NỘI DUNG XÂY DỰNG KHUNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT Ở NƯỚC TA HIỆN NAY Luật Đất đai năm 1993 chưa cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chưa thừa nhận đất đai có giá nhưng khi nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường thì quan hệ đất đai cũng chịu sự chi phối của quan hệ thị trường. Do đó, thị trường Bất động sản từng bước được hình thành tuy được mới mẻ nhưng có những tác động tích cực đến nền kinh tế của đất nước. Nhưng do phát triển mang tính tự phát, Nhà nước chưa quản lý được tất cả các hoạt động của thị trường Bất động sản nên thị trường này hoạt động ngầm là chủ yếu. Để hạn chế khiếm khuyến của thị trường Bất động sản, Chính phủ đã quy định khung giá đất theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 để mở ra các kênh thông tin công khai, minh bạch cho các đối tượng tham gia vào thị trường Bất động sản, nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về đất đai . I. Nội dung xây dựng khung giá các loại đất theo nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 Mục đích của việc xây dựng khung giá đất theo nghị định số 87/CP: tính thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật thuế chuyển quyền mục đích sử dụng đất và các loại thuế khác về đất theo quy định của pháp luật; thu tiền sử dụng đất khi giao đất cho các tổ chức, cá nhân trong nước theo quy định của Chính phủ; thu tiền cho thuê đất; tính giá trị tài sản khi Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo quy định của Nhà nước : đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. 1. Căn cứ xây dựng Nghị định 87/CP Căn cứ gốc để xây dựng Nghị định 87-CP là Luật Đất đai năm 1993 chưa xác định rõ “quyền sử dụng đất” là một loại hàng hoá đặc biệt, chưa thừa nhận một cách công khai có thị trường mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên chưa đưa ra nguyên tắc xác định giá đất cụ thể, rõ ràng là “sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường” 2. Phuơng pháp xác định giá đất theo Nghị định số 87/CP của Chính phủ ngày 17 tháng 8 năm 1994 Phương pháp xác định giá đất chưa rõ ràng, cụ thể, chưa phù hợp với thực tế quy định giá đất ở các địa phương và chưa phù hợp với thông lệ quốc tế. Nghị định 87-CP chỉ đề cập đến cách định giá đất cho từng loại đất cụ thể, chưa làm rõ được phải dùng phương pháp gì để tìm ra mức giá đất. 3. Phân loại đất để xác định khung giá theo Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 Việc phân loại đất để xác định khung giá còn ít, không còn phù hợp với thực tế sử dụng đất hiện nay cả về không gian (thành thị, nông thôn) và mục đích sử dụng. Đồng thời không còn phù hợp với cách phân loại mới của Luật Đất đai năm 2003; cụ thể: - Khi phân loại đất nông nghiệp, lâm nghiệp chỉ quy định có 4 loại đất là : đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, không có đất làm muối. - Khi phân loại đất phi nông nghiệp chỉ quy định có 3 loại đất: đất khu dân cư ở nông thôn, đất khu dân cư ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đường giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp; đất đô thị. Cách phân loại đó để định giá chưa phản ánh rõ được mục đích sử dụng đất khác nhau, tương ứng sẽ có giá trị khác nhau. Ví dụ nếu chỉ nói đến đất ở đô thị thì trong nội dung đã chứa rất nhiều mục đích sử dụng khác nhau như: đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh và giá chuyển nhượng thực tế cũng hình thành khác nhau. 4. Phân hạng đất, phân loại đường phố, vị trí để định giá theo Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 Việc phân hạng đất, loại đường phố, vị trí theo nghị định số 87/CP để quy định giá đất chưa phù hợp với thực tế hình thành giá đất đa dạng ở nứoc ta, biểu hiện cụ thể là: - Đối với đất khu dân cư nông thôn giá đất được xác định theo 6 hạng đất là cứng nhắc và rất phức tạp; không đúng với đất sản xuất nông nghiệp, không phù hợp với thực tế giá đất khu dân cư nông thôn (nhất là đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn) - Đối với đất đô thị: Việc xác định giá đất theo 5 loại đô thị không còn phù hợp vì hiện nay Chính phủ đã xếp các đô thị ở nước ta thành 6 loại. Trong mỗi loại đô thị, Nghị định 87 quy định có 4 loại vị trí, 3-4 loại đường phố còn gò bó chưa phù hợp với với sự hình thành giá đất của đô thị.Vì thế, trong thực tế chỉ đạo, một số địa phương đã quy định chi tiết thêm về đường phố, vị trí đất để xác định mức giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương. - Nguyên tắc quy định giá đất vùng giáp ranh giữa các tỉnh,thành phố chưa được quy định cụ thể dẫn đến giá đất do các địa phương quy định ở các vùng giáp ranh có sự chênh lệch lớn. 5. Về khung giá đất Mức giá tối thiểu, tối đa của khung giá không còn đáp ứng được yêu cầu sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường, trong điều kiện bình thường. Mặc khác, Nghị định số 87/CP chưa nêu rõ quyền, thời gian, các điều kiện phải điều chỉnh khung giá đất . Hiện nay, chúng ta đang trong quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận hành theo cơ chế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa, có sự điều tiết quản lý của Nhà nước nền thị trường Bất động sản đã có những bước phát triển nhất định. Do đó chúng ta không thể áp dụng khung giá đất theo Nghị định số 87/CP của Chính phủ ngày 17 tháng 8 năm 1994 được vì nó không còn phù hợp, không phản ánh được giá trị của đất đai sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Nó gây ảnh hưởng đến thị trường Bất động sản nói riêng và nền kinh tế cả nước nói chung. Vậy yêu cầu đặt ra là chúng ta phải có một khung giá đất mới để phù hợp với tình hình hiện nay, góp phần thúc đẩy kinh tế của đất nước. II. Nội dung xây dựng khung giá các loại đất ở nước ta hiện nay. Luật Đất đai 2003 đã tiếp cận được quan điểm phân cấp quản lý đất đai trong việc quy định về giá đất. Giá đất là một vấn đề hết sức phức tạp và nhạy cảm. nó vừa mang tính tương đối, vừa mang tính kinh tế, vừa mang yếu tố phi vật chất như vị trí địa lý, hình thể, diện tích, khả năng sinh lời, phong tục tập quán và sở thích của người sử dụng. Hơn nữa, giá đất còn chứa cả những yếu tố ảo không phản ánh đầy đủ quy luật quan hệ cung cầu của thị trường, nhất là khi hiện nay chúng ta chưa có một thị trường Bất động sản hoạt động chính thức chuyên nghiệp. Do đó, việc xác định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc phù hợp với quy luật cung cầu của thị trường và phải do cơ quan chuyên môn có đủ thẩm quyền xác định. 1. Thu nhập thông tin về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại các địa phương. - Nội dung : Bộ Tài chính ra công văn yêu cầu các tỉnh, thành phố báo cáo giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương theo nội dung giá thấp nhất, giá cao nhất và giá phổ biến của từng loại đất phân theo loại xã đồng bằng, xã trung du, xã miền núi hoặc phân loại đường phố và loại đô thị. - Yêu cầu: Các tỉnh, thành phố tiến hành điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương và báo cáo Cục Quản lý giá- Bộ Tài chính theo quy định của Bộ Tài chính. Hàng năm, căn cứ vào quyết định kế hoạch tổ chức điều tra, khảo sát, thống kê giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục thuế, Cục Thống kê và các phòng Tài chính cấp huyện xây dựng kế hoạch chọn các điểm và số lượng các điểm điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường của từng loại đất ở địa phương để trình Uỷ ban nhân dân cấp huyện quyết định. - Mục tiêu: Sau khi Bộ Tài chính nhận được báo cáo giá đất của các tỉnh, thành phố trong cả nước sẽ tiến hành thống kê giá thấp nhất, giá cao nhất và giá phổ biến của từng loại đất của một bảng thống kê giá đất để xác định khung giá các loại đất theo quy định của Chính phủ. 2. Xây dựng khung giá các loại đất của Nhà nước . Căn cứ kết quả khảo sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường qua báo cáo của 53 tỉnh, thành phố trong cả nước; Bộ Tài chính thống nhất với Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng mức giá tối thiểu, giá tối đa của khung giá các loại đất. Chúng ta xác định giá tối thiểu, giá tối đa của các loại đất theo nguyên tắc sau đây: - Tổng hợp giá đất do các địa phương gửi về rồi thống kê giá thấp nhất, giá cao nhất, và giá phổ biến của từng loại đất theo xã đồng bằng, xã trung du, xã miền núi. - Đối với mỗi loại đất ở xã đồng bằng, xã trung du , xã miền núi ta lấy giá phổ biến ở cột giá tối thiểu làm giá tối thiểu trong khung giá, lấy giá phổ biến ở cột giá tối đa làm giá tối đa trong khung giá. 3. Điều chỉnh giá các loại các loại đất cụ thể tại địa phương. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải điều chỉnh giá đất trong các trường hợp sau: 1. Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại địa phương của những loại đất, vị trí đất nhất định có biến động liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, gây nên chênh lệch giá lớn: giảm từ 10% trở lên so với giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thì điều chỉnh giá tăng nhưng tỷ lệ điều chỉnh giá không vượt quá 20% mức giá tối đa của khung giá. 2. Khi cấp có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, thay đổi hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí đất thì phải điều chỉnh lại giá đất tại khu vực có thay đổi theo khung giá các loại đất phù hợp nhưng không được vượt quá mức giá quy định của Chính phủ. 3. Khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất . Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường cả nước có biến động thất thường “ giá tăng hoặc giảm trong trường hợp khủng hoảng kinh tế, thiên tai, địch hoạ hoặc trong các trường hợp bất thường khác” như quy định tại Pháp lệnh giá gây nên chênh lệch lớn so với khung giá hiện hành thì phải điều chỉnh khung giá. Mức chênh lệch lớn nêu trên được xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tăng hoặc giảm giá do Chính phủ quy định. 4. Tình hình giá đất tại các địa phương sau hơn một năm thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất để xây dựng khung giá các loại đất . - Đất trông cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm; mức giá phổ biến từ 30- 60% so với khung giá do Chính phủ quy định, một số tỉnh quy định mức giá thấp nhất chỉ bằng 9-18%; cá biệt TP Cần Thơ quy định mức giá cao nhất cũng chỉ bằng khung giá Chính phủ quy định và phần cho phép vượt quá 20%. - Đất nuôi trồng thuỷ sản: mức giá phổ biến từ 20-50% so với khung giá Chính phủ quy định, một số tỉnh quy định mức giá thấp nhất chỉ bằng 6-14%; cá biệt có một số nơi quy định mức giá cao nhất cũng chỉ bằng 100% khung giá Chính phủ quy định ( chưa phải tính phần cho phép vượt 20%) - Đất làm muối: mức giá thấp nhất tỉnh Quảng Trị quy định bằng 9% so với khung giá Chính phủ quy định; Bà Rịa-Vũng Tàu, Thành phố Hồ Chí Minh quy định mức giá cao nhất bằng 100% khung giá Chính phủ quy định. - Đất rừng sản xuất: mức giá phổ biến từ 20-43% so với khung giá Chính phủ quy định, một số tỉnh quy định mức giá thấp nhất chỉ bằng 5-9%; cá biệt TP Cần Thơ quy định mức giá cao nhất cũng chỉ bằng 97% khung giá Chính phủ quy định và phần cho phép vượt 20%. - Đất ở tại nông thôn: mức giá phổ biến từ 24-71% so với khung giá Chính phủ quy định, một số tỉnh quy định mức giá thấp nhất chỉ bằng 6-10%, một số tỉnh quy định mức giá cao nhất cũng chỉ bằng 97% khung giá Chính phủ quy định. - Đất ở tại đô thị: mức giá phổ biến từ 40-71% so với khung giá Chính phủ quy định, một số tỉnh quy định mức giá thấp nhất chỉ bằng 4-10%, Thái Bình quy định mức giá cao nhất bằng 119% so với khung giá do Chính phủ quy định. - Giá đất ở và sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có điều chỉnh tăng chủ yếu là những tuyến đường mới mở được nhà nước đầu tư hạ tầng, ven trục đường giao thông chính, khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu thương mại….hoặc điều chỉnh giảm đối với những vị trí trước đây quy định chưa phù hợp hoặc khuyến khích cho các doanh nghiệp phát triển ra ngoại thành (Thái Nguyên, Thái Bình, Hải Phòng…) . NỘI DUNG XÂY DỰNG KHUNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT Ở NƯỚC TA HIỆN NAY Luật Đất đai năm 1993 chưa cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chưa thừa nhận đất. Nhà nước về đất đai . I. Nội dung xây dựng khung giá các loại đất theo nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 Mục đích của việc xây dựng khung giá đất