BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HỒ CHÍ MINH THÁI THANH THUÝ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP CHUYÊN NGÀNH: TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG MÃ SỐ: 7340201 NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC TS NGUYỄN HOÀNG VĨNH LỘC TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2018 ABSTRACT Nowadays, loans are the main source of income for commercial banks in Vietnam In particular, real estate is the most popular type of collateral at most of commercial banks in Vietnam to guarantee for credit loans because of their high value and immobility Therefore, commercial banks now pay a special attention to real estate appraisal, which can help them to minimize their credit risk from defaulted clients However, to be able to calculate the value of real estate at the time mortgage happening is not an easy task because real estate is a special asset which is available to invest easily and they has some legalrelated accompaniment Besides, the value of real estate changes quickly and is enormously affected by the price market This essay focuses on reviewing basic theoretical foundations, discussing and studying legal documents related to real estate as well as how to valuate assets in Vietnam However, valuation real estate for mortgaged in commercial banks has its own rules and procedures to suit with working environment and style of each bank, therefore, the thesis only deals with the valuation real estate operation in Asia Commercial Bank (ACB) The writer mentioned about the process, human resource, information systems and training program in ACB Base on that, the author proposed some advises and solutions to improve the valuation of real estate in ACB as well as in Vietnam Because of limited researching time and practical experiences, the essay essentially provides objective advises and may contain some mistake All comments are appreciated Thank you I LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Khố luận tốt nghiệp với đề tài “Giải pháp hồn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu” cơng trình cá nhân tơi, khơng chép Tôi xin chịu trách nhiệm khố luận mình! Tp Hồ Chí Minh, ngày …… Tác giả Thái Thanh Thuý II LỜI CẢM ƠN Tôi xin gửi lời cảm ơn Trường Đại học Ngân hàng TP HCM, đặc biệt thầy cô phụ trách chương trình đào tạo chất lượng cao tạo môi trường tốt để học tập nghiên cứu Cảm ơn TS Nguyễn Hoàng Vĩnh Lộc nhiệt tình hướng dẫn tơi hồn thành khố luận Tơi xin kính chúc q thầy nhiều sức khoẻ thành công Trân trọng III MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1:CƠ SỞ LÝ LUẬNVỀTHẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRÒ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Phân loại bất động sản 1.1.4 Vai trò bất động sản chấp hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại 1.2 TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản 1.2.2 Mục đích thẩm định giá bất động sản 1.2.3 Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 1.2.4 Quy trình thẩm định giá BĐS thể chấp 10 1.2.5 Các cách tiếp cận thẩm định giá bất động sản 11 1.2.6 Các yếu tố ảnh hƣởng đến hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu 13 KẾT LUẬN CHƢƠNG 16 CHƢƠNG 2:THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNGTHẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤPTẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU 17 2.1 KHÁI QUÁT VỀ SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU 17 2.1.1 Sơ lƣợc Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu 17 2.1.2 Lịch sử hình thành phát triển Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu 18 2.1.3 Ngành nghề kinh doanh mạng lƣới hoạt động 19 2.1.4 Cơ cấu cổ đông ACB: 20 2.2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU 22 2.2.1 Cơ cấu tổ chức phòng thẩm định tài sản 22 2.2.2 Mục tiêu thẩm định giá bất động sản thể chấp hoạt động tín dụng Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu 24 2.2.3 Các phƣơng pháp thẩm định giá đƣợc áp dụng ngân hàng thƣơng mại IV cổ phần Á Châu 26 2.2.4 Quy trình thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu 30 2.2.5 Về hệ thống sở liệu 37 2.3 ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU 37 2.3.1 Kết đạt đƣợc hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu 37 2.3.2 Những hạn chế hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu 40 2.3.3 Nguyên nhân 42 KẾT LUẬN CHƢƠNG 2: 45 CHƢƠNG 3:GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNGTHẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤPTẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU 46 3.1 ĐỊNH HƢỚNG VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU 2018 - 2020 46 3.1.1 Định hƣớng hoạt động kinh doanh 46 3.1.2 Định hƣớng hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu 47 3.2 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU 48 3.2.1 Nâng cao trình độ đội ngũ nhân viên thẩm định giá 48 3.2.2 Nâng cao đạo đức nghề nghiệp nhân viên thẩm định giá 50 3.2.3 Hoàn thiện phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản chấp 51 3.2.4 Hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản chấp 51 3.2.5 Hoàn thiện hệ thống sở liệu thẩm định giá bất động sản chấp 52 3.2.6 Một số giải pháp khác 53 3.3 MỘT SỐ ĐỀ XUẤT ĐỐI VỚI CÁC CƠ QUAN BAN NGÀNH 54 KẾT LUẬN CHƢƠNG 57 KẾT LUẬN 58 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC V DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ACB Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á châu P.TĐTS Phòng thẩm định tài sản PASS Hệ thống đồng hoá thẩm định tài sản chuyên nghiệp NHTM Ngân hàng thương mại HĐQT Hội đồng quản trị QSDĐ Quyền sử dụng đất GPXD Giấy phép xây dựng GCN Giấy chứng nhận TSTC Tài sản chấp BĐS Bất động sản TĐG Thẩm định giá TCTĐGVN Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh VI DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU Sơ đồ 1.1: Sơ đồ mối quan hệ nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 10 Sơ đồ 1.2: Tổng quan cách tiếp cận thẩm định giá bất động sản 11 Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức ACB P.TĐTS, ACB 23 Sơ đồ 2.2: Sơ đồ quy trình bƣớc thẩm định giá bất động sản chấp P.TĐTS, ACB 31 Bảng 2.1: Tỷ lệ sở hữu cổ đông ACB theo nguồn gốc sở hữu 20 Bảng 2.2: Bảng điều chỉnh đơn giá đất theo phƣơng pháp đơn giá đất đƣợc duyệt ACB 27 Bảng 2.3: Bảng điều chỉnh đơn giá theo yếu tố so sánh 29 Bảng 2.4: Bảng phân công thẩm định tài sản với mục đích cấp tín dụng 35 Bảng 2.5: Số lƣợng hồ sơ động sản bất động sản chấp đƣợc thẩm định ACB 39 Bảng 2.6: Bảng tỷ trọng giá trị bất động sản thẩm định ACB 40 Biểu đồ 2.1: Biểu đồ tỷ lệ sở hữu cổ đông ACB theo nguồn gốc sở hữu 20 Biểu đồ 2.2: Số lƣợng hồ sơ động sản bất động sản chấp đƣợc thẩm định ACB 39 Biểu đồ 2.3: Biểu đồ tỷ trọng giá trị bất động sản thẩm định ACB 40 VII PHẦN MỞ ĐẦU Tổng quan tính cấp thiết đề tài Trên giới có cơng trình nghiên cứu liên quan đến định giá bất động sản nhiều nhu cầu khác Trong đó, đề tài “Ước lượng giá trị đất đai” Ted Gwartney Arden Delaware (1999) ví dụ Các tác giả nghiên cứu đưa số nguyên tắc, phương pháp xác định giá trị đất đai Nghiên cứu Catherine Nind (Australia – 2002) “Hệ thống quản lý môi trường đánh giá giá trị đất đai”, viết chủ yếu đề cập đến việc đánh giá giá trị đất có góp phần yếu tố mơi trường Catheirine tập trung vào nghiên cứu phương pháp nhằm xácđịnh giá trị