Đang tải... (xem toàn văn)
Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất trên địa bàn quận Ninh Kiều – TP Cần Thơ
TRƯ NG ð I H C C N THƠ KHOA MÔI TRƯ NG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN B MÔN TÀI NGUYÊN ð T ðAI -oOo- TR N MINH ðĂNG TR N VĂN NGƯNG XÁC ð NH M C ð Y UT NH HƯ NG C A CÁC TÁC ð NG ð N GIÁ ð T VÀ TH C TR NG GIÁ TR S D NG ð T LÀM CƠ S CHO VI C ð NH GIÁ ð T TRÊN ð A BÀN QU N NINH KI U THÀNH PH C N THƠ Lu n văn t t nghi p Ngành: QU N LÝ ð T ðAI C n Thơ, 2010 TRƯ NG ð I H C C N THƠ KHOA MÔI TRƯ NG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN B MÔN TÀI NGUYÊN ð T ðAI Lu n văn t t nghi p Ngành: QU N LÝ ð T ðAI XÁC ð NH M C ð Y UT NH HƯ NG C A CÁC TÁC ð NG ð N GIÁ ð T VÀ TH C TR NG GIÁ TR S D NG ð T LÀM CƠ S CHO VI C ð NH GIÁ ð T TRÊN ð A BÀN QU N NINH KI U THÀNH PH C N THƠ Cán b hư ng d n: Sinh Viên th c hi n: Tr n Minh ðăng Ts Lê T n L i MSSV: 4074896 Tr n Văn Ngưng MSSV: 4074917 L p: QLðð C n Thơ, 11/2010 i L I CAM ðOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên c u c a b n thân Các s li u, k t qu trình bày lu n án trung th c chưa t ng ñư c cơng b b t kỳ cơng trình lu n văn trư c ñây Tác gi lu n văn Tr n Văn Ngưng ii Tr n Minh ðăng L IC MT Sau b n năm ñư c h c t p rèn luy n dư i mái trư ng ð i H c C n Thơ, em ñã ñư c th y cô truy n ñ t r t nhi u ki n th c kinh nghi m quý báo ðây s hành trang vô quan tr ng s g n bó v i em su t q trình cơng tác sau ð có đư c nh ng ki n th c v y em xin chân thành g i l i c m ơn ñ n: Xin g i l i c m ơn sâu s c ñ n th y Lê T n L i thu c B Môn Tài Nguyên ð t ðai, Khoa Môi Trư ng Tài Nguyên Thiên Nhiên , trư ng ð i H c C n Thơ ñã giúp ñ hai em trình th c hi n lu n văn t t nghi p Anh Thi n thu c B Môn Tài Nguyên ð t ðai, Khoa Môi Trư ng Và Tài Nguyên Thiên Nhiên , trư ng ð i H c C n Thơ ñã giúp ñ hai em q trình hồn thi n lu n văn t t nghi p Các b n l p Qu n Lý ð t ðai 33 ln bên em, giúp ñ em th i gian v a qua L i cu i em xin chúc toàn th quý th y, B Mơn Tài Ngun ð t ðai đư c d i s c kh e, thành công công tác gi ng d y truy n ñ t ki n th c cho th h ti p sau chúng em Xin chân thành bi t ơn Sinh viên th c hi n Tr n Văn Ngưng iii Tr n Minh ðăng TRƯ G ð I H C C N THƠ KHOA MÔI TRƯ NG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN B MÔN TÀI NGUYÊN ð T ðAI …… …… XÁC NH N C A B Xác nh n đ tài: “Xác đ nh m c đ MƠN nh hư ng c a y u t tác ñ ng ñ n giá ñ t th c tr ng giá tr s d ng ñ t ñai làm s cho vi c ñ nh giá ñ t ñ a bàn qu n Ninh Ki u – TP C n Thơ” Sinh viên th c hi n: Tr n Văn Ngưng (MSSV: 4074917) Tr n Minh ðăng (MSSV: 4074896) L p Qu n Lý ð t ðai khố 33 - B Mơn Tài Ngun ð t ðai - Khoa Môi Trư ng & Tài Nguyên Thiên Nhiên - Trư ng ð i H c C n Thơ T ngày: 09/08/ 2010 ñ n ngày 10/11/ 2010 Nh n xét c a b môn: …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………… C n Thơ, ngày … tháng … Năm 2010 iv TRƯ NG ð I H C C N THƠ KHOA MÔI TRƯ NG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN B MÔN TÀI NGUYÊN ð T ðAI …… …… Ch ng nh n báo cáo lu n văn t t nghi p v i ñ tài: “Xác ñ nh m c ñ nh hư ng c a y u t tác ñ ng ñ n giá ñ t th c tr ng giá tr s d ng ñ t làm s cho vi c ñ nh giá ñ t ñ a bàn qu n Ninh Ki u – TP C n Thơ” Sinh viên th c hi n: Tr n Văn Ngưng (MSSV: 4074917) Tr n Minh ðăng (MSSV: 4074896) L p Qu n Lý ð t ðai khoá 33 - B Môn Tài Nguyên ð t ðai - Khoa Môi Trư ng & Tài Nguyên Thiên Nhiên - Trư ng ð i H c C n Thơ T ngày 09 tháng 08 năm 2010 ñ n ngày 10 tháng 11 năm 2010 C n Thơ, ngày tháng năm 2010 Cán b hư ng d n …………………………… v TRƯ NG ð I H C C N THƠ KHOA MÔI TRƯ NG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN B MÔN TÀI NGUYÊN ð T ðAI …… …… H i ñ ng báo cáo lu n văn t t nghi p ch ng nh n ñ tài: “Xác ñ nh m c ñ nh hư ng c a y u t tác ñ ng ñ n giá ñ t th c tr ng giá tr s d ng ñ t làm s cho vi c ñ nh giá ñ t ñ a bàn qu n Ninh Ki u – TP C n Thơ” Do sinh viên th c hi n: Tr n Văn Ngưng (MSSV: 4074917) Tr n Minh ðăng (MSSV: 4074896) L p Qu n Lý ð t ðai khố 33 - B Mơn Tài Ngun ð t ðai - Khoa Môi Trư ng & TNTN - Trư ng ð i H c C n Thơ Th c hi n t ngày 09/08/2010 đ n ngày 10/11/2010, kính trình h i đ ng xem xét Báo cáo lu n văn t t nghi p ñư c h i ñ ng ñánh giá m c:………… Ý ki n c a h i ñ ng: …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………… C n Thơ, ngày … tháng … Năm Ch T ch H i ð ng vi L CH S CÁ NHÂN Sinh viên: Tr n Văn Ngưng - Năm sinh: 1987 - Nơi sinh: Xã Tr n Phán, Huy n ð m Dơi, T nh Cà Mau - H tên cha: Tr n Văn Nh nh - H tên m : Huỳnh Th Anh - Quê quán: Huy n ð m Dơi, T nh Cà Mau - Quá trình h c t p: + Năm 2007, thi ñ tú tài t i h i ñ ng thi trư ng THPT ð m Dơi, Huy n ð m Dơi, T nh Cà Mau + Năm 2007, thi ñ vào trư ng ð i H c C n Thơ, Khoa Nông Nghi p Sinh H c ng D ng, ngành Qu n Lý ð t ðai Sinh viên: Tr n Minh ðăng - Ngày 29 tháng 06 năm 1988 - Nơi sinh: Xã Th nh Th ng, Huy n Th t N t, T nh C n Thơ - H tên cha: Tr n Linh Thiêng - H tên m : Tr n Th Qu - Quê quán: Huy n Th Anh, T nh Thái Bình - Quá trình h c t p: + Năm 2006, thi đ tú tài t i h i ñ ng thi trư ng THPT Nguy n Văn Tho i, Huy n Tho i Sơn, T nh An Giang + Năm 2007, thi ñ vào trư ng ð i H c C n Thơ, Khoa Nông Nghi p Sinh H c ng D ng, ngành Qu n Lý ð t ðai vii TĨM LƯ C ð tài đư c th c hi n nh m m c đích kh o sát ý ki n c a ngư i dân v m c ñ nh hư ng c a y u t tác ñ ng ñ n giá ñ t th c tr ng giá tr s d ng ñ t ñ a bàn qu n Ninh Ki u thành ph C n Thơ Qua ñi u tra tr c ti p ngư i dân b ng ph ng v n kh o sát ghi nh n th c t thu đư c k t qu : Có Tám y u t nh hư ng đ n giá ñ t ñ a bàn qu n Ninh Ki u c sau: V Trí, ði u Ki n Sinh L i, Cơ S H T ng K Thu t, Cơ S H T ng Xã H i, Lo i ðô Th , Môi Trư ng, An Ninh Xã H i Trong Tám y u t y u t V Trí đư c ngư i dân qu n đánh giá có m c đ nh hư ng cao nh t t 29.69% - 43.13% y u t An Ninh Xã H i ñư c ñánh giá có m c đ ph n trăm th p nh t t 0.13% - 1.81% lên giá ñ t ñ a bàn qu n Ninh Ki u Th c tr ng giá tr s d ng ñ t đ a bàn Qu n góp ph n làm cho giá ñ t c a qu n Ninh Ki u cao nh ng Qu n khác Các đư ng Hai Bà Trưng, ð i l Hịa Bình có giá tr s d ng đ t l n nh t, k ñ n ñư ng 30/4, Nguy n Trãi, Tr n Hưng ð o, Lý T Tr ng, Tr n Văn Khéo, Hùng Vương, 3/2, M u Thân, Nguy n Văn C , CMT8, Lê L i, Nguy n An Ninh, Châu Văn Liêm, Tr n Phú, Lê Thánh Tôn, Tr n Vi t Châu, Ph m Ngũ Lão, Nguy n Vi t H ng Các h m giá tr s d ng ñ t th p nhi u so v i v trí m t ti n viii M CL C Trang ph bìa .i L i cam ñoan .ii C m t iii Duy t b môn iv Tóm lư c viii M c l c ix Danh sách ký hi u, ch vi t t t xi Danh sách hình xii Danh sách b ng xii M ð U Chương - LƯ C KH O TÀI LI U 1.1 ð T ðAI 1.1.1 ð nh nghĩa .2 1.1.2 Vai trị c a đ t ñai 1.2 KHÁI QUÁT TH TRƯ NG NHÀ ð T 1.2.1 Khái ni m th trư ng 1.2.2 Khái ni m th trư ng b t ñ ng s n 1.2.3 Ch c c a th trư ng b t ñ ng s n 1.2.4 Vai trò c a th trư ng b t ñ ng s n 1.3 CUNG C U V NHÀ ð T 1.3.1 C u v nhà ñ t 1.3.2 Cung v nhà ñ t .4 1.3.3 Quan h cung c u 1.4 GIÁ ð T 1.4.1 Khái ni m giá ñ t 1.4.2 ð nh nghĩa v giá tr th trư ng 1.4.3 Khái ni m ñ nh giá, ñ nh giá b t ñ ng s n, ñ nh giá ñ t 1.4.4 Phương pháp