THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI TÍN 1. Một số nét khái quát về ngân hàng TMCP Đại Tín 1.1. Giới thiệu chung về ngân hàng TMCP Đại Tín 1.1.1. Thông tin cơ bản về ngân hàng TMCP Đại Tín Tên Tiếng Việt : Ngân hàng Thương mại cổ phần Đại Tín Tên tiếng Anh : GREAT TRUST JOINT STOCK COMMERCIAL BANK Tên viết tắt : TRUST BANK Chủ tịch hội đồng quản trị : Tổng giám đốc : Hội sở : Số 01 Thị tứ Long Hoà - Cần Đước - Long An Tel: (072) 3880 126 – 3886 032 Fax: (072) 3880 447 Website : http://www.trustbank.com.vn Email : info@trustbank.com.vn Vốn điều lệ : 2000 tỷ 1.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng Ngân hàng Đại Tín chính thức thành lập cách đây 18 năm, Ngân hàng thương mại cổ phần nông thôn Rạch Kiến là ngân hàng cổ phần đầu tiên của tỉnh Long An. Từ số vốn ban đầu chỉ có 3,4 tỷ đồng, trải qua bao khó khăn do chuyển đổi từ kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước theo chủ trương của chính phủ cũng như vượt qua giai đoạn khủng hoảng hệ thống tín dụng vào đầu thập kỷ 90 của thế kỷ trước. Nhờ sự quan tâm chỉ đạo kịp thời của lãnh đạo các cấp, các ngành trong và ngoài tỉnh cùng với sự cố gắng, nỗ lực của Hội đồng quản trị, Ban kiểm soát, Ban điều hành và tập thể Cán bộ công nhân viên đã đưa ngân hàng vượt qua mọi khó khăn và phát triển vững chắc cho đến ngày hôm nay. So với ngày đầu thành lập, đến nay tổng nguồn vốn của ngân hàng đạt hơn 2000 tỷ đồng. Sự bền vững của ngân hàng cũng nhu chất lượng dịch vụ của đơn vị trong 18 năm qua đã nhận được sự tin tưởng của khách hàng. Từ những kết quả trên, Ngân hàng Rạch Kiến là 1 trong 7 ngân hàng cổ phần vinh dự được tham gia vào quỹ tài chính nông thôn I (Quỹ RDF1) do ngân hàng thế giới tài trợ từ năm 1998 và hiện nay tiếp tục tham gia vào quỹ RDF 2 do sở giao dịch III ngân hàng đầu tư và phát triển Viện Nam làm chủ dự án. Hiện Ngân hàng chuẩn bị tiếp tục tham gia quỹ RDF 3. Việc Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO cách đây một năm là cơ hội lớn để các doanh nghiệp của Việt Nam hội nhập vào sân chơi lớn.Tuy nhiên đây cũng là thách thức lớn đối với cộng đồng doanh nghiệp do có sự chênh lệnh về qui mô vốn ,chuyên môn kỹ thuật, các qui tắc ứng xử theo thông lệ quốc tế….Đặc biệt là trong hệ thống tài chính ngân hàng.Thời gian vừa qua, hàng lọat các ngân hàng của chúng ta liên tục mở rộng địa bàn, tăng vốn, ký kết hợp tác chiến lược với các nhà đầu tư nước ngòai nhằm tranh thủ nguồn vốn, kinh nghiệm quản lý cũng như công nghệ tiên tiến để phát triển hệ thống tài chính ngân hàng của chúng ta ngang tầm khu vực và thế giới. Đứng trước nhu cầu đó, ngày 17/08/2007, ngân hàng thương mại cổ phần nông thôn Rạch kiến đã được thống đốc ngân hàng nhà nước Việt Nam chấp thuận chính thức chuyển đổi mô hình hoạt động thành Ngân hàng thương mại cổ phần đô thị và đổi tên thành Ngân hàng thương mại cổ phần Đại Tín nhằm tạo điều kiện, tiền đề để ngân hàng phát triển trong thời gian sắp tới. Việc chấp thuận cho ngân hàng Đại Tín chuyển đổi mô hình hoạt động từ Ngân hàng Thương mại Cổ phần Nông thôn sang Ngân hàng Thương mại Cổ phần đô thị tạo được thuận lợi cho ngân hàng có điều kiện nâng cao năng lực về tài chính, mở rộng mạng lưới hoạt động kinh doanh, đủ sức cạnh tranh và phát triển, đánh dấu một giai đoạn phát triển mới của ngân hàng với mục tiêu phấn đấu trở thành một ngân hàng thương mại cổ phần bán lẻ hiện đại theo các chuẩn mực quốc