Bài giảng : Đăng kí quyền sử dụng đất ph n 1 Bài giảng Về đăng ký quyền sử dụng đất Giới thiệu chung 1. Quy định về đăng ký quyền sử dung đất gồm những vấn đề cơ bản sau đây : - Đối tợng đăng ký QSDĐ (đối tợng phải ĐK, điều kiện cấp GCN) - Nội dung đăng ký QSDĐ (yêu cầu về thông tin ĐK và phơng pháp xác định) - Thủ tục đăng ký QSDĐ (Đăng ký lần đầu và đăng ký biến động); - Hồ sơ địa chính (Việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ, cung cấp thông tin đất đai); - Giấy chứng nhhận quyền sử dụng đất (Mẫu, cách viết, chỉnh lý GCN); - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (chức năng, nhiệm vụ, tổ chức). 2. Cơ sở pháp lý của hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất gồm 5 văn bản: a) Luật đất đai (gồm 17 điều riêng về ĐK và 12 điều chung liên quan đến ĐK) - Các điều quy định riêng về đăng ký gồm + Chơng II (Mục 5) gồm 7 điều: từ 46 đến 52; quy định về: các tr ờng hợp ĐK, cấp GCN ; hồ sơ ĐC và GCN, về ĐK và thẩm quyền cấp GCN + Chơng V gồm 10 điều: từ 122 đến 131; quy định về thủ tục ĐK Trần Cảnh Huy (su tầm) Trang 1 trên 38 Bài giảng : Đăng kí quyền sử dụng đất ph n 1 - Các điều quy định chung gồm: + Chơng I gồm điều: 4 (thuật ngữ), 9 (Ngời SDĐ), 13 (phân loại đất); + Chơng II gồm điều: 33, 34, 35, 36 (về đối tợng và loại đất giao, cho thuê); + Chơng III gồm điều: 66, 67, 68, 69 (về xác định thời hạn sử dụng đất) Điều: 88 (xác định đất ở) b) Nghị định thi hành Luật Đất đai: - Các điều quy định riêng về đăng ký gồm: + Chơng V gồm 20 điều: từ 38 đến 57; Quy định về: Đăng ký lần đầu và ĐK biến động; lập hồ sơ ĐC; các trờng hợp không cấp, cấp hoặc chỉnh lý GCN, đính chính GCN, ghi tên ngời SDĐ + Chơng XI gồm 39 điều: từ điều 116 đến 158; quy định chi tiết về thủ tục hành chính và ĐK cấp GCN - Các điều quy định chung gồm 10 điều: + Chơng I gồm 4 điều: 2, 3 (Ngời SD và quản lý đất), 6(phân loại đất), 7 (thửa) + Chơng II gồm điều: 9 (Văn phòng ĐK); + Chơng IV gồm điều: 33 (thời hạn đang SD) + Chơng VII chủ yếu gồm 4 điều: 68, 78 (thời hạn SD đất NN và PNN khác), 80 (xác định đất ở); 92 ( Cấp GCN trong hành lang công trình) c) Thông t gồm: - Thông t quy định: lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ ĐC - Thông t về tổ chức, cơ chế hoạt động của VPĐK; d) Quy định về GCN; Trần Cảnh Huy (su tầm) Trang 2 trên 38 Bài giảng : Đăng kí quyền sử dụng đất ph n 1 Những chữ viết tắt trong bài giảng Số thứ tự Chữ Viết tắt Chữ viết đầy đủ 1 GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2 ĐK Đăng ký quyền sử dụng đất 3 QSDĐ Quyền sử dụng đất 4 VPĐK Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 5 Z Uỷ ban nhân dân 6 LĐĐ Luật Đất đai 7 NĐ Nghị định về thi hành Luật Đất đai 8 QH Quy hoạch sử dụng đất 9 KH Kế hoạch sử dụng đất 10 VN Việt Nam 11 SD Sử dụng đất 12 PNN Phi nông nghiệp 13 ĐC Địa chính 14 Nhà nớc Nông nghiệp 15 KT Kinh tế 16 PH Phòng hộ 17 ĐD Đặc dụng 18 SX Sản xuất 19 Giấy tờ về QSDĐ Các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 của Nghị định về thi hành Luật Đất đai I - Khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất 1. Khái niệm đăng ký 1.1. Thuật ngữ về đăng ký Trần Cảnh Huy (su tầm) Trang 3 trên 38 Bài giảng : Đăng kí quyền sử dụng đất ph n 1 Trong thực tiễn x hội có nhiều loại hình đăng ký nhã : đăng ký hộ tich; đăng ký quyền sở hữu tài sản, phơng tiện; đăng ký lao động; đăng ký kinh doanh, đăng ký pháp nhân; đăng ký đi lại, du lịch, mua bán tài sản; đăng ký nghĩa vụ quân sự; đăng ký bảo hiểm, đăng ký bản quyền Thuật ngữ đăng ký theo từ điển bách khoa: Là việc ghi vào sổ của bên tổ chức việc ĐK để chính thức công nhận cho hởng quyền lợi hay làm nghĩa vụ mà mục đích ĐK đặt ra; trong một số trờng hợp đăng ký còn bao gồm cả việc cấp GCN cho đối tợng. 1.2. Đặc điểm chung của đăng ký: - Phải thực hiện một số công việc nhất định (gọi là thủ tục đăng ký) và phù hợp với quy định của pháp luật của Nhà nớc; - Là quy định bắt buộc đối với tổ chức, cá nhân có liên quan nếu việc đăng ký đó do cơ quan của Nhà nớc thực hiện; - Ghi vào sổ của cơ quan thực hiện đăng ký; trờng hợp kết quả đăng ký có ý nghĩa trong các giao dịch dân sự thì cấp giấy GCN minh chứng việc đăng ký đó; - Mục đích của việc đăng ký là xác lập mỗi quan hệ pháp lý giữa Bên tổ chức việc đăng ký (Tổ chức, cá nhân) và đối tợng phải thực hiện đăng ký (Tổ chức, cá nhân có nghĩa vụ, quyền lợi liên quan) nhằm đảm bảo quyền lợi và ràng buộc trách nhiệm pháp lý của các bên. 2. Khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất 2.1. Thuật ngữ đăng ký QSDĐ: Là việc ghi nhận về quyền sử dụng đất đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính và cấp GCN nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất. 2.2. Đặc điểm của đăng ký quyền sử dụng đất - Mang đặc điểm của đăng ký nói chung; Trần Cảnh Huy (su tầm) Trang 4 trên 38 Bài giảng : Đăng kí quyền sử dụng đất ph n 1 - Là thủ tục hành chính + Do Nhà nớc quy định và thực hiện; + Bắt buộc đối với mọi trờng hợp sử dụng đất; - Thực hiện đối với đất đai là loại tài sản đặc biệt: + Có giá trị đặc biệt: Giá trị sử dụng: không thể thiếu và có ý nghĩa sống còn với mọi TC, cá nhân; Chỉ có giới hạn về diện tích trong khi nhu cầu ngày càng tăng; Giá đất cao, thờng xuyên thay đổi, luôn có xu hớng tăng lên. + Không đồng nhất về quyền sử dụng đất giữa các nhóm ngời sử dụng, giữa loại đất, giữa các hình thức đợc giao hay thuê đất; + Thờng có các tài sản gắn liền (gồm: nhà, công trình xây dựng, cây rừng, cây lâu năm); ảnh hởng trực tiếp đến quyền của ngời sử dụng đất vì: Quyền sở hữu tài sản đôi khi không thuộc về ngời sử dụng đất; Các tài sản nếu phải di dời thì suy giảm hoặc không còn giá trị; - Thực hiện việc: + Ghi vào hồ sơ địa chính làm cơ sở để Nhà nớc quản lý chặt chẽ theo QH và pháp luật + Cấp GCN để ngời sử dụng đất yên tâm đầu t; có điều kiện thực hiện các quyền; 3. Đăng ký QSDĐ lần đầu và đăng ký biến động về sử dụng đất (Điều 38/NĐ) 3.1. Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu Trần Cảnh Huy (su tầm) Trang 5 trên 38 Bài giảng : Đăng kí quyền sử dụng đất ph n 1 - Thực hiện đối với thửa đất cha đợc cấp GCN (Gồm GCN 201/QĐ, 60/CP): + Đất đang có ngời sử dụng; + Đất đợc Nhà nớc giao, cho thuê sử dụng; - Đặc điểm: + Tính chất công việc là quá trình xem xét công nhận Quyền sử dụng đất); + Khác biệt cơ bản với đăng ký biến động là: Thẩm tra để xác định rõ nguồn gốc sử dụng; Căn cứ pháp luật đất đai để công nhận QSDĐ: (xác định rõ diện tích đợc quyền SD, thời hạn sử dụng, hình thức giao hay cho thuê) Kết quả đăng ký: cấp GCN và ghi vào hồ sơ địa chính; 3.2. Đăng ký biến động về sử dụng đất - Thực hiện đối với thửa đất đã cấp GCN có thay đổi trong trờng hợp: + Ngời sử dụng đất thực hiện các quyền (chuyển đổi, chuyển nh- ợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo l nh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất); ã + Ngời sử dụng đất đợc phép đổi tên; + Có thay đổi về hình dạng, kích thớc, diện tích thửa đất; + Chuyển mục đích sử dụng đất; + Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; + Chuyển đổi từ hình thức Nhà nớc cho thuê đất sang giao đất có thu tiền; + Có thay đổi về những hạn chế quyền của ngời sử dụng đất; + Nhà nớc thu hồi đất. - Đặc điểm: Trần Cảnh Huy (su tầm) Trang 6 trên 38 Bài giảng : Đăng kí quyền sử dụng đất ph n 1 + Tính chất công việc chủ yếu là xem xét để xác nhận, ghi nhận thay đổi theo quy định pháp luật + Kết quả: Cấphoặc chỉnh lý, thu hồi GCN; Chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính; II - Đối tợng đăng ký, cấp gCN quyền sử dụng đất 1. Đối tợng đăng ký QSDĐ (Căn cứ theo Điều 9, 107 của Luật Đất đai, Điều 37 và 83 của Nghị định thi hành Luật 1.1. Ngời sử dụng đất phải thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất - Nguyên tắc chung: + Là ngời sử dụng đất đợc Nhà nớc giao, cho thuê đất hoặc đang sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất; + Là ngời sử dụng đất có quan hệ trực tiếp với Nhà nớc trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. - Ng ời sử dụng đất chịu trách nhiệm ĐK (theo Điều 9 và 107/LĐĐ) gồm có: + Các tổ chức trong nớc; + Hộ gia đình, cá nhân trong nớc; + Cộng đồng dân c đang sử dụng đất (đối với đất NN và công trình tín ngỡng) + Cơ sở tôn giáo đợc Nhà nớc cho phép hoạt động; + Tổ chức nớc ngoài có chức năng ngoại giao + Ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài đợc mua nhà ở gắn liền với QSDĐ đất ở Trần Cảnh Huy (su tầm) Trang 7 trên 38 Bài giảng : Đăng kí quyền sử dụng đất ph n 1 + Ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài, tổ chức và cá nhân nớc ngoài đầu t vào VN (ĐK theo tổ chức kinh tế là pháp nhân VN; - Những điểm lu ý: + Đơn vị quốc phòng, an ninh (theo khoản 3 Điều 83/NĐ) Đơn vị trực thuộc Bộ (nơi đóng quân, căn cứ quân sự, công trình phòng thủ QG, trận địa, công trình đặc biệt, nhà công vụ, đất khác mà Chính phủ giao nhiệm vụ riêng cho Bộ QP, Công an); Các đơn vị trực tiếp sử dụng (ga, cảng; công trình CN, khoa học và công nghệ; kho tàng; trờng bắn, thao trờng, b i thửã vũ khí, b i huỷ vũ khí; nhà trã ờng, bệnh viện, nhà an dỡng; trại giam giữ, cơ sở giáo dục, trờng giáo dỡng do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý); Trụ sở cơ quan quân sự tỉnh, huyện; công an tỉnh, huyện, x ;ã đồn biên phòng. + Uỷ ban nhân dân cấp xã (theo khoản 2 Điều 2/NĐ) thực hiện đăng ký đối với: Đất nông nghiệp vào mục đích công ích; Đất xây dựng trụ sở Uỷ ban; Đất giao cho UBND cấp x xây dựng công trình công cộngã phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác của địa phơng. + Không thực hiện đăng ký trong các trờng hợp sau: Ngời thuê đất nông nghiệp dành cho công ích x , đất nhậnã khoán của các tổ chức, thuê hoặc mợn đất của ngời khác để sử dụng; Trần Cảnh Huy (su tầm) Trang 8 trên 38 Bài giảng : Đăng kí quyền sử dụng đất ph n 1 Tổ chức, cộng đồng dân c đợc giao đất để quản lý quy định tại Điều 3/NĐ: * Tổ chức đợc giao quản lý công trình công cộng: GT, thuỷ lợi, tợng đài, bia tởng niệm, * Tổ chức KT đợc giao quản lý đất để thực hiện DA theo hình thức (BT), * Tổ chức phát triển quỹ đất đợc giao quản lý đất; * Cộng đồng dân c đợc giao đất rừng PH, ĐD để bảo vệ, phát triển rừng. * UBND cấp x quản lý đất đ thu hồi ở nông thôn; đất chã ã a giao, cha cho thuê tại địa phơng, đất sử dụng vào mục đích công cộng đợc giao quản lý; * Chủ tịch UBND cấp tỉnh quản lý đất cha sử dụng tại các đảo ch- a có ngời ở; 1.2. Ngời chịu trách nhiệm đăng ký (Quy định tại Điều 2 và khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 115/NĐ) - Nguyên tắc chung: là ngời chịu trách nhiệm trớc Nhà nớc đối với việc sử dụng đất của ngời sử dụng đất; - Ngời chịu trách nhiệm đăng ký (quy định tại Điều 2 và khoản (1)39/NĐ) gồm có: + Ngời đứng đầu của tổ chức trong nớc, tổ chức nớc ngoài sử dụng đất; + Thủ trởng đơn vị đơn vị quốc phòng, an ninh (tại khoản 3 Điều 81/NĐ); + Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã đối với đất do UBND cấp xã đăng ký; + Chủ hộ gia đình sử dụng đất; Trần Cảnh Huy (su tầm) Trang 9 trên 38 Bài giảng : Đăng kí quyền sử dụng đất ph n 1 + Cá nhân, ngời VNam định c ở nớc ngoài, cá nhân nớc ngoài SDĐ; + Ngời đại diện của cộng đồng dân c SDĐ đợc UBND cấp xã chứng thực; + Ngời đứng đầu cơ sở tôn giáo sử dụng đất; + Ngời đại diện cho những ng ời có quyền sử dụng chung thửa đất. - Lu ý: trên hồ sơ ĐC và GCN phải ghi tên ng ời sử dụng đất Không ghi tên ngời uỷ quyền- Nếu là tổ chức phảI ghi tên cơ quan, Ghi tên cả hai vợ chồng 2.3. Uỷ quyền đăng ký quyền sử dụng đất (Quy định tại khoản 2 Điều 39 và khoản 2,3 Điều 115/NĐ) - Ngời chịu trách nhiệm đăng ký đợc uỷ quyền cho ngời khác trong mọi trờng hợp; - Việc uỷ quyền phải theo quy định của pháp luật dân sự nh sau: + Uỷ quyền phải lập thành văn bản. + Văn bản uỷ quyền của chủ hộ, cá nhân phải có chứng thực của UBND cấp x (Theo các Điều từ 48-53 của Bộ Luật Dân sự) hoặc chứngã nhận của công chứng. Văn bản ủy quyền của tổ chức phải có dấu, chữ ký của ngời ủy quyền; + Ngời đợc uỷ quyền phải có đủ năng lực hành vi dân sự. 2. Điều kiện cấp GCN lần đầu cho hộ, cá nhân đang sử dụng (Điều 50/LĐĐ, Điều 48/NĐ) 2.1. Có một trong 6 loại giấy tờ về QSDĐ và đợc UBND cấp xã xác nhận sử dụng đất ổn định, không tranh chấp thì đợc cấp GCN và không phải nộp tiền SDĐ; Trần Cảnh Huy (su tầm) Trang 10 trên 38 [...]... thể và diện tích chiếm đất từng hạng mục 1. 9- Nghĩa vụ tài chính về đất đai cha thực hiện - ý nghĩa: làm căn cứ xác định nghĩa vụ của ngời sử dụng đất - Các khoản nghĩa vụ cha thực hiện phải thể hiện: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền, lệ phí trớc bạ; - Nội dung thông tin thể hiện: loại nghĩa vụ tài chính đợc chậm nộp hoặc đợc nợ Khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với khoản tiền... nghiệp - Về Nghĩa vụ tài chính về đất đai cha thực hiện Trần Cảnh Huy (su tầm) Trang 30 trên 38 Bài giảng : Đăng kí quyền sử dụng đất phn 1 Thông tin về Nghĩa vụ tài chính về đất đai đợc nợ hoặc đợc chậm nộp do cơ quan Thuế xác định theo quy định của pháp luật và đề nghị của ngời sử dụng đất - Về Những hạn chế về quyền sử dụng đất + Trờng hợp có QĐ giao, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc... nội dung đăng ký quyền sử dụng đất Nội dung đăng ký quyền sử dụng đất gồm các thông tin về thửa đất liên quan đến quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất đợc xác định và thể hiện trên GCN, hồ sơ địa chính phục vụ cho yêu cầu quản lý nhà nớc về đất đai Theo khoản 2 Điều 47 của Luật Đất đai, các Điều 43, 44 của Nghị định về thi hành Luật Đất đai và Điều 3 của Quyết định số 24/2004/QĐBTNMT ngày 01/11/2004... đơn vị hành chính có cơ sở đó; Cộng đồng dân c: tên cộng đồng, địa chỉ đơn vị hành chính nơi cộng đồng c trú; 1.5 Nguồn gốc sử dụng đất - ý nghĩa: Xác định chế độ sử dụng đất (giao hay thuê, hình thức trả tiền); Làm cơ sở xác định quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật Thể hiện lịch sử chuyển dịch đất đai (từ Nhà nớc, chuyển quyền) - Yêu cầu thể hiện: + Nhà nớc giao đất: Nhà nớc giao đất không (hoặc... đăng ký quyền sử dụng đất (Quy định tại Chơng V của Luật, Chơng XI của Nghị định về thi hành Luật Đất đai) A- Một số điểm quy định chung 1- Thuật ngữ thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất - Thủ tục là những công việc cụ thể, cần thiết phải làm theo một trật tự quy định; Trần Cảnh Huy (su tầm) Trang 31 trên 38 Bài giảng : Đăng kí quyền sử dụng đất phn 1 - Thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất quy định về những... QSDĐ) mà không tách thửa đất; - Nhận QSDĐ toàn bộ thửa đất do hòa giải thành về tranh chấp đất đai, xử lý nợ theo hợp đồng thế chấp, bảo lãnh; giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai; theo QĐ của toà án nhân dân, của cơ quan thi hành án; theo kết quả đấu giá quyền sử dụng đất; do chia tách quyền sử dụng đất của hộ gia đình hoặc nhóm ngời sử dụng đất chung; - Ngời sử dụng đất đổi tên, giảm diện tích do... sơ giữa các cơ quan, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của ngời SDĐ - UBND các cấp tỉnh, huyện đợc quy định thời hạn ngắn hơn so với NĐ Chính phủ 6.2 UBND cấp tỉnh quy định thời hạn cụ thể đối với các thủ tục: - Giao đất, cho thuê đất - Chuyển mục đích sử dụng đất; - Cấp GCN lần đầu đối với đất đang sử dụng; - Xin gia hạn sử dụng các loại đất - Cấp đổi, cấp lại GCN; 6.3 Tăng thêm thời hạn thực hiện... quyền sử dụng đất phn 1 + Có quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc giáy tờ khác: khai theo giấy tờ; + Không có giấy tờ: khai rõ nguồn gốc có đất và thời điểm sử dụng - Mục đích sử dụng đất: + Có quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SD: khai theo giấy tờ; + Không có giấy tờ: kê khai theo hiện trạng đang sử dụng đất - Thời hạn sử dụng đất: kê khai theo QĐ giao, cho thuê đất, hoặc giấy... liền kề thì thì ranh giới thửa đất xác định theo trích sao hồ sơ hoặc bản mô tả ranh giới đã lập - Về Vị trí, diện tích, ngời sử dụng đất đợc xác định trong quá trình thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất căn cứ vào quy định tại các Điều 50, 51 của Luật Đất đai và các Điều 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53 và 54 của Nghị định thi hành Luật Đất đai; Việc xác định diện tích đất ở trong trờng hợp có vờn,... - Về thời hạn sử dụng đất đợc xác định nh sau: + Trờng hợp có QĐ giao, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì xác định theo giấy tờ đó + Trờng hợp không có QĐ giao, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc có QĐ nhng không xác định thời hạn thì xác định theo quy định tại: Các Điều 66, 67 của Luật Đất đai; Các Điều 33, 68, 71, 78 của Nghị định về thi hành Luật Đất đai Trần Cảnh Huy (su . về thi hành Luật Đất đai 8 QH Quy hoạch sử dụng đất 9 KH Kế hoạch sử dụng đất 10 VN Việt Nam 11 SD Sử dụng đất 12 PNN Phi nông nghiệp 13 ĐC Địa chính 14. dụng đất ph n 1 - Là thủ tục hành chính + Do Nhà nớc quy định và thực hiện; + Bắt buộc đối với mọi trờng hợp sử dụng đất; - Thực hiện đối với đất đai là