xác ñ nh giá ñ t 1.4.5 ði u ki n áp d ng phương pháp xác ñ nh giá ñ t .7 1.5 TH TRƯ NG NHÀ ð T VI T NAM 1.5.1 Khái quát th trư ng nhà ñ t Vi t Nam 1.5.2 Th trư ng nhà ñ t ðBSCL C n Thơ hi n 10 1.5.3 Th trư ng nhà ñ t qu n Ninh Ki u 11 1.6 CÁC Y U T NH HƯ NG ð N GIÁ NHÀ ð T 12 1.6.1 Nhóm y u t t nhiên 12 1.6.2 Nhóm y u t kinh t 13 1.7 ð C ðI M VÙNG NGHIÊN C U .13 1.7.1 V trí đ a lý qu n Ninh Ki u 13 1.7.2 ð c ñi m kinh t xã h i qu n Ninh Ki u 15 Chương - PHƯƠNG TI N VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN C U 16 2.1 PHƯƠNG TI N 16 2.1.1 ð a ñi m th c hi n ñ tài 16 2.1.2 Th i ñi m th c hi n .16 2.1.3 Tài li u 16 2.2 PHƯƠNG PHÁP 16 2.2.1 Cách th c hi n .16 ix Phư ng An H i B ng 3.10: Th ng kê hi n tr ng ñư ng phư ng An H i Các y u t hi n tr ng Tên ñư ng Siêu th Ch Cơ quan HC Công viên Khu vui chơi Nhà hàng, khách s n Công ty Quán cà phê Quán ăn shop X p h ng B nh vi n Trư ng h c TT thương m i 0 0 12 0 0 0 0 0 0 4 0 0 0 3 0 0 0 2 Nguy n Trãi Xô Vi t Ngh T nh ðinh Tiên Hồng Nguy n ðình Chi u Ngô H u H nh H Xuân Hương Phan ðăng Lưu 0 0 0 3 0 0 0 0 Bùi Th Xuân 0 0 0 0 0 0 Ngu n: S li u ñi u tra th c t 2010 ðư ng Nguy n Trãi n i lên r t nhi u shop bán m t hàng cao c p, đư ng khơng r ng l m s lư ng ngư i ñi qua ñây r t nhi u đư ng khơng b ng p nư c vào mùa nư c n i So v i đư ng cịn l i đư ng Nguy n Trãi có l ch s lâu vi c ñ u tư kinh doanh ñư ng đư c nhi u Chính th mà m t nhà kinh doanh mu n m m t cơng ty phư ng An H i s nghĩ ñ n ñư ng Nguy n Trãi ð i v i đư ng cịn l i khơng ph i nh ng đư ng c a TP C n Thơ m c dù đư ng có s h t ng t t v trí c a khơng thu n ti n cho vi c kinh doanh ch ng h n đư ng Bùi Th Xn có v trí g n v trí c a m t h m, ngư i dân xây d ng nhà ch y u đ ch khơng kinh doanh bn bán Như v y đư ng Nguy n Trãi có giá tr s d ng cao ñư ng l i phư ng An H i Phư ng Tân An Qua B ng 3.11 cho th y đư ng Hai Bà Trưng có nhi u khách s n nhà hàng l n, nhi u cơng ty, đư ng có cơng viên B n Ninh Ki u s ch ñ p ñi m ñ n c a nhi u du khách tham quan th t o nên nhi u d ch v bn bán kèm theo Chính u ki n sinh l i s h t ng t t v y ñã làm cho ñ t nh ng khu v c tr nên r t có giá tr Nh ng khu đ t ch y d c theo Hai Bà Trưng có giá r t cao đư ng Hai Bà Trưng g n B n Ninh Ki u nơi vui chơi gi i trí c a nhi u ngư i - 42 - dân thành ph du khách nư c ngồi ðó m khác bi t làm cho ñư ng Hai Bà Trưng ñư c x p vào v trí ưu tiên nh t v giá tr s d ng ñ t B ng 3.11: Th ng kê hi n tr ng ñư ng phư ng Tân An Các y u t hi n tr ng Tên ñư ng Hai Bà Trưng Nguy n An Ninh Lê Thánh Tôn Võ Văn T n Nguy n Thái H c Phan ðình Phùng Ngơ Quy n Nam Kỳ KN Ph m H ng Thái Bà Tri u Tân Trào Phan B i Châu Th Khoa Huân Ngô Gia T Phan Chu Trinh Siêu th Ch Cơ quan HC Công viên Khu vui chơi Nhà hàng, khách s n Công ty Quán cà phê Quán ăn shop X p h ng B nh vi n Trư ng h c TT thương m i 0 0 1 10 10 10 0 0 0 0 0 0 3 0 0 0 0 0 0 0 2 0 0 6 0 0 0 0 0 2 0 0 0 2 0 0 0 0 2 10 0 0 0 0 0 11 0 0 0 0 0 12 0 0 0 1 0 13 0 0 0 1 14 0 0 0 0 0 15 Ngu n: S li u ñi u tra th c t 2010 Trên nh ng ñư ng Nguy n An Ninh, Võ Văn T n, Lê Thánh Tơn ho t đ ng kinh doanh nh n nh p, có nhi u công ty khách s n ñư ng l i so v i ñư ng Hai Bà Trưng v n không b ng Nh ng đư ng cịn l i khơng b ng đư ng nêu l i có v trí t t g n B n Ninh Ki u, siêu th , trung tâm mua s m Nh ng ñư ng nh h p nên nhà kinh doanh thư ng ch n ðư ng Hai Bà Trưng có giá tr s d ng cao nh t phư ng Tân An Phư ng An L c Qua b ng 3.12 cho th y đư ng Châu Văn Liêm có nhi u nhà hàng, khách s n, công ty, quán,…Các