DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT Chữ viết tắt Ý nghĩa GCN Giấy chứng nhận QSDĐ Quyền sử dụng đất NĐ-CP Nghị định - Chính phủ QĐ Quyết định QSHNO Quyền sở hữu nhà TT Thông tư TN&MT Tài nguyên Môi trường TSKGLVĐ Tài sản khác gắn liền với đất VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai 10 UBND Ủy ban nhân dân 11 CMND Chứng minh nhân dân DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang 45 Bảng 2.1 Kết công tác cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ đăng ký lần đầu đăng ký biến động địa bàn huyện Đại Lộc từ năm 2014 đến quý I năm 2017 47 Bảng 2.2 Hồ sơ chưa đủ điều kiện cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ đăng ký lần đầu đăng ký biến động địa bàn huyện Đại Lộc từ năm 2014 đến quý I năm 2017 ii DANH MỤC SƠ ĐỒ STT Tên sơ đồ Trang Sơ đồ 2.1 Quy trình thực đăng ký GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ cấp lần đầu 27 Sơ đồ 2.2 Quy trình thực chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất mà người sử dụng đất khơng có nhu cầu cấp GCN 30 Sơ đồ 2.3 Quy trình thực đăng ký biến động trường hợp thay đổi diện tích sử dụng đất mà người sử dụng đất khơng có nhu cầu cấp GCN 32 DANH MỤC HÌNH ẢNH STT Hình 2.1 Tên hình ảnh Bản đồ hành huyện Đại Lộc, tỉnh Quảng Nam iii Trang 22 MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN .i DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT……………………………………………ii DANH MỤC BẢNG…………………………………… …………………….ii DANH MỤC SƠ ĐỒ………………………………………………………….iii DANH MỤC HÌNH ẢNH…………………………………………………….iii MỤC LỤC…………………………………………………….……………… iv MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục tiêu nghiên cứu 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa nghiên cứu Kết cấu luận văn CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1.1 Các khái niệm chung 1.1.2 Vị trí vai trò cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hệ thống quản lý nhà nước đất đai 1.1.3 Lược sử công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất từ Luật Đất đai 2003 đến 1.2 Căn pháp lý đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo Pháp luật đất đai hành 11 iv 1.2.1 Nguyên tắc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 11 1.2.2 Điều kiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 13 1.2.3 Trách nhiệm quan thực đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 14 1.3 Trình tự thủ tục hành cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 16 Tiếu kết chương 20 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN ĐẠI LỘC TỈNH QUẢNG NAM 21 2.1 Khái quát địa bàn huyện Đại Lộc, tỉnh Quảng Nam 21 2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 21 2.1.2 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên 23 2.1.3 Đặc điểm điều kiện kinh tế - xã hội 23 2.1.4 Đánh giá chung điều kiện kinh tế - xã hội 24 2.1.5 Cơ quan thực đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 24 2.2 Quy trình thực đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 25 2.2.1 Quy trình thực đăng ký đất đai 25 2.2.2 Quy trình thực đăng ký biến động 26 2.2.3 Quy trình thực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 26 2.2.3.1.Quy trình thực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo Quyết định số 586/QĐUBND UBND tỉnh Quảng Nam 26 2.2.3.2 Quy trình thực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất biến động theo Quyết định số 586/QĐ-UBND UBND tỉnh Quảng Nam 29 2.3 Công tác phân loại xử lý cụ thể hồ sơ giải đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 33 2.3.1 Phân loại hồ sơ 33 2.3.2 Xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 34 v 2.4 Kết giải công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 44 Tiểu kết chương 48 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN ĐẠI LỘCTỈNH QUẢNG NAM 49 3.1 Giải pháp chung 49 3.2 Giải pháp cụ thể 54 Tiểu kết chương: 59 KẾT LUẬN 60 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 61 PHỤ LỤC 63 vi MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia, thành phần môi trường sinh thái, tư liệu sản xuất đặc biệt nông lâm nghiệp, sở khơng gian bố trí lực lượng sản xuất, địa bàn phân bố dân cư phát triển đô thị Đất đai nhân tố thiếu cho tồn dân tộc phát triển kinh tế xã hội quốc gia Theo luật