BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI TRỊNH DIỆP LY PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ THANH HÓA LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60 38 01 07 Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Phạm Hữu Nghị HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu cá nhân tơi thực sở nghiên cứu lý thuyết khảo sát tình hình thực tiễn hướng dẫn khoa học PGS TS Phạm Hữu Nghị Các thông tin, số liệu, luận điểm kế thừa trích dẫn rõ ràng Kết nghiên cứu Luận văn trung thực HỌC VIÊN TRỊNH DIỆP LY DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BẤT ĐỘNG SẢN CƠ SỞ DỮ LIỆU : BĐS : CSDL GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC NGHỊ ĐỊNH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYẾT ĐỊNH : GPMB : KDBĐS : NHNN : NSNN : NĐ : QSDĐ : QĐ SỞ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG SỞ KẾ HOẠCH VÀ ĐẦU TƯ SỬ DỤNG ĐẤT THU NHẬP DOANH NGHIỆP : Sở TN - MT : SKHĐT : SDĐ : TNDN TIÊU CHUẨN VIỆT NAM TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN ỦY BAN NHÂN DÂN : TCVN : TNHH : UBND MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 1.1 Những vấn đề lý luận chuyển nhượng dự án nhà thương mại 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm nhà thương mại 1.1.2 Khái niệm chuyển nhượng dự án nhà thương mại 1.1.3 Ý nghĩa chuyển nhượng dự án nhà thương mại 11 1.2 Những vấn đề lí luận pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại 13 1.2.1 Sự cần thiết việc điều chỉnh pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại 13 1.2.2 Khái niệm, nguyên tắc nội dung pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại 14 1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại 19 1.3.1 Yếu tố kinh tế 19 1.3.2 Quan điểm, đường lối, sách Đảng 20 1.3.3 Tâm lí, nhu cầu nhà đầu tư 21 1.3.4 Tâm lý, nhu cầu người tiêu dùng, xã hội 21 1.3.5 Hội nhập quốc tế 22 Tiểu kết chương 24 Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ THANH HÓA 25 2.1 Thực trạng pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại 25 2.1.1 Quy định chủ thể quan hệ chuyển nhượng 25 2.1.2 Quy định điều kiện dự án nhà thương mại phép chuyển nhượng 32 2.1.3 Quy định hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà thương mại 38 2.1.4 Quy định quyền, nghĩa vụ bên giao dịch 43 2.1.5 Trình tự thủ tục chuyển nhượng vấn đề giải tranh chấp hoạt động chuyển nhượng dự án nhà thương mại 48 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại thành phố Thanh Hóa 50 2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Thanh Hóa ảnh hưởng hoạt động chuyển nhượng dự án nhà thương mại 50 2.2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại thành phố Thanh Hóa 52 Tiểu kết chương 72 Chương YÊU CẦU VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 73 3.1 Yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại 73 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật phải vào chủ trương, sách Đảng 73 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật phải đảm bảo tính đồng bộ, hệ thống 74 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật phải gắn liền với việc thi hành pháp luật 75 3.1.4 Hoàn thiện pháp luật phải ý tới vấn đề hội nhập tồn cầu hóa 75 3.1.5 Hoàn thiện pháp luật phải đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch 76 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại 76 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại 76 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại 80 Tiểu kết chương 89 KẾT LUẬN 90 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hiện nay, hoạt động kinh doanh bất động sản diễn phổ biến Một hoạt động kinh doanh bất động sản doanh nghiệp trọng đầu tư dự án nhà thương mại Dân số ngày tăng nhanh, vấn đề nhà ngày trở nên nóng bỏng lúc hết Nhất hội nhập kinh tế đời sống nhân dân ngày nâng cao, phận dân cư có thu nhập cao ổn định ngày gia tăng đòi hỏi phải có ngày nhiều cơng trình nhà thương mại để đáp ứng nhu cầu nhà cho người dân Kinh doanh bất động sản mang lại nhiều lợi nhuận hàm chứa khơng rủi ro Thông thường doanh nghiệp đầu tư dự án để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp doanh nghiệp đầu tư dự án để kinh doanh chuyển nhượng dự án việc chuyển nhượng đem lại lợi ích sử dụng dự án Tuy nhiên vài năm qua Việt Nam, thị trường bất động sản "đóng băng" mà trước sức ép đáo hạn ngân hàng, khoản nợ chồng chất, doanh nghiệp phải rao bán chuyển nhượng dự án Vì vậy, phần lớn việc chuyển nhượng dự án nhà thương mại Việt Nam đa phần xuất phát từ rủi ro làm cho doanh nghiệp gặp khó khăn tài Việc pháp luật quy định cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đời thay Luật Kinh doanh bất động sản 2006 mở rộng đối tượng kinh doanh bất động sản, tạo bình đẳng doanh nghiệp nước, cho phép doanh nghiệp chuyển nhượng phần toàn dự án nhà thương mại thu hút nhà đầu tư nước vào kinh doanh bất động sản việc nhận chuyển nhượng dự án bất động sản đường ngắn để tham gia vào kinh doanh bất động sản, đồng thời tạo điều kiện cho doanh nghiệp đầu tư bất động sản lâm vào rủi ro chuyển nhượng phần tồn dự án bất động sản cho nhà đầu tư khác để tránh bị phá sản, bị thu hồi dự án, tạo điều kiện để dự án tiếp tục triển khai xây dựng Tuy nhiên, doanh nghiệp thực chuyển nhượng dự án lại gặp không vướng mắc, khó thực phức tạp thủ tục hành chính, tình trạng chậm trễ, sách nhiễu số cán cơng chức có thẩm quyền chưa tạo điều kiện cho doanh nghiệp dễ dàng đầu tư chuyển nhượng dự án nhà thương mại Đặc biệt tỉnh Thanh Hóa, năm qua với nhiều đổi mới, cải cách thủ tục hành kêu gọi đầu tư, khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi chiếm thị phần ngày cao góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, thu nhập người dân ngày cải thiện Do đó, việc đầu tư xây dựng dự án nhà thương mại nhu cầu cấp thiết để đáp ứng nhu cầu nhà cho người dân nhằm đảm bảo mơi trường sống cho người dân để tái sản xuất sức lao động Tuy nhiên, hoạt động chuyển nhượng dự án nhà thương mại Thanh Hóa diễn đa dạng, phức tạp Xuất phát từ thực tế trên, chọn đề tài "Pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại thực tiễn thi hành thành phố Thanh Hóa" để làm luận văn thạc sĩ luật Tình hình nghiên cứu đề tài Chuyển nhượng dự án nhà thương mại nội dung quy định pháp luật năm trở lại Việc nghiên cứu đề tài có ý nghĩa lí luận thực tiễn sâu sắc Tuy nhiên, nay, số lượng viết, cơng trình nghiên cứu khoa học vấn đề lại khơng nhiều, thời gian vừa qua có số cơng trình nghiên cứu liên quan đến vấn đề công bố, tiêu biểu như: Luận án "Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam", luận án tiến sĩ luật học Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012) Luận án tập trung nghiên cứu vấn đề lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản với tính cách giao dịch đặc thù kinh doanh bất động sản, so sánh với hình thức giao dịch bất động sản khác, làm rõ vai trò chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản, hạn chế, thiếu sót pháp luật, thực tiễn thi hành pháp luật đề giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Ngồi có luận văn thạc sĩ "Hồn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Việt Nam nay" Lê Thùy Dương (2011); khóa luận tốt nghiệp "Pháp luật quyền doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất Việt Nam để thực dự án đầu tư" Đinh Thu Hiền (2015); "Các vấn đề pháp lí chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản" Phạm Thị Hằng Nga (2012); "Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng bất động sản Việt Nam - Thực trạng hướng hoàn thiện" Hoàng Thị Thu Huyền (2012) Các cơng trình sâu vào nghiên cứu số vấn đề lý luận chuyển nhượng dự án bất động sản, phân tích quy định pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản, hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thực tiễn thi hành từ hạn chế, đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản Cùng với luận án, luận văn, khóa luận nêu có số viết tạp chí chuyên ngành, viết tờ báo như:“Một số bất cập quy định pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư” Trương Thế Cơn, Tạp chí Nghề luật (2014); “Một số vấn đề pháp lý chuyển nhượng dự án bất động sản” Nguyễn Thị Kiều Oanh, Tạp chí Khoa học pháp lý (2014); "Hồn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất điều kiện kinh tế thị trường" Lưu Quốc Thái, Tạp chí khoa học pháp lý (2014); “Phát triển nhà thị trường bất động sản” đăng tải website Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh ngày 03/8/2015 Các viết sâu vào nghiên cứu thực trạng quy định pháp luật giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản, nêu rõ hạn chế thiếu xót pháp luật đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản Nhìn chung, tất cơng trình khoa học mang đến cho tác giả nhìn toàn diện hoạt động kinh doanh bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản, cơng trình nghiên cứu với nhiều góc độ khác thị trường bất động sản hoạt động kinh doanh bất động sản, đặc biệt nghiên cứu sâu vấn đề lý luận chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản, thực trạng pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Tuy vậy, cơng trình, viết tập trung nghiên cứu phạm vi dự án đầu tư bất động sản nói chung mà chưa sâu vào nghiên cứu chi tiết, cụ thể toàn diện pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại - giao dịch kinh doanh bất động sản Kế thừa thành nghiên cứu cơng trình nghiên cứu đây, Luận văn sâu tìm hiểu cách có hệ thống, tập trung pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại thực tiễn thi hành thành phố Thanh Hóa Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu, tìm hiểu, đánh giá nội dung quy định pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại theo Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà văn hướng dẫn thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại - Phạm vi nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu dự án nhà thương mại mà khơng tìm hiểu nhà nói chung, nhà xã hội ; hoạt động chuyển nhượng dự án nhà thương mại Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu luận văn làm rõ số vấn đề lý luận chuyển nhượng dự án nhà thương mại pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại, nghiên cứu cách có hệ thống quy định pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại, đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại, từ đưa giải pháp hồn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại Việt Nam Để đạt mục đích trên, tác giả luận văn phải thực nhiệm vụ sau: - Làm sáng tỏ số khái niệm nhà thương mại, dự án nhà thương mại, chuyển nhượng dự án nhà thương mại; pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại; ý nghĩa việc chuyển nhượng dự án nhà thương mại; cần thiết việc điều chỉnh pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại; nguyên tắc, nội dung pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại - Phân tích, đánh giá quy định pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại Luận văn phân tích, đánh giá tình hình việc thi hành pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại thành phố Thanh Hóa qua số dự án cụ thể nhằm đánh giá cách khách quan việc thi hành pháp luật, khó khăn, vướng mắc q trình áp dụng pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại - Từ thực tiễn vụ việc, tìm hiểu rõ nguyên nhân khó khăn, vướng mắc trình chuyển nhượng dự án nhà thương mại - Nêu yêu cầu khách quan việc hoàn thiện quy định pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại Phương pháp nghiên cứu Để đạt mục tiêu đề tài, Luận văn dựa phương pháp luận sau: Phương pháp luận nghiên cứu khoa học vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin; hệ thống quan điểm, lý luận Đảng Cộng sản Việt Nam, tư tưởng Hồ Chí Minh xây dựng nhà nước pháp luật Bên cạnh đó, luận văn sử dụng số phương pháp nghiên cứu cụ thể như: - Phương pháp bình luận, diễn giải, phương pháp lịch sử sử dụng Chương nghiên cứu vấn đề lí luận chuyển nhượng dự án nhà thương mại pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại - Phương pháp phân tích, phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh, phương pháp tổng hợp sử dụng Chương nghiên cứu thực trạng pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại thực tiễn thi hành thành phố Thanh Hóa - Phương pháp bình luận, phương pháp diễn giải, phương pháp quy nạp sử dụng Chương để đề giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại Ý nghĩa khoa học thực tiễn luận văn Luận văn góp phần hồn thiện hệ thống lí luận pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại, hệ thống hóa quy định pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại sở có phân tích, bình luận, đánh giá thực trạng thi hành thành phố Thanh Hóa, từ đưa giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại Luận văn tài liệu tham khảo hữu ích cho cơng tác giảng dạy, học tập nghiên cứu pháp luật đất đai sở đào tạo luật nước ta Bố cục luận văn Ngoài Mục lục, Danh mục từ viết tắt, Lời cam đoan, Lời cảm ơn, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn kết cầu thành 03 chương: - Chương Những vấn đề lí luận chuyển nhượng dự án nhà thương mại pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại - Chương Thực trạng pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại thực tiễn thi hành thành phố Thanh Hóa - Chương Yêu cầu giải pháp pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại 25 Ban kỹ thuật Tiêu chuẩn TCVN/ TC 176 Quản lý chất lượng đảm bảo chất lượng biên soạn, Tổng cục Tiêu chuẩn Đo lường Chất lượng đề nghị, Bộ Khoa học Công nghệ Môi trường ban hành, Tiêu chuẩn Việt Nam ISO 9000:2000 26 Black’s Law Dictionary: “Transfer, vb (14c) To convey or remove from one place or one person to another; to pass or hand over from one to another, esp to change over the possession or control of To sell or give 27 Trương Thế Côn, (2014), “Một số bất cập quy định pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư”, Tạp chí Nghề luật, (02), tr.41 - 45 28 Lê Thùy Dương, (2011), "Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Việt Nam nay", Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, tr 65 29 Lê Minh Hùng, (2014), "Sửa đổi quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản", Tạp chí khoa học pháp lý, (02), tr 43-45 30 TS Trần Quang Huy – TS Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên 2009), "Pháp luật kinh doanh bất động sản", Nhà xuất Tư pháp, Hà Nội 31 Lê Hồ Nhất Huy, (2016), "Pháp luật quyền nghĩa vụ sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 32 Bùi Đức Giang, (2016), "Hạn chế rủi ro chuyển nhượng dự án", Thời báo kinh tế Sài Gòn 33 Chu Ngọc Hạnh, (2011), "Những vấn đề pháp lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất", Khóa luận tốt nghiệp, Trường đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 34 Đinh Thu Hiền,(2015), "Pháp luật quyền DN có vốn đầu tư nước sử đụng đất Việt Nam để thực dự án đầu tư", Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 35 Hoàng Thị Hương, (2016), "Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản", Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 36 Hoàng Thị Thu Huyền, (2012), ‘Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng bất động sản Việt Nam - Thực trạng hướng hoàn thiện’, Khoá luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, tr 52 37 Lê Minh Hùng, (2010), "Hiệu lực hợp đồng theo quy định pháp luật Việt Nam", Luận án tiến sĩ luật học, Trường đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 38 Lê Minh Hùng, (2015), "Sửa đổi quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản Luật Kinh doanh bất động sản", Tạp chí khoa học pháp lý, 02, tr 42-46 39 Trung Kiên, (2016), "Khái niệm đất làm khó nhà đầu tư", Báo Đầu tư Bất động sản 40 Hà Ngọc Mai Linh, (2015), "Kinh doanh bất động sản doanh nghiệp có vốn đầu tư nước theo pháp luật Việt Nam", Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, tr 38 41 Trần Thị Lý, (2012), "Hợp đồng góp vốn dự án đầu tư Bất động sản Việt Nam", Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 42 Nguyễn Hoài Nam, (2013), "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Những vấn đề lý luận thực tiễn", Luận văn thạc sỹ luật học, Trường Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 43 Nguyễn Thị Nga (chủ nhiệm đề tài), (2010), "Hoàn thiện pháp luật quyền người sử dụng đất lĩnh vực đầu tư", Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 44 Nguyễn Thị Hồng Nhung, (2012), "Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam", Luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, tr 30 45 Nguyễn Thị Hồng Nhung, (2014), "Bàn quyền sử dụng đất phép chuyển nhượng kinh doanh bất động sản Việt Nam", Luật học, 06, tr 40 47 46 Phạm Thị Hằng Nga, (2012) "Các vấn đề pháp lí chuyền nhượng dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản", Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr.55-56 47 Trần Huỳnh Thanh Nghị, (2016), ‘Những điểm thách thức thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014’, Nghiên cứu lập pháp, 04, tr 39 - 46 48 Nguyễn Thị Kiều Oanh, (2014),“Một số vấn đề pháp lý chuyển nhượng dự án bất động sản”, Tạp chí Khoa học pháp lý, (02), tr.35 - 41 49 Phòng Thương mại Cơng nghiệp Việt Nam (VCCI) Cơ quan Phát triển Quốc tế Hoa Kỳ (USAID), Chỉ số lực cạnh tranh cấp tỉnh PCI năm 2015 50 Phòng Thương mại Cơng nghiệp Việt Nam (VCCI) Cơ quan Phát triển Quốc tế Hoa Kỳ (USAID), Chỉ số lực cạnh tranh cấp tỉnh PCI năm 2016 51 Đặng Anh Quân, (2014), ‘Tổ chức cá nhân nước vấn đề xác lập quyền sử dụng đất để kinh doanh bất động sản Việt Nam’, Tạp chí khoa học pháp lý.04 52 Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, Phát triển nhà thị trường bất động sản đăng tải website Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh ngày 03/8/2015 53 Sở Kế hoạch Đầu tư, Báo cáo tình hình thực kế hoạch đầu tư phát triển tháng đầu năm nhiệm vụ trọng tâm tháng cuối năm 2017 54 Lưu Quốc Thái, (2014), "Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ điều kiện kinh tế thị trường", Tạp chí khoa học pháp lý, 04, tr.14 55 Lưu Quốc Thái, (2015), "Quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư thông qua giao dịch quyền sử dụng đất", Tạp chí khoa học pháp lý, 01, tr.30-36 56 Hoàng Thanh Thảo, (2013), "Quyền kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước theo pháp luật kinh doanh bất động sản", Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 57 Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn Vĩnh Diện, (2014), "Những điểm Luật đất đai năm 2013 giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất", Dân chủ Pháp luật, 08, tr 10 - 14 58 Trịnh Thị Trang, (2010), "Tìm hiểu pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản", Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 59 Trung tâm Nghiên cứu phát triển Hỗ trợ cộng đồng (CECODES), Trung tâm Nghiên cứu khoa học Đào tạo cán Mặt trận Tổ quốc Việt Nam (VFF-CRT), Chương trình Phát triển Liên Hợp quốc (UNDP) Việt Nam, Chỉ số hiệu quản trị hành cơng PAPI năm 2015 60 Trung tâm Nghiên cứu phát triển Hỗ trợ cộng đồng (CECODES), Trung tâm Nghiên cứu khoa học Đào tạo cán Mặt trận Tổ quốc Việt Nam (VFF-CRT), Chương trình Phát triển Liên Hợp quốc (UNDP) Việt Nam, Chỉ số hiệu quản trị hành cơng PAPI năm 2016 61 Từ điển oxford,(2010), Nhà xuất Đại học Oxford, tr 1207 62 Từ điển tiếng Việt thông dụn Chỉ số hiệu quản trị g 63 Văn kiện đại hội Đảng lần thứ XI 64 Văn kiện đại hội Đảng lần thứ XII 65 Nguyễn Thị Xuân, (2014), "Pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam", Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội Website 66 http://tinnhanhchungkhoan.vn/bds-phap-luat/khai-niem-dat-o-trong-luat-nha-o2014-dang-lam-kho-nha-dau-tu-153028.html ngày truy cập 12/04/2017 67 http://www.thesaigontimes.vn/142392/Han-che-rui-ro-khi-chuyen-nhuong-duan.html ngày truy cập 08/05/2017 68.http://baocongthuong.com.vn/doanh-nghiep-bi-lam-kho-vi-cac-quy-dinhchuyen-nhuong-du-an.html ngày truy cập 24/05/2017 ... giới 25 Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ THANH HÓA 2.1 Thực trạng pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại 2.1.1 Quy... xã hội thành phố Thanh Hóa ảnh hưởng hoạt động chuyển nhượng dự án nhà thương mại 50 2.2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại thành phố Thanh Hóa ... VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 1.1 Những vấn đề lý luận chuyển nhượng dự án nhà thương mại 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm nhà thương mại