Phng hng v gii phỏp hon thin cụng tỏc nh giỏ BS th chp ti Vpbank 1. Phng hng nhm hon thin cụng tỏc nh giỏ BS th chp Tài sản bảo đảm trong ngân hàng VPBank nói riêng, cũng nh trong hệ thống ngân hàng nói chung, có vai trò là làm giảm rủi ro trong hoạt động tín dụng. Mà theo quy định của pháp luật thì giá trị tài sản đảm bảo bao giờ cũng phải lớn hơn hoặc bằng nghĩa vụ thực hiện thanh toán khoản vay của bên đi vay. Nên việc đnh giá giá trị tài sản đảm bảo là hết sức cần thiết, nhng rủi ro của việc định giá cũng là rất lớn nếu nh không có những cán bộ thẩm định giàu kinh nghiệm. Nh vậy ta vô hình chung đẩy rủi ro hoạt động tín dụng sang một loại rủi ro khác, đó là rủi ro kinh doanh. Theo ngân hàng VPBank thì sẽ thực hiện định giá tài sản bảo đảm sao cho có giá trị ớc tính sát với thị trờng, và cơ sở của việc ớc tính đó là giá trị giao dịch đã đợc thực hiện, vì đến khi buộc phải bán tài sản để thu hồi nợ thì BĐS đó đợc giao bán trên thị trờng, điều này khẳng định giá trị ớc tính BĐS bảo đảm là giá trị thị trờng. Nhng theo những gì mà cán bộ thẩm định làm thì không thể coi đó là gía trị thị trờng đợc, vì nó còn mang nặng tính chủ quan của thẩm định viên, và theo nguồn thông tin lấy giá trị BĐS tơng tự đã giao dịch là không có cơ sở pháp lý. Lấy ví dụ nh một BĐS tơng tự để so sánh vơí BĐS mục tiêu trên báo mua và bán là không hợp lý; do nhiều khi nguồn thông tin mà trên báo mua bán có đợc là do những cò mồi BĐS kiếm lợi mà cha chắc đã là thực sự diễn ra giao dịch. Để giải thích cho hạn chế ở trên và đa ra lý luận của mình mà ngân hàng cho rằng việc định giá nh vậy là hợp lý vì những lý do sau: + Giá cao hơn khung giá nhng lại thấp hơn giá thị trờng, để vẫn đảm bảo nhu cầu vay vốn nhất định của khách hàng, nhng vẫn tạo ra khoảng an toàn cho vốn vay cho ngân hàng. + Thấp hơn mức giá thị trờng rồi, khách hàng không đợc vay toàn bộ giá trị đó mà chỉ đợc vay ở mức tối đa 65% - đối với BĐS. Khi đó khách hàng buộc phải có thiện chí tìm mọi cách để hoàn thành nghĩa vụ của mình đối với ngân hàng; không phải vì một số tiền vay nhỏ mà ta bỏ đi một tài sản lớn hơn số tiền mà ta có đợc. Nếu đánh giá sát thị trờng thì khi đến thời gian thực hiện nghĩa vụ trả nợ, khách hàng không muốn trả vì khi đó tính cả chi phí cho việc thanh lý hợp đồng thì giá trị BĐS cũng phù hợp nên họ không cảm thấy tiếc. Với những quan điểm lý luận trên thì em xin tán thành nhng nếu nh việc định giá sát với gía thị trờng, tỷ lệ cho vay cao hơn; điều đó khiến cho ngân hàng sẽ lớn mạnh hơn và thu hút đợc số lợng khách hàng lớn hơn. Và thực tế thì BĐS đặc biệt là đất luôn có xu hớng tăng, hiện tợng khách hàng nh nói trên là rất hiếm (làm ăn giữ chữ tín là chính). Vì nếu đứng trên phơng diện của em thì việc cho khách hàng vay với hai lần chịu thiệt nh vậy là hoàn toàn không khả quan; sở dĩ em khẳng định nh vậy là bởi vì nếu ngời đi vay đợc vay một số tiền ít hơn số tài sản thực sự của họ thì đồng vốn chênh lệch giữa giá trị thực tài sản với giá trị đợc vay nó sẽ nằm chết mà không có khả năng sinh lời. Mà trong hoạt động kinh doanh ngời ta rất hạn chế việc để đồng vốn bị ứ đọng nh vậy. Có thể ngân hàng cho rằng nh vậy thì rủi ro tín dụng gia tăng, nhng thực tế không phải vậy, vì rủi ro tín dụng đã đợc chuyển sang rủi ro kinh doanh khi ta thực hiện định giá tài sản bảo đảm, nhng rủi ro kinh doanh sẽ không tăng nên nếu nh ngân hàng có một tỉ lệ tổng tiền vay trên giá trị tài sản đảm bảo hợp lý; đồng thời có một đội ngũ cán bộ thẩm định lành nghề và có nhiều kinh nghiệm. 