đất đai 2013 đất đai thuộc sở hữu tồn dân nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Hiện đất nước ta q trình đẩy mạnh cơng nghiêp hố đại hoá với tăng nhanh dân số phát triển kinh tế gây áp lực lớn đất đai, diện tích đất lại khơng tăng lên Vậy đòi hỏi người phải biết cách sử dụng cách hợp lý nguồn tài nguyên đất đai có giới hạn Đặt biệt giai đoạn vấn đề đất đai vấn đề nóng bỏng, vấn đề lĩnh vực ngày phức tạp nhạy cảm Do hoạt động quản lý đất đai nhà nước có vai trò quan trọng để xử lý trường hợp vi phạm luật đất đai, tranh chấp đất đai, đảm bảo công ổn định kinh tế xã hội Huyện Đại Lộc nằm phía Bắc Quảng Nam, có vị trí địa lý thuận lợi cho việc giao lưu, phát triển Đại Lộc huyện có nhu cầu sử dụng đất lớn, cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn chưa đảm bảo, chưa đáp ứng kịp thời nhu cầu sử dụng đất người dân Trong nhiều năm qua nhu cầu đất đai địa bàn huyện liên tục tăng, qua năm làm cho quỹ đất huyện có nhiều biến động Trong vấn đề quản lý đất đai tồn huyện hạn chế cơng tác chưa quan tâm mức Cụ thể việc quản lý đất đai địa bàn huyện lỏng lẻo, số hộ cấp giấy ít, người dân sử dụng đất tuỳ tiện Ngoài việc xây dựng quy hoạch kế hoạch cấp ngành chồng chéo thiếu đồng tạo khó khăn cho vấn đề quản lý đất địa bàn huyện Do khâu xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn Huyện Đại Lộc trì trệ, khơng thực theo thời hạn quy định, chưa thực mang lại lợi ích cho người đăng ký Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, đồng ý Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý đất đai - Trường Đại học Tài ngun Mơi trường thành phố Hồ Chí Minh, hướng dẫn ThS Đào Thị Thanh Hoài tiến hành thực đề tài: “Xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Đại Lộc tỉnh Quảng Nam” Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất vô quan trong công tác quản lý nhà nước đất đai Cũng quan nên có nhiều cơng trình nghiên cứu lý luận thực tiễn công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chẳng hạn như: Đề tài thứ Luận văn Thạc sĩ Phan Hồng Mai - Đại học Quốc gia Hà Nội – Khoa Luật thực năm 2014 với đề tài : “Thi hành pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thành phố Đà Nẵng”.Nội dung đề tài: nghiên cứu, đánh giá pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật cấp Giấy chứng nhận địa bàn thành phố Đà Nẵng: bất cập, hạn chế pháp luật vấn đề đồng thời đề xuất bổ sung, sửa đổi số quy định pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà giải pháp thi hành thành phố Đà Nẵng Đề tài thứ hai Luận văn Thạc sĩ Bùi Thị Thuý Hường- Trường Đại học Quốc Gia Hà Nội thực năm 2015 với đề tài:“Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội giai đoạn 2009 - 2015” Nội dung đề tài: Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội; nghiên cứu làm rõ quy định cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật Việt Nam; đánh giá ưu nhược điểm công tác cấp Giấy chứng nhận; kiến nghị số giải pháp phương hướng để đẩy mạnh công tác cấp giấy giai đoạn tới nước nói chung Hà Nội nói riêng Đề tài thứ ba: luận văn tốt nghiệp Đại học Nguyễn Quốc Vũ- Trường Đại Học Nông Lâm Huế thực 2015 với đề tài: “Đánh giá công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Đại Lộc, tỉnh Quảng Nam giai đoạn 20102015” Nội dung đề tài: Tình hình quản lý Nhà nước đất đai trạng sử dụng đất địa bàn huyện Đại Lộc tỉnh Quảng Nam; quy trình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận địa bàn huyện Đại Lộc tỉnh Quảng Nam; phân tích, đánh giá cơng tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận; xác định nguyên nhân tồn tại, vướng mắc giải pháp khắc phục để hồn thiện cơng tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận Từ cơng trình nghiên cứu nêu thấy cơng trình đề cập giải vấn đề sách, nguyên tắc, quy trình, phương pháp pháp lý nói chung, việc xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận cụ thể chưa làm rõ để thấy khó khăn mà cán thụ lý hồ sơ gặp phải địa bàn Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục tiêu nghiên cứu Tổng hợp phân loại hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận; xác định pháp lý, nguyên tắc, đối tượng, điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật đất đai hành 