Đang tải... (xem toàn văn)
Tiến trình quản lý dự án bất động sản
0TiTiTiTiếnnnn trtrtrtrììììnhnhnhnh phphphpháááátttt tritritritriểnnnn ddddự áááánnnn bbbbấtttt độngngngng ssssảnnnnTIẾN TRÌNH PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẲN ĐIỂN HÌNHlXác định dự ánlQuy hoạchlCơ cấu chủ sởhữulThiết kế chươngtrìnhlHoạch định thờigian của dự ánlƯớc tính chi phílHoạch định ngânsáchlPhân tích tàichínhlTóm tắt dự ánlSắp xếp tài chínhlHoạch định chiếnlược phát triểnlHoạch định chiếnlược thoát vốnlNhóm phát triểndự ánlQuy trình Tổchức và điềuhành dự ánlQuản lý tài chínhlQuản lý rủi rolQuản lý thông tinlQuy hoạchlThiết kế kiến trúclThiết kế cơ sởlLựa chọn công nghệxây dựnglXin giấy phéplThiết kế - phối hợpxây dựnglQuản lý thiết kếlThương lượng vàlựa chọn đối tác – kýkết hợp đồnglQuản lý xây dựnglPhân tích xây dựnglKiểm tra chất lượnglPhân tíchphưong án bán/ cho thuêlTổ chứcMarketing lTổ chức bánhànglQuản lý phânchia sản phẩmlQuản lý bán lẻlHỗ trợ di chuyểnlThay đổiphương thứcquản lý tài sảnlĐảm bảo chấtlượnglPhận tích xâydựnglBảo dưỡng địnhkỳ hoặc bảodưỡng phòngngừalChấp nhận dựánlBàn giao sảnphẩmlCác dịch vụ báocáo, kế toánlKiểm tra, điềuchỉnh, trangthiết bị kỹthuậtlVận hành thửlDuy trì bảo trìvà quản lýsản phẩmlKết thúc dựánlQuan hệchủ sở hữulQuan hệnhà chothuêlBảo hànhGiai đoạnNC Khả thiGiai đoạnbắt đầuGiai đoạnchiến lượcGiai đoạn tiềnxây dựng & xây dựngGiai đoạnMarketing vàbán hàngGiai đoạnbàn giao dựánGiai đoạnvận hànhvà bảo trìGiaiđoạnkết thúcTiến trình này phức tạp và trùng lắp do hiện tượng quan liêu và khung pháp lýkhông rõ ràng, nhu cầu vốn lớn nên phải có chiến lược thoát vốn để tăng hiệuquả đầu tư và tăng IRR 1TiTiTiTiếnnnn trtrtrtrììììnhnhnhnh phphphpháááátttt tritritritriểnnnn bbbbấtttt độngngngng ssssảnnnn: : : : RRRRủiiii rorororo vvvvàààà thothothothoáááátttt vvvvốnnnnRỦI RO TRONG QUÁ TRÌNH PHÁT TRIỂN DỰ ÁNSẵn sàng xây dựng•Rủi ro cấp quyền sử dụng đất•Rủi ro quy hoạch•Rủi ro cấp phép•Rủi ro pháp lý•Rủi ro trong quá trinh thiết lập dự án•Rủi ro xây dựng•Rủi ro thị trường•Rủi ro thị trường•Rủi ro vận hànhCác rủi ro chính trong giai đoạn tiền xây dựng – Dự án có được chấp thuận?•Kiểm soát chặt hồ sơ pháp lý•Nghiên cứu thị trường cho dự án và xây dựng chiến lược kinh doanh•Kiểm soát chi phí•Thẩm định giá đất thương phẩm hợp lý•Quản lý dự án chặt chẽ•Quản lý xây dựng chặt chẽ•Sử dụng vốn đúng mục đích•Tái cơ cấu tài chính, chiến lược thoát vốn, và điều hành dự án•Xây dựng thể chế tài chính và nguồn tài trợ ổn định, vững mạnh và bền vữngGiai đoạn bắtđầuGiai đoạn thựchiệnGiai đoạn chiếnlượcGiai đoạn tiềnxây dựngGiai đoạn xâydựngGiai đoạn vậnhành & bảo trìGiai đoạn kếtthúcGiai đoạn bắtđầuGiai đoạn thựchiệnGiai đoạn chiếnlượcGiai đoạn tiềnxây dựngGiai đoạn xâydựngGiai đoạn vậnhành & bảo trìGiai đoạn kếtthúcGIẢM THIỂU RỦI RO VÀ KẾ HOẠCH THOÁT VỐNThoát vốn Thoát vốn Thoát vốn Thoát vốn Thoát vốn Thoát vốn Thoát vốn 2Giai đoạn bắt đầulXác định dự ánQuy mô dự án và tiêu thức chọn lựa quy môĐịa điểm dự án và tiêu thức chọn lựa địa điểmThị trường và phân tích thị trườnglQuy hoạchQuy hoạch vùng và chiến lược phát triểnQuy hoạch sơ bộ 1/500Đề suất Quy hoạch của dự án: Diện tích, mật độxây dựng, hệ số sử dụng đất, độ cao, chức năng 3Giai đoạn bắt đầulCơ cấu chủ sở hữuVốn chủ sỡ hữu đầu tư và phương thức huyđộng vốn chủ sở hữu đầu tưVốn vay và phương thức huy động vốn vay(một ngân hàng hay đồng tài trợ hay nhóm tàitrợCác hình thức huy động khác từ nguồn vốnvayVốn ứng trước của khách hàng và nhà thầuChiến lược tái cơ cấu vốn chủ sở hữu 4Giai đoạn bắt đầulThiết kế chương trìnhThiết kế chương trình phát triển dự ánChuẩn bị các bước công việcXác định công việc ưu tiênXây dựng khung công việc và hướng dẫnXây dựng chế độ kiểm soát tiến độPhối hợp các đơn vị & Đánh giá năng lựclHoạch định thời gian của dự ánThời gian xác định dự ánThời gian xây dựng QH và phê duyệt quy hoạch 1/500Thời gian phê duyệt xây dựng và pháp lý về đấtThời gian thiết kế chi tiếtThời gian xây dựng yêu cầu thầu và chấm thầuThời gian xây dựngThời gian nghiệm thu, quyết toán và bàn giao 5Giai đoạn thực hiệnlƯớc tính chi phíHạng mục ngoài hàng rào dự ánHạ tầng kỹ thuật & Các hạng mục khác và chi phí khácHạng mục trong hàng rào dự ánChi phí đất thương phẩmChi phí phát triển hạ tầng kỹ thuậtChi phí xây dựng và thiết bịChi phí tư vấn (Luật, thiết kế, tư vấn đầu tư, giám sát, quản lý dự án, quản lý xây dựng, phát triển dự án, thị trường)Dự phònglHoạch định ngân sáchHoạch định ngân sách vốn chủ sở hữu – kế hoạch rót vốn chủ sở hữuHoạch định ngân sách vốn vay – kế hoạch giải ngân vốn vayHoạch định kế hoạch ứng trước – kế hoạch thu tiền từ khách hàng 6Giai đoạn thực hiệnlPhân tích tài chínhDoanh thu, chi phí, khấu hao, vốn lưu động, lợi nhuận, bảng cân đối kế toán, lưu chuyển tiền tệPhân tích hiệu quả dự án NPV, IRR, Thời gian hoàn vốn, hệ số lợi nhuậnĐịnh giá dự án để tái cấu trúc vốnPhân tích các báo cáo tài chínhlTóm tắt dự ánPháp lýMô tả dự ánSản phẩm, thị trường và định vị thị trườngSử dụng vốn và nguồn vốnCác báo cáo tài chính và phân tích tài chínhKế hoạch phát triển dự ánlThu xếp tài chínhChuẩn bị bản tóm tắt dự ánĐàm phánCam kết 7Giai đoạn chiến lượclHoạch định chiến lược phát triểnLãnh đạo và tầm nhìnPhát triển chương trìnhQuản lý chương trìnhPhát triển dự ánQuản lý dự ánlHoạch định chiến lược thoát vốnTái cơ cấu khi hình thành dự án và nhóm các nhà đầu tưTheo giai đoạnThiết kế chương trình M&AlNhóm phát triển dự ánThuê đơn vị tư vấn phát triển dự ánThiết kế chương trình phát triển dự án 8Giai