1 Chuyên đề tốt nghiệp CÁC GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA 1. Mục tiêu và Phương hướng phát triển hoạt động cho vay tại chi nhánh NHCT Đống Đa 1.1. Phương hướng hoạt động kinh doanh của Chi nhánh Năm 2007, trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt của hoạt động Ngân hàng, nợ xấu vẫn còn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ. Tuy nhiên bằng sự nỗ lực phấn đấu và đoàn kết của tập thể cán bộ công nhân viên Chi nhánh đã vượt qua khó khăn và hoạt động kinh doanh đã có bước khởi sắc. Kết quả tính đến 31/12/2007 hầu hết các chỉ tiêu kế hoach kinh doanh đều vượt kế hoạch NHCT Việt Nam giao, trong đó chỉ tiêu lợi nhuận vượt 70% so với Trung ương giao. Căn cứ vào định hướng của NHCT Việt Nam và tình hình thực tế tại chi nhánh, chi nhánh ngân hàng công thương Đống Đa đề ra một số nhiệm vụ, chỉ tiêu kinh doanh năm 2008. Cụ thể như sau: Bảng 5: Các chỉ tiêu kinh doanh đến 31/12/2008 Đơn vị tính: Tỷ đồng STT Các chỉ tiêu chính Thực hiện năm 2007 Kế hoạch năm 2008 % so với 2007 1 Tổng nguồn vốn huy động 4503 5000 111 2 Tổng dư nợ 1198 1545 129 3 Dư nợ trung dài hạn 26% <40% 4 Dư nợ có TSBĐ 31% >40% 5 Nợ xấu 92,281 55 60 6 Thu dịch vụ phí 10,749 14 130 7 Phát hành thẻ E-Partner 9083 thẻ 10500 thẻ 116 8 Lợi nhuận hạch toán 120,229 107,5 89 Nguồn: Báo cáo tổng kết 2007 của Chi nhánh NHCT Đống Đa 2 Chuyên đề tốt nghiệp Đẩy mạnh công tác huy động vốn, triển khai các sản phẩm huy động vốn mới nhằm thu hút tối đa nguồn tiền gửi của khách hàng. Cung cấp các dịch vụ mới và sử dụng lãi suất linh hoạt trong phạm vi ủy quyền cho giám đốc chi nhánh hoặc thông báo kịp thời diễn biến lãi suất tới các phòng nghiệp vụ của NHCT Việt Nam để có biện pháp hữu hiệu nhằm thu hút nguồn tiền gửi của các doanh nghiêp. Rà soát nâng cấp lại các quỹ tiết kiệm, tiếp tục tìm kiếm những vị trí đẹp, có tiềm năng phát triển để mở mới điểm giao dịch, quỹ tiết kiệm. Nâng cao chất lượng tín dụng, tăng trưởng tín dụng lành mạnh bằng các biện pháp như nâng cao chất lượng thẩm định, tái thẩm định, thực hiện kiểm tra chặt chẽ các khoản vay, công tác kiểm tra chéo, tái kiểm tra. Năm 2008 phấn đấu mở rộng đầu tư tín dụng đối với khách hàng vừa và nhỏ đảm bảo an toàn, hiệu quả, không để phát sinh nợ quá hạn, lãi treo. Khẩn trương bổ sung tài sản đảm bảo để nhằm giảm thiểu rủi ro. Tăng cường công tác kiểm tra nội bộ bằng nhiều hình thức: tự kiểm tra, kiểm tra chéo giữa các bộ phận, nâng cao vai trò và trách nhiệm của hậu kiểm góp phần làm lành mạnh hóa hoạt động tài chính tín dụng Ngân hàng. 1.2. Phương hướng hoạt động cho vay có bất động sản đảm bảo tại Chi nhánh Mục tiêu đến 31/12/2008 là tăng mức dư nợ có tài sản đảm bảo lên trên mức 40% , trong đó BĐS chiếm 65% bổ sung tài sản đảm bảo để nhằm giảm thiểu rủi ro, thực hiện mục tiêu an toàn và sinh lợi, Chi nhánh tiếp tục hoàn thiện quy trình cho vay, thực hiện tốt hơn nữa công tác định giá BĐS, cử cán bộ tham dự các lớp học về thẩm định giá, thẩm định và phân tích tài chính, các lớp luật về định giá và cho vay có bảo đảm bằng BĐS. Chi nhánh sẽ có một đội ngũ nhân lực tham gia định giá khách quan và chính xác để có thể nâng cao tính cạnh tranh trong thời điểm các ngân hàng thương mại đang đua tranh hết sức mạnh mẽ như hiện nay. Tiến tới giai đoạn sẽ có một bộ phận thẩm định giá Tài sản và BĐS riêng giành cho Chi nhánh và toàn bộ Ngân hàng Công thương để đảm bảo được mục tiêu của Ngân hàng đã đề ra như trên. 3 Chuyên đề tốt nghiệp 2. Những giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại Chi nhánh NHCT Đống Đa 2.1. Về cán bộ thẩm định Chi nhánh cần phải có phòng thẩm định riêng, cần sắp xếp lại đội ngũ cán bộ tín dụng, cử người đi học các lớp chuyên sâu về thẩm định giá, thẩm định và phân tích tài chính, các lớp luật về cho vay có tài sản đảm bảo, thế chấp, về định giá BĐS…nhằm nâng cao nghiệp vụ cho các cán bộ tín dụng. Thực hiện đào tạo chuyên môn hóa để đáp ứng nhanh nhất nhu cầu của khách hàng. 2.2. Về quy trình và phương pháp định giá - Về quy trình định giá: Về cơ bản, Chi nhánh đã xây dựng được quy trình định giá khoa học. Trong quy trình định giá có sự thỏa thuận với khách hàng về giá trị BĐS, đây là điểm mới trong công tác định giá BĐS. Thể hiện sự tôn trọng của Ngân hàng đối với khách hàng, thực hiện mục tiêu vì sự phát triển bền vững của cả Ngân hàng và khách hàng. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, ở bước thu thập tài liệu thì hầu hết tài liệu thu thập được là do khách hàng cung cấp, do đó kết quả định giá mang nhiều tính chủ quan và không thuyết phục. Để việc định giá thực sự mang lại kết quả tốt, Chi nhánh nên tiếp tục thực hiên tốt hơn nữa quy trình đình định giá và đặc biệt cần chú trọng đến bước thu thập tài liệu và ước tính giá trị tài sản, đảm bảo tài liệu thu thập được mang tính khách quan, phản ánh đúng tình hình thực tế thị trường đối với tài sản giao dịch. - Về phương pháp định giá: + Phương pháp định giá giá trị tăng thêm của tài sản do lợi thế địa điểm: Ở chi nhánh, phương pháp định giá giá trị tăng thêm của tài sản do lợi thế địa điểm chủ yếu là dựa vào khung giá đất do UBND Thành phố Hà Nội quy định, các cán bộ định giá tiến hành so sánh các đặc điểm của mảnh đất với các vị trí dược quy định trong khung giá để từ đó xác định giá 1m 2 đất, đây chính là hình thức của 4 Chuyên đề tốt nghiệp phương pháp so sánh. Tuy nhiên, ở Chi nhánh, phương pháp này được thực hiện không triệt để, không đúng với ý nghĩa thực của nó. Trong phương pháp so sánh, người ta tiến hành so sánh TS cần định giá với các TS tương tự khác được giao dịch trên thị trường gần với thời điểm định giá. Việc xác định giá trị tăng thêm như vậy không chính xác vì khung giá đất được xây dựng nhằm mục đích tính thuế chứ không phải sử dụng để tính giá trị quyền sử đất. Mức giá quy định trong khung giá đất thường thấp hơn rất nhiều lần so với giá thực tế trao đổi, chuyển nhượng. Mặt khác, việc khống chế giá trị tăng thêm là 70% rất chủ quan và cảm tính, không có căn cứ khoa học nào để đưa ra con số 70% đó. Do đó, để việc định giá giá trị tăng thêm của tài sản do lợi thế địa điểm một cách tương đối chính xác nên bỏ mức khống chế 70%, không áp dụng theo khung giá mà nên sử dụng giá thị trường. + Phương pháp định giá tài sản gắn liền với đất: Việc định giá tài sản gắn liền với đất ở Chi nhánh được tiến hành dựa trên cơ sở Bảng kê chi tiết tài sản vật kiến trúc. Theo cách tính này, kết quả định giá phụ thuộc vào mức độ trung thực của khách hàng khi cung cấp các tài liệu này. Nếu khách hàng cố ý gian lận thì kết quả định giá là không phù hợp. Do đó, giải pháp đặt ra là các cán bộ định giá nên sử dụng phương pháp chi phí khi tiến hành định giá tài sản gắn liền với đất. Theo phương pháp này, cán bộ định giá phải xác định được mức độ hao mòn các kết cấu chính, tỷ lệ hao mòn trung bình của các kết cấu chính, tỷ lệ mất giá của công trình ước tính theo kết cấu chính, mức độ mất giá ước tính của công trình xây dựng, chi phí xây dựng công trình mới có kết cấu tương tự, từ đó ước tính giá trị công trình xây dựng trên đất bằng cách lấy chi phí xây dựng công trình mới trừ đi mức độ mất giá ước tính của công trình xây dựng. Định giá là một công việc vô cùng phức tạp đòi hỏi kỹ năng và kiến thức sâu rộng. Phương pháp định giá của Chi nhánh sử dụng là phương pháp đơn giản nhất, mang nhiều tính chủ quan, áp đặt, do đó chứa đựng nhiều rủi ro.Bởi vậy vấn đề cần 5 Chuyên đề tốt nghiệp thiết và cấp bách hiện nay của Chi nhánh là nghiên cứu về thẩm định giá và áp dụng các phương pháp khoa học trong định giá. Để công tác định giá có chất lượng cao, Ngân hàng nên đánh giá giá trị TSBĐ dựa trên những thông tin xác thực, có căn cứ khoa học, nên đánh giá giá trị tài sản theo giá trị thị trường. Các trường hợp áp dụng theo khung giá hay dựa vào giá trị còn lại chỉ là những giải pháp cuối cùng khi mà không thể tìm được các thông tin, tài liệu để có thể sử dụng các phương pháp khác. Phòng tín dụng của Chi nhánh nên kết hợp với các tổ chức chuyên về định giá. Việc kết hợp này không chỉ đem lại kết quả chính xác hơn mà còn góp phần nâng cao kiên thức cho cán bộ tiến hành thẩm định, bổ sung nguồn tư liệu phong phú, đa dạng. 2.3. Về dữ liệu và lưu trữ dữ liệu Hiện nay với sự phát triển không ngừng của Khoa học công nghệ, ngành Ngân hàng đã và đang ứng dụng công nghệ thông tin tiên tiến, hiện đại để đơn giản hóa hoạt động. Việc ứng dụng công nghệ thông tin trong các khâu đặc biệt là trong việc thu thập thông tin được Ngân hàng rất chú trọng. Công nghệ hiện đại cho phép truy cập thông tin nhanh và lưu trữ được các dữ liệu nhiều hơn. Để phục vụ cho công tác định giá BĐS cũng như các tài sản đảm bảo khác Chi nhánh nên mở một Webside nội bộ Ngân hàng trong đó chứa đựng các thông tin về thị trường nhà đất, thị trường giá cả các loại máy, thiết bị, thông tin về xu hướng phát triển Khoa hoc công nghệ. 2.4. Các giải pháp khác - Thực hiện đa dạng hóa các loại tài sản đảm bảo, thế chấp. Ở Chi nhánh hầu hết chỉ là những tài sản thông dụng như kỳ phiếu, trái phiếu, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất…Các TSBĐ khác như: hàng hóa, các khoản phải thu, quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền được nhận số tiền bảo hiểm…hầu như không có. Do đó sẽ mở rộng tài trợ tín dụng cho Ngân hàng. 6 Chuyên đề tốt nghiệp - Chi nhánh nên tham gia mua bảo hiểm tín dụng hoặc yêu cầu khách hàng mua bảo hiểm cho tài sản của mình và thực hiện chế độ ưu tiên đối với những khách hàng này. Việc làm này không những khuyến khích mở rộng quan hệ khách hàng mà còn dễ dàng xác định mức cho vay và đảm bảo an toàn tín dụng. - Thường xuyên theo dõi, giám sát hoạt động sản xuất, cường độ sử dụng BĐS của khách hàng vay để có những đánh giá thích hợp, kịp thời, yêu cầu khách hàng bổ sung them tài sản đảm bảo để đảm bảo an toàn tín dụng. 3. Kiến nghị của Chi nhánh với các bên liên quan 3.1. Kiến nghị với NHCT Việt Nam BĐS và định giá BĐS tại Chi nhánh NHCT Đống Đa có hai vấn đề chính tồn tại gây khó khăn cho chi nhánh đó là: - Hợp đồng thế chấp tài sản không công chứng được nên không đăng ký được giao dịch bảo đảm. - Việc định giá gặp nhiều khó khăn do quy định về phương pháp định giá của NHCT Việt Nam chưa thống nhất, đặc biệt là quy định về phương pháp định giá quyền sử dụng đất. Chi nhánh kiến nghị với NHCT Việt Nam trong việc ban hành những cơ chế tháo gỡ những vấn đề về thủ tục nhận bảo đảm tiền vay, thống nhất phương pháp xác định giá đất, cũng như các chương trình đào tạo về thẩm định giá, thẩm định và phân tích tài chính…để cán bộ Ngân hàng có kiến thức và kỹ năng hoàn thiện hơn trong định giá BĐS. 3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Ngân hàng Nhà nước nên rà soát lại hệ thống văn bản đã ban hành, loại bỏ các văn bản đã không còn phù hợp, những văn bản chồng chéo lên các văn bản khác, ban hành các văn bản thống nhất, mạch lạc, rõ ràng, trong đó có những điều khoản mới tạo điều kiện thuận lợi hơn cho hoạt động của Ngân hàng nói chung và hoạt động bảo đảm tiền vay nói riêng. 7 Chuyên đề tốt nghiệp Nâng cao hiệu quả hoạt động của hệ thống thông tin tín dụng phục vụ cho sự phát triển hoạt động tín dụng ở Việt Nam. 3.3. Kiến nghị với Chính phủ Chính phủ cần ban hành các văn bản pháp luật nhất quán, rõ ràng, tránh thay đổi quá nhiều lần, đặc biệt là các văn bản liên quan đến hoạt động tín dụng và bảo đảm tiền vay. Loại bỏ cụm từ “Trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” trong các văn bản pháp luật vì khi đó các tổ chức thi hành luật không biết phải áp dụng văn bản nào mới chính xác. 3.4. Kiến nghị với Bộ Tài chính Bộ Tài chính nên thành lập các trung tâm, các cơ quan định giá có chất lượng. Thường xuyên kiểm tra, tuyển chọn những thẩm định viên có kỹ năng, kinh nghiệm đào tạo họ trở thành nòng cốt tham gia vào các doanh nghiệp định giá hoặc các Ngân hàng. Quy định việc theo dõi, ghi chép và phản ánh giá trị tài sản một cách chính xác. 3.5. Kiến nghị với các cơ quan khác Bộ Tài nguyên môi trường kết hợp với bộ Tài chính hoàn thành các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003. Sửa đổi những nội dung còn bất hợp lý, chồng chéo, đối ngược nhau. Bộ Tư pháp, Sở địa chính và UBND Thành phố Hà Nội cần có những biện pháp hạn chế thủ tục rườm rà và phức tạp trong việc quy định thời hạn công chứng, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (có quá nhiều loại giấy tờ mà người dân phải đáp ứng để có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà nhiều khi họ không biết phải làm thế nào để có đủ những loại giấy tờ này), Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (đặc biệt là đối với nhà chung cư hình thành từ vốn vay tại các khu đô thị). Việc ban hành khung giá đất cần sát với thực tế tránh thiệt thòi cho người dân khi 8 Chuyên đề tốt nghiệp đền bù giải phóng mặt bằng, nguyên nhân chính gây ách tắc trong việc giải phóng mặt bằng. 3.6. Kiến nghị với khách hàng vay Khách hàng vay cần có thái độ hợp tác với Ngân hàng bằng các báo cáo trung thực, chuẩn xác, có ý thức trong việc sử dụng vốn vay, tránh lãng phí, sử dụng vốn sai mục đích, sử dụng và bảo quản tốt các BĐS được đảm bảo trong thời gian vay. Đây là điều kiện để nâng cao hiệu quả công việc của cả Khách hàng vay và Ngân hàng. 9 Chuyên đề tốt nghiệp KẾT LUẬN Trong bối cảnh cạnh trang gay gắt giữa các Ngân hàng thì mục tiêu an toàn và sinh lời tạo cho Ngân hàng sự phát triển bền vững. Và để bảo đảm tiền vay thực sự đáp ứng được mục tiêu đó thì định giá BĐS nói riêng và định giá tài sản nói chung là một khâu vô cùng quan trọng, nó quyết định đến giá trị khoản vay mà Ngân hàng có thể cho khách hàng vay, tạo cơ sở pháp lý cho khoản vay, hạn chế rủi ro tín dụng cho Ngân hàng. Đây chính là khoản thu nợ thứ hai trong trường hợp khoản thu nợ thứ nhất không đáp ứng được (trường hợp khách hàng mất khả năng thanh toán). Hiện nay, ở Chi nhánh NHCT Đống Đa các phương pháp định giá BĐS được thực hiện chưa triệt để, việc định giá BĐS mang nhiều tính chủ quan, cảm tính. Quy định của Ngân hàng Công thương Việt Nam về phương pháp xác định giá trị BĐS, đặc biệt là phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất không thống nhất, gây ảnh hưởng đến kết quả định giá, nhiều trường hợp dẫn đến định giá không chính xác, có sự chênh lệch rất lớn giữa kết quả định giá với giá trị thực của tài sản được giao dịch trên thị trường. Để hoạt động định giá mang lại hiệu quả cao vấn đề đặt ra là phải thống nhất cách định giá, áp dụng các phương pháp định giá khác để có sự so sánh, đối chiếu. Một phương pháp không thể khả thi cho mọi trường hợp, vì vậy việc nghiên cứu và áp dụng các phương pháp định giá khác là vấn đề quan trọng hàng đầu hiện nay ở các Ngân hàng thương mại nói chung và ở Chi nhánh NHCT Đống Đa nói riêng. Chuyên đề đã đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá BĐS tại Chi nhánh NHCT Đống Đa, góp phần nào vào từng bước hoàn thiện công tác định giá BĐS ở Chi nhánh. Do thời gian và trình độ hiểu biết có hạn nên bài viết của em không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định. Em rất mong được sự thông cảm và góp ý của các thầy cô để có thể hoàn thành tốt hơn nữa các công trình nghiên cứu sau này. 10 Chuyên đề tốt nghiệp DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp- TS Nguyễn Minh Hoàng 2. Tuyển tập các phương pháp thẩm định giá tài sản- NXB khoa học và kỹ thuật,2007. Đoàn Văn Trường 3. Giáo trình và bài giảng môn Định giá BĐS- Thạc sĩ Vũ Thị Thảo, khoa BĐS & Kinh tế tài nguyên, ĐH Kinh tế quốc dân 4. Các văn bản pháp quy: Pháp lệnh giá 2002, Luật Đất đai 2003, Luật Dân sự. 5. Báo cáo kết quả hoạt động của chi nhánh từ năm 2005-2007 6. Ban vật giá chính phủ, Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2000, NXB Thành phố Hồ Chí Minh, 2003 7. Cần thống nhất cách định giá tài sản vay vốn Ngân hàng- Khắc Luyện ( NHCT Phú Yên) 8. Quy định về bảo đảm tiền vay của khách hàng trong hệ thống NHCT( Ban hành kèm theo quyết định số 071/QĐ- HĐQT- NHCT35 ngày 03/04/2006 của Hội đồng quản trị Ngân hàng Công thương. 9. Các website www.icb.com.vn, www.vietinbank.com.vn, www.vatgia.com 10. Một số tài liệu tham khảo khác… . Chuyên đề tốt nghiệp CÁC GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA 1. Mục tiêu và. pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại Chi nhánh NHCT Đống Đa 2.1. Về cán bộ thẩm định Chi nhánh cần phải có phòng thẩm định riêng,