BẤT ĐỘNG SẢN, NHÀ XƯỞNG VÀ THIẾT BỊ IPSAS 17—BẤT ĐỘNG SẢN, NHÀ XƯỞNG VÀ THIẾT BỊ Lời nói đầu Chuẩn mực kế toán công quốc tế được soản thảo dựa theo Chuẩn mực kế quốc tế (IAS) 16 (được sửa đổi năm 1998), “Bất động sản, nhà xưởng và thiết bị” do Uỷ ban chuẩn mực kế toán quốc tế (IASC) ban hành. Hội đồng chuẩn mực kế toán quốc tế (IASB) và Uỷ ban chuẩn mực kế toán quốc tế (IASCF) được thành lập năm 2001 để thay thế IASC. Các chuẩn mực kế toán quốc tế (IASs) do IASC ban hành vẫn còn hiệu lực cho đến khi được IASB sửa đổi hoặc hủy bỏ. Với sự cho phép của IASB, các đoạn trích dẫn từ IAS 16 được sao chép lại trong ấn phẩm này của Ủy ban lĩnh vực công thuộc Liên đoàn kế toán quốc tế. Văn bản được thông qua về IASs do IASC phát hành bằng tiếng Anh, và có thể được nhận trực tiếp từ Bộ phận xuất bản IASB theo địa chỉ: tầng 7, số 166 Phố Fleet, London EC4A 2DY, Anh Quốc. E-mail: publications@iasb.org Internet: http://www.iasb.org Các chuẩn mực kế toán quốc tế (IASs), các dự thảo công bố và các ấn phẩm khác của IASC là thuộc bản quyền của IASCF. “IAS,” “IASB,” “IASC,” “IASCF” và “Chuẩn mực kế toán quốc tế” là các thương hiệu của IASCF và không được sử dụng nếu không có sự cho phép của IASCF. IPSAS 17 1 BẤT ĐỘNG SẢN, NHÀ XƯỞNG VÀ THIẾT BỊ Tháng 12 năm 2001 IPSAS 17 –BẤT ĐỘNG SẢN, NHÀ XƯỞNG VÀ THIẾT BỊ NỘI DUNG Đoạn Mục đích Phạm vi ……………………………………………………………… 1-11 Di sản …………………………………………………………… . 7-10 Đơn vị kinh doanh bằng vốn Nhà nước . 11 Các khhái niệm ……… ………………………………………… 12 Ghi nhận bất động sản, nhà xưởng và thiết bị… ……… 13-21 Cơ sở hạ tầng ……………………………………………………… . 21 Xác định giá trị ban đầu của bất động sản, nhà xưởng và thiết bị . 22-32 Thành phần của nguyên giá …………………………………… . 26-30 Trao đổi tài sản …………………………………………………… 31-32 Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu ……………………………… 33-37 Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu …………………… . 38-65 Phương pháp chuẩn ……………………………………………… 38 Phương pháp thay thế được cho phép ……………………………… 39-53 Đánh giá lại ……………………………………………………… . 40-53 Khấu hao ………………………………………………………… 54-65 Thời gian sử dụng hữu ích ………………………………………… 62-64 Phương pháp khấu hao …………………………………………… . 65 Khả năng thu hồi giá trị còn lại – Lỗ tổn thất ……………………… 66-67 Thanh lý …………………………………………………………… . 68-72 Giải trình.…………………………………………………………… . 73-79 Điều khoản chuyển đổi ……………………………………………… 80-87 Ngày hiệu lực … ………………………………………………… 88-89 Phụ lục – Trình bày minh họa So sánh với IAS 10 Những chuẩn mực viết bằng kiểu chữ in đậm, phải được đọc trong ngữ cảnh của các đoạn dẫn giải viết bằng chữ thường trong Chuẩn mực này, và trong ngữ cảnh của “Lời tựa cho chuẩn mực kế toán công quốc tế”. Các chuẩn mực kế toán công quốc tế không áp dụng cho những khoản mục không trọng yếu. Mục đích IPSAS 17 2 BẤT ĐỘNG SẢN, NHÀ XƯỞNG VÀ THIẾT BỊ Mục đích của chuẩn mực này là quy định phương pháp kế toán đối với bất động sản, nhà xưởng và thiết bị. Những vấn đề cơ bản trong kế toán đối với bất động sản, nhà xưởng và thiết bị là thời điểm ghi nhận tài sản, việc xác định giá trị còn lại và giá trị khấu hao của các tài sản này. Phạm vi 1. Đơn vị chuẩn bị và trình bày báo cáo tài chính theo phương pháp kế toán trên cơ sở dồn tích phải tuân thủ chuẩn mực này khi kế toán bất động sản, nhà xưởng và thiết bị, trừ trường hợp: (a) Chuẩn mực quốc tế về kế toán công khác cho phép áp dụng phương pháp kế toán khác; và (b) Đối với các di sản. Tuy nhiên, những yêu cầu về trình bày trong đoạn 73, 74 và 77 áp dụng cho các di sản được ghi nhận. 2. Chuẩn mực ngày áp dụng cho tất cả các đơn vị công loại trừ các đơn vị kinh doanh bằng vốn Nhà nước. 3. Bất động sản, nhà xưởng và thiết bị được quy định áp dụng chuẩn mực này bao gồm: (a) Thiết bị quân sự chuyên dụng; và (b) Cơ sở hạ tầng. Điều khoản chuyển đổi trong đoạn 80 đến 87 không yêu cầu ghi nhận tất cả bất động sản, nhà xưởng và thiết bị trong giai đoạn năm năm kể từ khi chuyển đổi. 4. Chuẩn mực này không áp dụng cho: (a) Rừng và các nguồn tài nguyên thiên nhiên có thể được tái tạo tương tự; và (b) Quyền khai thác khoáng sản, việc khai thác khoáng sản, dầu, khí tự nhiên và các nguồn tài nguyên tương tự không thể tái tạo. Tuy nhiên, chuẩn mực này vẫn áp dụng cho bất động sản, nhà xưởng và thiết bị được sử dụng để phát triển hoặc duy trì các hoạt động hoặc tài sản được nêu trong mục 4(a) hoặc 4(b) nhưng tách biệt với các hoạt động và tài sản này. 5. Chuẩn mực này không được áp dụng khi các chuẩn mực kế toán công quốc tế khác hoặc các hướng dẫn quốc tế liên quan khác (khi không có một chuẩn mực kế toán công quốc tế) cho phép việc ghi nhận ban đầu giá trị của bất động sản, nhà xưởng và thiết bị theo một phương pháp khác với phương pháp mô tả trong chuẩn mực này. Ví dụ, chuẩn mực kế toán quốc tế (IAS) 22 “Hợp nhất kinh doanh” hướng dẫn việc xác định giá trị bất động sản, nhà xưởng và thiết bị khi nó được mua thông qua việc hợp nhất kinh doanh. Tuy nhiên, trong những trường hợp như vậy tất cả các vấn đề kế toán khác bao gồm cả khấu hao, phải tuân thủ theo các yêu cầu trong chuẩn mực này. IPSAS 17 3 BẤT ĐỘNG SẢN, NHÀ XƯỞNG VÀ THIẾT BỊ 6. Chuẩn mực này không giải quyết các vấn đề cụ thể của việc ứng dụng một hệ thống phức tạp nhằm phản ánh những ảnh hưởng của sự thay đổi giá cả (xem chuẩn mực quốc tế về kế toán công (IPSAS) 10 “Báo cáo tài chính trong nền kinh tế siêu lạm phát”). Tuy nhiên, những đơn vị áp dụng một hệ thống như vậy phải tuân thủ tất cả các quy định của chuẩn mực này, trừ những đơn vị đang xác định bất động sản, nhà xưởng và thiết bị sau ghi nhận ban đầu. Di sản 7. Chuẩn mực này không yêu cầu đơn vị ghi nhận các di sản dù rằng các di sản này thỏa mãn định nghĩa và tiêu chuẩn ghi nhận của bất động sản, nhà xưởng và thiết bị. Tuy nhiên, nếu đơn vị ghi nhận di sản thì đơn vị phải tuân thủ các yêu cầu trình bày trong chuẩn mực này và có thể, nhưng không bắt buộc, áp dụng các yêu cầu về xác định giá trị của chuẩn mực này. 8. Một số tài sản được mô tả như là “di sản” bởi vì tính chất văn hóa, môi trường và lịch sử đáng kể của chúng. Ví dụ về di sản bao gồm những tòa nhà lịch sử, các đài tưởng niệm, các địa điểm khảo cổ học, khu vực bảo tồn và khu bảo tồn thiên nhiên, và sản phẩm nghệ thuật. Các đặc điểm nhất định được liệt kê dưới đây thường gắn liền với các di sản: (a) Giá trị văn hóa, môi trường, giáo dục và lịch sử của chúng không thể được phản ánh một cách đầy đủ bằng giá trị tài chính trên cơ sở giá thị trường; (b) Luật pháp cấm hoặc hạn chế nghiêm ngặt việc bán các di sản này; (c) Chúng thường không thể thay thế và giá trị của chúng có thể tăng lên theo thời gian mặc dầu điều kiện vật chất bị giảm sút; và (d) Khó có thể ước tính được thời gian sử dụng hữu ích của chúng, trong một số trường hợp có thể là vài trăm năm. Đơn vị công có thể nắm giữ một số lượng lớn các di sản. Các di sản này được thu thập qua nhiều năm bằng các cách khác nhau như mua, được tặng, kế thừa và tịch thu tạm thời. Những di sản này ít khi được sử dụng cho mục đích kinh tế, và có thể có những rào cản xã hội hay pháp lý trong việc sử dụng chúng cho mục đích như vậy. 9. Một số di sản có tiềm tàng phục vụ ngoài giá trị di sản của nó, ví dụ một tòa nhà cổ đang được sử dụng làm văn phòng. Trong những trường hợp như vậy, chúng có thể được ghi nhận và xác định giá trị trên cùng cơ sở như các bất động sản, nhà xưởng và thiết bị khác. Đối với những di sản khác tiềm tàng phục vụ của chúng bị hạn chế trong các thuộc tính di sản của chúng ví dụ như các đài tưởng niệm và tàn tích. Sự tồn tại của tiềm tàng phục vụ thay thế có thể ảnh hưởng đến việc lựa chọn cơ sở xác định giá trị. 10. Đoạn 73 đến 79 yêu cầu các đơn vị trình bày về những tài sản đã được ghi nhận. Do vậy, nếu đơn vị đã ghi nhận các di sản thì đơn vị phải trình bày thông tin liên quan đến các di sản này, ví dụ: (a) Cơ sở để xác định giá trị; IPSAS 17 4 BẤT ĐỘNG SẢN, NHÀ XƯỞNG VÀ THIẾT BỊ (b) Phương pháp khấu hao, nếu có; (c) Tổng giá trị còn lại; (d) Khấu hao luỹ kế tại thời điểm cuối kỳ, nếu có; và (e) Đối chiếu giá trị còn lại đầu kỳ, cuối kỳ và trình bày các bộ phận cấu thành của nó Đơn vị kinh doanh bằng vốn Nhà nước 11. Các đơn vị kinh doanh bằng vốn Nhà nước được yêu cầu tuân thủ các chuẩn mực kế toán quốc tế (IAS) do Uỷ ban Chuẩn mực Kế toán Quốc tế ban hành. Hướng dẫn số 1 của Uỷ ban lĩnh vực công “Báo cáo tài chính của đơn vị kinh doanh bằng vốn Nhà nước” quy định rằng IAS phù hợp với tất cả các loại hình đơn vị kinh doanh bằng vốn bất kể chúng thuộc khu vực tư nhân hay Nhà nước. Theo đó, Hướng dẫn số 1 quy định các đơn vị kinh doanh bằng vốn Nhà nước phải trình bày báo cáo tài chính tuân thủ theo IAS trên mọi khía cạnh trọng yếu. Các khái niệm 12. Các thuật ngữ được sử dụng trong chuẩn mực này được hiểu như sau: Nhóm b ấ t đ ộ ng s ả n, nhà x ư ở ng và thi ế t b ị là tổ hợp tài sản có bản chất và chức năng tương tự trong hoạt động của đơn vị và được trình bày chỉ tiêu riêng biệt cho mục đích trình bày báo cáo tài chính. Nguyên giá là giá trị tiền hoặc các khoản tương đương tiền đã trả hoặc giá trị hợp lý của các khoản phải trả để có được một tài sản tại thời điểm mua hoặc xây dựng. Kh ấ u hao là việc phân bổ có hệ thống giá trị phải khấu hao trong suốt thời gian sử dụng hữu ích của tài sản. Giá tr ị kh ấ u hao là nguyên giá của tài sản, hoặc giá trị khác thay thế cho nguyên giá trên báo cáo tài chính, trừ (-) giá trị thanh lý của tài sản còn lại. Giá tr ị h ợ p lý là giá trị tài