Tiểu luận Kỹ năng của luật sư trong hoạt động tranh tụng giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở Mục lục PHẦN MỞ ĐẦU Hợp đồng mua bán nhà ở là một trong những giao dịch thường xuyên, phổ biến trong quan hệ dân sự. Đối với loại giao dịch này, các quan hệ phát sinh và dẫn đến mâu thuẫn, tranh chấp là tương đối phổ biến trong đời sống xã hội. Có thế nói, việc giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở đang là một trong những loại công việc mà người luật sư, với vai trò của mình thường xuyên được tham gia với tư cách là trung gian tháo gỡ những vướng mắc, mâu thuẫn, tranh chấp cùng đương sự và cơ quan tiến hành tố tụng. Sự phức tạp trong việc giải quyết loại tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở cũng đặt ra cho các luật sư buộc phải rèn dũa kỹ năng hành nghề của mình để giúp đỡ khách hàng trong việc bảo vệ quyền lợi chính đáng của khách hàng trong các vụ tranh chấp. Ở đề tài tiểu luận này, người học muốn trình bày ý kiến của mình về các nội dung liên quan tới kỹ năng của luật sư trong hoạt động tranh tụng giải quyết các vụ án tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở. Từ các kỹ năng cơ bản đó, người học sẽ tìm kiếm cho bản thân những kinh nghiệm có ý nghĩa về mặt lý luận và thực tiễn để hành nghề. PHẦN NỘI DUNG Nói về tranh chấp trong hoạt động mua bán nhà hiện nay là rất đa dạng. Các hợp đồng mua bán nhà ở từ trước hay mới phát sinh đều có những vướng mắc, mà nhiều khi sự yêu cầu của khách hàng trở thành vấn đề nan giải cho các luật sư tham gia tranh tụng trong các vụ án giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở. Có thể phác thảo tương đối các dạng tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở, gồm: tranh chấp giữa chủ sở hữu nhà ở thực tế với chủ sở hữu nhà ở trên giấy tờ, trong trường hợp người đứng tên thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở; tranh chấp vì người được ở nhờ thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở; tranh chấp vì sự chồng chéo trong việc mua bán nhà ở với chuyển quyền sử dụng đất; tranh chấp về thời hạn bàn giao nhà, tiền trong hợp đồng mua bán nhà; tranh chấp về việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, mua bán nhà ở chung cư, biệt thự … Nguyên nhân của những trường hợp phát sinh tranh chấp thì nhiều nhưng nó dẫn tới trường hợp các bên không thể thống nhất quyền lợi với nhau trong hợp đồng. Đặc biệt, hiện tượng các hợp đồng được ký kết trái pháp luật khá phổ biến khiến việc giải quyết tranh chấp rất phức tạp. Rồi hiện tượng các bên trong hợp đồng không xảy ra tranh chấp nhưng lại có mâu thuẫn, tranh chấp với bên thứ ba, chủ thể không có mặt trong giao dịch hợp đồng mua bán nhà ở. Cóa thể nhận diện nhiều hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết một cách trái pháp luật, thiếu thông tin hoặc được ký kết bởi những người không có thẩm quyền. Bên cạnh đó, các văn bản pháp luật quy định về việc giải quyết tranh chấp về nhà ở hiện nay rất phức tạp và khó nắm bắt, điều này khiến các luật sư phải cẩn trọng trong việc xác định các mối quan hệ pháp luật phát sinh trong một tranh chấp cụ thể. Từ thực trạng và yêu cầu đối với luật sư trong việc chuẩn bị các kỹ năng cần thiết trong tranh tụng giải quyết vụ án về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở, trước hết luật sư cần nắm vững tổng hợp những văn bản pháp luật điều chỉnh quan hệ về hợp đồng mua bán nhà ở và giải quyết tranh chấp trong mua bán nhà ở bao gồm: - Bộ Luật Dân sự năm 1995; Bộ Luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 6 năm 2005; Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005; Luật Kinh doanh bất đống sản số 63/2006/QH11 ngày 9 tháng 6 năm 2006; Nghị quyết số 58/1998/ NQ-UBTVQH10 ngày 24 tháng 8 năm 1998 về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 1 tháng 7 năm 1991; Nghị định số 25/1999/NĐ-CP ngày 19 tháng 4 năm 1999; Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06-9-2006 của Chính phủ. Tuy nhiên, luật sư cũng cần nắm rõ các quy định trên vẫn có những chồng chéo, vướng mắc, và phải sử dụng các quy định trên linh hoạt để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng của mình. Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở, đối với những quy định cụ thể nêu trên lại có những vướng mắc nhất định luật sư cần phải nắm rõ, vì hiệu lực của hợp đồng quyết định đến việc các bên tranh chấp sẽ phải thực hiện hợp đồng, trên thực tế các vụ án về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở, quyết định của tòa án xem hợp đồng có hiệu lực hay không là vấn đề mấu chốt của các loại tranh chấp xung quanh nội dung về hợp đồng. Điều 122 Bộ luật dân sự 2005 quy định: “1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện. 2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định”. Điều 124 BLDS quy định “Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó” Điều 127 BLDS quy định: “Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu”. Đồng thời quy định cụ thể về thời điểm có hiệu lực của giao dịch dân sự mà đối tượng của giao dịch là nhà, đất, như : Điều 63, Nghị định 90 ngày 06-9-2006 của Chính phủ quy định: “Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thuê mua, thừa kế nhà ở: “1. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp mua bán nhà ở tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp mua bán nhà ở mà một bên là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua theo thoả thuận trong hợp đồng. 2. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp tặng cho nhà ở tính từ ngày hợp đồng tặng cho nhà ở được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp pháp nhân tặng cho nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên được tặng cho được tính từ ngày bên tặng cho ký văn bản tặng cho. 3. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp đổi nhà ở được tính từ ngày hợp đồng đổi nhà ở được công chứng, chứng thực. Trường hợp hai bên đổi nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản nhà ở thỡ thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở nhận đổi là thời điểm bàn giao nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đổi nhà ở. 4. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp thuê mua nhà ở tính từ thời điểm kết thúc thời hạn thuê mua nhà ở và bên thuê mua đó thanh toỏn đủ tiền thuê hàng tháng theo quy định tại khoản 2 Điều 58 Nghị định này. 5. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp thừa kế nhà ở tính từ thời điểm mở thừa kế. Việc xác định tổ chức, cá nhân thừa kế nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự”. Như vậy, các quy định về thời điểm có hiệu lực về giao dịch dân sự mà đối tượng là nhà, đất trong nhiều các văn bản pháp luật dẫn đến có nhiều cách hiểu khác nhau, thậm chí có quy định mâu thuẫn nhau. Các quy định thể hiện đối với giao dịch dân sự mà đối tượng giao dịch là nhà ở thì thời điểm có hiệu lực khi đã có công chứng, chứng thực; đối hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng Khoản 2 Điều 401 BLDS quy định ““Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” dẫn đến Tòa án các cấp lúng túng trong quá trình giải quyết vụ án, đó cũng là điểm mà luật sư cần lưu ý để bảo vệ cho khách hàng trong những trường hợp cụ thể. Việc nắm vững các quy định của pháp luật nêu trên và các văn bản hướng dẫn, các văn bản pháp luật liên quan khác sẽ giúp luật sư hệ thống