CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TƯ VẤN ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN. 1– Khái niệm và phân loại dự án đầu tư bất động sản: 1.1 – Khái niệm đầu tư bất động sản Đầu tư bất động sản là những hoạt động làm hao phí các nguồn lực ( nguồn vốn, sức lao động, thời gian ) vào lĩnh vực xây dựng các công trình bất động sản nhằm đến được kỳ vọng về các lợi ích trong tương lai. Các lợi ích và rủi ro trong đầu tư bất động sản: * Lợi ích: Từ công trình bất động sản: - Công dụng của các công trình đưa vào khai thác. - Mang lại danh tiếng cho nhà đầu tư ( kể cả khi khai thác đến khi bán đi). - Sản phẩm bất động sản mang lại niềm tự hào và ham muốn về mặt sở hữu của chủ đầu tư. Tài chính bao gồm: - Mỗi một đầu tư bất động sản đều kỳ vọng một mức lợi nhuận đặc trưng của đầu tư bất động sản.( đầu tư bất động sản có lợi nhuận tương đối cao so với các ngành khác ). - Sự gia tăng về giá trị đầu tư: Mang lại lợi ích nhiều hơn so với lợi nhuận bình quân, phụ thuộc vào tài năng của nhà quản lý và đầu tư bất động sản. - Giá trị thị trường có thể góp phần mang lại lợi ích cho nhà đầu tư về mặt tài chính nếu như nhà đầu tư đánh giá đúng thời điểm. Mang lại thu nhập từ công trình bất động sản. Giá trị bất động sản được bảo toàn có khi tăng do xu hướng bất động sản là tăng giá. Kiểm soát đầu tư trong kinh doanh bất động sản là tương đối rõ ràng. Đầu tư bất động sản có thể bảo toàn giá trị đầu tư trong điều kiện lạm phát ( sau lạm phát giá trị bất động sản lại tăng lên ). Đây là lĩnh vực đầu tư an toàn. Đây là lĩnh vực để phân tán và đa dạng hoá đầu tư. * Rủi ro: Những rủi ro chung của lĩnh vực kinh doanh bất động sản: - Rủi ro về thời gian đầu tư kéo dài và phản ứng chậm. - Tập trung vốn nên không phân tán rủi ro. - Khả năng phân chia của bất động sản thấp. - Rút khỏi thị trường khó. Vì vậy khi xác định đầu tư vào bất động sản, nhà đầu tư phải tính trước rủi ro và các phương án giải quyết. Đối với từng dự án có thể gặp rủi ro riêng: - Rủi ro về mặt pháp lý. - Sự thay đổi về chính sách, quy hoạch. - Rủi ro do tranh chấp. - Rủi ro về mặt tài sản do thiên nhiên ( động đất, lũ lụt, mưa bão… ), con người ( hoả hoạn, quá trình vận hành sử dụng gây ra hỏng…). 1.2 – Khái niệm dự án đầu tư bất động sản * Dự án đầu tư bất động sản là một tập hợp các hoạt động đầu tư có liên quan và gắn kết với nhau được kế hoạch hoá nhằm từng bước tạo ra sản phẩm của công trình bất động sản. * Những yêu cầu cơ bản của dự án đầu tư: Dự án phải đảm bảo tính khoa học: - Dự án xây dựng phải dựa trên các căn cứ, luận cứ về mặt khoa học cũng như thực tiễn . - Nội dung các công việc dự án phải được thiết kế đầy đủ, logic chặt chẽ. Dự án đầu tư phải đảm bảo tính pháp lý: - Là dự án phải có đầy đủ căn cứ pháp lý để xây dựng, để triển khai thực hiện. - Các sản phẩm của dự án tạo ra cũng phải phù hợp với quy định của nhà nước và yêu cầu của thị trường . Dự án đầu tư phải đảm bảo tính thống nhất: - Tính thống nhất được thể hiện ở logic của các khâu công việc, quan hệ, tác động giữa các công trình được hình thành. - Quá trình điều chỉnh các mục tiêu của dự án cũng phải được tiến hành theo trình tự, quy định và đảm bảo tính thống nhất trong quá trình điều chỉnh. Dự án phải đảm bảo đáp ứng được những yêu cầu của thực tế và mang tính khả thi. 1.3 – Phân loại dự án đầu tư bất động sản Hoạt động đầu tư bất động sản rất đa dạng, việc phân