BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH HUỲNH TRỌNG NGHĨA PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ QUA THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH HUỲNH TRỌNG NGHĨA PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ QUA THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Luật Kinh Tế Mã số: 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS TRẦN HUỲNH THANH NGHỊ Tp Hồ Chí Minh – Năm 2018 MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ .6 1.1 SỰ CẦN THIẾT CỦA NHÀ CHUNG CƯ .6 1.2 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA NHÀ CHUNG CƯ VÀ CĂN HỘ CHUNG CƯ 1.2.1 Khái niệm nhà chung cư 1.2.2 Đặc điểm nhà chung cư, hộ nhà chung cư 1.3 PHÂN LOẠI NHÀ CHUNG CƯ VÀ PHÂN HẠNG NHÀ CHUNG CƯ8 1.3.1 Phân loại nhà chung cư .9 1.3.2 Về phân hạng nhà chung cư .10 1.4 KHÁI NIỆM QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ 11 1.5 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƯ 12 1.5.1 Pháp luật điều chỉnh hoạt động quản lý sử dụng nhà chung cư .12 1.5.1.1 Chủ thể 13 1.5.1.2 Khách thể 15 1.5.2 Pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư 15 1.5.2.1 Phần sở hữu riêng – sở hữu chung nhà chung cư 15 1.5.2.2 Chỗ để xe nhà chung cư 16 1.5.2.3 Pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư: 17 1.5.2.4 Các khoản kinh phí nhà chung cư 19 1.5.2.5 Hội nghị nhà chung cư 22 1.5.2.6 Điều kiện tổ chức Hội nghị nhà chung cư 23 1.6 KINH NGHIỆM QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI .26 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CH MINH À GIẢI PH P HOÀN HI N 33 2.1 NG QUAN VỀ NH H NH QUẢN LÝ, SỬ DỤNG CHUNG CƯ ẠI HÀNH PHỐ H CH MINH 33 2.2 NHỮNG THÀNH TỰU ĐẠ ĐƯỢC TRONG CÔNG TÁC QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ ẠI HÀNH PHỐ H CHÍ MINH .34 2.3 NHỮNG TRANH CHẤP TRONG CƠNG TÁC QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ 35 2.3.1 Tranh chấp liên quan đến Ban Quản trị 35 2.3.2 Tranh chấp chỗ để xe 37 2.3.3 Tranh chấp tầng sân thượng 39 2.3.4 Tranh chấp loại phí nhà chung cư .39 2.3.4.1 Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư nhiều chủ sở hữu 39 2.3.4.2 Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư 42 2.4 NGUYÊN NHÂN TRANH CHẤP TRONG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ 43 2.5 GIẢI PH P HOÀN HIỆN C NG C QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ 46 2.6 CÁC GIẢI PH P ĐỂ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ 48 2.6.1 Giải pháp nâng cao lực cho cán bộ, công chức chuyên trách 48 2.6.2 Giải pháp tăng cường công tác, phổ biến hỗ trợ pháp luật quan nhà nước công tác quản lý nhà chung cư 49 2.6.3 Giải pháp tăng cường quản lý, giám sát, xử lý quan nhà nước 50 2.6.4 Giải pháp hỗ trợ Hiệp hội bất động sản việc tham gia hỗ trợ hoạt động quản lý nhà chung cư .50 2.6.5 Nâng cao nhận thức người dân nhà chung cư 51 KẾT LUẬN 53 DANH MỤC TÀI LI U THAM KHẢO LỜI CAM ĐOAN Tôi tên Huỳnh Trọng Nghĩa – học viên lớp Cao học Khóa 26 chuyên ngành Luật kinh tế, Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh, tác giả Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài “Pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư qua thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” (Sau gọi tắt “Luận văn”) Tôi xin cam đoan tất nội dung trình bày Luận văn kết nghiên cứu độc lập cá nhân hướng dẫn người hướng dẫn khoa học Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn số ý kiến, quan điểm khoa học số tác giả Các thơng tin trích dẫn nguồn cụ thể, xác kiểm chứng Các số liệu, thông tin sử dụng Luận văn hoàn toàn khách quan trung thực Học viên thực Huỳnh Trọng Nghĩa DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Luật nhà năm 2005 Luật nhà số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Luật nhà năm 2014 Luật nhà số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 Thông tư số 02/2016/TTBXD Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư Thông tư số 28/2016/TTBXD Thông tư số 28/2016/TT-BXD ngày 15 ngày 12 ngày 2016 Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư số 10/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư, Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 quy định việc cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, Điều hành sàn giao dịch bất động sản; việc thành lập tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 Bộ Xây dựng Thông tư số 31/2016/TTBXD Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/2016 quy định việc phân hạng công nhận hạng nhà chung cư Quyết định số 08/2008/QĐBXD Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng năm 2008 Bộ Xây dựng việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư Ban quản trị Ban Quản trị nhà chung cư Ủy ban Nhà Phát triển Singapore HDB PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội đô thị loại đặc biệt và là trung tâm kinh tế nước Cùng với là việc thu hút nguồn lao động nước sinh sống làm việc Do đó, nhu cầu nhà là rất lớn diện tích đất Thành phố có hạn để đáp ứng nhu cầu nhà nên có hàng loạt chung cư xây dựng Sự đầu tư xây dựng chung cư giúp chỉnh trang đô thị, thay đổi mặt đô thị, giải nhu cầu nhà người dân Tuy nhiên, trình quản lý, sử dụng nhà chung cư xảy vụ tranh chấp: Giữa Ban quản trị chủ đầu tư, cư dân với Ban quản trị, việc bàn giao Quỹ bảo trì nhà chung cư Trước đây, Luật nhà năm 2005, Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 Bộ Xây dựng, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ, Luật nhà năm 2014, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ, Thơng tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016, có quy định công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, có quy định thành lập Ban quản trị nhà chung cư (đại diện cho quyền lợi lợi ích hợp pháp chủ sở hữu người sử dụng chung cư) Với quy định nay, điều kiện tổ chức hội nghị nhà chung cư và thành lập Ban quản trị Thông tư số 02/2016/TT-BXD đơn giản so với quy định trước Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 Bộ Xây dựng Để mô Ban quản trị hoạt động theo quy định khó, nhiều chung cư thành lập Ban quản trị để đủ “thủ tục” theo quy định, hữu danh vô thực Theo quy định hành, kinh phí bảo trì nhà chung cư chủ đầu tư quản lý phải bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư sau thành lập Quy định pháp luật có chưa rõ ràng, cơng tác bàn giao, cưỡng chế bàn giao, quản lý, sử dụng nguồn kinh phí bảo trì nhà chung cư để sửa chữa, bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư ngày phức tạp Thực trạng quy định pháp luật còn chưa cụ thể, chưa đầy đủ để điều chỉnh mối quan hệ công tác vận hành, quản lý, sử dụng nhà chung cư là nguyên nhân gây nên tranh chấp, mâu thuẫn (giữa Ban quản trị chủ đầu tư, cư dân với Ban quản trị ) xảy thường xuyên thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội Những tranh chấp, mâu thuẫn theo thời gian tạo nên suy nghĩ, định kiến không tốt mơ hình nhà chung cư, ảnh hưởng đến phát triển thị trường bất động sản, chương trình phát triển nhà Chính phủ Từ Những sở trên, tác giả chọn thành phố lớn thành phố Hồ Chí Minh để tìm hiểu đánh giá thực trạng xảy ra, đề xuất xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư Do đó, việc Tác giả lựa chọn đề tài nghiên cứu : Pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư qua thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh là đề tài có ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc, góp phần hồn thiện pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư thời gian tới Việt Nam Mục tiêu nghiên cứu nhiệm vụ nghiên cứu Luận văn nghiên cứu đề tài Pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư qua thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh nhằm làm rõ vấn đề lý luận, quy định pháp luật hành công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư Đồng thời đề xuất số giải pháp kiến nghị để hoàn thiện pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư Từ mục tiêu nghiên cứu xác định nêu nhiệm vụ Luận văn bao gồm: - Tập hợp, hệ thống quy định pháp luật hành công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư - Đánh giá quy định hành, xác định điểm quy định pháp luật công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư so với quy định pháp luật trước - Đánh giá thực trạng công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư thành phố Hồ Chí Minh Từ xác định tồn tại, hạn chế, thiếu hệ thống pháp luật Việt Nam - Nêu số kinh nghiệm công tác quản lý sử dụng nhà chung cư số nước giới - Từ sở đưa số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện hệ thống pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư Việt Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng Luận văn là pháp luật quản lý sử dụng nhà chung cư Trong tập trung quyền và nghĩa vụ bên trong quan hệ pháp luật quản lý sử dụng nhà chung cư Nhà nước, chủ đầu tư, cư dân hoạt động quản lý nhà nước chủ đầu tư Phạm vi nghiên cứu Luận văn là quy định pháp luật Việt Nam công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư: Luật Nhà năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và số văn luật Trên sở văn quy phạm pháp luật này, tìm hiểu thực trạng công tác quản lý sử dụng nhà chung cư thành phố Hồ Chí Minh Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Trong năm gần đây, có nhiều viết, báo giấy báo điện tử liên quan đến công tác quản lý sử dụng nhà chung cư Bài viết Tiến sĩ Đoàn Dương Hải “Quản lý nhà chung cư cần mơ hình mới” đăng Tạp chí xây dựng số 01/20131 đề x́t xây dựng mơ hình Ban quản trị nhà chung cư hình thức cơng ty trách nhiệm hữu hạn Tuy nhiên, tác giả lại chưa đưa hình thức và kinh phí để hoạt động xây dựng mơ hình Năm 2017 bài viết “Thực trạng giải pháp chất lượng dịch vụ quản lý nhà chung cư Hải Phòng” thạc sĩ Lê Va Xi và PGS.TS Trương Đình Chiến đánh giá thực trạng chất lượng dịch vụ quản lý nhà chung Hải Phòng đề xuất giải pháp để nâng cao chất lượng dịch vụ quản lý nhà chung cư chưa phân tích chuyên sâu nguyên nhân xảy thực trạng nêu Tạp chí xây dựng số 01/2013, http://kinhtexaydung.gov.vn/tap-chi/tap-chi-kinh-te-xay-dung-so-1-2013.htm, (truy cập ngày 02/4/2018) Bên cạnh viết công tác quản lý nhà chung cư, còn tổ chức buổi tọa đàm giải pháp nâng cao hiệu công tác quản lý nhà chung cư Ngày 23/6/2016, Tạp chí đầu tư bất động sản tổ chức buổi tọa đàm với chủ đề “Tìm kiếm giải pháp nâng cao hiệu quản lý nhà chung cư” Buổi tọa đàm trao đổi, giải thích quy định pháp luật chưa phân tích vướng mắc phát sinh xảy chung cư giải pháp khắc phục tình trạng Phương pháp nghiên cứu: Để giải vấn đề đặt ra, Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp phân tích luật học sử dụng Chương Phương pháp sử dụng lý luận để phân tích, giải thích quy định pháp luật hành công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, tổng hợp đánh giá quyền trách nhiệm chủ thể có liên quan (chủ đầu tư, Ban quản trị, doanh nghiệp quản lý vận hành…) công tác quản lý sử dụng nhà chung cư Ngoài ra, Chương này, Luận văn còn sử dụng phương pháp nghiên cứu so sánh luật học nhằm mục đích so sánh quy định pháp luật nước (Singapore, Pháp) với quy định pháp luật Việt Nam công tác quản lý sử dụng nhà chung cư để đưa kiến nghị hoàn chỉnh hệ thống pháp luật Phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp sử dụng Chương nhằm trình bày tình thực tế xảy địa bàn thành phố Hồ Chí Minh tranh chấp, khiếu nại bên có liên quan (giữa Ban quản trị chủ đầu tư, cư dân với Ban quản trị,…) để phân tích, làm rõ nguyên nhân, thực trạng vấn đề xảy Tại Chương 2, còn áp dụng phương pháp quy nạp, chứng minh,…để đưa số giải pháp nhằm khắc phục nguyên nhân, hạn chế nâng cao hiệu công tác quản lý nhà chung cư Câu hỏi nghiên cứu 47 - Trước nhà chung cư vào sử dụng, chủ đầu tư phải xác định phân định rõ ràng phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng chủ đầu tư với người mua, phần diện tích chỗ để xe ô tô thuộc sở hữu chủ đầu tư, phần diện tích chỗ để xe tơ (vị trí, khu vực, tầng, ), thuộc người mua, phần thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư hợp đồng - Đối với chủ đầu tư khơng chịu bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung cho Ban quản trị kể từ Ban quản trị thành lập phải cơng khai thông tin chủ đầu tư thông tin đài chúng, quan quản lý nhà nước xây dựng, hạn chế chấp thuận đầu tư dự án khác chủ đầu tư này tham gia - Đối với việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì bảo trì phần sở hữu chung nhiều chủ sở hữu, kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, luật nên có ban kiểm sốt, có đại diện cư dân, chủ đầu tư, thành viên ban có trình độ chun mơn, kỹ thuật nhất tài chính, kế tốn, kiểm tốn, luật Ban giám sát hoạt động thu chi kinh kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư có theo định thông qua Hội nghị nhà chung cư hay không - Xây dựng thủ tục, quy trình cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì bảo trì phần sở hữu chung nhiều chủ sở hữu - Hiện nay, Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà cơng sở có xử lý số hành vi vi phạm chủ đầu tư, Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư quản lý sử dụng nhà chung cư Tuy nhiên, việc xử phạt hành (từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng quy định Khoản Điều 66 Nghị định số 139/2017/NĐCP ngày 27/11/2017) Ban quản trị khơng có khả thi Bởi vì, Ban quản trị tổ chức có tư cách pháp nhân, cư dân bầu ra, chi phí hoạt động, phụ cấp trách nhiệm Ban quản trị cư dân định từ nguồn đóng góp họ Do 48 đó, quy định pháp luật chưa quy định rõ việc đóng tiền phạt hành đối Ban quản trị thành viên Ban quản trị đóng góp để đóng phạt hay lấy tiền hoạt động Ban quản trị cư dân đóng góp để đóng phạt Quy định pháp luật xử phạt vi phạm hành nên quy định rõ trách nhiệm bồi thường thiệt hại mà thành viên Ban quản trị phải trả vi phạm - Quan trọng hết cần xây dựng luật nâng cấp thành nghị định quản lý sử dụng nhà chung cư, quy định cụ thể khoa học, phù hợp tình hình thực tế Tạo hành lang pháp lý để quan có liên quan thơng nhất xử lý, giúp hạn chế giải nhanh tranh chấp nhà chung cư, giúp công tác quản lý nhà chung cư thuận lợi, nhanh chóng 2.6 CÁC GIẢI PHÁP ĐỂ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ 2.6.1 Giải pháp nâng cao lực cho cán bộ, công chức chuyên trách Để văn pháp luật có tính khả thi cao, không mâu thuẫn với văn pháp luật điều chỉnh lĩnh vực thiếu nội dung cần thiết cần nâng cao chất lượng đội ngũ soạn thảo văn Quy trình soạn ban hành cần thật chặt chẽ Tổ chức lấy ý kiến chuyên gia, tổ chức có kinh nghiệm Tổ soạn thảo, đơn vị thẩm định, thẩm tra, cần độc lập, khơng thuộc Bộ ngành để có ý kiến độc lập khách quan nhằm trách đặc lợi, đặc quyền ngành giao xây dựng Qua thực tiễn, quy định pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư Việt Nam thường thiếu nội dung, chưa rõ ràng, chưa có phối hợp Bộ ngành có liên quan việc xây dựng, ban hành, hướng dẫn thực Việc xây dựng chưa chọn lọc, kết hợp kinh nghiệm số nước công tác quản lý nhà chung cư để văn hoàn thiện, phù hợp tình hình thực tế Việt Nam Đội ngũ tham gia xây dựng văn quy định pháp luật cần đào tạo, nâng cao chất lượng, tham khảo thực trạng nhà chung cư Việt nam thời gian vừa qua để tham mưu ban hành văn có tính khả thi, phù hợp tình hình thực tế 49 Ngoài ra, cần nâng cao chất lượng đội ngũ tổ chức thực giám sát việc thực 2.6.2 Giải pháp tăng cường công tác, phổ biến và hỗ trợ pháp luật quan nhà nước công tác quản lý nhà chung cư Để quản lý, vận hành nhà chung cư hiệu quả, quan nhà nước cần hướng dẫn chủ đầu tư, Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực quy định pháp luật có điều chỉnh Hiện nay, công tác tuyên truyền, tập huấn phổ biến pháp luật đươc thực nhiều Khi quy định pháp luật đời công tác quản lý sử dụng nhà chung cư thường quan nhà nước tuyên truyền đến đối tượng cụ thể Tuy nhiên, tính hiệu cơng tác tun truyền, phổ biến pháp luật chưa cao, cần xem xét lại chất lượng, tính chun nghiệp cơng tác phổ biến pháp luật, lực người tham gia phổ biến pháp luật, mục đích phạm vi việc phổ biến pháp luật Nhiều phổ biến, tuyên truyền mang tính hình thức, đối phó, theo phong trào gây lãnh phí, mất thời gian Cơng tác hỗ trợ pháp luật nhiều tổ chức tham gia, thạm chí có mạng lưới hỗ trợ pháp luật Qua thực tế cần xem xét lại tính hiệu mạng lưới hỗ trợ pháp luật Công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư dễ gây mâu thuẫn, tranh chấp khơng dễ dàng tư vấn Chỉ có số tổ chức có khả thực hỗ trợ vấn đề Do đó, cần nâng cao chất lượng, bồi dưỡng kiến thức đội ngũ hỗ trợ này để đáp ứng nhu cầu xã hội Ngoài ra, cần quan tâm, sử dụng hiệu văn pháp luật, xây dựng liệu điện tử văn pháp luật chuyên ngành có ban hành mới, thay hủy bỏ Bên cạnh đó, nâng cao khả hợp tác quan, tổ chức làm công tác thông tin từ trung ương đến địa phương thực việc quản lý, cung cấp thơng tin pháp luật Hình thành quan đầu mối thực cung cấp thông tin pháp luật phù hợp cam kết kết với giới minh bạch, trao đổi thông tin pháp luật phục vụ nước, quốc tế 50 2.6.3 Giải pháp tăng cường quản lý, giám sát, xử lý quan nhà nước Nâng cao hiệu công tác quản lý nhà chung cư, cần nâng cao trách nhiệm quan nhà nước công tác quản lý nhà chung cư như: - Bộ Xây dựng cần thực cần thực số giải pháp như: Thống kê khó khăn, vướng mắc, nguyên nhân xảy tranh chấp đến công tác quản lý nhà chung cư, đồng thời đối chiếu quy định pháp luật có liên quan để kiến nghị, sửa đổi, điều chỉnh cho phù hợp tình hình thực tế - Sở Xây dựng là quan nhà nước xây dựng, nhà cần xây dựng kế hoạch kiểm tra, hướng dẫn, tổ chức tuyên truyền quy định pháp luật quản lý nhà chung cư cho chủ đầu tư, Ban quản trị, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư và cư dân Đồng thời tham mưu ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp, phân quyền rõ ràng, giao trách nhiệm cho ủy ban nhân dân quận, huyện, phường, xã công tác quản lý, kiểm tra, giám sát hoạt động nhà chung cư - Chính quyền địa phương cần thường xuyên kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư Thường xuyên truyên truyền, phổ biến, hướng dẫn chủ đầu tư, Ban quản trị, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư và cư dân biết chấp hành quy định định quản lý sử dụng nhà chung cư Xây dựng chế kiểm tra, giám sát hoạt động Ban quản trị, phối hợp với chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, ban quản trị để giải kịp thời vấn đề phát sinh trình quản lý vận hành nhà chung cư Trong trình tra, kiểm tra cần đặt mục tiêu chấn chỉnh, nhắc nhở hành vi vi phạm, trường hợp thuộc diện truy cứu trách nhiệm hình phải kiên xử lý 2.6.4 Giải pháp hỗ trợ Hiệp hội bất động sản việc tham gia hỗ trợ hoạt động quản lý nhà chung cư Hiệp hội bất động sản tổ chức xã hội nghề nghiệp, thành lập hoạt động tự nguyện tham gia doanh nghiệp hoạt động đầu tư, kinh doanh lĩnh vực bất động sản Để hỗ trợ công tác quản lý nhà chung cư, hiệp hội bất động sản cần thực số công việc sau: 51 - Hỗ trợ, đào tạo bồi dưỡng, thực tập và ngoài nước, học hỏi kinh nghiệp công tác quản lý nhà chung cư nước phát triển, góp phần xây dựng lực lượng đáp ứng phát triển xã hội công tác quản lý nhà chung cư thực theo quy định pháp luật - Chủ trì tổ chức hội thảo, tọa đàm đồng thời mời chuyên gia nước tham dự, trao đổi kinh nghiệm liên quan đến công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư - Xuất tài liệu, sách hướng dẫn quản lý sử dụng nhà chung cư Tổ chức triển khai hoạt động, đào tạo tư vấn, điểm xây dựng mơ hình quản lý nhà chung cư phù hợp với tình hình thực tế 2.6.5 Nâng cao nhận thức người dân nhà chung cư Để nâng cao nhận thức người dân nhất là người dân nhà chung cư cần làm tốt cơng tác tun truyền, phổ biến pháp luật Phần lớn người dân xem pháp luật mệnh lệnh cần tuân thủ, hình phạt, người khác, để giải tranh chấp Họ thường quan tâm đến pháp luật họ bị xâm hại lợi ích (tranh chấp, bị cưỡng chế, ) Bởi vậy, tuyên truyền, phổ biến pháp luật cần giải thích, hướng dẫn cho người dân hiểu rõ pháp luật không thực thi pháp luật, cưỡng chế biện pháp giải tranh chấp Pháp luật quy định bảo vệ quyền lợi ích hợp cơng dân, là môi trường để người dân giao dịch với lĩnh vực đời sống xã hội Chẳng hạn, người dân hiểu biết quyền trách nhiệm nhà chung cư giúp tránh tranh chấp, mâu thuẫn nhà chung cư người mua nhà biết hợp đồng xem xét điều khoản hợp đồng có phù hợp với quy định pháp luật để bảo vệ quyền lợi xảy tranh chấp Nhân dân quyền tham gia đóng góp ý kiến việc xây dựng văn luật Việc tham gia đóng góp ý kiến nhân dân vào trình xây dựng văn bản, thi hành pháp luật giúp tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật hiệu hơn, nâng cao ý thức chấp hành pháp luật, thực hành vi pháp lý đắng Việc chấp hành không chấp hành là pháp luật người 52 dân kết việc hiểu biết pháp luật Ngồi ra, hoạt động giúp cơng dân chấp hành pháp luật nghiêm chỉnh cách tự giác cao 53 KẾT LUẬN Thời gian qua, nhà chung cư phát triển mạnh mẽ, giúp cải thiện, chỉnh trang đô thị, giúp phần giải nhu cầu nhà người dân Để giải nhu cầu nhà ở, chủ đầu tư (doanh nghiệp, thành phần kinh tế ) tham gia đầu tư xây dựng chung cư để giải nhu cầu nhà góp phần thay đổi mặt thị Tuy nhiên, số chủ đầu tư cố ý vi phạm từ hoạt động xây dựng đến quản lý sử dụng nhà chung cư: Xây dựng tăng tầng, chậm bàn giao kinh phí bảo trì, chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, làm cho hoạt động nhà chung cư khó khăn và phức tạp Do đó, quy định pháp luật cần có biện pháp xử lý chủ đầu tư (cấm tham gia hoạt động xây dựng, ) thật nặng, có tính đe và có tính khả thi để hạn chế vi phạm chủ đầu tư Nhiệm vụ, quyền trách nhiệm Ban quản trị vô to lớn, quan trọng công tác quản lý sử dụng nhà chung cư Hiện nay, Ban quản trị chưa đáp ứng yêu cầu thực tiễn Do đó, cần nâng cao hiệu vai trò, trách nhiệm Ban quản trị cần cấu lại tổ chức nguyên tắc hoạt động Ban quản trị và quy định hỗ trợ Ban quản trị việc quản lý nhà chung cư Trong nhà chung cư, ngoài Ban quản trị, cư dân có ảnh hưởng đến tình hình hoạt động nhà chung cư Cần nâng cao nhận thức người dân nhà chung cư để góp phần hạn chế tranh chấp, mâu thuẫn nhà chung cư Bên cạnh đó, văn quy phạm pháp luật Chính phủ bộ, ban ngành liên quan ban hành ngày hoàn thiện, tạo hành lang pháp lý cho hoạt động nhà chung cư, tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân tham gia thực hiện, góp phần đưa cơng tác quản lý, vận hành nhà chung cư địa bàn quận bước vào ổn định Đồng thời công cụ giúp cho quan quản lý nhà nước thực tốt công tác quản lý Tuy nhiên, tranh chấp, mâu thuẫn nhà chung cư ngày càng đa dạng (tranh chấp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, diện tích sở hữu chung riêng, ) biện pháp chế tài, xử lý nhà chung cư chưa phù hợp nên quan nhà nước khó khăn 54 cơng tác xử lý nhanh chóng dứt điểm vụ mâu thuẫn, tranh chấp nhà chung cư Do đó, cần nâng cao ý thức, trách nhiệm quan nhà nước ban hành văn quy phạm pháp luật để hướng dẫn, kiểm tra, xử lý vi phạm hoạt động nhà chung cư ngày càng phù hợp tình hình thực tế, có tính khả thi cao, thi hành Quy định pháp luật công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư có nhiều Tuy nhiên, số quy định thiếu dư thừa gây khó khăn cho Ban quản trị việc quản lý nhà chung cư, quan quản lý nhà nước việc hướng dẫn, giám sát, kiểm tra, xử lý vi phạm chủ thể: Chủ đầu tư, Ban quản trị đơn vị thực quản lý vận hành nhà chung cư, cư dân Để khắc phục tình trạng trên, Luận văn đưa số giải pháp theo hướng: Xây dựng luật nâng cấp thành nghị định quản lý, sử dụng nhà chung cư có tính khả thi cao, phù hợp tình hình thực tế, nâng cao ý thức cư dân, nâng cao trách nhiệm quản lý quan lý nhà nước có thẩm quyền Hy vọng với đóng góp mặt lý luận, tình hình thực tiễn, giải pháp hoàn thiện giúp pháp luật quản lý nhà chung cư quan tâm, trọng và đạt hiệu để nhà chung cư thành nơi đáng sống, bình n cư dân, góp phần phát triển đô thị Việt Nam./ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC TÀI LIỆU TIẾNG ANH Strata living in Singapore (2005), (ngày truy cập ngày 20 tháng năm 2018) DANH MỤC TÀI LIỆU TIẾNG VIỆT Học viện trị quốc gia, 2015 Những vấn đề quản lý hành nhà nước Hà Nội: Nhà xuất lý luận trị Jessie Joseph, 2010 Chung cư khái niệm sở hữu riêng chung cư thành phố Hồ Chí Minh, .(ngày truy cập: ngày 20 tháng năm 2018) Phòng Hợp tác quốc tế – Cục Quản lý cạnh tranh, 2014 Các quy định quản lý nhà chung cư Singapore (Ngày truy cập: 20 tháng năm 2018) Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, 2016 Văn số 13293/TB-SXD-VP triển khai thực giải pháp tăng cường công tác quản lý nhà nước nhà chung cư địa bàn thành phố Ngày 18 tháng 11 năm 2016 Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, 2016 Văn số 17895/SXD-QLN&CS kiểm tra, giải tranh chấp, khiếu nại liên quan đến nhà chung cư Ngày 18 tháng 11 năm 2016 Tạp chí xây dựng số 01/2013, http://kinhtexaydung.gov.vn/tap-chi/tap-chi-kinhte-xay-dung-so-1-2013.htm.(ngày truy cập: 20 tháng năm 2018) AN MỤC N ẢN Q P MP P Luật nhà ngày 29 tháng 11 năm 2005 (hết hiệu lực) Luật kinh doanh bất động sản ngày 25 tháng 11 năm 2014 Luật nhà ngày 25 tháng 11 năm 2014 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà (hết hiệu lực) Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà (hết hiệu lực) Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà công sở Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 ngày 02 ngày 2016 Bộ Xây dựng ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư Thông tư số 28/2016/TT-BXD ngày 15 ngày 12 ngày 2016 Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư số 10/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư, Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 quy định việc cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, Điều hành sàn giao dịch bất động sản; việc thành lập tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 Bộ Xây dựng Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/2016 Bộ Xây dựng quy định phân hạng công nhận hạng nhà chung cư 10 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng năm 2008 Bộ Xây dựng việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư (hết hiệu lực) I TIÊU ĐỀ: “PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ QUA THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” II TÓM TẮT LUẬN VĂN Lý chọn đề tài nghiên cứu Thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội đô thị loại đặc biệt trung tâm kinh tế nước Cùng với việc thu hút nguồn lao động nước sinh sống làm việc Do đó, nhu cầu nhà lớn diện tích đất Thành phố có hạn để đáp ứng nhu cầu nhà nên có hàng loạt chung cư xây dựng Sự đầu tư xây dựng chung cư giúp chỉnh trang đô thị, thay đổi mặt đô thị, giải nhu cầu nhà người dân Tuy nhiên, trình quản lý, sử dụng nhà chung cư xảy vụ tranh chấp: Giữa Ban quản trị chủ đầu tư, cư dân với Ban quản trị, việc bàn giao Quỹ bảo trì nhà chung cư Trước đây, Luật nhà năm 2005, Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 Bộ Xây dựng, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ, Luật nhà năm 2014, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ, Thơng tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016, có quy định công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, có quy định thành lập Ban quản trị nhà chung cư (đại diện cho quyền lợi lợi ích hợp pháp chủ sở hữu người sử dụng chung cư) Với quy định nay, điều kiện tổ chức hội nghị nhà chung cư thành lập Ban quản trị Thông tư số 02/2016/TT-BXD đơn giản so với quy định trước Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 Bộ Xây dựng Để mô Ban quản trị hoạt động theo quy định khó, nhiều chung cư thành lập Ban quản trị để đủ “thủ tục” theo quy định, hữu danh vô thực Theo quy định hành, kinh phí bảo trì nhà chung cư chủ đầu tư quản lý phải bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư sau thành lập Quy định pháp luật có chưa rõ ràng, cơng tác bàn giao, cưỡng chế bàn giao, quản lý, sử dụng nguồn kinh phí bảo trì nhà chung cư để sửa chữa, bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư ngày phức tạp Thực trạng quy định pháp luật chưa cụ thể, chưa đầy đủ để điều chỉnh mối quan hệ công tác vận hành, quản lý, sử dụng nhà chung cư nguyên nhân gây nên tranh chấp, mâu thuẫn (giữa Ban quản trị chủ đầu tư, cư dân với Ban quản trị ) xảy thường xuyên thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội Những tranh chấp, mâu thuẫn theo thời gian tạo nên suy nghĩ, định kiến không tốt mơ hình nhà chung cư, ảnh hưởng đến phát triển thị trường bất động sản, chương trình phát triển nhà Chính phủ Từ Những sở trên, tác giả chọn thành phố lớn thành phố Hồ Chí Minh để tìm hiểu đánh giá thực trạng xảy ra, đề xuất xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư Do đó, việc Tác giả lựa chọn đề tài nghiên cứu : Pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư qua thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh đề tài có ý nghĩa lý luận thực tiễn sâu sắc, góp phần hồn thiện pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư thời gian tới Việt Nam Mục tiêu nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu đề tài Pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư qua thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh nhằm làm rõ vấn đề lý luận, quy định pháp luật hành công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư Đồng thời đề xuất số giải pháp kiến nghị để hoàn thiện pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư Từ mục tiêu nghiên cứu xác định nêu nhiệm vụ Luận văn bao gồm: - Tập hợp, hệ thống quy định pháp luật hành công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư - Đánh giá quy định hành, xác định điểm quy định pháp luật công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư so với quy định pháp luật trước - Đánh giá thực trạng công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư thành phố Hồ Chí Minh Từ xác định tồn tại, hạn chế, thiếu hệ thống pháp luật Việt Nam - Nêu số kinh nghiệm công tác quản lý sử dụng nhà chung cư số nước giới - Từ sở đưa số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện hệ thống pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư Việt Nam Phương pháp nghiên cứu: Để giải vấn đề đặt ra, Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp phân tích luật học sử dụng Chương Phương pháp sử dụng lý luận để phân tích, giải thích quy định pháp luật hành công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, tổng hợp đánh giá quyền trách nhiệm chủ thể có liên quan (chủ đầu tư, Ban quản trị, doanh nghiệp quản lý vận hành…) cơng tác quản lý sử dụng nhà chung cư Ngồi ra, Chương này, Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu so sánh luật học nhằm mục đích so sánh quy định pháp luật nước (Singapore, Pháp) với quy định pháp luật Việt Nam công tác quản lý sử dụng nhà chung cư để đưa kiến nghị hoàn chỉnh hệ thống pháp luật Phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp sử dụng Chương nhằm trình bày tình thực tế xảy địa bàn thành phố Hồ Chí Minh tranh chấp, khiếu nại bên có liên quan (giữa Ban quản trị chủ đầu tư, cư dân với Ban quản trị,…) để phân tích, làm rõ nguyên nhân, thực trạng vấn đề xảy Tại Chương 2, áp dụng phương pháp quy nạp, chứng minh,…để đưa số giải pháp nhằm khắc phục nguyên nhân, hạn chế nâng cao hiệu công tác quản lý nhà chung cư Kết nghiên cứu: Đề tài phân tích thực trạng, nguyên nhân xảy tranh chấp quản lý sử dụng nhà chung cư địa bàn thành phố Hồ Chí Minh để đề xuất, kiến nghị giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư để khắc phục, hạn chế nguyên nhân xảy tranh chấp nhà chung cư Kết luận: Giúp văn quy phạm pháp luật Chính phủ bộ, ban ngành liên quan ban hành ngày hoàn thiện, tạo hành lang pháp lý cho hoạt động nhà chung cư, tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân tham gia thực hiện, góp phần đưa công tác quản lý, vận hành nhà chung cư địa bàn quận bước vào ổn định Đồng thời công cụ giúp cho quan quản lý nhà nước thực tốt công tác quản lý để nhà chung cư thành nơi đáng sống, bình n cư dân, góp phần phát triển thị Việt Nam III TỪ KHÓA - Quản lý nhà chung cư - Sử dụng nhà chung cư - Tranh chấp nhà chung cư ... ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ 1.5.1 Pháp luật điều chỉnh hoạt động quản lý sử dụng nhà chung cư Bản chất quản lý sử dụng nhà chung cư là hoạt động quản lý, sử dụng Pháp luật. .. định pháp luật công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư so với quy định pháp luật trước - Đánh giá thực trạng công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư thành phố Hồ Chí Minh Từ xác định tồn tại, ... và sử dụng nhà chung cư Chương 2: Thực trạng quản lý, sử dụng nhà chung cư địa bàn thành phố Hồ Chí Minh và giải pháp hoàn thiện CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ 1.1