Đang tải... (xem toàn văn)
khóa luận, luận văn, chuyên đề, tiểu luận, báo cáo, đề tài
1 CHƯƠNG I CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1. Bất động sản 1.1.1.1. Khái niệm Bất động sản là tài sản vô cùng quan trọng trong thế giới tài sản được định nghĩa là đất đai và những gì con người tạo ra gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình có thể nhìn thấy và sờ mó được, nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất. Luật ở mỗi quốc gia quy định những điểm cơ bản để phân biệt giữa bất động sản và động sản. Theo khoản 1 Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005 của Việt Nam: Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: a/ Đất đai; b/ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; c/ Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d/ Các tài sản khác do pháp luật quy định. 1.1.1.2. Các đặc điểm của bất động sản Bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, vì vậy, ngoài những đặc điểm chung của những hàng hoá thông thường, bất động sản có những đặc điểm riêng sau: a/ Tính bất động: Vị trí của từng bất động sản là duy nhất, được xác định bởi một tọa độ nhất định. Điều này có ý nghĩa quan trọng là giá cả bất động sản tuỳ thuộc vào địa điểm cụ thể nơi nó tọa lạc và mang tính chất địa phương. b/ Tính không đồng nhất: Thông thường ít có hai bất động sản nào có đặc điểm giống hệt nhau. Trước hết chúng khác nhau về vị trí, ngoài ra về kiến trúc và trang trí nội thất chúng hiếm khi giống hệt nhau hoàn toàn. c/ Tính khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên, dẫn đến giá bất động sản có xu hướng ngày càng tăng lên. 2 d/ Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: Bất động sản đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài. Nhìn chung sự tồn tại của bất động sản là lâu dài so với các loại tài sản, hàng hóa khác; đối với các công trình xây dựng trên đất, sự tồn tại có khi hàng trăm, hàng nghìn năm; đối với đất đai sự tồn tại hầu như là vĩnh viễn. e/ Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: Nhìn chung cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau: - Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định. - Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn và phân bổ không đều do đặc điểm tự nhiên của đất đai, chẳng hạn ở nước ta đất đỏ phù hợp cho trồng cây công nghiệp đặc biệt là cây cà phê chỉ tập trung ở Tây nguyên, đất phù sa mầu mở thích hợp cho việc trồng lúa nước tập trung ở đồng bằng sông Hồng và đồng bằng sông Cửu Long,… Bên cạnh các mặt hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế về mặt qui hoạch sử dụng đất và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất. Các tổ chức, cá nhân sử dụng đất phải tuân theo không thể tùy tiện thay đổi mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước. f/ Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao: Do bất động sản là một tài sản có giá trị cao, một tài sản vô cùng quan trọng đối với các cá nhân và tổ chức trong xã hội, nên việc giao dịch, chuyển nhượng được tiến hành cẩn trọng, có thời gian xem xét, cân nhắc cần thiết. Vì vậy thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán, giao dịch cao. Dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt của bất động sản kém linh hoạt. Hay nói một cách khác tính thanh khoản của bất động sản kém, rủi ro trong kinh doanh bất động sản cao, đòi hỏi tỷ suất lợi nhuận trong kinh doanh bất động sản cao. g/ Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ: Do tính chất quan trọng của bất động sản, trước hết là đất đai đối với đời sống kinh tế, chính trị, xã hội của đất nước; nên Nhà nước thường có các quy định chặt chẽ về quyền sở hữu cũng như việc tạo lập, sử dụng và chuyển dịch bất động sản. 3 1.1.2. Thị trường bất động sản 1.1.2.1. Khái niệm Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch về bất động sản, là một môi trường trong đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau, để thực hiện việc mua bán, trao đổi bất động sản thông qua cơ chế giá. 1.1.2.2. Các đặc điểm của thị trường bất động sản a. Thị trường bất động sản không phải chỉ là thị trường giao dịch bản thân bất động sản mà nội dung chủ yếu của nó là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản Đối tượng giao dịch chủ yếu trên thị trường bất động sản là quyền tài sản bất động sản tức là các quyền và lợi ích nảy sinh từ quyền sở hữu bất động sản. Cái mà người mua và người bán trao đổi trên thị trường không phải là thực thể vật chất của bất động sản mà chính là tổng thể các quyền và lợi ích, hoặc một nhóm quyền hay một quyền/ lợi ích cụ thể nảy sinh từ quyền sở hữu bất động sản như: quyền sử dụng, quyền khai thác, quyền cho thuê,… b. Không có thị trường trung tâm Hiện nay, không có một thị trường bất động sản với tính cách là địa điểm tập trung tại đó những người mua và người bán bất động sản tác động qua lại lẫn nhau. Việc mua bán bất động sản thông thường thông qua các đơn vị kinh doanh bất động sản bằng sự liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu (mua hoặc bán) với các đơn vị này, hoặc người mua tìm đến trực tiếp thương lượng với người bán thông qua lời rao bán trên báo chí, phổ biến hơn cả là thông qua những người môi giới. Do không có thị trường trung tâm làm cho thông tin về thị trường rất khó thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị trường. c. Thị trường mang tính chất địa phương nhất là thị trường nhà ở Đặc tính của đất đai là bất động không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi, sự thừa thãi đất ở nơi này không thể sử dụng để đáp ứng sự thiếu hụt đất đai ở một địa phương khác làm cho thị trường bất động sản có đặc tính địa phương. 4 d. Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo Do tính không tái tạo được của đất nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền nhiều hơn thị trường hàng hoá thông dụng, biến động của giá đất thường mạnh mẽ hơn biến động của giá hàng hoá thông thường. Ngoài ra những đặc tính như: đặc điểm của bất động sản, phương pháp tiến hành các giao dịch buôn bán và sự thiếu thông tin cần thiết cho các giao dịch cũng góp phần tạo nên sự không hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường bất động sản. e. Là thị trường đa phân khúc Do mục đích sử dụng bất động sản rất đa dạng (cho cư trú, cho sản xuất kinh doanh, ngay trong mục đích sản xuất kinh doanh cũng sử dụng cho nhiều lĩnh vực khác nhau, cung cầu bất động sản trong từng lĩnh vực sản xuất kinh doanh cũng khác nhau), bên cạnh đó cung cầu bất động sản ở từng địa phương khác nhau cũng khác nhau, nên thị trường bất động sản là thị trường đa phân khúc. Tình hình thị trường trong từng phân khúc ở cùng một thời điểm cũng có thể khác nhau. f.Là thị trường nhạy cảm với các biến động kinh tế, chính trị, xã hội Bất động sản là một tài sản quan trọng, là một trong các yếu tố đầu vào cơ bản của sản xuất của cải vật chất và dịch vụ phục vụ đời sống xã hội. Bất động sản trước hết là đất đai luôn gắn bó và có vị trí quan trọng trong đời sống kinh tế, chính trị, xã hội, đồng thời chịu tác động của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội. Do vậy, thị trường bất động sản rất nhạy cảm với những biến động kinh tế, chính trị, xã hội. Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng trực tiếp của tình hình phát triển kinh tế, lạm phát, các chủ trương chính sách của Nhà nước liên quan đến bất động sản, đến phát triển kinh tế, xã hội, sự biến động trong thu nhập dân cư. g. Có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn và thị trường tiền tệ Bất động sản là một tài sản đầu tư, là một phương tiện cất trữ quan trọng có giá trị lớn. Hai nguồn tài chính quan trọng cho việc đầu tư và phát triển bất động sản là vốn chủ sở hữu và nợ vay hình thành từ thị trường tiền tệ và thị trường vốn. Thị trường tiền tệ liên quan đến các khoản vay ngắn hạn. Thị trường tiền tệ ảnh hưởng rất lớn đến ngành kinh doanh bất động sản bởi vì các phương tiện tài chính ngắn hạn của nó rất cần thiết trong việc cung ứng tiền cho việc xây dựng và phát triển bất động 5 sản. Tính sẵn sàng để sử dụng và chi phí của tiền tệ (lãi suất) quy định quy mô và tốc độ hoạt động của ngành kinh doanh bất động sản. Thị trường vốn cũng là một kênh quan trọng cung ứng nguồn tài chính cho hoạt động của các ngành kinh doanh bất động sản, đặc biệt là các chứng khoán bất động sản và các hợp đồng cho vay thế chấp mua sắm bất động sản. Giữa các thị trường này có mối liên hệ khăng khít với nhau. Thực tế cho thấy, biến động trên thị trường này sẽ dẫn đến biến động thị trường kia. Khủng hoảng tài chính - tiền tệ Châu Á năm 1998 gắn liền với cuộc khủng hoảng của thị trường bất động sản. Sự sụt giá nhanh chóng của bất động sản thường kéo theo sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, thậm chí dẫn đến sự phá sản của một số tổ chức tài chính trên thị trường vốn. 1.2.CÁC CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1. Một số quan điểm về thuế bất động sản 1.2.1.1. Quan điểm truyền thống Theo quan điểm truyền thống, thuế bất động sản là thuế hàng hoá với hàng hoá là đất đai và các công trình xây dựng trên đất. Theo đó, do cung đất đai hoàn toàn không co dãn nên đường cung của đất đai là đường thẳng đứng và với một hàng hoá có đường cung như vậy thì người chủ sở hữu sẽ phải chịu toàn bộ gánh nặng thuế. Nói thẳng thì, bởi số lượng đất đai là cố định nên nó không thể trốn thuế được. Và ngược lại, đường cung của các công trình kiến trúc hoàn toàn nằm ngang - để có nhiều công trình hơn không cần phải trả mức giá vốn cao hơn, vì thế gánh nặng thuế hoàn toàn được chuyển sang người thuê. 1.2.1.2. Quan điểm mới Thuế bất động sản là thuế vốn Chúng ta đã biết các cá nhân không chỉ bị đánh thuế đối với thu nhập phát sinh từ tiết kiệm trong mỗi khoảng thời gian mà còn bị đánh thuế đối với các khoảng lợi nhuận phát sinh từ việc chuyển nhượng vốn – nghĩa là sự chênh lệch giữa giá mua và giá bán tài sản. Ví dụ như lợi nhuận khi đầu tư vào bất động sản hay tác phẩm nghệ thuật, cũng như nguồn lợi nhuận chủ yếu khi đầu tư vào kinh doanh hay cổ phiếu. Như vậy, thuế bất động sản được đánh khi tài sản được bán mà người chịu khoảng thuế này là người chủ sở 6 hữu của nó và số thuế phải trả dựa trên sự chênh lệch giữa giá mua và giá bán bất động sản. Thuế bất động sản như là khoản lệ phí của người sử dụng Trong thực tế, thuế bất động sản thường được các chính quyền địa phương sử dụng để thực hiện các dự án, công trình công cộng nhằm đem lại lợi ích cho cộng đồng dân cư hoặc sử dụng cho mục đích đầu tư vào an ninh quốc phòng nhằm bảo vệ tài sản của người dân. Do đó, thuế bất động sản thật sự không phải là thuế gì cả; nó giống như một khoản lệ phí đối với với người sử dụng các dịch vụ công cộng hơn là thuế. 1.2.2. Các chính sách thuế đối với bất động sản 1.2.2.1. Thuế sử dụng đất Là loại thế thu ổn định hàng năm, thu trên tổng giá trị đất nhân với thuế suất. Người sở hữu đất (hoặc người được Nhà nước giao đất sử dụng ổn định, lâu dài) có trách nhiệm nộp thuế đất như một loại thuế đánh vào tài sản. Mục đích thu thuế sử dụng đất là tận dụng và thúc đẩy sử dụng đất có hiệu quả, ngăn ngừa lũng đoạn, đầu cơ đất đai. Thuế thu trên tổng giá trị đất, diện tích đất đai càng nhiều thì tổng giá trị đất càng cao, và nếu thuế suất lũy tiến thì thuế càng lớn. Chủ sử dụng đất mà sử dụng không hiệu quả thì phải chuyển nhượng cho người khác. Qua đó thúc đẩy việc chuyển dịch đất đai một cách hợp lý, ngăn ngừa đầu cơ đất đai, đồng thời điều tiết cung về đất đai. 1.2.2.2. Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất (Thuế giá trị đất tăng thêm) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là thuế đánh một lần khi phát sinh hành vi bán (chuyển nhượng quyền sử dụng) đất, thu trên phần thu nhập (giá trị gia tăng) khi bán (chuyển nhượng quyền sử dụng) đất. Đây là một loại thuế phát sinh không thường xuyên mà phụ thuộc phát sinh dịch chuyển quyền sử dụng đất trên thị trường. Căn cứ tính thuế giá trị gia tăng đất đai là giá trị ròng được tính trên cơ sở lấy giá chuyển giao trừ đi vốn, sau đó đem nhân với thuế suất thành số thuế phải nộp. Đây là loại thuế trực thu. Đối tượng thu là thu nhập ròng do vốn kinh doanh đem lại, cho nên thuế giá trị gia tăng đất đai thuộc phạm trù thuế thu nhập. Mỗi nước áp dụng một sắc thuế khác nhau nhưng thông thường là thuế thu nhập hoặc thuế giá trị đất tăng thêm. 7 1.2.2.3. Thuế thừa kế, biếu tặng Người sở hữu bất động sản có quyền để thừa kế hoặc biếu, tặng bất động sản. Thuế thừa kế, biếu tặng được đánh một lần khi phát sinh hành vi thừa kế hoặc tặng quà. Thuế được tính trên giá trị của bất động sản khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhân với thuế suất, trong đó, mức thuế suất thường là cao, tuỳ vào yêu cầu, mục đích điều tiết và được đánh luỹ tiến. Mức độ luỹ tiến phụ thuộc vào mối quan hệ giữa người nhận quyền sở hữu bất động sản với người tặng quà hay cho thừa kế. 8 CHƯƠNG II THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 2.1.CHÍNH SÁCH THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 2.1.1. Chính sách thuế bất động sản ở Đài Loan Ở Đài Loan, hệ thống thuế bất động sản bao gồm: Thuế giá trị đất Đây là loại thuế được đánh giá là quan trọng nhất vì nó vừa làm chức năng hoàn chỉnh chính sách đất đai, vừa tăng thu cho ngân sách địa phương. Loại thuế này thu vào các loại đất đai đã quy định giá. Đối tượng nộp thuế là các chủ sở hữu đất hoặc chủ cho thuê đất, nếu chưa xác định được chủ sở hữu thì người đang thực tế sử dụng đất đó phải nộp. Căn cứ tính thuế là diện tích, giá đất tính thuế và thuế suất. Về thuế suất, áp dụng hai loại thuế suất là thuế suất luỹ tiến thông thường và thuế suất ưu đãi đặc biệt. Thuế suất luỹ tiến thông thường được dùng để tính thuế cho đất với mức thuế thấp nhất là 1% và cao nhất là 5,5% với cơ cấu như sau: - Nếu giá trị đất dưới mức khởi điểm chịu thuế thì áp dụng thuế suất cơ bản là 1%. - Nếu giá trị đất vượt quá mức khởi điểm, thì phần tăng thêm nhưng dưới 500% so với khởi điểm sẽ tính thêm vào thuế suất cơ bản là 0,5%. Khi giá trị đất tăng trên 500% so với khởi điểm thì mỗi 500% tăng thêm sẽ tính thêm vào thuế suất cơ bản là 1% cho đến mức tối đa là 5,5%. Trong đó: Giá trị khởi điểm là mức giá trị trung bình của miếng đất rộng 7a (1a = 100 m 2 ) tại từng tỉnh, thành phố. Ngoài thuế suất thông thường, còn quy định một số thuế suất đặc biệt đối với một số loại đất như: đất để ở có thuế suất là 0,2%; đất dùng cho cơ quan sự nghiệp có thuế suất là 1%; đất để dùng vào công trình công cộng có thuế suất là 0,6%; đất đai công hữu có thuế suất là 1% và không thu thuế luỹ tiến. Trong trường hợp người sử dụng đất có hai miếng đất trở lên trong cùng một tỉnh hoặc đô thị, thì các miếng đất sẽ được gộp lại để tính tổng giá trị làm căn cứ tính thuế. 9 Ngoài ra, đối với những khu đất mà ở đó các hệ thống phụ trợ như đường xá, thoát nước, điện đã hoàn thành và khu vực đã lắp hệ thống cấp nước, việc xây dựng chưa được triển khai theo như giấy phép, nếu khu đất đó vẫn chưa được sử dụng thì chính quyền địa phương sẽ thu bổ sung thuế giá trị đất đánh trên khu đất bỏ trống bằng từ 2 - 5 lần thuế cơ bản đối với khu đất đó theo cách tính thuế giá trị thông thường. Thuế giá trị đất tăng thêm Đây là loại thuế thu trên tổng giá trị đất tăng thêm tại thời điểm chuyển nhượng mà trước đó đã có