Đang tải... (xem toàn văn)
Nghiên cứu thị trường Văn phòng cho thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội
1 MỤC LỤC PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU PHẦN II: NỘI DUNG .5 I Một số vấn để chung bất động sản bất động sản Văn phòng cho thuê: 1.Khái niệm đặc điểm bất động sản : 1.1 Khái niệm bất động sản 1.2 Phân loại bất động sản: Đặc điểm phân loại bất động sản Văn phòng cho thuê : 2.1 Đặc điểm BĐS Văn phòng cho thuê 2.2 Phân loại Văn phòng cho thuê: 10 I Cung – Cầu giá Văn phòng cho thuê địa bàn Thành phố Hà Nội 11 Cung BĐS Văn phòng cho thuê 11 1.1 Khái niệm Cung Văn phòng cho thuê : 11 1.2 Điều kiện hình thành Cung bất động sản Văn phòng cho thuê: .11 1.3 Đặc điểm Cung bất động sản Văn phòng cho thuê : 13 1.4 Nguồn Cung BĐS văn phòng cho thuê thị trường: 13 Cầu văn phòng cho thuê địa bàn Hà Nội 17 2.1 Khái niệm Cầu BĐS văn phòng cho thuê: 17 2.2 Đặc điểm đối tượng cầu : .17 2.3 Tình hình Cầu văn phịng cho th thị trường Hà Nội 18 Giá văn phòng cho thuê 21 3.1 Khái niệm giá thuê Bất động sản: 21 3.2 Các yếu tố cấu thành giá cho thuê Văn phòng : .21 3.3 Thực trạng giá văn phòng cho thuê thị trường 22 III Các nhân tố tác động đến thị trường văn phòng cho thuê dự báo xu hướng thị trường 24 Các nhân tố tác động đến thị trường văn phòng cho thuê: 24 1.1 Tình hình phát triển kinh tế xã hội: 24 1.2 Quy mô, tốc độ tăng số lượng người làm việc quan hành chính, văn phịng 24 1.3 Sự gia tăng sở hoạt động kinh tế - xã hội .25 1.4 Chất lượng khả đáp ứng văn phòng .25 1.5 Sự mở rộng giao lưu kinh tế quốc tế 26 1.6 Nhu cầu thị trường 27 1.7 Những chủ trương sách nhà nước 27 Dự báo xu hướng Thị trường Văn phòng cho thuê: 28 2.1 Dự báo giá Văn phòng cho thuê: .28 2.2 Dự báo loại văn phòng hạng A,B ,C 30 2.3.Dự báo kiểu kiến trúc văn phòng .30 PHẦN III: GIẢI PHÁP VÀ KẾT LUẬN 32 PHẦN IV: CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO .35 PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU Cùng với xu chung giới nay, Việt Nam bước vào thời kỳ hội nhập, mở cửa giao lưu với tất nước giới để phát triển.Đặc biệt, sau gia nhập WTO nguồn vốn nước ngồi đổ vào Việt Nam tăng đáng kể.Có thể nói, thị trường Việt Nam thị trường tiềm để phát triển, sức hút ngày lớn di với cạnh tranh vơ khốc liệt.Chúng ta có hội lớn thách thức.Một thị trường tiềm thị trường Bất động sản.Trong vài năm gần đây, thị trường Bất động sản phát triển chịu ảnh hưởng trực tiếp tăng trưởng kinh tế.Nhiều công ty kinh doanh Bất động sản đời, nhiều sàn giao dịch Bất động sản thành lập, nhiều tổ chức cá nhân tham gia vào thị trường mẻ đầy hấp dẫn Do nhu cầu thành lập cơng ty thương mại hay văn phịng đại diện cơng ty nước ngồi Việt Nam ngày lớn, khó khăn cho nhà quản lý nay.Vấn đề đặt quỹ đất có hạn khơng thể đáp ứng toàn nhu cầu nhà đầu tư, từ gây khó khăn cho hoạt động sản xuất doanh nghiệp nói riêng kinh tế nói chung.