nguồn tài nguyên đất đai, để xác định phân bổ nguồn tài nguyên đất đai hợp lý, sở đảm bảo yếu tố môi trường Với việc nghiên cứu giao dịch thị trường BĐS khoảng thời gian từ 1994-2000, Aluko Bioye Tajudeen nghiên cứu ảnh hưởng giá BĐS chấp đến hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Nigeria đưa kết luận giá trị BĐS thị trường sở cho việc ước lượng giá trị BĐS chấp Các tác giả áp dụng mơ hình hồi qui đa biến để ước lượng giá trị thị trường BĐS Giá trị thiết lập nên mức giới hạn tối đa mà tổ chức tín dụng khơng vượt q nhằm tránh rủi ro cho hoạt động cho vay Tuy nhiên nghiên cứu tác giả rằng, mức giá số giá cho thấy mức độ rủi ro trước khoản vay thực khơng có đảm bảo mức giá trì tương lai Kwong Chaw, Wailai (2002) nghiên cứu phương pháp định giá bất động sản để làm tài sản chấp vay vốn ngân hàng tổ chức tín dụng Trung Quốc Đề tài chủ yếu sâu vào nghiên cứu phương pháp áp dụng định giá chấp, Kwong Wai sâu vào nghiên cứu phương pháp phương pháp chi phí thu nhập để nhằm xác định giá trị bất động sản chấp Đề tài dừng lại phương pháp định giá, chưa sâu vào nghiên cứu qui trình cơng tác tổ chức định giá Bất động sản chấp Nhìn chung nghiên cứu thực điều kiện thông tin đầy đủ áp dụng điều kiện hệ thống pháp luật chặt chẽ hồn thiện Tại Việt Nam, có số đề tài nghiên cứu liên quan đến định giá bất động sản Trong tạp chí Phát triển Hội nhập số – Tháng 11/2012, Ths Nguyễn Kim Đức viết “Hoạt động thẩm định giá việc quản lý nợ xấu hệ thống NHTM Việt Nam nay”.Bài viết không nghiên cứu ảnh hưởng công tác thẩm định giá bất động sản đến nợ xấu NHTM mà đưa giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định giá Tiến sĩ Nguyễn Quỳnh Hoa từ trường ĐH Kinh tế TP HCM có viết tạp chí Phát triển Hội nhập số 11 – Tháng – 2013 “Quản lý giá bất động sản”, tác giả làm rõ thực trạng việc vận dụng phương pháp xác định tỷ suất vốn hố cơng tác thẩm định giá bất động sản Việt Nam cách tiến hành khảo sát 18 cơng ty có chức thẩm định giá chủ yếu địa bàn TP HCM số Bình Dương, từ tác giả đưa kết luận kiến nghị liên quan đến vấn đề Luận văn Ths Nguyễn Phạm Huy Hoàng ĐH Kinh tế TP.HCM “Các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ thẩm định giá tài sản” Đề tài xác định yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ thẩm định giá tài sản bao gồm: lực phục vụ, phương tiện hữu hình, đáp ứng, tin cậy, đồng cảm; xác định mức độ tác động yếu tố đến chất lượng dịch vụ thẩm định giá tài sản tài sản Công ty TNHH Thẩm định giá Tây Nam Trên sở đó, tác giả đề xuất sách nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ thẩm định giá tài sản tài sản Công ty TNHH Thẩm định giá Tây Nam Luận án tiến sĩ Phạm Thị Ngọc Mỹ “Các giải pháp thúc đẩy phát triển thẩm định giá Việt Nam năm tới” đề cập cách chung chung đến ngành thẩm định giá tài sản, yêu cầu thách thức đặt ngành định giá Việt Nam Có số đề tài nghiên cứu định giá BĐS chấp ngân hàng thương mại lại nghiên cứu ngân hàng cụ thể, chưa nghiên cứu cách tổng quát áp dụng cho toàn hệ thống ngân hàng, ví dụ đề tài “Định giá quản lý BĐS chấp ngân hàng Phát triển Việt Nam” ThS Nguyễn Đình Nam Đề tài: “Định giá BĐS chấp Ngân hàng thương mại OceanBank” Ths Nguyễn Thị Dinh Từ tổng quan nghiên cứu trước thực tế cho thấy, thẩm định giá BĐS chấp hoạt động cho vay NHTM ngày quan tâm kèm với rủi ro tín dụng, nợ xấu ln ln tiềm ẩn ảnh hưởng khó luờng ngân hàng Giá trị BĐS thẩm định có liên quan trực tiếp gián tiếp đến định mức cho vay tối đa, thời hạn cho vay vấn đề đảm bảo khoản vay, tạo điều kiện cho khách hàng sử dụng mục đích tín dụng Thẩm định giá BĐS chấp TÀI LIỆU THAM KHẢO Danh mục tài liệu tiếng Việt Quốc hội, 2005, Luật Dân số 33/2005/QH11 ngày 14/06/2005 Quốc hội, 