tế, cung cấp sản phẩm dịch vụ đa dạng từ cơ bản đến cao cấp, hoàn thành mục tiêu đưa ngân hàng trở thành một trong số các ngân hàng có chất lượng phục vụ tốt tại Việt Nam Có nhiều năm kinh nghiệm trong họat động cho vay phục vụ phát triển nông nghiệp trên địa bàn có nhiều ngành nghề đặc thù như : cơ khí-lắp ráp xà lan phục vụ giao thông đường thủy, nuôi trồng thủy hải sản, trồng rau màu……có đội ngũ nhân viên tận tụy, thấu hiểu nhu cầu của nông dân. Đó là những ưu điểm mà ngân hàng Đại Tín sẽ tiếp tục phát huy cũng như đưa ra các giải pháp mới nhằm giúp ngân hàng đạt được các mục tiêu đã đề ra như: - Tăng vốn điều lệ: Đảm bảo lộ trình do Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam đề ra, đến năm 2010 vốn điều lệ trên 3.000 tỷ. - Phát triển nguồn vốn huy động: Với các sản phẩm dịch vụ Ngân hàng, Ngân hàng TMCP Đại Tín huy động các nguồn vốn trong nền kinh tế đảm bảo Ngân hàng hoạt động ngày càng phát triển, ổn định, an toàn, hiệu quả. - Xác định đối tượng và chính sách họat động kinh doanh: Trước mắt, Ngân hàng xác định đối tượng đầu tư tín dụng phù hợp để vừa nhanh chóng tạo ra lợi nhuận, vừa đảm bảo hoạt động kinh doanh ổn định và lâu dài. Ngân hàng có chính sách tập trung đầu tư cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, là loại hình doanh nghiệp có tốc độ phát triển mạnh mẽ nhất trong các năm qua. Nghiên cứu đầu tư, tham gia liên doanh góp vốn, đối với một số dự án trọng điểm; cơ cấu lại tài sản sinh lời nhằm đảm bảo họat động an tòan và ổn định thông qua các nghiệp vụ đầu tư trên thị trường liên Ngân hàng, đầu tư trái phiếu, chứng khoán. - Phát triển các dịch vụ Ngân hàng: Chú trọng nâng cấp chất lượng dịch vụ hiện có để phục vụ khách hàng ngày càng tốt hơn, tạo điều kiện hỗ trợ cho các nghiệp vụ khác phát triển. Liên kết với các Ngân hàng bạn để phát triển các dịch vụ Ngân hàng nhằm phục vụ khách hàng ngày càng tốt hơn. - Phát triển mạng lưới hoạt động: Việc phát triển mạng lưới nhằm giúp cho Ngân hàng tiếp cận và mang sản phẩm Ngân hàng đến với khách hàng. Ngân hàng Đại Tín tiếp tục phát triển mạng lưới đến các vùng trọng điểm kinh tế trong nước. Nằm trong kế hoạch đó, ngày 15/12/2007 Đại Tín đã khai trương chi nhánh tại Long An , chi nhánh tại Hà Nội, Đà Nẵng và thành phố Hồ Chí Minh với các phòng giao dịch tại các quận 1,3,7,8 . Đến cuối năm 2008 sẽ thành lập các chi nhánh và phòng giao dịch tại các tỉnh thành phố lớn trên cả nước. - Phát triển nguồn nhân lực: Với một kế hoạch phát triển nguồn nhân lực phù hợp, chính sách tiền lương, thưởng hợp lý, Ngân hàng có thể thu hút và đào tạo được nhiều cán bộ, nhân viên giỏi và có tâm huyết với nghề, từ đó dễ dàng vượt qua khó khăn, thử thách, họat động phát triển an toàn và hiệu quả. - Hiện đại hóa công nghệ Ngân hàng là một trong những định hướng quan trọng của Ngân hàng, nhằm phục vụ ngày càng tốt hơn công tác quản trị, điều hành, đồng thời là nền tảng cho việc phát triển các sản phẩm dịch vụ Ngân hàng hiện đại Suốt thời gian vừa qua, họat động kinh doanh tài chính của ngân hàng không chỉ mang ý nghĩa hỗ trợ phát triển kinh tế địa phương mà hàng năm còn góp phần vào các chính sách đền ơn đáp nghĩa, xóa đói giảm nghèo thông qua các hoạt động xã hội như : Tham gia cứu trợ thiên tai, ủng hộ quỹ vì người nghèo, trao tặng nhà tình nghĩa- tình thương, tặng đồng phục, tập vở và học bổng cho các em học sinh có hoàn cảnh khó khăn trên địa bàn họat động của đơn