đư ng cịn l i s lư ng - 43 - B ng 3.12: Th ng kê hi n tr ng ñư ng phư ng An L c Các y u t hi n tr ng Tên ñư ng Châu Văn Liêm Ng T Minh Khai Ngơ ð c K Phan ðình Phùng ði n Biên Ph Cao Bá Quát Siêu th Ch Cơ quan HC Công viên Khu vui chơi Nhà hàng, khách s n Công ty Quán cà phê Quán ăn shop X p h ng B nh vi n Trư ng h c TT thương m i 0 0 4 0 0 5 0 0 0 1 0 0 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 Ngu n: S li u ñi u tra th c t 2010 ðư ng Châu Văn Liêm r ng 20m, v a hè lát g ch s ch s có xanh, s h t ng t t, g n khu v c B n Ninh Ki u So v i đư ng cịn l i có v trí thu n l i có l gi i r ng Các đư ng cịn l i nh nh ng đư ng ph n i gi a ñư ng l i v i ð i di n v i ñư ng Châu Văn Liêm ñư ng Nguy n An Ninh r ng 20m, hai ñư ng t o nên l gi i r t r ng thơng thống theo tâm lý nhà đ u tư h ln ch n v trí có l gi i thơng thống th Như v y giá tr s d ng ñ t phư ng An L c ñư c th hi n cao theo ñư ng Châu Văn Liêm khu ñ t d c Phư ng An Phú B ng 3.13: Th ng kê hi n tr ng ñư ng phư ng An Phú Các y u t hi n tr ng Tên ñư ng Lý T Tr ng Nguy n Vi t H ng Phan Văn Tr Siêu th Ch Cơ quan HC Công viên Khu vui chơi Nhà hàng, khách s n Công ty Quán cà phê Quán ăn shop X p h ng B nh vi n Trư ng h c TT thương m i 0 1 10 4 1 0 0 10 5 0 0 1 2 0 Ngu n: S li u ñi u tra th c t 2010 ðư ng Lý T Tr ng có r t nhi u công ty kinh doanh r t nhi u m t hàng ñ c bi t m t hàng n t , có trư ng h c, cơng viên Lưu H u Phư c, có l gi i r ng s h t ng t t ð i v i ñư ng Nguy n Vi t H ng ñư ng r ng 10m, ñư ng Phan Văn Tr sát b n xe, ñư ng nh h p không thu n l i cho vi c kinh doanh có nhi u xe khách vào thư ng xun ch có bn bán nh l Chính v trí khác t o nên giá tr s d ng khác - 44 - Phư ng Xuân Khánh B ng 3.14: Th ng kê hi n tr ng ñư ng phư ng Xuân Khánh Các y u t hi n tr ng Tên đư ng Siêu th Ch Cơ quan HC Cơng viên Khu vui chơi Nhà hàng, khách s n Công ty Quán cà phê Quán ăn shop X p h ng B nh vi n Trư ng h c TT thương m i 30/4(1) 0 10 3/2(1) 0 0 10 2 0 0 0 5 0 0 0 20 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 10 M u Thân(1) Tr n Văn Hoài Quang Trung Nguy n Văn Tr i Nguy n Ng c Trai Nguy n T Minh Khai Cao Th ng ðinh Công Tráng Ngu n: S li u ñi u tra th c t 2010 V i chi u dài kho ng 1km ñư ng M u Thân t ñư ng 30/4 ñ n c u G ch Ng ng có đ n shop, 10 qn cà phê, khách s n, nhi u quán ăn…ðư ng M u Thân s h t ng không b ng ñư ng 3/2 ñư ng 30/4 có v trí thu n l i cho vi c kinh doanh buôn bán, tương lai c u G ch Ng ng xây xong v i M u Thân n i dài t o thành m t ñư ng gi ng ñư ng Nguy n Trãi – CMT8 bây gi ð i v i đư ng 3/2 có chi u dài kho ng 1km tính t đ u đư ng M u Thân ñ n Tr n Ng c Qu , r ng 40m có xanh tr ng lương v a hè có xanh, lát g ch thoáng s ch s H th ng thoát nư c ñây t t Tuy nhiên ño n đư ng khơng có nhà hàng, khách s n, ch có c a hi u kinh doanh bn bán m t hàng cho h c sinh sinh viên ð i v i ñư ng Tr n Văn Hồi có chi u dài kho ng 500m, có chi u r ng kho ng 40m, có lương ngăn cách v i v a hè thơng thống s ch s , hai bên ñư ng t p trung nhi u quán cà phê kho ng 20 quán cà phê vào ban đêm có r t nhi u qn nh u nh l Hi n t i ch Xuân Khánh d i v ñư ng Tr n Văn Hồi chi m kho ng n a đo n đư ng, ban ngày mua bán t p n p v i vi c sinh ho t c a ch gây nhi u mùi th i Chính th mà nh hư ng đ n qn cà phê lân c n Tuy nhiên ch Xuân Khánh ch ch t m h t năm s ñư c d i v ch cũ Tuy đư ng Tr n Văn Hồi r t có giá tr , mang l i nhi u thu n l i cho nh ng h sinh - 45 - s ng nơi v n có m t vài m nh ñ t b b hoang nhi u năm nay, nh ng khu đ t cơng mà UBND Phư ng chưa ñưa vào s d ng Qua ñó th y ñư c th c tr ng s d ng ñ t v n chưa t n d ng h t m c Như v y giá tr s d ng ñ t ñư ng M u Thân cao đư ng cịn l i phư ng Xuân Khánh Phư ng Hưng L i B ng 3.15: Th ng kê hi n tr ng ñư ng phư ng Hưng L i Các y u t hi n tr ng Siêu th Ch Cơ quan HC Công viên Khu vui chơi Nhà hàng, khách s n Công ty Quán cà phê Quán ăn shop X p h ng B nh vi n Trư ng h c TT thư ơng m i 3/2 (2) 1 0 0 10 11 30/4 (2) 0 0 10 2 Qu c l 91B 0 1 0 3 Tên ñư ng T m Vu Tr n Hoàng Na Qu n Tr ng Hoàng 0 1 10 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Lê Bình 0 0 0 0 0 0 Ngu n: S li u ñi u tra th c t 2010 Qua B ng 3.15 cho th y s lư ng công ty, quán cà phê, quán ăn hai ñư ng 30/4 ñư ng 3/2 g n qua vi c kh o sát cho th y s h t ng hai ñư ng gi ng ñư ng 3/2 l i có nhi u khách s n đư ng 30/4 đư c x p v trí ưu tiên đư ng 30/4 ð iv xanh, lát doanh khơng đư ng 30/4 s i ñư ng 30/4 m t ñư ng b ng ph ng, r ng kho ng 40m vĩa hè có g ch s ch s Trên đư ng 30/4 (Tr n Ng c Qu - 3/2) ho t ñ ng kinh nh n nh p, c ño n đư ng 2km ch có khách s n lư ng ngư i qua l i khơng có khu vui chơi gi i trí Nh ng đư ng cịn l i khơng b ng đư ng 30/4 đư ng 3/2 v giá tr s d ng, có đư ng khơng có kinh doanh bn bán c ch s d ng cho vi c xây d ng nhà ñ ñư ng Lê Bình Như v y giá tr s d ng ñ t ñư ng 3/2 (Tr n Ng c Qu - 30/4) cao ñư ng l i phư ng Hưng L i 3.3.3 ðánh giá so sánh giá tr s d ng ñ t gi a ñư ng c a Qu n Ninh Ki u m i phư ng s có nh ng đư ng có giá tr s d ng ñ t cao Tuy nhiên xét t ng th tồn đ a bàn qu n Ninh Ki u l i có s khác bi t v giá tr s d ng ñ t - 46 - gi a ñư ng ñư c xem cao m i phư ng Do c n ph i so sánh gi a ñư ng l i v i có B ng 3.16 bên dư i T t c ñư ng u có s h t ng t t v trí c a m i đư ng khác th t o nên giá tr s d ng khác cho m i ñư ng s ñ u tư kinh doanh vào nh ng đư ng khác Qua b ng 3.16 cho th y ñư ng Hai Bà Trưng, ð i l Hịa Bình, su t n đư ng 30/4 có nhi u khách s n l n, quán ăn, công ty, quán cà phê, siêu th ,… s h t ng c a ba ñư ng ch ng khác bi t nhi u N u x p h ng đư ng Hai Bà Trưng đư c x p v trí b i đư ng Hai Bà Trưng có b n Ninh Ki u m t l i th c a ñư ng Các m nh ñ t g n khu v c ñư c xem r t có giá tr ðư ng Hai Bà Trưng, Hịa Bình có m c giá 25 tri u/m2 ñ i v i m c giá nhà nư c giá th c t th trư ng 62-63 tri u/m2 ð i v i ð i l Hịa Bình có s h t ng t t, ñư ng r ng kho ng 40m, có lương v a hè có xanh lát g ch khang trang t o ñi u ki n thu n l i cho vi c bn bán, ngồi đư ng cịn có siêu th l n Co.op Mark, m t s khách s n l n Hịa Bình, Ninh Ki u 2, nhi u lo i hình bn bán khác n a kéo theo nhi u d ch v ăn theo ð i v i đư ng Hai Bà Trưng có nhi u khách s n nhà hàng l n, nhi u cơng ty, đư ng có cơng viên B n Ninh Ki u s ch ñ p ñi m ñ n c a nhi u du khách tham quan th t o nên nhi u d ch v bn bán kèm theo Chính u ki n sinh l i s h t ng t t v y ñã làm cho ñ t nh ng khu v c ñư ng Hai Bà Trưng tr nên r t có giá tr Nh ng khu ñ t ch y d c theo ð i l Hịa Bình, Hai Bà Trưng có giá r t cao đư ng Hai Bà Trưng g n B n Ninh Ki u nơi vui chơi gi i trí c a nhi u ngư i dân thành ph du khách nư c ðó m khác bi t làm cho ñư ng Hai Bà Trưng ñư c x p vào v trí ưu tiên nh t v giá tr s d ng ñ t So sánh gi a ñư ng 30/4 Hịa Bình đư ng Hịa Bình có l i th g n b n Ninh Ki u khu vui chơi gi i trí, mua s m n i ti ng c a TP C n Thơ Th c t cho th y giá ñ t th trư ng ñư ng 30/4 33 tri u/m2 giá đ t ð i l Hịa Bình 62 tri u/m2 m c dù hai ñư ng m t n n i li n ði u cho th y r ng v trí r t nh hư ng đ n giá tr c a ñư ng ð i v i đư ng Nguy n Trãi khơng