2012, Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012 Bộ Tài chính, 2015, Thơng tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06, 07 Bộ Tài chính, 2015, Thơng tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09, 10 Huỳnh Thế Du, 2004, “Tại bất động sản yếu tố quan trọng định cấp tín dụng Tổ chức tín dụng Việt Nam?”, chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright Đoàn Văn Trường, 2006, Tuyển tập phương pháp thẩm định giá trị tài sản, Nhà xuất Khoa học kỹ thuật Ngân hàng TMCP Á Châu, 2017, Báo cáo thường niên Ngân hàng TMCP Á Châu, 2017, Hướng dẫn công việc WI-11/TĐTS việc thẩm định tài sản đảm bảo bất động sản Ngân hàng TMCP Á Châu, 2017, Quyết định số 619/NVQĐ-QLRRTD.17 việc ban hành Quy định sách nhận thẩm định tài sản đảm bảo bất động sản Danh mục tài liệu tiếng Anh International valuation standards (2000) International valuation standards (2017) PHỤ LỤC PHỤ LỤC HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM TIỀU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM SỐ 05 Quy trình thẩm định giá (Ký hiệu: TĐGVN 05) (Ban hành kèm theo Thơng tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 Bộ Tài chính) I QUY ĐỊNH CHUNG Phạm vi điều chỉnh: Tiêu chuẩn quy định hướng dẫn thực quy trình thẩm định giá thẩm định giá theo quy định pháp luật Đối tượng áp dụng: Thẩm định viên giá hành nghề (sau gọi chung thẩm định viên), doanh nghiệp thẩm định giá, tổ chức cá nhân khác thực hoạt động thẩm định giá theo quy định Luật Giá quy định khác pháp luật có liên quan Khách hàng thẩm định giá bên thứ ba sử dụng kết thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá ký kết phải có hiểu biết cần thiết quy định tiêu chuẩn để hợp tác với doanh nghiệp thẩm định giá trình thẩm định giá II NỘI DUNG TIÊU CHUẨN Quy trình thẩm định giá bao gồm bước sau: Bước 1.Xác định tổng quát tài sản cần thẩm định giá xác định giá trị thị trường phi thị trường làm sở thẩm định giá Bước 2.Lập kế hoạch thẩm định giá Bước Khảo sát thực tế, thu thập thông tin Bước 4.Phân tích thơng tin Bước 5.Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá Bước Lập báo cáo kết thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá gửi cho khách hàng, bên liên quan Xác định tổng quát tài sản thẩm định giá xác định giá trị thị trường giá trị phi thị trường làm sở thẩm định giá, bao gồm: a) Xác định đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật tài sản cần thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá thời điểm thẩm định giá Trường hợp có hạn chế việc xác định đặc điểm này, cần nêu rõ báo cáo kết thẩm định giá chứng thư thẩm định giá b) Xác định đối tượng sử dụng kết thẩm định giá: Đối tượng sử dụng kết thẩm định giá khách hàng thẩm định giá bên thứ ba sử dụng kết thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá ký kết c) Xác định mục đích thẩm định giá thời điểm thẩm định giá Mục đích thẩm định giá thời điểm thẩm định giá xác định vào văn yêu cầu thẩm định giá quan nhà nước có thẩm quyền,văn đề nghị thẩm định giá khách hàng thẩm định giá hợp đồng thẩm định giá Mục đích thẩm định giá thời điểm thẩm định giá phải ghi rõ hợp đồng thẩm định giá, báo cáo kết thẩm định giá chứng thư thẩm định giá Thẩm định viên cần trao đổi cụ thể với khách hàng để xác định mục đích thẩm định giá thời điểm thẩm định giá phù hợp với mục đích sử dụng chứng thư thẩm định giá d) Xác định sở giá trị thẩm định giá Căn vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật đặc điểm thị trường tài sản thẩm định giá thẩm định viên xác định sở giá trị thẩm định giá giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường tài sản Trong báo cáo kết thẩm định giá, thẩm định viên phải phân tích thơng tin, liệu gắn với nêu