Đang tải... (xem toàn văn)
Bồi dưỡng nghiệp vụ kinh doanh bất động sản: PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
Khóa học bồi dưỡng nghiệp vụ kinh doanh bất động sản CHUYÊN ĐỀ : PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẠI CƯƠNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT CÁC QUYỀN CỦA CHỦ SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN (KHÔNG PHẢI ĐẤT ĐAI) GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN ĐẠI CƯƠNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN : 1.1 Khái niệm động sản bất động sản : Theo điều 174 Bộ luật dân 2005 (áp dụng từ 01/01/2006), bất động sản động sản phân biệt sau : - Bất động sản tài sản bao gồm : a) Đất đai b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai d) Các tài sản khác pháp luật qui định - Động sản tài sản bất động sản Như vậy, so với định nghĩa trước (đ.181 BLDS 1995), bất động sản không xem tài sản không di, dời mà xác định theo phương pháp liệt kê (đất đai, nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai) động sản tài sản không xem bất động sản Từ định nghĩa cho thấy có vật động sản hay bất động sản tùy theo trạng thái thực tế vật Thí dụ ; sắt, tole để rời xem động sản sử dụng để xây nên nhà xem bất động sản 1.2 Các xác lập quyền sở hữu quyền sử dụng bất động sản: a) Tại Việt Nam, bất động sản (trừ đất đai) xác lập quyền sở hữu cho cá nhân, tổ chức theo sau (đ.170 BLDS 2005): - Do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh hợp pháp - Được chuyển quyền sở hữu theo thỏa thuận theo định quan Nhà nước có thẩm quyền - Thu hoa lợi, lợi tức (hoa lợi sản vật tự nhiên mà tài sản mang lại; lợi tức khoản lợi thu từ việc khai thác tài sản) - Tạo thành vật sáp nhập, trộn lẫn, chế biến - Được thừa kế tài sản - Chiếm hữu bất động sản khơng có pháp luật tình, liên tục, cơng khai thời hạn 30 năm trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp chiếm hữu tài sản thuộc sở hữu Nhà nước (đ.247 BLDS 2005) b) Đối với đất đai, quyền sở hữu thuộc Nhà nước, Chính phủ thống quản lý cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác quyền sử dụng đất xác lập Nhà nước giao đất, cho thuê đất công nhận quyền sử dụng đất CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT : LS Ths Lê Minh Nhựt – Luật sư đồn Tp HCM Khóa học bồi dưỡng nghiệp vụ kinh doanh bất động sản Theo đ.106 Luật đất đai 2003 (áp dụng từ 01/7/2004) người sử dụng đất (gồm cá nhân, tổ chức, hộ gia đình) thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất có điều kiện sau : - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Đất tranh chấp - Quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án - Trong thời hạn sử dụng đất Ngoài ra,người sử dụng đất bồi thường Nhà nước thu hồi đất số trường hợp luật định Tuy nhiên, tuỳ trường hợp, đối tượng cấp quyền sử dụng đất có đầy đủ bị hạn chế quyền nêu : - Tổ chức Nhà nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước khơng có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất Tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng cơng trình khơng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước quyền bán tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất; chấp, bảo lãnh, góp vốn tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất Người mua tài sản Nhà nước tiếp tục giao đất không thu tiền sử dụng đất theo mục đích xác định (đ.109, 110 LĐĐ) - Tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước có quyền chuyển nhượng, cho th quyền sử dụng đất cơng trình xây dựng gắn liền với đất, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cho cộng đồng dân cư để xây dựng công trình phục vụ lợi ích chung, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất tài sản gắn liền vơi đất - Tổ chức kinh tế Nhà nước cho thuê đất có quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất; người mua tài sản Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích xác định ; cho thuê lại đất xây dựng xong kết cấu hạ tầng trường hợp phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế Tổ chức kinh tế thuê lại đất khu cơng nghiệp có quyền tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê tổ chức, hộ gia đình, cá nhân áp dụng theo luật dân (theo hợp đồng bên thỏa thuận) - Tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất mà tiền trả nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước có quyền tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước - Tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất mà tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước có quyền tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất khơng có thu tiền sử dụng đất - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khơng phải đất th có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế, tặng cho, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất - Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước cho thuê đất có quyền bán, để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất; chấp, bảo lãnh, góp vốn (trong thời hạn thuê đất) tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất; hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất khu công nghiệp có quyền hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác áp dụng theo luật dân LS Ths Lê Minh Nhựt – Luật sư đồn Tp HCM Khóa học bồi dưỡng nghiệp vụ kinh doanh bất động sản - Người Việt Nam định cư nước đầu tư Việt Nam Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng có quyền tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước - Người Việt Nam định cư nước đầu tư Việt Nam Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất, bán tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất; - Người Việt Nam định cư nước đầu tư Việt Nam Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê có quyền chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuê tài sản gắn liền với đất; chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất thuê tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất Trường hợp phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà quyền bán cho thuê nhà ở; người mua cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Người Việt Nam định cư nước nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu công nghiệp, khu cơng nghiệp cao, khu kinh tế có quyền tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền trả nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước - Người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước thuê đất, thuê lại đất khu cơng nghiệp, khu cơng nghiệp cao, khu kinh tế có quyền bán, chấp, bảo lãnh, góp vốn tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê, đất thuê lại trả tiền thuê đất hàng năm Trường hợp trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, thời gian thuê lại có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất; chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất thuê tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê, đất thuê lại - Trường hợp người Việt Nam định cư nước thuộc đối tượng mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất có quyền bán, chấp, để thừa kế, tặng cho nhà gắn liền với quyền sử dụng đất 2.1 Qui định chuyển nhượng quyền sử dụng đất : a) Điều kiện : Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất Việc chuyển quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất theo qui định pháp luật thừa kế Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thoả thuận bên, theo bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định pháp luật Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm nội dung sau đây: - Tên, địa bên; - Quyền, nghĩa vụ bên; - Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới tình trạng đất; - Thời hạn sử dụng đất bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất lại bên nhận chuyển nhượng; - Giá chuyển nhượng; - Phương thức, thời hạn tóan; - Quyền người thứ ba đất chuyển nhượng; - Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất; - Trách nhiệm bên vi phạm hợp đồng LS Ths Lê Minh Nhựt – Luật sư đồn Tp HCM Khóa học bồi dưỡng nghiệp vụ kinh doanh bất động sản Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có cơng chứng, chứng thực theo quy định pháp luật Khi chuyển quyền sử dụng đất, bên có quyền thoả thuận nội dung hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy định pháp luật Giá chuyển quyền sử dụng đất bên thoả thuận pháp luật quy định Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất mục đích, thời hạn ghi giấy chứng nhận sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất địa phương thời điểm chuyển quyền sử dụng đất Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai @ Quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất : Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ sau đây: - Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu tình trạng đất thoả thuận; - Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; @ Quyền nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất : Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ sau đây: - Trả đủ tiền, thời hạn phương thức thoả thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất; - Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai; - Bảo đảm quyền người thứ ba đất chuyển nhượng; - Thực nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật đất đai Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền sau đây: - Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất; - Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu tình trạng đất thoả thuận; - Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất chuyển nhượng; - Được sử dụng đất theo mục đích, thời hạn b) Thủ tục : Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm có: - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lọai giấy tờ quyền sử dụng đất theo qui định Luật đất đai (nếu có) Thũ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực sau: - Trong thời hạn không bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa đến quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp thực thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp phải cấp giấy chứng nhận; - Trong thời hạn không ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất UBND xã, thị trấn có trách nhiệm thơng báo cho bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng thực nghĩa vụ tài chính; - Trong thời hạn không ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng thực xong nghĩa vụ tài chính, Văn phịng đăng ký LS Ths Lê Minh Nhựt – Luật sư đoàn Tp HCM Khóa học bồi dưỡng nghiệp vụ kinh doanh bất động sản quyền sử dụng đất UBND xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.2 Qui định chuyển đổi quyền sử dụng đất : a) Điều kiện : Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất thoả thuận bên, theo bên chuyển giao đất chuyển quyền sử dụng đất cho theo quy định pháp luật Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có cơng chứng, chứng thực theo quy định pháp luật Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất bao gồm nội dung sau đây: - Tên, địa bên; - Quyền, nghĩa vụ bên; - Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới tình trạng đất; - Thời điểm chuyển giao đất; - Thời hạn sử dụng đất bên chuyển đổi; thời hạn sử dụng đất lại bên chuyển đổi; - Chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất, có; - Quyền người thứ ba đất chuyển đổi ; - Trách nhiệm bên vi phạm hợp đồng Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai @ Nghĩa vụ bên chuyển đổi quyền sử dụng đất : Các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất có nghĩa vụ sau đây: - Chuyển giao đất cho đủ diện tích, hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu tình trạng đất thoả thuận; - Sử dụng đất mục đích, thời hạn; - Chịu lệ phí việc chuyển đổi quyền sử dụng đất diện tích đất diện tích đất mà chuyển đổi thực nghĩa vụ người sử dụng đất theo quy định pháp luật; - Thanh toán tiền chênh lệch, giá trị quyền sử dụng đất chuyển đổi bên cao hơn, trừ trường hợp có thoả thuận khác @ Quyền bên chuyển đổi quyền sử dụng đất : Các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất có quyền sau đây: - Yêu cầu bên giao đất đủ diện tích, hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu tình trạng đất thoả thuận; - Yêu cầu bên giao cho tồn giấy tờ hợp pháp quyền sử dụng đất; - Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất chuyển đổi; - Được sử dụng đất theo mục đích, thời hạn b) Thủ tục : Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất gồm có: - Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lọai giấy tờ quyền sử dụng đất theo qui định Luật đất đai (nếu có) Thũ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất thực sau: - Trong thời hạn không 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chuyển hồ sơ cho quan quản lý đất đai cấp huyện để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trường hợp bên chuyển đổi phải thực nghĩa vụ tài mà nghĩa vụ xác định theo số liệu địa Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất gởi số LS Ths Lê Minh Nhựt – Luật sư đồn Tp HCM Khóa học bồi dưỡng nghiệp vụ kinh doanh bất động sản liệu địa đến quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất thơng báo cho bên thực nghĩa vụ tài - Trong thời hạn không 05 ngày làm việc kể từ ngày thực xong nghĩa vụ tài chính, bên chuyển đổi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nơi nộp hồ sơ 2.3 Qui định cho thuê quyền sử dụng đất : a) Điều kiện : Để thực quyền này, bên phải ký hợp đồng thuê quyền sử dụng đất Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất thoả thuận bên, theo bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê sử dụng thời hạn; bên thuê phải sử dụng đất mục đích, trả tiền thuê trả lại đất hết thời hạn thuê theo quy định pháp luật Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có cơng chứng, chứng thực theo quy định pháp luật Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất bao gồm nội dung sau đây: - Tên, địa bên; - Quyền, nghĩa vụ bên; - Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới tình trạng đất; - Thời hạn thuê; - Giá thuê; - Phương thức, thời hạn toán; - Quyền người thứ ba đất thuê; - Trách nhiệm bên vi phạm hợp đồng; - Giải hậu hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hết hạn Việc cho thuê quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai @ Quyền nghĩa vụ bên cho thuê quyền sử dụng đất : Bên cho thuê quyền sử dụng đất có nghĩa vụ sau đây: - Đăng ký việc cho thuê quyền sử dụng đất; - Chuyển giao đất cho bên thuê đủ diện tích, vị trí, số hiệu, hạng đất, lọai đất, tình trạng đất thỏa thuận; - Cho thuê quyền sử dụng đất thời hạn giao, thuê; - Kiểm tra, nhắc nhở bên thuê bảo vệ, giữ gìn đất sử dụng đất mục đích; - Nộp thuế sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; - Báo cho bên thuê quyền người thứ ba đất thuê Bên cho thuê quyền sử dụng đất có quyền sau đây: - Yêu cầu bên thuê quyền sử dụng đất trả đủ tiền thuê; - Yêu cầu bên thuê quyền sử dụng đất chấm dứt việc sử dụng đất khơng mục đích, hủy họai đất làm giảm sút giá trị sử dụng đất; bên thuê không chấm dứt hành vi vi phạm bên cho th có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả lại đất thuê bồi thường thiệt hại; - Yêu cầu bên thuê trả lại đất thời hạn cho thuê hết @ Quyền nghĩa vụ bên thuê quyền sử dụng đất : Bên thuê quyền sử dụng đất có nghĩa vụ sau đây: - Sử dụng đất mục đích, ranh giới, thời hạn cho thuê; - Không hủy họai, làm giảm sút giá trị sử dụng đất phải thực yêu cầu khác thỏa thuận hợp đồng ; - Trả đủ tiền thuê quyền sử dụng đất thời hạn, địa điểm theo phương thức thỏa thuận; việc sử dụng đất khơng sinh lợi bên th phải trả đủ tiền thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; LS Ths Lê Minh Nhựt – Luật sư đoàn Tp HCM Khóa học bồi dưỡng nghiệp vụ kinh doanh bất động sản - Tuân theo quy định bảo vệ môi trường; không làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp người sử dụng đất xung quanh; - Trả lại tình trạng nhận sau hết thời hạn thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Bên thuê quyền sử dụng đất có quyền sau đây: - Yêu cầu bên thuê chuyển giao đất đủ diện tích, vị trí, số hiệu, hạng đất, lọai đất, tình trạng đất thỏa thuận; - Được sử dụng đất thuê ổn định theo thời hạn thỏa thuận; - Được hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất; - Đơn phương chấm dứt thực hợp đồng theo quy định pháp luật ; -Yêu cầu bên cho thuê giảm, miễn tiền thuê trường hợp bất khả kháng mà hoa lợi, lợi tức bị bị giảm sút @ Trường hợp chậm trả tiền thuê đất bị thu hồi : - Khi bên thuê chậm trả tiền thuê quyền sử dụng đất theo thỏa thuận bên cho th gia hạn; hết thời hạn mà bên th khơng thực nghĩa vụ bên cho th có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả lại đất Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả đủ tiền thời gian thuê kể lãi khỏan tiền chậm trả theo lãi suất Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian chậm trả thời điểm tóan - Khi bên cho thuê bên thuê cố ý vi phạm nghĩa vụ người sử dụng đất dẫn đến việc Nhà nước thu hồi đất bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại cho bên Trong trường hợp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất có hiệu lực nhu cầu quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phát triển kinh tế mà Nhà nước thu hồi đất hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hết thời hạn Nếu bên thuê trả tiền trước bên cho thuê phải trả lại cho bên thuê khỏan tiền lại tương ứng với thời gian chưa sử dụng đất; bên thuê chưa trả tiền phải trả tiền tương ứng với thời gian sử dụng đất Bên cho thuê Nhà nước bồi thường thiệt hại thu hồi đất theo quy định pháp luật, bên thuê Nhà nước bồi thường thiệt hại hoa lợi có đất @ Quyền tiếp tục thuê quyền sử dụng đất bên chết : Trong trường hợp bên cho thuê quyền sử dụng đất cá nhân chết bên thuê tiếp tục thuê quyền sử dụng đất cho hết thời hạn thuê Trong trường hợp bên thuê quyền sử dụng đất cá nhân chết thành viên hộ gia đình người đượctiếp tục thuê quyền sử dụng đất hết thời hạn thuê phải báo với quan nhà nước có thẩm quyền @ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời hạn cho thuê quyền sử dụng đất : Khi thời hạn cho thuê quyền sử dụng đất còn, bên cho thuê có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, phải báo cho bên thuê biết để bên thuê thực nghĩa vụ với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bên thuê tiếp tục thuê hết thời hạn thuê quyền sử dụng đất theo hợp đồng @ Chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất : Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt trường hợp sau đây: - Hết thời hạn thuê không gia hạn thuê; - Theo thỏa thuận bên; - Nhà nước thu hồi đất; LS Ths Lê Minh Nhựt – Luật sư đoàn Tp HCM Khóa học bồi dưỡng nghiệp vụ kinh doanh bất động sản - Một bên đơn phương chấm dứt thực hợp đồng hủy bỏ hợp đồng theo thỏa thuận theo quy định pháp luật; - Bên thuê quyền sử dụng đất cá nhân chết mà hộ gia đình người khơng cịn thành viên khác có khơng có nhu cầu tiếp tục thuê; - Diện tích đất thuê khơng cịn thiên tai; - Các trường hợp khác pháp luật quy định Khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt, người thuê quyền sử dụng đất phải khơi phục tình trạng đất nhận đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác Tài sản gắn liền với đất giải theo thỏa thuận bên b) Thủ tục : @ Thủ tục đăng ký cho thuê quyền sử dụng đất : Bên cho thuê quyền sử dụng đất nộp (01) hồ sơ gồm: - Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lọai giấy tờ quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai Trong thời hạn không năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực thủ tục đăng ký cho thuê quyền sử dụng đất vào hồ sơ địa chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp thực thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp phải cấp giấy chứng nhận ; Trình tự, thủ tục cho thuê đất quy định điều không áp dụng trường hợp cho thuê đất khu cơng nghiệp @ Thủ tục xóa đăng ký cho thuê quyền sử dụng đất: Sau hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hết hiệu lực, người cho thuê, quyền sử dụng đất nộp (01) hồ sơ gồm có: - Xác nhận lý hợp đồng thuê đất Hợp đồng thuê đất ký kết lý hợp đồng thuê đất; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong thời hạn không năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại hồ sơ địa chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2.4 Qui định cho thuê lại quyền sử dụng đất : Các qui định cho thuê lại quyền sử dụng đất (đã thuê) thực tương tự nêu 2.5 Qui định chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất : a) Điều kiện : Việc chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất thể thông qua hợp đồng Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo bên sử dụng đất (sau gọi bên chấp) dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực nghĩa vụ dân với bên (sau gọi bên nhận chấp) Bên chấp tiếp tục sử dụng đất thời hạn chấp Hợp đồng bảo lãnh quyền sử dụng đất thỏa thuận người thứ ba (gọi bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (gọi bên nhận bảo lãnh) thực nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (gọi bên bảo lãnh) đến thời hạn mà bên bảo lãnh không thực thực không nghĩa vụ Các bên thỏa thuận việc bên bảo lãnh phải thực nghĩa vụ bên bảo lãnh khơng có khả thực nghĩa vụ LS Ths Lê Minh Nhựt – Luật sư đồn Tp HCM Khóa học bồi dưỡng nghiệp vụ kinh doanh bất động sản @ Phạm vi chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất : Quyền sử dụng đất chấp, bảo lãnh phần tòan Trường hợp người sử dụng đất chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất nhà, cơng trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn tài sản khác người chấp, bảo lãnh gắn liền với đất thuộc tài sản chấp, bảo lãnh có thỏa thuận @ Quyền nghĩa vụ bên chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất : Bên chấp, bảo lãnh có nghĩa vụ sau đây: - Giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chấp; - Làm thủ tục đăng ký việc chấp; xóa việc đăng ký chấp hợp đồng chấp chấm dứt; - Sử dụng đất mục đích, khơng làm hủy họai, làm giảm giá trị đất chấp; - Thanh tóan tiền vay hạn, phương thức theo thỏa thuận hợp đồng Bên chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất có quyền sau đây: - Đượcsử dụng đất thời hạn chấp, bảo lãnh; - Bên chấp, bên bảo lãnh nhận tiền vay chấp, bảo lãnh theo phương thức thỏa thuận; - Hưởng hoa lợi, lợi tức thu được, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức thuộc tài sản chấp, bảo lãnh; - Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất chấp, bảo lãnh đuợcbên nhận chấp, nhận bảo lãnh đồng ý; - Nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau thực xong nghĩa vụ chấp @ Quyền nghĩa vụ bên nhận chấp, nhận bảo lãnh quyền sử dụng đất : Bên nhận chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất có nghĩa vụ sau: - Cùng với bên chấp, bảo lãnh đăng ký việc chấp; - Trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bên chấp thực nghĩa vụ bảo đảm chấp Bên nhận chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất có quyền sau đây: - Kiểm tra, nhắc nhở bên chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất bảo vệ, giữ gìn đất sử dụng đất mục đích; - Được ưu tiên tóan nợ trường hợp xử lý quyền sử dụng đất chấp, bảo lãnh @ Xử lý quyền sử dụng đất chấp, bảo lãnh : Khi đến hạn thực nghĩa vụ bảo đảm chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất mà bên chấp, bên bảo lãnh không thực thực khơng nghĩa vụ quyền sử dụng đất chấp, bảo lãnh xử lý theo thỏa thuận; khơng có thỏa thuận khơng xử lý theo thỏa thuận bên nhận chấp, bảo lãnh có quyền khởi kiện Tịa án b) Thủ tục : @ Thủ tục đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất : Trong thời hạn không năm (05) ngày làm việc kề từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng, bên tham gia chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất phải nộp (01) hồ sơ gồm: - Hợp đồng chấp, hợp đồng bảo lãnh quyền sử dụng đất; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lọai giấy tờ quyền sử dụng đất theo quy định Luật đất đai LS Ths Lê Minh Nhựt – Luật sư đoàn Tp HCM Khóa học bồi dưỡng nghiệp vụ kinh doanh bất động sản Trong thời hạn không năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực đăng ký chấp, đăng ký bảo lãnh vào hồ sơ địa chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp thực thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp phải cấp giấy chứng nhận Việc đăng ký thay đổi nội dung đăng ký chấp, đăng ký bảo lãnh quyền sử dụng đất; sửa chữa sai sót nội dung đăng ký chấp, đăng ký bảo lãnh quyền sử dụng đất thực theo trình tự, thủ tục @ Thủ tục đăng ký xóa đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất : Sau hòan thành xong nghĩa vụ trả nợ, bên chấp, bên bảo lãnh quyền sử dụng đất nộp (01) hồ sơ gồm có: - Xác nhận bên nhận chấp, bảo lãnh việc hòan thành nghĩa vụ trả nợ Hợp đồng chấp, hợp đồng bảo lãnh quyền sử dụng đất Bản xác nhận bên nhận chấp, bảo lãnh việc hòan thành nghĩa vụ trả nợ; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong thời hạn không năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra việc hòan thành nghĩa vụ trả nợ người xin xóa đăng ký chấp, xóa đăng ký bảo lãnh; thực việc xóa đăng ký chấp, xóa đăng ký bảo lãnh hồ sơ địa chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2.6 Qui định tặng cho quyền sử dụng đất : a) Điều kiện : Việc tặng cho quyền sử dụng đất thể thông qua hợp đồng Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên tặng cho đồng ý nhận theo quy định pháp luật Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm nội dung sau đây: - Tên, địa bên; - Lý tặng cho quyền sử dụng đất; - Quyền, nghĩa vụ bên; - Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới tình trạng đất; - Thời hạn sử dụng đất cịn lại bên tặng cho; - Quyền người thứ ba đất tặng cho; - Trách nhiệm bên vi phạm hợp đồng; @.Nghĩa vụ bên tặng cho quyền sử dụng đất : Bên tặng cho quyền sử dụng đất có nghĩa vụ sau đây: - Giao đất đủ diện tích, hạng đất, lọai đất, vị trí, số hiệu tình trạng đất thỏa thuận; - Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên tặng để làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất @ Quyền nghĩa vụ bên tặng cho quyền sử dụng đất : Bên tặng cho quyền sử dụng đất có nghĩa vụ sau đây: - Đăng ký quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật đất đai; - Bảo đảm quyền người thứ ba đất tặng cho; - Thực nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật đất đai Bên tặng cho quyền sử dụng đất có quyền sau đây: - Yêu cầu bên tặng cho giao đủ diện tích, hạng đất, lọai đất, vị trí, số hiệu tình trạng đất thỏa thuận; LS Ths Lê Minh Nhựt – Luật sư đồn Tp HCM 10 Khóa học bồi dưỡng nghiệp vụ kinh doanh bất động sản - Được sử dụng đất theo mục đích, thời hạn; - Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất b) Thủ tục : Bên tặng cho quyền sử dụng đất nộp (01) hồ sơ gồm có: - Văn cam kết tặng cho hợp đồng tặng cho định tặng cho quyền sử dụng đất tổ chức; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lọai giấy tờ quyền sử dụng đất theo quy định Luật đất đai Trong thời hạn không bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm trích hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa đến quan thuế để xác định nghĩa vụ tài (nếu có); chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp thực thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp phải cấp giấy chứng nhận; Trong thời hạn không ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất Uy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm thơng báo cho bên tặng cho quyền sử dụng đất thực nghĩa vụ tài chính; Trong thời hạn khơng q ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên tặng cho thực xong nghĩa vụ tài chính, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất Uy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2.7 Qui định góp vốn quyền sử dụng đất : a) Điều kiện : Việc góp vốn quyền sử dụng đất thể thơng qua hợp đồng Hợp đồng góp vốn giá trị quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo người sử dụng đất (sau gọi bên góp vốn) góp phần vốn giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác theo quy định pháp luật Hợp đồng góp vốn giá trị quyền sử dụng đất bao gồm nội dung sau đây: - Tên, địa bên; - Quyền, nghĩa vụ bên; - Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới tình trạng đất; - Thời hạn sử dụng đất lại bên góp vốn; - Thời hạn góp vốn; - Giá trị quyền sử dụng đất góp vốn; - Quyền người thứ ba đất góp vốn; - Trách nhiệm bên vi phạm hợp đồng; @ Quyền nghĩa vụ bên góp vốn giá trị quyền sử dụng đất : Bên góp vốn giá trị quyền sử dụng đất có nghĩa vụ sau đây: - Giao đất thời hạn, đủ diện tích, hạng đất, lọai đất, vị trí, số hiệu tình trạng đất thỏa thuận hợp đồng; - Đăng ký quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật đất đai Bên góp vốn giá trị quyền sử dụng đất có quyền sau đây: - Được hưởng lợi nhuận theo tỷ lệ góp vốn giá trị quyền sử dụng đất; - Được chuyển nhượng, để thừa kế phần góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác; - Được nhận lại quyền sử dụng đất góp vốn theo thỏa thuận thời hạn góp vốn hết; LS Ths Lê Minh Nhựt – Luật sư đồn Tp HCM 11 Khóa học bồi dưỡng nghiệp vụ kinh doanh bất động sản - Hủy bỏ hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại bên nhận góp vốn khơng thực việc tóan phần lợi nhuận thời hạn tóan khơng đầy đủ @ Quyền nghĩa vụ bên nhận góp vốn giá trị quyền sử dụng đất : Bên nhận góp vốn giá trị quyền sử dụng đất có nghĩa vụ sau đây: - Thanh tóan phần lợi nhuận cho bên góp vốn giá trị quyền sử dụng đất thời hạn, phương thức thỏa thuận hợp đồng; - Bảo đảm quyền người thứ ba đất góp vốn; - Thực nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật đất đai Bên nhận góp vốn giá trị quyền sử dụng đất có quyền sau đây: - Yêu cầu bên góp vốn giá trị quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, thời hạn, hạng đất, lọai đất, vị trí, số hiệu tình trạng đất thỏa thuận hợp đồng; - Được sử dụng đất theo mục đích, thời hạn; - Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp bên nhận góp vốn pháp nhân, trừ trường hợp góp vốn hợp đồng hợp tác kinh doanh b) Thủ tục : @ Thủ tục đăng ký góp vốn quyền sử dụng đất : Bên góp vốn quyền sử dụng đất nộp (01) hồ sơ gồm có: - Hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất; -Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lọai giấy tờ quyền sử dụng đất theo quy định Luật đất đai Trong thời hạn không mười (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, thực đăng ký góp vốn vào hồ sơ địa chính, chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp phải cấp giấy chứng nhận @ Thủ tục xóa đăng ký góp vốn quyền sử dụng đất : Bên góp vốn bên nhận góp vốn quyền sử dụng đất hai bên nộp (01) hồ sơ gồm có: - Hợp đồng chấm dứt góp vốn; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trường hợp xóa đăng ký góp vốn mà trước góp vốn chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (do khơng thay đổi đất) thời hạn khơng năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, thực xóa đăng ký góp vốn hồ sơ địa chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trường hợp xóa đăng ký góp vốn mà trước góp vốn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho pháp nhân (do có thay đổi đất) thực sau: - Trong thời hạn không ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất có có trách nhiệm làm trích hồ sơ địa gửi kèm theo hồ sơ đến Sở Tài nguyên Môi trường; - Trong thời hạn không năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ, Sở Tài nguyên Môi trường thực chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đối với trường hợp khơng có thay đổi đất) thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho pháp nhân (đối với trường hợp có thay đổi đất); trường hợp bên góp vốn tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngòai, tổ chức nước ngòai, cá nhân nước ngòai mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau chấm dứt góp vốn ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để cấp cho bên góp vốn gửi LS Ths Lê Minh Nhựt – Luật sư đoàn Tp HCM 12 Khóa học bồi dưỡng nghiệp vụ kinh doanh bất động sản cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc; trường hợp bên góp vốn hộ gia đình, cá nhân mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau chấm dứt góp vốn gửi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thu hồi pháp nhân cho Phòng Tài nguyên Mơi trường nơi có đất; -Trong thời hạn khơng ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ, Phịng Tài ngun Mơi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình Uy ban nhân dân cấp định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân góp vốn mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau chấm dứt góp vốn; -Trong thời hạn không ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đượctờ trình, Uy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm xem xét, ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trường hợp thời hạn sử dụng đất kết thúc lúc với chấm dứt góp vốn bên góp vốn có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất lập thủ tục xin gia hạn sử dụng đất; bên góp vốn không xin gia hạn không gia hạn sử dụng đất Cơ quan tài ngun mơi trường thực thủ tục thu hồi đất theo quy định pháp luật 2.8 Qui định thừa kế quyền sử dụng đất : a) Điều kiện : Thừa kế quyền sử dụng đất việc chuyển quyền sử dụng đất người chết sang cho người thừa kế theo quy định pháp luật Cá nhân Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định chung Bộ luật dân pháp luật đất đai Hộ gia đình Nhà nước giao đất hộ có thành viên chết quyền sử dụng đất thành viên để lại cho người thừa kế theo quy định Bộ luật dân pháp luật đất đai b) Thủ tục : Người nhận thừa kế nộp (01) hồ sơ gồm có: - Di chúc; biên phân chia thừa kế; án, định giải tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất Tịa án nhân dân có hiệu lực pháp luật; đơn đề nghị người nhận thừa kế trường hợp người nhận thừa kế người - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lọai giấy tờ quyền sử dụng đất theo quy định Luật đất đai Việc đăng ký thừa kế thực sau: - Trong thời hạn không bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa đến quan thuế để xác định nghĩa vụ tài (nếu có); chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp thực thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp phải cấp giấy chứng nhận; - Trong thời hạn không ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận thơng báo nghĩa vụ tài chính, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất Uy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm thông báo cho bên nhận thừa kế quyền sử dụng đất thực nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật; - Trong thời hạn không ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên nhận thừa kế quyền sử dụng đất thực xong nghĩa vụ tài chính, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất Uy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất CÁC QUYỀN CỦA CHỦ SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN (KHÔNG PHẢI ĐẤT ĐAI) : LS Ths Lê Minh Nhựt – Luật sư đồn Tp HCM 13 Khóa học bồi dưỡng nghiệp vụ kinh doanh bất động sản Với tư cách người chủ sở hữu tài sản bất động sản (ngoài đất đai), chủ sở hữu thực quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt tài sản Quyền chiếm hữu quyền nắm giữ, quản lý tài sản Chủ sở hữu thực hành vi theo ý chí để quản lý, nắm giữ tài sản không trái pháp luật, đạo đức xã hội Việc chiếm hữu chủ sở hữu không bị hạn chế, gián đoạn thời gian trừ trường hợp chủ sở hữu chuyển giao việc chiếm hữu cho người khác pháp luật có qui định khác Quyền sử dụng quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Chủ sở hữu quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản theo ý chí khơng gây thiệt hại làm ảnh hưởng đến lợi ích Nhà nước, lợi ích cơng cộng, quyền, lợi ích hợp pháp người khác Quyền định đoạt quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản từ bỏ quyền sở hữu phải tuân theo thủ tục luật định Để định đoạt tài sản, chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, chấp, cầm cố, bảo lãnh, để thừa kế tài sản mà chủ sở hữu Quyền định đoạt bị hạn chế trường hợp pháp luật có qui định, thí dụ tài sản đem bán di tích lịch sử, văn hóa Nhà nước có quyền ưu tiên mua; pháp nhân, cá nhân chủ thể khác quyền ưu tiên mua tài sản số trường hợp bán tài sản này, chủ sở hữu phải dành ưu tiên quyền mua cho chủ thể Về quyền sở hữu nhà, theo đ.9 Luật nhà năm 2005 (có hiệu lực tứ 01/7/2006), đối tượng sở hữu nhà Việt Nam gồm : a) Tổ chức, cá nhân nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ thường trú b) Người Việt Nam định cư nước đầu tư lâu dài Việt Nam, người có cơng đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu hoạt động thường xuyên Việt Nam nhằm phục vụ nghiệp xây dựng đất nước, người phép sống ổn định Việt Nam đối tượng khác Uỷ ban thường vụ Quốc hội qui định; người Việt Nam định cư nước Việt Nam cư trú với thời hạn phép từ tháng trở lên sở hữu nhà riêng lẽ hộ c) Tổ chức, cá nhân nước đầu tư xây dựng nhà thuê Việt Nam quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Thời hạn sở hữu nhà thời hạn qui định Giấy chứng nhận đầu tư ghi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Tổ chức, cá nhân nước đầu tư xây dựng nhà để bán, quyền đứng tên sở hữu bán nhà cho đối tượng sở hữu nhà Việt Nam Đối với cá nhân, tổ chức nước, chủ sở hữu có quyền bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, chấp, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà Trường hợp chủ sở hữu nhà người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước sở hữu nhà chấp tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam; bán, tặng cho, để thừa kế nhà cho tổ chức, cá nhân nước, người Việt Nam định cư nước thuộc diện sở hữu nhà Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho đối tượng khác đối tượng hưởng giá trị nhà Trường hợp cá nhân, tổ chức nước xây nhà thuê bán, Giấy chứng nhận đầu tư hết hạn, chủ đầu tư phải bàn giao số nhà cho thuê số nhà chưa bán hết cho UBND cấp tỉnh nơi có nhà, Chủ tịch UBND cấp tỉnh định xác lập sở hữu nhà nước giao cho doanh nghiệp có chức quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nước quản lý, sử dụng số nhà náy theo qui định pháp luật 3.1 Qui định mua bán nhà : LS Ths Lê Minh Nhựt – Luật sư đồn Tp HCM 14 Khóa học bồi dưỡng nghiệp vụ kinh doanh bất động sản Các đối tượng sở hữu nhà có quyền bán nhà thuộc sở hữu phải lập thành hợp đồng văn bản, có cơng chứng chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác @ Quyền nghĩa vụ bên bán nhà : Bên bán nhà có nghĩa vụ sau đây: - Thông báo cho bên mua hạn chế quyền quyền sở hữu nhà mua bán, có; - Bảo quản nhà bán thời gian chưa giao nhà cho bên mua; - Giao nhà tình trạng ghi hợp đồng kèm theo hồ sơ nhà cho bên mua; - Thực thủ tục mua bán nhà theo quy định pháp luật Bên bán nhà có quyền sau đây: - Yêu cầu bên mua nhận nhà thời hạn thỏa thuận; - Yêu cầu bên mua trả tiền thời hạn, theo phương thức thỏa thuận; - Yêu cầu bên mua hòan thành thủ tục mua bán nhà thời hạn thỏa thuận; - Không giao nhà chưa nhận đủ tiền nhà thỏa thuận @ Quyền nghĩa vụ bên mua nhà : Bên mua nhà có nghĩa vụ sau đây: - Trả đủ tiền mua nhà thời hạn, theo phương thức thỏa thuận; khơng có thỏa thuận thời hạn địa điểm trả tiền bên mua phải trả vào thời điểm bên bán giao nhà nơi có nhà; - Nhận nhà hồ sơ nhà thời hạn thỏa thuận; - Trong trường hợp mua nhà cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích người thuê thỏa thuận hợp đồng thuê thời hạn thuê cịn hiệu lực Bên mua nhà có quyền sau đây: - Được nhận nhà kèm theo hồ sơ nhà theo tình trạng thỏa thuận; - Yêu cầu bên bán hòan thành thủ tục mua bán nhà thời hạn thỏa thuận; - Yêu cầu bên bán giao nhà thời hạn; khơng giao chậm giao nhà phải bồi thường thiệt hại @ Thời điểm chuyển quyền sở hữu : Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà cho người mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản chuyển dịch Bên bán phải chịu rủi ro hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký kể bên mua chưa nhận tài sản thỏa thuận khác 3.2 Qui định thuê nhà : Việc thuê nhà phải thể hợp đồng Hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản, thời hạn thuê từ tháng trở lên phải có cơng chứng chứng thực phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác @ Quyền nghĩa vụ bên cho thuê nhà : Bên cho thuê nhà có nghĩa vụ sau : - Giao nhà cho bên thuê theo hợp đồng ; - Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà thời hạn - Bảo dưỡng, sữa chữa nhà theo định kỳ theo thoả thuận; bên cho thuê không bảo dưỡng, sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê phải bồi thường Bên cho thuê nhà có quyền sau : - Nhận đủ tiền thuê nhà kỳ hạn thoả thuận ; LS Ths Lê Minh Nhựt – Luật sư đồn Tp HCM 15 Khóa học bồi dưỡng nghiệp vụ kinh doanh bất động sản - Đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà : bên thuê không trả tiền thuê nhà liên tiếp ba tháng trở lên mà khơng có lý đáng ; sử dụng nhà khơng mục đích thuê ; cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng ; làm trật tự công cộng nhiều lần ảnh hưởng nghiêm trọng đấn sinh hoạt bình thường người xung quanh; làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường Tuy nhiên, muốn đơn phương chấm dứt, phải báo cho bên biết trước tháng, khơng có thỏa thuận khác - Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê bên thuê đồng ý, không gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ ; - Được lấy lại nhà cho thuê thời hạn thuê hết; hợp đồng khơng qui định thời hạn th bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải báo cho bên thuê