Chơng VIII Địa vị pháp lý ngời Việt Nam định c nớc ngoài, tổ chức, cá nhân nớc sử dụng đất Việt Nam Địa vị pháp lý ngời nớc sử dụng đất Việt Nam có nhiều thay đổi so với trớc Nếu nh Luật đất đai năm 1987 Luật đất đai năm 1993 xác lập hình thức sử dụng đất ngời nớc thuê đất cha đề cập đến khái niệm ngời Việt Nam định c nớc sử dụng đất Việt Nam Luật đất đai năm 2003, có thay đổi hình thức pháp lý sử dụng đất sách đất đai ngời Việt Nam định c nớc đầu t vào Việt Nam đợc Nhà nớc ta cho mua nhà có quyền sử dụng đất Việt Nam Những thay đổi lớn lao thể sách thông thoáng Nhà nớc ta thu hút đầu t nớc vào Việt Nam, muốn hội nhập tinh thần bè bạn với nớc khu vực giới để tới năm 2005 thức trở thành thành viên Tổ chức thơng mại giới với đầy đủ t cách chủ thể quan hệ thơng mại toàn cầu Luật đất đai năm 2003 đà thức luật hoá quy định quyền nghĩa vụ ngời nớc sử dụng đất Việt Nam mà trớc quy định tầm Pháp lệnh Uỷ ban thờng vụ Quốc hội Nghị định Chính phủ, đà mở rộng nhiều đầu t kinh doanh ngời nớc nhiều lĩnh vực liên quan đến đất đai kể mở rộng thị trờng bất động sản Cũng từ đây, bên cạnh việc mở rộng nhiều quyền mà doanh nghiệp có vốn đầu t nớc đợc hởng vấn đề bình đẳng loại hình doanh nghiệp nớc nớc có quan tâm lớn thể Luật đất đai chi tiết cụ thể I Các chủ thể sử dụng đất có yếu tố nớc Ngời Việt Nam định c nớc sử dụng đất Việt Nam Trớc 10 năm khái niệm ngời Việt Nam định c nớc cha đợc ghi nhận Pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nớc 129 sử dụng đất Việt Nam Lúc đó, ngời Việt Nam định c nớc sử dụng đất Việt Nam có quy chế pháp lý nh ngời nớc Họ đợc Nhà nớc cho thuê đất, có quyền nghĩa vụ tơng tự nh ngời nớc Tuy nhiên, Việt Nam đất nớc đa dân tộc, có cộng đồng đồng bào xa xứ đông đảo Theo số liệu Uỷ ban ngời Việt Nam nớc có khoảng 2,6 triệu ngời Việt Nam gốc Việt Nam sinh sống gần 100 nớc vùng lÃnh thổ giới, nhiều Hoa kỳ với 1,5 triệu ngời, Pháp khoảng 320.000 ng−êi ®ã cã 30.000 trÝ thøc, ë Cana®a khoảng 180.000 ngời với 18.000 trí thức(1) Đây lực lợng đông đảo Kiều bào ta sinh sèng, häc tËp vµ kinh doanh ë n−íc ngoµi Vì vậy, thu hút đầu t ngời Việt Nam định c nớc chủ trơng lớn Đảng Nhà nớc Việt Nam Chúng ta có sách lớn ngời Việt Nam định c nớc ngoài, là: + Chính sách đại đoàn kết dân tộc Đảng Nhà nớc ViƯt Nam coi KiỊu bµo ta ë n−íc ngoµi lµ phận bất di bất dịch cộng đồng dân tộc Việt Nam phấn đấu xây dựng đất nớc Việt Nam giàu mạnh + Chính sách thu hút đầu t, tạo điều kiện tốt cho Kiều bào đầu t theo quy định Luật khuyến khích đầu t nớc Luật đầu t nớc Việt Nam + Chính sách nhà ở, đất ngời Việt Nam định c nớc ngoài, tạo điều kiện cho Kiều bào ta an c lạc nghiệp quê nhà Vậy, dới góc độ pháp lý ngời Việt Nam định c nớc sử dụng đất Việt Nam? Theo quy định Điều Nghị định số 81/2001/NĐ-CP Chính phủ ngày 5/11/2001 việc ngời Việt Nam định c nớc mua nhà Việt Nam Ngời Việt Nam định c nớc quy định Nghị định công dân Việt Nam ngời gốc Việt Nam c trú, làm ăn sinh sống lâu dài nớc đà đợc quy định Luật Quốc tịch Việt Nam ngày 01/1/1999 Nh vậy, phạm vi ngời Việt Nam định c nớc rộng, không công dân có Quốc tịch Việt Nam mà ngời gốc Việt Nam nhng Quốc tịch Việt Nam Sự mở rộng nói thĨ hiƯn sù khun khÝch cđa Nhµ n−íc ViƯt Nam Kiều bào ta nớc sợi dây tình cảm kết nối đồng bào nớc ngời Việt Nam gốc Việt Nam sống xa tổ quốc, tạo điều kiện cho Kiều bào ta đợc đầu t vào nớc nh ngời dân bình thờng khác, đợc Nhà nớc ta cho mua nhà ®Ĩ an c− l¹c nghiƯp t¹i ViƯt Nam Cho ®Õn nay, ngời Việt Nam định c nớc đầu t vào Việt Nam đợc quyền chọn lĩnh vực để đầu t theo hai luật, Luật khuyến khích đầu t nớc Luật đầu t nớc Việt Nam Kiều bào cân nhắc (1) Tạp chí Quê hơng tháng 3/2002 130 lĩnh vực có u đÃi đầu t phù hợp với ngành nghề kinh doanh lực tài để đầu t vào Việt Nam Việc sử dụng đất nhà đầu t theo dự án khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao dự án hàng rào khu công nghiệp nh đầu t xây nhà để bán cho thuê công nhân Việt Nam làm việc khu công nghiệp Hình thức sử dụng đất ngời Việt Nam định c nớc cịng cã sù thay ®ỉi quan träng Lt ®Êt đai năm 2003 Khi thực dự án đầu t Việt Nam họ đợc quyền lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất, trờng hợp thuê đất họ lại có lựa chọn trả tiền thuê đất hàng năm trả tiền thuê lần cho Nhà nớc Việt Nam Qua hình thức pháp lý sử dụng đất khả lựa chọn ngời Việt Nam định c nớc đầu t vào Việt Nam thể sách thông thoáng Nhà nớc ta thu hút đầu t tạo cho họ bình đẳng đầu t kinh doanh t¹i ViƯt Nam Tãm l¹i, chđ thĨ sư dụng đất ngời Việt Nam định c nớc gồm loại: thứ t cách nhà đầu t sử dụng đất Việt Nam để thực dự án đầu t Việt Nam, thứ hai ngời Việt Nam định c nớc đối tợng đợc mua nhà Việt Nam Tổ chức nớc có chức ngoại giao sử dụng đất Việt Nam Việt Nam có quan hệ ngoại giao với hàng trăm nớc giới Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh có nhiều Đại sứ quán LÃnh quán nớc Việt Nam Bên cạnh đó, tổ chức quốc tế, tổ chức liên Chính phủ phi Chính phủ có nhiều văn phòng đại diện đặt Việt Nam Việc sử dụng đất quan đại diện ngoại giao, tổ chức quốc tế Việt Nam có đặc thù lớn, vào điều ớc quốc tế mà Việt Nam có ký kết tham gia Nếu điều ớc quốc tế không quy định việc sử dụng đất tuân theo quy định Luật đất đai Vì vậy, với t cách chủ thể sử dụng đất, quan đại diện ngoại giao có số đặc trng sau: + Thứ nhất, hình thức sử dụng đất quan đại diện ngoại giao thuê đất Căn vào khoản Điều 35 Luật đất đai giống nh thông lệ quốc tế, quan đại diện ngoại giao sử dụng đất với hình thức thuê đất Tuy nhiên khoản Điều 108 Luật đất đai cho phép quan đại diện đợc quyền lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm trả tiền thuê lần cho toàn trình thuê + Thứ hai, thời hạn sử dụng đất quan đại diện ngoại giao thuê đất tối đa không 99 năm Khoản Điều 67 Luật đất đai thiết kế quy 131 định thời hạn thuê đất tổ chức nớc thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc hoàn toàn vào thông lệ quốc tế Khi hết thời hạn sử dụng đất, tổ chức nớc có chức ngoại giao đợc Nhà nớc Việt Nam xem xét gia hạn cho thuê đất khác họ có nhu cầu sử dụng đất Nh vậy, việc sử dụng đất tổ chức nớc có chức ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc đà đợc Luật đất đai năm 2003 quy định phù hợp với thông lệ quốc tế, điều ớc quốc tế mà Việt Nam có ký kết gia nhập Đây tiến công tác lập pháp mà lúc nhận thức đầy đủ trình hội nhập khu vực giới Tổ chức, cá nhân nớc sử dụng đất thực dự án đầu t Việt Nam Với 4000 dự án đầu t nớc hiệu lực 44 tỷ đô la Mỹ đầu t vào Việt Nam, chủ thể sử dụng đất nhà đầu t nớc có vị trí vô quan trọng nghiệp phát triển đất nớc thời kỳ công nghiệp hoá, đại hoá Lĩnh vực đầu t tổ chức, cá nhân nớc hầu nh hạn chế khu công nghiệp, khu kinh tế khu công nghệ cao Nhà nớc Việt Nam có sách khuyến khích