vào Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 giá trị thị trường làm sở cho thẩm định giá Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03 giá trị phi thị trường làm sở cho thẩm định giá để có lập luận rõ sở giá trị thẩm định giá giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường tài sản thẩm định giá e) Xác định giả thiết giả thiết đặc biệt Thẩm định viên đưa giả thiết thơng tin cịn hạn chế, chưa chắn ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá trường hợp không khắc phục hạn chế này.Các hạn chế thông tin bao gồm hạn chế hồ sơ pháp lý tài sản thẩm định giá, hạn chế đặc điểm tài sản thẩm định giá, hạn chế thơng tin khác ảnh hưởng đến việc ước tính giá trị tài sản thẩm định giá Ví dụ: Khi thẩm định giá đất nhà máy, thẩm định viên thu thập thông tin cho đất có khả bị nhiễm chưa có sở vững để kết luận đất bị nhiễm Thẩm định viên giả thiết đất không bị ô nhiễm chi phí để xác định mức độ nhiễm lớn không cần thiết bối cảnh, phạm vi thẩm định giá Hoặc, hi thẩm định giá trị tên thương mại gắn với doanh nghiệp, thẩm định viên giả định doanh nghiệp tiếp tục hoạt động lâu dài điều khơng hồn tồn chắn Giả thiết đặc biệt giả thiết tình trạng tài sản khác với thực tế thời điểm thẩm định giá, nhiên giả thiết cần áp dụng để phù hợp với mục đích thẩm định giá theo yêu cầu khách hàng Ví dụ trường hợp thẩm định giá tòa nhà xây dựng với giả thiết đặc biệt tịa nhà hoàn thành thời điểm thẩm định giá; trường hợp doanh nghiệp ngừng hoạt động thời điểm thẩm định giá, nhiên khách hàng yêu cầu xác định giá trị doanh nghiệp trường hợp doanh nghiệp hoạt động thời điểm thẩm định giá Những giả thiết giả thiết đặc biệt đưa phải hợp lý phù hợp với mục đích thẩm định giá.Các giả thiết đặc biệt cần phải thơng báo có đồng thuận khách hàng thẩm định giá đảm bảo phù hợp với quy định pháp luật có liên quan Trong trình thẩm định giá, thẩm định viên thấy giả thiết đưa không chặt chẽ thiếu sở, nên đưa dạng giả thiết đặc biệt cần xem xét lại thơng báo, trao đổi với người đại diện theo pháp luật doanh nghiệp thẩm định giá (hoặc người ủy quyền lĩnh vực thẩm định giá) khách hàng, từ đưa hướng xử lý phù hợp Nếu việc tiến hành thẩm định giá sở giả thiết đặc biệt khiến cho việc thẩm định giá trở nên khơng khả thi cần loại bỏ giả thiết đặc biệt Các giả thiết giả thiết đặc biệt cần thuyết minh rõ báo cáo kết thẩm định giá theo quy định Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 – Báo cáo kết thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá hồ sơ thẩm định giá Lập kế hoạch thẩm định giá, bao gồm: a) Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến độ thực nội dung công việc tiến độ thực toàn thẩm định giá b) Nội dung kế hoạch bao gồm: - Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi nội dung công việc - Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá - Xác định liệu cần thiết cho thẩm định giá, tài liệu cần thu thập thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh - Xác định phát triển nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy phải kiểm chứng: Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu tài sản cần thẩm định giá - Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập phân tích liệu, thời hạn cho phép trình tự phải thực - Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực: Lập phương án phân công thẩm định viên cán trợ giúp thực yêu cầu thẩm định giá khách hàng, đảm bảo việc áp dụng quy trình kiểm sốt chất lượng hoạt động thẩm định giá doanh nghiệp - Xác định nội dung công việc cần thuê chuyên gia tư vấn (nếu có) Khảo sát thực tế, thu thập thông tin Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho q trình thẩm định giá bao gồm: thơng tin khách hàng cung cấp; thông tin từ kết khảo sát thực tế; thông tin từ giao dịch mua bán tài sản thị trường (ví dụ: giá thực mua bán, giá chào bán, giá chào mua, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch, thời gian giao dịch, địa điểm giao dịch); thông tin phương tiện truyền thông địa phương, trung ương quan quản lý nhà nước có thẩm quyền; thơng tin văn thể tính pháp lý quyền chủ sở hữu, đặc tính kinh tế - kỹ thuật tài sản, quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội vùng, miền có liên quan đến tài sản Thẩm định viên có trách nhiệm kiểm chứng thơng tin để bảo đảm độ tin cậy, xác trước đưa vào phân tích thơng tin, áp dụng cách tiếp cận phương pháp thẩm định giá Đối với tài liệu khách hàng cung cấp, phát nội dung tài liệu, hồ sơ khơng hồn chỉnh, khơng đầy đủ có nghi vấn thẩm định viên phải kịp thời yêu cầu khách hàng bổ sung đầy đủ xác minh, làm rõ Thẩm định viên phải trực tiếp tham gia vào trình khảo sát, ký biên khảo sát trạng tài sản thu thập số liệu thông số tài sản thẩm định giá tài sản so sánh (nếu sử dụng tài sản so sánh) Chụp ảnh tài sản theo dạng toàn cảnh chi tiết Đối với loại tài sản cụ thể thẩm định viên cần xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá tiến hành thu thập thông tin phù hợp với yếu tố đó, phù hợp với cách tiếp cận phương pháp thẩm định giá lựa chọn Ví dụ thơng tin cần thu thập số nhóm tài sản sau: - Đối với máy móc, thiết bị: Khảo sát thu thập số liệu tiêu đặc điểm kinh tế kỹ thuật, đặc điểm dây chuyền công nghệ, nhà sản xuất, xuất xứ, nhãn hiệu, năm sản xuất, năm đưa vào sử dụng, cơng suất, quy mơ, kích thước, chất liệu, mức độ hao mòn đặc điểm khác ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá tài sản so sánh (nếu có) Ngồi ra, thẩm định viên cần thu thập thêm thơng tin tình hình tiêu thụ, phân phối thị trường (bán rộng rãi, độc quyền phân phối hình thức khác) - Đối với bất động sản: Khảo sát thu thập số liệu vị trí thực tế bất động sản, so sánh với vị trí bất động sản khác khu vực, mô tả đặc điểm pháp lý liên quan đến bất động sản; diện tích đất cơng trình kiến trúc gắn liền với đất; đặc điểm hình học bất động sản; loại hình kiến trúc, vật liệu xây dựng cơng trình; thời điểm hồn thành thời điểm đưa vào sử dụng cơng trình, tuổi đời, tình trạng sửa chữa bảo trì; kết cấu hạ tầng (cấp nước, viễn thơng, điện, đường, khu để xe yếu tố khác); cảnh quan, môi trường xung quanh; mục đích sử dụng thời điểm thẩm định giá; số liệu kinh tế - xã hội, môi trường, quy hoạch yếu tố khác có tác động đến giá trị bất động sản, đặc trưng thị trường bất động sản để nhận biết khác khu vực có tài sản thẩm định giá khu vực lân cận; thông tin yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng tài sản (địa chất, đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, kết cấu hạ tầng yếu tố khác) - Đối với doanh nghiệp: Khảo sát thu thập số liệu ngành nghề kinh doanh, vị trí kinh doanh ngành (nếu có), thành viên góp vốn, lực quản trị, quan hệ doanh nghiệp với khách hàng nhà cung cấp; khoản doanh thu chi phí doanh nghiệp; trạng tài sản, tổng giá trị tài sản thuộc quyền sở hữu doanh nghiệp thời điểm thẩm định giá; mơi trường kinh tế, mơi trường trị, môi trường khoa học – công nghệ, đơn vị cạnh tranh, chế quản lý Nhà nước doanh nghiệp; thông tin khác ảnh hưởng tới giá trị doanh nghiệp - Đối với tài sản tài chính: Khảo sát thu thập thơng tin thị trường, thu nhập từ tài sản tài mang lại, quyền lợi lợi ích có từ việc nắm giữ tài sản, tính khoản tài sản tài Đối với loại tài sản tài cụ thể, thẩm định viên thu thập số liệu số đánh giá áp dụng với loại tài sản tài cụ thể đặc điểm khác ảnh hưởng tới giá trị tài sản tài Ngồi ra, thẩm định viên phải thu thập thông tin thông tin liên quan đến tính pháp lý tài sản; thơng tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, sách thuế, thu nhập, điều kiện giao dịch tài sản thẩm định giá tài sản so sánh (nếu có); thơng tin yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, sở thích động thái người mua - người bán tiềm năng, tình hình lạm phát, số giá nhóm tài sản cụ thể (nếu có) Phân tích thơng tin Là q trình phân tích tồn thơng tin thu thập liên quan đến tài sản thẩm định giá tài sản so sánh để đánh giá tác động yếu tố đến kết thẩm định giá cuối Cụ thể: a) Phân tích thông tin đặc điểm tài sản (pháp lý, kinh tế - kỹ thuật) b) Phân tích thơng tin thị trường tài sản thẩm định giá: cung- cầu; thay đổi sách, pháp luật; phát triển khoa học, công nghệ yếu tố khác c) Phân tích việc sử dụng tài sản tốt có hiệu Thẩm định viên phân tích khả sử dụng tốt tài sản nhằm bảo đảm sử dụng cách hợp pháp, hợp lý điều kiện cho phép mặt kỹ thuật, tài mang lại giá trị cao cho tài sản Khả sử dụng tốt có hiệu tài sản thẩm định giá đứng độc lập khác biệt với khả sử dụng tốt có hiệu tài sản xem xét tổng thể Khi cần cân nhắc đóng góp tài sản cho giá trị chung tổng thể Mục đích sử dụng tốt có hiệu tài sản khác với mục đích sử dụng tài sản.Thẩm định viên cần phân tích trình bày khả sử dụng tài sản cho phù hợp với yếu tố pháp lý, tự nhiên tài để xác định mục đích sử dụng tốt có hiệu tài sản Trong đó, cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản khía cạnh sau: - Về tính hợp pháp tài sản việc sử dụng, hạn chế theo quy định hợp đồng quy định pháp luật Ví dụ như: + Hợp đồng thuê dài hạn ảnh hưởng đến việc sử dụng tốt hiệu tài sản, suốt thời gian lại hợp đồng thuê việc sử dụng tài sản bị giới hạn hợp đồng cho thuê + Các quy định Chính phủ phát triển, xây dựng, bảo trì, bảo dưỡng, đăng kiểm, môi trường, tác động xã hội việc sử dụng tài sản ảnh hưởng lớn tới việc xác định mục đích sử dụng tài sản Đối với bất động sản yếu tố tính pháp lý chi phối việc sử dụng tốt có hiệu quy định xây dựng, phân vùng quy hoạch (thường phản ánh hầu hết định sử dụng cao tốt nhất), luật quy chuẩn xây dựng hạn chế việc xây dựng lô đất, ô đất phát triển để đạt mục đích sử dụng tốt hiệu cách áp đặt hạn chế gây tăng chi phí xây dựng - Sự thích hợp mặt vật chất, kỹ thuật việc sử dụng tài sản: Việc sử dụng tốt hiệu tài sản phụ thuộc vào việc xem xét yếu tố vật chất, kỹ thuật kích thước, thiết kế, điều kiện ảnh hưởng tự nhiên yếu tố vật chất, kỹ thuật khác Một số tài sản đạt sử dụng tốt hiệu kết hợp với số tài sản định khác.Trong trường hợp này, thẩm định viên phải xác định tính khả thi khả kết hợp với số tài sản định để đưa định việc sử dụng tốt nhất, hiệu - Khả thi tài chính: Sau đáp ứng hai tiêu chí đầu tiên, thẩm định viên cần phân tích thêm để xác định khả tạo thu nhập, lợi tức lớn số tiền cần thiết để đáp ứng chi phí hoạt động, chi phí sử dụng, đảm bảo thực nghĩa vụ tài thu hồi vốn Mọi kế hoạch sử dụng tạo lợi nhuận dương coi khả thi mặt tài Để xác định tính khả thi tài chính, thẩm định viên phải ước tính tổng thu nhập tương lai kỳ vọng có từ mục đích sử dụng tiềm Các khoản bỏ trống, thất thu, chi phí hoạt động chi phí cần thiết khác để áp dụng mục đích sử dụng tiềm trừ vào thu nhập để có thu nhập hoạt động Nếu lợi nhuận tạo từ việc sử dụng đủ để đáp ứng tỷ lệ lợi nhuận vốn đầu tư mang lại lợi nhuận kỳ vọng việc sử dụng khả thi mặt tài Tuy nhiên số mục đích sử dụng khả thi mặt tài mục đích sử dụng tạo lợi nhuận cao phù hợp với tỷ lệ lợi nhuận ngành mục đích sử dụng cao tốt Xác định giá trị tài sản thẩm định giá Căn cách tiếp cận thẩm định giá quy định Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Bộ Tài ban hành, thẩm định viên phân tích lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, sở