ĐỀ ÁN Thực trạng phát triển nhà đô thị Việt Nam Đề án chuyên ngành LỜI NÓI ĐẦU Nhà nhu cầu thiết yếu người dân xã hội, vấn đề quốc kế dân sinh Việc giải chỗ nhân dân coi điều kiện tiên cho việc thành công đường đời, nghiệp cá nhân việc lớn đời người.Vì nước giới có sách phát triển nhà Đối với nước ta Đảng Nhà nước quan tâm đến nhà cho người dân Điều 62 Hiến pháp năm 1992 có ghi :”Cơng dân có quyền có nhà ở, Nhà nước mở rộng việc xây dựng nhà đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể, công dân xây dựng nhà theo quy hoạch chung nhằm thực quyền “ Khi đất nước chuyển sang chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có quản lý Nhà nước kết hoạt động kinh tế, tốc độ thị hố ngày nhanh, việc di dân tự vào đô thị lớn làm cho vấn đề kinh tế xã hội trở lên xúc , bộc lộ nhiều vấn đề cần giải quyết, đặc biệt vấn đề nhà đô thị kỷ XXI Bài viết có sử dụng phương pháp phân tích, phương pháp thống kê, tổng hợp đánh giá số liệu Với phương pháp việc nghiên cứu “Thực trạng giải pháp phát triển nhà đô thị nước ta” xem xét mối quan hệ tác động qua lại lý luận thực tiễn, từ đề giải pháp khắc phục tồn Trong điều kiện viết này, với vốn kiến thức thời gian có hạn khó có cách nhìn tổng qt đầy đủ nhà đô thị nước ta Bài viết hồn thành với hướng dẫn TS.Hồng Cường thầy giáo giảng dạy Trung tâm đào tạo địa kinh doanh bất động sản Kinh tế quản lý địa Đề án chuyên ngành Em xin chân thành cảm ơn mong đóng góp ý kiến thầy cô bạn I Cơ sở lý luận đề tài: Khái niệm đặc điểm nhà ở: 1.1.Khái niệm: Hiện có nhiều khái niệm nhà tuỳ thuộc vào góc độ nghiên cứu *Trên góc độ xây dựng : Nhà sản phẩm hoạt động xây dựng không gian bên có tổ chức ngăn cách với mơi trường bên ngồi dùng để *Trên góc độ quản lý kinh tế : Nhà tài sản có giá trị đặc biệt đời sống người, phận quan trọng bảo vệ người trước tượng tự nhiên 1.2.Đặc điểm nhà ở: *Nhà tài sản khơng thể di dời được, gắn liền vưới đất, xây dựng đất Sự gắn liền với đất vị trí phân bố đâu Mà giao dịch thị trường nhà đất đô thị người ta quan tâm nhiều đến vị trí nhà đất vị trí nhà đất có ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản nhà đất *Nhà bất động sản có tính bền vững, thời gian sử dụng dài, hao mịn chậm Đặc điểm có thuận lợi cho người sử dụng người có thu nhập thấp , họ có khả nâng cấp, xây dựng nhà Họ xây dựng ngơi nhà có chất lượng trung bình sử dụng khoảng thời gian gần 20 năm mà sửa chữa lớn, trừ tu bảo dưỡng nhỏ sơn quét vơi tường, cửa *Nhà tài sản có giá trị lớn So với hàng hoá khác mua sắm việc xây dựng nhà địi hỏi khoản vốn đầu tư lớn Kinh tế quản lý địa Đề án chuyên ngành giá nhà đất, nguyên vật liệu xây dựng đô thị cao *Nhà đa dạng, phong phú số lượng chất lượng Đặc điểm mặt đa dạng tầng lớp dân cư đô thị, mặt khác thu nhập dân cư đô thị tăng lên, phong tục tập quán truyền thống nơi khác 2.Ý nghĩa nhà : *Nhà đô thị điều kiện vật chất trọng yếu để phát triển kinh tế đô thị: Môi trường cư trú, điều kiện sinh hoạt nơi ở, nơi làm việc, môi trường văn hố khu vực, mơi trường tự nhiên khu vực ảnh hưởng lớn tới tái sản xuất sức lao động tác động tới tâm sinh lý người lao động, ảnh hưởng tới trình sản xuất, tới hiệu kinh tế Chẳng hạn khoảng cách nơi nơi làm việc có tác động lớn tới lao động, thể lực trí lực, làm hao phí thời gian, mà thời đại ngày môi trường cạnh tranh khốc liệt thời gian làm việc sử dụng triệt để, hiệu Sự phát triển nhà trực tiếp tác động đến ngành có liên quan đến xây dựng ngành công nghiệp vật liêụ xây dựng, ngành cung cấp thiết bị, máy móc xây dựng Chất lượng quy mô nhà đô thị góp phần kích thích hay hạn chế nhu cầu dân cư thị với loại hàng hố như: dụng cụ gia đình, hàng điện tử điện lạnh, trang trí nội thất Cùng với sách Nhà nước chất lượng quy mơ nhà ảnh hưởng tới thị trường tiêu thụ sản phẩm, hệ thống Ngân hàng, phân bố dân cư nguồn lao động Nền kinh tế thị trường phát triển phát triển đồng thị trường, thị trường bất động sản phận Trong thị trường bất động sản hoạt động mạnh mẽ diễn sôi Kinh tế quản lý địa Đề án chun ngành thị thị lớn Cung- cầu chất lượng nhà ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản, điều thể sốt nhà đất *Nhà đô thị điều kiện vật chất trọng yếu để tái sản xuất sức lao động đô thị: Lao động điều kiện để tiến hành sản xuất, lao động đầu vào trình sản xuất Chất lượng lao động bao gồm thể lực trí lực ảnh hưởng trực tiếp tới trình sản xuất Để nâng cao chất lượng lao động đảm bảo điều kiện ăn, ở, mặc tư liệu sinh hoạt khác Như Ph-Ăngghen nói: “Con người trước hết phải ăn uống, chỗ mặc đến làm trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo ”(1) Nhà phương tiện quan trọng để bảo vệ người trước tượng tự nhiên nắng, mưa, gió, bão, giá rét mà cịn nơi ni dưỡng , giáo dục đào tạo người từ sinh lớn lên, tạo điều kiện tái sản xuất sức lao động người *Nhà đô thị điều kiện vật chất ảnh hưởng tới sinh hoạt xã hội điều chỉnh quan hệ xã hội Nhà tài sản có giá trị, có tầm quan trọng đặc biệt gia đình, mà cịn tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế – xã hội quốc gia, mức sống dân cư dân tộc Một thực tế nhìn vào ngơi nhà ta biết phong tục tập quán, đời sống vật chất tinh thần người sống ngơi nhà đó.Đối tượng xã hội ngày phát triển, tỷ lệ người già, người độc thân, cặp vợ chồng ngày tăng dẫn tới phải xây dựng mẫu nhà, mẫu hộ thích hợp Xã hội phát triển, hộ đông người giảm, lối sống, tập quán C.Mác- Ăngghen: Toàn tập, NXB Chính trị quốc gia, trang500 người dân thị thay đổi Sự hình thành phát triển khu dân cư q trình phát triển thị ln gắn liền với phát triển nhà Đi kèm Kinh tế quản lý địa Đề án chuyên ngành đa dạng kiến trúc nhà , thể phong cách xây dựng, vật liệu xây dựng , thiết kế bộc lộ quan điểm tôn giáo , nhân sinh , thẩm mỹ Cung- Cầu nhà ở: *Cung nhà ở: Theo nhà kinh tế học lĩnh vực sản xuất nhà phân chia thành ba khu vực: khu vực Nhà nước, khu vực tư nhân khu vực khơng thức Ba khu vực xem chuyển hoá liên tục từ kiểm sốt tồn Nhà nước xây dựng nhà ở khu vực Nhà nước đến việc xây dựng nhà tư nhân doanh nghiệp xây dựng điều tiết Nhà nước đến nhà bất quy tắc xây dựng gia đình nhà thầu nhỏ -Khu vực Nhà nước: khu vực xem tiêu điểm sách nhà ở, khu vực mà Chính phủ kiểm sốt trực tiếp Nhà khu vực chiếm tỷ lệ không lớn phân bố không đồng đô thị có quy mơ vị trí khác Khu vực Nhà nước đề án nhà Chính phủ xí nghiệp, quan Nhà nước trực tiếp xây dựng nguồn vốn ngân sách nhà có nguồn gốc sở hữu khác chuyển thành sở hữu Nhà nước theo quy định pháp luật Nhà Nhà nước cung cấp thường loại nhà bao cấp, với nguồn cung cấp có hạn mà nhu cầu lại lớn, nên khó tránh khỏi bất cơng sách phân phối nhà -Khu vực tư nhân: Nhà xây dựng cá nhân doanh nghiệp từ nguồn vốn Nhà nước, hoạt động hệ thống quy tắc thức Nhà nước.Khu vực Chính phủ kiểm sốt Nhà nước điều tiết Các quy tắc mà Nhà nước điều tiết cần thiết lý an ninh công cộng bảo đảm tiêu chuẩn người tiêu dùng thiếu thông tin thị trường nhà Những người cần nhà người nghèo thành thị, thị trường nhà tư nhân không đáp ứng càn nhà mà đáp Kinh tế quản lý địa Đề án chun ngành ứng nhu cầu có khả tốn.Trong thực tế, xây dựng nhà khu vực tư nhân có hiệu khu vực Nhà nước Nhưng buông lỏng , không điều tiết khu vực dẫn đến khoảng cách người giàu người nghèo tăng lên dẫn đến bất bình đẳng xã hội nhà -Khu vực nhà khơng thức: Đây khu vực xây dựng nhà tư nhân không theo quy tắc, nhà xây dựng giá trị cộng đồng tự giúp đỡ lẫn Nhà khu vực khơng thức có vơ số hình thức, tuỳ thuộc vào bối cảnh kinh tế – xã hội thiết chế đăc thù dân cư đô thị Khu vực này, thực tế đóng góp vào gia tăng quỹ nhà , đặc biệt tầng lớp dân cư có thu nhập thấp *Cầu nhà đô thị : Tại đô thị đối tượng có nhu cầu nhà bao gồm : -Nhà cho số dân tăng tự nhiên tăng học -Nhà cho hộ chưa có nhà, phải chung, nhờ, phải sống tạm bợ khu ổ chuột -Nhà cho công chức lực lượng vũ trang -Nhà nới thêm diện tích cho hộ chật -Nhà phục vụ đối tượng tái định cư để chỉnh trang xây dựng cơng trình hạ tầng thị -Nhà cho viên chức người lao động khu công nghiệp tập trung -Nhà cho học sinh, sinh viên -Nhà cho người nước đến làm việc kinh doanh -Nhà phục vụ nhu cầu khác Kinh tế quản lý địa Đề án chuyên ngành Nhu cầu nhà đô thị đa dạng dân cư thị làm nhiều nghề khác thu nhập tầng lớp dân cư thị có chênh lệch lớn 4.Quản lý Nhà nước nhà ở: Trong pháp lệnh ngày 26-3-1991 quy định rõ nội dung quản lý Nhà nước nhà Nội dung quản lý Nhà nước nhà bao gồm: *Ban hành quy chế, tiêu chuẩn quy phạm quy hoạch, thiết kế xây dựng, quản lý sử dụng nhà ở: Đây nội dung quan trọng quản lý Nhà nước nhà Nhà nước thống quản lý nhà pháp luật nhằm đảm bảo việc trì, sử dụng hợp lý, tiết kiệm khơng ngừng phát triển quỹ nhà Trong công tác quản lý Nhà nước nhà ở, Nhà nước qy định cụ thể quy chế, thủ tục, tiêu chuẩn bán nhà, khung giá cho loại Nghị định 61/CP ngày 5-5 –1994 Chính phủ Đối với nhà chung cư cao tầng nhà nhiều chủ quản lý, Bộ Xây Dựngđã ban hành quy chế quản lý sử dụng riêng kèm theo Quyết định 1127/BXD-QLN ngày 16-8-1994 Bộ trưởng Bộ Xây Dựng Bên cạnh quy định quản lý sử dụng nhà ở, Nhà nước cần xây dựng sách thoả đáng nhằm mặt khuyến khích tổ chức kinh doanh tập thể tư nhân tham gia vào trình xây dựng nhà ở, nâng cao giá trị quỹ nhà ; mặt khác có khả khắc phục sốt giả tạo giá nhà , tạo điều kiện thuận lợi cho người dân thoả mãn nhu cầu *Lập kế hoạch xây dựng nhà theo đồ án quy hoạch duyệt Lập kế hoạch xây dựng phát triển nhà công tác tổng hợp, phức tạp liên quan đến nhiều ngành giao thông, thương Kinh tế quản lý địa Đề án chuyên ngành mại, dịch vụ đồng thời gắn liền với nghiệp phát triển kinh tế –xã hội địa phương Đây cơng tác quan trọng cấp bách địi hỏi người dân phải quan tâm nhận thức điều Lập kế hoạch xây dựng phát triển nhà tốt làm tiền đề quan trọng thúc đẩy phát triển sản xuất, tăng suất lao động, nâng cao đời sống nhân dân, tạo nên bọ mặt cho phát triển văn minh đất nước *Cho phép đình việc xây dựng, cải tạo nhà Để bảo đảm nhà xây dựng theo quy hoạch duyệt, bảo đảm tính đồng bộ, thống quy hoạch tổng thể địa phương xây dựng nhà cần có đạo, cho phép cấp có thẩm quyền *Đăng ký, điều tra, thống kê nhà Đây nôi dung công tác quản lý Nhà nước nhà Nó bảo đảm quyền lợi người chủ sở hữu nhà trước pháp luật bảo đảm cho quan quản lý nắm tình hình nhà địa phương lập kế hoạch phát triển nhà *Thanh tra Nhà nước, giải tranh chấp xử lý vi phạm pháp luật nhà Công tác tra kiểm tra chức cấp quản lý Nó có nhiệm vụ tra, kiểm tra việc thực quy định pháp luật quản lý sử dụng nhà Với nội dung trên, Nhà nước thông qua công cụ quản lý, quy định mang tính pháp lý để hoạch định đạo thực sách phát triển nhà phù hợp giai đoạn phát triển kinh tế đất nước II.Thực trạng phát triển nhà đô thị vấn đề đặt ra: 1.Thực trạng phát triển nhà đô thị : 1.1.Trước thời kỳ đổi mới: Kinh tế quản lý địa Đề án chuyên ngành Trong giai đoạn thiết kế xây dựng số nhược điểm nguồn vốn tập trung Nhà nước, nên giải chỗ cho đơng đảo CBCNVtrên số thị lớn Tính bao cấp tuyệt đối lĩnh vực nhà đô thị thể việc cấp nhà cho thuê với khoản tiền thuê thấp (1% tiền lương).Do dẫn đến khơng đủ kinh phí để tu bảo dưỡng nâng cấp nhà ở, khiến cho quỹ nhà xuống cấp nhanh chóng gây thiệt hại kinh tế Thời kỳ bao cấp, Nhà nước ban hành nhiều sách nhà Chương trình Quốc gia nhà thực nhằm cung cấp nhà cho người lao động khu vực kinh tế Nhà nước đô thị lớn Hà Nội, Hải Phịng, Thành phố Hồ Chí Minh Các sách như: sách vốn đầu tư vào sở vật chất kỹ thuật, sở hạ tầng góp phần giải nhu cầu nhà ở.Song, với cách sản xuất phân phối nhà thời kỳ bao cấp tạo nhiều bất công ngành, quan xí nghiệp Cùng với thiếu kinh nghiệm quy hoạch, quản lý đô thị dẫn đến hệ thống đường xá, điện nước, vệ sinh môi trường thấp Theo số liệu điều tra nhà năm 1989 cho thấy: vào thời điểm năm 1989 tỷ lệ dân số số đô thị sống nhà Nhà nước xây dựng giai đoạn 1961- 1975 sau: Thành phố Hà Nội: 23,6% dân cư thành phố Thành phố Hải Phòng: 19,8% Thành phố Đà Nẵng: 37% Thành phố Hồ Chí Minh:42% Từ năm1975 đến 1985, tỷ lệ quỹ nhà xây dựng cao tổng quỹ nhà nhiều đô thị lớn Hà Nội 37,1%; Hải Phòng 43,3%; Đà Nẵng 31,8%; Thành phố Hồ Chí Minh lại lâm vào tình trạng khó khăn, đình trệ lĩnh vực này.(2) Tóm lại, đến cuối năm 80 kỷ XX có khoảng 30% CBCNV Nhà nước cấp nhà, 70% lại phải tự lo Kinh tế quản lý địa Đề án chuyên ngành luật có ý nghĩa đặc biệt quan trọng bảo đảm cho thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh có hiệu có định hướng Nhà nước -Nhà nước bảo đảm khuyến khích doanh nghiệp, tổ chức kinh tế – xã hội, thành phần kinh tế nguồn lực đầu tư xây dựng cơng trình nhà cho nhân dân đồng thời tạo điều kiện, đảm bảo hiệu kinh doanh cho chủ đầu tư thực công việc xây dựng nhà đảm bảo công xã hội đối tượngđược thụ hưởng nhà -Phát triển nhà tách rời chế đất đai, tài chính, vật liệu xây dựng, khoa học kỹ thuật, cấu tổ chức địi hỏi phối hợp chặt chẽ bộ, ngành, phân công hợp lý ngành, cấp quyền -Để giải tốt nhu cầu nhà phải đơi với việc thực có kết chương trình kế hoạch hố gia đình Việc phát triển nhà phải đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững, giảm thiểu tối đa mức độ ô nhiễm môi sinh , môi trường Phương hướng mục tiêu phát triển nhà đô thị : 2.1.Mục tiêu phát triển nhà đô thị đến năm 2010: Một là: Phát triển nhà phải đảm bảo bền vững, quản lý mặt kiến trúc, bảo đảm an tồn, tiện nghi, kinh tế, thích hợp với điều kiện tự nhiên, mơi trường sống, giữ gìn phát huy sắc dân tộc lĩnh vực nhà Phấn đấu đến 2010 hộ gia đình có chỗ thích hợp thơng qua việc tạo lập (xây dựng, mua )hoặc th nhà ở.Diện tích nhà đạt bình qn từ 9- 12 m2/người Phấn đấu để hộ dân đô thị hộ độc lập Trong phải tập trung đạo thực đầu tư phát triển nhà theo dự án Triển khai thực tốt sách ưu đãi xây dựng nhà phục vụ nhu cầu cán bộ, công chức viên Kinh tế quản lý địa Đề án chuyên ngành chức người thu nhập thấp Trong đặc biệt trọng nhà cho thuê, bán trả góp Hai là: Để tạo điều kiện chăm lo nhà cho nhân dân, ngành có liên quan phải tập trung xây dựng trình Chính phủ ban hành đồng văn pháp quy, chế sách vừa bảo đảm phát triển nhanh qũy nhà, vừa đưa công tác quản lý hoật động kinh doanh bất động sản nhà vào nề nếp đạt hiệu cao, bảo đảm nguyên tắc công khai, công Ba là: Nhà nước xã hội tiếp tục thực sách nhà người có cơng, quan tâm xây dựng nhà tình thương, giúp đỡ đối tượng khơng thể tự lực tạo lập nhà 2.2.Phương hướng : Chiến lược phát triển kinh tế –xã hội đề “ Phương hướng phát triển thị hình thành nhiều trung tâm vừa nhỏ , phân bố hợp lý; không tập trung dân cư đông vào thành phố lớn Một số địa bàn có vị trí quan trọng vùng ( phía Bắc khu vực Hà Nội – Hải Phịng-Quảng Ninh ; phía Nam khu vực TP Hồ Chí Minh –Biên Hồ -Bà Rịa –Vũng Tàu ; miền Trung Đà Nẵng –Dung Quất số thành phố cảng khác)cần thu hút đầu tư nước nước ” Việc phát triển nhà khu vực đô thị phải đáp ứng yêu cầu sau đây: a.Tập trung huy động nguồn lực nhằm phát triển quỹ nhà để giải xúc chỗ nhân dân đô thị, đặc biệt thị lớn có tốc độ thị hố cao thủ Hà Nội , TP Hồ Chí Minh , Hải Phịng, Huế, Vũng Tàu, Nha Trang khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất Kinh tế quản lý địa Đề án chuyên ngành b.Chương trình phát triển nhà thị phải thúc đẩy chương trình phát triển kinh tế – xã hội phục vụ tốt u cầu q trình thị hố địa bàn , khơng thể để tình trạng thiếu nhà ảnh hưởng đến phát triển kinh tế – xã hội Chương trình phát triển nhà cần đáp ứng chỗ cho số dân tăng tự nhiên tăng học; cho hộ chưa có nhà ( phải sống chật chội sống tạm bợ khu nhà lụp xụp ); nhà cho cán bộ, công chức, viên chức lực lương vũ trang; nhà cho sinh viên, học sinh; nhà cho người nước đến làm việc kinh doanh; nhà phục vụ cho việc giải phóng mặt bằng, tái định cư; nhà phục vụ nhu cầu khác c Do đặc điểm dân cư đô thị, nhà phải đầu tư xây dựng phong phú chủng loại, đa dạng hình thức cung cấp nhà Nhà phải xây dựng theo quy hoạch phải có kết cấu hạ tầng phù hợp Chính quyền thị phải tổ chức quản lý việc xây dựng nhà theo dự án, khuyến khích phát triển nhà chung cư cao tầng (đặc biệt đô thị lớn ) để nâng câo chất lượng chỗ ở, bảo vệ giữ gìn cảnh quan mơi trường, tiết kiệm đất xây dựng d Tại đô thị phải ý tới phát triển quỹ nhà cho thuê nhà bán trả góp mức phù hợp, nhằm đáp ứng yêu cầu hộ gia đình chưa có đủ điều kiện để xây dựng mua nhà trả tiền lần e.Đi đôi với phát triển nhà mới, Nhà nước có sách để thành phố huy động nguồn lực cho việc cải tạo, xây dựng lại quỹ nhà hết niên hạn sử dụng xuống cấp nghiêm trọng có nguy xụp đổ khơng an tồn Đặc biệt nhà chung cư cao tầng xây dựng thời kỳ bao cấp Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Vinh, Hải Phịng Những giải pháp nhằm khuyến khích phát triển nhà thị: 3.1.Các giải pháp lớn: Kinh tế quản lý địa Đề án chuyên ngành Để thực mục tiêu đề giai đoạn cần thiết phải có giải pháp, sách đồng bộ, nguyên tắc huy động khả đóng góp người có nhu cầu nhà Nhà nước tạo điều kiện tham gia tích cực cộng đồng Trong cần tập trung vào lĩnh vực : (1)Các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cần nhận thức đầy đủ ý nghĩa kinh tế xã hội phát triển thị trường bất động sản nhà để tập trung đạo giai đoạn Căn vào nội dung yêu cầu định hướng phát triển nhà quốc gia, đạo việc xây dựng chương trình phát triển nhà thị Chương trình thơng qua Hội đồng nhân dân có nghị trước Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, làm sở chương trình phát triển xã hội-kinh tế để triển khai thực đánh giá kết kỳ kế hoạch (2) Chỉ đạo sát việc triển khai công tác qui hoạch khu dân cư; chuẩn bị dự án phát triển nhà ở, thực cơng tác giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng sở hạ tầng nhà Phấn đấu để việc phát triển nhà đô thị thực theo dự án, bước khắc phục tình trạng xây dựng nhà tự phát (3) Phát triển vật liệu xây dựng đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà Trong cần trọng giải pháp công nghệ, ứng dụng vật liệu để nâng cao chất lượng nhà (4) Củng cố tăng cường lực tổ chức tư vấn, doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà để có đủ lực thực yêu cầu thiết kế, xây lắp quản lý lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhà (5) Ban hành đồng chế sách, bảo đảm đủ hiệu lực thúc đẩy thị trường bất động sản nhà hoạt động có hiệu quả, góp phần vào nghiệp phát triển kinh tế-xã hội theo mục tiêu Cơng nghiệp hố-Hiện đại hố(CNH-HĐH) Kinh tế quản lý địa Đề án chuyên ngành 3.2.Các giải pháp cụ thể: a Giải pháp qui hoạch: Trong hoàn cảnh nước ta bắt đầu nghiệp CNH-HĐH nên việc xác định mơ hình thị thích hợp khó Mơ hình thích hợp cho thị Việt Nam từ đến 2010 đa dạng; có đặc tính mơ hình mở, đa phương hố Tính mở đa phương hoá đơn vị tiền đề cho sáng tạo tổ chức không gian kiến trúc đơn vị khu đô thị theo thiết kế kiến trúc sư phù hợp với nhu cầu xã hội đô thị phát triển bền vững Tuỳ theo qui mô cấp đô thị, việc vận dụng cấu trúc đơn vị khác Sự khác trước tiên qui mô dân số Nếu khu thị lớn Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh Việc xây dựng chung cư cao tầng điều bắt buộc (để đáp ứng nhu cầu ngày khan đất xây dựng) đô thị vừa nhỏ lại cho phép xây dựng nhà thấp tầng qui mơ xây dựng nhà không lớn, loại nhà dân tự xây dựng chiếm tỉ lệ cao, không địi hỏi cơng nghệ phức tạp khan đất xây dựng không gay gắt Quy hoạch khu dân cư phải tính đến khả đồng hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội Từ đặc điểm lịc sử, trình độ phát triển kinh tế thị nước ta, nhà thị xây dựng theo phố xây dựng tiểu khu hay nhóm nhà đồng với cơng trình phúc lợi xã hội Thực nghiêm ngặt việc quản lý xây dựng mới, cải tạo nhà khu phố cũ Có chương trình kế hoạch cải tạo lại loại nhà xuống cấp khu nhà mà môi trường tối thiểu không dảm bảo b Giải pháp kiến trúc: Các giải pháp thiết kế nhà cho đô thị bao gồm: Giải pháp cải tạo nâng cấp nhà cũ giải pháp thiết kế cho loại hình nhà Kinh tế quản lý địa Đề án chuyên ngành * Cải tạo nâng cấp nhà cũ đô thị: Các khu nhà nhiều tầng cũ xây dựng từ năm 6070 đến xuống cấp biến dạng nhiều không tu bổ thường xuyên, cơi nới, lấn chiếm khu nhà cần định cải tạo lại hay phá xây Các khu nhà xem xét giữ lại để cải tạo cần ý: - Cải tạo nhà nguyên tắc bảo đảm hộ độc lập, khép kín, đủ diện tích theo tiêu qui định cho hộ - Cải tạo tồn khu chung cư giải phóng phần cơi nới, lấn chiếm hộ, giải phóng đất dành cho khuôn viên, sân vườn, bãi tập thể dục thể thao - Đối với nhà chia lô, nhà xây dựng khu phố từ trước 1954 nằm phạm vi bảo tồn có qui định riêng, cần thực nguyên tắc kết hợp bảo tồn, cải tạo phát triển * Giải pháp thiết kế mới: - Các loại hình nhà cho thập niên đầu kỷ 21 phải thiết kế cho thoả mãn hàng loạt yêu cầu khách quan đặt giai đoạn nước ta phát triển kinh tế xã hội với tốc độ nhanh Trước tiên, giải pháp nhà phải mang tính đa dạng phong phú loại hình, đáp ứng yêu cầu thành phần kinh tế xã hội Tuỳ theo thành phần kinh tế xã hội mức thu nhập hộ gia đình định tiêu diện tích, số phịng hộ, mức tiện nghi loại nhà (độc lập hay chung cư, cao tầng hay thấp tầng ) xã hội phát triển , hộ đơng người giảm, tỉ lệ hộ có hai hệ tăng lối sống thành thị thay đổi Cùng với tăng trưởng kinh tế tỷ lệ người thuê nhà giảm người mua nhà sở hữu riêng tăng lên Trong đơn vị có mẫu nhà sau: Kinh tế quản lý địa Đề án chuyên ngành - Nhà chung cư cao tầng, nhiều tầng; nhà chung cư kết hợp dịch vụ đời sống- cửa hàng ( Định Cơng, Bắc Linh Đàm, Trung HồNhân Chính, Nam Sài Gịn, Thuận Kiều, An Phú, Cát Bi - Nhà biệt thự (biệt thự đơn, biệt thự gép hai ) - Nhà chia lô Nhận xét: kiểu nhà chung cư tiết kiệm đất xây dựng, giá thành xây dựng giảm thoả mãn nhu cầu đại đa số tầng lớp nhân dân xã hội Tuy nhiên khu chung cư cần có tiện nghi đầy đủ đa dạng để dễ phàu hợp với nhu cầu kinh tế người * Những tiêu chuẩn kiến trúc: - Về cấu hộ: hộ độc lập phải đảm bảo đủ khơng gian + Phịng khách tối thiểu 12m2, tối đa 20m2 + Các phòng ngủ tối thiểu 10-14m2, tối đa 14-18m2 + Bếp có kết hợp với phịng ăn +Khu vệ sinh, phơi quần áo +Tiền sảnh có xanh Chú ý tổ chức khơng gian ngịi nhà sinh động, giữ gìn sắc dân tộc - Điều kiện tiện nghi khả tổ hợp không gian: Không gian nhà phải chiếu sáng, thơng thống tự nhiên Bếp, phịng ăn thuận tiện Phịng khách có khả thay đổi theo nhu cầu hộ - Hoàn thiện nâng cao thẩm mỹ khu nhà ở: + Các tổ chức đầu tư phát triển nhà cần ý mẫu thiết kế, hộ bố trí xếp khu đồng với tiện nghị công cộng, đáp ứng nhu cầu phù hợp với trình độ phát triển kinh tế xã hội, tập quán truyền thống dân cư Kinh tế quản lý địa Đề án chuyên ngành + Thẩm mỹ khu nhà ở: Việc xây dựng khu đẹp có giá trị thẩm mỹ cần thiết, góp phần tích cực vào việc hình thành sống lành mạnh, tạo nên tình cản gắn bó với nơi người Nội dung gồm: Bố cục không gian tương quan hình khối cơng trình, phong cách kiến trúc, sử dụng vật liệu màu sắc cho cơng trình - Chú ý đến tiện nghi môi trường: Tổng hoà yếu tố nhà , hệ thống cơng trình phục vụ (nhà trẻ, trường học, y tế, dịch vụ ), giao thông, vệ sinh môi trường, chỗ nghỉ ngơi, bãi tập thể dục thể thao, cơng trình phục vụ hội họp sinh hoạt tạo lối sống mới- lối sống đô thị Việt Nam năm đầu kỷ 21, vừa văn minh đại, vừa kế thừa phong mỹ tục sống gia đình cộng đồng - Chính sách phát triển kiến trúc nhà ở: Nhiệm vụ phát triển nhà đô thị nặng nề để đạt mục tiêu đề khơng có loạt sách mang tầm quốc gia ban hành kịp thời khó lịng đạt mức tăng trưởng với mục tiêu xây dựng đô thị tương đối đại, tiếp tục phát triển bền vững kỷ XXI Các sách bao gồm: + Chính sách kiến trúc qui hoạch đổi qui hoạch + Chính sách đất thị + Chính sách kêt cấu hạ tầng khu dân cư + Chính sách vật liệu xây dựng công nghệ xây dựng + Chính sách kinh tế tài + Chính sách giải phóng mặt c Giải pháp tài chính: Những giải pháp tài nhằm khuyến khích đầu tư xây dựng vào nhà , chung cư thể hiện: *Về sách thuế: Chính sách thuế thực chất điều tiết phân phối lại thu nhập xã hội Như vậy, sách thuế đất đai phải đảm Kinh tế quản lý địa Đề án chun ngành bảo cơng điều tiết sách phát triển nhà Song song với sách giá đất, cần có mức thuế đất phù hợp theo thời kỳ để điều tiết việc xây dựng nhà tràn lan sử dụng đất hiệu Thực tế số đô thị lớn nhiều trường hợp đầu nhà đất dẫn đến việc diện tích nhà đất đai bỏ trống nhu cầu đất đai nhiều tầng lớp nhân dân lớn Khi mức thuế đất điều tiết đến mức độ định người thực có nhu cầu sử dụng đất cần đến đất người sử dụng đất hiệu buộc có phương án có hiệu Và nhu cầu đất giảm đi, nhu cầu chỗ khu chung cư tăng lên Bên cạnh đó, nhà nước cần điều chỉnh thuế chuyển quyền sử dụng đất đô thị để đảm bảo chế độ công đất đai, người dân thực mua, bán, cho, tặng, chuyển nhượng phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất Tất đối tượng sử dụng đất đề phải đóng thuế Như đất đai thật sở hữu toàn dân.Thực tế nay, Nhà nước chưa thể quản lý việc chuyển nhượng, sử dụng đất đai nhiều nguyên nhân có nguyên nhân người dân chưa có khả chi trả nguyên nhân cố tình chây ỳ, chờ sách Nhà nước hợp thức hố Do cần ủng hộ quan điểm ghi nợ ngân sách Nhà nước đến phát sinh thu nhập từ sử dụng chuyển nhượng đất -Về tiền thuê đất: Chính sách tiền thuê hợp lý khơng khuyến khích nhà đầu tư đầu tư vào dự án xây dựng nhà mà góp phần vào việc lựa chọn hình thức nhà phù hợp với khả chi trả điều kiện sinh hoạt Nhà nước cần có sách miễn giảm tiền thuê đất, giao đất hộ sống nhà cao tầng khu chung cư; cho phép nộp chậm tiền đất bán diện tích nhà chủ đầu tư xây dựng nhà khơng Kinh tế quản lý địa Đề án chuyên ngành mua bán, cho tặng chuyển nhượng diện tích Những người hưởng lợi nhiều từ đất phải đóng góp cho xã hội để thực phân phối lại nhiều - Chính sách nguồn vốn đầu tư : thực tế nguồn vốn để thực việc xây dựng nhà chủ yếu nguồn tích luỹ từ dân Nhà nước cần khuyến khích nguồn vốn khác nhaudt xây dựng khu dân cư thông qua việc khuyến khích doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, cho thuê diện tích Đối với người có thu nhập thấp, khơng đủ khả năg mua nhà được, Nhà nước nên giao cho doanh nghiệp tự hạch toán kinh doanh Nhà nước ngồi việc thực sách khuyến khích thành phần kinh tế đầu tư vào xây dựng nhà cần trọng đến việc đầu tư bảo đảm cơng trình hạ tầng, quy hoạch chỉnh trang thị cho phù hợp với q trình xây dựng nhà thị hố, tránh trường hợp q tải cơng trình hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ cơng cộng thị -Chính sách giá kinh doanh: Tạo khả thu hút nguồn lực xã hội đầu tư xây dựng nhà đồng thời tạo công xã hội tự kinh doanh theo pháp luật chủ đầu tư Giá quy định cách chủ quan tạo nhu cầu giả tạo, gây áp lực việc giải nhà Giá quy định cao gây khó khăn cho doanh nghiệp đầu tư sản xuất kinh doanh Nhà nước nên khống chế mức giá trần việc bán, cho th diện tích cịn giá cụ thể doanh nghiệp cá nhân tự hạch toán ấn định Việc giải dược tính tự chủ kinh doanh chủ đầu tư, người sử dụng, giải công phân phối diện tích - Chính sách xã hội việc xác định đối tượng hưởng ưu đãi sách khuyến khích người dân sống khu chung cư d Giải pháp tín dụng ngân hàng: Kinh tế quản lý địa Đề án chuyên ngành Về lãi suất cho vay: Ngân hàng nhà nước bỏ qui định lãi suất trần cho vay, chuyển sang điều hành theo chế lãi suất Theo đó, doanh nghiệp tổ chức tín dụng thoả thuận cách linh hoạt lãi suất cho vay cố định hay điều chỉnh phù hợp với thời hạn, mức độ rủi ro Về đảm bảo tiền vay: áp dụng biện pháp chấp cầm cố tài sản khách hàng vay, bảo lãnh tài sản bên thứ ba, có đủ điều kiện - Thời hạn vay: phù hợp với thời hạn hoàn vốn dự án, khả tră nợ chủ dự án - Mức cho vay: vào nhu cầu vốn dự án khả tài chính, giá trị bảo đẩm tiền vay chủ dự án e Giải pháp thị trường nhà đất Tạo sở pháp lý hoàn chỉnh cho việc vận hành thị trường nhà đất : Ban hành luật pháp nhằm tăng cường quản lý trì thị trường nhà đất, bảo đảm bên tham gia vào thị trường có quyền lợi hợp pháp; xúc tiến phát triển lành mạnh lĩnh vực nhà nước ta - Thiết lập quản lý thị trường nhà đất: Định giá nhà đất, môi giới nhà đất, xây dựng mua nhà Tổ chức trung tâm giao dịch nhà đất đô thị lớn -Đào tạo nhân lực cho thị trường nhà đất : Đào tạo chuyên gia kinh tế luật sư chuyên bất động sản, tập huấn quản lý Nhà nước thị trường nhà đất - Khuyến khích nghiên cứu khoa học thị trường nhà đất, tổ chức thu thập liệu thống kê bất động sản f.Một số giải pháp khác: *Chính sách xã hội: Nhà nước cần tập trung khuyến khích ưu đãi cho người có thu nhập thấp sách, cơng cụ can thiệp trực tiếp Cịn chủ dự án đầu tư kinh doanh nhà cần tạo Kinh tế quản lý địa Đề án chuyên ngành điều kiện, môi trường kinh doanh hợp lý để họ hoạt động cách độc lập theo pháp luật *Chính sách khuyến khích người dân sống khu chung cư.Việc làm cải thiện đáng kể tình trạng xây dựng tự do, tràn lan làm phá vỡ không gian đô thị tải cơng trình hạ tầng kỹ thuật phục vụ Để quản lý phát huy nguồn lực to lớn dân cư, góp phần đa việc xây dựng vào quỹ đạo hoạt động chung đòi hỏi phải có biện pháp khuyến khích người dân sống khu chung cư Kinh tế quản lý địa Đề án chuyên ngành KẾT LUẬN Nhà vấn đề kinh tế-xã hội-nghệ thuật khoa học kỹ thuật, nhu cầu thiết yếu tầng lớp nhân dân xã hội, đồng thời quyền người Nhà nước công nhận chăm lo thơng qua sách, định hướng, hỗ trợ tạo điều kiện để nhân dân tạo lập chỗ cho phù hợp với nhu cầu khả năng, xét mặt kinh tế nhà kinh tế thị trường sản phẩm hàng hoá kinh tế quan trọng kinh tế Quốc dân, có thị trường rộng lớn phát triển liên tục Vấn đề nhà vừa qua, tương lai tới vấn đề sơi động, nóng bỏng song xuất nhiều bất cập cần phải giải MỤC LỤC Lời nói đầu Kinh tế quản lý địa Đề án chuyên ngành I.Cơ sở lý luận đề tài 1.Khái niệm nhà 2.Ý nghĩa nhà 3.Cung- cầu nhà 4.Quản lý Nhà nước nhà II Thực trạng nhà đô thị vấn đề đặt 1.Thực trạng phát triển nhà đô thị 2.Những vấn đề đặt III Những giải pháp nhằm khuyến khích phát triển nhà thị nước ta 1.Quan điểm phát triển nhà đô thị 2.Những phương hướng mục tiêu phát triển nhà thị 3.Những giải pháp nhằm khuyến khích phát triển nhà đô thị Kết luận Tài liệu tham khảo 1.Giáo trình quản lý Nhà nước đất đai nhà 2.Tạp chí xây dựng số: 4/2002 1/2002 8/2002 6/2002 11/2001 3.Tạp chí địa Kinh tế quản lý địa Đề án chuyên ngành 4.Hội thảo quốc tế “chính sách phát triển nhà giai đoạn chuyển đổi từ kinh tế bao cấp sang kinh tế thị trường có điều tiết Nhà nước “TP Hồ Chí Minh –6,7,8/2001 Kinh tế quản lý địa ... lý địa Đề án chuyên ngành I.Cơ sở lý luận đề tài 1.Khái niệm nhà 2.Ý nghĩa nhà 3.Cung- cầu nhà 4.Quản lý Nhà nước nhà II Thực trạng nhà đô thị vấn đề đặt 1.Thực trạng phát triển nhà đô thị 2.Những... hoạch định đạo thực sách phát triển nhà phù hợp giai đoạn phát triển kinh tế đất nước II.Thực trạng phát triển nhà đô thị vấn đề đặt ra: 1.Thực trạng phát triển nhà đô thị : 1.1.Trước thời kỳ... đô thị 2.Những vấn đề đặt III Những giải pháp nhằm khuyến khích phát triển nhà đô thị nước ta 1.Quan điểm phát triển nhà đô thị 2.Những phương hướng mục tiêu phát triển nhà đô thị 3.Những giải