đa dạng lĩnh vực đầu t, u đÃi đầu t kể kinh doanh bất động sản Đối với việc xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, xây dựng nhà để bán cho thuê, hoạt động khoáng sản xây dựng chung c cao tầng nằm hàng rào khu công nghiệp để bán cho thuê công nhân Việt Nam làm việc khu công nghiệp Đây lĩnh vực mà tổ chức kinh tế nớc nh nhà đầu t nớc bỏ ngỏ nhiều năm qua có khuyến khích thoả đáng thị trờng giàu tiềm cho tổ chức kinh tế, đặc biệt nhà đầu t nớc có khả vốn công nghệ Đà bao năm nay, hàng trăm nghìn lao động Việt Nam khu công nghiệp tự lo chỗ rõ ràng tín hiệu không vui cho nhà quản lý Việc xây nhà hàng rào khu công nghiệp không tuý đáp ứng nhu cầu nhà theo giá bình dân cho ngời lao động mà góp phần quản lý ngời cách tốt Ngoài ra, thị trờng kinh doanh đầy tiềm doanh nghiệp nắm đợc hội tốt họ chiếm lĩnh thị trờng, có thị phần đáng kể tạo cạnh tranh lành mạnh nhà đầu t Luật đất đai năm 2003 đà tạo nhiều hội cho tổ chức, cá nhân nớc sử dụng đất Việt Nam, hình thức pháp lý sử dụng đất thuê đất Tuy nhiên, nhà đầu t đợc quyền lựa chọn việc trả tiền thuê đất hàng năm trả tiền thuê đất lần cho toàn trình thuê Việc thuê đất đợc xác định dự án đầu t, thời hạn dự án tối đa 50 năm đợc quyền gia hạn tiếp nhà đầu t có nhu cầu Đối với dự án nơi đặc biệt khuyến khích đầu t dự án đầu t vốn lớn nhng thu hồi vốn chậm có thời hạn thuê đất đến 70 năm đợc gia hạn tiếp 132 Các quy định nêu thể đảm bảo lâu dài phơng diện pháp lý Nhà nớc Việt Nam thu hút đầu t nớc Việt Nam tạo điều kiện tối đa ngành lĩnh vực để họ tham gia tơng tự nh doanh nghiệp Việt Nam mà không phân biệt đối xử II Các quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nớc ngoài, ngời Việt Nam định c nớc sử dụng đất Việt Nam Nhìn nhận Luật đất đai dới góc độ doanh nghiệp, nhà quản lý đà có nhận xét nh sau: Luật đất đai năm 2003 đà tạo sân chơi bình đẳng doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế khác nhau, xoá bỏ u đÃi đất đai doanh nghiệp nhà nớc; Doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế bình đẳng trớc pháp luật việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mơc ®Ých sư dơng ®Êt, nhËn chun qun sư dơng ®Êt, thđ tơc thùc hiƯn c¸c qun cđa ng−êi sư dụng đất(1) Nh vậy, doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế bình đẳng với nhiều phơng diện, Luật đất đai năm 2003 lần quy định quyền nghĩa vụ cđa chđ thĨ sư dơng ®Êt cã u tè n−íc văn pháp lý có hiệu lực cao (chú ý rằng, trớc quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nớc sử dụng đất Việt Nam đợc quy định Pháp lệnh Uỷ ban thờng vụ Quốc hội ngày 14/10/1994) Điều chứng tỏ nỗ lực quan lập pháp việc xây dựng tảng pháp lý bình đẳng cho đối tợng sử dụng đất nớc ta, đặc biệt tổ chức, cá nhân nớc ngoài, ngời Việt Nam định c nớc xu thÕ héi nhËp khu vùc vµ thÕ giíi cđa ViƯt Nam Qun vµ nghÜa vơ cđa tỉ chøc n−íc có chức ngoại giao sử dụng đất Việt Nam Trớc hết, tổ chức nớc có chức ngoại giao có quyền nghĩa vụ chung ngời sử dụng đất theo quy định Điều 105 Điều 107 Luật đất đai Bên cạnh đó, thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc quan đại diện ngoại giao, văn phòng đại diện tổ chức quốc tế Việt Nam thời hạn sử dụng đất đà đợc quy định khoản Điều 67 Luật đất đai, Nhà nớc ta bảo hộ cho tổ chức quyền sau: + Các tổ chức nớc có chức ngoại giao có quyền xây dựng công trình đất theo giấy phép quan Nhà