giá trị tài sản, mức độ sẵn có liệu, thông tin để áp dụng phương pháp thẩm định giá phù hợp với quy định pháp luật liên quan (nếu có) Thẩm định viên áp dụng từ 02 phương pháp thẩm định giá trở lên tài sản thẩm định giá để đối chiếu kết kết luận xác kết thẩm định giá trừ trường hợp thực theo quy định khác pháp luật chuyên ngành Khi áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên cần đánh giá rõ phương pháp thẩm định giá phương pháp thẩm định giá chính, phương pháp thẩm định giá sử dụng để kiểm tra, đối chiếu, từ phân tích, tính tốn để đến kết luận cuối kết thẩm định giá Trong trường hợp sử dụng phương pháp so sánh có 02 (hai) tài sản so sánh kết thẩm định giá phương pháp so sánh dùng để kiểm tra, đối chiếu với kết thẩm định giá có từ phương pháp thẩm định giá khác Thẩm định viên sử dụng 01 (một) phương pháp thẩm định giá trường hợp: - Áp dụng phương pháp so sánh có nhiều số liệu từ giao dịch (tối thiểu 03 giao dịch) tài sản so sánh thị trường gần thời điểm thẩm định giá - Khơng có đủ thơng tin để áp dụng 02 (hai) phương pháp thẩm định giá trở lên đưa thực tế chứng minh cho việc khắc phục hạn chế thông tin Lập báo cáo kết thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá gửi cho khách hàng, bên liên quan - Báo cáo kết thẩm định giá chứng thư thẩm định giá lập theo quy định Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06- Báo cáo kết thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá hồ sơ thẩm định giá - Xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực chứng thư thẩm định giá: Thời điểm có hiệu lực chứng thư thẩm định giá ngày, tháng, năm ban hành chứng thư thẩm định giá - Xác định thời hạn có hiệu lực kết thẩm định giá: Thời hạn có hiệu lực kết thẩm định giá xác định sở đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật tài sản thẩm định giá; biến động pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá mục đích thẩm định giá tối đa khơng q (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực PHỤ LỤC 2: Về đất: - Diện tích đất thực tế (m2): ………Chiều dài: ……… Chiều rộng:……… - Diện tích đất cơng nhận (m2)…… Chiều dài: …… Chiều rộng: …… - Bất động sản thẩm định thực tế có phù hợp với bất động sản công nhận Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất/Quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở/Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hay khơng (xét yếu tố: vị trí, đất)? Có  Khơng  Lý dẫn đến không phù hợp: Cơng trình xây dựng đất: - Năm xây dựng, sửa chữa: ………… Số tầng: …… - Tường: ……… Nền, sàn: ………… - Diện tích sử dụng thực tế (Diện tích nhà thực tế)(m2): - Diện tích sử dụng cơng nhận quyền sở hữu (m2) - Diện tích nhà xây dựng GPXD (m2): - Diện tích sử dụng xây dựng không phép/vượt GPXD (m2): - Sự khác biệt diện tích thực tế diện tích cơng nhận (nếu có): Lý dẫn đến khác biệt: - Mục đích sử dụng BĐS thực tế: Nội dung thẩm định khác: - Kiến nghị: - Ý kiến khác (nếu có): Biên kết thúc ngày …………… Các bên đọc lại đồng ý ký tên.Biên lưu giữ hồ sơ thẩm định Chủ sở hữu/ngƣời hƣớng dẫn Ngƣời thẩm định (Ký ghi rõ họ tên) (Ký ghi rõ họ tên) PHỤ LỤC TỜ TRÌNH THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN (Áp dụng trường hợp nguồn gốc sử dụng đất Nhà nước giao đất) ... thẩm định giá bất động sản chấp - Chương 2: Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu - Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất. .. trình thẩm định giá BĐS 2.3 ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU 2.3.1 Kết đạt đƣợc hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng. .. 3.1.2 Định hƣớng hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu 47 3.2 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG