BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ NGỌC BÍCH NGHĨA VỤ NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC CÔNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ NGỌC BÍCH NGHĨA VỤ NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC CÔNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học:TS.DƯƠNG KIM THẾ NGUYÊN TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi tên Nguyễn Thị Ngọc Bích – mã số học viên: 7701250348A học viên lớp Cao học Khóa 25 chuyên ngành Luật kinh tế, Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh, tác giả Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài “ Nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân” (Sau gọi tắt “Luận văn”) Tôi xin cam đoan tất nội dung trình bày Luận văn kết nghiên cứu độc lập cá nhân hướng dẫn người hướng dẫn khoa học Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn số ý kiến, quan điểm khoa học số tác giả Các thông tin trích dẫn nguồn cụ thể, xác kiểm chứng Các số liệu, thơng tin sử dụng Luận văn hoàn toàn khách quan trung thực Học viên thực Nguyễn Thị Ngọc Bích MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT PHẦN MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Giả thuyết, câu hỏi nghiên cứu Tình hình nghiên cứu Mục đích, đối tượng phạm vi nghiên cứu Các phương pháp tiến hành nghiên cứu, khung lý thuyết Ý nghĩa khoa học giá trị ứng dụng đề tài Kết cấu Luận văn CHƯƠNG I KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÔNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN 1.1 Khái quát chung công nhận quyền sử dụng đất 1.1.1.Khái niệm công nhận quyền sử dụng đất 1.1.2 Đặc điểm công nhận quyền sử đất 10 1.1.3 Điều kiện công nhận quyền sử dụng đất 12 1.1.4 Mục đích, ý nghĩa việc công nhận quyền sử dụng đất 14 1.2 Khái quát chung tiền sử dụng đất 15 1.2.1 Lịch sử hình thành quy định tiền sử dụng đất 15 1.2.2 Khái niệm tiền sử dụng đất 17 1.2.3 Căn xác định tiền sử dụng đất 18 1.2.4 Mục đích, vai trò sách thu nộp tiền sử dụng đất 19 Tiểu kết luận chương 21 CHƯƠNG II QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ NGHĨA VỤ NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC CÔNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 22 2.1 Các trường hợp bắt buộc, không nộp miễn giảm tiền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất 22 2.1.1 Các trường hợp bắt buộc phải nộp tiền sử dụng đất 22 2.1.2 Các trường hợp nộp tiền sử dụng đất 25 2.1.3 Các trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất 26 2.2 Thẩm quyền, trình tự, thủ tục xác định tiền sử dụng đất 27 2.2.1 Thẩm quyền xác định tiền sử dụng đất 27 2.2.2.Trình tự, thủ tục xác định tiền sử dụng đất 28 2.3 Căn để xác định tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 28 2.3.1 Diện tích đất 28 2.3.2 Mục đích sử dụng đất 30 2.3.3 Giá đất 31 2.4 Thời hạn nộp tiền sử dụng đất phương thức nộp tiền sử dụng đất, chế tài liên quan đến việc chậm nộp tiền sử dụng đất 36 2.4.1 Thời hạn phương thức nộp tiền sử dụng đất 36 2.4.2 Chế tài liên quan đến việc chậm nộp tiền sử dụng đất 37 2.5 Quy định pháp luật liên quan đến việc ghi nợ tiền sử dụng đất 37 2.5.1 Ý nghĩa việc ghi nợ tiền sử dụng đất 37 2.5.2 Trình tự, thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất 38 2.5.3 Thời hạn ghi nợ tiền sử dụng đất 38 2.5.4 Những hạn chế quyền tài sản thời gian xin nợ tiền sử dụng đất 39 Tiểu kết luận chương 40 CHƯƠNG III THỰC TIỄN THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ NGHĨA VỤ NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CÔNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN – MỘT SỐ BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 41 3.1 Thực tiễn thi hành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất Tp.HCM 41 3.2 Những bất cập việc nộp tiền sử dụng đất 44 3.2.1 Về trường hợp bắt buộc phải nộp tiền sử dụng đất 44 3.2.2 Về trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất 45 3.2.3 Về trình tự, thủ tục xác định tiền sử dụng đất 45 3.2.4 Về diện tích đất đóng tiền sử dụng đất 46 3.2.5 Về thời điểm áp giá tiền sử dụng đất 47 3.2.6 Về chế tài liên quan đến việc chậm nộp tiền sử dụng đất 49 3.2.7 Về trình tự, thủ tục thời hạn ghi nợ tiền sử dụng đất 50 3.2.8 Những hạn chế quyền tài sản ghi nợ tiền sử dụng đất 52 3.3 Kiến nghị hoàn thiện 52 3.3.1 Về trường hợp bắt buộc phải nộp tiền sử dụng đất 52 3.3.2 Về sách miễn, giảm tiền sử dụng đất 53 3.3.3 Về chế tài chậm nộp tiền sử dụng đất 53 3.3.4 Về sách ghi nợ tiền sử dụng đất 54 3.3.5 Về việc hạn chế quyền tài sản ghi nợ tiền sử dụng đất 55 3.3.6 Về việc công khai thông tin, liệu liên quan đến đất 55 3.3.7 Thống nội dung pháp luật 56 Tiểu kết luận chương III 58 KẾT LUẬN 59 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO VĂN BẢN PHÁP LUẬT DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất LĐĐ Luật đất đai NXB Nhà xuất NĐ - CP Nghị định Chính phủ QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất TNMT Tài nguyên Môi trường TTLT Thông tư liên tịch VPĐK Văn phòng đăng ký UBND Ủy ban nhân dân TĨM TẮT LUẬN VĂN Khi nhà nước công nhận QSDĐ, vấn đề mà người dân quan tâm băn khoăn khoản tiền SDĐ phải nộp vào ngân sách Tiền SDĐ nguồn thu lớn góp phần làm tăng ngân sách nhà nước, nhiên lại gánh nặng đa số người dân Vì vậy, pháp luật cần có quy định điều chỉnh nghĩa vụ nộp tiền SDĐ cách hợp lý để cân hài hòa lợi ích đối tượng liên quan Lĩnh vực đất đai mà đặc biệt nghĩa vụ tài đất đai phải chịu điều chỉnh nhiều văn pháp luật Không thể phủ nhận lĩnh vực đất đai lĩnh vực khó có nhiều biến động, đồng thời chịu quản lý nhiều phận quan hành nhà nước Chính vậy, việc có mâu thuẫn chồng chéo điều khó tránh khỏi Bên cạnh đó, tồn chế quan liêu, xin cho, dẫn đến nhiều tiêu cực việc thực thi thủ tục hành nhà nước liên quan đến tiền SDĐ Hơn nữa, giá trị quyền sử dụng đất ngày biến động, tăng cao khiến người dân dự trù số tiền mà phải nộp cấp giấy chứng nhận dẫn đến tình trạng khơng có khả tốn Vì vậy, việc điều tra thị trường, đánh giá tác động kinh tế liên quan đến bất động sản để có bảng giá đất phù hợp với người sử dụng đất điều cần thiết Do đó, vấn đề đặt việc xây dựng hệ thống pháp luật rõ ràng, minh bạch thống nghĩa vụ nộp tiền SDĐ chủ thể để người dân nhanh chóng nắm bắt giá đất, xây dựng bảng giá đất phù hợp nhằm bảo đảm lợi ích người SDĐ quyền lợi nhà nước, nâng cao hiệu việc thực thi pháp luật Việt Nam MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai loại tài nguyên đặc biệt, hữu hạn yếu tố quan trọng hàng đầu môi trường sống, nên dù giai đoạn lịch sử loài người hay lãnh thổ nào, việc trì phát triển nguồn đất ln vấn đề quan tâm Đất đai xem nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá quốc gia nói chung tài sản đặc biệt quan trọng người dân nói riêng Vì vậy, việc sử dụng nguồn tài nguyên quý giá phụ thuộc nhiều vào hoạt động quản lý nhà nước đất đai Trong đó, việc cơng nhận QSDĐ nhu cầu cần thiết không nhu cầu tự thân người dân mà nhu cầu Nhà nước để phục vụ cho mục đích chung xã hội, ổn định phát triển đất nước Bên cạnh quyền lợi mà người dân trao công nhận QSDĐ, Nhà nước ban hành sách tài đất đai nhằm giải mối quan hệ lợi ích kinh tế Nhà nước với đối tượng SDĐ nhằm tạo công xã hội Khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, việc xác định nghĩa vụ tài mà đặc biệt tiền sử dụng đất lĩnh vực quan tâm hàng đầu Nộp tiền SDĐ nghĩa vụ mà người SDĐ phải có trách nhiệm hồn thành nhà nước công nhận QSDĐ Việc thực nghĩa vụ nộp tiền SDĐ khơng góp phần phát triển ngân sách nhà nước mà thơng qua làm cho xã hội phát triển Tuy nhiên, nhiều đối tượng SDĐ khơng đủ khả tài để thực nghĩa vụ Trong thực tế năm qua, quy định nộp tiền SDĐ chưa phù hợp với thực tế, khơng rõ ràng phải có văn hướng dẫn thi hành Việc tính mức đóng tiền SDĐ ảnh hưởng lớn đến người SDĐ Tùy theo thời gian, diện tích, mục đích SDĐ, vị trí mà họ phải đóng khoản tiền tương ứng Tuy nhiên, người dân bị thụ động việc ước tính số tiền SDĐ phải nộp dẫn đến tính trạng họ khơng có tiền để đóng cấp giấy chứng nhận Phần lớn nguyên nhân pháp luật quy định nộp tiền SDĐ chưa rõ ràng, văn hướng dẫn thi hành chồng chéo Ngồi ra, giá đất để tính tiền SDĐ thường xuyên biến động, bất ổn dẫn đến tình trạng người dân phản ứng tạo không đồng thuận, khiếu nại, phản ứng họ thực nghĩa vụ Đứng trước thực trạng nêu trên, để cân lợi ích Nhà nước đối tượng SDĐ, khắc phục khó khăn, vướng mắc sách nộp tiền sử dụng đất, tác giả định chọn đề tài: “Nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân” với mong muốn thơng qua nghiên cứu sách pháp luật nghĩa vụ nộp tiền SDĐ nhà nước công nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân giúp người đọc đánh giá phần ưu điểm, tiến tồn tại, hạn chế quy định pháp luật, đồng thời đóng góp vài quan điểm khoa học nhằm hoàn thiện quy định pháp luật Việt Nam vấn đề nêu Giả thuyết, câu hỏi nghiên cứu 2.1 Giả thuyết nghiên cứu Hiện nay, quy định pháp luật việc nộp tiền SDĐ nhà nước công nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân xây dựng đầy đủ quy định nhiều điểm bất hợp lý Đồng thời, thực tế thực thi pháp luật nhiều bất cập sách nộp tiền SDĐ đối tượng công nhận QSDĐ Để làm rõ giả thuyết nghiên cứu Luận văn, câu hỏi nghiên cứu đặt luận văn thực nhằm trả lời cho câu hỏi nghiên cứu 2.2 Câu hỏi nghiên cứu Thứ nhất, nhà nước cơng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân gì? nhà nước cơng nhận QSDĐ hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền SDĐ? Thứ hai, pháp luật quy định việc nộp tiền SDĐ nhà nước công nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân? Thứ ba, bất cập áp dụng quy định nộp tiền SDĐ hộ gia đình, cá nhân Nhà nước công nhận QSDĐ thực tế thực hiện? Những điểm quy định nộp tiền sử dụng đất Nhà nước công nhận 49 công nhận quyền sử dụng đất cấp giấy chứng nhận lần đầu Chi nhánh văn phòng đăng ký kiểm tra, xác minh, thẩm định, ký xác nhận đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận, luân chuyển hồ sơ kèm theo dự thảo Tờ trình phòng TNMT, Quyết định cơng nhận QSDĐ, cấp GCN UBND cấp quận, huyện phòng TNMT tiếp tục thẩm định, kiểm tra lại toàn hồ sơ VPĐK xác nhận đủ điều kiện thực xác nhận văn ngoại trừ dự thảo Tờ trình VPĐK chuyển đến gây thời gian, hao phí sức lao động công chức, làm gia tăng chi phí quản lý, hành Quy trình xử lý cồng kềnh yếu tố ảnh hưởng đến việc hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất người dân giá đất ngày thay đổi 3.2.6 Về chế tài liên quan đến việc chậm nộp tiền sử dụng đất Nhằm tạo điều kiện cho người sử dụng đất chuẩn bị đủ nguồn tài để đóng nên việc nộp tiền chia làm hai lần: “trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký thông báo quan thuế, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo Thông báo; vòng 60 ngày tiếp theo, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất lại theo thông báo” (khoản Điều 14 Nghị định 45/2014/NĐ-CP) Quy định thật có điểm chưa rõ ràng, thực tế, người nộp thuế cho thời hạn 30 ngày tính từ ngày họ ký nhận thơng báo cán thuế cho ngày ký thông báo quan thuế ngày Thủ trưởng quan thuế ký ban hành thông báo Điều bất lợi cho người nộp thuế nay, theo quy trình luân chuyển hồ sơ, người nộp thuế ngày hồ sơ chuyển cho quan thuế quy trình thực không hẹn theo biên nhận, buộc lòng người nộp thuế phải thường xuyên theo dõi Thậm chí, có trường hợp đến quan thuế để kiểm tra thường cán hướng dẫn có kết họ điện thoại thơng báo Tuy nhiên, trường hợp họ điện thoại thiếu sót cán thuế qn dẫn đến tình trạng nhận thơng báo thời hạn tính theo ngày ký thơng báo thủ trưởng quan thuế hạn hết hạn, người dân 50 khơng có nhiều thời gian để chuẩn bị đủ nguồn tiền thực nghĩa vụ nộp tiền theo quy định pháp luật Ngồi ra, q thời hạn nộp mà khơng làm thủ tục ghi nợ tiền sử sụng đất họ phải chịu phạt chậm nộp Việc tính tiền phạt chậm nộp tiền sử dụng đất khơng có chế định điều chỉnh riêng mà áp dụng từ Luật Quản lý thuế Theo đó, số tiền phạt chậm nộp 0,03%/ ngày số tiền chậm nộp, tính 0,9%/ tháng Mức chậm nộp thấp ngang so với lãi suất vay ngân hàng Hơn nữa, việc vay ngân hàng với nhiều thủ tục, phải chấp tài sản người SDĐ chọn hình thức chậm nộp tiền SDĐ để dùng tiền vào mục đích kinh doanh khác sinh lợi nhuận 3.2.7 Về trình tự, thủ tục thời hạn ghi nợ tiền sử dụng đất Chính sách ghi nợ tiền SDĐ giải pháp có tính thực tiễn cao góp phần quan trọng vào việc quản lý, tạo mơi trường lành mạnh quan hệ đất đai thực quyền giao dịch dân đất đai31.Trong trường hợp hộ gia đình cá nhân nhà nước cơng nhận QSDĐ có khó khăn tài chính, có nguyện vọng ghi nợ làm đơn đề nghị ghi nợ thời hạn ghi nợ tiền SDĐ tối đa năm năm Đây điểm bất cập sách pháp luật đất đai nay, dù khơng chứng minh có khó khăn tài khơng thể nộp tiền SDĐ ngay, chủ thể cấp giấy chứng nhận QSDĐ có quyền làm thủ tục xin nợ tiền SDĐ, điều khoản pháp luật quy định “các chủ thể có khó khăn tài chính, có nguyện vọng ghi nợ” không đem lại ý nghĩa Trên thực tế, người dân có nguyện vọng ghi nợ cho phép ghi nợ mà không xét đến yếu tố có thuộc đối tượng khó khăn tài hay khơng điều dẫn đến tình trạng trục lợi từ sách nhà nước, làm thất thu ngân sách nhà nước Trần Quang Huy (chủ biên)(2003), Giáo trình Luật đất đai, NXB Cơng an nhân dân Hà Nội 2003, trang 36 31 51 Theo quy định khoản điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP “trong trường hợp hộ gia đình cá nhân tốn trước hạn hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ 2%/ năm thời hạn trả nợ trước hạn tính số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn” Khi có thơng báo nộp tiền SDĐ, họ tiến hành thủ tục ghi nợ, có nhu cầu tháng sau họ đóng giảm 2% năm trả nợ trước hạn Trong đó, trường hợp nộp khơng ưu đãi Nếu với tình trạng cho phép ghi nợ nay, người chưa có nhu cầu giao dịch đất tiến hành ghi nợ, thay số tiền đóng, họ gửi ngân hàng năm để phát sinh thêm khoản lãi ưu đãi thêm 2% cho năm đóng trước hạn Điều không gây thất thu ngân sách nhà nước mà tạo nên bất bình đẳng đối tượng nộp thuế Chủ trương nhà nước muốn đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trình thực thủ tục công nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, chính sách ưu đãi nhà nước tạo điều kiện cho nhiều đối tượng trục lợi, gây thất thu ngân sách nhà nước, tạo tiền đề không tốt việc thực nghĩa vụ tài nhà nước cơng nhận QSDĐ Bên cạnh đó, trường hợp ghi nợ, người SDĐ trả nợ dần thời hạn tối đa năm Sau năm năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất người sử dụng đất phải nộp tiền SDĐ lại theo giá đất thời điểm trả nợ32 Quy định không thật công việc người SDĐ nộp đơn xin nợ tiền SDĐ nộp kèm với hồ sơ xin cấp GCN với đối tượng xin ghi nợ nhận thông báo Ngồi ra, thực tế cán thuế khơng tư vấn cho người dân quyền nghĩa vụ việc nộp tiền SDĐ thông báo nộp tiền SDĐ khơng ghi rõ sách nợ tiền SDĐ dẫn đến trường hợp nhiều người dân khơng biết có sách nên khơng có tiền đóng, họ bỏ mặc khơng quan Khoản Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Quy định thu tiền sử dụng đất 32 52 tâm đến việc nhận GCN chí có trường hợp u cầu VPĐK trả lại hồ sơ ban đầu, không nhận GCN Điều nhiều hệ lụy sau, họ có nhu cầu sử dụng GCN có đủ tiền đóng thuế làm thủ tục nộp họ phải trả tiền chậm nộp theo quy định Luật quản lý thuế 3.2.8 Những hạn chế quyền tài sản ghi nợ tiền sử dụng đất Trên thực tế có nhiều trường hợp hộ gia đình cá nhân khơng có khả đóng tiền sử dụng đất Thậm chí, hết thời gian nợ tiền sử dụng đất họ có nguồn tiền để chi trả Vì vậy, họ cách chuyển nhượng phần diện tích tách chuyển nhượng toàn đất đai để toán Tuy nhiên, trường hợp nợ tiền sử dụng đất khơng thể tiến hành ký kết giao dịch chuyển nhượng quan công chứng nên dẫn đến việc bên nhận chuyển nhượng lo ngại họ toán khoản tiền để bên chuyển nhượng tốn tiền nợ, sau phải đợi thủ tục xóa nợ cơng chứng để ký kết hợp đồng chuyển nhượng Thậm chí thực tế, nhiều trường hợp bên chuyển nhượng nợ hạn nên họ chấp nhận chuyển nhượng với giá trị thấp giá muốn bán để lấy tiền tốn nợ Đến xóa nợ, họ khơng muốn tiếp tục thực hợp đồng người mua giá cao hơn, họ chấp nhận chịu phạt cọc để bán với giá cao Chính vậy, tâm lý người nhận chuyển nhượng e dè việc toán trước số tiền để bên chuyển nhượng thực việc xóa nợ tiền SDĐ 3.3 Kiến nghị hoàn thiện 3.3.1 Về trường hợp bắt buộc phải nộp tiền sử dụng đất Nhằm hạn chế tối đa tranh chấp, khiếu kiện xảy ra, bên cạnh quy định pháp luật phải rõ ràng, cụ thể, nhà nước phải có sách để tạo điều kiện tối đa cho người dân công nhận QSDĐ, khơng nên thể sách tận thu gây bất bình nhân dân Cụ thể, trường hợp người SDĐ có nguồn gốc giao khơng thẩm quyền giai đoạn từ 15/10/1993 đến 01/07/2004 (khoản Điều Nghị định 45/2014/NĐ-CP) miễn họ có giấy tờ chứng minh nộp tiền sử dụng đất công nhận QSDĐ không thu tiền sử dụng đất 53 Vì xét cho cùng, việc thu thiếu trường hợp giai đoạn pháp luật đất đai năm 1993 có phần lỗi quan nhà nước khơng nắm bắt, rà sốt đối tượng để u cầu phải nộp đúng, đủ vào ngân sách nhà nước 3.3.2 Về sách miễn, giảm tiền sử dụng đất Cần thay đổi quy định việc muốn miễn giảm tiền SDĐ người SDĐ từ làm thủ tục cấp GCNQSDĐ phải nộp kèm tài liệu chứng minh đối tượng miễn giảm mà thay vào cho phép người SDĐ quyền lựa chọn nộp kèm với hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ sau nhận thông báo nộp tiền SDĐ giống trường hợp ghi nợ tiền SDĐ Bên cạnh đó, thơng báo nộp tiền SDĐ mục miễn giảm cần ghi đối tượng miễn giảm thời hạn làm thủ tục miễn giảm Đối với đối tượng sau nhận thông báo quan thuế bổ sung hồ sơ miễn giảm xem xét chấp thuận cho miễn giảm, quan thuế thông báo bổ sung định việc miễn giảm Vì thực tế, đối tượng miễn giảm tiền SDĐ khu vực không nhiều nên không ảnh hưởng đến nguồn nhân lực quan thuế xử lý vấn đề xét miễn giảm để tính lại tiền SDĐ 3.3.3 Về chế tài chậm nộp tiền sử dụng đất VPĐK quan thuế cần phối hợp chặt chẽ việc tính tiền SDĐ thời hạn thơng báo tính tiền SDĐ Ngày hẹn nhận thông báo phải theo biên nhận cấp cho người SDĐ Đồng thời, thời hạn nộp tiền 30 ngày kể từ ngày người nộp thuế ký nhận thông báo quan thuế, trường hợp chậm nhận thơng báo lỗi người nộp thuế họ phải chịu trách nhiệm hành vi Bên cạnh đó, để tránh tình trạng thất thu ngân sách nhà nước động nợ nay, cần nâng cao mức phạt chậm nộp cao mức lãi suất vay ngân hàng để hạn chế đối tượng cố tình nợ thuế, chiếm dụng vốn để sử dụng vào mục đích kinh doanh sinh lời khác 54 3.3.4 Về sách ghi nợ tiền sử dụng đất Nhằm tạo điều kiện cho người dân cải thiện chổ ở, đẩy nhanh tiến độ cấp GCN nhằm dễ quản lý đất đai, nhà nước có sách ghi nợ tiền SDĐ, nhiên cần có sách ưu đãi để khuyến khích người dân sớm hồn thành nghĩa vụ tài nhà nước trường hợp đóng hạn quy định đóng lần hưởng ưu đãi giảm 10% Nếu ghi nợ năm trừ dần mức ưu đãi xuống Chính sách ưu đãi khuyến khích việc nhanh chóng hồn thành nghĩa vụ tài đối tượng có khả năng, hạn chế đối tượng muốn trục lợi từ sách, giảm tình trạng đọng nợ góp phần tăng ngân sách nhà nước Bên cạnh đó, chủ trương cho phép ghi nợ tiền SDĐ chủ trương đắn nhà nước việc tạo điều kiện cho người dân khó khăn tài cấp GCNQSDĐ Tuy nhiên, thực tế đối tượng thật khó khăn khó hết năm phép ghi nợ họ có khả hồn thành nghĩa vụ Vì vậy, thay quy định trường hợp hết thời điểm ghi nợ mà chưa trả hết số tiền nợ phải nộp tiền theo giá đất thời điểm trả nợ mà nên quy định người SDĐ phải nộp tiền phạt chậm nộp số tiền lại chưa nộp tính theo giá đất thời điểm có định cơng nhận QSDĐ Ngồi ra, sau ghi nợ, người dân sống mưu sinh, không để ý đến thời hạn trả nợ, không cập nhật thơng tin sách thu tiền SDĐ nhà nước dẫn đến tình trạng nợ hạn, nợ khơng có khả tốn Vì vậy, cần thay đổi hình thức thu tiền SDĐ việc chia nhỏ số tiến phải nộp giai đoạn, thu theo hình thức hàng năm nhiều lần năm vừa làm giảm gánh nặng tài vừa trì nguồn thu cho ngân sách nhà nước Song song đó, Chi cục thuế quận huyện cần phối hợp chặt chẽ với VPĐK để đối chiếu trường hợp chưa thực nghĩa vụ nộp tiền SDĐ, đảm bảo việc ký nhận thông báo thời hạn, đơn đốc hộ gia đình cá nhân kịp thời nộp khoản thu tiền SDĐ vào ngân sách nhà nước 55 3.3.5 Về việc hạn chế quyền tài sản ghi nợ tiền sử dụng đất Để giải tình trạng đọng nợ nợ khả toán người SDĐ, cần cho phép chủ thể quyền ký kết hợp đồng chuyển nhượng nợ tiền SDĐ với điều kiện hợp đồng yêu cầu phải có điều khoản bên nhận chuyển nhượng tiếp tục thực nghĩa vụ tài mà bên chuyển nhượng chưa hồn thành Các bên tự cân đối tính tốn số tiền SDĐ nợ để khấu trừ vào giá trị giao dịch đưa mức giá chuyển nhượng phù hợp Đồng thời, Luật cần quy định thêm bên nhận chuyển nhượng không kế thừa quyền ghi nợ bên chuyển nhượng mà phải toán khoản nợ trước thực đăng sang tên Ngay toán khoản nợ, quan thuế cấp giấy xác nhận hoàn tất nghĩa vụ tài Bên nhận chuyển nhượng nộp kèm giấy xác nhận với hồ sơ đăng sang tên Việc xóa nghĩa vụ tài thực song song với thủ tục đăng rút gọn thủ tục hành tạo điều kiện cho chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng cách an toàn, hợp pháp nhanh chóng, đồng thời giải tình trạng động nợ 3.3.6 Về việc công khai thông tin, liệu liên quan đến đất Theo quan điểm tác giả, cần xây dựng hệ thống thông tin liệu đất đai để đáp ứng nhu cầu tra cứu đối tượng có liên quan: Thứ nhất, phải đảm bảo quyền tiếp cận thông tin, trình xử lý hồ sơ, trình tự thủ tục cơng nhận quyền sử dụng đất để từ xác định số tiền SDĐ phải nộp, phải tạo điều kiện cho người SDĐ quyền tra cứu thông tin, quan có thẩm quyền phải có trách nhiệm cung cấp thông tin Việc giải yêu cầu cung cấp thông tin phải quan chức nghiêm túc thực nhằm hướng đến mục tiêu công khai, minh bạch thủ tục hành Bên cạnh đó, thông tin thay đổi giá đất, hạn mức đất với các, sách pháp luật phải thường xuyên cập nhật để người SDĐ nhanh chóng nắm bắt Đồng thời phải có biểu đồ cụ thể, ghi nhận mức giá đất cụ thể đoạn đường cách công khai Thực công khai giá đất đoạn đường, khu vực giúp cho việc áp dụng thống nhất, tránh tình trạng tùy nghi áp 56 dụng pháp luật, để người dân nắm bắt an tâm việc thực nghĩa vụ người SDĐ Thứ hai, VPĐK quan thuế phải xây dựng hệ thống lưu trữ liệu trường hợp người SDĐ cấp GCN hay chưa, người SDĐ hưởng ưu đãi việc tính tiền SDĐ hạn mức vượt hạn mức Việc xác định đối tượng SDĐ tính tiền SDĐ hạn mức vượt hạn mức quan thuế VPĐK dựa cam kết, kê khai người SDĐ có trường hợp họ không nắm bắt quy định pháp luật dẫn đến tình trạng kê khai sai gây ảnh hưởng đến quyền lợi người SDĐ thất thu ngân sách nhà nước 3.3.7 Thống nội dung pháp luật Như phân tích trên, Luật đất đai hành quy định thời điểm áp giá tiền sử dụng đất tính từ có định cơng nhận QSDĐ Tuy nhiên, thực tế việc thực thi quy định nhiều trường hợp quan nhà nước có thẩm quyền phải văn hướng dẫn để tính tiền sử dụng đất cho trường hợp cụ thể Do đó, trường hợp đặc thù lại có văn khác để áp dụng khiến cho người sử dụng đất thực nghĩa vụ nộp tiền biết việc tính tiền sử dụng đất quan nhà nước hay sai để đưa ý kiến, yêu cầu nhằm bảo vệ quyền lợi cho Có thể thấy, vấn đề sách thu tiền SDĐ phức tạp, với hệ thống văn pháp luật chồng chéo nhiều quan ban hành Bộ Tài Nguyên Môi Trường, Bộ Tài Chính, Tổng cục thuế để hướng dẫn vấn đề việc áp giá tiền sử dụng đất thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ hay thời điểm có định cơng nhận quyền sử dụng đất dẫn đến việc áp dụng pháp luật cách tùy nghi cán thuế Vì vậy, cần thống văn hướng dẫn để hạn chế tình trạng áp dụng pháp luật cách tùy nghi, hạn chế tình trạng khiếu nại giúp người sử dụng đất nhanh chóng thực nghĩa vụ Chẳng hạn, trường hợp nộp hồ sơ hợp lệ trước 01/07/2014, nhiên sau kê khai nộp thuế phải xét xem lỗi chậm kê khai thuộc Nếu lỗi quan nhà nước người nộp thuế nộp tiền theo sách giá đất thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ; lỗi từ 57 người sử dụng đất, không chịu kê khai có yêu cầu quan chức phải nộp tiền SDĐ theo giá đất thời điểm hành Bên cạnh đó, xác định tiền SDĐ khơng phải loại thuế, nên có văn điều chỉnh riêng nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất trường hợp chậm thực nghĩa vụ, không nên áp dụng chung với cách tính xử phạt chậm nộp thuế 58 Tiểu kết luận chương III Qua tìm hiểu thực tiễn liên quan đến nghĩa vụ nộp tiền SDĐ, tác giả nhận thấy có nhiều điểm bất cập quy định pháp luật tùy nghi việc áp dụng quy định pháp luật số cán nhà nước Chính điều gây tranh chấp không cần thiết người SDĐ quan thuế Qua đó, tác giả đề kiến nghị góp phần hồn thiện sách pháp luật có liên quan đến tiền SDĐ nhằm cân hài hòa lợi ích đối tượng SDĐ góp phần tăng ngân sách nhà nước 59 KẾT LUẬN Việc xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai vấn đề trăn trở nhà làm luật Pháp luật đất đai việc phải đáp ứng yêu cầu tiến trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, đặc biệt thời kỳ đổi hội nhập phải cân lợi ích cá thể xã hội Dù trải qua giai đoạn dài liên tục ban hành điều chỉnh văn quy phạm pháp luật liên quan đến Đất đai để phù hợp với giai đoạn lịch sử định hướng kinh tế Nhà nước, nhiên, không tránh khỏi điểm bất cập, đặc biệt liên quan đến chế định nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất Nhà nước cơng nhận QSDĐ Chính vậy, việc nghiên cứu cách có hệ thống quy định liên quan đến vấn đề này, thông qua diễn biến việc áp dụng thực tế để vấn đề hạn chế quy định pháp luật điều cần thiết Thực pháp luật liên quan đến tiền SDĐ cách khoa học, đồng bộ, hợp lý, hài hòa mối quan hệ xã hội, đáp ứng nhu cầu phát triển đất nước thúc đẩy kinh tế phát triển, hạn chế tình trạng tiêu cực xã hội, đảm bảo tính cơng đối tượng có liên quan Tuy nhiên, bắt nguồn từ việc pháp luật liên quan đến QSDĐ liên tục thay đổi cho phù hợp với giai đoạn lịch sử, bên cạnh có tiêu cực từ cán bộ, cơng chức công tác thực thi pháp luật phủ nhận hệ thống pháp luật Việt Nam non trẻ thiếu nhiều kinh nghiệm, nên điểm thiếu xót bất cập quy định sách pháp luật Thơng qua việc tổng hợp văn pháp luật điều chỉnh liên quan đến vấn đề tiền SDĐ, ý kiến khoa học luận văn hi vọng đóng góp phần cơng sức việc hồn thiện chế định pháp luật Việt Nam, góp phần vào cơng cải cách Tư pháp nước nhà DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Đặng Anh Quân (2006), Một số suy nghĩ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tạp chí khoa học pháp lý số 2 Đinh Sỹ Dũng (2008), Tài đất đai – Một số vấn đề quan tâm, Tạp chí nghiên cứa lập pháp số 21 (137), tháng 12/2008 Lê Hồng Hạnh (2011): “Giáo trình đất đai mơi trường”, Trường đại học Vinh năm 2011 Lê Thị Ngọc Mai (2017), Bình luận chế định quản lý nhà nước Đất đai Luật Đất đai 2013 – NXB Tư pháp 2017 Lê Văn Bình (2013), Hồn thiện quy định pháp luật đất đai quy hoạch sử dụng đất, thông tin khoa học lập pháp số 01/2013 Lữ Ngọc Bình (2007), Các trường hợp sử dụng đất khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất: Những vấn đề cần quan tâm, đăng tạp chí tra số 09/2007 Lưu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý thị trường QSDĐ Việt Nam, NXB Hồng Đức, Hà Nội Nguyễn Ngọc Minh (2014), Những sửa đổi bổ sung chế định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất luật đất đai 2013, tạp chí Luật học 2014 Nguyễn Thị Bảo Nga (2013), Bình luận khoa học Luật Đất đai, Nxb Lao động 10 Nguyễn Thị Dung (2014), Về giá đất luật đất đai năm 2013, Tạp chí luật học 2014 11 Nguyễn Thị Dung (2017), Bình luận chế định quản lý nhà nước đất đai luật đất đai 2013, NXB Tư pháp 2017 12 Nguyễn Thị Minh (2013), Hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, Luận văn thạc sĩ, khoa Luật trường đại học quốc gia Hà Nội, năm 2013 13 Nguyễn Thị Thanh Loan (2008), Những khía cạnh quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà theo pháp luật Việt Nam, Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà nội, luận văn thạc sĩ luật học năm 2008 14 Phạm Duy Nghĩa (2003), Quyền sử dụng đất thị trường bất động sản, Nhà nước pháp luật số 10 15 Phạm Duy Nghĩa (2014), Giải tranh chấp thu hồi đất nơng nghiệp, tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 14/2014 16 Phạm Thu Thủy (2004), Một số vấn đề giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định luật đất đai 2003, tạp chí luật học năm 2004 17 Phan Trung Hiền (2017), Hoàn thiện quy định định giá đất Việt Nam nay, Tạp chí nhà nước pháp luật số 3/2017 18 Trần Quang Huy (2003), Giáo trình Luật đất đai, NXB Công an nhân dân Hà Nội 2003 19 http://www.hochiminhcity.gov.vn/thongtinthanhpho/gioithieu/Lists/Posts/Post aspx?List=9efd7faa-f6be-4c91-9140e2bd40710c29&ID=5495&Web=9d294a7f-caf2-456d-8ca0-36b393b8c052, truy cập lần cuối ngày 02/10/2018 20 http://vneconomy.vn/dia-oc/nhieu-nguoi-dan-tphcm-dong-loat-doi-tra-so-do201305161106552.htm, truy cập lần cuối ngày 02/10/2018 VĂN BẢN PHÁP LUẬT Bộ luật dân năm 2015 Luật đất đai năm 2003 Luật đất đai 2013 Nghị định 30 – HĐBT năm 1989 thi hành Luật đất đai Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định giá đất Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định thu tiền sử dụng đất; Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 phủ xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai Nghị định 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 sửa đổi Nghị định thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 10 Quyết định 09/2018/QĐ-UBND ngày 15/3/2018 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh Quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2018 địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 11 Quyết định số 18/2016/QĐ-UBND ngày 16/05/2016 quy định hạn mức đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 12 Quyết định số 19/2017/QĐ-UBND ngày 23/03/2017 quy định hệ số điều chỉnh bảng giá đất năm 2017 địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 13 Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015-2019 14 Quyết định 1989/QĐ-BTC ngày 14/8/2014 việc đính Thơng tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 Hướng dẫn số điều Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất 15 Thông tư 10/2018/TT-BTC sửa đổi Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 Hướng dẫn số điều Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất 16 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành 17 Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 Hướng dẫn số điều Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất ... NGHĨA VỤ NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC CÔNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 22 2.1 Các trường hợp bắt buộc, không nộp miễn giảm tiền sử dụng đất Nhà nước công nhận. .. dụng đất công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân Chương II Quy định pháp luật nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân Chương III... NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN KHI NHÀ NƯỚC CƠNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 Các trường hợp bắt buộc, không nộp miễn giảm tiền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất 2.1.1