GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƯ TẠI HÀ NỘI ۩۩۩ Việc quản lý sử dụng và vận hành nhà chung cư cao tầng là lĩnh vực rất nhạy cảm và phức tạp.Hình thái nhà chung cư phát triển đa dạng, có nhà chung cư độc lập, có nhà chung cư hỗn hợp gồm văn phòng, siêu thị, nhà ở. Trong đó lại có sở hữu riêng của người mua, sở hữu riêng của chủ đầu tư . thế nhưng cơ sở pháp lý để chứng minh, xác định rõ quyền sở hữu chung, sở hữu riêng và quyền sử dụng chung chưa rõ. Tại Luật Nhà ở(2005), ban quản trị do các chủ sở hữu bầu, có trách nhiệm và quyền hạn rất lớn như thay mặt dân ký hợp đồng cung cấp dịch vụ, bảo trì; thu và quản lý kinh phí vận hành; được bàn giao và quản lý tài khoản kinh phí bảo trì . Nhưng Ban quản trị lại không có tư cách pháp nhân nên không đủ thẩm quyền giải quyết những vấn đề nảy sinh trong vận hành, vì vậy trên thực tế chưa có chủ đầu tư dự án nào áp dụng quy định này. Rồi thời gian tới đây, khi thực hiện xong hơn 500 dự án KĐTM, mà mỗi dự án chiếm đất từ 20ha trở lên, trong đó có nhiều chung cư cao tầng, hình thành một hệ thống chung cư sẽ là nơi cư trú của hàng triệu người thì những mâu thuẫn mới phát sinh là không thể tránh khỏi và tiềm ẩn một nguy cơ xung đột mới về lợi ích từ việc xác định quyền sở hữu. Bộ luật Dân sự có 1 điều về sở hữu chung trong nhà chung cư nhưng mới chỉ mang tính nguyên tắc về quản lý và sử dụng phần sở hữu chung này; còn Luật Nhà ở dù đã liệt kê các phần sở hữu chung nhưng cũng chưa đầy đủ, nhất là chế độ quản lý và sử dụng phần sở hữu chung này .; Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, cũng chỉ quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư mà chưa thể quy định chi tiết cụ thể về chế độ sở hữu đối với nhà chung cư . Do thiếu những căn cứ pháp lý, nhất là về chế độ sở hữu nên những mâu thuẫn có liên quan đến chế độ sở hữu, quản lý, sử dụng nhà chung cư đang có hiện tượng bị “ứ đọng”, nếu không được xử lý kịp thời thì vấn đề ngày càng trở nên phức tạp dễ dẫn đến những bất ổn trong xã hội, mâu thuẫn triền miên giữa nhà đầu tư với người sở hữu sử dụng căn hộ chung cư, gây cản trở cho việc triển khai chính sách nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp, không kiểm soát được nạn đầu cơ bất động sản là nhà ở . Một trong những giải pháp mà chúng tôi cho là ưu việt nhất để khắc phục tình trạng nêu trên là bắt tay vào việc xây dựng “Luật Chung cư”.Luật có thể được xây dựng và phát triển từ những điều luật,quy định nghị định bộ luật mà chính phủ đã ban hành từ trước. I.Quan điểm lập pháp của Luật Chung cư 1. Sở hữu, sử dụng, quản lý khu chung cư theo hướng chất lượng cao và hiện đại là vấn đề mới của công tác lập pháp Việt Nam, khác hẳn với cách nhìn đối với các khu tập thể trước đây. 2. Phân định rõ phần thuộc sở hữu chung và phần sở hữu riêng của nhà chung cư cùng với quyền lợi và nghĩa vụ tương ứng. 3. Từng bước xoá bỏ kiểu nhà tập thể cũ để xây dựng thành khu nhà ở chung cư cao tầng hiện đại phù hợp với các tiêu chuẩn kỹ thuật mới. 4. Gắn liền với chính sách xã hội hoá việc xây dựng nhà ở, nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội . II.Nội