Đứng trước tình hình này, mơ hình văn phòng cho thuê giải pháp hữu hiệu nhất.Nhưng khơng phải mà thị trường văn phịng cho thuê trở thành thị trường hấp dẫn nhà đầu tư Có giai đoạn thị trường văn phịng cho thuê cực nóng có giai đoạn thị trường trở nên trầm lắng, thiếu sức thu hút khơng người th mà cịn với nhà đầu tư.Vậy làm để thị trường trở nên sôi động? Những tác nhân dẫn đến trầm lắng hay sôi động thị trường?Làm để thị trường văn phòng cho thuê vừa đủ cho thị trường nay? Với mục đích tìm hiều thị trường văn phòng cho thuê khu vực Hà Nội để làm sở lý luận bất động sản văn phịng thị trường văn phịng.Tạo thơng tin thực tế để làm sáng tỏ để nắm vững lý thuyết môn học Thị trường bất động sản Quản lý bất động sản.Ngoài cịn với mục đích dự báo khả phát triển thị trường văn phòng cho thuê địa bàn Hà Nội Với phương pháp tìm hiểu, điều tra, thống kê, phân tích từ tài liệu tham khảo em lựa chọn đề tài: “ Nghiên cứu thị trường Văn phòng cho thuê địa bàn thành phố Hà Nội”.Kết cấu đề tài gồm ba phần sau: I Một số vấn đề lý luận chung bất động sản Văn phòng cho thuê II Cung – Cầu giá Văn phòng cho thuê địa bàn Thành phố Hà Nội III Nhân tố tác động đến thị trường Văn phòng cho thuê dự báo xu hướng phát triển thị trường Văn phòng cho thuê địa bàn Thành phố Hà Nội Do trình viết cịn nhiều khó khăn khơng tránh khỏi sai sót tài mong giáo sữa chữa em xin chân thành cảm ơn cô hướng dẫn giúp em hoàn thành đề tài tốt PHẦN II: NỘI DUNG I Một số vấn để chung bất động sản bất động sản Văn phòng cho thuê: 1.Khái niệm đặc điểm bất động sản : 1.1 Khái niệm bất động sản Tài sản cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất tiêu dùng.Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá tiền quyền tài sản.Quyền tài sản quyền trị giá tiền chuyển giao giao dịch dân sự, kể quyền sở hữu trí tuệ Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo tiêu thức phân chia khác nhu cầu quản lý sử dụng Nhìn chung, tất nước phân chia tài sản thành loại bất động sản động sản Điều 174 Bộ Luật Dân nước ta quy định: “Bất động sản tài sản di dời được” Như vậy, BĐS trước hết tài sản, khác với tài sản khác chúng khơng thể di dời Hay nói cách khác, BĐS đất đai vật thể tồn đất sử dụng trạng thái không tách rời đất vật thể mà dịch chuyển bị hư hại (tính chất, cơng năng, hình thái bị thay đổi) tốn nhiều cơng sức chi phí cơng trình kiến trúc, cơng trình lắp ghép… 1.2 Phân loại bất động sản: Có nhiều cách phân loại BĐS.Chúng ta xét theo hai cách phân loại sau: Thứ phân theo yếu tố cấu thành nên BĐS BĐS chia thành loại sau: - Đất đai + Phải đất không di dời di dời không đáng kể (những đất đai di dời đất trồng cảnh, đất làm vật liệu xây dựng BĐS); + Phải đất đai xác định chủ quyền; + Đất đai phải đo lường giá trị (căn vào số lượng chất lượng đất đai đó) - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó: + Nhà cửa xây dựng cố định di dời, di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng… (những nhà bạt di động gánh xiếc, lâu đài làm băng đá, nhà nghỉ di động xe lăn BĐS mà động sản, công cụ lao động); + Các cơng trình xây dựng cơng nghiệp, giao thơng: đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ… xây dựng gắn liền với đất đai; + Các tài sản khác gắn liền tách rời với cơng trình xây dựng đó: máy điều hịa trung tâm, máy móc thiết bị điều khiển hoạt động cơng trình, cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho cơng trình (những tài sản tháo dời mà giá trị cơng dụng khơng thay đổi khơng phải BĐS như: máy điều hòa di động, chậu cảnh vườn treo, tranh ảnh thiết bị đồ dùng khác); + Các cơng trình phải có khả đo lường lượng hóa thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường định - Các tài sản khác gắn liền với đất đai: + Vườn lâu năm: bao gồm trồng đất trồng cây; + Các cơng trình ni trồng thủy sản, cánh đồng làm muối; + Các cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao… + Một số cơng trình khai thác hầm mỏ (hầm lò)… + Các tài sản khác pháp luật qui định Thứ hai phân loại theo mục đích sử dụng BĐS BĐS chia thành loại - BĐS nhà : Bao gồm cơng trình nhà đất hay hộ chung cư cao tầng - BĐS cửa hàng thương mại dịch vụ: chợ, trung tâm thương mại, khách sạn … - BĐS Văn phòng: bất động sản dùng để làm văn phòng đại diện cho cơng ty, quan hành chính, chi nhánh ngân hàng … - BĐS Công nghiệp: Là bất động sản sử dụng sản xuất cơng nghiệp.Đó đất đai dùng để xây dựng khu công nghiệp, nhà xưởng, kho, bãi bến, cơng trình khai thác hầm mỏ … - BĐS Nông nghiệp : Là bất động sản dùng sản xuất nông nghiệp.Bao gồm đất sử dụng mục đích trồng trọt, chăn ni, ni trồng thủy hải sản,làm muối, trồng rừng sử dụng để nghiên cứu thí nghiệm nơng nghiệp Đặc điểm phân loại bất động sản Văn phòng cho thuê : 2.1 Đặc điểm BĐS Văn phòng cho thuê BĐS Văn phòng cho thuê mang đầy đủ đặc điểm bất động sản là: Thứ nhất, hàng hóa có vị trí cố định vị trí địa lý, địa điểm khơng có khả di dời Đặc điểm BĐS văn phòng cho thuê ln gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm có vị trí cố định có giới hạn diện tích khơng gian.Đặc điểm ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS, đến kinh doanh BĐS Do đó, vị trí BĐS địa điểm cụ thể, mơi trường kinh tế, trị, xã hội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầng… hàng hóa BĐS có ý nghĩa vơ quan trọng giá trị giá BĐS Với chức dùng để làm văn phịng cho cơng ty, doanh nghiệp, tổ chức tài chính, văn phịng giao dịch, Văn phịng cho th vị trí chiếm vai trị quan trọng nhất.Thường Văn phịng cho th đặt trung tâm thành phố, giao thông vận tải thuận lợi, khả tiếp cận tốt, khoảng đến trung tâm văn hố, trị, kinh tế xã hội … gần.Ta thấy Hà Nội dự án xây dựng văn phòng cho thuê nằm vị trí “đẹp” Ví dụ Viet Town nằm đường Thái Hà- Đống Đa, hay Vincom city tower nằm đường Bà Triệu thuộc quận Hai Bà Trưng, hay Opera business Center nằm phố Tràng Tiền thuộc quận Hoàn Kiếm… Thứ hai, BĐS loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền hàng hóa BĐS gắn liền với trường tồn đất đai, loại tài sản thiên nhiên ban tặng bị tiêu hủy (trừ số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở…).Những nhà có văn phịng cho th đầu tư vốn lớn, người chủ đầu tư tính lâu bền văn phòng cho thuê quan trọng Nó mang tính chất ổn định đối tượng th văn phịng mang tính chất lợi nhuận người cho thuê.