được các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ về hợp đồng mua bán nhà ở của các chủ thể khi phát sinh tranh chấp và phải giải quyết tranh chấp bằng con đường tòa án. Đứng trước một vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở cụ thể, luật sư cần nắm vững những quy định liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở, và từ những quy định đó, khả năng dẫn đến tranh chấp là cách luật sư chuẩn bị “vốn liếng” cho mình khi tham gia tranh tụng trước phiên tòa. Về hợp đồng mua bán nhà ở, luật sư cần nắm vững các điều kiện cần thiết để hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực pháp luật, đây được xem là điểm mấu chốt trong một vụ tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà. Theo đó, cần nắm vững các quy định từ Điều 450 đến Điều 455 trong Bộ luật dân sự 2005; từ Điều 94 đến Điều 96 trong Luật Nhà ở năm 2005, các quy dịnh về mua bán nhà trong Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định khác của pháp luật liên quan tới việc thực ký kết, thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở. Trên cơ sở đó, luật sư bước vào hoạt động tranh tụng phải nắm vững các kỹ năng cụ thể được trình bày dưới đây. 1. Kỹ năng của luật sư trong phần thủ tục bắt đầu phiên tòa Thứ nhất, về yêu cầu hoãn phiên tòa. Trong những trường hợp nhất định, luật sư có thể yêu cầu Hội đồng xét xử hoãn phiên tòa nếu thấy phiên tòa có yếu tố hội đủ điều kiện để hoãn; chẳng hạn vắng người làm chứng cần hỏi tại phiên tòa. Trong việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở, việc thiếu người làm chứng liên quan đến tình tiết quan trọng của vụ tranh chấp, nếu việc thiếu vắng người làm chứng đó gây nên bất lợi cho thân chủ của mình, luật sư cần thể hiện quan điểm một cách rõ ràng và đề nghị Hội đồng xét xử hoãn phiên tòa, hoặc ngược lại, nếu Hội đồng xét xử hoãn phiên tòa không theo đúng các căn cứ nêu trên, luật sư cũng có thể tận dụng những cơ hội như vậy nếu nó mang lại ý nghĩa trong việc bảo vệ quyền lợi của thân chủ. Thứ hai, về yêu cầu cung cấp thêm chứng cứ hoặc triệu tập thêm người làm chứng. Trong trường hợp cần phải triệu tập thêm người làm chứng (ví dụ như người làm chứng trong việc chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở) hoặc cung cấp thêm bằng chứng, luật sư cần nắm bắt và sự dụng cơ hội, cũng là quyền của mình trước Tòa. Tuy nhiên, cần lưu ý tới việc yêu cầu về việc cung cấp thêm chứng cứ, người làm chứng vì chỉ những chứng cứ, lời khai của người làm chứng sẽ phục vụ cho mục đích bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của thân chủ, được Hội đồng xét xử chú ý và nhìn nhận lại vụ tranh chấp theo hướng mà luật sư chọn để bảo vệ. Trong giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, chính những yếu tố như lời khai của người làm chứng, các điều kiện về chủ thể sẽ quyết định rất lớn đến tính chất và nội dung vụ án. Luật sư cần xem xét kỹ các loại giấy tờ chứng minh tư cách của người tham gia tố tụng để tránh các sai sót có thể xảy ra gây bất lợi cho thân chủ. Ví dụ, có những trường hợp Tòa án đã thụ lý vụ án về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở, nhưng người khởi kiện lại không có vị trí nào trong mối quan hệ pháp luật đang phát sinh tranh chấp. 2. Kỹ năng của luật sư trong thủ tục hỏi trong vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở Trong các vụ án tranh chấp về mua bán nhà ở, luật sư tùy theo nội dung các vụ tranh chấp với các hướng bảo vệ khác nhau sẽ đưa ra các cách hỏi khác nhau nhằm khẳng định công khai những vấn đề cần phải làm sáng tỏ trong vụ án. Thứ nhất, ghi chép diễn biến của phiên tòa. Đây là điều cần thiết để luật sư theo sát và nắm chắc diễn biến