Đang tải... (xem toàn văn)
Chính sách nới lỏng tín dụng và tác động của nó đến thị trường bất động sản kinh nghiệm quốc tế và những gợi ý cho Việt Nam
1 LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Chính sách tín dụng ln sử dụng theo hai chiều hướng “thắt chặt” “nới lỏng” tùy theo giai đoạn yêu cầu cụ thể Trong đó, sách nới lỏng tín dụng thực thông qua cho vay lãi suất thấp cho vay chuẩn Về lý thuyết, lãi suất thấp khuyến khích doanh nghiệp vay vốn, đẩy mạnh đầu tư, thị trường bất động sản chịu tác động gián tiếp Tuy nhiên, vấn đề lớn sách độ trễ Cịn sách cho vay chuẩn Việt Nam ngày quan tâm hơn, đặc biệt sau khủng hoảng địa ốc nặng nề Mỹ Theo đánh giá nhận định số chuyên gia, diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn năm trở lại (2005-2009) mang nhiều biến động đầy bất ngờ Là quốc gia có thị trường bất động sản non trẻ chưa thật có máy tài hồn thiện, việc áp dụng sách nới lỏng tín dụng Việt Nam cịn nhiều khó khăn thách thức Để nói sách nới lỏng tín dụng quốc gia nơi khái niệm mẻ Việt Nam, trước hết nhìn lại ví dụ điển hình Hoa Kỳ, quốc gia mà vào thập niên cuối kỉ XX, thị trường bất động sản chưa phục hồi hoàn toàn trở thành môt mục tiêu đầu tư lý tưởng Cuối cùng, vào tháng 8/2007, không báo trước, khủng hoảng cho vay chấp chuẩn Mỹ nổ ra, ảnh hửng tiêu cực nghiêm trọng tới thị trường tài kinh tế Mỹ Cuộc khủng hoảng lan rộng nhiều trung tâm tài giới Một số Trung Quốc : Ngân hàng công thương Trung Quốc Ngân hàng Trung Quốc bị lỗ xấp xỉ 11 tỉ USD cho khoản vay chấp rủi ro cao Bên cạnh đó, nghiên cứu sâu quốc gia khu vực tương đối gần gũi với Việt Nam – Malaysia – tác động sách nới lỏng tín dụng lên quốc gia Những tác động sách nới lỏng tín dụng thị trường bất động sản làm rõ qua kinh nghiệm nước từ dẫn đến ngụ ý sách phù hợp cho Việt Nam Vì lý mà nhóm tác giả định chọn đề tài “Chính sách nới lỏng tín dụng tác động đến thị http://svnckh.com.vn trƣờng bất động sản: kinh nghiệm quốc tế gợi ý cho Việt Nam” với mong muốn góp phần vào phát triển bền vững thị trường bất động sản nói riêng thị trường tài nói chung Việt Nam Tổng quan tình hình nghiên cứu 2.1 Nghiên cứu nƣớc ngồi sách nới lỏng tín dụng thị trƣờng bất động sản Ở nước phát triển đặc biệt Mỹ có nhiều nghiên cứu sách nới lỏng tín dụng tác động tới thị trường bất động sản Có thể đề cập đến The balancing act between lending standards and rates Shannon Luscher (2010), bàn cho vay chuẩn cho vay lãi suất thấp; China at risk of a home-grown financial crisis Jonathan Bell Beijing in signal on lending Patti Waldmeir đề cập đến sách tín dụng Trung Quốc tác động Cịn Tuy nhiên, thị trường tài nói chung thị trường bất động sản nói riêng nước phát triển mức cao phức tạp Những nghiên cứu nói thời gian đưa so sánh đối chiếu với sách Việt Nam thị trường bất động sản nước ta non trẻ so với giới 2.2 Nghiên cứu nƣớc sách nới lỏng tín dụng thị trƣờng bất động sản TS Phan Minh Ngọc ThS Phan Thúy Nga khẳng định tồn thị trường cho vay chuẩn Việt Nam non trẻ Có thị trường cho vay chuẩn Việt Nam không? (Đăng tạp chí Ngân hàng); hay Những tác độngc khủng hoảng tài chinh TS Vũ Quang Việt, bàn ảnh hưởng khủng hồng tài nói chung tới kinh tế Các nghiên cứu có thống với quan điểm: thị trường bất động sản Việt Nam chịu ảnh hưởng lớn từ sách tín dụng Tuy nhiên có ý kiến trái chiểu sách năm 2010 thời gian tới: thiên ổn định hay tiếp tục nới lỏng để kích thích đầu tư Đối tƣợng nghiên cứu mục tiêu nghiên cứu 3.1.