Đặc điểm ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư BĐS công tác quản lý, sử dụng BĐS Thứ ba, hàng hóa mang tính cá biệt khan Sở dĩ khan tính có hạn diện tích bề mặt trái đất vùng, địa phương, khu vực, đất Tính phức tạp đất đai địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan… tạo nên khan tính cá biệt hàng hóa BĐS.Mặt khác, đa dạng ý tưởng đến thiết kế xây dựng, chế tạo … chủ đầu tư kiến trúc sư, cơng trình sư nhà thiết kế tạo nên tính cá biệt (tính dị biệt) hàng hóa BĐS Thứ tư, hàng hóa BĐS Văn phòng cho thuê mang yếu tố thị hiếu tâm lý xã hội Nhìn chung hàng hóa có đặc điểm này, với hàng hóa BĐS đặc điểm trội Đối với bất động sản Văn phịng cho th khơng mang tính thị hiếu cao hay tâm lý xã hội nhà ở.Tuy nhiên đặc điểm khơng thể bỏ qua Mỗi lĩnh vực, ngành nghề chọn cho văn phòng cho thuê khác để đáp ứng nhu cầu cần thiết, tâm lý chung người th văn phịng có vị trí thuận tiện kinh doanh, giao dịch, họp … Thứ năm, hàng hóa BĐS Văn phòng cho thuê chịu ảnh hưởng lấn với bất động sản khác.Giữa hàng hóa BĐS có tác động ảnh hưởng lẫn mạnh mẽ Sự đời hay hoàn thiện hàng hóa BĐS điều kiện để đời đi, để tăng thêm giảm bớt giá trị giá trị sử dụng hàng hóa BĐS kia.Thí dụ, việc xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội làm tăng vẻ đẹp, tiện lợi giá trị công trình xây dựng khu vực Sự đời đường dẫn đến đời tụ điểm dân cư hay khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ… bám theo trục đường Thứ sáu, hàng hóa BĐS Văn phịng cho thuê chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước Ta thấy, hàng hoá bất động sản khác, thứ nhất: Văn phịng cho th có giá trị lớn để quản lý hàng hố cách bảo đảm an tồn, giảm thiểu rủi ro pháp luật công cụ hữu hiệu nhất; thứ hai: hàng hố Văn phịng cho th có mối liên quan chặt chẽ với đất đai, đất đai địa điểm để hình thành hàng hố Đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nước người đứng thay mặt quản lý, công cụ nhà nước dùng để quản lý pháp luật.Vì ta hiểu Văn phịng cho thuê chịu ảnh hưởng lớn sách pháp luật Thứ bảy, hàng hóa BĐS Văn phịng cho th phụ thuộc nhiều vào lực quản lý Vì BĐS thường có giá trị lớn lâu bền, chịu hao mịn qua thời gian, gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng phức tạp, đó, 10 địi hỏi người quản lý phải có lực cao chi phí quản lý phải cao so với hàng hóa thơng thường.Đặc biệt nguồn cung hàng hố Văn phòng cho thuê lớn, muốn cạnh tranh thị trường lực người quản lý tồ nhà có văn phịng cho th quan trọng Điều tác động đến chất lượng, đến giá cả, đến khách hàng, …là nhiều 2.2 Phân loại Văn phịng cho th: Trên thị trường hình thành phân khúc Văn phòng cho thuê, phân theo hang A, B, C.Cụ thể phân thành sau: Tòa nhà hạng A: Tòa nhà đại, điều kiện lại thuận tiện, trang thiết bị đạt tiêu chuẩn chất lượng cao, bố trí sàn linh hoạt, diện tích lớn sàn khơng cột, sàn nâng, trần treo, hệ thống điều hịa khơng khí sưởi ấm hiệu Có trình độ quản lý quốc tế, hạ tầng chỗ đỗ xe đạt tiêu chuẩn Có tổng diện tích 20.000 m2, diện tích sàn tối thiểu 1.000 m2, cường độ ánh sáng tối thiểu 25 W/m2 thiết bị khách thuê, thời gian chờ đợi lượt thang máy cao 25 giây thấp Tòa nhà hạng B: Cùng tiêu chí hạng A vị trí trung tâm chất lượng thấp Ngồi ra, có tổng diện tích 10.000 m2, diện tích sàn tối thiểu 600 m2, cường độ ánh sáng tối thiểu 15 W/m2 thiết bị khách thuê, thời gian chờ đợi lượt thang máy 30 giây thấp Tòa nhà hạng C: Chất lượng vị trí hạng B Nhưng yêu cầu cường độ ánh sáng tối thiểu 10 W/m2, thời gian chờ đợi lượt thang máy 35 giây thấp hơn, nhiên cần thẻ vào 24h ngày, chìa khóa điều khiển hệ thống điều hịa sau làm việc, khơng gian chất lượng tốt Đối với lĩnh vực khác người ta chọn cho văn phịng làm việc hợp lý diện tích giá cả, chất lượng.Ví dụ :các Văn phòng đại diện Việt Nam tổ chức lớn giới Ngân hàng Thế giới 20 bên khơng chịu hạ giá cịn bên khơng thể nâng giá th khó khăn.Và giá thuê mức khoảng 70% so với thời điểm sốt giá năm 2008 tỉ lệ trống giảm văn phòng hạng B mức giảm xuống 13% tỉ lệ trống văn phòng hạng A 2%.Để dự án văn phòng cho thuê đầy khách, ngồi yếu tố cần vị trí, chủ đầu tư nên trọng nhiều đến tính chuyên nghiệp việc marketing, quản lý tòa nhà văn phịng mình, qua thời điểm khách hàng phải xếp hàng để thuê văn phòng Ta nhận thấy năm qua, thị trường văn phòng cho thuê trở nên ảm đạm khủng hoảng kinh tế toàn cầu buộc nhiều tập đoàn quốc tế hoãn kế hoạch thâm nhập mở rộng thị trường Việt Nam, khả chi trả nhiều doanh nghiệp bị thu hẹp.Hơn nữa, số công ty lớn nước tự xây trụ sở cho với diện tích cho thuê lớn.Điều ảnh hưởng đến nhu cầu mặt giá thuê thị trường Theo đánh giá Công ty CBRE, năm 2009, thị trường BĐS Văn phòng cho thuê Hà Nội sụt giảm giá, tin vui cho nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản, song CBRE cho điều chỉnh cần thiết để hấp dẫn khách thuê kích thích kế hoạch mở rộng kinh doanh (th văn phịng ) doanh nghiệp lớn tình hình kinh tế giới cải thiện Dự báo tương lai khách hàng kể công ty nước ngồi xu hướng lựa chọn văn phịng hạng B, C với mức giá thuê vừa phải, trung bình từ 25- 30 USD/m2/tháng Một số lựa chọn tòa nhà xa trung tâm thành phố để hưởng mức giá mềm Hơn xu hướng tự xây cao ốc văn phịng cơng ty lớn trở nên phổ biến Các tập đoàn lớn Việt Nam Petro Vietnam, VNPT, EVN, Vinashin, Ngân hàng…đều bận rộn với dự án xây dựng trụ sở văn phịng riêng Giá văn phòng cho thuê ... thị trường văn phòng cho thuê địa bàn Hà Nội Với phương pháp tìm hiểu, điều tra, thống kê, phân tích từ tài liệu tham khảo em lựa chọn đề tài: “ Nghiên cứu thị trường Văn phòng cho thuê địa bàn. .. thuê địa bàn thành phố Hà Nội? ??.Kết cấu đề tài gồm ba phần sau: I Một số vấn đề lý luận chung bất động sản Văn phòng cho thuê II Cung – Cầu giá Văn phòng cho thuê địa bàn Thành phố Hà Nội III Nhân... Thành phố Hà Nội III Nhân tố tác động đến thị trường Văn phòng cho thuê dự báo xu hướng phát triển thị trường Văn phòng cho thuê địa bàn Thành phố Hà Nội Do trình viết cịn nhiều khó khăn khơng