đoạn chiến lượclQuy trình Tổ chức và điều hành dự ánCơ cấu tổ chức quản lý dự án (Project Management)Nhóm tư vấn, nhóm quản lý xây dựng, nhóm quản lý marketing và bán hàng, nhómquản lý tài sản và vận hành tài sảnNhóm tư vấn,tổng thầu, nhóm quản lý marketing và bán hàng, nhóm quản lý tài sảnvà vận hành tài sảnNhóm tư vấn, nhà thầu chính, nhóm quản lý marketing và bán hàng, nhóm quản lý tàisản và vận hành tài sảnNhóm tư vần, nhóm các nhà thầu, nhóm quản lý marketing và bán hàng, nhóm quảnlý tài sản và vận hành tài sảnlQuản lý tài chínhQuản lý tiến độ giải ngânLập các bảng phân bổ chi phí và giám sátQuản lý vốn lưu độngQuản lý chi phí vận hànhQuản lý doanh thulQuản lý rủi rolQuản lý thông tin 9Giai đoạn tiền xây dựng và xây dựnglQuy hoạchQuy hoạch 1/200Quy hoạch 1/500lThiết kế kiến trúcKiến trúcCảnh quanGiao thônglThiết kế cơ sởHạ tầng kỹ thuậtKiến trúc và công nghệ xây dựngM&ECảnh quanNội thấtlLựa chọn công nghệ xây dựngCông nghệ móng (Cọc nhồi, vách ngăn pallete, và đóng cọc)Công nghệ khung (Truyền thống và khung dây văng (trượt)) [...]... Marketing và Bán hàng l Phân tích phưong án bán/ cho thuê Phân tích bán hàng (Di n tích, giá, tài tr và phương án tài tr ) Phân tích cho thuê (Di n tích, giá, tài tr và phương án tài tr ) l T ch c M arketing Nhóm marketing Đ nh v th trư ng T ch c marketing l T ch c bán hàng Nhóm bán hàng T ch c th c hi n bán hàng l Qu n lý phân chia s n ph m l Qu n lý bán l l H tr di chuy n l Thay đ i phương th c qu n lý tài... Nhà phát tri n d án Giám đ c d án Qu n lý xây d ng – C a các nhà th u Tư v n Pháp lý Thi t k Móng Qu n lý d án Phát tri n d án Khung Tư v n Market ing và bán hàng Tư v n qu n lý tài s n K tc u Tư v n tài chính Tư v n chi phí và kh i lư ng Ki n trúc Tư v n giám sát Móng Ki m đ nh HTKT Khung &h m C nh quan M&E H t ng k thu t N i th t M&E C nh quan N i th t Khác 15 trú C u tr ú c qu n lý d án – T ng th u... Nhà phát tri n d án Giám đ c d án Tư v n Pháp lý Thi t k Móng Qu n lý d án Phát tri n d án Khung Tư v n Market ing và bán hàng T ng th u Tư v n qu n lý tài s n K tc u Tư v n tài chính Tư v n chi phí và kh i lư ng Ki n trúc Tư v n giám sát Ki m đ nh HTKT Qu n l xây d ng Móng Khung &h m C nh quan M&E H t ng k thu t N i th t M&E C nh quan N i th t Khác 16 trú C u tr ú c qu n lý d Nhà chí án – Nh à th u... Nhà phát tri n d án Giám đ c d án Tư v n Pháp lý Thi t k Móng Qu n lý d án Phát tri n d án Khung Tư v n Market ing và bán hàng Nhà th u chính Tư v n qu n lý tài s n K tc u Tư v n tài chính Tư v n chi phí và kh i lư ng Ki n trúc Tư v n giám sát Ki m đ nh HTKT Qu n l xây d ng Móng Khung &h m C nh quan M&E H t ng k thu t N i th t M&E C nh quan N i th t Khác 17 trú C u tr ú c qu n lý d án – Ch đ u t ư tr... M&E C nh quan N i th t Khác 17 trú C u tr ú c qu n lý d án – Ch đ u t ư tr c ti p th c hi n CH • U TƯ Nhà phát tri n d án Giám đ c d án Giám đ c d án – Tư v n qu n lý xây d ng Tư v n Pháp lý Thi t k Móng Qu n lý d án Phát tri n d án Khung Tư v n Market ing và bán hàng Tư v n qu n lý tài s n K tc u Tư v n tài chính Tư v n chi phí và kh i lư ng Ki n trúc Tư v n giám sát Ki m đ nh HTKT Qu n l xây d ng... phá Ch án Ho ch đ nh chính sách Lãnh đ o – T m nhìn Phân ph i ngu n l c Ra quy t đ nh Chu n b các bư c công vi c Phát tri n chương trình Xác đ nh công vi c ưu tiên CHƯƠNG TRÌNH Xây d ng khung công vi c và hư ng d n Ki m soát ti n đ Qu n lý chương trình Ph i h p các đơn v Qu n lý năng l c Ý tư ng và hi n th c hóa ý tư ng Phát tri n d án Ki n trúc D Xây d ng các khái ni m (RFP, SLA…) ÁN Qu n lý quá trình. .. d án l Ph n tích xây d ng l B o dư ng đ nh kỳ ho c b o dư ng phòng ng a l Ch p nh n d án l Bàn giao s n ph m l Các d ch v báo cáo, k toán 12 Giai đo n v n hành và b o trì l Ki m tra, đi u ch nh, trang thi t b k thu t l V n hành th l Duy trì b o trì và qu n lý s n ph m 13 Giai đo n k t thúc d án l K t thúc d án l Quan h ch s h u l Quan h nhà cho thuê l B o hành 14 trú C u tr ú c qu n lý d án – Qu n lý. .. d ng đ t và b t đ ng s n đư c mua bán trên th trư ng Các nhà phát tri n đ a phương v n còn t n t i khó khăn và các gi i h n v v n 22 trư T ng quan v th tr ng b t đ ng s n Khung pháp lý Phát tri n Lu t b t đ ng s n Th trư ng tài chính, cơ s h t ng, cơ s pháp lý ngày càng hoàn thi n Th trư ng, quy trình và môi trư ng kinh doanh Công su t s d ng và cho thuê cao Quy trình c p phép Quy n phát tri n Giá... thi t k cơ s Th m đ nh d án đ u tư Gi y phép xây d ng và phê duy t d án đ u tư l Thi t k - ph i h p xây d ng L a ch n đơn v thi t k M i các đơn v thi công tham gia ph i h p Ph i h p gi a đơn v thi t k và nhà th u thi công l Qu n lý thi t k V a thi t k v a thi công Thi t k , th m đ nh thi t k , ch n th u, thi công l Thương lư ng và l a ch n nhà thh u – ký k t h p đ ng Qu n lý xây d ng Phân tích xây... VÀ TRUNG TÂM THƯƠNG M I NGÀY CÀNG CAO Ch ng khoán hóa b t đ ng s n Th trư ng ch ng khoán phát tri n Thi u ngu n cung Thu nh p bình quân trên đ u ngư i tăng M c s ng ngày càng tăng Nhu c u v gi i trí, mua s m cao Thói quen mua s m Nhu c u Dân s tr - giàu ngày càng nhi u Trình đ dân trí tăng Đ u tư tr c ti p nư c ngoài V n đ u tư nư c ngoài tăng Đ u tư gián ti p nư c ngoài 23 trư T ng quan v th tr ng . hành dự ánCơ cấu tổ chức quản lý dự án (Project Management)Nhóm tư vấn, nhóm quản lý xây dựng, nhóm quản lý marketing và bán hàng, nhómquản lý tài sản và. hầmKhungPháplýThiếtkếGiám đốc dự ánCảnhquanQuản lý xây dựng – Củacác nhà thầuHạtầng kỹthuậtM&ENộithấtQuảnlý dự nPháttriểndự ánTưvấnMarketing vàbánhàngTưvấnquảnlý tàisảnTưvấn