu ®ång IRR : 10.85% (Tû lÖ chiÕt khÊu 8.52%): 21 Hoàng Công Hng 21 Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B Bảng tính tiêu tài chÝnh STT DiƠn gi¶i 2011 I 4.904 4.904 Mỗi năm từ 2012 đến 2015 4.904 4.904 2.105 2.068 803 54 398 849 2.800 -4.375 II B C Tæng thu (A) Doanh thu TP toán cho đầu t quỹ nhà TP Tổng chi (B) Đầu t Chi phí vận hành Trả lÃi vay Ngân hàng Thuế VAT phải nộp Thuế thu nhập DN Chênh lệch thu chi Chênh lệch thu cộng dồn (Đơn vị : triệu đồng) 2016 Mỗi năm từ 2017 ®Õn 2055 4.904 4.904 4.904 4.904 2.068 803 6.595 4.527 803 398 866 2.837 6.972 398 866 -1.690 5.282 398 866 2.837 16.629 803 (Nguồn số liệu từ phòng tài kế toán công ty du lịch Thăng Long) Chú ý: năm 2016, 2026, 2036, 2046 năm có khoản đầu t 4.527 triệu đồng 22 Hoàng Công Hng 22 Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B B¶ng tÝnh doanh thu DiƠn gi¶i Tỉng DT sàn hộ/ DTSD(m2) 7,840 Bán nhà cao tầng theo giá đạo đảm bảo kinh doanh Năm 2003: Tạm ứng 60% Năm 2004: Thanh toán nốt 40% Bán nhà cao tầng theo giá thị tr- 7,840 ờng Năm 2003: Tạm ứng 60% Năm 2004: Thanh toán nốt 40% Cho thuê mặt khối công 4,979 cộng Năm đầu huy động 60% DT năm sau huy động 80% Các năm sau huy động 90% Cộng doanh thu Đơn giá Thành tiền 7.76 60.813 25.541 35.271 8.20 64.284 26.999 37.285 1.0944 5.449 23 2003 2004 3.270 4.359 4.359 4.359 (Nguồn số liệu từ phòng tài kế toán công ty Du Lịch Thăng long) 23 Hoàng Công Hng 2002 (Đơn vị: Triệu đồng) 2005 2006 2007 2008 52.541 72.556 3.270 4.359 4.359 4.359 Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B Bảng tính doanh thu Diễn giải 2009 Bán nhà cao tầng theo giá đạo đảm bảo kinh doanh Năm 2003: Tạm ứng 60% Năm 2004: Thanh toán nốt 40% Bán nhà cao tầng theo giá thị trờng Năm 2003: Tạm ứng 60% Năm 2004: Thanh toán nốt 40% Cho thuê mặt khối công 4.359 cộng Năm đầu huy động 60% DT năm sau huy động 80% Các năm sau huy ®éng 90% Céng doanh thu 4.359 2010 2011 2012 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 (Nguån sè liÖu tõ phòng tài kế toán công ty Du Lịch Thăng long) 24 Hoàng Công Hng 24 2013 (Đơn vị: Triệu đồng) 2052 2053 2054 2055 Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B Chơng trình vay trả nợ vốn vay STT Nội dung Tổng Năm 2002 Tháng Tháng 1-6 6-12 Nhu cầu vay quý Nợ đầu kỳ 0 Vay kỳ 7.277 Vèn vay céng dån 7.277 Tr¶ kỳ 0 Trả gốc 12.277 Nợ gốc chuyển sang 7.277 L·i ph¶i tr¶ 6.219 310 Năm 2003 Tháng Tháng 1-6 6-12 Năm 2004 Tháng Tháng 1-6 6-12 (Đơn vị : triệu đồng) Năm 2005 Năm 2006 Th¸ng Th¸ng Th¸ng Th¸ng 1-6 6-12 1-6 6-12 7.277 7.277 7.277 7.277 7.277 10000 17.277 17.277 17.277 7.277 310 7.277 310 17.277 17.277 17.277 17.277 7000 7000 17.277 17.277 17.277 10.277 736 736 736 438 10.277 10.277 10.277 438 (Nguồn số liệu từ phòng tài kế toán công ty du lịch Thăng Long) Chơng trình vay trả nợ vốn vay STT Nội dung Năm 2007 Tháng Tháng 1-6 6-12 Nhu cầu vay quý Nợ đầu kỳ 8.777 8.777 Vay kỳ 0 25 Hoàng Công Hng Năm 2008 Tháng Tháng 1-6 6-12 (Đơn vị : triệu đồng) Năm 2009 Năm 2010 Tháng Tháng Tháng Tháng 1-6 6-12 1-6 6-12 Năm 2011 Tháng Th¸ng 1-6 6-12 7.277 5.277 1.277 7.277 25 5.277 3.277 3.277 1.277 10.277 10.277 1500 1500 8.777 734 Luận văn tốt nghiƯp Vèn vay céng dån Tr¶ kỳ Trả gốc Nợ gốc chuyển sang LÃi phải trả Tµi chÝnh doanh nghiƯp 41 B 8.777 8.777 374 8.777 1500 1500 7.277 310 7.277 7.277 310 7.277 2000 2000 5.277 225 5.277 5.277 225 5.277 2000 2000 3.277 140 3.277 3.277 140 3.277 2000 2000 1.277 54 1.277 1.277 54 1.277 1.277 1.277 0 (Nguồn số liệu từ phòng tài kế toán công ty du lịch Thăng Long) Dòng tiền (Đơn vị : triệu đồng) Diễn giải I Dòng tiền vào Doanh thu Vốn đt nhà TP Vốn vay Vốn tự có II Dòng tiền Đầu t Chi phí vận hành Trả lÃi vay NH Tr¶ gèc vay VAT ph¶i nép Thuế TNDN III Dòng vào-dòng 128.366 43.808 17.277 179.997 2002 7.277 7.277 7.277 7.277 6.219 17.277 2003 78.826 52.541 26.285 2004 100.079 72.566 17.523 10.000 74.161 74.052 310 99.743 98.669 620 -201 4.665 455 336 2005 10.270 3.270 0 7000 14.189 689 1.472 7000 727 4301 -3.920 (Nguån sè liệu từ phòng tài kế toán công ty du lịch Thăng long) 26 Hoàng Công Hng 26 2006 4.359 4.359 2007 4.359 4.359 2008 4.359 4.359 2009 4.359 4.359 2010 4.359 4.359 3.765 787 1.174 1.500 254 50 594 3.901 787 812 1500 350 453 458 4.315 787 684 2000 350 494 45 4.213 787 535 2000 350 541 146 4.097 787 364 2000 350 596 262 Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B Các tiêu tài chính: NPV: 5.572 triƯu ®ång IRR : 11,27% Thêi gian thu håi vèn: năm Dòng tiền (Đơn vị : triệu đồng) Diễn giải I Dòng tiền vào Doanh thu Vốn ®t nhµ TP Vèn vay Vèn tù cã II Dòng tiền Đầu t Chi phí vận hành Trả lÃi vay NH Trả gốc vay VAT phải nộp Thuế TNDN III Dòng vào-dòng 27 Hoàng Công Hng 2011 4.904 2012 4.904 3.275 803 194 1277 350 651 1.630 2.105 803 54 398 849 2.800 2016 4.904 2052 4.904 2053 4.904 2054 4.904 2055 4.904 6.595 4.527 803 2.068 803 2.068 803 2.068 803 2.068 803 398 866 -1.690 398 866 2.837 398 866 2.837 398 866 2.837 398 866 2.837 27 Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiƯp 41 B (Ngn sè liƯu tõ phßng tài kế toán công ty du lịch Thăng long) 28 Hoàng Công Hng 28 ... nhằm hoàn thiện công tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung c cao tầng cao cấp 15-17 Phố Ngọc Khánh 64 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung. .. trạng công tác thẩm đinh tài dự án x©y dùng khu chung c 30 2.1 Giíi thiƯu dự án xây dựng 30 2.2 Nội dung công tác thẩm định tài dự án xây dựng 33 2.1.1 Xác định pháp lý để thực dự án. .. số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung c cao tầng cao cấp 15-17 Ngọc Khánh Em xin mong nhận đợc góp ý thầy cô bè bạn để đề tài em đợc hoàn thiện Một lần em xin