Ngày 28/03/2019 Đánh giá mã NDN (Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng) Tóm tắt kết kinh doanh năm 2018 Năm 2018, NDN đạt doanh thu 171 tỷ đồng, tương ướng giảm 24% so với kỳ năm ngoái, LNST đạt 88.6 tỷ đồng, tương đương với năm 2017 Vốn chủ 572 tỷ đồng, ROE đạt 16%, EPS đạt 1.653 VND/CP, tương ứng với P/E rơi vào khoảng 8.2 Những hạn chế trước Nhìn chung, giai đoạn trước đây, Doanh nghiệp hoạt động kinh doanh làng nhàng, khơng có điểm sáng, với số điểm trừ lớn sau 2.1 Hoạt động kinh doanh hiệu quả, lợi nhuận từ hoạt động tài ln chiếm tỷ trọng lớn tổng lợi nhuận doanh nghiệp (khoảng 50%-60%) LeHaiDang _28/03/2019 LeHaiDang _28/03/2019 LeHaiDang _28/03/2019 2.2 Trong hoạt động kinh doanh hoạt động xây lắp chiếm tỷ trọng lớn doanh thu biên lợi nhuận gộp thấp, từ 3%-5% 2.3 Hoạt động kinh doanh bất động sản có biên lợi nhuận gộp lớn rơi khoảng 35%-45%, nhiên chủ yếu dự án nhỏ, doanh thu không đáng kể DaNang Plaza, Chung cư Lapaz Tower Dự án lớn gần Monarchy Block A với quy mô 141 hộ LeHaiDang _28/03/2019 2.4 Cơ cấu tài sản: Trong cấu tài sản, tài sản ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn khoảng 80%-85% Trong tài sản ngắn hạn, doanh nghiệp lại giữ tỷ trọng lớn đầu tư kinh doanh chứng khốn, việc trì suốt từ năm 2016, đỉnh điểm cao thời điểm cuối quý II/2018 với giá trị chứng khoán kinh doanh lên tới 300 tỷ đồng (chiếm 27% tài sản ngắn hạn) Thời điểm quý IV/2018, doanh nghiệp ghi nhận mức lỗ tỷ đồng từ đầu tư chứng khoán Đây điểm trừ lớn cho doanh nghiệp việc quản lý tài doanh nghiệp Những điểm sang, chuyển đáng ghi nhận tới: Tuy nhiên, kể từ hết quý IV/2018 Doanh nghiệp có số chuyển tích cực cách quản lý tài sản việc triển khai dự án BDS sau: 3.1 Thời điểm cuối năm 2018, Doanh nghiệp tất tốn tồn chứng khốn kinh doanh (chỉ lại nắm giữ cổ phiếu MBB khoảng 192 triệu đồng), cấu lại sang tiền gửi ngân hàng, hàng tồn kho phần nhỏ trái phiếu (khoảng 10 tỷ đồng) Điều giúp cổ đơng an tâm việc sử dụng tiền mặt doanh nghiệp, mang lại nguồn thu lợi nhuận tài ổn định an tồn LeHaiDang _28/03/2019 3.2 Tính đến cuối năm năm 2018, doanh nghiệp có 1.000 tỷ tiền mặt, 41 tỷ tiền gửi tốn 976 tỷ tiền gửi có kỳ hạn ngân hàng Trong vốn điều lệ có 479 tỷ, vốn chủ thực tế đến thời điểm cuối năm 572 tỷ, vốn hóa thị trường khoảng 600 tỷ Như vậy, lượng tiền mặt gấp 1.7 lần vốn hóa thị trường doanh nghiệp, tiền mặt/CP tương đương ngưỡng 21.200 VND/CP, giá cổ phiếu thị trường 13.200 VND/CP LeHaiDang _28/03/2019 LeHaiDang _28/03/2019 3.3 Qua tìm hiểu nguyên nhân BCTC thực tế, lượng tiền chủ yếu đến từ nguồn tiền “Người mua trả trước ngắn hạn” dự án Monarchy Bock B Theo dõi BCTC qua quý năm 2018, thấy khoản mục tiền ứng trước tăng lên từ 153 tỷ quý I/2018 lên 490 tỷ quý II/22018, 688 tỷ quý III/2018 957 tỷ đến cuối năm 2018 Mức tăng tương đồng với tốc độ tăng tiền mặt doanh nghiệp LeHaiDang _28/03/2019 3.4 Dự án Monarchy Bock B doanh nghiệp có quy mơ 800 hộ, qua tìm hiểu giá bán trung bình rơi khoảng trung bình 35 triệu/m2, giá bán trung bình rơi vào khoảng 2.5 tỷ-2.8 tỷ Như doanh thu bàn giao nhà hạch toán dự án rơi vào khoảng 2.000 tỷ Điểm đáng lưu ý đến hết thời điểm quý 4/2018, doanh nghiệp bán 90% số hộ Qua tìm hiểu thực tế từ khách hàng mua nhà dự án, người mua nhà ứng trước tiền mua nhà với tỷ lệ 45% Như tương ứng với khoản tiền ứng trước khoảng 900 tỷ đồng, sát với số Bảng cân đối kế toán doanh nghiệp, lưu chuyển tiền từ hoạt động kinh doanh LeHaiDang _28/03/2019 3.5 Đồng thời đến quý IV/2018, doanh nghiệp hồn thiện xong tồn phần thơ 33 tầng dự án, tiếp tục hoàn thiện nội thất số hạng mục hồ bơi xanh năm Đến cuối năm 2018, giá vốn ghi nhận cho dự án theo BCTC đạt 386 tỷ đồng, tỷ lệ giá vốn tại/doanh thu dự kiến đến thời điểm xây thô xong đạt khoảng 20%, kỳ vọng biên lợi nhuận gộp từ dự án lớn khoảng 50% Tuy nhiên với quan điểm thận trọng, giả định mức biên lợi nhuận gộp cùa dự án tương đương với dự án BDS trước tương đương dự án Monarchy Block A xây, tức tương đương tối thiểu 35%, ước tính mức lợi nhuận từ dự án 700 tỷ đồng, gấp 1.16 lần mức vốn họa thị trường doanh nghiệp LeHaiDang _28/03/2019 10 Điều đáng nói dự án bán đc 90% nhận ứng trước từ người mua 957 tỷ đồng, việc hạch toán ghi nhận doanh thu thu tiền thực từ dự án gần chắn không dừng mức kế hoạch, mà vấn đề thời gian 3.6 Hệ số nợ doanh nghiệp cao, loại trừ khoản mục “Người mua trả tiền trước ngắn hạn” tất nghĩa vụ trả nợ khác doanh nghiệp (bao gồm nợ vay ngân hàng, phải trả người bán, nợ thuế, phải trả ng lao động…) thấp, đạt 172 tỷ, tương đương khoảng 1/3 vốn chủ 3.7 Ngoài ra, theo kế hoạch tới người mua nhà tiếp tục nộp thêm 25% giá trị nhà, theo tiến độ dự án, doanh nghiệp nhận thêm khoảng 450-500 tỷ đồng tiền mặt thời gian tới Lượng tiền mặt dồi dự kiến mang lại cho doanh nghiệp khoảng 60-70 tỷ lãi tiền gửi năm 3.8 Doanh nghiệp có tỷ lệ trả cổ tức tiềm mặt cao so với thị giá, cổ tức tiền mặt năm 2018 đạt 16%/mệnh giá, tức 1.600 đồng, tương đương 12-13% so với thị giá Trong tạm ứng 10% cổ tức năm 2018, tiếp tục trả 6% cổ tức năm 2019 Doanh nghiệp thông qua kế hoạch kinh doanh phân phối lợi nhuận năm 2019 với tỷ lệ cổ tức 16%, tức tương đương 12% thị giá LeHaiDang _28/03/2019 11 Định giá Như với số điểm nhấn giai đoạn tới như: Việc cấu lại tài sản ngắn hạn sang tiền gửi ngân hàng an toàn đảm bảo mức sinh lời ổn định, hệ số nợ thực tế thấp, áp lực trả nợ lãi vay thấp, cấu doanh thu dịch chuyển chủ yếu sang hoạt động kinh doanh bất động sản có biên lợi nhuận gộp cao, lượng tiền mặt lớn so với quy mơ vốn hóa doanh nghiệp, xét riêng lãi tiền gửi cho mức sinh lời tương đương gần 10% vốn chủ tại, tỷ lệ cổ tức tiền mặt/ thị giá cao đặc biệt dự án BDS triển khai gần bán hết, dự tính mang lại doanh thu lớn mức lợi nhuận xấp xỉ 700 tỷ đồng, gấp 1.6 vốn hóa doanh nghiệp, chờ thời điểm bàn giao nhà hạch toán, NDN case đầu tư hấp dẫn trung dài hạn Doanh nghiệp tiềm vấn đề định giá lại phụ thuộc vào quan điểm người Đối với doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực kinh doanh BDS áp dụng phương pháp P/E lợi nhuận mang tính dự án thời kỳ ko phải nguồn thu thường xuyên qua năm Vì quan điểm người viết, với mức lợi nhuận dự tính gấp 1.6 lần vốn hóa hiên tại, vốn chủ sở hữu tương lai ước tính rơi vào khoảng 1,272 tỷ đồng, tương đương 26.500 VND/CP Cá nhân cho cổ phiếu hồn tồn đạt mức tăng giá 100% từ mức giá 13.200 VND/CP đến dự án bàn giao Phù hợp cho danh mục đầu tư, nhà đầu tư trường vốn, đủ kiên nhẫn không sử dụng margin để nắm giữ, thời gian nắm giữ dự kiến khoảng năm LeHaiDang _28/03/2019 12 Kỹ thuật Về mặt kỹ thuật, cổ phiếu phiên giao dịch gần cho thấy tín hiệu dòng tiền tham gia với khoản tăng lên đột biến Cổ phiếu phá vỡ trendline giảm điểm dài hạn trình test lại Rủi ro Định giá rỏ hấp dẫn nhiên doanh nghiệp có rủi ro định sau: 6.1 Giai đoạn tăng giá cổ phiếu BDS lại thường rơi sát vào giai đoạn hạch toán dự án, ghi nhận doanh thu lợi nhuận Tuy nhiên, thời điểm dự kiến bàn giao rơi vào khoảng quý 1/2020, với tiến độ bàn giao sớm nhiên khoảng thời gian dài Thực tế Nghị đại hội đồng cổ đông gần cho thấy doanh nghiệp đặt kế hoạch doanh thu lợi nhuận năm 2019 khiêm tốn (sụt giảm nhẹ so với năm 2018) cho thấy ý đồ ban lãnh đạo khơng hạch tốn dự án năm Với khoảng thời gian nắm giữ dài dự án bàn giao, hạch tốn doanh thu lợi nhuận, q trình có rủi ro từ thị trường chung từ hoạt động doanh nghiệp khó lường trước LeHaiDang _28/03/2019 13 6.2 Rủi ro hoạt động kinh doanh lãnh đạo doanh nghiệp ngựa quen đường cũ, mang lượng tiền mặt lớn kinh doanh chứng khoán 6.3 Rủi ro minh bạch xác BCTC: Các thơng tin ngồi việc lấy từ số khách hàng mua nhà chủ yếu khai thác từ BCTC doanh nghiệp Nếu BCTC doanh nghiệp ko xác phân tích ko sở BCTC doanh nghiệp kiểm toán khơng có yếu tố loại trừ kiểm tốn viên nên có độ tin cậy nhiên rủi ro không tồn 6.4 Sau dự án tại, doanh nghiệp không nhiều quỹ đất để triển khai dự án gối đầu tới Sau dự án hiên tại, doanh nghiệp triển khai dự án Chung cư Paracel lô đất góc đường Phan Đăng Lưu, Hải Châu, Đà Nẵng Tuy nhiên sau dự án quỹ đất NDN khơng để phát triển thêm dự án không tiến hành mua M&A để mở rộng quỹ đất LeHaiDang _28/03/2019 14 LeHaiDang _28/03/2019 15 LeHaiDang _28/03/2019 16 ... giao, hạch tốn doanh thu lợi nhuận, q trình có rủi ro từ thị trường chung từ hoạt động doanh nghiệp khó lường trước LeHaiDang _28/03/2019 13 6.2 Rủi ro hoạt động kinh doanh lãnh đạo doanh nghiệp... mặt lớn kinh doanh chứng khoán 6.3 Rủi ro minh bạch xác BCTC: Các thơng tin ngồi việc lấy từ số khách hàng mua nhà chủ yếu khai thác từ BCTC doanh nghiệp Nếu BCTC doanh nghiệp ko xác phân tích ko... tài sản ngắn hạn) Thời điểm quý IV/2018, doanh nghiệp ghi nhận mức lỗ tỷ đồng từ đầu tư chứng khoán Đây điểm trừ lớn cho doanh nghiệp việc quản lý tài doanh nghiệp Những điểm sang, chuyển đáng