MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUẢN LÝ VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG VPBANK TRONG THỜI GIAN TỚI 3.1. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank Vấn đề định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank nói riêng và các ngân hàng thường mại nói chung hiện nay đều gặp những khó khăn, trở ngại đáng kể. Không phải cho đến bây giờ ngành ngân hàng mới đặt ra những vấn để về định giá bất động sản thế chấp và xử lý bất động sản thế chấp để thu hồi nợ, mà trong thời giân gần đây vấn đề này ngày càng trở nên bức xúc hơn, cần quan tâm của các ngành, cơ quan chức năng khi thị trường bất động sản hình thành và phát triển cùng với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế. Ngân hàng VPBank đã có những thay đổi đáng kể trong vấn đề định giá bất động sản thế chấp và cũng đã đạt được kết quả rất khả quan, nhưng vẫn còn những khoảng cách khá lớn so với yêu cầu. Sở dĩ như vậy là do định giá bất động sản là vấn đề còn khá mới mẻ ở nước ta, cả về lý luận và thực tiển. Để hoàn thiện vấn đề này cần phải có sự đồng tâm, hiệp lực phối hợp giữa nhiều ngành, nhiều cơ quan chức năng, cũng như sự cố gắng của cán bộ tín dụng ngành ngân hàng. Trong thời gian thực tập tại VPBank em đã nghiên cứu tìm hiểu về những vấn đề trên, trong bài viết này em xin mạnh giạn đưa ra một số ý kiến. Các ý kiến có thể còn nhiều bất cập nhưng em mong rằng đó sẽ là những ý kiến mang tính xây dựng, góp phần tháo gỡ một phần nhỏ những khó khăn mà VPBank đang gặp phải. + Để nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản thế chấp hiện nay ở Ngân hàng VPBank, bên cạnh việc đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ Giá cả bất động sản thế chấp Thời giancho vay Chu kỳ phát triển tín dụng Xu hướng lạm phát Mối quan hệ giưa chu kỳ phát triển tín dụng và diễn biến giá cả bất động sản thế chấp cho cán bộ định giá; nhà nước ban hành một khung giá phù hợp với thị trường hiện nay và một văn bản quy định phương pháp trình tự định giá bất động sản, thì người định giá bất động sản thế chấp cũng cần phải lưu tâm đến mối quan hệ giữa giá cả bất động sản với chu kỳ tín dụng, để hạn chế đến mức tối đa rủi ro tín dụng đối với những trường hợp này. Trên giác độ nghiệp vụ ngân hàng thì giữa tín dụng và bất động sản thế chấp tồn tại các mối quan hệ thuận và quan hệ nghịch. Bất động sản thế chấp có thể là quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, hoặc luồng thu nhập dự kiến trong tương lai. Cái khó khăn chủ yếu trong việc xác định giá trị thực của bất động sản thế chấp là ở chỗ, giá thị trường của nó là một đại lượng biến đổi và phụ thuộc vào các giai đoạn của chu kỳ phát triển kinh tế. Như vậy, một nền kinh tế mạnh có năng lực hấp thụ tín dụng cao, về nguyên tắc, các bất động sản thế chấp thường được định giá cao và đánh giá cao các luồng thu nhập dự kiến của người đi vay; đồng thời kỳ suy thoái kinh tế, giá trị của bất động sản thế chấp sẽ giảm mạnh. Do đó, để định giá bất động sản thế chấp một cách hợp lý, cần lưu tâm đến động thái của nền kinh tế quốc dân, tức là có chú ý đến tình hình kinh tế vĩ mô. Rõ ràng là với những khoản cho vay vào thời điểm “đỉnh” của chu kỳ tín dụng (nhìn chung cũng tương ứng của chu kỳ phát triển kinh tế) có đảm bảo bất động sản, bất động sản được định giá theo giá thời kỳ này thì khi phát mại để thu hồi nợ, ngân hàng sẽ bị thua lỗ.(xem hình vẽ) Vì vậy nảy sinh vấn đề khá phức tạp là xác định thời hạn cho vay tối ưu. Thời hạn cho vay cần được xác định sao cho giá cả bất động sản thế chấp vào thời điểm hoàn toàn không được thấp quá, trong trường hợp ngược lại rủi ro không trả được nợ sẽ tăng cao (được thể hiện trên hình vẽ). Vấn đề xác định cho vay tối ưu càng trở nên bức xúc trong điều kiện lạm phát cao, bởi vì tốc độ tăng giá mạnh không được dự kiến có thể hoàn toàn ăn vào vốn gốc và lãi vay, gây thiệt hại cho ngân hàng. Tóm lại, bên cạnh hàng loạt các yếu tố phải cân nhắc đến khi định giá bất động sản thế chấp để tránh rủi ro cho ngân hàng thì người định giá khi đưa ta quyết định cần phải quan tâm đến sự ảnh hưởng của chu kỳ tín dụng và thời hạn cho vay tới sự biến động của giá cả bất động sản thế chấp + Trong giá trị bất động sản thế chấp, giá trị của nhà thường chiếm tỷ lệ tương đối nhỏ so với giá trị của quyền sử dụng đất. Tuy vậy không vì thế mà coi nhẹ đánh giá hời hợt, qua loa giá trị của nhà, cũng như các tài sản khác gắn trên đất. Không như đất giá trị của nhà và tài sản gắn trên đất luôn bị hao mòn và giảm theo thời gian, khi định giá nhà ta phải đề cập đến vấn đề này.  Giá trị nhà được tính = Tổng diện tích sử dụng * tỷ lệ còn lại * đơn giá  Giá trị của nhà phụ thuộc chủ yếu vào việc xác định giá trị còn lại của nhà và đơn giá. Để đảm bảo an toàn khi định giá nhà, em đề nghị nên tính và trừ đi cả phần hao mòn của nhà trong thời gian thế chấp. Ví dụ như: Một căn nhà có tuổi thọ thiết kế là 50 năm đã sử dụng được 7 năm, được thế chấp trong thời hạn 3 năm. Lẽ ra tính phần hao mòn được tính là %)14(14,0 50 7 ≈= tức là giá trị còn lại của nhà là 86% Nhưng để an toàn em đề nghị nên tính lượng hao mòn là: %)20(2,0 50 37 ≈= + và giá trị còn lại của nhà là 80% Ngoài việc xác định giá trị còn lại của nhà, thì việc xác định đơn giá nhà cũng đóng vai trò quan trọng không kém. Nếu người định giá sử dụng hoá đơn chứng từ mua nguyên vật liệu khi xây dựng để xác định giá nhà thì rõ ràng không hợp lý, bởi vì thị trường nguyên vật liệu, nhân công luôn biến động về giá cả . thông thường người ta sử dụng chi phí thay thể tức là chi phí ở hiện tại để tạo ra một công trình mới tương tự, cách này tỏ ra rất hợp lý khi định giá nhà với mục đích chuyển nhượng, cho thuê . nhưng đối với những bất động sản thế chấp thế chấp, giá trị của nó mang tính chất thời kỳ, tức là chịu sự tác động của lạm phát làm tăng giá cả nguyên vật liệu, nhân công, quản lý . làm tăng chi phí đề tạo ra một bất động sản thế chấp mới như vậy. Từ sự phân tích này em xin đề nghị, khi tính đơn giá của nhà và công trình gắn trên đất nên tính cả tỷ lệ lạm phát. Theo ví dụ trên ngôi nhà được thế chấp trong 3 năm, tỷ lệ lạm phát dự báo trong thời kỳ này là 10%, chi phí hiện tại cho một m 2 sàn sử dụng là 1triệu đồng thì nên tính đơn giá nhà là 1,1triệu đồng và giả sử diện tích sử dụng của ngôi nhà là 100m 2 thì giá trị ngôi nhà được xác định với mục đích thế chấp là: 100m 2 x 1,1 tr x 80% = 88(tr) Kết quả trên cũng khác tương đối so với cách tính không đề cập đến lạm phát, theo ví dụ trên nếu không tính đến lạm phát thì giá trị của nhà là: 100m 2 x 1tr x 86%=86(tr) Tuy nhiên cách trên cũng có hạn chế là gặp phải khó khăn trong việc dự báo tỷ lệ lạm phát. - Áp dụng thêm các phương pháp định giá khác: Mặc dù phương pháp so sánh trực tiếp có nhiều ưu điểm , nhưng trong điều kiện thị trường không ổn định thì VPBank nên áp dụng thêm các phương pháp khác nhằm làm giảm thiểu rủi ro tín dụng. Nên có sự phân loại áp dụng từng phương pháp định giá phù hợp cho từng tài sản cụ thể. Chẳng hạn: đối với bất động sản mang lại thu nhập như cửa hàng buôn bán, trung tâm thương mại nên áp dụng phương pháp đầu tư để xác định giá trị. Các tài sản đặc biệt như khách sạn, những tài sản khác mà gặp khó khăn do giá trị phụ thuộc kảh năng sinh lời của tài sản thì nên áp dụng phương pháp lợi nhuận. - Thành lập một hệ thống thu thập, lưu trữ thông tin về định giá bất động sản của VPBank. 3.2. Một số kiến nghị 3.2.1. Ban hành bảng khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới. Trên thị trường bất động sản, cung - cầu vận động hình thành nên giá cả, đến lượt nó, giá cả lại tác động ngược trở lại cung - cầu và làm thay đổi cung-cầu về bất động sản. Bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, cung bất động sản thường biến đổi chậm hơn sự biến đổi của cầu. Khi cầu về nhà ở, văn phòng, nhà xuởng sản xuất tăng lên thì không phải đã có ngay cung mà phải có một thời gian sau cung mới đáp ứng được cầu, vì vậy nếu cầu tăng mạnh thì sẽ giảm tăng giá bất động sản trên thị trường. Nhưng trong thị trường bất động sản, như ở nước ta hiện nay, chẳng hạn việc xác định cung, cầu bất động sản trên thị trường là một việc rất khó khăn và không thể làm được, vì chúng ở dạng đơn lẻ, manh mún và nhà nước chưa kiểm soát được, dẫn tới những khó khăn trong việc xác định giá trị của bất động sản một cách chính xác. Để phục vụ cho việc tính giá đất cho các mục đích khác nhau, chính phủ đã ban hành quyết định số 242/2006/ QĐ-UBND ngày 29/12/2006 về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2007, nhưng cho đến nay cả hai bảng giá trên đều không phù hợp so với thực tế. Cho nên đối với những bất động sản thế chấp nếu ngân hàng căn cứ vào khung giá của nhà nước để xác định giá trị thì sẽ rất thấp, không đáp ứng được nhu cầu vốn vay của khách hàng, hiện nay điều này cả khách hàng và phía ngân hàng đều không muốn. Do vậy để cải thiện tình hình trên các ngân hàng thường xác định giá bất động sản thế chấp theo nhận định của mình, nhưng việc tồn tại một khung giá mới, tương ứng với thị trường để làm cơ sở vẫn là mong mỏi của ngân hàng. Và khi đã có khung giá mới của chính phủ, UBND Thành Phố Hà Nội nên đưa ra một biên độ giá giao động thích hợp đối với mỗi mức giá để áp dụng vào định giá bất động sản thế chấp. Hiện này với một khung giá “cứng nhắc” và nếu áp dụng vào định giá bất động sản thế chấp nhiều khi làm cho giá trị tài sản tại thời điểm định giá thế chấp khác xa so với giá trị của tài sản đó tại thời điểm phát mãi, đặc biệt đối với các tài sản có sự biến động lên xuống của thị trường. Biên độ giao động sẽ khác nhau đối với mỗi loại tài sản, biên độ giao động sẽ lớn nếu tài sản có sự nhạy cảm với sự biến động của thị trườngvà sẽ nhỏ hoặc không có biên độ giao động nếu tài sản đó ít biến động, để đảm bảo việc định giá sẽ sát với thực tiễn hơn. Một khung giá có biên độ giao động sẽ giúp cho giá trị của bất động sản thế chấp không quá chênh lệch so với gía thị trường tại thời điểm định giá và cũng không quá thấp khi phát mãi đề thu nợ. Bên cạnh khung giá đất, bảng giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới cũng bộc lộ những bất cập trong trong thực tế hiện nay, bất cập chính là mức giá quy định rất thấp so với tình hình thị trường. Để xoá bỏ điều này, chính phủ các bộ cần phối hợp ban hành một khung giá khác phù hợp hơn. 3.2.2. Cải cách hành chính thành lập cơ quan định giá bất động sản Sự đổi mới về đường lối và phát triển kinh tế đã dẫn tới sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế và sự phát triển nhanh của khoa học công nghệ đang đặt ra nhu cầu phải đổi mới tổ chức bộ máy quản lý. Bộ máy tổ chức quản lý phải được xây dựng theo hướng gọn nhẹ, tinh giảm được biên chế; phẩm chất, năng lực và trình độ, trình độ nghiệp vụ của đội ngũ cán bộ phải ngày càng được nâng cao đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu cầu của công tác quản lý. Cải cách hành chính phải được thực hiện trên mọi mặt, mọi ngành. Những bộ phận cơ quan nào có thể sáp nhập thì sáp nhập, thiếu thì phải bổ sung . như vậy mới đáp ứng được đòi hỏi của thực tiển. Hiện nay chính phủ và các cơ quan chức năng đang nổ lực bằng nhiều biện pháp thúc đẩy và quản lý thị trường bất động sản. Trong thị trường bất động sản thì giá cả bất động sản là rất quan trọng, không những thế nó còn quan trọng trong quản lý đất đai, phục vụ cho quản lý nhà nước về đất đai thông qua điều tra, xác định giá các loại đất với các mục đích khác nhau trong thị trường. Vậy sự tồn tại một cơ quan chuyên định giá bất động sản là điều rất cần thiết. Cơ quan này có thể làm tham mưu cho các cơ quan, tổ chức thường xuyên đụng chạm đến vấn đề định giá, và chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết luận của mình. 3.2.3. Cần đưa ra chính sách về xử lý tài sản thế chấp để hạn chế xử lý bất động sản thế chấp 3.2.3.1.Đưa ra cơ chế xử lý bất động sản thế chấp - Quy định những hình thức xử lý bất động sản thế chấp mà các bên có thể thoả thuận, lựa chọn khi ký kết hợp đồng như: + Bên thuê chấp nhận bán tài sản. + Cả hai bên cùng bán tài sản. + Giao cho ngân hàng bán tài sản + Gán nợ bằng tài sản tài sản thế chấp + Thoả thuận bằng các phương pháp khác - Nâng cao quyền hạn của ngân hàng được quyền chủ động bán tài sản thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp không được xử lý theo hướng tích cực để thực hiện nghĩa vụ trả nợ như: - Sau một thời gian quy định kể từ ngày nợ đến hạn trả mà tài sản không được các bên xử lý theo các phương thức đã thoả thuận. - Quy định chi tiết trình tự, thủ tục các bước tiến hành của từng phương thức xử lý tài sản thế chấp. - Đề ra nhiều phương thức bán tài sản thế chấp để các bên vận dụng một cách linh hoạt phù hợp với điều kiện từng nơi và điều kiện của các bên như: + Bán trực tiếp cho người có nhu cầu mua tài sản + Bán đấu giá qua trung tâm hoặc doanh nghiệp bán đấu giá tài sản được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật. + Tổ chức tín dụng được tổ chức bán đấu giá tài sản ở những nơi mà chưa có trung tâm hoặc xa trung tâm bán đấu giá tài sản để thu nợ một cách nhanh nhất. + Thu nợ bằng chính tài sản thế chấp nếu ngân hàng đồng ý và thấy cần thiết để dùng vào kinh doanh, khai thác cho thuê và để bán thu tiền về. 3.2.3.2. Phát mãi tài sản thế chấp thông quan hình thức đấu giá, đề nghị nhà nước nên: - Thành lập trung tâm bán đấu giá trên cả nước, đáp ứng yêu cầu xử lý bất động sản thế chấp nhất là đấu giá quyền sử dụng đất. - Quản lý lệ phí bán đấu giá tài sản phải nộp cho trung tâm hay doanh nghiệp án đấu giá với tài sản có giá trị cao. - Giao thêm chức năng, nghiệp vụ cho trung tâm bán đấu giá được quyền quyết định giá khởi điểm, lập hoạ đồ bất động sản, xác minh bất động sản không bị tranh chấp, giải toả. - Đơn giản hoá các thủ tục hành chính, pháp lý không cần thiết tạo điều kiện để tài sản được mua bán chuyển nhượng dễ dàng. 3.2.4. Kiến nghị với ngân hàng nhà nước. Ngân hành nhà nước cần sớm trình lên chính phủ và quốc hội về việc ban hành luật lệ thế chấp tài sản và những văn bản hướng dẫn việc xác định quyền sở hữu tài sản đặc biệt là nhà cửa, các tài sản khác gắn trên đất, sớm hoàn tất các giấy tờ liên quan đến bất động sản thế chấp như: thúc đẩy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sử hữu nhà tạo điều kiện cho các ngân hàng và khách hàngthuận tiện khi vay vốn. Đối với những tài sản dùng để thế chấp nhiều lần để vay vốn tại một bên cho vay, ngân hàng nhà nước quy định, mỗi lần thế chấp phải đóng dấu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các lần vay sau lập hợp đồng bổ sung phải có chứng thực của cơ quan công chứng nhà nước. Nhưng điều này trong thực tế rất phức tạp đối với các doanh nghiệp thế chấp để vay vốn ngắn hạn, trường hợp này doanh nghiệp phải lập nhiều hợp đồng và khế ước vay vốn, nếu phải đưa ra công chứng sẽ rất phiền hà và tốn kém cho đơn vị, trên thực tế chưa ngân hàng nào thực hiện được điều này. Vậy đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét các điều khoản để có sự chấn chỉnh hoặc có văn bản để hướng dẫn để quá trình hướng dẫn được dễ dàng thuận lợi. Ngân hàng Nhà nước cũng sớm có quy định về việc lập quỹ bù đắp rủi ro tín dụng, việc trích dự phòng này có tác dụng bù đắp những phần vốn bị mất khi bán những tài sản thế chấp mà không thu hồi dư nợ. Quỹ bù đắp này có thể được thiết lập với những quy định : + Trích lập theo từng kỳ với mức tỷ lệ thích hợp khác nhau thay vì trích lập từ đầu năm. + Việc trích lập dựa vào số dư quý trước và bảng phân tích dư nợ qua hạn. + Cần xem xét lại tỷ lệ tư quy định về trích lập quỹ dự phòng. Trên cơ sở mối tương quan giữa tỷ lệ nợ quá hạn và số rủi ro có thể xảy ra cần phải xử lý đồng thời phân loại thích hợp cho từng loại tài sản theo tính chất của chúng. + Giá trị dự phòng nên trích lập theo từng nhóm tài sản có phân loại. [...]... thời gian thế chấp chưa chặt chẽ là một trong các nguyên nhân chính Vì vậy theo tình hình chung ngân hàng phải đầu tư, nâng cao hiệu quả của từng hoạt động liên quan đến bất động sản thế chấp Với việc tách phòng thẩm định ra hoạt động độc lập, công tác thẩm định tài sản bảo đảm của ngân hàng VPBank đã được chuyên môn hóa và nâng cao chất lượng thẩm định Thực trạng công tác định giá, quản lý và xử lý. .. vay và cho vay, các hoạt động chính liên quan đến một bất động sản khi thế chấp gồm : Định giá, quản lý và xử lý, theo lôgic thì công việc trước được tiến hành cẩn thận chu đáo thì công việc sau sẽ thuận lợi hơn Nhưng thực tế hiện nay nhiều bất động sản thế chấp đang gặp nhiều khó khăn trong xử lý để thu hồi nợ, nguyên nhân thì nhiều nhưng việc định giá khi thế chấp chưa được chính xác và quản lý trong. .. quản lý nghiêm ngặt trong thời gian thế chấp cho nên hiện nay tại VPBank chi nhánh Nam Thăng Long hầu như không phải xử lý bất động sản thế chấp để thu hồi nợ Tuy nhiên hoạt động định giá và xử lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank hiện nay cũng còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, một phần do cơ chế, chính sách, một phần do bản thân ngân hàng Muốn khắc phục được vấn đề này thì cần phải có sự phối... ngân hàng Với đề tài này em đã khái quát và đưa ra được hệ thống lý luận cơ bản về bảo đảm tiền vay và hoạt động Thẩm định tài sản bảo đảm của ngân hàng nói chung và của ngân hàng VPBank nói riêng Chuyên đề cũng đã đánh giá khá toàn diện về các mặt của hoạt động thẩm định tài sản bảo đảm, chỉ ra các ưu điểm và hạn chế cần khắc phục trong công tác thẩm định tại Ngân hàng VPBank cũng như đưa ra một số. .. lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank hiện nay đã có những bước tiến quan trọng, không phải ngân hàng nào cũng làm được, đó là :Giá trị của bất động sản thế chấp được xác định dựa trên cơ sở thị trường tại thời điểm định giá và có xu hướng tiến gần tới giá thị trường, đã đáp ứng được nhu cầu về vốn của người vay Hồ sơ pháp lý được kiểm duyệt chặt chẽ cộng với sự quản lý nghiêm ngặt trong thời. ..Trước đât, Quyết định 217 của ngân hàng ngày 17/05/1996 của Ngân hàng Nhà nước và có điều 341, 359 của Bộ luật dân sự 2005, Thông tư liên bộ số 03/TTLB- BTP-BCH-TCD về xử lý tài sản đảm bảo, cho phép ngân hàng bán đấu giá bất động sản thế chấp nếu đáo hạn mà con nợ không thanh toán Nhưng trên thực tế rất khó khăn khi áp dụng, vì bên bán tự phát mãi mà không được phòng trước bạ công nhận nên không... VPBank cũng như đưa ra một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế đó Chuyên đề của em được hoàn thành với sự hướng dẫn của cô giáo Trần Thị Thanh Hà và sự chỉ bảo của anhTrần Quang Hưng, trưởng phòng thẩm định Ngân hàng VPBank Qua đây em xin gửi tới tất cả thầy cô bộ môn định giá tài sản, Học viện Tài chính và các cán bộ, nhân viên phòng thẩm định Ngân hàng VPBank lời cảm ơn chân thành nhất ... + Đề nghị phòng thi hành án ký hợp đồng với trung tâm bán đấu giá Thời gian 3 bước này kéo dài 6 tháng và có thể lâu hơn nữa, nếu con nợ cho người trả giá cao nhưng không mua, dù bị mất tiền ký quỹ Vậy kiến nghị Ngân hàng Nhà nước, Bộ tư pháp, Tổng cục địa chính, Tòa án nhân dân tối cao phối hợp nghiên cứu giải quyết vấn đề trên nhằm rút ngắn thời gian hạn chế thất thoát và ứ động vốn cho ngân hàng. .. của đất nước, lĩnh vực Ngân hàng- Tài chính cũng đang dần lớn mạnh, hòa nhập cùng thế giới Và trứơc sự phát triển như vậy, các cá nhân, các doanh nghiệp không ngừng mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh,đa dạng hóa ngành nghề hoạt động, tranh thủ thời cơ để lớn mạnh Kéo theo đó là nhu cầu vay vốn của người dân cũng không ngừng tăng cao Trên thực tế thế chấp bất động sản, trong một số trường hợp là không... đấu giá tài sản thì phải ký hợp đồng uỷ quyền giữa ba bên: trung tâm bán đấu giá, ngân hàng, con nợ Vì vậy khi con nợ bỏ trốn tránh không ký hợp đồng thì trung tâm bán đấu giá không dám nhận bán do con nợ không giao nhà cho người trúng đấu giá Theo quy định để đảm bảo thu hồi nợ ngân hàng phải thực hiện theo thủ tục sau gồm 3 bước: + Khiếu kiện con nợ tại toà án để có phán quyết cho phát mãi tài sản; . nhằm hoàn thiện công tác định giá quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank Vấn đề định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại. MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUẢN LÝ VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG VPBANK TRONG THỜI GIAN TỚI 3.1. Một số giải