nớc Việt Nam có thẩm quyền (1) ý kiến Ông Đặng Hùng Võ, Thứ trởng Bộ Tài nguyên Môi trờng, Báo Phụ nữ Việt Nam ngày 29/11/2004 133 Nh vậy, xây dựng Đại sứ quán, LÃnh quán nớc ngoài, văn phòng đại diện tổ chức quốc tế Việt Nam, tổ chức phải xin phép xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng đợc quan Nhµ n−íc cã thÈm qun cđa ViƯt Nam cÊp phép xây dựng Trên sở đó, quan đại diện ngoại giao có quyền xây dựng công trình đất thuê Nhà nớc Việt Nam + Đợc sở hữu công trình xây dựng đất thuê thời hạn thuê đất Ngoài quyền chung quyền cụ thể đà nêu, quan đại diện ngoại giao đợc hởng quyền theo Điều ớc quốc tế mà Việt Nam có ký kết gia nhập, đợc hởng quyền khác ghi hợp đồng thuê đất Quyền nghĩa vụ ngời Việt Nam định c nớc ngoài, tổ chức, cá nhân nớc sử dụng đất để thực dự án đầu t Việt Nam Những đối tợng sử dụng đất có yếu tố nớc theo quy định Điều 119 Luật đất đai có hình thức sử dụng đất không giống mà quyền nghĩa vụ họ có điểm khác định Cho nên, cần phân biệt đối tợng cụ thể sau: 2.1 Ngời Việt Nam định c nớc đầu t Việt Nam đợc Nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất Theo quy định khoản Điều 34 Luật đất đai, ngời Việt Nam định c nớc lựa chọn hình thức giao ®Êt cã thu tiỊn sư dơng ®Êt ®Çu t− Việt Nam Trong trờng hợp họ lựa chọn hình thức sử dụng đất đơng nhiên họ có quyền tơng đơng nh tổ chức kinh tế Việt Nam đợc Nhà nớc Việt Nam giao đất hình thức có thu tiền sử dụng đất Điều khác biệt quan trọng quy định Luật đất đai không phân biệt đối xử doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế khác nhau, dù doanh nghiệp nớc hay doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài, doanh nhân Việt kiều đầu t vào Việt Nam Vì vậy, điểm b khoản Điều 119 Luật đất đai đà viƯn dÉn c¸c qun cđa tỉ chøc kinh tÕ nớc đợc Nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất nớc, đợc quy định khoản Điều 110 để xác định quyền ngời Việt Nam định c nớc đầu t vào Việt Nam mà lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Điều có nghĩa là, họ đợc quyền chuyển nhợng, cho thuê quyền sử dụng đất công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng xây dựng gắn liền với đất; đợc tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nớc, cộng đồng dân c, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất; đợc quyền chấp, bảo lÃnh quyền sử dụng đất ®Ĩ vay vèn cđa mäi tỉ chøc tÝn dơng ®−ỵc phép hoạt động Việt Nam đợc quyền góp vốn liên doanh với tổ chức cá nhân n−íc vµ n−íc ngoµi 134 Nh− vËy, Nhµ n−íc bảo hộ tối đa quyền cho nhà đầu t ngời Việt Nam định c nớc đợc giao đất hình thức có thu tiền sử dụng đất 2.2 Quyền nghĩa vụ ngời Việt Nam định c nớc ngoài, tổ chức, cá nhân nớc đợc Nhà nớc Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê hàng năm Theo quy định khoản khoản Điều 35 Luật đất đai nhà đầu t nớc thuê đất lựa chọn việc trả tiền thuê hàng năm trả tiền thuê đất lần Các quyền nghĩa vụ họ đợc Nhà nớc bảo hộ khác Nếu việc thu tiền thuê đất hàng năm nhà đầu t nớc có quyền cụ thể sau: + Đợc quyền chấp, bảo lÃnh để vay vốn tổ chức tín dụng đợc phép hoạt động Việt Nam Tuy nhiên cần ý rằng, giá trị đợc chấp đợc bảo lÃnh giá trị tài sản thuộc sở hữu nhà đầu t nớc gắn liền với đất thuê không đợc phép dùng giá trị quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm để chấp bảo lÃnh vay vốn tổ chức tín dụng + Đợc quyền góp vốn tài sản đà đầu t đất thuê để hợp tác kinh doanh với tổ chức, cá nhân Việt Nam tổ chức, cá nhân nớc khác + Đợc quyền bán tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê Tuy nhiên, bán tài sản cần lu ý rằng, ngời mua tài sản tổ chức cá nhân Việt Nam hay tổ chức, cá nhân nớc hình thức pháp lý xác lập quyền sử dụng đất ngời mua tài sản có khác Trong trờng hợp ngời mua tài sản tổ chức, cá nhân Việt Nam họ đợc Nhà nớc giao đất cho thuê đất thu tiền thuê hàng năm Trong trờng hợp ngời mua tài sản tổ chức, cá nhân nớc họ đợc Nhà nớc Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho toàn trình thuê trả tiền thuê đất hàng năm Khi quyền ngời mua tài sản đựơc dẫn chiếu hình thức sử dụng đất trờng hợp cụ thể + Đợc cho thuê nhà trờng hợp đợc phép đầu t kinh doanh nhà Đây quyền quan trọng nhà đầu t nớc xây dựng nhà để bán cho thuê Với quyền này, nhà đầu t nớc tham gia vào thị trờng bất động sản cung ứng hàng hoá nhà cho đối tợng có nhu cầu mua nhà thuê nhà dù lµ ng−êi ViƯt Nam hay ng−êi n−íc ngoµi 2.3 Qun nghĩa vụ ngời Việt Nam định c nớc ngoài, tổ chức, cá nhân nớc đầu t Việt Nam đợc Nhà nớc Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê lần cho toàn thời gian thuê Tiêu chí xác định quyền cụ thể ngời sử dụng đất không lấy vị khác địa vị pháp lý họ để xác định quyền, t tởng xuyên suốt xây dựng Luật đất đai tạo bình đẳng thụ hởng quyền doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tÕ Sù kh¸c biƯt thiÕt kÕ qun cđa họ xuất phát từ việc ngời sử dụng đất lựa chọn hình thức sử dụng đất việc trả tiỊn 135 cho Nhµ n−íc lÊy tõ ngn nµo TÊt nhiên việc trả tiền cho Nhà nớc lấy từ nguồn áp dụng tổ chức kinh tế nớc để phân biệt tiền trả có gốc từ ngân sách Nhà nớc hay gốc từ ngân sách Nhà nớc, nhà đầu t nớc quan trọng sử dụng đất hình thức Bởi vậy, nhà đầu t nớc trả tiền thuê đất lần cho toàn thời gian thuê đơng nhiên đợc bảo hộ đầy đủ quyền so với nhà đầu t trả tiền thuê đất hàng năm Khoản Điều 119 Luật đất đai việc xác định nhà đầu t nớc có quyền nghĩa vụ chung theo quy định Điều 105 Điều 107 Luật đất đai họ có quyền sau: + Đợc chuyển nhợng quyền sử dụng đất thuê tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thời hạn thuê + Cho thuê lại quyền sử dụng đất tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thời hạn thuê + Đợc chấp, bảo lÃnh quyền sử dụng đất thuê tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng đợc phép hoạt động Việt Nam thời hạn thuê đất + Đợc góp vốn quyền sử dụng đất thuê tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất để hợp tác kinh doanh thời hạn thuê đất + Trờng hợp đợc phép đầu t kinh doanh nhà đợc quyền bán cho thuê nhà theo quy định Chính phủ Với quyền nêu thấy rằng, so với tổ chức, cá nhân nớc ngoài, ngời Việt Nam định c nớc đầu t vào Việt Nam đợc Nhà nớc cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm, nhà đầu t trả tiền thuê đất lần dĩ nhiên quyền đợc bảo hộ đầy đủ giá trị chấp, bảo lÃnh, góp vốn bao gồm giá trị quyền sử dụng đất thuê tài sản đà đầu t đất thuê Một số quyền nh quyền chuyển nhợng, cho thuê quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất thuê không quy định cho trờng hợp mà nhà đầu t trả tiền thuê đất hàng năm Đó cách thiết kế điều luật Luật đất đai năm 2003 Quyền nghĩa vụ tổ chức cá nhân nớc ngoài, ngời Việt Nam định c nớc sử dụng đất khu công nghiệp, khu kinh tế khu công nghệ cao Nhà nớc Việt Nam khuyến khích nhà đầu t nớc thực dự án khu công nghiệp, khu kinh tế khu công nghệ cao Việc đầu t không tuý để sản xuất kinh doanh mang lại lợi nhuận cho nhà đầu t, mà Nhà nớc ta mong muốn nhà đầu t tham gia vào lĩnh vực mà họ có nhiều kinh nghiệm khả tài nh xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, 136 khu kinh tế khu công nghệ cao (xem Điều 90, 91 92 cđa Lt ®Êt ®ai ®Ị cËp ®Õn ®Êt khu công nghiệp, khu kinh tế khu công nghệ cao để hiểu rõ khuyến khích Nhà nớc Việt Nam) Các doanh nghiệp Việt Nam thờng không đủ vốn thiếu kinh nghiệm xây dựng hạ tầng khu công nghiệp Vì vậy, nhà đầu t nớc đợc mở rộng khả đầu t vào khu công nghiệp, khu kinh tế khu công nghệ cao Điều 120 Luật đất đai xác định trờng hợp cụ thể nhà đầu ngời Việt Nam định c nớc nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất khu công nghiệp, khu kinh tế khu công nghệ cao trờng hợp khác nhà đầu t nớc thuê đất, thuê lại đất Đối với ngời Việt Nam định c nớc nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất khu công nghiệp, khu kinh tế khu công nghệ cao quyền họ tơng tự nh trờng hợp đợc Nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất đầu t vào Việt Nam (xem khoản Điều 110 Luật đất đai) Đối với trờng hợp thuê đất trả tiền thuê hàng năm đất thuê đất thuê lại quyền nhà đầu t bó hẹp khuôn khổ đợc bán, chấp, bảo lÃnh góp vốn tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê Họ không đợc quyền dùng giá trị quyền sử dụng đất thuê đất thuê lại mà trả tiền thuê hàng năm để thực quyền bán, chấp, bảo lÃnh góp vốn liên doanh Khác với trờng hợp đà nêu, tổ chức, cá nhân nớc ngoài, ngời Việt Nam định c nớc thuê đất, thuê lại đất khu công nghiệp, khu kinh tế khu công nghệ cao mà trả tiền thuê đất lần quyền họ đợc mở rộng đáng kể Họ đợc phép chuyển nhợng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại tài sản thuộc sở hữu họ đầu t đất, đợc chấp, bảo lÃnh quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại tài sản đầu t đất thuê để vay vốn tổ chức tín dụng đợc phép hoạt động Việt Nam, đợc góp vốn quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất thuê, đất thuê lại với tổ chức cá nhân khác Nh vậy, quyền nói tạo điều kiện tốt cho nhà đầu t lựa chọn hình thức sử dụng đất phù hợp lựa chọn lĩnh vực đầu t để đợc thụ hởng quyền cách tốt thể u đÃi khuyến khích đầu t Quyền nghĩa vụ ngời Việt Nam định c nớc đợc mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam Vấn đề quyền tài sản ngời Việt Nam định c nớc khuôn khổ sách Đảng Nhà nớc Việt Nam Các thời kỳ Nhà nớc Việt Nam dân chủ Cộng hoà, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam Nhµ n−íc Céng hoµ x· héi chđ nghÜa ViƯt Nam liên quan đến cải tạo công thơng nghiệp, cải tạo xà hội chủ nghĩa nhà đất đụng chạm đến quyền lợi 137 ích Ngoại kiều ngời Việt Nam sinh sống nớc Đối với tài sản nhà, đất xuất pháp từ quan điểm chung thống là: không thừa nhận việc đòi lại nhà, đất Nhà nớc thống quản lý trình thực sách Nhà nớc cách mạng Đối với đất đai, quan điểm liên tục đợc khẳng định khoản Điều Luật đất đai năm 1993 kế thừa khoản Điều 10 Luật đất đai năm 2003 không thừa nhận việc đòi lại đất đà giao cho ngời khác sử dụng trình thực sách đất đai Nhà n−íc ViƯt Nam Tõ tr−íc cho tíi cã Lt đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2001, ®Ịu t«n träng qun thõa kÕ cđa ng−êi ViƯt Nam định c nớc nhng họ có đợc hởng quyền thừa kế bất động sản Việt Nam hay không cha có văn pháp luật Nhà nớc phúc đáp vấn đề Từ ngày1/10/2001 (thời điểm có hiệu lực pháp lý Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2001) lần cho phép nhóm đối tợng định ngời Việt Nam định c nớc đợc phép mua nhà có quyền sử dụng đất Việt Nam Kế theo đó, ngày 5/11/2001 Chính phủ ban hành Nghị định số 81/2001/NĐ-CP việc cho phép ngời Việt Nam định c nớc mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam Với Luật đất đai năm 2003, Nhà nớc ta xác định rõ vị ngời Việt Nam định c nớc đợc mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất quyền họ sở hữu bất động sản Việt Nam Nh vậy, vấn đề sở hữu bất động sản ngời Việt Nam định c nớc đà phần đợc phúc đáp, từ họ không nhờ ngời Việt Nam nớc đứng tên cho giao dịch bất động sản Việt Nam dẫn tới rủi ro, bất trắc quan hệ tài sản Hơn nữa, quyền thừa kế bất động sản Việt Nam ngời Việt Nam định c nớc đà đợc xác định rõ ràng với tiêu chí đặt là, họ có phải ngời thuộc nhóm đối tợng mua nhà Việt Nam hay không phải, từ để phân biệt trờng hợp đợc thừa kế quyền sử dụng đất hay đợc thừa kế phần giá trị bất động sản gồm quyền sử dụng đất Việt Nam Tuy vậy, cần phải hiểu nh ngời Việt Nam định c nớc ngoài? Cần phải xác định khía cạnh sau: + Đó ngời có quốc tịch Việt Nam sinh sống học tập, sản xuất kinh doanh ổn định lâu dài nớc có nhu cầu đầu t vào Việt Nam sinh sống lâu dài t¹i ViƯt Nam + Ng−êi gèc ViƯt Nam, cã qc tịch nớc ngời quốc tịch có nhu cầu đầu t vào Việt Nam 138 Nh vậy, nội hàm khái niệm Ngời Việt Nam định c nớc đợc mở rộng thông thoáng, tạo điều kiện tốt cho Kiều bào đầu t vào Việt Nam sinh sống ổn định Việt Nam Tuy nhiên, tất ngời Việt Nam định c nớc đợc mua nhà Việt Nam Họ đợc quyền mua nhà, hộ cho nhu cầu cá nhân sống sinh hoạt gia đình mà nhiều nhà Theo quy định khoản Điều 121 Luật đất đai năm 2003 nhóm đối tợng sau đợc phép mua nhà Việt Nam: + Thứ nhất, ngời đầu t lâu dài có nhu cầu nhà thời gian c trú Việt Nam + Thứ hai, ngời có công đóng góp đất nớc + Thứ ba, nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu hoạt động thờng xuyên Việt Nam nhằm phục vụ nghiệp xây dựng đất nớc + Thứ t, ngời có nhu cầu sống ổn định Việt Nam Nh vậy, đối tợng đợc phép mua nhà Việt Nam nay, sách hấp dẫn với ngời Việt Nam định c nớc Tuy nhiên, thực tế đô thị lớn nớc ta số lợng ngời Việt Nam định c nớc mua nhà không nhiều nhiều nguyên khác Vì tới đây, chủ trơng Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định số 81/2001/NĐ-CP để đa số đối tợng cha đợc đề cập Luật đất đai năm 2003 đợc phép mua nhà tơng lai gần Đó ngời sống nớc đợc hởng chế độ trợ cấp Chính phủ sở tại, ngời ®· vỊ h−u, ng−êi cã thêi gian l−u tró liªn tục Việt Nam từ tháng trở lên Với đối tợng đà nêu với đối tợng đợc quy định khoản Điều 121 Luật đất đai phạm vi ngời Việt Nam định c nớc đợc mua nhà tăng thêm nhằm đáp ứng nhu cầu đáng bà Việt kiều Sau đợc mua nhà, ngời Việt Nam định c nớc quan tâm họ đợc Nhà nớc bảo hộ sao, quyền họ có tơng đơng nh quyền dân ngời ViƯt Nam ë n−íc thùc hiƯn giao dÞch nhà hay không? Những băn khoăn lẽ đơng nhiên để đáp ứng nhu cầu Luật đất đai năm 2003 thiết kế cụ thể quyền sau đây: - Ngời Việt Nam định c nớc đợc quyền bán nhà gắn liền với đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, ngời Việt Nam định c nớc thuộc đối tợng đợc