Lựa chọn công cụ quản lý phát triển bền vững cảnh quan du lịch đô thị biển TS Nguyễn Ngọc Hiếu & ThS Trần Hoàng Nam – Đại học Việt Đức TĨM TẮT Sự phát triển bền vững thị biển phụ thuộc vào khả bảo vệ tài nguyên du lịch, đặc biệt cảnh quan bao gồm tầm nhìn hướng biển hướng có cảnh quan đẹp Tuy nhiên, tốn khó giải xung đột lợi ích cộng đồng lân cận, mục tiêu phát triển lâu dài đô thị, yêu cầu tối đa hóa lợi ích chủ đầu tư Trong đó, cơng cụ kỹ thuật pháp lý dường chưa đủ chi tiết, hiệu lực, đặc biệt phù hợp với tiếp cận thị trường để dung hòa lợi ích bên cách thuyết phục Bài viết thảo luận số lựa chọn thiết lập khuôn khổ pháp lý, kỹ thuật công cụ để việc quản lý phát triển đáp ứng yêu cầu bảo vệ cảnh quan khu vực đặc thù Từ khóa: cảnh quan thị, cơng cụ quản lý phát triển, hợp tác phát triển, tái phân thửa, thiết kế đô thị, chuyển nhượng quyền phát triển Cảnh quan đô thị biển Sự phát triển thị biển đóng vai trò ngày quan trọng kinh tế đô thị khu vực lân cận Du lịch ngày trở thành ngành kinh tế tổng hợp có vai trò thay cơng nghiệp để chuyển hướng thị hóa nhanh sang cơng nghiệp hóa thị hóa vững gắn liền với ngành dịch vụ Đô thị biển có vị trí đặc biệt phát triển ngành du lịch, vốn đóng góp tới gần 7% cho GDP quốc gia (gần 300 ngàn tỉ - 2016i) Các đô thị biển có sức cạnh tranh cao giúp nâng cao tính hấp dẫn cho trung tâm thị lớn lân cận tác động tích cực tới kinh tế vùng quốc gia Du lịch biển có vai trò đặc thù quan trọng chiến lược phát triển du lịch Việt Nam Việt Nam mạnh du lịch biển với cảnh quan tự nhiên phong phú trải dài 3’200 km bờ biển Phát triển du lịch biển nhiệm vụ quan trọng nhằm phát triển kinh tế biển Việt Nam theo tinh thần Nghị số 27/2007/NQ-CP Chiến lược phát triển biển Việt Nam đến năm 2020 (ITDR, 2014) Tại hầu hết đô thị, tài nguyên du lịch biển coi cảnh quan phận quan trọng tổ chức lãnh thổ du lịch đóng vai trò chủ đạo việc định hướng lựa chọn loại sản phẩm du lịch phân khúc sản phẩm cho địa phương hay khu vực cụ thể Các yếu tố đầu vào khác nguồn nhân lực, sở hạ tầng dịch vụ phát triển tương ứng Trang Cảnh quan đô thị tảng phát triển bền vững kinh tế thị Cảnh quan tự nhiên có tính tạo nên giá trị cốt lõi thị biển Tầm nhìn hướng biển/mặt nước gắn với cảnh quan tự nhiên khu vực bảo tồn có hệ thống động thực vật phong phú trở thành xương sống hệ thống tài nguyên cảnh quan Cảnh quan nhân tạo (bao gồm cảnh vật không gian thị, cơng trình, vật kiến trúc) giúp hình thành hệ thống giá trị cốt lõi đô thị biển tính hài hòa tự nhiên nhân tạo Đối với đô thị biển, cảnh quan đô thị, chất lượng môi trường, chất lượng dịch vụ trụ cột lực cạnh tranh bền vững kinh tế Hình 1: Cảnh quan hoang sơ biển Nam Ô, Đà Nẵng trở thành độc quyền resort Nguồn: internet Quản lý cảnh quan đô thị biển cần đáp ứng thách thức trình phát triển Sức ép tăng trưởng du lịch nghỉ dưỡng năm gần gia tăng nhanh chóng phát triển ạt hệ thống khách sạn, resort, condotel, officetel, trung tâm thương mại, sân golf kèm bất động sản, sở dịch vụ nhà Việc quản lý phát triển khơng hiệu dẫn tới tình trạng hỗn độn, khơng có sắc, dẫn tới thu hút nhóm khách hàng ‘ít tiền, dễ dãi’ tạo giá trị gia tăng Các quyền đứng trước nhiều lựa chọn để tư nhân tiếp cận đến danh thắng độc quyền khai thác, hình ảnh thành phố bị che khuất hay hướng tới tới không gian mở, bảo vệ chức cơng cộng thị tính Trang gắn kết xã hội hay tiếp tục để xu hướng phân hóa, phân cực ngày tăng Bài học từ xuất gạo phân khúc giá rẻ ba thập kỷ qua cho thấy chiến lược tập trung vào số lượng với giá trị gia tăng thấp, khai thác tài nguyên thiếu bền vững độc quyền đầu nậu khó đem lại thu nhập cao cho nơng dân hay sức cạnh tranh cao thương hiệu địa phương Đường bờ biển bị bao chiếm khai thác không hiệu xung đột với người dân địa phương Hơn 45 km đường bờ biển từ chân núi Sơn Trà (Đà Nẵng) kéo dài đến Hội An (Quảng Nam) ‘phân lô’ cho resort khu du lịch Nhiều chủ đầu tư sau nhận đất, rào chắn hết phần bờ biển tổ chức lễ khởi công để chiếm phần diện tích bờ biển mà không tiếp tục triển khai dự án dẫn tới khan mặt tiền bờ biển, tăng giá resort để bán lại (Minh, 2015) Việc hạn chế tiếp cận bờ biển dài km khu vực trung tâm thành phố Nha Trang Công ty Dewan International Việt Nam (Mai Khuê, 2015) gây xúc dư luận Tình trạng bao chiếm mặt tiền biển Cồn Vành, xã Nam Phú, huyện Tiền Hải, tỉnh Thái Bình (Đơng, 2017), bãi biển Lăng Cô, thị trấn Lăng Cô, huyện Phú Lộc, tỉnh Thừa Thiên Huế khu du lịch Bãi Xép, xã An Chấn, huyện Tuy An, tỉnh Phú Yên (Mai Khuê, 2015) Mũi Né, Bình Thuận Hình 2: Các resort vây kín bờ biển Đà Nẵng – Hội An Nguồn: Youtube flycam Tầm nhìn hướng biển hướng núi bị che chắn Hệ thống khách sạn cao tầng dày đặc “bức tường cao ốc” dọc tuyến đường Trần Phú cho làm xấu cảnh quan bờ biển Nha Trang (Thủy, 2017) Ngoài Novotel Nha Trang 18 tầng, Sheraton Nha Trang 33 tầng, đặc biệt bước tường Mường Thanh 46 tầng (đang hạ độ cao) có thêm hàng loạt khách sạn cao 40 tầng tiếp tục xây dựng dọc bờ biển Nha Trang Tình trạng cơng trình cao tầng vây Trang kín bờ biển cản trở tầm nhìn bên có nguy lan rộng Đà Nẵng, Hạ Long, Phan Thiết, với hàng loạt khách sạn hộ condotel cao tầng Hình 3: ‘Bức tường’ nhà cao tầng che chắn tầm nhìn biển đường Trần Phú, Nha Trang Nguồn: Youtube flycam flycam Trang Hình 4: Tương lai ‘Bức tường’ nhà cao tầng che chắn tầm nhìn biển Mỹ Khê, Đà Nẵng Nguồn: youtube flycam Để đô thị biển bảo tồn giá trị cảnh quan có tính bền vững trước sức ép khai thác cần xây dựng chế kiểm soát phát triển giúp (1) định hướng nhu cầu phát triển đảm bảo tính bền vững lâu dài, (2) sàng lọc dự án điều chỉnh thiết kế để phù hợp với yêu cầu cảnh quan, đặc biệt (3) hướng tới tối ưu hóa lợi ích bên khung thực thi có hiệu Đây mục tiêu viết với cách tiếp cận viện dẫn số kinh nghiệm quốc tế gợi ý áp dụng cho thành phố Vũng Tàu Một số kinh nghiệm quốc tế quản lý cảnh quan đô thị biển Kinh nghiệm quốc tế ứng phó với áp lực phát triển lớn giới đa dạng Để bảo vệ tài nguyên cảnh quan cần nỗ lực từ cấp độ chiến lược cách thức quản lý kiểm soát sách thực thi Chúng ta điểm qua vài cơng cụ điển hình từ số ví dụ điển hình a) Chiến lược bảo vệ tài nguyên du lịch lồng ghép quy hoạch phát triển không gian đô thị Việc sử dụng khai thác khơng gian thị sản phẩm tích hợp chiến lược phát triển du lịch, chiến lược khai thác tài nguyên du lịch Chiến lược làm rõ phân khúc khách hàng gắn với đặc điểm tài nguyên tự nhiên cảnh quan để quản lý bền vững Các vùng nghỉ dưỡng quy mơ có sản phẩm theo phân khúc vị trí để đáp ứng nhu cầu thích ứng với thay đổi tương lai bảo vệ tài nguyên du lịch Ví dụ Thái Lan phân định tốt Trang khu vực Pattaya tập trung du lịch biển số lượng lớn cho giới ‘bình dân’, Phuket dành cho nhóm thu nhập cao với số lượng hạn chế Kinh nghiệm từ đảo Oahu, Hawaii điển hình bảo vệ tài nguyên du lịch Đảo có nhiều bãi biển đẹp, có Waikiki khai thác theo quy mô lớn đại cao tầng Đa phần bãi quy mô nhỏ khác khai thác tính hoang sơ, phân khúc hạn chế số lượng tính cao cấp (bãi Ko Olina) Các resort tư nhân không độc quyền khai thác danh thắng quan trọng mà tiếp cận với cộng đồng Các bãi khác quy mô khai thác gắn với cộng đồng cư dân chỗ kiểm sốt phát triển hạn chế cao tầng giữ gìn tính hoang sơ (bãi biển Kailua) Khu vực tập trung Waikiki điển hình khu vực phát triển bất động sản nghỉ dưỡng thương mại bố trí tách biệt với khu vực dân cư để giảm áp lực chi phí cao cho sống người dân địa phương, cung ứng dịch vụ hạ tầng xã hội chi phí hợp lý mà đáp ứng nhu cầu lớn khách du lịch Bất động sản du lịch giữ khoảng cách nghiêm ngặt với danh thắng để bảo vệ tính hoang dã tự nhiên bảo tồn đa dạng sinh học (Diamond Head, bãi vịnh Hanauma, khu vực bãi biển tự nhiên phía bắc đảo Oahu) (Xem hình dưới) Khu thương mại văn phòng Khu hỗn hợp cũ Khu du lịch Khu nhà biệt lập CV trung tâm Khu bảo tồn Hình 5: Khu nghỉ bãi biển Waikiki danh thắng Diamond Head Honolulu, Oahu, Hawaii Nguồn: Google Earth Trang Cảnh quan khu vực xây dựng cao tầng thiết kế quản lý tối đa hóa lợi ích khu vực Các tòa nhà khu vực xây dựng cao tầng bố trí để tối đa hóa tầm nhìn tới biển tới danh thắng nhiều lớp lơ đất Vị trí cơng trình, hướng cơng trình, chiều cao cơng trình, hình dạng cơng trình có tính tốn để giảm thiểu nguy che khuất tầm nhìn cơng trình phía sau Hình 6: Bảo vệ tầm nhìn hướng biển danh thắng bãi biển Waikiki, Oahu, Hawaii Nguồn: Google Earth Waikiki kiểm sốt phát triển để phát triển khơng gian cảnh quan bền vững Các cơng trình cao tầng xây dựng tập trung thành khu vực bố trí giao thơng cơng cộng phục vụ Việc kiểm sốt đảm bảo tòa nhà thấp dần phía biển phía danh thắng (Diamond Head), tòa nhà có cạnh dài vng góc bờ biển để tránh cản tầm nhìn lớp Tất tòa nhà cao tầng bố trí để hạn chế xây chắn tầm nhìn biển tòa nhà phía sau, đặc biệt tòa nhà lớp gần mặt nước Các tòa nhà cao tầng bố trí lệch tránh hình thành ‘bức tường chắn gió’ (dù lơ đất vuông phải xây so le) để giữ khoảng cách đủ để lớp phía sau có tầm nhìn hướng biển b) Kiểm soát phát triển chiều cao theo khu vực Bảo vệ tầm nhìn tổng thể thị lớn cơng việc phức tạp đòi hỏi tính tốn kỹ lưỡng Từ lý thuyết thực tiễn khoảng cách cơng cụ kiểm sốt cần đảm bảo tảng lý thuyết thực tiễn Bài học từ lựa chọn Trang kiểm soát Vịnh San Francisco cho thấy việc xây dựng khái niệm hình thái kịch phân tích kỹ lưỡng với mục tiêu tạo dựng hình ảnh thị đa dạng hòa hợp sở lợi ích đa chiều (Xem hình dưới) Hình 7: Xây dựng ý tưởng quy hoạch cảnh quan để tối ưu hóa điểm nhìn vịnh hình thái thị theo khu vực hữu Nguồn: Sở Quy hoạch San Francisco Việc kiểm soát nghiên cứu để đảm bảo tính đa dạng theo vị trí xây cao, với bước nhảy chênh từ 30m trở lên, khoảng cách tòa cao ốc khoảng 60m, chuyển đổi hình yên ngựa khu thấp tầng cao tầng để tạo đường chân trời đẹp tổng thể lẫn khu vực từ nhiều hướng nhìn khác Trang Hình 8: Kiểm sốt chiều cao tối ưu hóa điểm nhìn vịnh hình thái đô thị theo khu vực hữu Nguồn: Sở quy hoạch San Francisco Bộ khung kiểm soát lựa chọn nghiên cứu cụ thể từ vị trí tiềm cải tạo với đề xuất phát triển cụ thể thị trường bất động sản có tính thích ứng thay đổi theo chiều cao linh hoạt từ 200 m tới 300 m Hình 9: Xây dựng kiểm soát dựa đề xuất phát triển cụ thể kịch đánh giá hội tiềm phát triển Nguồn: Sở quy hoạch San Francisco Tuy nhiên, mong muốn thực tế ln có khoảng cách, việc hạn chế khoảng cách tòa nhà theo nhiều hướng nhìn khác khó, đề xuất thường phong phú ý tưởng ban đầu Vì vậy, nhà quản lý khó từ chối đề xuất phát triển định (Xem hình dưới) Trang Hình 10: Khoảng cách mong muốn kiểm soát thực tế đề xuất phát triển Nguồn: Sở quy hoạch San Francisco c) Chuyển nhượng quyền phát triển (Transferable Development Rights - TDR) Cơng cụ có ý nghĩa khu vực cần nhiều tầm nhìn khu vực ven biển danh thắng Bất động sản du lịch khu vực trung tâm thường cần xây tháp, tháp cần không gian kề cận để trống Công cụ hành Nhà nước hạn chế quyền phát triển chủ đất gần mặt biển Tuy nhiên, điều dễ dẫn tới lạm dụng quyền xin cho tham nhũng từ việc cấp phép điều chỉnh cụ Công cụ chuyển nhượng quyền phát triển giúp giữ khoảng trống bù đắp cho bên khơng xây kinh phí để họ trì cơng trình hữu Đây cơng cụ thị trường tối ưu hóa sử dụng khơng gian chủ đất có lực phát triển nhu cầu khác số quốc gia (Hoa Kỳ, Italy, Nhật Bản, Hàn Quốc, nhiều nước phát triển Ấn Độ, Thái Lan, Brazil) sử dụng giúp trao quyền xây dựng vào bên có lợi tốt TDR sử dụng để tối ưu hóa vị trí có tầm nhìn áp dụng New York từ đầu kỷ 20, ban đầu dùng để phục vụ xây tháp cao đảm bảo tầm nhìn (view) cho tháp thông qua chế gom quyền xây dựng dư chưa sử dụng lơ đất có hệ số sử dụng thấp chuyển nhượng chủ đầu tư muốn xây tháp Các ô sang nhượng quyền phát triển khơng quyền xây thêm nên tòa tháp có ‘view’ xung quanh rộng hơn, vừa tăng giá trị, vừa tuân thủ quy định khống chế theo khu vực Để tránh có q nhiều tòa tháp chọc trời gần nhau, Luật điều chỉnh New York yêu cầu việc hội quyền phát triển phải đạt 33% quy hoạch có nghĩa có tối đa tháp giúp tăng khoảng cách tháp Trang 10 Hình 12: Khái niệm đóng góp điều chỉnh đất đai Nguồn: Ochi (Takeo, 2012) Gom đất tái phân mơ hình hợp tác phát triển có lợi giúp tránh giải tỏa trắng Việc điều chỉnh đất đai thường yêu cầu người có đất đóng góp tỉ lệ định (khoảng 20% 50% quỹ đất - chí cao nữa) dành để xây dựng đường giao thông, không gian công cộng Đồng thời, phần số sử dụng để bán đổi lấy hạng mục hạ tầng khu vực Các cá nhân tổ chức có đất rộng chia sẻ để đóng góp theo diện tích theo giá trị quy đổi Tỉ lệ đóng góp cao hay thấp phụ thuộc vào phương án cải tạo với điều kiện chi phối khả đóng góp thực tế, yêu cầu quy hoạch, giá trị tăng thêm Việc lựa chọn cách làm xác lập thông qua thỏa thuận (đồng thuận) từ cộng đồng Kết dự án phân chia lại không gian (cả chiều rộng chiều cao) lợi ích tài bên theo hướng bên có lợi để tối đa hóa giá trị tài sản sau xây dựng (Xem hình dưới) Trang 12 Hình 13: Cơ chế tài cho dự án tái phân Nguồn: (Takeo, 2012) Việc áp dụng cơng cụ TDR LR có tiềm nhiều khu vực đô thị biển vốn có nhiều diện tích phát triển tự phát cải tạo lại theo hướng kinh doanh du lịch Tại khu vực thị có nhu cầu chỉnh trang để tối ưu hóa hiệu sử dụng đất, tùy quy mơ tính phức tạp, Nhà nước tham gia hỗ trợ chủ sở hữu đất (hoặc liên kết với công ty phát triển bất động sản) thành lập tổ chức hợp tác để gom lô đất nhỏ lẻ thành lô lớn chuyển nhượng quyền phát