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Hệ thống hóa sở lý luận pháp lý công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận Phân tích thực trạng xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn huyện Đại Lộc, tỉnh Quảng Nam Giải pháp xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn huyện Đại Lộc, tỉnh Quảng Nam Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tƣợng nghiên cứu Quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất Thẩm quyền đơn vị quản lý nhà nước đất đai Nguyên tắc, quy trình phương pháp thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận Trình tự thủ tục xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nội dung: xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu đăng ký cấp Giấy chứng nhận trường hợp biến động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tách hộ gia đình, cá nhân Phạm vi khơng gian: huyện Đại Lộc, tỉnh Quảng Nam Phạm vi thời gian: từ năm 2014 đến quý I năm 2017 Phƣơng pháp nghiên cứu - Phương pháp thu thập thông tin: Thu thập thông tin, số liệu, tài liệu thông tin cần thiết phòng ban thuộc Sở TN & MT, Phòng TN & MT, qua mạng Internet, sách … - Phương pháp thống kê: Thống kê số liệu, tài liệu địa số liệu, tài liệu khác liên quan, thể số liệu qua hệ thống bảng biểu phân tích số liệu - Phương pháp so sánh: So sánh lý luận thực tế công tác ĐKĐĐ, cấp GCN, lập hồ sơ địa địa phương - Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân tích chi tiết số liệu, để có nhìn tổng quan ĐKĐĐ, cấp GCN lập hồ sơ địa địa bàn Ý nghĩa nghiên cứu Làm rõ trường hợp vướng mắc việc xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận Vận dụng quy định pháp luật đất đai hành đề xuất giải pháp xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhậnnhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký cấp Giấy chứng nhận, đảm bảo thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất công tác quản lý đất đai Nhà nước chặt chẽ hiệu Kết cấu luận văn Nội dung Luận văn trình bày khoảng 60 trang với kết cấu sau: - Mở đầu - Chương 1: Cơ sở lý luận pháp lý đăng ký cấp Giấy chứng nhận - Chương 2: Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Đại Lộc, tỉnh Quảng Nam - Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn huyện Đại Lộc, tỉnh Quảng Nam - Kết luận kiến nghị - Danh mục tài liệu tham khảo - Phụ lục CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1.1 Các khái niệm chung Khái niệm đăng ký đất đai Đăng ký đất đai việc kê khai ghi nhận tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất quyền quản lý đất đất vào hồ sơ địa Khái niệm đăng ký lần đầu Là việc thực thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ quyền quản lý đất đất vào hồ sơ địa Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu việc đăng ký quyền sử dụng đất thực đất có người sử dụng, chưa đăng ký, chưa cấp loại GCN (GCN QSDĐ, GCN quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở, GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ) Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng Khái niệm đăng ký biến động Đăng ký biến động sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thực đất, tài sản gắn liền với đất cấp Giấy chứng nhận mà có thay đổi nội dung ghi Giấy chứng nhận Đăng ký biến động thực đất, tài sản gắn liền với đất xác định chế độ sử dụng cụ thể; thay đổi nội dung liên quan đến quyền sử dụng đất hay chế độ sử dụng đất phải phù hợp với quy định pháp luật; tính chất cơng việc đăng ký biến động xác nhận thay đổi nội dung đăng ký theo quy định pháp luật Vì trình thực đăng ký biến động phải xác lập pháp lý thay đổi theo quy định pháp luật (lập hợp đồng, tờ khai thực quyền, định chuyển mục đích gia hạn sử dụng đất, định đổi tên tổ chức; biên trường sạt lở đất…); sở thực việc chỉnh lý hồ sơ địa chỉnh lý thu hồi giấy chứng nhận cấp Khái niệm GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ Theo khoản 16 Điều Luật Đất đai năm 2013, GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất ... SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền. .. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. .. 2.3.2 Xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 34 v 2.4 Kết giải công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền