Tiểu luận Cơ sơ lý luận vê quản lý chung cư Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay - 1 - Cơ sơ lý luận vê quản lý chung cư LỜI NÓI ĐẦU Trong công cuộc đổi mới , bên cạnh việc xây dựng các chủ trương, chính sách phát triển kinh tế - xã hội thì vấn đề cải thiện chất lượng cuộc sống của người dân - vật chất và tinh thần luôn được đảng và nhà nước dành cho sự quan tâm đặc biệt. Trong đó việc giải quyết vấn đề nhà ở là một yêu cầu bức xúc và mối quan tâm chung của mọi tầng lớp dân cư , các cấp các nghành trong cả nước. Hiện nay ở HÀ NỘI, mật độ dân số ngày càng cao trong khi quỹ đất lại có hạn nên chúng ta phải có mô hình xây dựng phù hợp. Bên cạnh nhà ở do nhân dân tự xây dựng nhà biệt thự, HÀ NỘI đã tập chung phát triển nhiều nhà chung cư cao tầng được đầu tư theo dự án, vì nó nâng cao hiệu quả sử dụng đất ở các đô thị. Vấn đề đặt ra là phát triển chung cưcần phai đi đôi vớ i việc đáp ứng những nhu cầu về dịch vụ đô thi và đảm bảo chất lượng cuộc sống. Đây là một trong những yếu tố có tính chất quyết định trong thành công của mô hình phát triển chung cư cao tầng. Nguyên nhân cơ bản khiến trước đây người dân e ngại sống trong các chung cư là do các chung cư không có sự quản lý thống nhất, cung cấp dịch vụ đồng bộ và duy tu bảo trì công trình. Các chung cư cao tầng hiện nay được lắp đặt nhiều trang bị như thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, thiết bị phòng chống cháy , …Cần phải có mô hình quản lý, cung cấp dịch vụ và duy tu công trình phù hợp và do một đơn vị thống nhất thực hiện Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay - 2 - Với mục tiêu tìm ra mô hình quản lý thích hợp cho các chung cư cao tầng ở HÀ NỘI hiện nay thì việc nghiên cứu đề tài: “Một số vấn đề quản lý chung cư ở HÀ NỘI trong giai đoạn hiên nay “ là hết sức cần thiết . Với dung lượng thông tin thu thập được, chúng tôi xin đề cập đến một số vấn đề chủ yếu sau: Chương I : Cơ sở lí luận về quản lý chung cư Chương II : Thực trạng quản lý chung cư ở HÀ NỘI hiện nay Chương III : Một số giải pháp tăng cường quản lý chung cư ở HÀ NỘI Trong quá trình thực hiện đề tài này, với sự giúp đỡ nhiệt tình của các thầy cô giáo trong trung tâm đào tạo địa chính và kinh doanh bất động sản đặc biệt là cô giáo Th.s VŨ THỊ THẢO, nhưng do trình độ và thời gian có hạn nên đề tài không tránh khỏi những thiếu sót nhất định. Vì vậy, chúng tôi nhận được sự đóng góp ý kiến của các bạn để đề tài được hoàn thiện hơn. Chúng tôi xin chân thành cảm ơn! Nhóm sinh viên thưc hiên: Trân Thị Hương Kiêu Ngọc Lan . Vũ Thùy Linh Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay - 3 - NỘI DUNG Chương I: Cơ sơ lý luận vê quản lý chung cư 1/ Khái niêm nhà chung cư cao tầng: Nhà chung cư là nhà ở có nhiều tầng (từ 2 tầng trở lên gồm nhiều căn hộ riêng biệt), có cấu trúc theo kiểu căn hộ, có cầu thang và lối đi chung. Gần đây, theo xu hướng phát triển nhà đô thị, một số nhà ở chung cư cao tầng được xây dựng để bán và cho thuê, phổ biến là loại nhà ở chung cư có số tầng từ 9 đến 12 tầng. Tại điều 2 Nghị đị nh 71/ 2001/ NĐ-CP ngày 05/ 10/ 2001 của Chính Phủ về “ưu đãi đầu tư xây dựng để bán và cho thuê” đã đưa ra khái niệm về nhà ở chung cư cao tầng: “nhà cao tầng (từ 5 tầng trở nên đối với thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, từ tầng trở nên đối với thành phố khác);có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín có cầu thang và lối đi chung”. Từ đó khái niệm nhà ở trung cư cao tầng tại Hà Nộ i được hiẻu như sau: Nhà ở chung cư cao tầng là nhà ở có cấu truc kiểu căn hộ khép kín, có cầu thang và lối đi chung, có số tầng nhà từ 5 trở nên 1.1/ Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội: Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội bao gồm nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước và nhà ở chung cư cao tầng thuộc khu đô thị mới a/ Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước: Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước tại Hà Nội được nhà nước xây dựng chủ yếu trong thời kỳ thực hiện ở cơ chế bao cấp nhà ở. Đây là giải pháp để giải quyết nhu cầu bức bách về chỗ ở cho người dân đô thị. Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay - 4 - b/ Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới: Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới để bán hoặc cho thuê. 1.2/ Đặc điểm của chung cư cao tầng: Theo điều 239 Bộ Luật dân sự thì nhà chung cư có các đặc điểm sau: “Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể phân chia” “Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung “ “Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ, thì chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo quy định của pháp luật “ 1.3/ Vị trí của chung cư trong việc phát triển đô thị hiện đại: Hiện nay, Việt Nam là nước đang chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường để thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Tốc độ đô thị hoá nhanh trong khi trình độ phát triển ở nông thôn rất chậm đã kéo theo các vấn đề xã hội như: việc làm, môi trường, quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật , hạ tầng xã hội,… đặc biệ t là vấn đề nhà ở đô thị, trong đó có vấn đề nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung, nhà ở cho một bộ phận đối tượng sinh viên mới ra trường chưa có điều kiện để tạo lập nhà ở …điều này đã và đang tạo ra sức ép rất lớn cho chính phủ và các nhà hoạch định chính sách về nhà ở. Mặt khác , tốc độ tăng dân số nhanh làm cho quỹ đất ngày càng bị thu hẹp. Chính vì vậy , nhà nước chủ trương khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở đặc biệt là phát triển nhà ở cung cư cao tầng theo dự án. Đến nay đã xuất hiện nhiều mô hình nhà chung Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay - 5 - cư mới, nhiều kiểu dầng đáp ứng một phần nhu cầu ngày càng tăng lên về chất lượng của nhân dân .Nhà ở chung cư cao tầng theo dự án được xây dựng đã tạo ra diện mạo mới cho đô thị văn minh với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, vơi sự đồng bộ về cảnh quan môi trường nên đã được xã hội chấp nh ận. Hơn nữa, xây dựng nhà chung cư cũng hình thành nếp sống đô thị văn minh, hiện đại. Đối với Việt Nam, chủ trương phát triển chung cư cao tầng sẽ tạo cơ hôị cho các ngành xây dựng tiếp cận với tiến bộ khoa học kỹ thuật , tạo nguồn ngân sách lớn cho nhà nước. 2/ Sự cần thiết phải quản lý chung cư: Trước đây, do việc thực hiện quản lý chung cư theo hình thức bao cấp, công tác quản lý buông lỏng đã làm nảy sinh nhiều hiện tượng tiêu cực như: người sử dụng tự ý sửa chữa, đục phá, cởi nới diện tích, xây them bể nước … làm ảnh hưởng đến kết cấu công trình, dẫn đến lún nhà, gây biến dạng, nứt vỡ kết cấu , thấm dột mái nhà vệ sinh … Nhà nước chư a có quy định rõ ràng và đầu tư cho công tác duy tu, bảo dưỡng định kỳ dẫn việc trong quá trình sủ dụng các hạng mục kĩ thuật đã hết niên hạn sử dụng lại không được sửa chữa, duy tu, chỉ sau 10 năm sử dụng hầu như toàn bộ hệ thống kĩ thuật như cấp thoát nước, xả rác … đều hư hỏng nặng , phải sửa chữa lại gần hế t , thời gian sử dụng thực tế sẽ chỉ có thể đạt 75 -> 80%tuổi thọ thiết kế cá biệt có nhà mới sử dụng được 50% tuổi thọ thiết kế đã buộc phải phá bỏ. Hơn nữa,nhà chung cư cao tầng mới, về mặt kỹ thuật được vận hành như”một nhà máy đồng bộ” với các trang thiết bị, kỹ thuật hiện đại,ph ức tạp, đòi hỏi một cơ chế duy tu, bảo dưỡng nghiêm ngặt. Hiện nay, cùng với sự phát triển của đất nước, đời sống vật chất và tinh thần của người dân ngày càng nâng cao. Do vậy, việc xây dựng nhà chung cư cao tầng phải kết hợp đồng thòi hệ thống dịch vụ và Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay - 6 - nâng cao công tác quản lý,xây dựng một cơ chế quản lý đồng bộ. Đó là một yêu cầu hết sức bức bách và cần thiết đặt ra trong giai đoạn hiện nay. 3/ Những quy định pháp lý về quản lý chung cư: Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Quyết định số 10/ 2002/ QĐ- BXD ngày 3 tháng 4 năm 2003 của Bộ trưởng Bưn Xây dựng. 3.1/ Các quy định chung: 3.1.1/ “Chủ đầu tư” là người chú sở hữu hoặc được giao quản lý sử dụng vốn, huy động vốn để thực hiện đầu tuu xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật. 3.1.2/ “Phần sở hữu riêng” trong nhà chung cư bao gồm phần diện tích bên trong căn hộ (bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó), phần diện tích khác như: cửa hang, ki-ốt, siêu thị, văn phòng và những phần khác được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật. 3.1.3/ “Phần sở hữu chung” trong nhà chung cư bao gồm phần diện tích còn lại (trừ phần diện tích thuộc sở hữu riêng), phần không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư (khung cột, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thng bộ, thang máy, đường thoát hiếm, lồng sả rác, hộp kỹ thuật,nơi để xe, hệ thố ng cấp điện, nước, gas, thong tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt,thu lôi, cứu hoả …): Hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà gắn với nhà chung cư đó. Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay - 7 - 3.1.4/ “Doanh nghiệp quản lý nhà chung cư” là doanh nghiệp được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật để thực hiện việc quản lý và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư. 3.1.5/ Nội dung của việc quản lý sử dụng nhà chung cư: Việc quản lý sử dụng nhà chung cư theo pháp luật hiện hành gồm các vấn đề sau: a/ Về sở hữu nhà chung cư Theo quy định tại Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư thì nhà chung cư hiện nay được pháp luật công nhận tồn tại dưới các hình thức sở hữu sau: Nhà ở chung thuộc sở hữu Nhà nước, trong đó các hộ ký hợp đồng thuê nhà với cơ quan quản lý nhà. Nhà ở chung thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị, xã hội, tổ chức kinh tế, trong đó các hộ ký hợp đồng thuê nhà với ch ủ sở hữu nhà đó Nhà ở chung thuộc sở hữu tư nhân gồm :nhà ở chung của một chủ sở hữu , nhà ở chung thuộc sở hữu nhiều người (đồng sở hữu) , nhà ở chung có nhiều chủ sở hữu Nhà ở chung có nhiều hình thức sở hữu ,là nhà ở có hai hoặc ba hình thức nói trên b/ Đăng ký nhà chung cư : Theo pháp luật hiện hành thì tất cả nhà ở tại đô thị đều phải được đăng ký quyền sở hữu . Quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung tại đô thị quy định khá rõ nghĩa vụ và trách nhiệm đăng ký nhà chung cư thuộc về chủ sở hữu. Cụ thể là nhà ở chung phải được đăng ký tại Uỷ ban nhân dân phường , thị Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay - 8 - trấn , nơi có nhà đó .Người có trách nhiệm đăng ký nhà ở chung quy định như sau: *Nhà ở chung thuộc sở hữu của một chủ thì chủ sở hữu có trách nhiệm đăng ký . Nếu nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức chính trị , xã hội , tổ chức kinh tế thì tổ chức đó đăng ký . Nếu nhà ở thuộc sở hữu tư nhân thì chủ sở hữu đăng ký . Nế u nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì cơ quan , tổ chức được giao nhiệm vụ quản lý nhà đó đăng ký . ∗ Nhà ở chung thuộc sở hữu nhiều người thì các đồng sở hữu cùng có trách nhiệm đăng ký ∗ Nhà ở chung có nhiều chủ sở hữu thì từng chủ sở hữu có trách nhiệm đăng ký phần diện tích nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình và đăng ký sử dụng chung phần diện tích nhà ở, đất ở dùng chung cho các hộ Trong trường hợp nhà ở chung chưa xác định rõ chủ sở hữu hoặc thuộc diện vắng chủ thì người quản lý hợp pháp có trách nhiệm đăng ký. Nếu không có người qu ản lý hợp pháp thì người đang sử dụng có trách nhiệm đăng ký c/ Sử dụng nhà chung cư: Nhà chung cư là một loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu chung theo phần nên việc sử dụng loại tài sản này cũng tuân theo những nguyên tắc của việc sử dụng tài sản chung theo phần . Theo quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung tại đô thị và Bộ luật dân sự thì việc sử dụng nhà ở chung phải tuân theo các nguyên tắc sau ∗ Người sống trong nhà ở chung , dù là chủ sở hữu hay ở thuê của chủ sở hữu khác được sử dụng phần diện tích ở riêng ( phần diện tích ở riêng là căn hộ khép kín hoặc phòng ở trong nhà ở chung) và được cùng sử dụng diện tích đất ở và hệ thống công trình kỹ thuật dùng chung cho các hộ (diện tích dùng Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay - 9 - chung cho các hộ gồm: mái bằng, sân thượng, hành lang lối đi, cầu thang, khu bếp, khu vệ sinh trong nhà và kho, nhà tắm nhà phụ, nhà vệ sinh trong khuôn viên nhà, các công trình phục vụ nhu cầu ở và khuân viên nếu có, phù hợp với quy hoạch được duyệt, hệ thống công trình kỹ thuật dùng chung cho các hộ bao gồm: hệ thống cấp nước, thoát nước mưa, nước thải, bể phốt, cấp điện sinh hoạt, điện thoại, truyền thanh, thu lôi, cứu hoả , thang máy …) Mọi người trong nhà ở chung có trách nhiệm giữ gìn, bảo quản tốt nhà ở và những phần sử dụng chung, thực hiện tốt các quy định về vệ sinh đô thị, phòng cháy chữa cháy, trật tự an ninh, xã hội ngăn chặn kịp thời các hành vi phá hoại các công trình thuộc nhà ở chung. Thực hiện các quy định về vệ sinh chung, trật tự an ninh và bảo vệ môi trường. Nghiêm cấm các hành vi sau: 1/ Không tuỳ tiên làm những việc ảnh hưởng tới an toàn của ngôi nhà như: đục tường chịu lực, tháo dỡ kết cấu chịu lực, đào hố sâu cạnh móng nhà, xây tường ngăn lên mặt kết cấu sàn tầng nhà, chất quá tải lên kết cấu chịu lực. 2/ Không tuỳ tiện thay đổi cơ cấu quy hoạch căn hộ, phòng ở trong ngôi nhà như: phá bỏ lô-ga, mở rộng điện tích căn hộ , phá bỏ khu phụ, nối thông không gian giữa các căn hộ, thay đổi hố xí, bồn tắm, bể nước… 3/ Không gây tiếng ồn, đổ nước thải,rác từ tầng trên xuống, gõ đập ảnh hưởng tới các hộ sống lân cận, sửa chữa khu phụ, hệ thống cấp thoát nước gây thấm dột xuống căn hộ tầng dưới… 4/ Không chiếm dụng diện tích nhà và đất ở dùng chung cho các hộ để dùng riêng cho gia đình mình. 5/ Không xây dựng công trình trên nhà ở chung hoặc trên đất dùng chung khi chưa có giấy phép xây dựng. [...]... cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép 3.2/ Quản lý: Hiện nay mô hình về quản lý nhà chung cư được quy định tại Quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung Theo quy định này, thì mô hình quản lý nhà chung cư được tổ chức theo phương thức tự quản kết hợp với hoạt động quản lý nhà nước về nhà đất Tức là các hộ ở trong nhà ở chung cư có thể bầu ra Ban tự quản, hoặc tổ trưởng nhà để tổ chức công việc quản lý chung. .. triển các khu nhà chung cư hiện nay có những chuyển biến rõ rệt cả về quy mô kiến trúc và hệ thống các dịch vụ Tuy nhiên, vấn đề quản lý vẫn còn bất cập và là một nội dung cần được nghiên cứu 2/ Thực trạng quản lý chung cư ở Hà Nội: 2.1/ Quản lý cư trú: - 17 - Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay Hiện nay, trong các khu chung cư cao tầng, công tác quản lý cư trú còn buông... giải pháp để quản lý, sử dụng nhà ở chung cư cao tầng như sau : 1/ Về quản lý: Xây dựng và ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà ở chung cư cao tầng là cơ sở pháp lý cho doanh nghiệp kinh doanh nhà, người sử dụng nhà ở thống nhất thực hiện phù hợp với truyền thống và tâm lý của người dân trong nền kinh tế thị trường 2/ Về tổ chức quản lý và thực hiện các dịch vụ đô thị trong các khu nhà chung cư cao tầng... đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay đến còn xa lạ với chung cư ở Hà Nội… tóm lại hiện chung cư Hà Nội mới đảm nhận được một phần chức năng của mình là đó làm nhà ở Nói tóm lại, các khu chung cư ở Hà Nội hiện nay đã có sự phát triển tiến bộ hơn so với các khu chung cư trước đây về cả mặt số lượng cũng như chất lượng Tuy nhiên trong công tác quản lý vận hành và dịch vụ chung cư. .. cắp, ma tuý,… Nhưng hiện nay ở các khu nhà chung cư mới thì vấn đề quản lý cư trú cũng có nhiều tiến bộ hơn, như khu chung cư bán đảo “Bắc Linh Đàm” có nhân viên quản lý nhà trực suốt 24/24h Ngoài những việc được giao như trông xe, quản lý kiôt, bơm nước, giữ vệ sinh, thu tiền dịch vụ, chợ, còn có thêm những nhiệm vụ “phải giao” về quản lý cư trú hoà giải, quản lý nhân khẩu trong các gia đình và sự thay... từng khu nhà cụ thể Ban quản lý cũng là những người chứng kiến, can thiệp vào bao chuyện buồn vui của cư dân như: Ma chay, cư i hỏi,… Chính sự quan tâm của ban quản lý đến đời sống của cư dân đã củng cố niềm tin để người dân có thể yên tâm khi sống trong các khu chung cư - 18 - Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay Do vậy, để cho mô hình nhà chung cư cao tầng được phát... thì phải thực hiện tốt về công tác dịch vụ, quản lý chung cư Đây là một trong những yếu tố có tính quyết định trong thành công của mô hình phát triển chung cư cao tầng Nguyên nhân cơ bản khiến trước đây người dân e ngại sống trong các chung cư là do các chung cư không có sự quản lý thống nhất, cung cấp dịch vụ đồng bộ và duy tu bảo dưỡng công trình Các chung cư cao tầng hiện nay được lấp đặt nhiều thiết... có số lượng nhà ở chung cư cao tầng khác nhau Do đó, đ ể bộ máy quản lý hoạt động có hiệu quả cao thì tuỳ theo điều kiện cụ thể mà quyết định quy mô của bộ máy quản lý Mô hình quản lý nhà chung cư sẽ là thích hợp nếu nó được xây dựng trên phương thức kết hợp hài hoà giữa quản lý và kinh doanh Theo đó, một doanh nghiệp quản lý phải chịu trách nhiệm thực hiện các dịch vụ công phục vụ cư dân trong toà... định hướng giải pháp phù hợp để cho khu chung cư cao tầng được phát triển ngày càng bền vững hơn - 31 - Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay CHƯƠNG III: Một số giải pháp tăng cư ng quản lý chung cư ở Hà Nội Hiện nay và những năm tới đây, phát triển nhà chung cư cao tầng là xu thế tất yếu trong quy hoạch , phát triển đô thị nói chung và Hà Nội nói riêng Thành phố Hà Nội... chung cư còn đang gặp rất nhiều khó khăn do chưa có cơ chế chính sách tài chính về quản lý bảo trì chung cư, chính quyền địa phương chưa thực sự tham gia vào công tác quản lý, ý thức sử dụng các trang thiết bị trong chung cư của một số ít người dân chưa cao nên đã gây ra sự cố trong chung cư Công tác quản lý nhà chung cư cao tầng đã rất quen thuộc đối với các nước phát triển, đặc biệt là các nước trong . Tiểu luận Cơ sơ lý luận vê quản lý chung cư Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay - 1 - Cơ sơ lý luận vê quản lý chung cư. : Cơ sở lí luận về quản lý chung cư Chương II : Thực trạng quản lý chung cư ở HÀ NỘI hiện nay Chương III : Một số giải pháp tăng cư ng quản lý chung cư