vụ án. Tập trung ghi chép ngắn gọn và nêu bật các ý chính, từ đó chú tâm đấn những vấn đề liên quan đến hướng bào chữa của mình, khi thấy có sự mâu thuẫn, luật sư có căn cứ để bác lại hoặc sử dụng chúng nhằm bảo vệ quyền lợi cho thân chủ của mình. Việc đặt câu hỏi, tranh luận của luật sư cũng cần được ghi chép và luuw giữ cẩn thận để sử dụng cho đến khi vụ án được giải quyết dứt điểm, kể cả là ở các giai đoạn sau xét xử sơ thẩm. Thứ hai, về trình bày, luật sư cần tập trung những yêu cầu của đương sự là người mà luật sư phải bảo vệ quyền lợi. Trong vụ án tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở, có những yêu cầu cụ thể mà đương sự muốn đưa ra như buộc thực hiện đúng hợp đồng, tuyên hợp đồng vô hiệu, đòi bồi thường … Luật sư trình bày phải nêu rõ những yêu cầu đó, nêu rõ các chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu đó là hợp pháp. Tập trung vào những luận cứ bào chữa cho khách hàng của mình về những nội dung liên quan cụ thể của hợp đồng. Thứ ba, khi đã trình bày xong yêu cầu của đương sự, luật sư có quyền đặt câu hỏi để yêu cầu thân chủ của mình hoặc những người tham gia tố tụng khác trả lời Tòa án nhằm làm rõ những tình tiết quan trọng. Câu hỏi của luật sư phải đúng vào trọng tâm hướng bào chữa của mình trong vụ án, vừa phải ngắn gọn, dễ hiểu và dễ trả lời. Trong trường hợp câu hỏi được các đương sự tra lời mà cần thiết, luật sư có thể lưu ý Hội đồng xét xử và đề nghị thư ký ghi vào biên bản phiên tòa. Ví dụ lời khai của người làm chứng về người tham gia ký hợp đồng. Khi hỏi thân chủ mình, luật sư chỉ nên đặt những câu hỏi mà trước đó luật sư đã trao đổi với thân chủ của mình, hai bên đã thống nhất về câu hỏi và câu trả lời. Và trên thực tiễn, luật sư không nên hỏi thân chủ của mình quá nhiều. Các câu hỏi phải xoáy vào nội dung xáp lập hợp đồng mua bán nhà ở là đúng hay không, hợp đồng có căn cứ pháp lý để phát sinh hiệu lực hay không và trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện hợp đồng, các chứng cứ chứng minh về quyền sở hữu đối với nhà ở được mua bán … 3. Kỹ năng của luật sư trong tranh luận tại phiên tòa Đối với các vụ án dân sự nói chung, các vụ án về tranh chấp trong hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng, tranh luận tại phiên tòa sẽ giúp luật sư trình bày luận cứ bào chữa của mình để hội đồng xét xử chú ý và xem xét, quyết định có lợi cho khách hàng, tuy vậy muốn thuyết phục được hội đồng xét xử, luật sư phải có kỹ năng trình bày luận cứ bào chữa của mình một cách tốt nhất, nếu không sẽ không thu được hiệu quả của hoạt động tranh tụng. Thứ nhất, luật sư cần lưu ý trình bày luận cứ bào chữa của mình chứ không phải là đọc bài luận cứ. Khi thấy các chức cứ, các tình tiết liên quan đến vụ án có những điểm phục vụ cho hướng bào chữa của luật sư trong vụ án, luật sư không đọc bài luận cứ bào chữa của mình mà vạch ra những ý kiến chủ đạo, trọng tâm và nêu bật những ý kiến, yêu cầu của luật sư để Hội đồng xét xử xem xét. Việc lược ra đầy đủ, nhưng không phải là đọc toàn bộ nội dung bài luận cứ (luật sư nên gửi bài bào chữa đầy đủ của mình cho Hội đồng xét xử), sẽ giúp luật sư nói được trọng tâm vấn đề mà lại không bị rơi vào sự câu nệ về mặt hình thức. Thứ hai, trình bày quan điểm của luật sư trước tòa phải dựa vào bản luận cứ và phương án bảo vệ mà luật sư đã vạch ra sau khi nghiên cứu kỹ lưỡng hồ sơ vụ án và thống nhất nội dung bào chữa với khách hàng. Nếu không dựa vào bản luận cứ và phương án bào chữa, sẽ dẫn đến khả năng đi lạc vấn đề. Chẳng hạn, phương án bào chữa của luật sư cho thân chủ B trong vụ án tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở với A, hướng bào chữa của luật sư là tuyên hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, thì luật sư phải tập trung hướng đó để tranh luận và thuyết phục Hội đồng xét xử. [...]... kỹ năng đặc thù của tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở như về việc xác định thời hiệu, tính hiệu lực của hợp đồng … để nâng cao khả năng thuyết phục Hồi đồng xét xử đưa ra những phán quyết có lợi cho việc bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của khách hàng Trên đây là những ý kiến của người họp nghiệp vụ luật sư đối với việc nhìn nhận kỹ năng của luật sư trong tranh tụng giải quyết các vụ án về tranh chấp. .. các văn bản pháp luật điều chỉnh về việc giải quyết tranh chấp trong hợp đồng mua bán nhà được trải ra nhiều thời ký khác nhau theo thời gian không thống nhất, luật sư cần phải nắm vững các quy định của pháp luật liên quan để thể hiện vai trò của mình trong việc giúp các đương sự bảo vệ quyền lợi của họ Cùng với các kỹ năng chung trong tranh tụng các vụ án dân sự, hợp đồng, giao dịch dân sự, luật sư. .. chữa (trừ trường hợp có những tình tiết mới, có thể chuyển hướng, bổ sung yêu cầu theo hướng có lợi cho khách hàng) sẽ là yếu tố quan trọng để luật sư thuyết phục được hội đồng xét xử đưa ra những phán quyết có lợi cho thân chủ của mình trong vụ án PHẦN KẾT LUẬN Trong tranh tụng giải quyết các vụ án về hợp đồng mua bán nhà ở, với tính chất phức tạp của quan hệ pháp luật về mua bán nhà trên thực tế... nhẹ nhàng lắng nghe và đối đáp, tránh bị kích động trong phiên tòa thể hiện bản lĩnh của người luật sư, đồng thời cho thấy khả năng đưa ra các luận cứ bào chữa xác đáng theo tinh thần pháp luật hơn là bị rơi vào vòng luẩn quẩn của tranh cãi thiếu căn cứ pháp lý, mà lại không đưa ra các luận cứ bào chữa đủ sức thuyết phục Hội đồng xét xử Như thế, trong tranh luận tại phiên tòa, việc luật sư nắm chắc các. .. lập luận chặt chẽ, căn cứ pháp luật viện dẫn chuẩn xác Chính sự viện dẫn chuẩn xác các căn cứ pháp luật sẽ có khả năng thuyết phục đến Hội đồng xét xử lưu ý tới những vấn đề mà luật sư đưa ra Do đó, việc năm thật chắc các quy định của pháp luật về nhà ở, về hợp đồng mua bán nhà ở dù trong đó, như đã phân tích là còn những mâu thuẫn, vướng mắc, sẽ giúp luật sư đạt được khả năng phân tích và trình bày luận. .. sẽ dẫn tới luật sư cứ nói mà không có người nghe Thứ năm, nói dài và dùng những lời vô nghĩa trong tranh tụng là điều luật sư tuyệt đối tránh Trường hợp này sẽ khiến khả năng thuết phục của luật sư bị giảm thiểu Cuối cùng, trong đối đáp với luật sư đồng nghiệp bào chữa cho đương sự ở phía đối lập với khách hàng, luật sư cũng cần nắm vững những kỹ năng tối thiểu để đạt được hiệu quả tranh tụng cao nhất... trình bày luận cứ của mình thực sự có sức thuyết phục Thứ tư, lời lẽ từ tốn, ngữ điệu lời nói rõ ràng là cách để luật sư thể hiện luận cứ bào chữa của mình một cách trơn tru, dễ đi đến người nghe, khiến người nghe (Hội đồng xét xử và người người có mặt trong phiên tòa) dễ dàng tiếp nhận ý kiến, thông tin đồng thời nhớ được những thông tin đó Đặc biệt, sự từ tốn là yếu tố giúp luật sư có “thính giả”,... đây là những ý kiến của người họp nghiệp vụ luật sư đối với việc nhìn nhận kỹ năng của luật sư trong tranh tụng giải quyết các vụ án về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở Rất mong nhận được sự góp ý, chỉ bảo của quý thầy cô để người học nâng cao nhận thức của mình về vấn đề này./ . sinh tranh chấp. 2. Kỹ năng của luật sư trong thủ tục hỏi trong vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở Trong các vụ án tranh chấp về mua bán nhà ở, luật sư. Tiểu luận Kỹ năng của luật sư trong hoạt động tranh tụng giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở Mục lục PHẦN MỞ ĐẦU Hợp đồng mua bán