2. Mt s gii phỏp hon thin quy trỡnh nh giỏ BS th chp ti VPbank Để việc công tác định giá những BĐS đảm bảo thực sự phát huy tác dụng trong hoạt động tín dụng thì Ngân hàng cần nên có những giải pháp cơ bản nh sau: Thứ nhất, là nên bố trí tăng cán bộ thẩm định cả về mặt số lợng và chất lợng. Vì khối lợng thẩm định của ngân hàng là rất lớn, dễ ngay áp lực công việc cho cán bộ thẩm định; tăng chất lợng thẩm định viên nghĩa là tạo điều kiện cấp kinh phí cho cán bộ theo học khoá đào tạo thẩm định viên, và thi lấy thẻ thẩm định viên (tuỳ theo kinh phí của ngân mà có cử số cán bộ thẩm định của ngân hàng đi học), khi đó chữ kí của thẩm định viên mới có giá trị pháp lý nếu có hiện tợng tranh chấp. Việc định giá tài sản đảm bảo là một công việc khó thực hiện vì nó không đơn giản chỉ là việc định giá tài sản có giá trị hiện tại, mà nó còn có tính đến giá trị tơng lai của BĐS; điều này đòi hỏi cán bộ thẩm định phải có một cái nhìn tổng quát về BĐS, nhận định đợc những yếu tố nào của thị trờng ảnh hởng đến giá trị tơng lai của BĐS nh quy hoạch, đa ra một giá trị BĐS hợp lý không gây thiệt cho khách hàng, không gây rủi ro cho ngân hàng. Để làm đợc điều này đòi hỏi các cán bộ thẩm định của ngân hàng phải có kiến thức trớc hết về lý luận khoa học về ngành nghề thẩm định giá, sau đó là kinh nghiệp chuyên môn. Cũng có thể nâng cao chất lợng của cán bộ thẩm định bằng cách tuyển những ngời học đúng chuyên ngành, mà không phải mất chi phí đào tạo thêm. Thứ hai, là khi tham gia định giá BĐS theo phơng pháp so sỏnh trực tiếp thì nên lấy những thông tin chính xác nh lấy các giao dịch ở các trung tâm địa ốc của các ngân hàng thơng mại, ở các trung tâm giao dịch BĐS của cơ quan có thẩm quyền hay có thể đến tận có BĐS chứng có để xem xét đánh giá. Sau đó đòi hỏi Ngân hàng nghiên cứu và có thể đa ra một tỷ lệ điều chỉnh từ BĐS chứng cớ về BĐS mục tiêu một cách thống nhất toàn Ngân hàng, nhằm hạn chế tính chủ quan của từng cán bộ thẩm định; đồng thời cũng dễ quản lý hơn, tránh đợc sự thông đồng giữa các cán bộ thẩm định và khách hàng. Việc đa ra những tỉ lệ điều chỉnh nh vậy thì có thể mang tính chủ quan của toàn Ngân hàng, nhng bù lại có thể tránh đợc hiện tợng có đa dạng phong phú về khả năng giá trị BĐS ớc tính ở trong cùng khu ở trong cùng một hoạt động tín dụng Ngân hàng. Để đa ra những tỉ lệ điều chỉnh hợp lý thì lại đòi hỏi các cán bộ lãnh đạo của Ngân hàng phải thực sự có kiến thức uyên thâm về đa dạng các lĩnh vực ngành nghề, xã hội nh: văn hoá xã hội của từng vùng, phong thuỷ, xây dựng, am hiểu thị trờng, pháp luật và cũng đòi hỏi có kiến thức sâu về lĩnh vực định giá. Thứ ba, xây dựng một hệ thống dữ liệu cơ sở dữ liệu về hoạt động