vị. Để phát triển và lớn mạnh trong thời gian sắp đến ngân hàng Đại Tín ngoài việc phải hoàn thành những mục tiêu đã đề ra cần có có những bước đột phá mới. Nhất là trong bối cảnh hội nhập đang đặt ra những áp lực đòi hỏi toàn ngành ngân hàng phải đẩy mạnh cải cách nhằm đạt tới những chuẩn mực, thông lệ quốc tế về hoạt động tiền tệ, ngân hàng, tiếp tục nâng cao năng lực tài chính, chất lượng tín dụng để tiếp cận các tiêu chuẩn quốc tế. Góp phần đưa ngành ngân hàng phấn đấu trở thành ngành kinh tế lớn trong khu vực và trên thị trường tài chính quốc tế trong giai đoạn 2010-2020. 1.1.3. Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng TMCP Đại Tín Ban lãnh đạo gồm : - Đại hội cổ đông là cơ quan có thẩm quyền cao nhất của Ngân hàng có quyền quyết định về chiến lược phát triển của Ngân hàng và bầu ra Hội đồng quản trị và ban kiểm soát. Đại hội cổ đông tiến hành định kì hàng năm và có thể tổ chức bất thường giữa 2 kì đại hội thường niên. - Hội đồng quản trị và Ban kiểm soát. Hội đồng quản trị là cơ quan quản trị ngân hàng, có quyền nhân danh ngân hàng để quyết định những vấn đề liên quan đến mục đích, quyền lợi của ngân hàng trừ những vấn đề thuộc thẩm quyền của hội đồng quản trị. Ban kiểm soát là cơ quan kiểm tra hoạt động tài chính của Ngân hàng, giám sát việc chấp hành chế độ hạch toán, hoạt động của hệ thống kiểm tra và kiểm toán nội bộ của Ngân hàng. Ban kiểm soát gồm: Trưởng ban kiểm soát, 02 kiểm soát viên. ĐẠI HỘI CỔ ĐÔNG TỔNG GIÁM ĐỐC VĂN PHÒNG HĐQT BANKIỂM SOÁT HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ Khối dịch vụ DNo & cá nhân Khối dịch vụ cá nhân Khối ngân quỹ Khối điều hành Khối hỗ trợ Khối CN - TT Các chi nhánh Sở giao dịch thuộc khu vực Các công ty trực thuộc Sơ đồ bộ máy của Ngân hàng 1.1.4. Phòng kinh doanh ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội 1.1.4.1. Chức năng nhiệm vụ Hoạt động tín dụng là một trong nhưng hoạt động đem lại nguồn thu chủ yếu cho Ngân hàng. Đánh giá được tầm quan trọng của hoạt động tín dụng, Ngân hàng TMCP Đại Tín đã quyết định thành lập phòng kinh doanh chi nhánh Hà Nội với các chức năng như sau : tiếp nhận hồ sơ thế chấp vay vốn của khách hàng, định giá xác định giá trị của Bất động sản thế chấp, đưa ra lượng vốn có thể cho khách hàng vay. 1.1.4.2. Cơ cấu tổ chức Phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội hiện nay có 1 trưởng phòng, 1 phó phòng, 10 nhân viên. Trong thời gian tới để đáp ứng nhu cầu của thị trường và kế hoạch phát triển mở rộng của Ngân hàng thì số lượng nhân viên phòng kinh doanh chắc chắn sẽ được tăng lên để đảm nhận công việc khối lượng công việc ngày càng lớn. Các nhân viên hiện tại ở phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội phần lớn là những người trẻ tuổi, được đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ vững vàng an toàn và hiệu quả, nhiệt tình, năng động và hầu hết đều có trình độ đại học, do vậy chất lượng công việc luôn được đảm bảo, tạo sự tin tưởng cho khách hàng và số lượng khách hàng đến với Ngân hàng ngày càng gia tăng. 1.2. Tình hình hoạt động thế chấp của ngân hàng 1.2.1. Tình hình hoạt động kinh doanh Năm 2008 là năm bản lề của kế hoạch 5 năm (2006-2010) đồng thời cũng là năm ngành ngân hàng nói chung và ngân hàng TMCP Đại Tín nói riêng gặp phải nhiều khó khăn do chịu ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, bối cảnh kinh tế xã hội trên thế giới và trong nước có nhiều bất lợi. Trên thế giới giá dầu mỏ và giá vàng tăng nhanh, có thời điểm là cao nhất trong vòng 30 năm qua. Cuộc khủng hoảng tài chính ở Mỹ gây nhiều tác động xấu đến tình hình tài chính toàn cầu. Ở trong nước nền kinh tế phải đối mặt với nhiều thách thức mới như: nhập siêu tăng mạnh làm thâm hụt cán cân xuất khẩu, dòng vốn đầu tư từ nước ngoài đạt mức cao vừa có mặt tích cực là đẩy mạnh kinh tế phát triển đồng thời cũng gây sức ép đối với Chính phủ trong việc điều hành tỷ giá và kiểm soát phương tiện thanh toán, chỉ số giá tiêu dùng tăng cao và lạm phát đạt mức cao trong 12 năm trở lại đây. Nhưng tới cuối năm 2008, lạm phát đã chuyển sang giảm phát trong một thời gian ngắn làm cho nền kinh tế khó khăn bội phần, hoạt động sản xuất kinh doanh thu hẹp đáng kể, hàng hoá ứ đọng và mức tiêu dùng giảm sút. Thị trường bất động sản, thị trường chứng khoán, thị trường liên ngân hàng . cũng gặp phải những biến động phức tạp. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam duy trì chính sách tiền tệ thắt chặt như tăng tỉ lệ dự trữ bắt buộc gấp đôi, khống chế dư nợ cho vay bất động sản, cho vay đầu tư chứng khoán . cũng ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động kinh doanh của Ngân hàng. Mặc dù phải đối mặt với những khó khăn của nền kinh tế , Ngân hàng TMCP Đại Tín đã hết sức nỗ lực để đảm bảo hoạt động an toàn ổn định để nhằm thực hiện các chỉ tiêu do đại hội cổ đông năm 2007 đã đề ra. Năm 2008 là năm đánh dấu sự phát triển và trưởng thành của Ngân hàng TMCP Đại Tín trong thời kì đầy khó khăn và thách thức, đồng thời là nền tảng để ngân hàng tiếp tục phát triển trong các năm về sau. Bảng báo cáo tổng kết ba năm gần đây đã tóm tắt lại một số chỉ tiêu về hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Đại Tín từ năm 2006-2008. Bảng 2.1: Kết quả hoạt động kinh doanh Đơn vị : Tỷ đồng Chỉ tiêu Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 % tăng so với năm trước 07/06 08/07 Tổng tài sản 10395 14456 24764 39% 71,3% Vốn chủ sở hữu 965 1882 2804 95% 48% Vốn điều lệ 740 1250 2089 69% 67% Tổng nguồn vốn huy động 6354 9176 12272 44,4% 33,7% Dư nợ cho vay 4715 5986 8425 27% 40,7% Tổng doanh thu 836 1209 1996 45% 65% Tổng chi phí 638 903 1452 41,5% 60,8% Lợi nhuận trước thuế 198 306 544 54,5% 77,7% Lợi nhuận sau thuế 151,2 234,4 407,9 55% 74% [...]... hàng TMCP Đại Tín về việc ban hành quy định cho vay của Ngân hàng TMCP Đại Tín đối với khách hàng - Quyết định số 264/2008/QĐ-TGĐ ngày 12/11/2008 của Tổng giám đốc Ngân hàng TMCP Đại Tín về việc ban hành quy trình tín dụng trong hệ thống Ngân hàng TMCP Đại Tín 2.2 Các quy định của Ngân hàng TMCP Đại Tín đối với bất động sản thế chấp 2.2.1 Các loại bất động sản được thế chấp tại Ngân hàng Bất động sản. .. bất động sản đảm bảo, bảo vệ được nguồn vốn cho khách hàng vay, đáp ứng nhu cầu của khách hàng 2 Thực trạng công tác định giá thế chấp bất động sản tại phòng kinh doanh ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội 2.1 Các căn cứ pháp lý cho hoạt động tín dụng bằng thế chấp tài sản tại Ngân hàng Đại Tín Việc định giá tài sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín tuân thủ theo các văn bản pháp luật đã được ban... hoạt động của Ngân hàng cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho công tác giám sát quản lý bất động sản , ngân hàng TMCP Đại Tín đã quy định các loại bất động sản được thế chấp tại ngân hàng Theo quy định của Ngân hàng TMCP Đại Tín các bất động sản được thế chấp bao gồm: Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp 2.2.2 Tiêu chuẩn bất động. .. phát triển sản xuất, kinh doanh - Các công tình gắn liền với các loai đất trên khi đem thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín thì các công trình đó cũng thuộc thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín - Trường hợp đất thuê trả tiền hàng năm thì Ngân hàng TMCP Đại Tín chỉ nhận công trình trên đất là tài sản thế chấp đảm bảo tại Ngân hàng - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng được thế chấp giá trị... nhân đồng thời phải có sự chấp thuận thế chấp của chủ sở hữu bất động sản hoặc cơ quan có thẩm quyền cho phép đem bất động sản đi thế chấp + Xác định bất động sản thế chấp đã được đem thế chấp, cho thuê, cho mượn hay kê khai góp vốn ở đâu chưa + Các tranh chấp, khiếu kiện về bất động sản Đánh giá hiện trạng của bất động sản Quyền sử dụng đất : + Vị trí địa lý của bất động sản, địa chỉ vị trí thửa đất... bằng các tài sản khác chỉ chiếm 0,49 % Điều đó cho ta thấy được vị trí của việc định giá các bất động sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của Ngân hàng Tuy mới thành lập được 1 năm nhưng chi nhánh tại Hà Nội của Ngân hàng TMCP Đại Tín đã khẳng định uy tín chất lượng phục vụ, ngày càng nhiều khách hàng tìm đến vay vốn Điều đó chứng minh được hiệu quả hoạt động của việc định giá bất động sản đảm bảo,... một bất động sản được tính theo giá thị trường, rõ ràng trong cách xác định giá trị bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Đại Tín vẫn còn nhiều mâu thuẫn và tồn tại 2.3.2.2 Định giá quyền sử dụng đất theo phương pháp so sánh trực tiếp Bất động sản thẩm định toạ lạc tại Đồng Đìa, xã Bình Phú, huyện Thạch Thất, Thành phố Hà Nội Phía đông giáp thửa đất của công ty xây dựng dịch vụ Hoa Ban, phía Nam giáp đường... nhiều bất cập Ở ví dụ về xác định giá trị quyền sử dụng đất ở Long Biên gồm cả đất vườn và đất ở thì cán bộ thẩm định tính thuế chuyển quyền sử dụng chung cho một loại đất và được xác định theo khung giá Nhà nước Còn ví dụ về bất động sản thế chấp ở phường Láng Hạ thì lại được xác định theo khung giá thị trường Hai bất động sản cùng thế chấp mà một bất động sản được tính theo khung giá Nhà nước, một bất. .. động tín dụng thế chấp của Ngân hàng TMCP Đại Tín Hoạt động tín dụng là một trong những hoạt động cơ bản đem lại nguồn thu lớn cho khách hàng Trong những năm qua nhiệm vụ phát triển tín dụng an toàn lành mạnh và hiệu quả được Đại Tín đặc biệt quan tâm Ta có thể thấy thu nhập hoạt động từ hoạt động tín dụng là nguồn thu chủ yếu của Ngân hàng TMCP Đại Tín qua bảng 2: Bảng 2.2: Thu nhập từ hoạt động tín. .. là Ngân hàng phải có các chính sách để thu hút khách hàng cá nhân hơn nữa Khách hàng khi vay vốn tại Ngân hàng đều có tài sản bảo đảm để bảo đảm an toàn tín dụng, theo số liệu mà Ngân hàng cung cấp thì chủ yếu khách hàng thế chấp bằng bất động sản chiếm 99, 51 % tổng số tài sản bảo đảm trong đó 99,3 % là thế chấp bằng quyền sử dụng đất và 0, 21 % là thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản . lý bất động sản , ngân hàng TMCP Đại Tín đã quy định các loại bất động sản được thế chấp tại ngân hàng. Theo quy định của Ngân hàng TMCP Đại Tín các bất. Ngân hàng TMCP Đại Tín. 2.2. Các quy định của Ngân hàng TMCP Đại Tín đối với bất động sản thế chấp 2.2.1. Các loại bất động sản được thế chấp tại Ngân hàng