thua đư ng 30/4 v u ki n sinh l i ñư ng Nguy n Trãi l i có m t h n ch đư ng nh h p, thư ng hay b k t xe Theo tâm lý c a nhà kinh doanh khơng l i ch n m t đ a m có đư ng nh h p giao thơng l i khó v y Tuy nhiên so sánh giá th c t th trư ng đ t đư ng Nguy n Trãi l i có m c giá 54-55 tri u/m2 cao so v i ñư ng 30/4 B i đư ng Nguy n Trãi ho t đ ng kinh doanh nh l ñ c bi t shop th i trang, c a hang ñi n tho i r t nhi u, cịn đ i v i đư ng 30/4 ch y u có cơng ty kinh doanh nh ng m t hàng kh i lư ng l n v t li u xây d ng, ñ g ð i v i ñư ng Tr n Hưng ð o, Lý T Tr ng, Tr n Văn Khéo có s h t ng g n ho t ñ ng kinh doanh khơng b ng đư ng Nguy n Trãi ðư ng Lý T Tr ng có r t nhi u cơng ty kinh doanh r t nhi u m t hàng ñ c bi t m t hàng ñi n t , có trư ng h c, cơng viên Lưu H u Phư c, đ n mùa nư c đư ng khơng b ng p th mà giá ñ t ñư ng cao kho ng 42 tri u/m2 Còn - 47 - B ng 3.16: T ng h p đư ng có hi n tr ng cao nh t Ninh Ki u m i phư ng qu n Các y u t hi n tr ng B nh vi n Trư ng h c TT thương m i Siêu th Ch Cơ quan HC Công viên Khu vui chơi Nhà hàng, khách s n Công ty Quán cà phê Quán ăn shop X p h ng 0 0 1 10 10 10 10 10 30/4(1) 0 10 30/4(2) 0 0 10 Nguy n Trãi 0 0 12 Tr n Hưng ð o 0 0 10 6 0 1 10 4 0 1 10 6 1 0 11 0 3/2(1) 0 0 10 10 3/2(2) M u Thân(1) Nguy n Văn C 1 0 0 10 11 11 0 0 0 5 12 0 0 10 10 13 CMT8 0 6 2 14 0 2 20 15 10 15 Tên ñư ng Hai Bà Trưng Hịa Bình Lý T Tr ng Tr n Văn Khéo Hùng Vương Lê L i Nguy n An Ninh Châu Văn Liêm 0 0 0 16 0 0 4 17 Tr n Phú 0 0 0 5 18 Lê Thánh Tôn 0 0 0 19 0 0 20 0 0 10 5 21 0 0 0 0 10 22 Ph m Ngũ Lão Nguy n Vi t H ng Tr n Vi t Châu Ngu n: S li u ñi u tra th c t 2010 ñư ng Tr n Văn Khéo có nhi u khu vui chơi gi i trí, qn cà phê, vũ trư ng cho gi i tr th mà kéo theo hàng lo t d ch v kèm theo, ngồi đư ng có nhi u khách s n, có khu thương m i Cái Kh đư ng l i có m t h n - 48 - ch b ng p vào mùa nư c n i Cịn đư ng Tr n Hưng ð o l i th ñương Lý T Tr ng, Tr n Văn Khéo v s h t ng xã h i b nh vi n, trư ng h c Chính nh ng y u t làm cho ñư ng Tr n Hưng ð o có giá tr s d ng ñư ng Lý T Tr ng, Tr n Văn Khéo Các ñư ng Hùng Vương, 3/2, M u Thân, CMT8, Nguy n Văn C khơng b ng đư ng Tr n Văn Khéo c v ho t ñ ng kinh doanh l n s h t ng ðư ng Nguy n Văn C , CMT8 ho t ñ ng kinh doanh r t sôi n i ñư ng hi n t i l gi i r t h p ðư ng 3/2 có s h t ng t t ho t ñ ng kinh doanh không sôi n i, ngu n thu nh p c a nh ng ngư i sinh s ng nơi ñây không b ng ñư ng Hùng Vương ðư ng Hùng Vương ho t ñ ng kinh doanh, s h t ng t t ñư ng M u Thân Giá th c t ñư ng Hùng Vương 40- 41 tri u/m2 cao giá ñ t ñư ng M u Thân (38 tri u/m2), ñư ng Hùng Vương g n siêu th , b n xe C n Thơ Nh ng ñư ng Lê L i, Nguy n An Ninh, Châu Văn Liêm, Tr n Phú, Lê Thánh Tôn, Tr n Vi t Châu, Ph m Ngũ Lão, Nguy n Vi t H ng có s h t ng g n nhau, ñư ng ng n Tuy nhiên tùy theo hi n tr ng đư ng, v trí c a mà đư c ñánh giá giá tr s d ng ñ t nơi khác đư c x p h ng b ng 3.16 Như v y xét tồn qu n Ninh Ki u nh ng khu ñ t nh ng ñư ng Hai Bà Trưng, ð i l Hịa Bình có giá tr s d ng l n nh t, k ñ n ñư ng 30/4, Nguy n Trãi, Tr n Hưng ð o, Lý T Tr ng, Tr n Văn Khéo, Hùng Vương, 3/2, M u Thân, Nguy n Văn C , CMT8, Lê L i, Nguy n An Ninh, Châu Văn Liêm, Tr n Phú, Lê Thánh Tôn, Tr n Vi t Châu, Ph m Ngũ Lão, Nguy n Vi t H ng Qua cho th y giá tr s d ng đ t Qu n khơng ch ph thu c vào ho t đ ng bn bán nơi mà cịn tùy thu c vào v trí nơi t a l c Theo k t qu ñi u tra ý ki n ngư i dân y u t v trí nh hư ng cao nh t (41.13%) ñ i v i giá ñ t ñ a bàn Qu n Qua s phân tích v trí