Phải có đen trắng? Nguyễn Ngọc Hiếu, NCS Đại học tổng hợp London (UCL) Vấn đề quản lý sử dụng đất, xây dựng sở hữu nhà quyền liên quan đến bất động sản Việt Nam thường xem xét cơng trình tài sản hợp pháp khơng hợp pháp, có đủ ‘giấy’ loại hay không Tuy nhiên, thực tế, chế độ sử dụng quyền tài sản liên quan có tính liên tục, đa dạng linh hoạt thực quyền xử lý vi phạm Một khn khổ pháp lý có ‘đen trắng’ có mang lại kết mong muốn hay lựa chọn khác? Bài viết nhằm đóng góp vào dự thảo Luật đăng ký bất động sản soạn thảo Quá trình chuyển đổi Quản lý ‘chính thống’ tài sản bất động sản (bao gồm đất đai cơng trình) trải qua trình từ việc hình thành tài sản, xác lập sở hữu chứng thực sang nhượng Việc hình thành tài sản (hình thành đất xây dựng cơng trình) coi có pháp lý người thực có đầy đủ quyền sử dụng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), quyền phát triển (giấy phép xây dựng) thực quyền với yêu cầu quan có thẩm quyền (kiểm tra thực hiện) Thực quyền có liên quan trực tiếp đến lợi ích cơng cộng thuộc phạm vi giải quan hành Trong đó, việc xác lập sở hữu q trình khơng làm biến đổi khơng gian hành vi sử dụng tài sản Về thực chất phục vụ cho hành vi dân tương lai cầm cố, sang nhượng, chấp thực quyền phát triển Người xem xét tuân thủ yêu cầu hành chính, nghĩa vụ thực để xác nhận sở pháp lý chủ thể với quyền tương lai họ Tuy nhiên, công việc bao hàm nghĩa vụ Nhà nước nói chung, quyền địa phương phía bên giao dịch tài sản Tuy nhiên, nước phát triển đặc biệt nước có kinh tế chuyển đổi Việt Nam, bất động sản quản lý thống Sự biến đổi liên tục thể chế, từ phong kiến sang thuộc địa; kinh tế bao cấp kinh tế thị trường làm cho bất động sản hình thành, xóa bỏ, lại tái tạo, điều chỉnh ranh giới mới, sở kinh tế pháp lý Một khuôn khổ thể chế thời bao cấp chỉnh sửa liên tục không theo kịp vận động liên tục thực tiễn xã hội Kết nhiều tài sản, công trình, đất đai hình thành thực tế khơng tương xứng với quyền loại ‘giấy’ bảo hộ Tuy nhiên, người sử dụng tài sản thực tất quyền nằm giới hạn thị trường, nhận thức giám sát từ quan nhà nước, công chúng mà khơng vào quy định ‘giấy’ Trải qua trình lịch sử, quyền tài sản mang tính tư hữu có thời bị coi ‘kỳ thị’ Chế độ phong kiến xác lập ranh giới cơng, tư, tín ngưỡng tài sản riêng dựa tảng kinh tế nông nghiệp thể chế phong kiến Sự phân biệt cơng, tư có tính hợp lý đến cộng đồng phù hợp với khả giám sát lợi ích cơng cộng phạm vi cộng đồng Trong đó, khu vực thị đòi hỏi chế độ cơng tư phù hợp tính biến động, tập trung linh hoạt sử dụng tài sản đô thị Hệ thống đăng ký quản lý đất đai (và bất động sản) kiểu thuộc địa áp dụng Việt Nam thể tính rạch ròi cơng, tư thị với hình thành, xác lập chứng thực có tính liên tục, đáp ứng đòi hỏi Tuy nhiên, rành rọt thủ tục có hạn chế chúng phù hợp cho tài sản hình thành thức, chuẩn tắc bỏ ngòai lề người dân xứ thu nhập thấp, cộng đồng lao động nghèo đô thị Nền kinh tế bao cấp nhấn mạnh cơng hữu, xóa bỏ ranh giới rành rọt chế độ thuộc địa quyền tài sản chí phần hệ thống đăng ký sang nhượng tài sản Những nhược điểm sở hữu tài sản tư nhân đề cao dẫn đến chối bỏ hệ thống quản lý tài sản sau giải phóng miền Bắc miền Nam Chế độ kinh tế xã hội chủ nghĩa coi đất đai tài sản chung với mong muốn tất người tiếp cận đến chỗ tư liệu sản xuất Tuy nhiên thực tiễn khác xa mong muốn Bộ máy quan liêu bao cấp không đủ sức cai quản phân bổ nguồn lực cơng cộng cho nhu cầu tập trung cao biến động đô thị Cuộc ‘chiến tranh nhà cửa’ trở thành từ vựng thời bao cấp thể phần tính khốc liệt cạnh tranh cán công nhân viên việc tiếp cận đến nhà Nhà ‘chỗ để ở’ chưa phải tài sản xét góc độ kinh tế thị trường Việc bình quân đầu người nhà giảm dần thời kỳ bao cấp đầu đổi mới1 nói lên phần suy giảm động lực tăng trưởng ẩn chứa đằng sau bất cập phân bổ nhà ở, xuống cấp chất lượng cơng trình cân đối nghiêm trọng tài quan quản lý nhà Khu vực thứ ba Sự hình thành khu vực ‘thứ ba’ hay gọi khu vực khơng thức quan tâm gần Thời kỳ bao cấp tương đối thành công kiểm sóat phát triển thị hệ thống đăng ký hộ gắn liền với chế độ phân phối vật phi tiền tệ thực phẩm, dịch vụ xã hội giáo dục, y tế, v.v Nhưng chỗ nhà việc kiểm sốt thành cơng bề hệ thống kiểm sốt vật liệu xây dựng Nơi ở, điều kiện ở, điều chỉnh với biến động nhu cầu, vấn đề công thực tế dần tuột khỏi phạm vi kiểm sốt Khu vực thứ ba hình thành tất yếu nhu cầu tồn phát triển trước giai đoạn đổi với kinh tế thị trường Sự gặm nhấm chung cư, chia tách đất đai hợp tác xã, quan xí nghiệp, lấn chiếm đất trống ven sông hồ, ven đê chuyển đổi mơi trường sống làng xóm ven dường nằm ngòai ‘kế hoạch’ thành phố Cho đến đầu thời kỳ đổi mới, biến đổi quan tâm kết trực quan suy giảm hiệu lực kiểm sóat Khi việc bán vật liệu xây dựng cho khơng quan trọng hội mở muốn xây dựng Hệ thống kiểm soát tinh vi gián tiếp khơng phát huy tác dụng Sự xuất khu vực thứ ba làm cho loại hình bất động sản trở nên đa dạng Có thể tạm chia làm sáu loại sau (xem Hình 12): Loại thứ kể đến lều quán mọc vỉa hè, nhà xây đường ngõ ngách; nhà cửa xây đất nông nghiệp chia đối tượng nhảy dù đê, ven đường quốc lộ hay đất hình thành lấp ao hồ, xây dựng kênh rạch vi phạm quy hoạch đô thị Đây loại hình có tính pháp lý thấp nhất, hòan tòan khơng có pháp lý hình thành tồn hoạt động hiệu lực quyền Người sở hữu tài sản thực tế khơng có quyền hợp pháp tài sản trừ quyền chưa có giải tỏa Loại thứ hai hành vi lấn chiếm, sử dụng trái phép tồn thời gian lâu (có thể trước năm 1993 trước 2004) Phần lớn tài sản có tính ổn định sử dụng chưa nằm vào kế hoạch giải tỏa thành phố Loại tài sản có gía trị pháp lý cao khả tồn cao hợp thức hóa Loại tồn vừa làm ngơ, vừa hoạt động hiệu lực Tuy nhiên, người chủ sử dụng tài sản có quyền quyền hỗ trợ định giải tỏa Loại thứ ba tài sản hợp thức hóa mặt đất đai, khơng sai phạm quy hoạch chung phân loại sử dụng đất hòan tòan khơng có giấy phép phát triển, xây mới, cơi nới, mở rộng, thay đổi mục đích sử dụng, phân chia thành khỏanh đất nhỏ chưa phép, v.v Vi phạm tồn thể chế máy hoạt động không hiệu Những loại tài sản thị trường hiểu ngầm có sở pháp lý tồn Nhiều đối tượng chí quan tâm đến sai khác giấy tờ trạng đất đai chủ lớn, hay cơng trình đất hòan tòan khơng có giấy phép xây dựng mà giá trao đổi mà sẵn sàng mua bán lại Loại thứ tư cơng trình hình thành có sai phạm xây dựng cơi nới, mở rộng Loại mặt giấy tờ tương đối hòan chỉnh Tuy nhiên thực tế giấy tờ có sai khác định Đối với thị trường, loại tài sản gần hòan chỉnh giấy tờ Loại thứ năm tài sản hình thành đất thuê thân tài sản dạng phân chia cơng trình khác Có thể kể tài sản xây đất thuê dài hạn (20 – 70 năm); hộ cho thuê không xác định thời điểm hết hạn Những loại khơng gặp vướng mắc thủ tục hành hình thành tài sản, có ràng buộc nghĩa vụ tài với chủ sở hữu cơng trình chung, chủ sử dụng đất có cơng trình Loại cuối tài sản xây dựng đất hợp pháp, có đầy đủ quyền phát triển, có giấy tờ xác nhận sở hữu tương ứng với trạng sử dụng Trục tung hình vẽ miêu tả khác biệt quyền pháp lý loại hình bất động sản khác Mức độ tăng dần nhóm quyền tài sản từ đến có nghĩa người sở hữu tài sản nhóm có đầy đủ quyền pháp lý để khai thác giá trị kinh tế có bất động sản, ví dụ quyền phát triển thành cơng trình thương mại, quyền sang nhượng, cho th lại, khai thác mà khơng phải trả phí th đất, thuế tài sản, v.v Như vậy, nhóm 1, gần khơng có quyền pháp lý mức độ tăng dần nhóm có gần đủ khả khai thác giá trị kinh tế bất động sản mức độ an toàn mặt pháp lý 10 1 Hình Những loại bất động sản với giá trị pháp lý khác nhau, quyền sử dụng khác Sự tồn kéo dài loại hình khơng thức thị tượng giải thích nhiều góc độ Những ngun nhân khách quan chế, bối cảnh, khó khăn chung nguyên nhân dễ dàng sử dụng để lý giải Tuy nhiên, bên cạnh có lý chủ quan liên quan đến quyền lợi nhiều chủ thể khác Thử điểm qua số nguyên nhân sau:  Thứ nhất, chi phí để hợp thức người có tài sản bao gồm thời gian tiền bạc Bản thân chi phí để hợp thức hóa tài sản khơng nhỏ Hơn nữa, vấn đề chỗ khơng chi phí bao nhiêu, mà mức độ khơng chắn người muốn hòan thành thủ tục thời gian, tiền bạc phải đường Tại Hà nội, lần ‘ra quân’ ‘đẩy mạnh’, hộ dân lại phát tờ kê khai nhà đất Đến cuối năm, hộ thực ‘vận động tích cực’ lọt vào danh sách để ‘cơ quan’ hoàn thành kế hoạch Vài năm sau, tất hộ chưa cấp lại phát tờ kê khai mới, với hứa hẹn giải cấp sổ đỏ sớm Tương tự vậy, có số may mắn cấp giấy đỏ vào cuối năm, mà ‘cấp trên’ thúc bách địa phương hòan thành kế hoạch đề Đó chưa kể đến đống hồ sơ ký theo kiểu hòan thành kế hoạch khơng chuyển đến đích chủ hộ chưa chịu khó ‘vận động’3 Độ bất định liên quan đến tính minh bạch hệ thống đăng ký xác lập sở hữu tài sản làm cho phận đáng kể tài sản nằm phạm vi ‘chưa hợp thức hóa’  Thứ hai vấn đề lợi ích mang lại hợp thức hóa4 Lợi ích lý thuyết trở thành thực người có tài sản sử dụng số quyền định tài sản cầm cố, chấp, sang nhượng, thừa kế, phát triển (xây mới, cải tạo) Nếu khơng có thay đổi người khơng hợp thức hóa lợi tránh phải nộp chậm nộp thuế sử dụng đất Tuy nhiên, số lợi ích đem kèm với quyền phát triển lại xem xét thứ ‘trade-off’ khác, ‘giá’ việc vi phạm không thực yêu cầu quy hoạch, nghĩa vụ tài lại so sánh với ‘giá’ việc hợp thức hóa, đường tắc Nếu máy cưỡng chế hiệu lực có nghĩa chi phí giao dịch hoạt động cưỡng chế cao Điều đồng nghĩa với việc vi phạm có ‘chi phí giao dịch’ thấp mức tối thiểu không bị cưỡng chế ngược lại, ‘giá’ người có tài sản vi phạm trả cao chi phí cưỡng chế vi phạm tồn So sánh ‘giá’ với ‘giá’ hợp thức cho kết lựa chọn người dân  Thứ ba, thân người có tài sản khơng hòan tòan hào hứng với việc đăng ký rành rọt Những tài sản có nguồn gốc chứng minh khơng nhiều Có số lượng lớn bất động sản có gắn với quyền lực, hoạt động kinh tế mang tính nhạy cảm khó chứng minh người chủ khơng muốn cơng khai Bản thân người có tài sản Hà Nội chưa quên thời ‘chiến dịch Z305’ năm đầu thập kỷ 80 Gần đây, thấy Hà Nội chưa thành cơng đấu giá quyền sử dụng đất Có thể giải thích ngun nhân người có tiềm tham gia đấu giá không muốn công khai tên tuổi, đặc biệt quan chức6 Bên cạnh đó, đăng ký có lợi cho giao dịch vay mượn, cầm cố công khai cho nghĩa vụ thuế thu nhập nghĩa vụ tài liên quan Chính vậy, muốn tham gia đẩy nhanh q trình chuẩn mực hóa đăng ký giao dịch tài sản  Thứ tư, nhận thức vấn đề quản lý nhà nước nói mang tính hành Tư tưởng ban phát tính chất quyền lực chiều quan hệ Nhà nước công dân tồn không văn Những tàn dư thời kỳ đất, cấp nhà không qua đấu giá, không giá thị trường làm cho quan hệ hành trở nên nguồn lợi Các quan hành (bộ, ngành) kiêm trách nhiệm trình dự án luật lập quy làm cho họ có điều kiện níu giữ quyền lực kèm với lợi ích Tài sản cơng ưu đãi, quản lý hiệu làm cho người sử dụng có khả tác động núp bóng để kinh doanh có lợi Kết tra sử dụng tài sản công địa bàn Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh cho thấy hầu hết có sai phạm yêu cầu truy thu tài Sự thay đổi khó diễn khơng có sức ép đủ lớn  Thứ năm, thị trường hệ thống hành tồn khoảng cách Căn để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp quyền phát triển nói hai loại: hợp pháp, phép không hợp pháp, không phép Sự rành rọt dẫn tới nhiều tình ‘khơng chạy’ thực tế Sự khó khăn để tiếp cận hệ thống hành góp phần thúc đẩy giao dịch ngầm Ngòai ra, nhận thức lợi ích việc tạo điều kiện cho giao dịch thuận lợi với chi phí thấp chưa làm rõ7 Bản thân khái niệm ‘kiểm soát’ chưa rõ ràng Cần làm rõ vai trò Nhà nước giám sát hỗ trợ; định hướng hay phục vụ, v v cho người có bất động sản xác lập quyền Hiện chưa có sách khuyến khích cơng khai hóa giao dịch bất động sản  Thứ sáu, đơn giản xã hội ln tồn đối tượng, nhóm cư dân có thu nhập thấp phù hợp với loại hình bất động sản ‘khơng thức’ Thơng thường họ người nhập cư, sinh viên trụ lại thành phố, người lao động mùa vụ Thị trường nhà cho đối tượng phải đáp ứng với chi phí tài tương xứng, dĩ nhiên bất động sản khu vực thứ ba phù hợp với đối tượng Sự tồn sách nhà thu nhập thấp thu hẹp khu vực thứ ba, nhiên, vấn đề thời gian, mà cách thức tiếp cận khu vực triệt tiêu mà hạn chế Rõ ràng quyền, giấy thực tiễn có khoảng cách Quyền liên quan đến bất động sản rộng thường nằm ‘thời tương lai’ Giấy đặt nhằm thể chế hóa quyền Trong thực tiễn số giao dịch số quyền thực Mối quan hệ thể qua sơ đồ Venn Hình sau: Giấy (1) Khu vực thức, có đủ sở pháp lý thực tiễn Quyền (3) Khu vực thứ ba, khơng có đủ sở pháp lý Thực tiễn ( 2) Hình Sơ đồ Venn mối quan hệ quyền-giấy thực tiễn Sơ đồ Venn miêu tả bất động sản có đầy đủ giấy tờ pháp lý (1) lúc sử dụng tối đa quyền thực tiễn Vì có khoảng chồng hai sở thực tiễn sở pháp lý mô tả thực tế sử dụng bất động sản (1 hợp với 2) Khu vực thứ ba bất động sản có (2) mà khơng có (1) Những quyền thực tiễn, pháp lý công nhận mang tính tương lai (3) bao trùm lên (2) mơ tả tính linh hoạt quyền sử dụng bất động sản Sự lựa chọn cho tương lai? Quá trình hợp thức hóa bất động sản trao đổi gần tiến đến mục tiêu hợp thức hết loại bất động sản Những cố gắng Nhà nước việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận đăng ký bất động sản thị trường nói chung với khu vực thứ ba hợp thức hóa đưa tài sản vào diện xem xét, cấp khơng Q trình mơ tả hình sau: Quyền tài sản 10 1 Hình Mơ hình lý tưởng hợp thức hóa bất động sản việc cấp giấy chứng nhận cho tòan bất động sản Mơ hình hình mơ tả q trình bổ sung giấy tờ pháp lý cho loại bất động sản nhóm 2, để chúng có quyền pháp lý giống bất động sản nhóm Q trình lọc tiến hành triệt để lại hai loại bất động sản: hợp pháp không hợp pháp Người cấp giấy hợp pháp coi đương nhiên có đầy đủ quyền phát triển (trừ hạn chế quy hoạch) Giao dịch họ thuận lợi nhiều đặc biệt Nhà nước thu thuế sử dụng đất, thuế sang nhượng tiến hành giao dịch tài sản đem cho thuê Tuy nhiên, hệ thống thị trường khơng hòan hảo mong muốn, chí q trình hợp thức hóa khơng diễn sớm chiều Từ chủ trương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1994 theo Nghị định 60CP, ‘mới có’ 11 năm trơi qua Tỉ lệ cấp giấy thị đạt có 48,8%8 tổng số hộ có đủ điều kiện cấp Thanh tra Chính phủ làm việc Hà Nội nhấn mạnh số 80% giấy chứng nhận cấp 80% số đăng ký làm hồ sơ, thực thực có 42% số đất thực tế cần cấp tính đến tháng 8/2005 Trong đó, đất, bất động sản liên tục biến động9 Thực tế tâm lý nhiều chủ bất động sản có giấy đỏ khơng tiếp tục cập nhật quyền sử dụng họ tiếp tục chuyển nhượng Rất bất động sản thay đổi quyền sử dụng, thay đổi hình thức không cập nhật với quan quản lý có đủ điều kiện thuận lợi giao dịch thị trường Bên cạnh đó, thị ln mở rộng, vận động hình thức chủ sử dụng Khó nói máy quản lý theo sát đảm bảo khơng xuất bất động sản ‘khu vực thứ ba’ Điều có nghĩa thực tiễn mong muốn rành mạch hợp pháp không hợp pháp, người sử dụng có đầy đủ quyền với thực tế ln có chênh lệch Vậy lựa chọn cho vấn đề hợp thức hóa nguồn lực hữu hạn, vận động liên tục chất vấn đề sở hữu với tài sản sử dụng đất đai liên tục, đa dạng? Việc áp dụng mơ hình có ‘đen trắng’ có đạt kết cuối không? Điều đề cập đến đề xuất nhiều chuyên gia, hệ thống quản lý đất đai Việt Nam nên lựa chọn cách tiếp cận linh hoạt Cần làm rõ hiểu linh hoạt lẽ khơng mong muốn khu vực thứ ba, khơng thức tiếp tục tồn tại, mở rộng hay để Vấn đề nhận định chất, khả thực lựa chọn cách tiếp cận phù hợp Mong muốn thực tế ln có khoảng cách Những định ý chí chứng tỏ không đem lại kết mong muốn Trên thực tế, số thay đổi sách gần đất đai quản lý cơng trình xây dựng cho thấy xu hướng Những điều khỏan Luật đất đai năm 2003 thể đường lối xử lý vi phạm diễn trước năm 1980, trước 15/10/1993, sau 1/7/2004 phần minh chứng10 Quyết định thừa nhận cơng trình xây dựng lố tầng, vi phạm quy định kiến trúc đem lại sở pháp lý tồn cho hàng ngàn nhà thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội nơi khác11 Quyết định phân loại cách thức xử lý trường hợp vi phạm quy hoạch xây dựng Hà Nội giải nhiều tồn đọng hồ sơ giải vấn đề tâm lý, pháp lý vấn đề ‘phạt cho tồn tại’12 Điều cho thấy linh hoạt không nên hiểu chúng thể bất lực quyền giải thực tiễn, thể bng xi với vi phạm phần lớn mang tính lịch sử mà thể Đây cách nhìn thực tế thể xác đáng chất vấn đề khoảng cách quyền (sử dụng, quyền phát triển quyền liên quan khác), giấy (các giấy chứng nhận quyền) thực tế quan hệ có sử dụng quyền, giấy nói Với xu nay, thấy sử dụng cách tiếp cận bước Với nguồn lực hữu hạn xem xét tính cấp bách, thứ tự ưu tiên mơ hình bước có khả sử dụng Những vấn đề soạn thảo bàn bạc vậy, chuyển từ giấy sang hai giấy, ba giấy giấy, quan quản lý13 Đặc biệt, vấn đề linh động đường lối chuyển đổi giấy sang quy định không bắt buộc vấn đề thống hóa giấy tờ loại bước đột phá Nội dung tiết kiệm nguồn lực nhà nước tập trung vào giải nhu cầu cấp bách xử lý có thứ tự ưu tiên Những trường hợp cần giao dịch cấp đổi giấy trước Vấn đề thể chế hóa quyền làm dần bước có nhu cầu thực tế Như vậy, rõ ràng trình thực thừa nhận thể chế hóa tồn khu vực chưa bị động tới Những người sử dụng đất tài sản không giao dịch giao dịch không bị kiểm sốt tồn tại, họ có thông tin sở để ‘nâng cấp’ sở pháp lý quyền sử dụng đất tài sản đất Mơ hình biểu diễn sau: Quyền tài sản 10 1 Hình Mơ hình tiệm cận thừa nhận khu vực thứ ba hợp thứuc hóa có lựa chọn, làm bước Kết luận Hòan thiện pháp luật đất đai sở hữu tài sản trình lâu dài Về chất, quyền sử dụng bất động sản rộng lớn đa dạng Sự thừa nhận quyền kinh tế, pháp lý phần quan trọng, góp phần lành mạnh quan hệ xã hội, thúc đẩy kinh tế phát triển Trên thực tế, vận hành quyền phụ thuộc nhiều yếu tố, ‘giấy’ sở pháp lý quan trọng Tuy nhiên, giấy chứng nhận sở pháp lý quyền cần nhận thức vai trò, vị trí khơng có giấy làm chức phục vụ giao dịch xã hội Trong bối cảnh thực tế với nguồn lực hữu hạn nhà làm luật cần xác lập mục tiêu lựa chọn giải pháp phù hợp Khu vực thứ ba tồn song hành với kinh tế chuyển đổi tồn tất nước phát triển Một khn khổ pháp lý có đen trắng khó lòng đạt mục tiêu không tiếp cận vấn đề từ thực tiễn, linh hoạt xử lý giải khoảng cách quyền, giấy thực tiễn London, ngày 8/09/2005 Theo thống kê Bộ Xây dựng, nhà Hà Nội năm 1996 đạt 5m2/người, năm 1991là 6m2/người Trước năm 1954 10m2/người Hình vẽ sửa đổi từ ý tưởng Geoffrey Payne, Sự lựa chọn sách đất đai: giấy hay quyền?, trình bày Hội thảo Ngân hàng Thế giới bang Virginia, Hoa Kỳ, tháng năm 2000 Ví dụ phát phường Cống Vị, quận Ba Đình thành phố Hà Nội năm 2004 tồn nhiều sổ đỏ ký bị ém lại không chuyển đến người dân Thành phố phải thay đổi quy trình chuyển sổ đỏ thẳng đến tay người dân Tuy nhiên, trường hợp điển hình tình trạng chung Có thể hiểu thứ ‘trade-off’, tức đánh đổi giá trị lấy giá trị khác có lợi Chiến dịch nhằm truy nguồn gốc cơng trình xây dựng địa bàn Hà Nội trước thời mở cửa Đặc điểm Hà Nội nơi tập trung máy hành trung ương, cơng an, qn đội, ngoại giao quan chức địa phương khác nên số lượng quan chức lớn Tác giả cho Hà Nội số lượng người người liên quan đến máy nhà nước, khơng có sở kinh doanh để hợp thức hóa nguồn gốc tài sản chiếm tỷ trọng đáng kể Giao dịch nhà đất bị cho khơng đem lại lợi ích, bị đánh thuế cao tới 20% sau năm 1993, sau giảm xuống 4% Bộ Tài nguyên môi trường, tháng 8-2005 Theo báo điện tử Vietnamnet, ngày 01/9/05 10 Xem Luật đất đai 1993, Luật đất đai 2003 Những vi phạm diễn sau 1/7/2004 phải kiên xử lý, trường hợp trước tùy theo tính chất mức độ cho hợp thức hóa 11 Xem Quyết định số 39/2005QĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ hợp thức hóa xử lý nhà xây dựng lố tầng, vi phạm quy định kiến trúc cảnh quan 12 Xem Quyết định số 19/2003/QĐ-UB Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội quản lý trật tự xây dựng địa bàn thành phố Hà Nội Chỉ vi phạm quy hoạch bị đập bỏ, vi phạm xây dựng kiến trúc tồn xử lý theo mức độ khác 13 Xem ý kiến Thủ tướng phiên họp Chính phủ tháng 8/2005 Ban soạn thảo luật đăng ký bất động sản, báo điện tử Vietnamnet ngày 7/9/2005 10 ... loại hình có tính pháp lý thấp nhất, hòan tòan khơng có pháp lý hình thành tồn hoạt động hiệu lực quyền Người sở hữu tài sản thực tế khơng có quyền hợp pháp tài sản trừ quyền chưa có giải tỏa... dụng trái phép tồn thời gian lâu (có thể trước năm 1993 trước 2004) Phần lớn tài sản có tính ổn định sử dụng chưa nằm vào kế hoạch giải tỏa thành phố Loại tài sản có gía trị pháp lý cao khả tồn... trình hình thành có sai phạm xây dựng cơi nới, mở rộng Loại mặt giấy tờ tương đối hòan chỉnh Tuy nhiên thực tế giấy tờ có sai khác định Đối với thị trường, loại tài sản gần hòan chỉnh giấy tờ Loại