triển chủ thể để cơng trình tối ưu hóa việc khai thác khơng gian tiếp cận đến tầm nhìn hướng biển/hướng danh thắng Đồng thời, việc điều chỉnh giúp tạo không gian cho mục đích cơng cộng Các khu vực nhà ổ chuột dọc kênh rạch, ven danh thắng, bờ biển có cảnh quan đẹp lựa chọn cải tạo tồn thơng qua dự án mua gom chủ đầu tư áp dụng chế gom đất phải tuân theo định hướng kế hoạch/chương trình chỉnh trang thị kiểm sốt Một số gợi ý lựa chọn công cụ kiểm soát phát triển thực thi quy hoạch Vũng Tàu Hiện nay, hệ thống công cụ quản lý phát triển cảnh quan thị nói chung thị biển nói riêng Việt Nam bao gồm Luật văn pháp luật có liên quan đến lĩnh vực quy hoạch quản lý phát triển đô thị; Quy chuẩn Việt Nam quy hoạch xây dựng; Đồ án quy hoạch đô thị; Đồ án thiết kế đô thị (riêng); Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc thị Nhìn chung, văn quy phạm Trang 13 pháp luật bước đầu tạo nên khung pháp lý cụ thể cho hoạt động quản lý Nhà nước cảnh quan đô thị HỆ THỐNG CÁC CƠNG CỤ QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN HIỆN CĨ ĐỐI VỚI CẢNH QUAN ĐÔ THỊ BIỂN QUY CHUẨN QUY HOẠCH XÂY DỰNG 2008 LUẬT QUY HOẠCH LUẬT XÂY DỰNG ĐÔ THỊ 2009 2014 Nghị định Lập, thẫm Nghị định Quản lý Nghị định định, phê duyệt quản lý quy hoạch đô thị không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị Quản lý xanh đô thị Thông tư Quy định hồ sơ loại quy hoạch đô thị Thông tư Hướng dẫn lập quy chế quản lý quy Thông tư Hướng dẫn nội dung thiết kế đô thị [2.6 Quy hoạch xanh đô thị 2.8 Thiết kế đô thị] Đồ án Quy hoạch chung Quy chế Quản lý quy hoạch, kiến [Định hướng phát triển không gian đô thị] [Cấp - Theo Quy hoạch chung] trúc đô thị chung Đồ án Quy hoạch phân khu Đồ án Thiết kế đô thị [Nguyên tắc, yêu cầu tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan] (riêng) theo ô phố, trúc đô thị theo khu vực lô phố [Cấp - Theo Quy hoạch phân khu] Đồ án Quy hoạch chi tiết [Xác định chiều cao, hình thức kiến trúc, xanh cơng cộng ] Đồ án Thiết kế đô thị hoạch, kiến trúc đô thị Quy chế Quản lý quy hoạch, kiến Quy chế Quản lý quy hoạch, kiến (riêng) theo tuyến phố trúc đô thị theo tuyến phố [Cấp - Theo Thiết kế thị] QUY ĐỊNH CĨ LIÊN QUAN ĐẾN CÁC NGÀNH KHÁC An ninh - Môi trường biển Phát triển Quản lý khu Lịch sử - Đất đai Quốc phòng ven bờ du lịch vực đặc thù Văn hóa tài ngun Hình 14: Hệ thống cơng cụ pháp lý quản lý phát triển cảnh Việt Nam Nguồn: Tác giả Tuy nhiên, hệ thống số vấn đề Nhìn định xác lập sở quản lý theo tiếp cận hành phụ thuộc nhiều vào chất lượng đồ án; sách cách thức tổ chức triển khai phân kì nghiên cứu gắn với nguồn lực Việc áp dụng quy chuẩn dường phù hợp với khu thị mới; khu vực trung tâm kinh doanh (CBD), khu vực đô thị cải tạo chỉnh trang, thị có chức du lịch hỗn hợp chưa có ‘chuẩn’ phù hợp Bên cạnh đó, hạn chế chất lượng đồ án quy hoạch nhìn chung thiếu thiết kế đô thị nhiều khu vực cần bảo vệ cảnh quan làm giảm khả linh hoạt xử lý đề xuất phát triển Đặc biệt, điều kiện cần phát triển theo mơ hình hợp tác nhà quản lý thiếu cơng cụ đánh giá lực để quản lý theo thích ứng với thực tế Những vấn đề đặt đòi hỏi cân nhắc bổ sung cơng cụ quản lý phát triển Lấy tình nghiên cứu thành phố Vũng Tàu, đánh giá sơ số lựa chọn giải pháp sau a) Đánh giá chung Vũng Tàu thành phố du lịch có nhiều danh thắng để tham quan tạo dựng giá trị nghỉ dưỡng bền vững; nhiên, nhu cầu phát triển thực trạng đặt số vấn đề để bảo vệ cảnh quan thị du lịch Nhìn Trang 14 chung, quy hoạch tổng thể hỗ trợ để khai thác vị trí lợi thành phố biển phát triển du lịch - dịch vụ, công nghiệp ngư nghiệp đa dạng (Xem hình dưới) Hình 15: Quy hoạch chung thành phố Vũng Tàu Nguồn: Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu Tuy nhiên, việc thực thi quy hoạch chưa đạt mong muốn sử dụng đất rời rạc với nhiều khoảng trống chưa khai thác phía Đơng Bắc; khu núi lớn núi nhỏ lòng thị phía Tây có cảnh quan đẹp lại bị xây dựng Trang 15 xâm lấn đáng kể (hai hình trên) Khu vực dân cư thấp tầng cần cải thiện hạ tầng kết nối (Xem hình dưới) Hình 16: Hiện trạng phát triển khơng gian thành phố Vũng Tàu Nguồn: Google Earth, 2018 Một số khu vực có vấn đề cụ thể chuyển đổi đất từ nông thôn sang đô thị nghỉ dưỡng (khu vực khoanh vùng màu xanh), tổ chức đầu tư phát triển quy mô lớn kết hợp với cải tạo (khu vực màu vàng), kiểm soát phát triển chặt chẽ để bảo tồn tài nguyên du lịch (khu vực màu đỏ), quản lý khu vực xây dựng công trình cao tầng cải tạo thị (khu vực màu tím) Bên cạnh nhiều cơng trình xâm lấn vào khu vực danh thắng điểm nhấn cảnh quan tự nhiên, nhiều cơng trình cao tầng thương mại có quy mơ đáng kể xây dựng sát lòng khu vực danh thắng, chí phá hủy phần danh thắng ảnh hưởng xấu tới cảnh quan chung Những khu vực cần có Trang 16 giải pháp sách định hướng cải tạo gắn với bảo vệ cảnh quan đô thị du lịch biển (Xem hình dưới) Trang 17 Hình 17: Cảnh quan biển bãi sau thành phố Vũng Tàu Nguồn: Youtube - Vung Tau flycam b) Sử dụng tiếp cận chiến lược tích hợp để giải tốn định hướng tổng thể Có thể nói cách làm quy hoạch khơng gian Việt Nam nhìn chung thiếu tính gắn kết phát với chiến lược khai thác nguồn lực từ phát triển đô thị hợp tác khu vực tư Bản thân trình lập quy hoạch tổng thể chưa làm rõ sở tính tốn ràng buộc phân kỳ đầu tư hạ tầng trục song hành với nguồn thu từ phát triển dự án thành phần Nhìn rộng hơn, bất cập từ chế tài đấ đai giá thuê đất thấp, khả cưỡng chế dự án chậm triển khai nợ ngân sách làm giảm khả tái đầu tư cho hạ tầng mở rộng đô thị Giải pháp để thực thi có hiệu quy hoạch quản lý chiến lược tích hộp nguồn lực với quy trình định minh bạch Các định chiến lược bao gồm định hướng sử dụng không gian hướng tới chất lượng hay số lượng cần có cụ thể điều chỉnh thích ứng với thực tiễn Việc cho phép mở rộng bên khu vực hữu cần đánh giá tác động ngân sách, đảm Trang 18 bảo khả cân đối kéo dài hạ tầng đô thị Chú ý mơ hình hợp tác để khai thác không gian biển khu vực du lịch sinh thái giảm thiểu việc hạn chế quyền tiếp cận đến cảnh quan bãi biển khu vực đông dân cư Các đề xuất ảnh hưởng tới khu vực bảo tồn cần nghiên cứu theo phương pháp để giảm thiểu xung đột Một số vấn đề cần ý như:  Về việc mở bãi biển riêng cho resort Ra định cho resort có bãi biển riêng cần minh bạch lợi ích chi phí, đảm bảo tính cân đối (cơng tư) giới hạn khai thác tài nguyên tổng thể Hết sức hạn chế ‘tư nhân hóa’ tiếp cận đến danh thắng chủ chốt đô thị  Đánh giá tác động giao thông Việc ‘cho’ thêm hệ số sử dụng đất vị trí có nhiều cơng trình cao tầng hạ tầng hạn chế cần đánh giá tác động giao thơng để quản lý tích hợp Các khu vực khai thác không gian mức độ cao cần thảo luận với nhà đầu tư từ sớm xác lập thực tiễn để kiểm soát tạo cơng cho bên thay xin cho trường hợp  Huy động vốn đầu tư Các phương án mở rộng dẫn tới kéo dài hạ tầng khu vực cần đánh giá tác động lên ngân sách tìm kiếm giải pháp hợp tác đầu tư với bên Khi nguồn lực phụ thuộc nhiều bên tham gia, Nhà nước phải đảm bảo cam kết triển khai hạng mục hạ tầng để thực hóa lợi ích bên tham gia thơng qua nguồn đối ứng chế tạo nguồn đồng hành với dự án phát triển c) Điều chỉnh đất đai để chuyển đổi sang mơ hình kinh doanh nghỉ dưỡng Việc phát triển mở rộng nhanh thành phố dẫn tới lòng thị tồn khu vực đất đai cần tổ chức lại Một số khu vực nhiều năm phát triển chậm cân nhắc tiếp cận nâng cấp đô thị quy hoạch cải tạo toàn diện thành khu vực dịch vụ (Xem hình dưới) Ví dụ, giá đất thay đổi khơng lớn sau đầu tư chi phí đền bù giải tỏa lớn việc mua lại khó khả thi Nếu để tồn khu vực phát triển tự phát kéo dài, khu vực khó thu hút đầu tư vào hạ tầng để cải thiện chất lượng dịch vụ, lâu dài lãng phí nguồn tài nguyên hội kinh doanh Các khu vực nghiên cứu áp dụng chế góp đất huy động bên tham gia đầu tư cải tạo theo mơ hình đồng thuận với hỗ trợ quy hoạch đô thị linh hoạt bám sát thực tiễn Mục tiêu phát triển nâng cấp hạ tầng đô thị du lịch, khai thác tài nguyên hiệu bền vững, giải hài hòa quan hệ lợi ích Trang 19 Hình 18: Khu vực tiềm sử dụng công cụ điều chỉnh đất hợp tác phát triển (Bãi Sau, Phường 10, Thành phố Vũng Tàu) Nguồn: Google Earth, 2018 d) Quản lý kiểm soát chiều cao Để quản lý cảnh quan bền vững cần xác lập khung kiểm soát chiều cao, hướng, khoảng cách tòa nhà cao tầng để đảm bảo tầm nhìn tới điểm nhấn quan trọng Một số vị trí quan trọng cần phân tích để làm kiểm sốt từ cơng viên bãi trước từ bãi tắm Thùy Vân nhìn núi lớn (khu du lịch Hồ Mây) Các vị trí sau phân tích thấu đáo lựa chọn để trở thành tham chiếu định Trong trường hợp cần xây cao để làm điểm nhấn, cần đảm bảo tòa nhà khơng cản trở điểm nhìn đến danh thắng, hài hòa với xung quanh, giảm thiểu việc cản trở tầm nhìn hướng biển cơng trình phía sau (Xem hình dưới) Trang 20 Hình 19: Gợi ý lựa chọn quản lý cảnh quan tầm nhìn từ Cơng viên Bãi trước phía Khu du lịch Hồ Mây, Núi Lớn, Thành phố Vũng Tàu Nguồn: Tác giả Trang 21 Hình 20: Gợi ý lựa chọn quản lý cảnh quan tầm nhìn từ Bãi tắm Thùy Vân phía Khu du lịch Hồ Mây, Núi Lớn, Thành phố Vũng Tàu Nguồn: Tác giả e) Áp dụng chế chuyển nhượng quyền phát triển Bên cạnh quy định kiểm soát, thành phố cân nhắc áp dụng chế chuyển nhượng quyền phát triển điều chỉnh đất đai khu vực tiềm Việc điều chỉnh đất đai đem lại lớn hợp lý để khai thác đường bờ biển Tuy nhiên, việc cấp quyền phát triển có hệ số thấp gần mặt nước làm thiệt hại chủ đầu tư bề chưa giúp giá trị lơ đất phía sau tối ưu có tầm nhìn biển (Xem hình dưới) Điều dẫn tới việc nghiên cứu áp dụng chế cho số lớp cơng trình ven biển (có thể thay đổi từ hai - ba lô lớn ba - năm lớp lô trung bình nhỏ) Đồng thời, cơng trình muốn xây tháp mua gom khơng gian xung quanh để đảm bảo giá trị Lợi ích chế sử dụng lực lượng thị trường có tính bền vững xã hội; nhiên đòi hỏi hỗ trợ quyền việc xác thực thực thi hợp đồng Trang 22 Hình 21: Khu vực cơng trình Phan Chu Trinh, Thùy Vân Bãi sau khơng có tầm nhìn biển Nguồn: Youtube - Vung tau flycam Tất nhiên khu vực phát triển không áp dụng mà phải sử dụng chế cho khu vực tiềm Nhìn chung, mật độ xây dựng nhà cao tầng Vũng Tàu chưa nên phạm vi áp dụng thành phố có quy mơ lớn Nha Trang hay Đà Nẵng Những hạn chế chiều dài đường bờ biển Nha Trang với hội khai thác quỹ đất di dời sân bay Nha Trang động lực để thành phố cân nhắc sử dụng TDR tương lai Thay cho kết luận Bài viết thảo luận số vấn đề phát triển trước mắt thách thức lâu dài đô thị du lịch biển Việt Nam Với mục tiêu hướng tới khai thác cảnh quan tự nhiên có tính chia sẻ, hợp tác, hài hòa lợi ích, gợi ý giải pháp tập trung vào khai thác cảnh quan thị có tính chiến lược tích hợp với quản lý tài nguyên du lịch, thiết lập khung kiểm soát phát triển cảnh quan cho khu vực đặc thù, bổ sung số công cụ hỗ trợ thực thi sở hợp tác, đồng thuận, khai thác sức mạnh thị trường Tuy nhiên, thảo luận đề cập mức độ nguyên tắc ví dụ cần số liệu đầy đủ để trở thành khuyến nghị cụ thể Các giải pháp muốn triển khai cần bổ sung sở pháp lý, lực thực hiện, tâm trị để đưa vào áp dụng Có thể nói kinh nghiệm quốc tế khó áp dụng trực tiếp, thành công trường hợp điển hình khơng khỏi khiến suy nghĩ Cách làm phát triển hợp tác hướng tới đồng thuận ln khó, lựa chọn có tính bền vững cộng đồng đô thị giới Mong địa phương lựa chọn công cụ phù hợp để phát huy lực sức sáng tạo quyền, doanh nghiệp, người dân mục tiêu phát triển bền vững đô thị biển đất nước Trang 23 TP Hồ Chí Minh, 14/09/2018 Trang 24 Tài liệu tham khảo Đơng, V (2017) Ngang nhiên chiếm bãi biển xây nhà hàng, Thanh Niên Retrieved from http://thanhnien.vn/doi-song/ngang-nhien-chiem-bai-bien-xaynha-hang-862579.html ITDR (2014) Phát triển du lịch biển, đảo vùng ven biển Việt Nam đến năm 2020 Kohlstedt, K (2017) Selling the Sky: “Air Rights” Take Strange Bites Out of Big Apple Architecture from https://99percentinvisible.org/article/selling-sky-air-rights-take-strangebites-big-apple-architecture/ Long, B T H Y v Đ H (2007) Tài nguyên du lịch Hà Nội: Giáo dục Mai Khuê, A S v Đ T (2015) Resort độc chiếm bãi biển miền Trung, Dân Việt Retrieved from http://danviet.vn/tin-tuc/resort-doc-chiem-bai-bienmien-trung-bai-1-bai-bien-bi-phan-lo-588757.html Minh, V T v L (2015) Resort 'độc chiếm' bãi biển, dân nghèo chen chúc tắm riêng, Vietnamnet Retrieved from http://vietnamnet.vn/vn/thoi-su/resortdoc-chiem-bai-bien-dan-ngheo-chen-chuc-tam-rieng-241328.html Sơn, N V N (2017) Định hướng chiến lược cho phát triển nhà cao tầng đô thị biển Báo Xây dựng Takeo, O (2012) Các đề xuất quản lý quy hoạch đô thị Thủy, T H (2017) Xây dựng cao tầng mặt tiền hướng biển: Lợi bất cập hại Kien truc Viet nam VNRC (2017) Transfer of Development Rights from http://vnrc.org/resources/community-planning-toolbox/tools/transfer-ofdevelopment-rights/ Trang 25 i Nguồn: Tổng cục du lịch, 2016 Trang 26 .. .Cảnh quan đô thị tảng phát triển bền vững kinh tế đô thị Cảnh quan tự nhiên có tính tạo nên giá trị cốt lõi thị biển Tầm nhìn hướng biển/ mặt nước gắn với cảnh quan tự nhiên khu... chỉnh trang thị kiểm soát Một số gợi ý lựa chọn cơng cụ kiểm sốt phát triển thực thi quy hoạch Vũng Tàu Hiện nay, hệ thống công cụ quản lý phát triển cảnh quan đô thị nói chung thị biển nói riêng... luật bước đầu tạo nên khung pháp lý cụ thể cho hoạt động quản lý Nhà nước cảnh quan đô thị HỆ THỐNG CÁC CÔNG CỤ QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN HIỆN CĨ ĐỐI VỚI CẢNH QUAN ĐƠ THỊ BIỂN QUY CHUẨN QUY HOẠCH XÂY DỰNG