nh hư ng r t l n ñ n giá ñ t, góp ph n t o nên giá tr c a mãnh ñ t Trên nh ng đư ng có ho t đ ng kinh doanh nh n nh p s kéo theo giá đ t cao theo tương ng nh ng v trí mang l i thu nh p cao cho ngư i dân sinh s ng nơi - 49 - CHƯƠNG : K T LU N VÀ KI N NGH 4.1 K t lu n Qua vi c tìm hi u m c đ nh hư ng c a y u t nh hư ng ñ n giá ñ t qu n Ninh Ki u cho th y giá đ t ln ln b chi ph i b i nhi u y u t m i y u t có m c đ nh hư ng khác nhau, y u t V Trí y u t ði u Ki n Sinh L i có nh hư ng nhi u nh t th p nh t y u t an ninh xã h i Y u t v trí b t ñ ng s n kh mang l i thu nh p t b t ñ ng s n ch ñ o t o nên giá tr c a b t ñ ng s n Các y u t hình th lơ đ t, s h t ng k thu t, xã h i có m c nh hư ng không cao kho ng 6% - 18% đ n giá đ t Cịn y u t cịn l i m c đ đ a bàn Qu n nh hư ng tương ñ i th p t – 5% ñ n giá nhà ñ t Th c tr ng giá tr s d ng ñ t ñ a bàn Qu n ñã góp ph n làm cho giá ñ t c a qu n Ninh Ki u cao nh ng Qu n khác Các ñư ng Hai Bà Trưng, ð i l Hịa Bình có giá tr s d ng đ t l n nh t, k ñ n ñư ng 30/4, Nguy n Trãi, Tr n Hưng ð o, Lý T Tr ng, Tr n Văn Khéo, Hùng Vương, 3/2, M u Thân, Nguy n Văn C , CMT8, Lê L i, Nguy n An Ninh, Châu Văn Liêm, Tr n Phú, Lê Thánh Tôn, Tr n Vi t Châu, Ph m Ngũ Lão, Nguy n Vi t H ng Các h m giá tr s d ng ñ t th p nhi u so v i v trí m t ti n Tóm l i giá ñ t bi n ñ ng luôn ch u s chi ph i c a nhi u y u t , gi a y u t ñó m c ñ s thay ñ i tùy vào v trí nơi th a đ t t a l c m c giá ñ t thay ñ i theo t ng m c ñ nh hư ng c a y u t nh hư ng ñ n giá ñ t Th c tr ng s h t ng, ñi u ki n sinh l i, ho t ñ ng c a ngư i làm tăng giá tr s d ng ñ t 4.2 Ki n ngh - Tăng tính minh b ch cho th trư ng: cung c p thông tin v giá mua bán b t ñ ng s n, thu , hi u qu giao d ch th trư ng, thông tin ñ u th u ñ t ñai , nh t nh ng quy ñ nh rõ ràng, minh b ch v ñ u th u quy n s d ng BðS - Tăng cư ng công tác nâng c p s h t ng, m r ng ñư ng nâng c p h m - C n có bi n pháp u ti t th trư ng h p lý, có bi n pháp ch ng ñ u ñ t ñ a bàn qu n - 50 - DANH M C TÀI LI U THAM KH O Civillawinfor, 2007 Th trư ng b t ñ ng s n Vi t Nam – th c tr ng gi i pháp, thongtinphapluatdansu.wordpress.com, ngày 17 tháng 09 năm 2007 C c Qu n lý nhà- B Xây d ng, 2007 M t s v n ñ lý lu n v khái ni m th trư ng b t ñ ng s n, Fpt-land.com, ngày 13 tháng 12 năm 2007 ðăng Khoa, 2010 Th trư ng b t ñ ng s n v n phát tri n thi u n ñ nh, timnhadat.com, ngày 21 tháng 09 năm 2010 ðoàn Văn Trư ng, 2007 Tuy n t p phương pháp th m ñ nh giá tr tài s n NXB Hà N i năm 2007 ðồn Văn Trư ng, Ngơ Trí Long, 1997 Trích IVSC ( y ban tiêu chu n th m ñinh giá qu c t ) Lê Quang Trí, 2001 Giáo trình Qu n lý phân tích th trư ng nhà ñ t Bài gi ng ð i h c, ngành Qu n lý ñ t ñai, ð i h c C n Thơ Lê T n L i, 1999 Giáo trình Phân h ng đ nh giá đ t, Bài gi ng ð i h c,ngành Qu n lý ñ t ñai,ð i H c C n Thơ.95 trang Lu t ñ t ñai, 2003 Ngh ñ nh 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 v phương pháp xác ñ nh giá ñ t khung lo i ñ t Ng c L , 2010 Th trư ng ñ a c C n Thơ r c r ch tăng giá, www.xaluan.com ngày 05 tháng 02 năm 2010 Nguy n Phú Cư ng, 2002 Lu n văn t t nghi p “ðánh giá th c tr ng th trư ng v nhà ñ t ph C n Thơ”, B Môn KHð & QLðð, trư ng ð i H c C n Thơ thành Quang Trí, 2010 ð ng b ng sơng C u Long: Giá đ t “ăn theo” c u C n Thơ, tintuc.timnhanh.com, ngày 06 tháng 07 năm 2010 Quy t ñ nh s 103/2008/Qð-UBND c a y ban nhân thành ph C n Thơ ngày 26 tháng 12 năm 2008 Quy ñ nh m c giá lo i ñ t ñ a bàn thành ph C n Thơ năm 2009 Quy t ñ nh s 68/2009/Qð-UBND c a y