quy định khoản Điều 121 Luật đất đai Nh vậy, chủ sở hữu nhà đợc quyền bán nhà nhng họ đợc quyền bán cho mà họ mong muốn Các giao dịch nhà tự do, tự nguyện pháp luật song đựơc phép bán cho đối tợng mà Nhà nớc đà xác định, là: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ngời Việt Nam nớc 139 Nếu ngời Việt Nam định c nớc muốn mua nhà họ phải ngời đợc phép mua nhà theo quy định khoản Điều 121 Luật đất đai Đây ràng buộc mặt pháp lý thực quyền bán nhà gắn liền với đất mà ngời Việt Nam định c nớc cần phải biết thực quyền tài sản Việt Nam - Đợc chấp nhà gắn liền với đất để vay vốn tổ chức tín dụng đợc phép hoạt động Việt Nam Đây quyền dân ngời Việt Nam định c nớc đợc đảm bảo nh cá nhân nớc vay vèn cđa c¸c tỉ chøc tÝn dơng - Ng−êi ViƯt Nam định c nớc đợc quyền để thừa kế nhà gắn liền với quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, ngời Việt Nam định c nớc đủ điều kiện mua nhà Việt Nam theo quy định pháp luật dân sự, trờng hợp ngời Việt Nam định c nớc không đủ điêù kiện mua nhà đựơc hởng giá trị phần thừa kế Về quyền để lại thừa kế đợc hởng thừa kế ngời Việt Nam định c nớc cần phải có lu ý sau: + Thứ nhất, Nhà nớc xác định chủ thể mà ngời Việt Nam định c nớc để thừa kế cho họ Tất nhiên, họ để lại thừa kế theo di chúc theo pháp luật nhng đợc phép để lại thừa kế cho hộ gia đình, cá nhân ngời ViƯt Nam ë n−íc + Thø hai, ®èi víi ngời đợc thừa kế ngời Việt Nam định c nớc phải phân biệt trờng hợp, họ đủ điều kiện mua nhà theo quy định khoản Điều 121 Luật đất đai họ đợc thừa kế nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở, họ không đủ điều kiện mua nhà đợc hởng giá trị phần thừa kế Tơng tự nh trờng hợp ngời Việt Nam định c nớc thuộc đối tợng đợc thừa kế, mà ngời để lại thừa kế cá nhân công dân Việt Nam sử dụng đất thuê họ đựơc thừa kế quyền sử dụng đất họ đủ điều kiện mua nhà Việt Nam, không đủ điều kiện mua nhà đợc hởng giá trị phần thừa kế Nh vậy, giá trị bất động sản đợc định giá ngời đợc nhận thừa kế bất động sản phải toán phần giá trị thừa kế mà ngời Việt Nam định c nớc đợc hởng - Đợc tặng cho nhà gắn liền với quyền sử dụng đất cho Nhà nớc, cộng đồng dân c, tặng cho nhà tình nghĩa, tặng cho nhà gắn liền với quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân nớc, ngời Việt Nam định c nớc đủ điều kiện mua nhà Việt Nam Nh vậy, quyền nêu ngời Việt Nam định c nớc đợc Nhà nớc bảo hộ đợc mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam Tuy nhiên quyền dân đợc đảm bảo nh ngời Việt 140 Nam nớc, tùy quyền cụ thể mà phạm vi mức độ có hạn chế định Song, so với quy định trớc vấn đề này, Luật đất đai năm 2003 bớc tiến dài việc luật hoá quyền ngời Việt Nam định c nớc đợc mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam 141 ... nhà ở, đất ngời Việt Nam định c nớc ngoài, tạo điều kiện cho Kiều bào ta an c lạc nghiệp quê nhà Vậy, dới góc độ pháp lý ngời Việt Nam định c nớc sử dụng đất Việt Nam? Theo quy định Điều Nghị định. .. t kinh doanh Việt Nam Tóm lại, chủ thể sử dụng đất ngời Việt Nam định c nớc gồm loại: thứ t cách nhà đầu t sử dụng đất Việt Nam để thực dự án đầu t Việt Nam, thứ hai ngời Việt Nam định c nớc đối... nghiệp Việt Nam mà không phân biệt đối xử II Các quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nớc ngoài, ngời Việt Nam định c nớc sử dụng đất Việt Nam Nhìn nhận Luật đất đai dới góc độ doanh nghiệp, nhà quản lý