biết trước tháng @ Quyền nghĩa vụ bên thuê nhà : Bên thuê nhà có nghĩa vụ sau : - Sử dụng nhà mục đích thoả thuận ; - Trả đủ tiền thuê nhà kỳ hạn thoả thuận ; - Giữ gìn nhà, sửa chữa hư hỏng gây ; - Tơn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng ; - Trả nhà cho bên cho thuê theo thoả thuận Bên thuê nhà có quyền sau : - Nhận nhà thuê theo thoả thuận ; - Được đổi nhà thuê với người thuê khác, bên cho thuê đồng ý văn ; - Được cho thuê lại nhà thuê, bên cho thuê đồng ý văn ; - Được tiếp tục thuê theo thoả thuận với bên cho thuê, trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà ; - Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà cho thuê trường hợp nhà bị hư hỏng nặng - Đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà : bên cho thuê không sửa chữa nhà chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng ; tăng giá thuê nhà bất hợp lý; quyền sử dụng nhà bị hạn chế lợi ích người thứ ba Muốn đơn phương chấm dứt, phải báo cho bên biết trước tháng, khơng có thỏa thuận khác @ Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà : Hợp đồng thuê nhà chấm dứt trường hợp sau : - Thời hạn thuê hết; hợp đồng khơng xác định thời hạn th hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê báo cho bên thuê biết việc đòi nhà ; - Nhà cho th khơng cịn ; - Bên th nhà chết khơng có chung sống ; - Nhà cho thuê phải phá dỡ hư hỏng nặng có nguy sập đổ thực quy hoạch nhà nước 3.3 Qui định trao đổi tài sản (kể bất động sản) : Việc trao đổi tài sản (kể bất động sản) thỏa thuận bên, theo bên giao tài sản chuyển quyền sở hữu tài sản cho Hợp đồng trao đổi tài sản phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực đăng ký, pháp luật có quy định Trong trường hợp bên trao đổi cho bên tài sản không thuộc quyền sở hữu khơng chủ sở hữu ủy quyền bên có quyền hủy bỏ hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại LS Ths Lê Minh Nhựt – Luật sư đồn Tp HCM 16 Khóa học bồi dưỡng nghiệp vụ kinh doanh bất động sản Mỗi bên coi người bán tài sản giao cho bên người mua tài sản nhận Các quy định hợp đồng mua bán tài sản áp dụng hợp đồng trao đổi tài sản Trong trường hợp tài sản trao đổi chênh lệch giá trị bên phải tóan cho phần chênh lệch đó, trừ trường hợp có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác 3.4 Qui định tặng cho bất động sản : Tặng cho tài sản thỏa thuận bên, theo bên tặng cho giao tài sản chuyển quyền sở hữu cho bên tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên tặng cho đồng ý nhận Tặng cho bất động sản phải lập thành văn có cơng chứng, chứng thực Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; Trong trường hợp bên tặng cho cố ý tặng cho tài sản khơng thuộc sở hữu mà bên tặng cho biết việc bên tặng cho phải tóan chi phí để làm tăng giá trị tài sản cho bên tặng cho chủ sở hữu lấy lại tài sản Bên tặng cho có nghĩa vụ thông báo cho bên tặng cho khuyết tật tài sản tặng cho Trong trường hợp bên tặng cho biết tài sản có khuyết tật mà khơng thơng báo phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại xảy cho người tặng cho; bên tặng cho khuyết tật tài sản tặng cho khơng phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại Bên tặng yêu cầu bên tặng cho thực nhiêu nghĩa vụ dân (không trái pháp luật, đạo đức xã hội) trước sau tặng cho Trường hợp phải thực nghĩa vụ trước tặng cho, bên tặng cho hồn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho khơng giao tài sản bên tặng cho phải tốn nghĩa vụ mà bên tặng cho thực Trường hợp phải thực nghĩa vụ sau tặng cho mà bên tặng cho khơng thực bên tặng cho có quyền địi lại tài sản yêu cầu bồi thường thiệt hại 3.5 Qui định chấp bất động sản: Qui định chấp bất động sản (không phải đất đai) qui định tương tự chấp quyền sử dụng đất Trường hợp chấp toàn bất động sản có vật phụ vật phụ bất động sản thuộc tài sản chấp Trường hợp chấp phần bất động sản có vật phụ vật phụ thuộc tài sản chấp, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác Tài sản chấp tài sản hình thành tương lai Tài sản chấp bên chấp giữ Các bên thoả thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản chấp Việc chấp tài sản phải lập thành văn bản, lập thành văn riêng ghi hợp đồng Trong trường hợp pháp luật có quy định văn chấp phải cơng chứng, chứng thực đăng ký Tài sản cho thuê dùng để chấp Hoa lợi, lợi tức thu từ việc cho thuê tài sản thuộc tài sản chấp, có thoả thuận pháp luật quy định Trong trường hợp chấp nhiều tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ dân tài sản xác định bảo đảm thực tồn nghĩa vụ Các bên thoả thuận tài sản bảo đảm thực phần nghĩa vụ 3.6 Qui định bảo lãnh bất động sản : LS Ths Lê Minh Nhựt – Luật sư đồn Tp HCM 17 Khóa học bồi dưỡng nghiệp vụ kinh doanh bất động sản Qui định bảo lãnh bất động sản (không phải đất đai) qui định tương tự chấp quyền sử dụng đất Việc bảo lãnh phải đựơc thành lập văn bản, lập thành văn riêng ghi hợp đồng Trong trường hợp pháp luật có quy định văn bảo lãnh phải công chứng chứng thực Bên bảo lãnh cam kết bảo lãnh phần tồn nghĩa vụ cho bên bảo lãnh Khi nhiều người bảo lãnh nghĩa vụ họ phải liên đới thực việc bảo lãnh, trừ trường hợp có thoả thuận pháp luật có quy định bảo lãnh theo phần độc lập; bên có quyền yêu cầu số người bảo lãnh liên đới phải thực toàn nghĩa vụ Khi người số người bảo lãnh liên đới thực toàn nghĩa vụ thay cho bên bảo lãnh có quyền u cầu người bảo lãnh lại phải thực phần nghĩa vụ họ Khi bên bảo lãnh hồn thành nghĩa vụ có quyền u cầu bên bảo lãnh thực nghĩa vụ phạm vi bảo lãnh, khơng có thỏa thuận khác 3.7 Qui định thừa kế tài sản (kể bất động sản) : a) Qui định chung : Thừa kế việc chuyển dịch tài sản (gọi di sản) người chết (gọi người để lại di sản) cho người, tổ chức khác (gọi người thừa kế) theo di chúc theo qui định pháp luật Cá nhân có quyền lập di chúc để định đọat tài sản mình; để lại tài sản cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc theo pháp luật Di sản bao gồm tài sản riêng người chết phần tài sàn người chết tài sản chung với người khác Thời điểm chuyển dịch di sản gọi thời điểm mở thừa kế (thời điểm người để lại tài sản chết) Kể từ thời điểm nầy, người thừa kế có quyền nghĩa vụ tài sản người chết để lại Trường hợp phải thực nghĩa vụ người nầy thực nghĩa vụ tương ứng với phần tài sản mà nhận trừ trường hợp có thỏa thuận khác Địa điểm mở thừa kế nơi cư trú cuối người để lại di sản; không xác định nơi cư trú cuối địa điểm mở thừa kế nơi có tịan phần lớn di chúc Người thừa kế cá nhân phải người sống vào thời điểm mở thừa kế sinh sống sau thời điểm mở thừa kế thành thai trước người để lại di sản chết Trường hợp người thừa kế theo di chúc quan, tổ chức quan, tổ chức nầy phải tồn vào thời điểm mở thừa kế Người thừa kế có quyền từ chối nhận di sản trừ trường hợp việc từ chối nhằm trốn tránh việc thực nghĩa vụ tài sản người khác Việc từ chối nhận di sản phải lập thành văn bản; phải báo cho người thừa kế khác, người giao nhiệm vụ phân chia di sản, quan công chứng UBND cấp xã nơi có địa điểm mở thừa kế Thời hạn từ chối nhận di sản thàng kể từ ngày mở thừa kế Quá thời hạn khơng có từ chối nhận di sản coi đồng ý nhận di sản Thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế bác bỏ quyền thừa kế người khác 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu người thừa kế thực nghĩa vụ tài sản người chết để lại 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế b) Những người không quyền hưởng di sản : LS Ths Lê Minh Nhựt – Luật sư đoàn Tp HCM 18 Khóa học bồi dưỡng nghiệp vụ kinh doanh bất động sản - Người bị kết án hành vi cố ý xâm phạm tính mạng, sức khoẻ hành vi ngược đãi nghiêm trọng, hành hạ người để lại di sản, xâm phạm nghiêm trọng danh dự, nhân phẩm người - Người vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nuôi dưỡng người để lại di sản - Người bị kết án hành vi cố ý xâm phạm tính mạng người thừa kế khác nhằm hưởng phần tồn di sản mà người thừa kế hưởng - Người có hành vi lừa dối, cưỡng ép ngăn cản người để lại di sản việc lập di chúc, giả mạo, sửa chữa di chúc, hủy di chúc nhằm hưởng phần toàn di sản trái với ý chí người để lại di sản Nếu cá nhân rơi vào trường hợp người để lại di sản biết có di chúc cho họ hưởng di sản người nầy nhận tài sản thừa kế Trường hợp người có thừa kế di sản chềt thời điểm coi chết thời điểm xác định người chết trước họ khơng thừa kế di sản di sản người người thừa kế người hưởng trừ trường hợp thừa kế vị Trường hợp khơng có người thừa kế theo di chúc, theo pháp luật có khơng quyền hưởng di sản, từ chối hưởng di sản di sản nầy thuộc Nhà nước c) Thừa kế theo pháp luật : Thừa kế theo pháp luật trường hợp chuyển dịch di sản cho thừa kế cá nhân theo qui định pháp luật, áp dụng khi: - Tài sản (hoặc phần tài sản) khơng có di chúc có di chúc phần tài sản khơng có hiệu lực pháp luật - Di chúc không hợp pháp, - Những người thừa kế theo di chúc chết trước chết thời điểm với người lập di chúc, tổ chức, quan hưởng di sản theo di chúc khơng cịn tồn vào thời điểm mở thừa kế; - Những người định thừa kế theo di chúc mà từ chối hưởng di sản khơng có quyền hưởng di sản Những người thừa kế gọi diện thừa kế Diện thừa kế xếp vào hàng thừa kế theo thứ tự 1, 2, Những người hàng hưởng phần thừa kế Những người thừa kế hàng sau hưởng thừa kế khơng cịn hàng thừa kế trước chết, quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản từ chối nhận di sản + Hàng diện hưởng thừa kế : - Hàng thứ gồm : vợ, chồng, cha ruột, mẹ ruột, cha nuôi, mẹ nuôi, ruột, nuôi nguời chết - Hàng thứ hai gồm : ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh chị em ruột người chết, cháu ruột người chết mà người chết ông nội, bà nội, ông ngọai, bà ngọai - Hàng thứ ba gồm : cụ nội, cụ ngoại người chết; bác ruột, ruột, cậu ruột, ruột, dì ruột người chết; cháu ruột người chết mà người chết bác ruột, ruột, cậu ruột, ruột, dì ruột; chắt ruột người chết mà người chết cụ nội, cụ ngoại Con riêng cha kế, mẹ kế có quan hệ chăm sóc, ni dưởng cha con, mẹ hưởng thừa kế cha, mẹ, ruột Trường hợp vợ, chồng chia tài sản chung nhân cịn tồn mà sau người chết người cịn sống quyền thừa kế Trường hợp vợ, chồng xin ly chưa có án, định cói hiệu lực pháp luật tòa án mà người chết người cịn sống thừa kế di sản Người vợ chồng LS Ths Lê Minh Nhựt – Luật sư đoàn Tp HCM 19 Khóa học bồi dưỡng nghiệp vụ kinh doanh bất động sản người thời điểm người chết dù sau kết với người khác thừa kế di sản Trường hợp chia di sản mà người thừa kế hàng thành thai chưa sinh phải dành lại phần di sản phần mà người thừa kế khác hưởng để người thừa kế cịn sống sinh ra, hưởng; chết trước sinh tjhì người thừa kế khác hưởng + Thừa kế vị : Trường hợp người để lại di sản chết trước chết thời điểm với người để lại di sản cháu hưởng phần di sản mà cha mẹ cháu hưởng sống; cháu chết trước chết thời điểm với người để lại di sản chắt hưởng phần di sản mà cha mẹ chắt hưởng sống d) Thừa kế theo di chúc : Thừa kế theo di chức việc chuyển dịch di sản người chết cho người, tổ chức khác theo định đoạt người lúc sống + Đối tượng quyền lập di chúc : Người thành niên quyền lập di chúc trừ trường hợp người bị bệnh tâm thần bệnh khác mà nhận thức làm chủ hành vi Người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi lập di chúc cha, mẹ người giám hộ đồng ý + Hình thức di chúc : Di chúc lập văn di chúc miệng - Di chúc văn : Di chúc văn thể dạng : - Di chúc văn khơng có người làm chứng : Trường hợp nầy người lập di chúc phải tự tay viết ký vào di chúc có ghi rõ ; ngày tháng năm lập di chúc, họ tên, nơi cư trú người lập di chúc, họ tên người, quan, tổ chức hưởng di sản, di sản hưởng, nghĩa vụ người hưởng di chúc phải thực (nếu có) Di chúc không viết tắt viết ký hiệu Nếu di chúc gồm nhiều trang trang phải đánh số thứ tự có chữ ký điểm người lập di chúc - Di chúc văn có người làm chứng : Trường hợp người để lại di sản khơng thể tự viết di chúc nhờ người khác viết phải có hai người làm chứng Mọi người làm người làm chứng trừ người sau : - Người thừa kế theo di chúc theo pháp luật người lập di chúc - Người có quyền nghĩa vụ tài sản liên quan đến nội dung di chúc - Người chưa đủ 18 tuổi khơng có đủ lực hành vi dân Người lập di chúc phải ký điểm vào di chúc trước mặt người làm chứng; người làm chứng xác nhận chữ ký, điểm người lập di chúc ký vào di chúc - Di chúc văn có chứng thực UBND xã, phường, thị trấn quan Công chứng : Người muốn lập di chúc đến UBND xã, phường, thị trấn quan Công chứng để nêu yêu cầu cần lập di chúc Công chứng viên người có thẩm quyền chứng thực phải ghi chép lại nội dung di chúc, sau người lập di chúc ký vào di chúc, Công chứng viên người có thẩm quyền chứng thực vào di chúc Trường hợp người lập di chúc không đọc không nghe được, không ký không LS Ths Lê Minh Nhựt – Luật sư đồn Tp HCM 20 Khóa học bồi dưỡng nghiệp vụ kinh doanh bất động sản điểm phải nhờ người làm chứng người nầy phải ký xác nhận trước Công chứng viên người có thẩm quyền - Di chúc miệng : Trường hợp tính mạng người bị chết đe dọa bệnh tật nguyên nhân khác mà khơng thể lập di chúc văn di chúc miệnng trước hai người làm chứng sau người làm chứng ghi chép lại, ký tên điểm Trong thời hạn ngày kể từ ngày người di chúc miệng thể ý chí cuối di chúc phải công chứng, chứng thực Sau tháng kể từ ngày lập di chúc miệng mà người lập di chúc cịn sống, minh mẫn, sáng suốt di chúc miệng bị hủy bỏ + Điều kiện để di chúc hợp pháp : Di chúc coi hợp pháp có đủ điều kiện sau : - Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt lập di chúc, không bị lừa dối, đe dọa cưỡng ép - Nội dung di chúc không trái pháp luật, đạo đức xã hội; hình thức di chúc khơng trái qui định pháp luật - Di chúc người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi phải lập thành văn phải cha, mẹ người giám hộ đồng ý - Di chúc người bị hạn chế thể chất người chữ phải người làm chứng lập thành văn có cơng chứng chứng thực - Di chúc miệng thực đầu đủ qui định dành cho di chúc miệng + Di chúc văn có hiệu lực di chúc cơng chứng, chứng thực : Các trường hợp sau đây, di chúc văn có hiệu lực di chúc công chứng, chứng thực : - Di chúc quân nhân ngũ có xác nhận thủ trưởng đơn vị từ cấp đại đội trở lên, quân nhân yêu cầu công chứng, chứng thực - Di chúc người tàu biển, máy bay có xác nhận người huy phương tiện - Di chúc người điều trị bệnh viện, sơ chữa bệnh, điều dưỡng có xác nhận người phụ trách bệnh viện, sở - Di chúc người làm công việc khảo sát, thăm dò, nghiên cứu vùng rừng núi, hải đảo có xác nhận người phụ trách đơn vị - Di chúc công dân Việt Nam nước ngịai có chứng nhận quan lãnh sự, đại diện ngọai giao Việt Nam nước - Di chúc người bị tạm giam, chấp hành hình phạt tù, người chấp hành biện pháp xử lý hành chánh sở giáo dục, sơ chữa bệnh có xác nhận ngừơi phụ trách sở + Hiệu lực pháp luật di chúc : Di chúc có hiệu lực pháp luật từ thời điểm mở thừa kế Di chúc khơng có hiệu lực pháp luật tòan phần trường hợp sau : - Người thừa kế theo di chúc chết trước chết thời điểm với người lập di chúc; quan, tổ chức đươc định người thừa kế khơng cịn tồn vào thời điểm mở thừa kế Trường hợp có nhiều người thừa kế theo di chúc mà có người chết trước chết thời điểm với người lập di chúc; nhiều quan, tổ chức đươc định người thừa kế khơng cịn tồn vào thời điểm mở thừa kế phần di chúc có liên quan đến cá nhân, tổ chức, quan khơng có hiệu lực pháp luật - Di chúc khơng có hiệu lực di sản để lại khơng cịn vào thời điểm mở thừa kế; di sản cịn phần phần di chúc phần di sản cịn lại có hiệu lực LS Ths Lê Minh Nhựt – Luật sư đồn Tp HCM 21 Khóa học bồi dưỡng nghiệp vụ kinh doanh bất động sản - Khi di chúc có phần khơng hợp pháp mà khơng ảnh hưởng đến hiệu lực phần cịn lại phần kjhơng có hiệu lực pháp luật - Khi người để lại nhiều di chúc tài sản di chúc sau có hiệu lực pháp luật + Di sản dùng vào việc thờ cúng : Trường hợp người lập di chúc có để lại phần di sản dùng vào việc thờ cúng phần di sản không chia thừa kế giao cho người định di chúc quản lý để thực việc thờ cúng; người định không thực di chúc không theo thỏa thuận người thừa kế người thừa kế có quyền giao phần di sản dùng vào việc thờ cúng cho người khác quản lý để thờ cúng Trường hợp người để lại di sản không định người quản lý di sản thờ cúng người thừa kế cử người quản lý di sản thờ cúng Trường hợp tất người thừa kế theo di chúc chết phần di sản dùng để thờ cúng thuộc người quản lý hợp pháp di sản số người thuộc diện thừa kế theo pháp luật Trường hợp tòan di sản người chết khơng đủ để tóan nghĩa vụ tài sản người khơng dành phần di sản dùng vào việc thờ cúng + Người thưà kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc : Những người sau hưởng phần di sản 2/3 suất người thừa kế theo pháp luật (nếu di sản chia theo pháp luật) trường hợp họ không người lập di chúc cho hưởng di sản cho hưởng di sản 2/3 suất trừ họ người từ chối hưởng di sản khơng có quyền hưởng di sản : - Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng - Con thành niên mà khơng có khả lao động GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN : 4.1 Giải khiếu nại, tranh chấp liên quan đến đất đai : a) Tranh chấp bên liên quan đến đất đai : Các bên tranh chấp đất đai phải chủ động gặp gỡ để tự hòa giải Trường hợp bên tranh chấp khơng hịa giải gửi đơn đến Uy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp để hịa giải Việc hịa giải phải lập thành biên có chữ ký bên có xác nhận hịa giải thành hịa giải khơng thành Uy ban nhân dân xã, phường, thị trấn Biên hòa giải gửi đến bên tranh chấp, lưu Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp Nếu hịa giải thành mà có thay đổi trạng ranh giới, chủ sử dụng đất Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn gửi biên hòa giải đến Phịng tài ngun Mơi trường trường hợp tranh chấp đất đai hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên Môi trường trường hợp khác Phịng Tài ngun Mơi trường, Sở Tài ngun Mơi trường trình Ủy ban nhân dân cấp định công nhận việc thay đổi ranh giới đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất @) Thẩm quyền giải tranh chấp đất đai trường hợp bên tranh chấp khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất : Tranh chấp đất đai trường hợp bên tranh chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khơng có loai giấy tờ quyền sử dụng đất quy định theo Luật đất đai bên tranh chấp gửi đơn đến quan hành để giải Cơ quan hành cấp giải tranh chấp đất đai theo quy định sau: LS Ths Lê Minh Nhựt – Luật sư đoàn Tp HCM 22 Khóa học bồi dưỡng nghiệp vụ kinh doanh bất động sản - Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải tranh chấp đất đai hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với Trường hợp không đồng ý với định giải Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện bên tranh chấp có quyền gửi đơn xin giải tranh chấp đất đai đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; định giải tranh chấp đất đai Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương định giải cuối - Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giải tranh chấp đất đai tổ chức, sở tôn giáo, người Việt Nam định cư nước ngòai, tổ chức nước ngòai, cá nhân nước ngòai với tổ chức, sở tơn giáo, người Việt Nam định cư nước ngịai, tổ chức nước ngòai, cá nhân nước ngòai với hộ gia đình, cá nhân cộng đồng dân cư Trường hợp không đồng ý với định giải Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương bên tranh chấp có quyền gửi đơn xin giải tranh chấp đất đai đến Bộ Tài nguyên Môi trường; định giải tranh chấp đất đai Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường định giải cuối @ Thẩm quyền giải tranh chấp đất đai trường hợp bên tranh chấp có giấy tờ quyền sử dụng đất : Thẩm quyền giải tranh chấp đất đai trường hợp bên tranh chấp có giấy tờ quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền xét xử sơ thẩm Tòa án nhân dân cấp huyện nơi tọa lạc đất tranh chấp Nếu vụ kiện có yếu tố nước ngồi (một bên nước ; vụ án cần quan nước xác minh, cung cấp chứng cứ) thẩm quyền sơ thẩm thuộc TAND cấp tỉnh (Tịa dân sự) Trường hợp TAND cấp huyện giải giải theo trình tự sơ thẩm khơng thỏa đáng, bên có quyền kháng cáo đến TAND cấp tỉnh (Tịa dân sự) nơi đất tọa lạc để xét xử phúc thẩm Trường hợp TAND cấp tỉnh giải giải theo trình tự sơ thẩm khơng thỏa đáng, bên có quyền kháng cáo đến Tịa án nhân dân tối cao (Tòa phúc thẩm) để xét xử phúc thẩm Bản án phúc thẩm án có hiệu lực pháp luật b) Các định hành chánh, hành vi hành chánh bị khiếu nại, khởi kiện: - Quyết định hành quản lý đất đai bị khiếu nại bao gồm: + Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, trưng dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng; + Quyết định bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, tái định cư; + Cấp thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; + Quyết định gia hạn thời hạn sử dụng đất - Hành vi hành quản lý đất đai bị khiếu nại hành vi cán bộ, công chức nhà nước giải công việc thuộc phạm vi nêu @ Trình tự giải : - Khiếu nại định hành Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; hành vi hành cán bộ, cơng chức thuộc Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thuộc Phòng Tài nguyên Môi trường, thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải sau : + Trong thời hạn không ba mươi (30) ngày kể từ ngày Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có định hành quản lý đất đai cán bộ, công chức thuộc Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn, thuộc Phịng Tài ngun Mơi trường, thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có hành vi hành giải công việc quản lý đất đai mà người có quyền LS Ths Lê Minh Nhựt – Luật sư đồn Tp HCM 23 Khóa học bồi dưỡng nghiệp vụ kinh doanh bất động sản lợi nghĩa vụ liên quan khơng đồng ý với định hành hành vi hành có quyền nộp đơn khiếu nại đến Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh + Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm giải khiếu nại từ 30 đến 45 ngày, nơi vùng sâu, vùng xa từ 45 đến 60 ngày kể từ ngày thụ lý Quyết định giải Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh phải công bố công khai gửi cho người khiếu nại, người khác có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan + Trong thời hạn không bốn mươi lăm (45) ngày kể từ ngày có định giải Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh mà người khiếu nại không đồng ý với định giải có quyền khởi kiện Tòa án nhân dân (Tòa hành chánh) khiếu nại đến Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương + Trường hợp khiếu nại đến Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trựcthuộc Trung ương Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm giải khiếu nại thời hạn không 45 ngày; vụ phức tạp không 60 ngày; nơi vùng sâu, vùng xa thời hạn giải từ 60 đến 70 ngày, kể từ ngày thụ lý Quyết định giải khiếu nại Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương định giải cuối cùng, phải công bố công khai gửi cho người khiếu nại, người khác có quyền lợi nghĩa vụ liên quan - Khiếu nại định hành Sở Tài ngun Mơi trường, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; hành vi hành cán bộ, công chức thuộc Sở Tài nguyên Môi trường, thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giải sau : + Trong thời hạn không ba mươi (30) ngày kể từ ngày Sở Tài nguyên Môi trường, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có định hành quản lý đất đai cán bộ, cơng chức thuộc Sở Tài nguyên Môi trường, thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có hành vi hành giải cơng việc quản lý đất đai mà người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan không đồng ý với định hành hành vi hành có quyền nộp đơn khiếu nại đến Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương + Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm giải khiếu nại thời hạn không 30 ngày, việc phức tạp không 45 ngày, nơi vùng sâu, vùng xa, lại khó khăn từ 45 đến 60 ngày kể từ ngày thụ lý Quyết định giải khiếu nại Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải công bố công khai gửi cho người khiếu nại, người khác có quyền lợi nghĩa vụ liên quan + Trong thời hạn không bốn mươi lăm (45) ngày kể từ ngày có định giải Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà người khiếu nại không đồng ý với định giải có quyền khởi kiện Tịa án nhân dân (Tòa hành chánh) 4.2 Giải tranh chấp liên quan đến bất động sản khác: Các tranh chấp bất động sản khác (không phải đất đai) thuộc thẩm quyền giải TAND tương tự trường hợp tranh chấp đất đai có giấy tờ quyền sử dụng đất LS ThS LÊ MINH NHỰT (Tháng 7/2006) LS Ths Lê Minh Nhựt – Luật sư đoàn Tp HCM 24 ... SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN (KHÔNG PHẢI ĐẤT ĐAI) : LS Ths Lê Minh Nhựt – Luật sư đồn Tp HCM 13 Khóa học bồi dưỡng nghiệp vụ kinh doanh bất động sản Với tư cách người chủ sở hữu tài sản bất động sản (ngoài... Nhựt – Luật sư đoàn Tp HCM 16 Khóa học bồi dưỡng nghiệp vụ kinh doanh bất động sản Mỗi bên coi người bán tài sản giao cho bên người mua tài sản nhận Các quy định hợp đồng mua bán tài sản áp dụng... Minh Nhựt – Luật sư đồn Tp HCM Khóa học bồi dưỡng nghiệp vụ kinh doanh bất động sản - Một bên đơn phương chấm dứt thực hợp đồng hủy bỏ hợp đồng theo thỏa thuận theo quy định pháp luật; - Bên