Đối tượng nghiên cứu http://svnckh.com.vn Đối tượng nghiên cứu đề tài sách nới lỏng tín dụng tác động tới thị trường bất động sản Từ rút học đề giải pháp sách tín dụng nhằm kích thích phát triển hiệu bền vững thị trường bất động sản Việt Nam 3.2.Mục tiêu nghiên cứu Đề tài thực với mục tiêu chính: Thứ nhất, làm rõ khái niệm sách nới lỏng tín dụng, thị trường bất động sản tác động sách nới lỏng tín dụng với thị trường bất động sản Thứ hai, nghiên cứu diễn biến sách nới lỏng tín dụng, thực trạng thị trường bất động sản Mỹ, Trung Quốc Thái Lan Cuối cùng, sở mục tiêu đạt nói trên, đề tài rút học kinh nghiệm cho Việt Nam, từ đề xuất giải pháp định hướng sách nới lỏng tín dụng với thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới Phƣơng pháp nghiên cứu Nhóm nghiên cứu sử dụng phương pháp nghiên cứu sau: - Phân tích-tổng hợp-khái qt hóa - So sánh-đối chiếu - Mơ tả-giải thích - Thống kê mơ tả - Ngồi nhóm tìm hiểu thơng tin dựa nghiên cứu tiến hành tình hình thực tế thị trường Phạm vi nghiên cứu Các sách nới lỏng tín dụng, thị trường bất động sản Mỹ (từ 1997 tới hết 2008), Trung Quốc (từ 1999 đến nay) Thái Lan (từ 1986 tới nay) http://svnckh.com.vn Kết cấu đề tài Đề tài gồm phần: Chƣơng I: Tổng quan thị trường bất động sản sách nới lỏng tín dụng Chƣơng II: Chính sách nới lỏng tín dụng tác động đến thị trường bất động sản số nước giới Chƣơng III: Bài học kinh nghiệm quốc tế cho Việt Nam việc thực hiệu sách nới lỏng tín dụng để đẩy mạnh phát trieerncuar thị trường bất động sản http://svnckh.com.vn CHƢƠNG I: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH NỚI LỎNG TÍN DỤNG 1.1.Tổng quan thị trƣờng bất động sản 1.1.1 Khái niệm thị trƣờng bất động sản (Theo quy định Luật dân sửa đổi số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7) Bất động sản cá tài sản bao gồm: đất đai, nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai (hàng rào, cối, thiết bị cấp thoát nước, điện, vệ sinh, thơng gió, thang máy, phịng cháy, thơng tin…) tái sản khác pháp luật quy định Khái niệm: Thị trường bất động sản thị trường mà giao dịch, mua bán trao đổi bất động sản diễn người mua người bán thông qua chế giá Tuy nhiên bất động sản khác với hàng hóa khác chỗ chúng khơng mua bán, mà cịn đối tượng nhiều giao dịch khác cho thuê, chấp, chuyển dịch quyền sử dụng Do đó, thị trường bất động sản hồn chỉnh khơng thể quan hệ người mua, người bán bất động sản mà nơi diễn giao dịch liên quan đến bất động sản cho thuê, chấp, bảo hiểm… Tóm lại, thị trường bất động sản tổng thể giao dịch bất động sản dựa chế giá diễn không gian thời gian định http://svnckh.com.vn Thị trường bất động sản bao gốm thị trường nhánh: thị trường mua bán, thị trường cho thuê, thị trường chấp bảo hiểm bất động sản Ngoài ra, vào thời gian mà bất động sản gia nhập thị trường bất động sản gồm có cấp: Thị trường chuyển nhượng, giao cho thuê quyền sử dụng đất (thị trường cấp I); Thị trường xây dựng cơng trình để bán cho th (thị trường cấp II); Thị trường bán lại cho thuê lại cơng trình bán cho th (thị trường cấp III) 1.1.2 Các đặc tính thị trƣờng bất động sản - Thị trường bất động sản thị trường giao dịch quyền lợi có bất động sản khơng phải thân đất đai cơng trình - Thị trường mang tính khu vực đặc đặc điểm cố định, không di chuyển bất động sản Trong nước, đô thị, chí khu vực thị, thị trường bất động sản có điều kiện thị trường, quan hệ cung cầu mức giá khác - Cần đến dịch vụ loại tư vấn chun nghiệp trình độ cao Bất động sản thường có giá trị cao, số đông khách hàng muốn mua cho dùng, mà đời người lại chẳng có lần mua sắm (ở Mỹ số liệu tổng kết cho biết khoảng 3-4 lần), mua sắm cẩn thận tính tốn, cần hỏi ý kiến chuyên viên môi giới, chuyên viên định giá… Tuy giá chuyên viên ước tính nhiều mang tính chủ quan người qua đào tạo, có kinh nghiệm chun mơn, nắm tình hình thị trường, thu thập nhiều thơng tin nên giúp thay mặt người mua để tiến hành đàm phán, thu xếp tài bảo hiểm… để mua thuê bất động sản đáp ứng yêu cầu đề Kinh nghiệm cho thấy tổ chức môi http://svnckh.com.vn giới phát triển vận hành thị trường bất động sản hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản đắt lên - Dễ nảy sinh tình trạng cân cung cầu tình trạng độc quyền thị trường Muốn biết thị trường hoạt động hiệu phải xét mức độ tự cạnh tranh, tức bên bán bên mua có tự vào thị trường khơng, có đủ số lượng bên bán bên mua khơng? Vì thị trường bất động sản mang tính khu vực nên cạnh tranh khơng hồn tồn, mặt khác thị trường khơng hồn chỉnh việc phát triển dự án bất động sản lớn gặp trở ngại, dễ nảy sinh tình trạng đầu cơ, bắt bí, đẩy giá lên cách xa giá trị thực tình trạng nhà để khơng, người mua th 1.1.3 Vai trò thị trƣờng bất động sản: - Thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế thị trường thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản cực lớn quy mơ, tính chất giá trị mặt kinh tế quốc dân: Bất động sản tài sản lớn quốc gia Tỷ trọng bất động sản tổng số cải xã hội nước có khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Theo đánh giá chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa khai thác ẩn chứa bất động sản nước thuộc giới thứ lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA nước phát triển dành cho nước phát triển vòng 30 năm qua Bất động sản cịn tài sản lớn hộ gia đình Trong điều kiện kinh tế thị trường bất động sản chức nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, cịn nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động chấp http://svnckh.com.vn - Thị trường bất động sản phát triển nguồn vốn lớn chỗ huy động: Đây nội dung có tầm quan trọng nhiều nhà nghiên cứu giới chứng minh đến kết luận quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hố định giá khoa học, thống tạo cho kinh tế quốc gia tiềm đáng kể vốn để từ phát triển kinh tế-xã hội đạt mục tiêu đề Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua chấp bất động sản chiếm 80% tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh bất động sản đóng vai trị quan trọng việc chuyển tài sản thành nguồn tài dồi phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt đầu tư phát triển sở hạ tầng kinh tế - Phát triển quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt thị trường quyền sử dụng đất điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu: Kinh nghiệm nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn nước cơng nghiệp hố tỷ lệ thị hố thường chiếm từ 60-80% Như vậy, vấn đề phát triển thị trường bất động sản để đáp ứng yêu cầu thị hố nước ta vấn đề lớn có tầm quan trọng đặc biệt nước ta chuyển sang chế thị trường điều kiện thiết chế quản lý Nhà nước cơng tác quy hoạch chưa thực thi có chất lượng hiệu việc phát triển quản lý thị trường bất động sản đô thị phải đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục tốn vướng mắc tương lai - Phát triển quản lý tốt thị trường bất động sản góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách: Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với thị trường thị trường tài tín dụng, thị http://svnckh.com.vn trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Theo phân tích đánh giá chuyên gia kinh tế, nước phát triển đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng lên USD có khả thúc đẩy ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – USD Phát triển điều hành tốt thị trường bất động sản có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập cơng trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ tạo nên chuyển dịch đáng kể quan trọng cấu ngành, vùng lãnh thổ phạm vi nước Theo thống kê Tổng cục thuế khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân 4.645 tỷ đồng/năm tỷ lệ chiếm gần 30% giao dịch, cịn 70% chưa kiểm sốt thực tế giao dịch không thực nghĩa vụ thuế với Nhà nước Nếu thúc đẩy chế, sách pháp luật để giao dịch bất động sản thức (có đăng ký thực nghĩa vụ thuế) đổi chế giao dịch theo giá thị trường hàng năm thị trường bất động sản đóng góp cho kinh tế 20.000 tỷ đồng năm - Phát triển quản lý có hiệu thị trường bất động sản đáp ứng nhu cầu xúc ngày gia tăng nhà cho nhân dân từ đô thị-nông thôn: Thị trường nhà phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn thị trường bất động sản Thị trường nhà thị trường sôi động thị trường bất động sản, “sốt” nhà đất hầu hết “sốt” nhà lan toả sang thị trường bất động sản khác ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống nhân dân Vì vậy, phát triển quản lý có hiệu thị trường bất động sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà phù hợp với thu nhập người dân vai trò quan trọng quản lý nhà nước thị trường bất động sản nhà http://svnckh.com.vn 10 1.1.4 Rủi ro thị trƣờng bất động sản Bản chất hàng hóa bất động sản biến thành thị trường đầy rủi ro Sự phát triển bong bong thị trường bất động sản: thông tin dự án bất động sản thị trường cung cấp mơ hồ chưa có tính chun nghiệp cao Thậm chí nhiều cơng ty kinh doanh bất động sản đưa thông tin liên quan đến dự án đầu tư mà họ thỏa thuận mua đất, chấp nhận chủ trương đầu tư… Những động thái tạo nên “cầu ảo” thị trường góp phần đưa đến “sốt” đất khiến cho dự án bất động sản có dự chênh lệch lớn giá so với giá tị thực tế Hiện tượng đầu thị trường nhiều Chính tham gia nhà đầu làm cho giá bất động sản đẩy lên cách nhanh chóng, tạo giá ảo Đây ngun nhân dẫn đến bong bóng thị trường, tạo sốt nóng lạnh thị trường Thị trường bất động sản thị trường khơng hồn hảo, thông tin phát triển quy hoạch không công khai cách rõ ràng, làm cho đối tượng tham gia vào thị trường có định khơng Điều làm cho tính minh bạch thị trường thấp thị trường khác Sự thiếu chuyên nghiệp quản lý Nhà nước khiến thị trường hoạt động mang nhiều tính tự phát dễ tổn thương, thể nhiều khuyết tật: hệ thống pháp luật chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa đổi mới; hệ thống đăng kí bất động sản bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản http://svnckh.com.vn 10 ... quan thị trường bất động sản sách nới lỏng tín dụng Chƣơng II: Chính sách nới lỏng tín dụng tác động đến thị trường bất động sản số nước giới Chƣơng III: Bài học kinh nghiệm quốc tế cho Việt. .. chính: Thứ nhất, làm rõ khái niệm sách nới lỏng tín dụng, thị trường bất động sản tác động sách nới lỏng tín dụng với thị trường bất động sản Thứ hai, nghiên cứu diễn biến sách nới lỏng tín dụng, ... Chính sách nới lỏng tín dụng tác động lên thị trƣờng bất động sản Mỹ 2.1.1 Tổng quan thị trƣờng bất động sản Mỹ Cho đến tận năm 2000, giá bất động sản giá thuê bất động sản Mỹ biến động gắn bó