dung chủ yếu của “Luật Chung cư” 1.Quy định chất lượng nhà chung cư trước khi đưa vào sử dụng Chất lượng tiêu chuẩn của 1 khu nhà chung cư: + về mặt quy hoạch :các khu chung cư phải được xây dưng gần các khu trường học,chợ,siêu thị để tiện lợi cho các gia đình sống tại đó.Không để tình trạng chợ cóc tập trung ngay dưới các khu chung cư làm mất cảch quan đô thị,lại ảnh hưởng đến hạ tầng kĩ thuật của các khu chung cư +về mặt hạ tầng kĩ thuật: Về chất lương công trình:đây quả thật là 1 vấn đề được quan tâm nhiêu nhất hiên nay.Hầu như các khu nhà chung cư đều xuống cấp quá nhanh.Nhất là các khu nhà ở tái định cư.vì vậy trong khâu kiểm soát,giám sát công trình các chủ đầu tư phải có ghi rõ điều khoản về trách nhiêm của mình trong công tác này.Nếu để người dân tố cáo về chất lượng công trình thì chủ đầu tư sẽ phải chịu trách nhiêm trước pháp luật,phải bị tước giấy phép đầu tư.Ngoài ra có thể phải chịu trách nhiệm hình sự. Ngoài ra dưới mỗi khu chung cư phải có 1 vườn hoa hoặc hàng cây xanh và 1 khoảng sân nhỏ làm chỗ vui chơi cho trẻ em. Vì các quy định thiết kế theo mục đích sử dụng như các tiêu chuẩn thiết kế về tải trọng tiêu chuẩn, tiêu chuẩn về cấp điện, thang máy, nơi thoát nạn và phòng cháy, chữa cháy… cũng rất khác nhau giữa nhà ở chung cư và tòa nhà văn phòng. nên tại các khu chung cư cho thuê nhà làm văn phòng thì chỉ cho phép thuê tầng trệt(tầng 1) để không ảnh hưởng đến thang máy cũng như lợi ích công cộng khác của ngườ dân sống trong toà nhà.Nếu các chủ đầu tư tại các khu nhà này vi phạm thì sẽ chịu các hình thức xử phạt bằng hành chính cũng như hình sự.Bởi khi 1 toà nhà chung cư được xây dưng để sử dụng trong 50 năm.60 năm mà bị sử dụng sai mục đích(quá tải về thang máy cũng như số người sống và làm việc trong khu nhà) sẽ làm giảm tuổi thọ của khu nhà đi rất nhanh,ảnh hưởng lớn đến công tác đô thị hoá của thành phố. 2. Chế độ sở hữu nhà chung cư: a. Sở hữu chung - đối tượng? Chủ sở hữu là cộng đồng các chủ sở hữu căn hộ chung cư. . "Phần sở hữu chung" trong nhà chung cư bao gồm: + Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại phần sở hữu riêng + Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; Các chủ sở hữu có trách nhiệm và quyền hạn như thế nào trong việc sử dụng “phần sỏ hữu chung” cần được nêu rõ. b. Sở hữu riêng - đối tượng? Chủ sở hữu là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân . "Phần sở hữu riêng" trong nhà chung cư bao gồm: +Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; + Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật + Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng. Các chủ sở hữu có trách nhiệm và quyền hạn như thế nào trong việc sử dụng “phần sỏ hữu riêng” cần được nêu rõ. c. Quyền lợi và nghĩa vụ của các loại chủ sở hữu (quá trình hình thành, thủ tục đăng ký và trình tự vận hành ).ai sẽ trả tiền sử dụng đất khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất? Ai là người sở hữu tầng 1, tầng hầm và tầng thượng của nhà chung cư? Ai có trách nhiệm chăm sóc vườn hoa, cây cảnh trong khuôn viên khu chung cư? 3. Chế độ sử dụng nhà chung cư a. Sử dụng phần thuộc