giá cụ thể. Đối tượng nộp thuế là người chủ cũ (nếu chuyển nhượng có bồi thường: mua bán, trao đổi, Nhà nước trưng mua), là người chủ mới (nếu chuyển nhượng không bồi thường). Việc xác định giá chuyển nhượng của đất phụ thuộc vào loại đất. Đối với đất thường, Chính phủ công bố giá trị hiện tại vào thời điểm chủ đất kê khai chuyển nhượng, trường hợp giá trị chuyển nhượng công bố cao hơn giá trị hiện tại thì giá trị chuyển nhượng sẽ được dùng làm căn cứ tính toán. Đối với đất Chính phủ trưng mua, cơ sở tính toán là giá Nhà nước trả thực tế. Đối với đất do toà án bán đấu giá, cơ sở tính toán là giá trúng đấu giá. Để tính giá trị tăng thêm ròng, các khoản tiền cụ thể sẽ được trừ vào giá trị chuyển nhượng nói trên gồm: Giá trị đất ban đầu (nếu chưa chuyển nhượng từ khi luật được ban hành), giá trị của lần chuyển nhượng cuối cùng (nếu đã chuyển nhượng từ khi luật được ban hành), chi phí mà chủ sử dụng đất bỏ ra để cải thiện đất. Ngoài ra, để tính giá trị tăng thêm ròng, giá trị đất ban đầu hoặc giá trị của lần chuyển nhượng cuối cùng sẽ được điều chỉnh theo chỉ số giá hàng tiêu dùng được Nhà nước công bố. Thuế giá trị đất tăng thêm là loại thuế luỹ tiến được tính bằng cách nhân giá trị đất tăng thêm với mức thuế. Cấu trúc thuế suất như sau: - Nếu giá trị tổng thể tăng đến 100% giá công bố ban đầu hoặc giá tại thời điểm chuyển nhượng cuối cùng thì mức thuế là 40% của giá trị tăng thêm. - Nếu giá trị tổng thể tăng hơn 100% đến 200% giá công bố ban đầu hoặc giá tại thời điểm chuyển nhượng cuối cùng thì ngoài mức thuế nêu trên, đối với phần vượt quá 100% sẽ chịu thuế suất 50. - Nếu giá trị tổng thể tăng hơn 200% giá công bố ban đầu hoặc giá tại thời điểm chuyển nhượng cuối cùng thì ngoài các mức thuế nêu trên, đối với phần vượt quá 200% sẽ chịu thuế suất 60%. 10 Sau khi mua bán đất đai, đất đó phải được đăng ký tên chủ mới trước khi chuyển nhượng tiếp theo, nếu không sẽ bị phạt 2% giá trị bán của lần chuyển nhượng sau. Ngoài các loại thuế nêu trên, Đài Loan còn có thuế canh tác, thuế nhà, thuế bất động sản. 2.1.2. Chính sách thuế bất động sản ở Pháp Ở Pháp, hệ thống thuế bất động sản bao gồm: Thuế đất nông nghiệp Đối tượng chịu thuế bao gồm tất cả các loại đất nông nghiệp, không kể đất đó có canh tác hay không canh tác. Căn cứ tính thuế là diện tích, giá đất và thuế suất. Giá đất của từng hạng đất được xác định căn cứ vào thu nhập của từng hạng đất và quan hệ cung - cầu về đất. Giá đất do cơ quan thuế và Hội đồng xã bàn bạc, ấn định. Giá đất thường được điều chỉnh 5 năm một lần. Việc điều chỉnh giá đất được tiến hành theo phương pháp tính hệ số tăng giảm so với giá đất kỳ trước. Giá đất có quan hệ mật thiết với hạng đất tốt hay xấu. Do vậy, cơ quan địa chính phải theo dõi hạng đất để kiểm tra lại giá đất. 5 hạng đất được xác định căn cứ vào các tiêu chuẩn: độ phì, độ ẩm, độ dốc và vị trí xa, gần của đất. Biểu thuế suất do tỉnh quyết định hàng năm nhưng không được quá mức tối đa do Trung ương quy định là 20%. Thuế suất hàng năm được quy định căn cứ vào các yếu tố: nhu cầu chi tiêu của địa phương, giá đất, diện tích đất. Thuế đất ở, đất xây dựng Đối tượng nộp thuế chủ yếu là chủ sở hữu đất có đất trước ngày 1/1 của năm tính thuế và đã đăng ký ghi tên vào sổ thuế. Mức thu thuế đất ở, đất xây dựng do chính quyền địa phương ấn định theo khung thuế của Nhà nước, tăng giảm tuỳ theo nhu cầu chi tiêu và khả năng nguồn thu trong năm của địa phương. Thuế được miễn theo chế độ thường xuyên đối với các khu đất sử dụng vào mục đích công cộng, xây dựng các công trình khoa học, giáo dục, y tế, các kho thóc, trại chăn nuôi của hợp tác xã… Khi chuyển quyền sử dụng đất, Pháp áp dụng thuế thu nhập. 2.1.3. Chính sách thuế bất động sản ở Thuỵ Điển Thuế bất động sản ở Thuỵ Điển được quy định trong Đạo luật về thuế bất động sản, thuế tài sản. Thuế bất động sản