DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT STT Chữ viết tắt Chú giải QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất CNVPĐKĐĐ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai VPĐKĐĐ Văn :phòng đăng ký đất đai UBND Ủy ban : nhân dân CSDLĐĐ Cơ sở : liệu đất đai HSĐC Hồ sơ : đại TTHC Thủ tục : hành ĐCTT Địa : thƣờng trú 10 CMND Chứng : minh nhân dân 11 TNMT Tài nguyên : Môi trƣờng DANH MỤC BẢNG Trang Bảng 2.1 Các đơn vị hành huyện Gò Dầu 17 Bảng 2.2 Tình hình giải hồ sơ cấp Giấy chứng nhận năm 2014 47 Bảng 2.3 Tình hình giải hồ sơ cấp Giấy chứng nhận năm 2015 48 Bảng 2.4 Tình hình giải hồ sơ cấp Giấy chứng nhận năm 2016 49 Bảng 2.5 Tổng hợp kết đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu cấp đổi Giấy chứng nhận địa bàn huyện từ năm 2014 đến tháng 3/2017 50 Bảng 2.6 Bảng thống kê tiến độ giải cấp Giấy chứng nhận địa bàn huyện Gò Dầu từ năm 2014 đến tháng 3/2017 50 DANH MỤC HÌNH VẼ Trang Hình 2.1 Vị trí huyện Gò Dầu tỉnh Tây Ninh 16 DANH MỤC SƠ ĐỒ Trang Sơ đồ 2.1 Quy trình thực đăng ký đất đai 20 Sơ đồ 2.2 Quy trình cấp Giấy chứng nhận lần đầu 23 Sơ đồ 2.3 Quy trình cấp đổi Giấy chứng nhận 26 Sơ đồ 2.4 Quy trình đăng ký đất đai nhƣng không đủ điều kiên cấp Giấy chứng nhận 32 Sơ đồ 2.4 Quy trình xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu 34 Sơ đồ 2.5 Quy trình xử lý hồ sơ cấp đổi giấy chứng nhận 37 MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT, BẢNG DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ MỤC LỤC MỞ ĐẦU……………………………………………………………………… 1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu liên quan đến công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận…………………………………………………………………………… Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục tiêu nghiên cứu 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tƣợng nghiên cứu 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phƣơng pháp nghiên cứu…………………………………………………… Ý nghĩa nghiên cứu Kết cấu luận văn CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYÊN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký cấp Giấy chứng nhận 1.1.1 Các khái niệm chung 1.1.2 Vị trí vai trò cơng tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận hệ thống quản lý nhà nƣớc đất đai 1.1.3 Lƣợc sử công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003 đến 1.2 Căn pháp lý đăng ký, cấp giấy chứng nhận theo Pháp luật đất đai hành 10 1.2.1 Nguyên tắc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận 10 1.2.2 Điều kiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận 11 1.2.3 Trách nhiệm quan thực đăng ký, cấp Giấy chứng nhận 13 1.3 Trình tự thủ tục hành cơng tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận…………………………………………………………………………….14 1.3.1 Quy định hồ sơ; nơi nộp hồ sơ trả kết thủ tục hành chính; thời gian thực thủ tục hành đất đai 14 1.3.2 Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận 14 Tiểu kết chƣơng 15 CHƢƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN GÒ DẦU, TỈNH TÂY NINH 16 2.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu, quan thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận 16 2.1.1 Giới thiệu khái quát huyện Gò Dầu, tỉnh Tây Ninh 16 2.1.2 Cơ quan thực công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn…………………………………………………………………………… 18 2.2 Quy trình thực đăng ký, cấp Giấy chứng nhận 19 2.2.1 Quy trình thực đăng ký đất đai 19 2.2.2 Quy trình thực cấp Giấy chứng nhận 22 2.3 Công tác phân loại xử lý cụ thể hồ sơ giải đăng ký, cấp Giấy chứng nhận 29 2.3.1 Phân loại hồ sơ 29 2.3.2 Xử lý hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận 31 Tiểu kết chƣơng 52 CHƢƠNG GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN GÒ DẦU, TỈNH TÂY NINH 54 3.1 Giải pháp chung 54 3.1.1 Giải pháp sách pháp luật cơng tác xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận huyện Gò Dầu, tỉnh Tây Ninh 54 3.1.2 Giải pháp tổ chức cán bộ, nhân 54 3.1.2 Giải pháp khoa học kỹ thuật, sở hạ tầng 54 3.2 Giải pháp cụ thể 56 3.2.1 Giải pháp hồn thiện cơng tác đăng ký đất đai khơng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận ông Nguyễn Văn Khứu 56 3.2.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác xử lý hồ sơ đủ điều kiện đăng ký cấp giấy chứng nhận ông Nguyễn Văn Sít bà Võ Thị Nga 57 3.2.3 Giải pháp hồn thiện cơng tác xử lý hồ sơ đủ điều kiện đăng ký cấp giấy chứng nhận bà Phạm Thị Tang 57 3.2.4 Giải pháp hồn thiện cơng tác xử lý hồ sơ đủ điều kiện cấp đổi giấy chứng nhận ông Lâm Văn Bé 57 Tiểu kết chƣơng 59 KẾT LUẬN 60 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC……………………………………………………………………… MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Tài ngun q vơ giá tự nhiên mang tặng cho quốc gia, đất đai tài nguyên quý giá Đất đai tƣ liệu sản xuất quan trọng mà tự nhiên ƣu trao tặng cho ngƣời; nhân tố thiếu cho tồn phát triển kinh tế xã hội quốc gia; chúng tạo nguồn nội lực dồi phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế ổn định xã hội Với tầm ảnh hƣởng rộng khắp mình, vấn đề đất đai vấn đề phức tạp Do đó, sách đất đai ln mối quan tâm hàng đầu Nhà nƣớc Để quản lý đất đai chặt chẽ hiệu nhƣ đảm bảo việc thực quyền lợi nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất, Nhà nƣớc tiến hành cho đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận cho ngƣời sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định Đăng ký đất đai việc bắt buộc ngƣời sử dụng đất ngƣời đƣợc giao đất để quản lý đăng ký quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực theo yêu cầu chủ sở hữu Đăng ký đất đai sở để thiết lập HSĐC tiến tới việc cấp Giấy chứng nhận hình thức đăng ký giấy đăng ký điện tử có giá trị pháp lý nhƣ Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ (gọi tắt Giấy chứng nhận) chứng thƣ pháp lý để Nhà nƣớc đảm bảo quyền lợi hợp pháp ngƣời sử dụng đất quản lý chặt chẽ quỹ đất đất nƣớc Thông qua việc đƣợc cấp Giấy chứng nhận ngƣời sử dụng đất yên tâm sử dụng đất có hiệu cao thực quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật Tuy nhiên, nguồn gốc sử dụng đất ngƣời sử dụng đất có nhiều nguồn gốc khác nhƣ khai hoang, chuyển quyền, lấn chiếm…Vì vậy, để cơng tác đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận đƣợc thực cách khách quan, quy định, đảm bảo quyền lợi ngƣời sử dụng đất, tránh trƣờng hợp khiếu nại, cơng tác phân loại, xử lý hồ sơ giải việc đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận phải thực nhanh chóng nghiêm túc theo quy định pháp luật Gò Dầu huyện nằm vùng kinh tế phía Nam tỉnh Tây Ninh, cửa ngõ phía Tây thành phố Hồ Chí Minh, đầu mối giao thơng nối liền thành phố Hồ Chí Minh thành phố Tây Ninh, nối liền thành phố Hồ Chí Minh với khu kinh tế cửa Mộc Bài đƣờng Xuyên Á Cơ cấu kinh tế có chuyển biến nhanh rõ nét theo hƣớng công nghiệp- dịch vụ- du lịch, giá trị đất đai ngày cao, với phát triển kinh tế gia tăng dân số dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày tăng, kéo theo làm cho quỹ đất có nhiều biến động xảy Chính vậy, việc thực đề tài “Xử lý hồ sơ công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Gò Dầu, tỉnh Tây Ninh” thực cần thiết Tình hình nghiên cứu liên quan đến công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận Năm 2015, Trần Văn Thƣơng luận văn thạc sĩ nghiên cứu đề tài “Quản lý nhà nước đất đai địa bàn thị xã Gia Nghĩa, tỉnh Đăk Nông”, trƣờng Đại học Đà Nẵng Nội dung chủ yếu tập trung vào vệc đánh giá công tác quản lý nhà nƣớc đất đai thị xã Gia Nghĩa giai đoạn 2004 đến năm 2013 nhằm thấy đƣợc kết đạt đƣợc, mặt tồn cơng tác quản lý nhà nƣớc đất đai thị xã, từ đƣa biện pháp khắc phục phù hợp nhằm khai thác, sử dụng nguồn lực đất đai có hiệu Tuy nhiên, luận văn trọng đến vấn đề pháp luật nhƣ tình trạng quản lý đất đai thị xã từ đƣa kiến nghị chƣa rõ nét đề chủ yếu tồn công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận Năm 2015, Nguyễn Văn Kiên luận văn thạc sĩ nghiên cứu đề tài “Đánh giá tình hình thực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên”, Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Khoa học Kinh Tế Đề tài tập trung nghiên cứu quy định thủ tục, trình tự, nguyên tắc, thẩm quyền cơng tác cấp Giấy chứng nhận; đánh giá tình hình tổ chức thực hiện, kết hoạt động cấp Giấy chứng nhận địa bàn thành phố Thái Nguyên; tìm đƣợc khó khăn, vƣớng mắc yếu tố ảnh hƣởng; từ đề giải pháp hoàn thiện nâng cao kết cấp Giấy chứng nhận cho đối tƣợng sử dụng đất địa bàn Tuy nhiên, luận văn rõ thuận lợi, khó khăn tồn trình thụ lý hồ sơ cán thụ lý mà từ kết đạt đƣợc đƣa khó khăn, vƣớng mắc tồn từ đề xuất giải pháp Năm 2014, luận văn tốt nghiệp đại học Trần Thị Phƣơng Thúy nghiên cứu đề tài “Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Vũ Thư, tỉnh Thái Bình”, trƣờng Đại học Tài ngun Mơi Trƣờng Hà Nội Luận văn nghiên cứu chủ yếu tình hình cấp Giấy chứng nhận huyện Vũ Thƣ, tỉnh Thái Bình nhằm đánh giá thuận lợi khó khăn công tác cấp Giấy chứng nhận hộ gia đình, cá nhân để từ đề xuất giải pháp phù hợp nhằm giải khó khăn vƣớng mắc công tác địa bàn huyện Tƣơng tự nhƣ trên, luận văn không đƣa đƣợc thuận lợi, khó khăn q trình giải hồ sơ cán thụ lý Nhìn chung, cơng trình nghiên cứu nêu đề cập giải vấn đề sách, nguyên tắc, quy trình, phƣơng pháp pháp lý nói chung thuận lợi, khó khăn việc xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa phƣơng chƣa đƣợc làm rõ để từ thấy đƣợc khó khăn mà cán thụ lý hồ sơ gặp phải địa bàn nghiên cứu Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục tiêu nghiên cứu Tổng hợp phân loại hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận; xác định đƣợc pháp lý, nguyên tắc, đối tƣợng, điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật đất đai hành 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu - Hệ thống hóa sở lý luận pháp lý công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận - Phân tích thực trạng xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn huyện Gò Dầu, tỉnh Tây Ninh - Giải pháp xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn huyện Gò Dầu, tỉnh Tây Ninh Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tƣợng nghiên cứu - Quyền lợi nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất - Thẩm quyền đơn vị quản lý nhà nƣớc đất đai - Nguyên tắc, quy trình phƣơng pháp thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận - Trình tự, thủ tục xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận 4.2 Phạm vi nghiên cứu Đề tài đƣợc thực phạm vi địa bàn huyện Gò Dầu, tỉnh Tây Ninh; từ năm 2014- 3/2017 với nội dung nghiên cứu tập trung vào vấn đề đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu cấp đổi Giấy chứng nhận hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Phƣơng pháp nghiên cứu - Phƣơng pháp thu thập thông tin: thu thập thông tin địa bàn nghiên cứu tài liệu, số liệu có liên quan đến văn pháp luật đất đai có liên quan đến đề tài nghiên cứu - Phƣơng pháp thống kê: xử lý, thống kê số liệu thu thập địa bàn huyện, ghi nhận thông tin vào bảng thống kê - Phƣơng pháp so sánh: so sánh thực tiễn thực công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn huyện với quy định pháp luật để thấy đƣợc việc xử lý hồ sơ địa phƣơng có phù hợp với quy định Nhà nƣớc hay khơng; có rƣờm rà, phức tạp hay khơng Từ rút biện pháp khắc phục để xử lý hồ sơ địa phƣơng cho tốt - Phƣơng pháp phân tích tổng hợp: phân tích chi tiết vấn đề có liên quan đến nội dung nghiên cứu nhƣ nguyên nhân không đủ điều kiện đăng ký, không đƣợc cấp giấy…tổng hợp tài liệu số liệu thu thập đƣợc để rút lời nhận xét, đánh giá tình hình đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa phƣơng Ý nghĩa nghiên cứu Làm rõ đƣợc trƣờng hợp vƣớng mắc việc xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận Vận dụng quy định pháp luật đất đai hành đề xuất đƣợc giải pháp xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký cấp giấy, đảm bảo đƣợc thực quyền nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất nhƣ công tác quản lý đất đai Nhà nƣớc đƣợc chặt chẽ hiệu Kết cấu luận văn Nội dung luận văn đƣợc trình bày 60 trang với bố cục nhƣ sau: - Mở đầu - Chƣơng 1: Cơ sở lý luận pháp lý đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Chƣơng 2: Thực trạng công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Gò Dầu, tỉnh Tây Ninh - Chƣơng 3: Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Gò Dầu, tỉnh Tây Ninh - Kết luận CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYÊN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký cấp Giấy chứng nhận 1.1.1 Các khái niệm chung Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất việc kê khai ghi nhận tình trạng pháp lý QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ quyền quản lý đất đất vào HSĐC (theo Khoản 15 Điều Luật Đất đai 2013) Việc đăng ký đất đai điều bắt buộc ngƣời sử dụng đất ngƣời quản lý; đăng ký tài sản gắn liền với đất tùy thuộc vào nhu cầu chủ sở hữu (theo Khoản Điều 95 Luật Đất đai 2013) Theo Khoản Luật Đất đai hành Điều Thông tƣ 24/TTBTNMT, đăng ký đất đai bao gồm: Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu việc thực TTHC lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ quyền quản lý đất vào HSĐC (theo Khoản Điều Thông tƣ 24/TT-BTNMT) Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất việc thực thủ tục để ghi nhận thay đổi thông tin đăng ký vào HSĐC theo quy định pháp luật (theo Khoản Điều Thông tƣ 24/TT-BTNTMT) Giấy chứng nhận chứng thƣ pháp lý để Nhà nƣớc xác nhận QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ hợp pháp ngƣời có QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ (theo Khoản 16 Điều Luật Đất đai 2013) Quyền sử dụng đất quyền khai thác thuộc tính có ích đất đai để phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội đất nƣớc, thỏa mãn nhu cầu nhƣ mang lại lợi ích cho ngƣời sử dụng q trình sử dụng Với tƣ cách đại diện chủ sở hữu đất đai mình, Nhà nƣớc khơng trực tiếp sử dụng đất đai mà giao cho ngƣời sử dụng sử dụng ổn định, lâu dài Tuy vậy, Nhà nƣớc không quyền sử dụng đất mà thơng qua trình sử dụng đất ngƣời sử dụng ý tƣởng sử dụng đất Nhà nƣớc trở thành thực Theo Điều 164, Luật Dân 2005, quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt chủ sở hữu Tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, cơng trình xây dựng khác, rừng sản xuất rừng trồng lâu năm có thời điểm cấp Giấy chứng nhận Vì vậy, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất đƣợc công nhận Nhà nƣớc ngƣời sử dụng đất xác lập mối quan hệ với Ngƣời sử dụng đất có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng định đoạt tài sản phần đất mà họ sử dụng với điều kiện loại tài sản phải hợp pháp, phù hợp với quy hoạch Phụ lục II.4: Hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận ông Lâm Văn Bé ... đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Chƣơng 2: Thực trạng công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài. .. CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYÊN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký cấp Giấy chứng nhận ... tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Gò Dầu, tỉnh Tây Ninh - Chƣơng 3: Giải pháp hồn thiện cơng tác xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác