CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ QUẢN LÝ VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP I. TÀI SẢN THẾ CHẤP VÀ VAI TRÒ CỦA THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TRONG PHÁT TRIỂN KINH TÊ- XÃ HỘI. 1. Khái niệm, phân loại và các hình thức thế chấp bất động sản. a. Khái niệm : Để hiểu rõ về bất động sản và thế chấp bất động sản, ta phải xuất phát từ khái niệm về tài sản. Theo điều 172 bộ luật dân sự thì : “ tài sản bao gồm vật có thực,tiền, giấy tờ trị giá bằng tiền và các quyền tài sản”. Trong khái niệm này thì quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự.Tài sản có thể được biểu hiện ở các trạng thái : rắn, lỏng, khí, đáp ứng được một nhu cầu nào đó của con người, không chỉ những thứ tồn tại hiện hữu mà còn cả những thứ sẽ có như : lợi tức, hoa lợi. Hiện nay người ta chia tài sản thành bất động sản và động sản, từ khái niệm về tài sản ta có thể nhận thấy rằng bất động sản(bđs) là một thuật ngữ chỉ các tài sản như : đất đai, nhà cửa…vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của nước CHXHCNVN đã quy định bất động sản và động sản như sau : “ 1. Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm a. Đất đai. b.Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai. d. Các tài sản khác do pháp luật quy định. 2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản”. Theo quy định này thì đất đai, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất đai, nhà ở là những bất động sản chính. Vì vậy hiện nay người ta thường hiểu nhà đất là bất động sản, tuy rằng cách hiểu đó chưa đầy đủ nhưng trong một giới hạn nào đó mọi người vẫn chấp nhận. Và các bất động sản chính đó, theo quy định của pháp luật phải được quản lý, kiểm soát trong sản xuất- kinh doanh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thế chấp bất động sản là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh tài sản nói chung và bất động sản nói riêng.Để có vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh của các cá nhân, tổ chức, họ phải thế chấp bất động sản tại các tổ chức tín dụng để vay vốn, vì vậy trong nền kinh tế thị trường cạnh tranh hiẹn nay, thế chấp bất động sản để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, tăng cường công tác quản lý của nhà nước với bđs nói chung và nhà đất nói riêng. Không chỉ có vậy, nhờ công việc này mà tổ chức tín dụng tránh được những rủi ro khi cho vay và hoạt động hiệu quả hơn. Từ đó ta có thể rút ra, thế chấp bất động sản để vay vốn là việc bên vay vốn(gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình dể bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ(gồm nợ gốc, lãi vay và tiền phạt lãi quá hạn) đối với bên cho vay(bên nhận thế chấp). Đối với đất đai thì luật pháp quy định là: đất thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất nhất quản lý, còn nhà thì đa dạng hoá hình thức sở hữu, vì vậy khi thế chấp nhà đất thì thực chất là thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. b. Phân loại bất động sản thế chấp. Bất động sản rất phong phú và đa dạng về chủng loại, kích cỡ, tính năng tác dụng…cho nên tài sản thế chấp cũng rất phong phú, đa dạng.Tài sản thế chấp có thể bao gồm : + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất. + Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp. + Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp.Trong trường hợp thế chất một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận. +Các tài sản khác theo quy định của pháp luật. Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định; trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp. Bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ.Bất động sản có đăng ký quuyền sở hữu có thể được thế chấp để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị lớn hơn tổng nghĩa vụ dân sự được bảo đảm trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. c. Các hình thức thế chấp bất động sản. Hình thức thế chấp bất động sản xuất phát từ nhu cầu thực tế về vốn để sản xuất kinh doanh của các cá nhân, tổ chức kinh tế. Họ có thể thế chấp một phần bất động sản để vay vốn sản xuất kinh doanh nếu nhu cầu về vốn của họ không lớn như chỉ thế chấp dây chuyền máy móc sản xuất, phương tiện vận chuyển hay nhỉ thế chấp đất đai…Bên cạnh đó, nếu nhu cầu về vốn của họ lớn thì có thể thế chấp toàn bộ bất động sản như : đất đai, nhà xưởng, nhà kho… Thế chấp bất động sản phải được lập thành văn bản cam kết hoặc hợp đồng thế chấp tài sản. Đối với tài sản mà pháp luật có quy định đăng kí quyền sở hữu thì khi thế chấp phải đăng kí tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bên nhận thế chấp giữ bản gốc giấy tờ về quyền sở hữu tài sản. Hợp đồng thế chấp cần có chứng nhận của cơ quan công chứng nhà nước hoặc chứng nhận của UBND cấp huyện. 2. Tiêu chuẩn bất động sản thế chấp : Như ta đã biết bất động sản rất phong phú và đa dạng nhưng không phải tất cả các bất động sản đều có thể thế chấp để vay vốn – chúng phải có những tiêu chuẩn nhất định. Tổ chức tín dụng xem xét lựa chọn tài sản thế chấp khi có đủ các điều kiện sau: + Tài sản thuộc sở hữu của khách hàng vay, trường hợp mà pháp luật qui định phải đăng ký quyền sở hữu thì thì khách hàng vay phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. Đối với quyền sử dụng đất thì khách hàng vay phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo qui định của pháp luật về đất đai. + Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác. + Tài sản không tranh chấp tức là tài sản không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Khách hàng vay phải ký kết bằng văn bản với tổ chức tín dụng về tài sản thế chấp không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết cuả mình. + Tài sản mà pháp luật qui định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay. 3. Vai trò thế chấp bất động sản trong phát triển kinh tế- xã hội : Thế chấp bất động sản để vay vốn tại các ngân hàng giúp cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế có được nguồn vốn cần thiết để đầu tư vào sản xuất – kinh doanh, tạo ra sản phẩm vật chất – dịch vụ phục vụ xã hội, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần của người đầu tư, góp phần thúc đẩy các nghành kinh tế liên quan phát triển. Ví dụ như một nhà máy sản xuất các loại bao bì, thiếu vốn, khi đem đất đai nhà xưởng thế chấp thì sẽ vày được một lượng vốn tương đối – có thể dụng đầu tư mua sắm máy móc, dây truyền công nghệ tiên tiến phục vụ sản xuất thì khi đó nhà máy có thể sản xuất ra những sản phẩm có chất lượng tốt hơn với giá thành hạ hơn trước kia, góp phần giảm chi phí đầu vào cho các nghành sử dụng bao bì của nhà máy đồng thời những công ty sản xuất – kinh doanh nguồn nguyên liệu đầu vào cho nhà máy cũng phát triển. Không những thế, khi nhà máy làm ăn có hiệu quả thì phần đóng góp vào ngân sách nhà nước sẽ lớn hơn, tạo ra công ăn việc làm cho người lao động góp phần giảm tỷ lệ thất nghiệp, tăng thu nhập cho người lao động, làm hạn chế, đầy lùi những tệ nạn xã hội phát sinh do thất nghiệp, góp phần vào chủ trương kích cầu của chính phủ do nhu cầu tiêu dùng của người lao động tăng lên. Đối với ngành ngân hàng điều này góp phần làm tăng tài sản của ngân hàng, thúc đẩy tốc độ chu chuyển của vốn, tạo ra lợi nhuận ngân hàng, tạo điều kiện để hệ thống ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng, góp phần quản lý khối lượng tiền tệ trong lưu thông trong chính sách tiền tệ của ngân hàng trung ương. Với ngành địa chính, để thế chấp bất động sản thì cần phái có đầy đủ hồ sơ, điều này thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà,nâng cao khả năng quản lý nhà đất của cơ quan chức năng. II. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VẬN DỤNG VÀO ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP. 1.Khái niệm và vai trò của định giá bất động sản thế chấp. Thị trường bất động sản là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trường. Thị trường bất động sản phát triển là nhân tố thúc đẩy việc hình thành đồng bộ các loại thị trường, điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc hình thành và phát triển cơ chế thị trường, phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước định hướng xã hội chủ nghĩa là một định hướng lớn của Đảng và nhà nước ta. Mà thị trường bất động sản chỉ phát triển được khi các giao dịch này trở nên phổ biến và dễ dàng. Điều này có nghĩa là các giá trị của hàng hoá trong thị trường bất động sản phải được xác định một cách chuẩn xác, phù hợp với tính năng sử dụng của mỗi loại tài sản. Do vậy phải tiến hành công việc định giá bất động sản, định giá là rất cần thiết khi ta đưa ra một quyết định liên quan đến tài sản bất động sản. Các bên tham gia thị trường bất động sản phải biết giá trị của bất động sản để tiến hành trao đổi, giúp cho người bán có thể chấp nhận, quyết định giá mua bán có thể chấp nhận đựơc và người mua quyết định giá mua bất động sản; nhà đầu tư kinh doanh cũng cần định giá để biết được giá trị của bất động sản trong trường hợp cổ phần hoá doanh nghiệp, giúp cho xác định giá trị trong công bố tài chính hàng năm của công ty; định giá bất động sản còn giúp cho việc trả tiền thuê tài sản, thế chấp hoặc bảo hiểm bất động sản, không những thế công việc này còn là cơ sở để nhà nước quản lý và phát triển bất động sản đảm bảo ích nước lợi dân. Xuất phát từ khái niệm bất động sản là tài sản không thể di dời được gồm đất đai, nhà ở và các công trình gắn liền với đất, vậy định giá bất động sản thực chất là định giá đất và các công trình gắn trên đất. Định giá bất động sản là công việc rất khó khăn và phức tạp, nhất là trong điều kiện kinh tế có nhiều biến động. Kết quả của công việc định giá bất động sản trong một số trường hợp phụ thuộc rất nhiều vào sự nhận định chủ quan của ngươì định giá vì vậy đòi hỏi người làm công tác định giá phải có kiến thức chuyên môn nghề nghiệp giỏi và có sự nhanh nhậy với sự biến động của thị trường. Bởi vì giá trị của bất động sản có thể tăng khi nền kinh tế tăng trưởng cao (hoặc tăng trưởng ổn định ; sẽ tăng trưởng cao trong tương lai gần ) và sẽ thấp khi nền kinh tế suy thoái (hoặc có dấu hiệu suy thoái ). Bên cạnh đó, kết quả của công việc định giá còn chịu tác động của các nhận tố như : * Nhóm nhân tố tự nhiên :Vị trí thửa đất, địa hình đất, phạm vi rộng hẹp của vùng lân cận, kính thức diện tích lô đất, bề rộng mặt tiền, môi trường nước và không khí, các tiện lợi và nguy cơ do tự nhiên gây ra. * Nhóm nhân tố về kinh tế như : Sự phát triển kinh tế trong vùng, cơ sở hạ tầng, kinh tế kỹ thuật – xã hội như mức độ tăng trưởng GDP của vùng cũng như khả năng tín dụng trong vùng, tỷ lệ lạm phát, lãi suất tín dụng, khả năng mang lại của thu nhập của bất động sản trong vùng. *Nhóm nhân tố về pháp luật :Người định giá phải xem xét đầy đủ các yếu tố như qui hoạch đất đai, qui hoạch về xây dựng các công trình trên đất, chính sách tài chính, tình trạng pháp lý của bất động sản, chính sách phát triển nhà ở *Nhóm nhân tố về xã hội : Phải xem xét về đặc điểm khu dân cư, mật độ dân số, trình độ kiến thức cũng như tập quán của họ, y tế, giáo dục, an ninh trật tự… Có nhiều cách hiểu khác nhau, do đó có nhiều cách định nghĩa khác nhau về định giá bất động sản, ở đây ta đề cập đến hai khái niệm phổ biến nhất, đó là : + “ Định giá là ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định” hay ta có thể định nghĩa như sau : “ Định giá là `nghệ thuật hay khoa học về sự ước tính cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét đến tất cả các yếu tố kinh tế cơ bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”. Thật vậy, định giá bất động sản là sự kết hợp của cả nghệ thuật và khoa học và ở một phạm vi nào đó các nội dung khoa học cần nhiều hơn trong khi phần còn lại như là một nghệ thuật. Khía cạnh khoa học của định giá bất động sản là việc phân tích các dữ liệu và tình toán về mặt toán học các giá trị bất động sản, còn khía cạnh nghệ thuật là những kỹ năng nắm được thông tin được dùng để trợ giúp công việc định giá và quá trình đưa ra các đánh giá và hình thành quan điểm riêng. Và vì vậy định giá bất động sản cần được hiểu là “ nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được mối quan tâm cụ thể về một lĩnh vực nhất định của định giá bất động sản ở một thời điểm cụ thể”. Từ những khái niệm trên ta thấy rằng công việc định giá bất động sản không thể tách rời mục đích định giá, có thể một tài sản với những mục đích định giá khác nhau sẽ có những giá trị khác nhau tương đối, bên cạnh đó khi ta tiến hành định giá bất động sản ta phải có những thông tin khách quan về thị trường cũng như về chính tài sản cần định giá và các tài sản cùng loại. Trong định giá bất động sản, người định giá bất động sản cần hiểu rõ về :Giá thành bất động sản, giá cả cá biệt của bất động sản, giá cả thị trường bất động sản. Giá thành bất động sản được hiểu là toàn bộ chi phí về quản lý, về lao động, vật tư, về đất đai … để tạo ra bất động sản đó. Giá cả cá biệt của bất động sản được hiểu là giá trị do nhà đầu tư đặt ra, trên cơ sở hao phí về vốn, lao động và các chi phí phát sinh khác trong quá trình đầu tư như: lạm phát, rủi ro trong đầu tư, dự kiến lợi nhuận đầu tư, và giá cả cá biệt do chủ sở hữu bất động sản tạo nên. Còn giá trị thị trường của bất động sản là biểu hiện bằng tiền của hàng hoá bất động sản đó, là số tiền thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định, giá cả thị trường có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị nhưng giữa chúng có khuynh hướng xích lại gần nhau. Trong quan hệ tín dụng các ngân hàng không muốn nhận sự rủi ro, do vậy bên vay tiền phải dùng tài sản của mình làm vật đảm bảo cho khoản vay, trong trường hợp người vay vốn không trả được nợ khi đến hạn thì ngân hàng có thể bán bất động sản đó để thu hồi nợ, vì vậy định giá bất động sản khi thế chấp là rất cần thiết. Một lý do mà người ta tiến hành định giá bất động sản là để cả bên nhận thế chấp và bên thế chấp biết được giá trị của tài sản để họ đưa ra mức vốn vay phù hợp với giá trị của bất động sản thế chấp, phù hợp với qui định của pháp luật. Nếu công việc này được thực hiện tốt thì nguồn vốn sẽ được vận động liên tục, ngành ngân hàng sẽ hoạt động tốt hơn và ngày càng phát triển, bên cạnh đó khi người thế chấp vay được vốn sẽ tiến hành đầu tư vào sản xuất kinh doanh để tạo ra sản phẩm vật chất, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của xã hội và thúc đẩy kinh tế phát triển. Vì vậy có thể hiểu định giá bất động sản thế chấp là việc ước tính tổng số tiền là bao nhiêu mà một bất động sản có thể bán được nếu bắt buộc phải bán. 2. Căn cứ và nguyên tắc định giá. Định giá bất động sản là một việc khó khăn và phức tạp, người làm công tác định giá không chỉ có chuyên môn nghiệp vụ vững vàng mà còn phải có sự nhạy cảm tốt với sự thay đổi thường xuyên của thị trường. Để xác định giá một bất động sản chính xác tại một thời điểm nhất định thì quá trình định giá phải gắn liền với mục đích định giá, vì với các mục đích khác nhau thì một tài sản có giá trị khác nhau tương đối. Khi định giá một bất động sản, thông thường người ta dựa vào những căn cứ sau : - Dựa vào chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản, tức là sử dụng cao nhất và tốt nhất bất động sản cả về vất chất và mặt pháp lý để tạo ra những khả năng sinh lời cao nhất đối với bất động sản tại thời điểm định giá. - Dựa vào các yếu tố cấu thành của tài sản bất động sản như giá trị của nhà, giá trị của đất được sử dụng ( gồm qui mô, vị trí và tính pháp lý của mảnh đất ). - Dựa vào khả năng cạnh tranh và những lợi ích mang lại trong tương lai của bất động sản. Mỗi bất động sản đều mang tình hữu dụng của nó, khi bất động sản được mang vào sử dụng có rất nhiều hình thức sử dụng khác nhau việc định giá phải căn cứ vào việc sử dụng có hiệu quả nhất và tốt nhất của bất động sản. Ngoài ra còn phải xem xét đến khả năng cạnh tranh trong thị trường như trong nội bộ cung, cầu và giữa cung và cầu ; cạnh tranh trong nội bộ vùng, giữa các vùng với nhau, tại thời điểm định giá, cạnh tranh trong sự phù hợp với thị hiếu người tiêu dùng. Giá thị trường của bất động sản là giá trị hiện tại về các khoản lợi ích mà nó mang lại trong tương lai cho người sở hữu nó, cho nên những lợi ích trong tương lai sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị hiện tại của bất động sản đó. Cho nên khi định giá một bất động sản tại một thời điểm cụ thể thì người định giá phải đặc biệt chú ý đến khả năng cạnh tranh và những khoản lợi ích mà bất động sản sẽ mang lại trong tương lai. - Căn cứ vào những thay đổi trong nền kinh tế như thay đổi của các chính sách về đất đai và nhà ở, về nhu cầu vật chất, văn hóa và tinh thần ngày càng tăng và thị hiếu về nhà đất không ngừng thay đổi của con người. Trong những căn cứ trên thì khi định giá một bất động sản với mục đích thế chấp người định giá cần phải đặc biệt chú ý đến ba căn cứ đầu, bởi vì ngoài những yếu tố cấu thành giá trị của bất động sản thì khả năng cạnh tranh và những lợi ích mang lại trong tương lai sẽ là những nhân tố chính quyết định giá trị của bất động sản đó. Tuy cùng một yếu tố cầu thành giá trị nhưng một cửa hàng gần khu vực Hồ Hoàn Kiếm sẽ mang lại một lợi ích cao hơn một cửa hàng như vậy ở khu vực khác, và tất nhiên giá trị của cửa hàng thuộc khu vực Hồ Hoàn Kiếm sẽ cao hơn. Tuy nhiên khi định giá, cần phải căn cứ vào các đặc tính về pháp luật của bất động sản hay nói cách khác thì các bất động sản thế chấp phải thuộc sở hữu hay quyền quản lý hợp pháp của người đem thế chấp, tức là bất động sản phải có giấy tờ sở hữu tài sản hoặc giấy chứng nhận quyền sự dụng đất nếu là đất. Từ những căn cứ trên, khi định giá bất động sản ta cần phải tuân thủ các nguyên tắc sau: - Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất : Bất động sản bao gồm nhiều loại tài sản, được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, bao gồm sử dụng hợp pháp và không hợp pháp. Một bất động sản được sử dụng một cách cao nhất và hiệu quả nhất tức là tại thời điểm định giá bất động sản đó được sử dụng hợp pháp, đem lại thu nhập dòng lớn nhất và trong một khoảng thời [...]... đích định giá III QUẢN LÝ VÀ SỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP A Quản lý bất động sản thế chấp 1.Sự cần thiết phải quản lý bất động sản thế chấp Đối với các hợp đồng tín dụng có tài sản đảm bảo thì việc quản lý tài sản đảm bảo là đương nhiên và rất cần thiết Đối với các khoản vay có tài sản cầm cố thì ngân hàng phải quản lý, bảo quản tài sản, giấy tờ có giá của bên cầm cố, còn đối với các khoản vay có tài sản. .. nhân người định giá 4 Trình tự tiến hành định giá bất động sản Định giá bất động sản gồm nhiều bước có trật tự và lôgic, điều này giúp cho nhà định giá đưa ra một kết quả có cơ sở và tin cậy Qúa trình định giá gồm các bước sau: a.Thu thập thông tin Để định giá một bất động sản ta cần biết những thông tin về bất động sản đó, các thông tin cần thu thập về bất động sản bao gồm : + Thông tin về vị trí,... là giá trị lợi tức do ước lượng thu nhập tương lai và tỷ lệ lãi xuất dùng để chiết khấu d) Vận dụng phương pháp đầu tư vào định giá bất động sản thế chấp Trong hoạt động tín dụng có bất động sản thế chấp, các bất động sản dùng để thế chấp rất phong phú về chủng loại, giá trị và mục đích sử dụng, đối với các bất động sản dùng để cho thuê, khi xác định giá trị của loại bất động sản này người người định. .. vậy tổng giá trị bất động sản vẫn tăng, vậy điều cốt yếu là người định giá bất động sản thế chấp phải tính toán được những thay đổi của bất động sản cũng như của thị trường bất động sản để có thể ước tính giá trị của bất động sản phù hợp với cả hiện tại và tương lai Thứ ba là nguyên tắc về sự phù hợp : Tức là người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản thế chấp chỉ như vậy kết... sản thế chấp thì ngoài việc phải giữ, bảo quản giấy tờ về tài sản thế chấp ngân hàng còn phải tiến hành tổ chức quản lý tài sản thế chấp Nếu như ngân hàng yêu cầu người đi vay phải có tài sản thế chấp để tránh rủi ro cho ngân hàng thì việc quản lý tài sản trong thời gian thế chấp là để ngăn chặn sự mất mát sự giảm giá hay những nhân tố khác làm giảm giá trị của tài sản thế chấp Trong quản lý tài sản thế. .. trình định giá với giá trị thực tế của tài sản Nguyên tắc này yêu cầu người định giá bất động sản thế chấp không được căn cứ vào mục đích khác ngoài mục đích sử dụng chính của bất động sản thế chấp Thứ tư là nguyên tắc dự báo trước : Nếu người định giá bất động sản am hiểu thị trường và có đầu óc phán đoán thì giá cả thị trường của bất động sản trong tương lai sẽ không chênh lệch lơn so với thời điểm định. .. sát việc thực hiện các cam kết của bên thế chấp khi vay vốn về tình hình sử dụng, quản lý bất động sản thế chấp, để pháp hiện kịp thời những sai lệch trong cam kết để có những biện pháp sử lý kịp thời 2 Hình thức quản lý bất động sản thế chấp Như ta đã biết việc quản lý và bảo quản bất động sản thế chấp là việc làm rất cần thiết, nó giúp cho ngân hàng ngăn chặn và phòng tránh được những những rủi ro,... giữa các đường phố trong một đô thị Như vậy khi định giá bất động sản, người định giá phải tiến hành phân tích cung, cầu về bất động sản, đánh giá các nhân tố tác động đến cung - cầu bất động sản tại thời điểm định giá, dự báo xu hướng vận động của cung - cầu bất động sản - Nguyên tắc thay đổi : Giá cả thị trường bất động sản không giữ nguyên bởi tác động của các nhân tố :tự nhiên, môi trường, pháp... này d) Vận dụng phương pháp thầu khoán vào định giá bất động sản thế chấp Như đã biết, mỗi một bất động sản, với một mục đích riêng biệt và những đặc trưng về kiểu dáng, cấu trúc sẽ phù hợp với phương pháp định giá nhất định, cũng có những bất động sản phải kết hợp nhiều phương pháp định giá Đối với những bất động sản có giá trị lớn, được thiết kế để sử dụng vào mục đích riêng biệt nào đó như : nhà... ngừa những vướng mắc trong xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp phải xử lý … Tóm lại việc giữ giấy tờ tài sản thế chấp tạo cho tổ chức tín dụng ở thế “nắm đằng chuôi” đối với bất động sản thế chấp trong thời gian thế chấp Bước tiếp theo là việc đăng ký thế chấp, đây là hành vi quản lý có sự phối hợp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là UBND cấp xã và sở Địa Chính hoặc sở Địa Chính –Nhà Đất Đây là . CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ QUẢN LÝ VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP I. TÀI SẢN THẾ CHẤP VÀ VAI TRÒ CỦA THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TRONG PHÁT TRIỂN. người định giá bất động sản cần hiểu rõ về :Giá thành bất động sản, giá cả cá biệt của bất động sản, giá cả thị trường bất động sản. Giá thành bất động sản