định giá BĐS th chp trong toàn hệ thống Ngân hàng một cách cụ thể và nhanh chóng, giúp cho việc lấy thông tin của các cán bộ nhanh hơn và có cơ sở hơn, giúp cho việc quản lý hoạt động định giá thuận tiện hơn. Đồng thời cấp kinh phí để mở rộng hoạt động thẩm định giá hơn nh chế độ đãi ngộ với nhân viên thẩm định, phụ phí an toàn khi cán bộ đi thực hiện nhiệm vụ của mình, chi phí cho cán bộ thẩm định khi đi tìm BĐS chứng cớ để thực hiện việc điều chỉnh về BĐS mục tiêu . Khi đó giá trị mà cán bộ thẩm định sẽ mang nhiều tính thị trờng hơn, vì có thể thu thập đợc nhiều BĐS chứng cớ hơn những gì mà Ngân hàng đang làm. Thứ t, khi định giá một số BĐS nh khách sạn, hay tài sản hình thành từ vốn vay mà đợc sử dụng vào hoạt động mang lại lợi nhuận thì nên thực hiện phơng pháp thu nhập. Ví dụ nh BĐS là khách sạn đang hoạt động thì nên định giá dòng thu nhập dới con mắt của nhà thẩm định giỏ, dự báo các dòng thu nhập của khách sạn mang lại nhng mà trong đó loại trừ giá trị tài sản vô hình nh danh tiếng, nhng không đợc loại bỏ yếu tố vô hình mà BĐS mang lại, tính tỷ lệ phủ phòng kín theo tỷ lệ trung bình của ngành. Vì nh vậy đến khi phát mãi vẫn có khả năng bán đợc cho các nhà đầu t. Còn tài sản hình thành từ vốn vay thì chúng ta nên dự báo những khoản lợi nhuận mà chúng mang lại cho chủ sở hữu, tạo điều kiện cho khách hàng đợc vay một số lợng vốn nhất định, không sợ thiếu hụt vốn trong quá trình xây dựng. Và phảI định giá dựa vào giá trị thị trờng mà không nên ỷ lại dựa vào kế toán, theo giá quyết toán của công trình vì có thể chúng đã bị biến đổi, thổi phồng. Dự báo những khoản lợi nhuận của BĐS mang lại bằng cách dựa vào lợi nhuận trung bình của ngành mà chủ sở hữu muốn đa BĐS vào hoạt động. Nhng nếu thực hiện đợc điều này thì phải có kĩ thuật tính toán cẩn thận, có kinh nghiệp dự báo thông qua số liệu hiện tại và quá khứ. Thứ năm, chúng ta nên kết hợp các phơng pháp định giá lại để định giá. Ví dụ nh tài sản hình thành từ vốn vay là khách sạn thì chúng ta nên kết hợp phơng pháp so sánh trực tiếp với phơng pháp thu nhập. So sánh những khách sạn mà có kết cấu tơng tự, nhng ở vị trí khác có thu nhập nh thế nào sau đó chúng ta thực hiện việc điều chỉnh doanh thu của khách sạn đang hình thành và thực hiện phơng pháp thu nhập để mà định giá chúng. Thứ sáu, quy định một cách chi tiết cụ thể về những nội dung bắt buộc phải có trong báo cáo và biên bản định giá nh cơ sở dữ liệu để đa ra kết quả đó, để tránh hiện tợng khách hàng và cán bộ thẩm định thông đồng với nhau để định giá cao hơn giá trị thực tế của tài sản. ó là những hớng giải quyết có tính chất gần nh cơ bản để nhằm đa lý luận định giá và thực tiễn định giá trong lĩnh vực định giá tài sản đảm bảo gần nhau hơn, giỏ ca BĐS th chp đợc xác định một cách hợp lý hơn, đảm bảo quyền lợi của cả hai bên hợp đồng tín dụng. Tuy nhiên việc thực hiện những giải pháp trên ngân hàng cũng sẽ gặp phải những cơ hội và thách thức t phớa Nh Nc. Vỡ vy sau õy chúng ta cùng đi xem xét và phân tích ở những nội dung sau. 3. Mt s kin ngh Công tác định giá là vô cùng quan trọng trong hoạt động tín dụng