sở hữu chung - bảo dưỡng và vận hành các trang thiết bị kỹ thuật chung của nhà chung cư. Các chủ đầu tư có quyền hạn và trách nhiệm bảo dưỡng ,vận hành các trang thiết bị kĩ thuật chung của khu nhà.Bảo trì nhà chung cư bao gồm việc duy tu bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa vừa và sửa chữa lớn nhà chung cư nhằm duy trì chất lượng của nhà chung cư. Việc bảo trì có thể áp dụng và phát triển theo quy đinh tại thông tư số 08/2006/TT- BXD ngày 24/11/2006 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn công tác bảo trì công trình xây dựng. Việc bảo trì nhà chung cư phải do tổ chức có tư cách pháp nhân và có chức năng về hoạt động xây dựng phù hợp với nội dung công việc bảo trì. b. Sử dụng phần thuộc sở hữu riêng - các giới hạn về quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản là hộ chung cư. Các hộ gia đình không được phép thay đổi kết câú của căn hộ.Cơi nới, chiếm dụng diện tích, không gian hoặc làm hư hỏng tài sản thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung dưới mọi hình thức; đục phá, cải tạo, tháo dỡ hoặc làm thay đổi phần kết cấu chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị sử dụng chung, kiến trúc bên ngoài của nhà chung cư; +. Phân chia, chuyển đổi phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung trái quy định + Gây tiếng ồn quá mức quy định; làm ảnh hưởng đến trật tự, trị an nhà chung cư; + Xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại bừa bãi; gây thấm, dột, ô nhiễm môi trường; chăn nuôi gia súc, gia cầm trong khu vực thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung; +. Quảng cáo, viết, vẽ trái quy định hoặc có những hành vi khác mà pháp luật không cho phép; sử dụng vật liệu hoặc màu sắc trên mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư trái vớí quy định, thay đổi kết cấu, thiết kế của phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng (xây tường ngăn lên mặt sàn, di chuyển các trang thiết bị và hệ thống kỹ thuật gắn với phần sở hữu chung, đục phá căn hộ, cơi nới diện tích dưới mọi hình thức); +. Sử dụng hoặc cho người khác sử dụng phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng trái với mục đích quy định + Nuôi gia súc, gia cầm trong khu vực thuộc sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng làm ảnh hưởng tới trật tự, mỹ quan và môi trường sống của các hộ khác và khu vực công cộng (nếu nuôi vật cảnh thì phải đảm bảo tuân thủ đúng quy định của pháp luật); + Kinh doanh các ngành nghề và các loại hàng hoá dễ gây cháy, nổ (kinh doanh hàn, ga, vật liệu nổ và các ngành nghề gây nguy hiểm khác); + Kinh doanh dịch vụ mà gây tiếng ồn, ô nhiễm môi trường (nhà hàng karaôkê, vũ trường, sửa chữa xe máy, ô tô; lò mổ gia súc và các hoạt động dịch vụ gây ô nhiễm khác); + Sử dụng không đúng mục đích kinh phí quản lý vận hành và kinh phí bảo trì nhà chung cư. 4. Chế độ quản lý nhà chung cư a. Quản lý Nhà nước đối với nhà chung cư - xác lập các quyền hạn và trách nhiệm từ phía nhà nước b. Tư cách pháp nhân của cộng đồng chủ sở hữu nhà chung cư :khi xảy ra các vấn đề của khu nhà liên quan đến luật pháp thì những người đồng sở hữu sẽ có quyền hạn và trách nhiêm như thế nào c. Quản lý biến động về quyền sở hữu đối với nhà chung cư.,không để tình trạng đầu cơ tích trữ tài sản :kẻ ăm không hết người lần không ra. d. Các khoản thuế và phí nhà chung cư. Ta có thể sử dụng và phát triển thêm từThông tư số 37 (ban hành ngày 31/12/2009 )được bộ xây dựng ban hành hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư. Bộ chỉ đạo Giám đốc Sở Xây dựng, chủ tịch UBND quận huyện, đơn vị quản lý nhà chung cư, chủ đầu tư, ban quản trị các tòa nhà sẽ có trách nhiệm triển khai, thực hiện quyết định này. Như theo quy định phương pháp xác định giá dịch vụ chung cư điều 4:Công thức xác định giá dịch vụ nhà chung cư Trong đó : Gdv - Giá dịch vụ nhà chung cư cho 1m 2 diện tích sàn sử dụng thuộc sở hữu riêng của chủ căn hộ hoặc diện tích sàn sử dụng thuộc phần sở hữu riêng khác (đồng/m 2 /tháng) (đã bao gồm thuế GTGT); Q – Tổng chi phí dịch vụ nhà chung cư hàng năm (đồng/năm) (chưa bao gồm thuế GTGT); Tdv – Khoản thu được từ kinh doanh, dịch vụ các diện tích thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư hàng năm (nếu có) (đồng/năm); S – Tổng diện tích sàn sử dụng thuộc sở hữu riêng của chủ căn hộ và diện tích sàn sử dụng thuộc phần sở hữu riêng khác (nếu có) (m 2 ); 12 – Tổng số tháng tính giá sử dụng dịch vụ trong năm; P – Lợi nhuận định mức hợp lý (đơn vị tính %); K 1 – Hệ số giảm giá do doanh nghiệp quản lý vận hành hỗ trợ giảm giá dịch vụ (nếu có); K 2 – Hệ số phân bổ giá dịch vụ nhà chung cư (đối với những diện tích sàn sử dụng ngoài mục đích ở như văn phòng, thương mại…) do Ban quản trị nhà chung cư quy định (nếu có); T – Thuế suất thuế giá trị gia tăng. Tuy thành phố đã có chủ trương rà soát tổng thể toàn thành phố để điều chỉnh một số khoản thu phí, nhưng với tình trạng biến động giá cả như hiện nay cùng với những quy định về việc giám sát, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, xử lý vi phạm nhưng không quy định thanh tra việc thu chi phí chung cư vì đã có quy định đầy đủ của pháp luật hiện hành. Theo đó, đơn vị quản lý chung cư, các chủ sở hữu, người sử dụng chung cư có trách nhiệm giám sát thường xuyên việc thu, chi phí chung cư. UBND phường-xã, thị trấn có trách nhiệm kiểm tra việc thu chi này định kỳ mỗi năm/lần. Do đó, dẫn đến chủ đầu tư dễ dàng tự áp đặt giá dịch vụ bắt dân phải chịu áp dụng biện pháp cưỡng chế nên theo chúng tôi các cơ quan nhà nước cần nhanh chóng ban hành theo đúng nghĩa mức thu tối đa (giá trần), tính đúng tính đủ các chi phí và nghiêm cấm thu vượt mức quy định, quy định chặt chẽ, giám sát thường xuyên, đưa ra các hình thức phạt đối với các chủ đầu tư vi phạm… để việc tổ chức quản lý vận hành nhà chung cư của các chủ đầu tư ở địa phương bước đầu đã cung cấp các dịch vụ thiết yếu cho các cư dân sống trong nhà chung cư, đảm bảo an ninh trật tự, vệ sinh sạch sẽ với chi phí phù hợp. e. Tổ chức dịch vụ quản lý nhà chung cư. +về mặt an ninh : khu chung cư phải đảm bảo an toàn cho nhứng người dân sống tại đó.Mỗi khu nhà chung cư cần có 1 ban quản lí (tuỳ thuộc vào số lượng căn hộ tại khu chung cư.).Ban quản lí này không chỉ thực hiện công việc như trông xe, bảo vệ khu chung cư khỏi trộm cướp mà cần được trải qua 1 khoá đào tạo cơ bản về việc xử lí các tình huống bất ngờ như hoả hoạn.