loại có ý nghĩa quan trọng từ khâu lập dự án, thẩm định dự án, quản lý việc thực hiện các hoạt động đầu tư bất động sản. Việc phân loại dự án đầu tư bất động sản có thể theo các tiêu thức sau: - Theo quan hệ quản lý của chủ đầu tư: đầu tư trực tiếp, đàu tư gián tiếp. - Theo nội dung kinh tế của đầu tư: đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, đầu tư tái tạo dựng sản phẩm bất động sản ( nhà ở, khách sạn, trung tâm thương mại, văn phòng .) - Theo hình thức đầu tư: đầu tư mới, đầu tư cải tạo mở rộng các công trình hiện có. - Theo thời hạn đầu tư: đầu tư dài hạn (trên 10 năm), đầu tư trung hạn (từ 5 năm – 10 năm). Dự án đầu tư bất động sản là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm tạo lập sản phẩm bất động sản trên một khu đất để cung cấp sản phẩm dịch vụ bất động sản, chúng bao gồm: - Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng; - Dự án căn hộ cho thuê; - Dự án trung tâm thương mại; - Dự án khách sạn, nhà hàng; - Dự án về dịch vụ nhà ở; - Dự án hạ tầng khu công nghiệp; - Dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên; - Các loại mô hình khác (không thuộc các dự án đã kể trên). 2 – Khái niệm và vai trò của tư vấn đầu tư dự án bất động sản: 2.1 – Khái niệm và vai trò tư vấn đầu tư: Tư vấn là hoạt động hỗ trợ doanh nghiệp, theo đó cung cấp cho doanh nghiệp các hiểu biết, kinh nghiệm của chuyên gia về các lĩnh vực mà doanh nghiệp cần cho việc xây dựng chiến lược đầu tư và hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, hoặc đó cũng có thể là sự tham gia của chuyên gia hỗ trợ cho doanh nghiệp trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư. Hoạt động tư vấn với chức năng hỗ trợ doanh nghiệp, đã đem lại những lợi ích cho doanh nghiệp trên cơ sở: * Cung cấp các kinh nghiệm, kiến thức, thông tin có tính đa dạng từ các nhóm chuyên gia theo từng lĩnh vực yêu cầu. * Đảm bảo cho khách hàng về chất lượng của dịch vụ được tư vấn có tính thực thi cao. * Giúp khách hàng tìm được sự hỗ trợ, tư vấn từ tập thể chuyên gia trong từng lĩnh vực, vì thế tính hiệu quả, chính xác cũng như phương pháp luận thực hiện sẽ cao hơn so với kiến thức có được của từng cá nhân chuyên gia riêng biệt. * Các chuyên gia tư vấn là những người có chuyên môn cao, kinh nghiệm lâu năm trong từng lĩnh vực nhất định. Bởi vậy, những thông tin, định hướng của họ cho doanh nghiệp có giá trị rất lớn trong việc hoạch định chiến lược, thực hiện các dự án cụ thể cũng như giải quyết những vướng mắc phát sinh trong kinh doanh. Tư vấn đầu tư là hoạt động hỗ trợ doanh nghiệp trong quá trình tiến hành đầu tư, từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư đến vận hành các kết quả đầu tư nhằm tiết kiệm thời gian, chi phí và nâng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp. Tư vấn dự án đầu tư bao gồm việc cung cấp thông tin và các phân tích, đánh giá mang tính chuyên môn của nhà tư vấn nhằm giúp cho doanh nghiệp hoặc bất cứ nhà đầu tư nào có được quyết định đầu tư đúng đắn và hợp lý nhất. Trên cở sở quyết định đầu tư đã được ban hành, Nhà tư vấn cung cấp cho chủ đầu tư các dịch vụ khác liên quan đến việc triển khai dự án đầu tư, với mục đích làm cho các quá trình đầu tư và thủ tục đầu tư được diễn ra thuận lợi, suôn sẻ trong thời gian hợp lý và với chi phí đầu tư tiết kiệm nhất. 2.2 – Vai trò của nhà tư vấn đầu tư bất động sản: ● Thông qua những kinh nghiệm và am hiểu của các chuyên gia trong nhiều lĩnh vực của công ty, công ty cung cấp cho khách hàng những phân tích, nghiên cứu về môi trường kinh tế - xã hội, chính trị, pháp lý… là căn cứ để chủ đầu tư ra quyết định bỏ vốn đầu tư, tìm kiếm lợi nhuận. ● Đóng góp một vai trò quan trọng trong việc mở rộng giao lưu kinh tế, thúc đẩy đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Với chức năng là một nhà tư vấn địa phương, các chuyên gia tư vấn cung cấp những điều tra, nghiên cứu cơ hội đầu tư , các chính sách pháp luật cho các công ty nước ngoài có mong muốn đầu tư ở Việt Nam. ● Nhà tư vấn là cầu nối giữa doanh nghiệp và cơ quan quản lý Nhà nước trong quá trình chuẩn bị và triển khai các hoạt động đầu tư và kinh doanh. Với mối quan hệ được thiết lập trong nhiều năm với các cơ quan quản lý, các Bộ, Ngành. Các nhà tư vấn giúp cho chủ đầu tư thực hiện các thủ tục đăng ký đầu tư, kinh doanh diễn ra nhanh chóng với chi phí hợp lý. ● Tư vấn cung cấp thông tin pháp luật, những điều kiện, hoàn cảnh pháp luật đã dự liệu trước, giải thích pháp luật cho doanh nghiệp và định hướng hành vi của doanh nghiệp. Từ đó, nhà tư vấn đưa ra những lời khuyên pháp luật nhằm đem lại cho doanh nghiệp những lợi ích . ● Nhà tư vấn là người độc lập với doanh nghiệp về tài chính, tổ chức, quản lý và cả tình cảm nên họ có thể hành động trên quan điểm khách quan, vô tư. 3 - Nội dung tư vấn đầu tư dự án bất động sản: 3.1 – Tư vấn thị trường: Bước 1: Ý tưởng kinh doanh Câu hỏi cần trả lời ở đây là kinh doanh theo mô hình nào? Nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn của họ để đề xuất ý tưởng kinh doanh. Dù kinh nghiệm và tầm nhìn của những nhà đầu tư có sự khác nhau nhưng họ đều căn cứ trên một cơ sở chung là dựa vào thị trường. Khi đưa ra quyết định đầu tư trong điều kiện thiếu dữ liệu chắc chắn về thị trường đó ra quyết định trong môi trường có rủi ro. Nhà đầu tư thận trọng họ sẽ thực hiện nghiên cứu thị trường trước khi đưa ra quyết định. Trên cơ sở ý tưởng kinh doanh của nhà đầu tư, nhà tư vấn sẽ tư vấn thêm hoặc tư vấn những ý tưởng kinh doanh khả thi mới tùy theo yêu cầu của khách hàng. Bước 2: Nghiên cứu thị trường Việc nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng kinh doanh là việc chuyển từ quyết định trong môi trường có rủi ro sang ra quyết định trong môi trường chắn chắn. Các loại thị trường cần nghiên cứu bao gồm các thị trường cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tầng công nghiệp, dịch vụ nhà ở Nghiên cứu thị trường phải dự báo được triển vọng và lượng cầu của từng loại thị trường dịch vụ. Bên tư vấn sẽ tiến hành triển khai việc nghiên cứu thị trường để kiểm định tính khả thi của ý tưởng kinh doanh và khuyến nghị các hướng phát triển dự án. 3.2 – Tư vấn kỹ thuật: ● Công ty tư vấn sau khi tư vấn thị trường sẽ tư vấn thực hiện các bước chuẩn bị đầu tư: - Lựa chọn địa điểm đầu tư: Thông qua ý tưởng đầu tư, báo cáo thị trường để xác định cụ thể loại hình, mô hình đầu tư. Từ đó xác định cụ thể địa điểm đầu tư thích hợp nhất. Tìm kiếm khu đất để đầu tư là việc làm thường xuyên của nhà đầu tư bất động sản. Khu đất kinh doanh bất động sản có hai dạng: thứ nhất là đất thuê lại từ đối tác kinh doanh khác hoặc thuê đất thuộc quỹ đất quản lý của nhà nước; thứ hai là mua đất từ đối tác khác. Nhà đầu tư thường tính đến việc mua khu đất ở đâu, giá bao nhiêu, khi nào mua . dựa trên sự phù hợp của khu đất. Khu đất phụ hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lược có thể phát triển kinh doanh một hoặc nhiều hơn một loại hình dịch vụ nào đó và khả thi về mặt pháp lý. Một khu đất được xem là khả thi về mặt pháp lý nếu khu đất đó thuộc diện được phép đầu tư khai thác kinh doanh bởi chính quyền địa phương. Hơn nữa, bất kỳ một khu đất nào hiện nay trên Việt Nam đều thuộc diện khống chế quy hoạch để sử dụng vào mục đích nhất định nào đó (quy hoạch cho mục đích kinh doanh, hoăc quy hoạch cho mục đich công, hoặc các tiêu chuẩn kỹ thuật trong quy hoạch), vì thế đòi hỏi nhà đầu tư phải kiểm tra tính phù hợp của thông số quy hoạch với mục đích kinh doanh của họ (với những thông số quy hoạch đó có mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư hay không). Để biết được thông tin quy hoạch khu đất, nhà đầu tư có thể tìm đến cơ quan quản lý quy hoạch của tỉnh như sở quy hoạch xây dựng, sở tài nguyên & môi trường hoặc những chuyên viên phụ trách quy hoạch của UBND tỉnh quản lý khu đất. Trong trường hợp khu đất chưa có ý đồ quy hoạch từ UBND tỉnh thì nhà đầu tư phải gửi công văn đề nghị xin chủ trương quy hoạch theo ý đồ của họ. Kết quả của bước tìm kiếm và khẳng định sự phù hợp của khu đất là nhà đầu tư phải ký được hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh doanh khác và chấp thuận chủ trương quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý hành chính của khu đất hoặc hợp đồng thuê đất với UBND tỉnh (nếu thuộc khu đất do nhà nước quản lý). 3.3 – Tư vấn pháp lý: Tương ứng với mỗi loại dự án thì nhà tư vấn sẽ tư vấn các thủ tục pháp lý khác nhau. Cụ thể như: ● Tính pháp lý về đất đai: - Thuê đất trả hàng năm hay trả một lần? - Hay mua đất? * Tính pháp lý về đầu tư: Tư vấn các quy định của pháp luật về đầu tư · Tư vấn pháp luật, chủ trương, chính sách đầu tư của Việt Nam nói chung, và các chính sách pháp luật liên quan đến từng lĩnh vực đầu tư cụ thể của nhà đầu tư, lập dự án đầu tư; · Tư vấn và Dự báo về những biến động của chính sách và pháp luật có khả năng ảnh hưởng đến dự án đầu tư của nhà đầu tư. Hỗ trợ tìm địa điểm dự án. Qua các quan hệ rộng rãi của mình, các nhà tư vấn tìm kiếm và đánh giá địa điểm đầu tư để giúp chủ đầu tư có nhiều căn cứ khi quyết định đầu tư. · Tư vấn cho nhà đầu tư: - Tính khả thi của dự án đầu tư, [...]... nền dự án - Dự án kinh doanh sản xuất 4– Quy trình tư vấn dự án đầu tư bất động sản: 4.1 – Xác định vấn đề tư vấn: ● Tiếp cận yêu cầu của khách hàng ● Ký kết hợp đồng 4.2 - Khảo sát thị trường và lựa chọn địa điểm dự án đầu tư: Nghiên cứu thị trường của dự án đầu tư: Các chuyên gia thực hiện việc nghiên cứu thị trường của dự án đầu tư, để từ đó có những tư vấn về lĩnh vực và địa điểm của dự án đầu tư. .. Phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản: * Khái niệm: - Tài chính dự án đầu tư là tất cả quan hệ về tiền tệ trong quá trình triển khai thực hiện dự án đầu tư ( quan hệ về vốn, thu chi, quan hệ phân phối…) - Phân tích tài chính một dự án đầu tư là phân tích tính toán, đánh giá các chỉ tiêu đo lường các quan hệ tài chính của một dự án đầu tư bất động sản nhằm giúp cho các nhà đầu tư lựa chọn và ra... vùng dự án, các bộ phận tiếp thị và khả năng cạnh tranh của sản phẩm với các sản phẩm cùng loại ở công ty khác - Đưa ra một số đặc điểm về dự án đang được lập như: Quy mô dự án, chủ đầu tư, tác động của dự án đến khu vực dự án sẽ xây dựng Từ đó đưa ra sự cần thiết phải đầu tư của dự án đó là: Dự án được tiến hành đầu tư theo quyết định đầu tư nào? Chủ đầu tư sẽ là ai? Và ai sẽ chịu trách nhiệm lập dự án. .. trường là một khâu của quá trình đầu tư bất động sản nhằm xác định đúng đối tư ng đầu tư, địa điểm đầu tư, quá trình đầu tư để tổ chức quản lý và phát triển dự án đầu tư các công trình bất động sản phù hợp với các điều kiện, các đặc trưng của môi trường đầu tư Quy trình nghiên cứu: trước khi đầu tư, trong quá trình đầu tư, sau quá trình đầu tư Đối tư ng nghiên cứu: khách hàng, sản phẩm, thị trường, địa điểm,... Sự cần thiết phải đầu tư: Chuyên gia sẽ phải nghiên cứu sự cần thiết phải tiến hành các hoạt động đầu tư của dự án; nghiên cứu lợi ích, tác động của việc xây dựng dự án đối với chủ đầu tư và vùng địa phương nơi dự án được xây dựng Thông thường nội dung sự cần thiết phải đầu tư trình bày những vấn đề quan trọng như: Lý do đầu tư, các căn cứ pháp lý, mục tiêu của dự án ● Lý do đầu tư: - Thông thường,... mức vốn đầu tư: * Cơ sở pháp lý lập tổng mức đầu tư: Khi tiến hành xác định tổng mức đầu tư, căn cứ vào: hồ sơ thiết kế cơ sở xây dựng công trình, các định mức dự toán xây dựng cơ bản… ● Xác định tổng mức vốn đầu tư của dự án: bao gồm vốn cố định, viốn lưu động ban đầu, vốn dự phòng Trong đó: - Vốn cố định bao gồm: Chi phí đất đai, chi phí xây dựng, chi phí xây lắp, chi phí khác - Vốn lưu động bao... tài chính nhằm: + Đánh giá nguồn vốn và nguồn đảm bảo vốn để dự án đầu tư được thực hiện Phân tích tài chính là phân tích các chỉ tiêu về: - Quy mô vốn đầu tư có phù hợp không? - Cơ cấu vốn đầu tư và thời gian sử dụng vốn - Cân đối và đánh giá các nguồn đảm bảo để xem tỷ trọng và mật độ của dự án ra sao? + Đánh giá hiệu quả và kết quả của các hoạt động đầu tư của dự án: - Đánh giá về chi phí: Luồng... thác dự án: * Tư vấn triển khai dự án: Sau khi hoàn thành khâu chuẩn bị đầu tư sẽ tiến đến bước đầu tư: - Giải phóng mặt bằng, tái định cư ( nếu có ) - Chi trả tiền thuê, mua đất - Thiết kế xây dựng - Triển khai thi công xây dựng và mua sắm thiết bị - Đi vào khai thác dự án * Khai thác dự án: Tùy từng loại mô hình đầu tư để có thể tổ chức khai thác dự án: - Cho thuê văn phòng, khách sạn - Mua đất, bán... chính khi thay đổi các yếu tố đầu tư + Phân tích tài chính là cơ sở để : - Phân tích về kinh tế, xã hội - Cơ sở quan trọng để ra các quyết định trong thẩm định tài chính đối với dự án đầu tư giúp cho nhà thẩm định có được cơ sở, căn cứ - Là cơ sở để thực hiện đấu thầu dự án Muốn đấu thầu dự án phải căn cứ vào lượng tiền nộp vào ngân sách nhiều hay ít thì sẽ đấu thầu dự án đó Phải căn cứ vào kết quả của... quản lý đầu tư xây dựng; nghị định 99/2007/NĐ-CP của chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; thông tư của Bộ Xây Dựng về việc hướng dẫn lập và qủn lý chi phí xây dựng công trình… - Các quy chuẩn xây dựng Việt Nam, tiêu chuẩn xây dựng áp dụng với dự án: các tiêu chuẩn về thiết kế nhà ở cao tầng các phần: kiến trúc, kết cấu điện, nước, phòng cháy chữa cháy, truyền hình… ● Mục tiêu của dự . CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TƯ VẤN ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN. 1– Khái niệm và phân loại dự án đầu tư bất động sản: 1.1 – Khái niệm đầu tư bất động sản Đầu tư bất. loại dự án đầu tư bất động sản Hoạt động đầu tư bất động sản rất đa dạng, việc phân loại có ý nghĩa quan trọng từ khâu lập dự án, thẩm định dự án, quản lý