sản có thể trao đổi, hoặc một khoản nợ phải trả được thanh toán một cách tự nguyện giữa các bên có hiểu biết trong sự trao đổi ngang giá. B ấ t đ ộ ng s ả n, nhà xư ở ng và thi ế t b ị là tài sản cố định hữu hình: (a) Được đơn vị nắm giữ nhằm mục đích sản xuất hoặc bán hang hoá, cung cấp dịch vụ, cho bên khác thuê, hay mục đích quản lý; và (b) Có thời gian sử dụng nhiều hơn một kỳ báo cáo. Giá tr ị thanh lý là giá trị thuần ước tính thu được khi hết thời gian sử dụng hữu ích của tài sản sau khi trừ đi chi phí thanh lý ước tính. Th ờ i gian s ử d ụ ng h ữ u ích là: (a) Là thời gian mà đơn vị dự tính sử dụng tài sản; hoặc IPSAS 17 5 BẤT ĐỘNG SẢN, NHÀ XƯỞNG VÀ THIẾT BỊ (b) là số lượng sản phẩm hoặc các đơn vị tương đương mà đơn vị dự tính thu được từ tài sản. Các thuật ngữ định nghĩa trong các chuẩn mực quốc tế về kế toán công khác được sử dụng trong Chuẩn mực này có nghĩa tương tự như trong các chuẩn mực khác, và được sao chép lại trong Bảng chú giải thuật ngữ phát hành riêng. Ghi nhận bất động sản, nhà xưởng và thiết bị 13. Một khoản mục thuộc bất động sản, nhà xưởng và thiết bị được ghi nhận là một tài sản khi: (a) Đơn vị có thể thu được lợi ích kinh tế hoặc tiềm tàng phục vụ trong tương lai từ việc sử dụng tài sản này; và (b) Nguyên giá hoặc giá trị hợp lý của tài sản có thể được xác định một cách đáng tin cậy. 14. Bất động sản, nhà xưởng và thiết bị thường chiếm tỷ lệ lớn trong tổng tài sản của đơn vị, nên đóng vai trò quan trọng trong việc thể hiện tình hình tài chính của đơn vị. Do vậy, việc xác định một khoản chi là tài sản hay là chi phí hoạt động có một ảnh hưởng đáng kể đến chỉ tiêu thặng dư hoặc thâm hụt từ hoạt động trên báo cáo của đơn vị. 15. Khi xác định một tài sản có thỏa mãn tiêu chuẩn ghi nhận thứ nhất không, đơn vị cần đánh giá mức độ chắc chắn của việc thu được lợi ích kinh tế hoặc tiềm tàng phục vụ tương lai trên cơ sở các bằng chứng sẵn có tại thời điểm ghi nhận ban đầu. Sự chắc chắn rằng đơn vị sẽ thu được lợi ích kinh tế hoặc tiềm tàng phục vụ trong tương lai đòi hỏi phải có sự đảm bảo rằng đơn vị sẽ nhận được những lợi ích cũng như chịu mọi rủi ro gắn liền với tài sản. Sự đảm bảo này thường chỉ có khi các rủi ro và lợi ích đã chuyển giao cho đơn vị. Trước khi có sự chuyển giao này, giao dịch để có được tài sản thường có thể bị hủy bỏ mà không phải chịu một khoản phạt đáng kể nào và do vậy tài sản không được ghi nhận. 16. Tiêu chuẩn ghi nhận thứ hai thường đã được thỏa mãn bởi vì nguyên giá của tài sản có thể được xác định bởi giao dịch trao đổi thể hiện việc mua tài sản . Đối với các tài sản do đơn vị tự xây dựng, nguyên giá tài sản có thể được xác định một cách tin cậy và phù hợp thông qua các giao dịch mua nguyên liệu, trả chi phí nhân công và các chi phí đầu vào khác trong quá trình xây dựng cho các đối tác bên ngoài. Ngoài ra, như đã được nêu trong các đoạn từ 22 đến 25 của chuẩn mực này, trong một số trường hợp nhất định nguyên giá được xác định bằng cách tham khảo giá trị hợp lý. 17. Khi xác định xem có ghi nhận riêng một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị không đơn vị cần cân nhắc áp dụng các tiêu chuẩn trên trong từng trường hợp cụ thể hoặc từng loại hình đơn vị cụ thể. Đơn vị có thể tổng hợp các tài sản nhỏ lẻ, ví dụ sách trong thư viện, các phụ kiện máy tính và các bộ phận nhỏ của thiết bị, và áp dụng tiêu chuẩn ghi nhận cho tổng giá trị. Hầu hết các phụ tùng và các thiết bị bảo dưỡng được coi là hàng tồn kho và được ghi nhận vào chi phí hoạt động khi xuất dùng. Tuy nhiên, các phụ tùng chính hoặc thiết bị IPSAS 17 6 BẤT ĐỘNG SẢN, NHÀ XƯỞNG VÀ THIẾT BỊ dự trữ đủ tiêu chuẩn xếp vào nhóm bất động sản, nhà xưởng và thiết bị khi đơn vị ước tính sử dụng chúng nhiều hơn một kỳ. Tương tự, nếu các phụ tùng thay thế và thiết bị bảo dưỡng chỉ được dùng gắn liền với bất động sản, nhà xưởng và thiết bị và việc sử dụng chúng là không thường xuyên thì chúng được ghi nhận vào bất động sản, nhà xưởng và thiết bị và được khấu hao trong thời gian ít hơn thời gian sử dụng hữu ích của tài sản liên quan. 18. Trong một số trường hợp nhất định, có thể phân bổ tổng chi phí của một tài sản vào các bộ phận cấu thành của nó và hạch toán riêng từng bộ phận cấu thành. Trường hợp này được áp dụng khi các bộ phận cấu thành của tài sản có thời gian sử dụng hữu ích khác nhau hoặc đem lại lợi ích kinh tế hoặc tiềm tàng phục vụ cho đơn vị ở nhiều dạng khác nhau, do vậy cần phải sử dụng tỷ lệ và phương pháp khấu hao khác nhau. Ví dụ, vỉa hè, nền, kênh đào, đường đi bộ, cầu và thiết bị ánh sáng cần được coi là những bộ phận cấu thành riêng biệt trong một hệ thống đường bộ vì chúng có thời gian sử dụng hữu ích khác nhau. Tương tự, thân máy bay và động cơ máy bay cần được hạch toán làm 2 tài sản riêng, có tỷ lệ khấu hao riêng nếu chúng có thời gian sử dụng hữu ích khác nhau. 19. Bất động sản, nhà xưởng và thiết bị có thể được mua vì lý do bảo vệ môi trường hoặc đảm bảo an toàn. Việc mua các bất động sản, nhà xưởng và thiết bị như vậy, mặc dù không làm tăng trực tiếp lợi ích kinh tế hay tiềm tàng phục vụ trong tương lai của bất cứ tài sản đang dùng nào, nhưng có thể là cần thiết vì chúng giúp đơn vị đạt được lợi ích kinh tế hay tiềm tàng phục vụ trong tương lai của các tài sản khác. Trong những trường hợp như vậy, bất động sản, nhà xưởng và thiết bị này đủ điều kiện để được hạch toán là tài sản, vì chúng giúp đơn vị thu được lợi ích kinh tế hay tiềm tàng phục vụ trong tương lai từ những tài sản liên quan nhiều hơn khi chúng không được mua. Tuy nhiên, những tài sản này chỉ được ghi nhận tới mức mà giá trị còn lại của nó và các tài sản liên quan không vượt quá tổng lợi ích kinh tế hay tiềm tàng phục vụ trong tương lai đơn vị dự định sẽ thu hồi từ việc sử dụng liên tục các tài sản và giá trị thanh lý cuối cùng. Ví dụ, theo quy định an toàn phòng cháy chữa cháy, bệnh viện phải lắp đặt lại hệ thống phun chống cháy mới. Thiết bị này được ghi nhận là tài sản vì nếu không có chúng đơn vị sẽ không thể mở cửa bệnh viện theo đúng quy định. 20. Thiết bị quân sự chuyên dụng thường thỏa mãn định nghĩa về bất động sản, nhà xưởng và thiết bị và cần được ghi nhận là tài sản theo quy định trong chuẩn mực này. Cơ sở hạ tầng 21. Một số tài sản được mô tả như là “cơ sở hạ tầng”. Không có định nghĩa chung được chấp nhận trên toàn cầu về cơ sở hạ tầng, tuy nhiên chúng đều có những đặc điểm chung sau đây: (a) Là một phần của một hệ thống hoặc mạng lưới; (b) Chúng được chuyên môn hóa về bản chất và không có sự sử dụng thay thế; IPSAS 17 7 BẤT ĐỘNG SẢN, NHÀ XƯỞNG VÀ THIẾT BỊ (c) Chúng không thể di chuyển; và (d) Chúng bị hạn chế mua bán. Mặc dù quyền sở hữu cơ sở hạ tầng không giới hạn trong các đơn vị công, nhưng những cơ sở hạ tầng chủ chốt thường do các đơn vị công nắm giữ. Cơ sở hạ tầng thỏa mãn khái niệm về bất động sản, nhà xưởng và thiết bị và phải được hạch toán theo quy định của chuẩn mực này. Ví dụ về cơ sở hạ tầng là hệ thống đường bộ, hệ thống cống thoát nước, hệ thống cung cấp nước, điện và mạng lưới viễn thông. Xác định giá trị ban đầu của bất động sản, nhà xưởng và thiết bị 22. Một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị đủ tiêu chuẩn ghi nhận là tài sản phải được xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá. 23. Nếu một tài sản có được mà không mất một chi phí nào, hoặc chỉ mất chi phí danh nghĩa thì nguyên giá của tài sản đó là giá trị hợp lý của nó tại ngày có được tài sản. 24. Bất động sản, nhà xưởng và thiết bị có thể được tặng hoặc được góp cho đơn vị. Ví dụ, đất được một đơn vị phát triển đóng góp cho chính quyền địa phương mà không lấy tiền hoặc chỉ lấy theo một giá danh nghĩa nào đó để chính quyền địa phương xây dựng công viên, đường và đường đi bộ trong chương trình phát triển. Một tài sản cũng có thể có được mà không phải trả tiền hoặc chỉ trả một giá danh nghĩa nào đó thông qua việc thực thi quyền được tịch thu/chiếm giữ. Trong những trường hợp như vậy nguyên giá tài sản sẽ là giá trị hợp lý của chúng tại ngày có được tài sản. 25. Cho mục đích của chuẩn mực này, giá trị ghi nhận ban đầu của một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị có được mà không phải trả tiền hoặc chỉ trả theo một giá danh nghĩa được ghi nhận bằng giá trị hợp lý của nó theo các yêu cầu trong đoạn 23, không phải là việc đánh giá lại. Theo đó, các yêu cầu về định giá lại trong đoạn 39, và các chú giải bổ sung trong đoạn số 40 đến 45, chỉ áp dụng khi đơn vị quyết định đánh giá lại bất động sản, nhà xưởng và thiết bị trong các kỳ báo cáo tiếp theo. Thành phần của nguyên giá 26. Nguyên giá bất động sản, nhà xưởng và thiết bị gồm giá mua, thuế nhập khẩu và các loại thuế không hoàn lại, và các chi phí liên quan trực tiếp đến việc đưa tài sản đó vào trạng thái sẵn sàng hoạt động, tất cả khoản triết khấu thương mại hoặc giảm giá được loại trừ trong quá trình xác định giá mua. Các ví dụ về chi phí liên quan trực tiếp gồm: (a) Chi phí chuẩn bị mặt bằng; (b) Chi phí vận chuyển và bốc xếp ban đầu; (c) Chi phí lắp đặt; và (d) Chi phí cho chuyên gia như là phí trả cho kỹ sư, kiến trúc sư; và (e) Chi phí ước tính để tháo dỡ tài sản và phục hồi mặt bằng, khoản chi phí này được ghi nhận đến mức mà nó được ghi nhận là một khoản dự IPSAS 17 8 BẤT ĐỘNG SẢN, NHÀ XƯỞNG VÀ THIẾT BỊ phòng. Hướng dẫn về kế toán cho các khoản dự phòng được quy định trong IPSAS 19 “Các khoản dự phòng, nợ phải trả tiềm tàng và tài sản tiềm tàng”. 27. Trường hợp bất động sản, nhà xưởng và thiết bị được mua theo phương thức trả chậm, nguyên giá là giá mua trả tiền ngay tương ứng, khoản chênh lệch giữa giá mua trả tiền ngay và tổng giá trị thanh toán được hạch toán vào chi phí lãi vay trong suốt kỳ trả chậm trừ khi nó được tính vào nguyên giá tài sản (vốn hóa) theo phương pháp kế toán thay thế cho phép trong IPSAS 5 “Chi phí đi vay”. 28. Các chi phí quản lý và chi phí chung không phải là một thành phần của nguyên giá bất động sản, nhà xưởng và thiết bị trừ khi chúng liên quan trực tiếp đến việc mua tài sản hoặc đưa tài sản vào trạng thái sẵn sàng hoạt động. Tương tự, chi phí chạy thử và chi phí khác không tính vào nguyên giá bất động sản, nhà xưởng và thiết bị trừ khi chúng cần thiết để đưa tài sản vào trạng thái sẵn sàng hoạt động. Các khoản lỗ hoạt động ban đầu phát sinh trước khi tài sản đạt được trạng thái hoạt động như dự định được hạch toán vào chi phí. 29. Nguyên giá tài sản tự xây dựng được xác định bằng cách sử dụng các nguyên tắc tương tự như tài sản mua ngoài. Nếu đơn vị sản xuất những tài sản tương tự để bán trong hoạt động kinh doanh thông thường, nguyên giá tài sản thường là chi phí sản xuất tài sản để bán (xem IPSAS 12 “Hàng tồn kho”). Do vậy, thặng dư nội bộ bị loại bỏ khi tính nguyên giá tài sản này. Tương tự, khoản chi phí vượt trên mức bình thường của phế liệu, lao động hoặc các tài nguyên khác phát sinh trong quá trình sản xuất tài sản tự xây dựng không được tính vào nguyên giá tài sản. IPSAS 5 quy định các tiêu chuẩn cần phải được thoả mãn trước khi chi phí lãi vay được tính vào nguyên giá bất động sản, nhà xưởng và thiết bị. 30. Nguyên giá tài sản do đơn vị đi thuê nắm giữ trong hợp đồng thuê tài chính được xác định theo các nguyên tắc trong IPSAS 13 “Thuê tài sản”. Trao đổi tài sản 31. Bất động sản, nhà xưởng và thiết bị có thể được mua thông qua hình thức trao đổi toàn bộ hay một phần là trao đổi lấy một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị không tương tự hoặc một tài sản khác. Nguyên giá tài sản này được xác định bằng giá trị hợp lý của tài sản nhận được, nó tương đương với giá trị hợp lý của tài sản đem trao đổi sau khi được điều chỉnh bằng một khoản tiền hay khoản tương đương tiền được trả thêm hoặc thu về. 32. Một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị có thể được mua bằng cách trao đổi một tài sản tương tự có cùng mục đích sử dụng trong cùng một dây chuyền sản xuất và có cùng giá trị hợp lý. Một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị có thể được bán để đổi lấy quyền sở hữu một tài sản tương tự. Trong cả hai trường hợp trên, không có khoản lỗ hoặc lãi nào được ghi nhận trong giao dịch trao đổi. Thay vì thế, nguyên giá của tài sản nhận về được tính bằng giá trị còn lại của tài sản đem trao đổi. Tuy nhiên, giá trị hợp lý của tài sản nhận IPSAS 17 9 BẤT ĐỘNG SẢN, NHÀ XƯỞNG VÀ THIẾT BỊ được có thể cung cấp bằng chứng về một khoản tổn thất về giá trị của tài sản đem trao đổi. Trong trường hợp này tài sản đem trao đổi phải được ghi giảm xuống và giá trị đã được ghi giảm này được tình là giá trị của tài sản mới. Các ví dụ về giao dịch trao đổi tài sản tương tự gồm việc trao đổi các tòa nhà và các bất động sản khác, máy móc, thiết bị chuyên dụng và máy bay. Nếu tài sản khác, ví dụ tiền, được sử dụng trong giao dịch trao đổi này thì có nghĩa là các tài sản được trao đổi không có cùng giá trị. Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu 33. Các chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu liên quan đến bất động sản, nhà xưởng và thiết bị đã được ghi nhận phải được ghi tăng vào giá trị ghi sổ của tài sản nếu các chi phí này làm tăng lợi ích kinh tế hay tiềm tàng phục vụ trong tương lai trong suốt thời gian sử dụng của tài sản so với tiêu chuẩn hoạt động được đánh giá tại thời điểm gần nhất của tài sản đang dùng. Những chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu khác được hạch toán vào chi phí hoạt động trong kỳ phát sinh. 34. Các chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu của bất động sản, nhà xưởng và thiết bị chỉ được ghi tăng tài sản khi các chi phí này giúp cải thiện trạng thái của tài sản, được xác định cho suốt thời gian sử hữu ích, so với trạng thái hoạt động tiêu chuẩn được đánh giá gần nhất.Ví dụ về việc cải thiện lợi ích kinh tế hay tiềm tàng phục vụ trong tương lai của tài sản gồm: (a) Thay đổi một bộ phận của nhà xưởng làm gia tăng thời gian sử dụng hữu ích, bao gồm cả tăng công suất; (b) Nâng cấp các bộ phận của thiết bị làm cải thiện đáng kể chất lượng sản phẩm đầu ra; và (c) Áp dụng quy trình công nghệ sản xuất mới giúp giảm đáng kể chi phí hoạt động hiện tại. 35. Các chi phí liên quan đến sửa chữa hoặc duy trì bất động sản, nhà xưởng và thiết bị được bỏ ra để khôi phục hoặc duy trì lợi ích kinh tế hay tiềm tàng phục vụ trong tương lai mà đơn vị mong muốn thu được từ trạng thái hoạt động tiêu chuẩn được đánh giá gần đây nhất của tài sản. Nếu vậy, các chi phí này thường được ghi nhận vào chi phí trong kỳ phát sinh. Ví dụ, chi phí bảo dưỡng hoặc sửa chữa lớn nhà xưởng và thiết bị thường được coi là chi phí hoạt động bởi vì chúng giúp khôi phục hơn là làm tăng trạng thái hoạt động tiêu chuẩn được đánh giá gần đây nhất của tài sản. 36. Phương pháp kế toán phù hợp đối với các chi phí phát sinh sau khi mua bất động sản, nhà xưởng và thiết bị phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể, trong đó cần xét đến việc ghi nhận và xác định giá trị ban đầu của bất động sản, nhà xưởng và thiết bị này và khả năng thu hồi các chi phí sau ghi nhận ban đầu. Ví dụ, nếu tổn thất về lợi ích kinh tế hay tiềm tàng phục vụ đã được tính vào giá trị ghi sổ của bất động sản, nhà xưởng và thiết bị, thì chi phí sau ghi nhận ban đầu nhằm khôi phục lợi ích kinh tế hay tiềm tàng phục vụ được mong đợi từ tài sản sẽ được vốn hóa, với điều kiện rằng giá trị ghi sổ không vượt quá lợi ích kinh tế hay tiềm tàng phục vụ mà đơn vị dự tính sẽ thu hồi từ việc tiếp IPSAS 17 10 . thuộc nhóm bất động sản, nhà xưởng và thiết bị; IPSAS 17 18 BẤT ĐỘNG SẢN, NHÀ XƯỞNG VÀ THIẾT BỊ (c) Các chi phí cho bất động sản, nhà xưởng và thiết bị. của bất động sản, nhà xưởng và thiết bị tạm thời không được sử dụng; IPSAS 17 19 BẤT ĐỘNG SẢN, NHÀ XƯỞNG VÀ THIẾT BỊ (b) Nguyên giá của bất động sản, nhà