động đất…Ngoài ra họ cũng nên nắm rõ được khách ra khách vào,đến nhà ai.Nếu ở các khu nhà tái định cư ,khu nhà ở cho người có thu nhập thấp có thể dành công việc này cho những hộ khó khăn.Như vậy vừa tạo việc làm cho người lao động vừa thắt chặt tình hàng xóm hữư nghị của những ngườ sống trong cùng 1 khu chung cư lại có thể tạo được sự yên tâm của những người sống tại đó. +về mặt vệ sinh ,môi trường:Khu nhà phải có tầng hầm chứa rác và được don sạch mỗi ngày.trước sân của các khu chung cư phải có vườn hoa và cây xanh và được ban quản lí khu nhà chăm sóc. III.Các bước tiến hành 1. Thành lập ban chỉ đạo gồm các bộ, ngành có liên quan (Tài chính, Xây dựng, TN&MT, LĐTB&XH, Nội vụ) 2. Điều tra đánh giá hiện trạng nhà chung cư - Số lượng nhà chung cư - Số lượng hộ gia đình, nhân khẩu của hệ thống nhà chung cư. - Những vấn đề tồn tại về sở hữu, sử dụng, quản lý nhà chung cư và các phương án xử lý. 3. Nghiên cứu kinh nghiệm của nước ngoài 4. Hình thành dự thảo 5. Lấy ý kiến đóng góp của các ngành, các cấp. 6. Hoàn thiện dự thảo. Do thiếu những căn cứ pháp lý, nhất là về chế độ sở hữu nên những mâu thuẫn có liên quan đến chế độ sở hữu, quản lý, sử dụng nhà chung cư đang bị “ứ đọng”. Nếu không được xử lý kịp thời, vấn đề sẽ ngày càng trở nên bức xúc, dễ dẫn đến những bất ổn trong xã hội, mâu thuẫn triền miên giữa nhà đầu tư với người sở hữu sử dụng căn hộ chung cư; gây cản trở cho việc triển khai chính sách nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp; không kiểm soát được nạn đầu cơ bất động sản nhà ở . KẾT LUẬN [...]...Tóm lại ,công tác quản lý, sử dụng nhà ở còn nhiều vấn đề chưa được sự đồng thuận của nhân dân (như việc quản lý nhà chung cư, nhà ở cho sinh viên, chưa quan tâm việc bảo trì, sửa chữa chống xuống cấp của các công trình đã được đầu tư xây dựng ) Nhiều dự án thuộc các chương trình trọng điểm về phát triển nhà ở triển khai còn chậm (như xây dựng nhà ở cho công nhân thuê tại các khu công nghiệp, khu... phát triển nhà ở triển khai còn chậm (như xây dựng nhà ở cho công nhân thuê tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, nhà ở xã hội ); Các số liệu thống kê về nhà ở chưa đồng bộ, còn thiếu, chưa thống nhất, chưa chính xác, ảnh hưởng đến việc hoạch định chính sách quản lý, phát triển nhà ở.Nhà ở cho người dân là 1 yếu tố vô cùng quan trọng của cuộc sống.Vì chất lượng cuộc sống luôn tốt cũng quyết định 1... cạnh khác của xã hội.Đó là những vấn đề nổi bật và nhức nhối hiện nay đã được nhóm chúng tôi đề cập đến trong đề tài nghiên cứu này,đồng thời là giải pháp được đưa ra dựa trên cơ sở thực tiễn về những mong muốn và nhu cầu thiết thực của người dân về vấn đề nhà ở . GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƯ TẠI HÀ NỘI ۩۩۩ Việc quản lý sử dụng và vận hành nhà chung cư cao tầng là lĩnh vực. mục đích kinh phí quản lý vận hành và kinh phí bảo trì nhà chung cư. 4. Chế độ quản lý nhà chung cư a. Quản lý Nhà nước đối với nhà chung cư - xác lập các