của mọi ngân hàng, nên hoàn thiện và phát triển nó là việc hết sức nên làm. Với nội dung của mục này thì không chỉ áp dụng cho công tác định giá tại ngân hàng VPBank nói riêng, mà có thể qua đó áp dụng cho hệ thống ngân hàng nớc ta. Vì vậy vai trò của Chính phủ và các cơ quan bộ ngành liên quan là không thể không nhắc đến; Nú giúp hoạt động định giá ngày càng phát triển ổn định và lành mạnh. Để hoạt động định giá thực sự có hiệu quả trong thực tế, mà không còn là một mớ lý thuyết khó hiểu thì bao giờ việc định hớng của chính phủ cũng là cần thiết. Chính phủ ngoài việc định hớng những quy định cụ thể về tiêu chuẩn thẩm định giá, những nguyên tắc thẩm định giá, những tiêu chuẩn hành nghề thẩm định giá, còn phải tổ chức khuyến khích, tạo điều kiện mở các lớp thẩm định viên có các chuyên gia trong và ngoài nớc đào tạo. Bên cạnh đó còn phải cử ngời trong trung tâm thẩm định giá thuộc các sở tài chính đi học ngành này ở nớc ngoài. Chính phủ cần phải khuyến khích việc đầu t nghiên cứu môn khoa học không chính xác nhng vô cùng quan trọng này. Tóm lại thì mục tiêu đối với nhà nớc là làm sao có thể tăng cờng hoạt động thẩm định BĐS nói riêng và hoạt động thẩm định tài sản nói chung. Vì BĐS là rất quan trọng, nó thuộc sở hữu của toàn dân, nó không chỉ liên quan đến các hoạt động kinh tế nh mua bán, thuê, thế chấp thì nó còn liên quan đến việc đa ra khung giá đất để thực hiện những nghĩa vụ với Nhà nớc. Để làm đợc điều đó thì chính phủ nên: Thứ nhất, tăng cờng quản lý nhà nớc về thẩm định giá, điều này thể hiện nh sau: + Quản lý và tổ chức công tác đào tạo bồi dỡng nghiệp vụ chuyên môn về thẩm định giá, cấp thẻ thẩm định viên về giá và cấp giấy phép hành nghề thẩm định giá cho những ngời có đủ tiêu chuẩn hành nghề thẩm định giá. + Nghiên cứu khoa học, biên soạn tài liệu giáo trình nghiệp vụ cho nghề thẩm định giá. + Tiến hành công tác hợp tác quốc tế trong lĩnh vực thẩm định giá. + Kiểm tra thanh tra và xử lý các vi phạm trong lĩnh vực thẩm định giá. Giải quyết các tranh chấp bất đồng liên quan đến công tác thẩm định giá trị. Thứ hai là mô hình tổ chức thẩm định giá. Hiện nay ở nớc ta có nhiều cơ quan cấp Bộ hoặc cơ quan ngang Bộ có liên quan trực tiếp hay gián tiếp đến công tác thẩm định giá nh: Bộ Tài Chính, Bộ Công nghiệp, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trờng, Bộ T pháp. Do vậy việc tạo lập một thể chế nhằm quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, mối quan hệ công tác giữa cơ quan quản lý trực tiếp và các cơ quan Nhà nớc có liên quan khác trong việc hình thành và phát triển nghề thẩm định giá ở Việt nam có ý nghĩa rất quan trọng. Khi nhu cầu thị trờng về thẩm định giá của Việt Nam phát triển thì nên cho phép các doanh nghiệp hoạt động thẩm định giá đợc thành lập và hoạt động theo Luật đầu t nớc ngoài tại Việt Nam, luật doanh nghiệp, nhng phải có đầy đủ các điều kiện sau: + Có đủ cán bộ có đủ năng lực, am hiểu về kinh tế, thị trờng BĐS, pháp luật. Những ngời trực tiếp thực hiện công tác thẩm định thì phải đợc cơ quan Nhà nớc cấp thẻ thẩm định viên về giá. + Có đầy đủ cơ sở vật chất kĩ thuật để tiến hành thu thập, phân tích, xử lý thông tin về thị trờng. + Đợc cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá. Thứ ba , là việc đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá. Những cán bộ thẩm định giá là những ngời phải có chuẩn mực đạo đức, và đợc đào tạo chuyên sâu về mặt nghiệp vụ. Chơng trình đào tạo có thể đợc thực hiện trong nớc hoặc ở nớc ngoài, mở các cuộc hội thảo khoa học về những nghiệp vụ thẩm định giá. Thứ t, là tạo một mối quan hệ giữa trung tâm thẩm định giá và sở t pháp, vì các BĐS khi thực hiện phát mãi cũng cần phải định giá lại để xác định lại giá trị BĐS mà có giá trị về mặt pháp lý. Thống nhất các quan điểm định giá bằng văn bản quy phạm pháp luật. Thứ năm, cỏc giao dch v BS phi c thc hin thụng qua sn giao dch BS nhm ci thin ngy cng tng tớnh minh bch cho th trng BS Vit Nam. ng thi to ra ngun thụng tin ỏng tin cy lm u vo cho quỏ trỡnh nh giỏ BS và quy hoạch đất đai của chính phủ, vì đó là những yếu tố liên quan đến giá trị của BĐS không chỉ ở hiện tại mà còn ở cả tơng lai. Thứ sáu, xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu về các giao dịch BĐS trên toàn quốc một cách nhanh chóng, thuận tiện và đáng tin cậy, trên cả nớc. Từ đó không chỉ giúp cho hoạt động định giá BĐS mà còn giúp cho cả hoạt động quản lý thị trờng BĐS. Vì thị trờng BĐS là thị trờng vô cùng quan trọng trong nền kinh tế thị trờng, nó có ảnh hởng đến các ngành kinh tế. 4. Phng hng phỏt trin nm 2008 ca ngõn hng VPbank Trong nm 2008, VPBank tip tc duy trỡ chin lc ngõn hng bỏn l, tp trung vo i tng khỏch hng l cỏc doanh nghip va v nh, doanh nghip siờu nh, h gia ỡnh v cỏc cỏ nhõn. xõy dng VPBank tr thnh mt ngõn hng bỏn l hng u khu vc phớa Bc v tin ti l ngõn hng thuc nhúm dn u trong h thng ngõn hng TMCP trong c nc theo nh hng chin lc ca HQT, trong nm 2008 VPBank s tp trung vo cỏc nhim v trng tõm sau: 1. y mnh phỏt trin Th cng nh h thng ATM trờn ton quc, phn u n ht nm 2008 VPBank vn lờn thuc top 5 ngõn hng cú dch v th phỏt trin nht ti Vit Nam; Tp trung vo sn phm bỏn l, cho vay tiờu dựng, cỏc sn phm phc v doanh nghip va v nh. 2. Trin khai t chc hot ng ngõn hng theo s khi ó c HQT phờ duyt trong nm 2007 (mụ hỡnh kinh doanh ca ngõn hng hin i). 3. Khai thỏc cỏc tớnh nng ca phn mm mi (T24) phỏt trin cỏc sn phm dch v hin i ( Internet Banking; SMS Banking v cỏc sn phm dch v khỏc) phc v khỏch hng. 4. Tng cng cụng tỏc kim tra, giỏm sỏt gúp phn nõng cao cht lng hot ng ca cỏc chi nhỏnh, phũng giao dch m bo hot ng an ton, phỏt trin bn vng. 5. Hon thnh vic bỏn thờm 5% c phn cho ngõn hng OCBC trong quý I/2008. Tip nhn chuyn giao cụng ngh mi t OCBC nõng cao nng lc cnh tranh ca VPBank. y mnh vic hp tỏc o to ti Vit Nam v ti Singapor cho i ng CBNV to ngun cỏn b lõu di cho VPBank. 6. Xõy dng hỡnh nh ca VPBank gn gi, thõn thin vi cụng chỳng, khỏch hàng trên toàn quốc. 7. Đưa cổ phiếu VPBank lên niêm yết và giao dịch trên sàn giao dịch chứng khoán Hà Nội (hoặc Sở giao dịch chứng khoán TP Hồ Chí Minh) vào thời điểm thích hợp trong quý I hoặc đầu quý II/2008. 8. Các chỉ tiêu hoạt động năm 2008 như sau (tỷ đồng) Bảng 2.3: Các chỉ tiêu kế hoạch chủ yếu năm 2008. V: T ng Ch tiờu 2007 2008 +/- t l tng 1/Tng ti sn 18.231 30.000 11.769 64.55% 2/Vn huy ng - T t chc kinh t v dõn c - Ngun vn khỏc 15.355 12.941 2.414 24.000 21.500 2.500 8.645 8.559 86 56.30% 66.14% 3.56% 3/D n cho vay 13.217 20.000 6.783 51.32% T l n xu 0.49% <1% 4/Li nhun rũng trc thu -T hot ng tớn dng -T cụng ty chng khoỏn 313 273 38.9 550 137 43.77% 5/S lng CBNV 2.681 Ta thấy đợc hoạt động tín dụng là một hoạt động đem lại doanh thu hết sức to lớn đến cho tất cả các ngân hàng. Cho nờn việc khai thác hoạt động tín dụng trong mỗi ngân hàng là rt quan trng. Vỡ vy, vic khai thác làm sao cho hiệu quả nhng cũng phải đáp ứng yêu cầu đảm bảo vốn vay của ngân hàng phi c t lờn hng u. Do đó để giảm bớt rủi ro tín dụng mà hầu hết các khoản vay tại ngân hàng đều yêu cầu có tài sản đảm bảo, trờng hợp không có tài sản đảm bảo là số lợng cho vay rất thấp; và hầu nh không đáng kể. Nhận thức đợc tầm quan trọng của tài sản bo đảm trong hoạt động tín dụng và việc định giá tài sản đảm bảo mà ngân hàng VPBank đã có những phòng thẩm định tài sản đảm bảo riêng biệt ở các khu vực khác nhau. Ví dụ nh tại địa bàn thành phố Hà Nội thì ngân hàng VPBank có hai phòng thẩm định tại hai chi nhánh cấp 1 là: chi nhánh Hà Nội và chi nhánh Thăng Long. Kt lun chung [...]... thì phơng pháp khác lại hợp lý hơn Không có một phơng pháp nào chính thống cho mọi trờng hợp, hoàn cảnhmà chỉ có phơng pháp hợp lý và phơng pháp bổ trợ phơng pháp hợp lý mà thôi Trong công tác định giá BĐS đảm bảo của phòng thẩm định tài sản đảm bảo tại VPBank thì nhận thấy bên cạnh 7 u điểm đạt đợc, khi thực hiện cũng có 8 nhợc điểm Qua phân tích ta nhận thấy nguyên nhân để có những u điểm và những... luận phơng pháp định giá vào thực tiễn quả không phải là công việc dễ dàng Việc sử dụng phơng pháp nào là tuỳ thuộc vào từng ngân hàng, cách nhìn nhận của họ và định hớng của Nhà nớc Tuy nhiên áp dụng phơng pháp nào đi chăng nữa thì nó cũng phải phù hợp với các nguyên tắc thẩm định, phù hợp với nội dung của từng phơng pháp, có thể trong trờng hợp này thì phơng pháp này mang đến một mức giá cho BĐS bảo... của phòng thẩm định tài sản bảo đảm, phải thực hiện điều chỉnh tốt phơng pháp định giá mà phòng đang thực hiện, ngân hàng cần phải phát huy những điểm mạnh của phơng pháp, bên cạnh đó phải khắc phục những điểm thông qua việc giải quyết ngay từ khâu nguyên nhân Và theo nh đánh giá của bản thân thì ngân hàng đã sử dụng phơng pháp so sánh, phơng pháp chi phí; nhng việc thực hiện hai phơng pháp đó cha thật... theo nh đánh giá của bản thân thì ngân hàng đã sử dụng phơng pháp so sánh, phơng pháp chi phí; nhng việc thực hiện hai phơng pháp đó cha thật sự rõ ràng, cha theo những lý luận khoa học của các phơng pháp thực hiện, cha triệt để . thẩm định giá. + Tiến hành công tác hợp tác quốc tế trong lĩnh vực thẩm định giá. + Kiểm tra thanh tra và xử lý các vi phạm trong lĩnh vực thẩm định giá. Giải. phơng pháp nào chính thống cho mọi trờng hợp, hoàn cảnhmà chỉ có phơng pháp hợp lý và phơng pháp bổ trợ phơng pháp hợp lý mà thôi. Trong công tác định giá BĐS