ban nhân dân thành ph C n Thơ ngày 29/12/2009 v vi c ban hành quy ñ nh giá lo i ñ t ñ a bàn thành ph C n Thơ năm 2010 Thi n Khiêm, 2009 Th trư ng b t ñ ng s n TP C n Thơ m d n, www.baocantho.com.vn, ngày 02 tháng 03 năm 2009 Tr ng Tuy n, 2010 Năm 2010, nhà ñ t v n th gi ng co, vietnamnet.vn, ngày 19 tháng 02 năm 2010 Trư ng ð i H c Kinh T Qu c Dân , 2007 Giáo trình T ch c kinh doanh th trư ng hàng hóa d ch v Vi t Nam, diaoconline.vn, ngày 07 tháng 10 năm 2007 Vũ Th Ng c Lan, 2007 Nguyên t c ñ nh giá b t ñ ng s n Phuockien.com.vn, ngày 11 tháng 10 năm 2007 - 51 - PH L C PHI U ðI U TRA XÁC ð NH M C ð NH HƯ NG C A CÁC Y U T ð N GIÁ ð T Tên ch h : Ngày: .Phi u s : ð a ch : Tên ñư ng: Theo Anh (Ch ) y u t sau có nh hư ng đ n giá đ t hay khơng? N u có Anh (Ch ) đánh giá vào ô m c ñ nh hư ng b ng cách cho ph n trăm Lưu ý: T ng s ph n trăm c a y u t 100% M c ñ nh hư ng nh hư ng M c đ nh hư ng ( %) Ghi Chú Có Khơng Các y u t Lo i th V trí 3.Hình th lơ đ t ði u ki n sinh l i Cơ s h t ng k thu t Cơ s h t ng xã h i Môi trư ng An ninh xã h i Y u t khác M i y u t bao g m nhi u y u t nh khác,theo Anh(Ch ) m c ñ nh hư ng c a y u t th nào?.Anh( Ch ) ñánh giá b ng cách ñánh chéo vào ô ch n Lưu ý: m i y u t có th bao g m nhi u y u t nh ñư c ñánh theo s th t ,T ng ph n trăm c a y u t nh s 100% Ví d : Anh (Ch ) ch n y u t v trí có, M c đ nh hư ng c a “m t ti n” 60%, “ h m” 40% M c ñ nh nh hư ng M c ñ nh hư ng ( %) Ghi hư ng Có Chú Không (1) (2) (3) (4) (5) 20% 40% 60% 80% 100% Các y u t Lo i th V trí 2.1 M t ti n 2.2 H m T ng: Hình th lơ đ t 3.1 R ng 3.2 Dài T ng: ði u ki n sinh l i 4.1 Khu thương m i 4.2 Ch T ng: Cơ s h t ng k thu t 5.1 ðư ng 5.2 L r ng+có xanh 5.3 H th ng c p thoát nư c T ng: Cơ s h t ng xã h i 6.1 Trư ng h c 6.2 Ch 6.3 B nh vi n T ng: Môi trư ng 7.1 Khơng khí 7.2 Ti ng n 7.3 B i T ng: An ninh xã h i Y u t khác Theo Anh(Ch ) y u t nh hư ng nhi u nhât, y u t nh t?Anh(Ch ) s p x p m c ñ nh hư ng c a y u t b ng cách ñánh s th t tăng d n( y u t nh hư ng nhi u nh t Anh(Ch ) ghi s 1, nh t ghi s 8(n u có t t c y u t )) Các y u t : Lo i th V trí Hình th lơ đ t ði u ki n sinh l i Cơ s h t ng k thu t Cơ s h t ng xã h i Môi trư ng An ninh xã h i Y u t khác Chân thành cám ơn Anh(Ch ) ñã giúp ñ Ngư i l p phi u PHI U KH O SÁT TH C T CÁC Y U T NH HƯ NG ð N GIÁ ð T VÀ TH C TR NG GIÁ TR S D NG ð T TRÊN ð A BÀN QU N Ô MÔN - THÀNH PH C N THƠ Tên ñư ng (h m) : Ngày kh o sát: Cơ s h t ng k thu t H th ng thoát nư c ð r ng ðư ng L r ng+cây xanh Lo i đư ng T t Khơng t t Cáp Truy n hình Có Cơ s h t ng xã h i S lư ng B nh vi n Trư ng h c Trung tâm thương m i Ch Cơ quan hành Cơng viên Khu vui, chơi th thao, gi i trí Ghi Khơng D ch v nhà hàng, khách s n Mơi trư ng Khơng khí T t Khơng t t Ơ nhi m b i Khơng nhi m Ơ nhi m Ơ nhi m ti ng n Khơng nhi m Ơ nhi m Kh sinh l i Cao - Trung bình Kém Ghi An ninh xã h i T t Không t t Y u t khác Ngư i kh o sát ... nghi p Ngành: QU N LÝ ð T ðAI XÁC ð NH M C ð Y UT NH HƯ NG C A CÁC TÁC ð NG ð N GIÁ ð T VÀ TH C TR NG GIÁ TR S D NG ð T LÀM CƠ S CHO VI C ð NH GIÁ ð T TRÊN ð A BÀN QU N NINH KI U THÀNH PH C N THƠ... …… …… XÁC NH N C A B Xác nh n ñ tài: ? ?Xác ñ nh m c ñ MÔN nh hư ng c a y u t tác ñ ng ñ n giá ñ t th c tr ng giá tr s d ng ñ t ñai làm s cho vi c ñ nh giá ñ t ñ a bàn qu n Ninh Ki u – TP C n... tài ? ?Xác ñ nh m c ñ nh hư ng c a y u t tác ñ ng ñ n giá ñ t th c tr ng giá tr s d ng ñ t làm s cho vi c ñ nh giá ñ t ñ a bàn qu n Ninh Ki u – TP C n Thơ” nh m t p trung vào m c tiêu c th sau: Xác
