BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI LÊ MINH THÁI ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Hà Nội – Năm 2019 BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI LÊ MINH THÁI ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Chuyên ngành : Quản lý Đất đai Mã số : 8850103 NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC TS PHẠM THẾ TRỊNH Hà Nội – Năm 2019 i CƠNG TRÌNH ĐƢỢC HỒN THÀNH TẠI TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI Cán hƣớng dẫn chính: TS.Phạm Thế Trịnh Cán chấm phản biện 1: TS.Phạm Anh Tuấn Cán chấm phản biện 2: TS Nguyễn Văn Quân Luận văn thạc sĩ đƣợc bảo vệ tại: HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI Ngày 19 tháng 01 năm 2019 ii LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn đƣợc cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn đƣợc rõ nguồn gốc./ Hà Nội, ngày 19 tháng 01 năm 2019 Tác giả Luận văn iii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn Thạc sĩ, thân nhận đƣợc nhiều giúp đỡ, hƣớng dẫn, bảo tận tình thầy giáo, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Đặc biệt, tơi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS.Phạm Thế Trịnh, ngƣời trực tiếp hƣớng dẫn khoa học, tận tình giúp đỡ hƣớng dẫn tơi hồn thành luận văn Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Khoa Quản lý đất đai – Đại học Tài Nguyên Môi trƣờng Hà Nội tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hồn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán viên chức Ủy ban nhân dân quận Cầu Giấy, Phòng Tài ngun Mơi trƣờng quận Cầu Giấy, Văn Phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận Cầu Giấy, Phòng Thống kê quận Cầu Giấy, cán địa nhân dân phƣờng nơi đến điều tra giúp đỡ tạo điều kiện cho tơi suốt q trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, ngƣời thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên tơi hồn thành luận văn này./ Hà Nội, ngày 19 tháng 01 năm 2019 Tác giả Luận văn iv THÔNG TIN LUẬN VĂN Họ tên học viên: Lê Minh Thái 2.Lớp: CH3A.QĐ Khóa học: Cao học Tên đề tài luận văn: Đánh giá thực trạng việc thự quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội Cán hƣớng dẫn khoa học: Tiến sĩ Phạm Thế Trịnh Thông tin luận văn: Quận Cầu Giấy quận trung tâm thành phố Hà Nội, Quận Cầu Giấy nằm phía Tây Thành phố Hà Nội, với tổng diện tự nhiên 1.231,70 Về địa giới hành chính: Quận Cầu Giấy đƣợc chia theo 08 đơn vị hành phƣờng: Dịch Vọng, Dịch Vọng Hậu, Quan Hoa, Nghĩa Tân, Nghĩa Đô, Mai Dịch, n Hòa, Trung Hòa.Thời gian qua có tốc độ thị hố nhanh cho mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội Quá trình chuyển dịch cấu kinh tế, phân bổ đất cho nhu cầu phát triển khu đô thị tập trung mạnh mẽ diễn địa bàn thành phố Nhu cầu quyền sử dụng đất cho việc phát triển kinh tế - xã hội ngày tăng, nhiên tình trạng thực QSDĐ khai báo khơng đầy đủ, chƣa tuân thủ quy định pháp luật quận Cầu Giấy diễn Luận văn nghiên cứu thực trạng việc thực quyền ngƣời sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội Trên sở đó, nguyên nhân bất cập việc thực quyền ngƣời sử dụng đất, từ đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu cho việc thực quyền ngƣời sử dụng đất địa bàn quận Cầu Giấy , thành phố Hà Nội v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng việt BHYT Bảo hiểm y tế BTNMT Bộ tài nguyên Môi trƣờng BĐS Bất động sản CNH - HĐH Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa CP Chính phủ QSDĐ Quyền sử dụng đất QSD Quyền sử dụng GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCN Giấy chứng nhận GTSX Giá trị sản xuất HĐH Hiện đại hóa KCN Khu công nghiệp UBND Ủy ban nhân dân TMDV Thƣơng mại dịch vụ CN-TTCN Công nghiệp-Tiểu thủ công nghiệp NN Nông nghiệp NĐ-CP Nghị định-Chính phủ VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất vi MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ii LỜI CẢM ƠN iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT v MỤC LỤC vi DANH MỤC BẢNG viii DANH MỤC CÁC HÌNH ix MỞ ĐẦU .1 1.Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Cấu trúc luận văn Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài CHƢƠNG I TỔNG QUAN TÀI LI U 1.1 Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất .4 1.1.1 Quyền sở hữu 1.1.2 Quyền sở hữu đất đai 1.1.3 Quyền sử dụng đất 1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất số nƣớc giới 10 1.2.1 Các nƣớc phát triển 10 1.2.2 Các nƣớc khu vực 14 1.3 Cơ sở lý luận thực tiễn việc thực quyền sử dụng đất Việt Nam 21 1.3.1 Quá trình hình thành phát triển QSDĐ Việt Nam 21 1.3.2 Quá trình thực QSDĐ Việt Nam 25 1.3.3 Các văn pháp quy liên quan đến việc thực QSDĐ .28 1.3.4 Thực tiễn việc thực quyền sử dụng đất Việt Nam .33 1.3.5 Những tồn việc thực QSDĐ Việt Nam 36 CHƢƠNG II NỘI DUNG, PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38 2.1 Đối tƣợng nghiên cứu .38 2.2 Phạm vi nghiên cứu 38 2.3 Nội dung nghiên cứu 38 2.4 Phƣơng pháp nghiên cứu 39 2.4.1 Phƣơng pháp thu thập số liệu, tài liệu .39 2.4.2 Phƣơng pháp chọn điểm nghiên cứu: 39 vii 2.4.3 Phƣơng pháp điều tra theo phiếu: 39 2.4.4 Phƣơng pháp thống kê, so sánh phân tích số liệu 40 CHƢƠNG III KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 41 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Cầu Giấy có liên quan .41 3.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 41 3.1.2 Các nguồn tài nguyên 44 3.1.3 Cảnh quan môi trƣờng 45 3.1.4 Đặc điểm kinh tế xã hội 45 3.1.5 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội mơi trƣờng 50 3.2 Tình hình quản lý nhà nƣớc đất đai sử dụng đấ địa bàn địa bàn quận Cầu Giấy 51 3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 51 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất quận Cầu Giấy 56 3.2.3 Biến động sử dụng đất giai đoạn 2014-2017 58 3.2.4 Thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất địa bàn quận Cầu Giấy 60 3.3 Đánh giá việc thực số quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân địa bàn quận Cầu Giấy giai đoạn 2014-2017 63 3.3.1 Tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn quận Cầu Giấy .63 3.3.2 Đánh giá ý kiến hộ gia đình cá nhân việc thực số quyền sử dụng đất điểm đại diện nghiên cứu 68 3.3.3 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất địa bàn quận Cầu Giấy .87 3.4 Đề xuất số giải pháp nhằm thực quyền sử dụng đất địa bàn quận Cầu Giấy 91 3.4.1 Giải pháp tuyên truyền giáo dục phổ biến pháp luật 91 3.4.2 Giải pháp quản lý hoạt động liên quan đến thực QSDĐ 92 3.4.3 Giải pháp đầu tƣ sở vật chất đội ngũ cán 93 3.4.4 Giải pháp sách 93 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 95 Kết luận 95 Kiến nghị .96 TÀI LI U THAM KHẢO 97 PHỤ LỤC viii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1: Phân bố dân số địa bàn quận Cầu Giấygiai đoạn 2014-2017 47 Bảng 3.2: Cơ cấu lao động quận Cầu Giấy theo ngành kinh tế 48 Bảng 3.3: Diện tích, cấu đất nông nghiệp năm 2017 quận Cầu Giấy 56 Bảng 3.4: Diện tích, cấu đất phi nơng nghiệp năm 2017của quận Cầu Giấy 57 Bảng 3.5: Biến động đất đai theo mục đích sử dụng đất 59 Bảng 3.6: Các dự án xây dựng nhà địa bàn quận Cầu Giấy 60 Bảng 3.7: Các bất động sản (quyền sử dụng đất) tham gia đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Cầu Giấy 61 Bảng 3.8: Số lƣợng giao dịch chuyển nhƣợng QSDĐ địa bàn quận Cầu Giấy 63 Bảng 3.9: Kết thực quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất địa bàn quận Cầu Giấy 2014 - 2017 63 Bảng 3.10: Kết thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn quận Cầu Giấy 2014 - 2017 .65 Bảng 3.11: Kết thực quyền chấp quyền sử dụng đất địa bàn quận Cầu Giấy 2014 - 2017 .67 Bảng 3.12: Những hiểu biết ngƣời dân khu vực nghiên cứu hình thức chuyển nhƣợng QSDĐ 69 Bảng3.13:Tình hình thực quyền chuyển nhƣợng QSDĐ khu vực nghiên cứu 71 Bảng 3.14: Những hiểu biết ngƣời dân khu vực nghiên cứu hình thức thừa kế QSDĐ 73 Bảng 3.15: Tình hình thực quyền thừa kế QSDĐ khu vực nghiên cứu .75 Bảng 3.16: Những hiểu biết ngƣời dân khu vực nghiên cứu hình thức chấp QSDĐ 78 Bảng 3.17: Tình hình thực quyền chấpQSDĐ khu vực 79 nghiên cứu 79 Bảng 3.18: Ý kiến hộ gia đình, cá nhân việc thực quyền sử dụng đất 82 89 + Do quy định chƣa cụ thể văn pháp luật số quyền SDĐ nhƣ cho thuê lại QSDĐ, góp vốn giá trị QSDĐ nên ngƣời sử dụng đất thƣờng né tránh không đăng ký không thực quận + Về quy định Luật Đất đai thời hạn sử dụng đất gia hạn thời hạn sử dụng đất: Trên thực tế quy định thời hạn sử dụng đất không đạt đƣợc ý nghĩa nhiều ngƣời dân chƣa sử dụng hết thời hạn sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao chuyển nhƣợng lại cho ngƣời khác; trƣờng hợp thời hạn sử dụng đất hết mà ngƣời dân cầm GCNQSDĐ đến quan có thẩm quyền xin gia hạn thời hạn sử dụng đất + Vấn đề bồi thƣờng giải phóng mặt thu hồi đất: Trong trình thu hồi đất, bồi thƣờng giải phóng mặt để xây dựng hạ tầng sở, thực dự án đầu tƣ Nhà nƣớc, doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế… Ngƣời sử dụng đất có quyền đƣợc bồi thƣờng nhƣng giá đất bồi thƣờng giá đất thực tế chênh lớn không đảm bảo quyền lợi cho ngƣời sử dụng đất + Về việc cấp GCNQSDĐ: Khoản Điều 105 Luật Đất đai quy định ngƣời sử dụng đất: “đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” Đây quyền ngƣời sử dụng đất, nhƣng thực tế quyền ngƣời sử dụng đất bị xem nhƣ nghĩa vụ Để đƣợc cấp GCNQSDĐ, ngƣời sử dụng đất phải qua nhiều thủ tục phức tạp, dẫn đến tiến độ triển khai việc cấp GCNQSDĐ nhìn chung chậm làm ảnh hƣởng đến quyền ngƣời sử dụng đất việc thực quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, vay vốn… + Trƣờng hợp chủ sử dụng đất ngƣời làm ăn xa điều kiện công tác, học tập, làm ăn xa nên khơng đăng ký QSDĐ Vì vậy, bị ngƣời khác tự ý kê khai đăng ký đƣợc cấp GCNQSDĐ Nay họ trở đòi lại QSDĐ giải tranh chấp nhƣ nào? Việc cần có quy định cụ thể pháp luật + Việc chấp QSDĐ để vay tiền: Khoản Điều 113 Luật Đất đai quy 90 định, hộ gia đình cá nhân đƣợc chấp QSDĐ “để vay vốn sản xuất , kinh doanh” mà không đƣợc chấp để phục vụ nhu cầu đời sống nhƣ vay vốn để học tập hay chữa bệnh cứu ngƣời… Nhƣ vậy, hộ gia đình, cá nhân sử dụng tiền vay để phục vụ nhu cầu đời sống bị xem vi phạm hợp đồng để phía cho vay khởi kiện Quy định ảnh hƣởng đến quyền lợi ích bên vay ) Nguyên nhân tồn Theo khảo sát tình hình vấn đề tồn quận Cầu Giấy, số nguyên nhân sau đây: - Qua điều tra cho thấy phận nhân dân chƣa nắm bắt đƣợc thay đổi khoản thu phí theo quy định nhƣ khơng thu thuế chuyển quyền sử dụng đất mà thay vào thuế thu nhập cá nhân ngƣời có đất chuyển quyền, lệ phí trƣớc bạ nhà đất giảm từ 1% xuống 0,5% - Các quan chun mơn chƣa có phối hợp nhịp nhàng nhƣ Phòng Tài ngun & Mơi trƣờng, Phòng Tài chính, Chi cục thuế quận việc chuyển đổi mục đích sử dụng - Các hoạt động QSDĐ giao dịch dân diễn thƣờng xuyên với số lƣợng lớn, Văn phòng đăng ký QSDĐ chịu trách nhiệm xử lý, nhƣng đến Văn phòng phải gánh vác lƣợng cơng việc tải dẫn đến thời gian xử lý công việc quản lý đất đai nói chung nhƣ việc thực QSDĐ nói riêng bị chậm - Các quy định nghĩa vụ tài trƣờng hợp chuyển quyền SDĐ chƣa hợp lý, thiếu cơng mang nặng tƣ tƣởng tận thu cho ngân sách, chƣa khuyến khích đƣợc ngƣời sử dụng đất đến làm thủ tục chuyển quyền SDĐ quan Nhà nƣớc, cụ thể là: + Về tiền sử dụng đất: Một phận ngƣời sử dụng đất có nguồn gốc thừa kế cha ông để lại nhƣng giấy tờ QSDĐ theo quy định Nghị định 17/1999/NĐ- Chính phủ (có trƣờng hợp khơng có giấy tờ, có trƣờng 91 hợp giấy tờ bị thất lạc) làm thủ tục để đƣợc cấp GCNQSDĐ lại phải nộp tiền sử dụng đất (nộp 100% sử dụng đất, xây nhà ổn định sau ngày 01/07/2004 đất nông thôn) Những ngƣời sử dụng đất rơi vào trƣờng hợp thƣờng không chấp nhận việc nộp tiền sử dụng đất lựa chọn việc chuyển QSDĐ trao tay - Sự không ổn định đội ngũ cán địa phƣờng (do luân chuyển cán bộ) gây khó khăn cho việc quản lý, theo dõi cách liên tục trình sử dụng, chuyển dịch đất đai, gây thất lạc hồ sơ quản lý đất đai - Hồ sơ địa đo vẽ trƣớc năm 1993 số xã bị thất lạc không đầy đủ, việc cấp đất trái thẩm quyền hồ sơ nên việc lập hồ sơ cấp GCNQSDĐ gặp nhiều khó khăn - Cơng tác tổ chức quản lý Nhà nƣớc việc thực QSDĐ (quản lý thị trƣờng QSDĐ) yếu kém, chƣa đƣợc đào tạo, bồi dƣỡng nhiều 3.4 Đề uất số giải pháp nhằm thực quyền sử dụng đất địa bàn quận Cầu Giấy 3.4.1 Giải pháp tuyên truyền giáo dục phổ biến pháp luật Kết nghiên cứu cho thấy hiểu biết ngƣời dân đóng vai trò quan trọng việc thực quyền nghĩa vụ giao dịch QSDĐ Kết điều tra hiểu biết ngƣời dân số sách liên quan đến thực QSDĐ cho thấy phận ngƣời dân chí cán sở chƣa nắm bắt đƣợc đầy đủ quy định pháp luật hành lĩnh vực đất đai nói chung việc thực quyền ngƣời sử dụng đất nói riêng Do đó, việc tăng cƣờng tuyên truyền, phổ biến phƣơng tiện thông tin thực QSDĐ, cần xây dựng sở liệu pháp luật đất đai theo chủ đề phù hợp với nội dung quản lý nhà nƣớc đất đai để cung cấp cho nhân dân 92 3.4.2 Giải pháp quản lý hoạt động liên quan đến thực QSDĐ Thị trƣờng bất động sản phát triển lành mạnh trƣớc hết phải dựa sở hệ thống hàng hóa quan hệ trao đổi công khai, ổn định lành mạnh hợp pháp Do vậy, việc tạo lập tính chất pháp lý cho hàng hóa bất động sản trƣớc hết cấp GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà, đóng vai trò quan trọng Qua khảo sát, quận Cầu Giấy hầu hết đất khu tập thể, đất vào quy hoạch chi tiết 1/500, đất cấp trái thẩm quyền sau năm 1993 chƣa đƣợc cấp GCNQSDĐ số trƣờng hợp đất thổ cƣ khu dân cƣ ngƣời dân chƣa làm thủ tục xin cấp GCNQSD đất Để việc thực QSDĐ đƣợc dễ dàng, cần đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Qua thực tế cho thấy thủ tục không phức tạp, rõ ràng minh bạch làm cho giao dịch đất đai trở nên dễ dàng Thị trƣờng đất đai trở nên thơng thống để có nhu cầu đáng dễ dàng mua đƣợc có nhu cầu thay đổi, chuyển nhƣợng đất đai, nhà dễ dàng bán chuyển nhƣợng Quận Cầu Giấy không ngừng cải tiến, nâng cao việc áp dụng công nghệ thông tin vào chƣơng trình quản lý tiếp nhận trả kết hồ sơ Tất hồ sơ tiếp nhận đƣợc gắn mã số quản lý riêng, dễ theo dõi, quản lý đơn đốc tình trạng hồ sơ Tuy nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội ngày biến đổi khơng ngừng đòi hỏi đáp ứng máy Nhà nƣớc ngày tiến phát triển Do đó, khơng cải cách thủ tục hành khơng thể đáp ứng phù hợp với yêu cầu thực tế Đặc biệt quận Cầu Giấy, nhu cầu thực QSDĐ cao, chuyển nhƣợng QSDĐ chấp (hoặc bảo lãnh) QSDĐ Muốn giải tình trạng này, trƣớc hết cần cải cách thủ tục hành chính, nghiên cứu đề xuất biện pháp thực nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo điều kiện để ngƣời sử dụng đất thực quyền SDĐ 93 đƣợc thuận lợi, nhanh chóng Và thực dịch vụ cơng đất đai nhƣ cung cấp thông tin quy hoạch, thông tin đất đai, hỗ trợ pháp lý giao dịch đất đai, việc thực thủ tục hành pháp lý chuyển nhƣợng đất đai 3.4.3 Giải pháp đầu tư sở vật chất đội ngũ cán Qua khảo sát thực tế quận Cầu Giấy cho thấy nơi làm việc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất chật hẹp, cán thiếu so với khối lƣợng cơng việc tiếp nhận hồ sơ nhà đất nhiều Do UBND quận cần khẩn trƣơng tiến hành đầu tƣ xây dựng sở vật chất, trang thiết bị cần thiết để mơi trƣờng làm việc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất đƣợc rộng rãi Đối với cán địa phƣờng phƣơng tiện, trang thiết bị lại thiếu thốn Do cần có quy định dành tỷ lệ định nguồn thu tài từ đất đai để đầu tƣ trực tiếp cho công tác quản lý đất đai địa phƣơng nhƣ đào tạo nguồn nhân lực, mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin, tài liệu chuyên mơn, pháp luật, , , khen thƣởng ngƣời có cơng Ngoài ra, cần thƣờng xuyên bồi dƣỡng, đào tạo chuyên môn nghiệp vụ cho cán chuyên môn, cán địa sở để nâng cao lực nghiệp vụ đảm bảo thực tốt chức năng, nhiệm vụ lĩnh vực nhà đất vốn phức tạp 3.4.4 Giải pháp sách Về quy hoạch: cơng khai quy hoạch sử dụng đất cần đƣợc hoàn thiện; xác định rõ địa chỉ, vị trí ranh giới đất thuộc dự án đầu tƣ, ngƣời sử dụng đất không đƣợc sử dụng vào mục đích khác Quy hoạch sử dụng đất phải trƣớc bƣớc, hoạch định rõ khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất ngƣời sử dụng đất có kế hoạch sử dụng đất hợp lý, yên tâm chuyển nhƣợng, cho thuê hay nhận chuyển nhƣợng, cho thuê QSDĐ để đầu tƣ phát triển sản xuất Mặc dù quận Cầu Giấy công khai đồ quy hoạch sử dụng 94 đất giao thông giai đoạn 2005 - 2020 tỷ lệ 1/2000 quận số đồ chi tiết tuyến đƣờng thuộc xã tỷ lệ 1/500, nhƣng q trình thực nhiều dự án không khả thi, không phù hợp nên giai đoạn điều chỉnh, bổ sung Việc phƣơng án không chắn đƣợc thực gây cản trở định đến thị trƣờng chuyển nhƣợng, cho thuê QSDĐ Do đó, quận cần xây dựng phƣơng án quy hoạch dài hạn, có tính khả thi cao để ngƣời dân yên tâm sử dụng đất theo quy hoạch, kích thích “cầu” đất phát triển Về việc thu tiền sử dụng đất:Bổ sung, sửa đổi sách thu tiền sử dụng đất trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất phi nông nghiệp Trong trƣờng hợp họ nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nƣớc chênh lệch giá đất đất phi nông nghiệp với giá đất nông nghiệp, mà đƣợc hƣởng toàn giá trị quyền sử dụng đất Trong năm gần đây, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất quận diễn nhiều Song hầu hết trƣờng hợp giải chậm, gây khó khăn cho ngƣời dân có nhu cầu thực QSDĐ Nguyên nhân mặt sách pháp luật thay đổi thƣờng xuyên, thẩm quyền thụ lý thẩm tra hồ sơ phân nhiều phòng chun mơn, khơng tập trung, rƣờm rà (Phòng Tài ngun& Mơi trƣờng Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất; kiểm tra, xác định giới quy hoạch; phòng Tài - Kế hoạch hồn thiện sách thuế - họp thơng qua Hội đồng định giá…) Mặt khác giá đất tính nộp tiền sử dụng đất áp dụng cao, gần sát giá thị trƣờng Chính vậy, nhiều ngƣời dân làm cơng việc nhà nông, kinh doanh nhỏ lẻ không đủ tiền SDĐ để nộp vào ngân sách 95 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận 1) Quận Cầu Giấy có vị trí thuận lợi cho việc phát triển kinh tế - xã hội theo hƣớng dịch vụ, thƣơng mại cơng nghiệp Quận có tốc độ thị hóa nhanh, nhu cầu sử dụng đất để phát triển sở hạ tầng, phát triển khu dân cƣ gây áp lực lớn đến việc quản lý sử dụng đất Nhà nƣớc Thị trƣờng QSDĐ phát triển nhanh, giá đất ngày cao gây áp lực lớn đến việc quản lý giao dịch QSDĐ 2) Công tác quản lý nhà nƣớc đất đai địa bàn Quận đƣợc thực theo quy định Luật đất đai văn hƣớng dẫn thi hành luật Điều tạo hành lang pháp lý quan trọng để ngƣời sử dụng đất thực QSDĐ Ngƣời sử dụng đất quan tâm đến quyền nghĩa vụ họ theo quy định pháp luật 3) Tại quận Cầu Giấy , hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực QSDĐ là: quyền chuyển nhƣợng; quyền thừa kế; quyền chấp QSDĐ Đặc biệt, chuyển nhƣợng QSDĐ đƣợc thực nhiều nhất, cụ thể: - Về quyền chuyển nhƣợng QSDĐ đất ở, vƣờn ao liền kề từ năm 2014 đến năm 2017 có 12152 trƣờng hợp chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ phƣờng có điều kiện phát triển khác có khác biệt Các phƣờng có thƣơng mại dịch vụ phát triển, trung tâm thuận tiện giao thơng giao dịch chuyển nhƣợng sơi động phƣờng khác - Về quyền thừa kế QSDĐ từ năm từ năm 2014 đến năm 2017 địa bàn quận Cầu Giấy có 1015 trƣờng hợp, phần lớn hộ gia đình, cá nhân thực đăng ký, hồn thiện thủ tục Văn phòng đăng ký QSDĐ, nhiên tình trạng thừa kế QSDĐ khơng khai báo xảy tất phƣờng - Về quyền chấp QSDĐ, giai đoạn địa bàn quận có 7250 trƣờng hợp chấp QSD đất, tất trƣờng hợp đăng ký chấp đăng ký Văn phòng đăng ký QSDĐ đảm bảo theo quy định 96 4) Qua kết nghiên cứu 03 phƣờng đề xuất đƣợc nhóm giải pháp hồn thiện chế sách để ngƣời dân thực tốt trách nhiệm nghĩa vụ Nhà nƣớc thực QSDĐ, là: nhóm giải pháp chế sách, nhóm giải pháp tổ chức quản lý, nhóm giải pháp hoàn thiện máy tăng cƣờng lực cán địa cấp xã, cấp quận Quận thành phố cần tiếp tục cải cách thủ tục hành để ngƣời sử dụng đất thực QSDĐ đƣợc thuận tiện, nhanh chóng Thủ tục hành đặt cho quan Nhà nƣớc ngƣời sử dụng đất ngƣời sử dụng đất thực QSDĐ quy định pháp luật thực cách thống Trong điều kiện kinh tế - xã hội ngày biến đổi khơng ngừng đòi hỏi đáp ứng máy Nhà nƣớc ngày tiến bộ, phát triển Do đó, khơng cải cách thủ tục hành khơng thể đáp ứng phù hợp với yêu cầu thực tế đƣợc Kiến nghị 1) Cần đơn giản hoá thủ tục việc đăng ký QSDĐ để ngƣời dân thực QSDĐ theo quy định pháp luật 2) Cần nâng cao công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật nhiều phƣơng tiện thông tin đại chúng trực tiếp thông qua lớp tập huấn giúp ngƣời dân nâng cao hiểu biết pháp luật, từ để ngƣời dân thực làm theo pháp luật 3) Nâng cao chế cửa liên thông văn phòng Đăng ký QSD đất, thực đồng hệ thống phần mềm liên thông cửa từ cấp phƣờng đến cấp quận; Đơn giản hóa thủ tục hành để ngƣời dân thực tốt trách nhiệm nghĩa vụ Nhà nƣớc 4) Có sách thuế sử dụng đất hợp lý phù hợp với thu nhập ngƣời dân để ngƣời sử dụng đất thực tốt quyền Văn phòng Đăng ký QSD đất, khai báo biến động quan Nhà nƣớc 97 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2012) Báo cáo tổng kết Nghị số 26NQ/TW tiếp tục đổi sách pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nƣớc, Hà Nội Bộ Tài nguyên mơi trƣờng (2014) Báo cáo tổng kết tình hình thực nhiệm vụ công tác năm 2014 kế hoạch năm 2015 ngành Tài nguyên môi trƣờng Bộ Tài nguyên môi trƣờng (2017) Báo cáo tổng kết tình hình thực nhiệm vụ cơng tác năm 2017 kế hoạch năm 2018 ngành Tài nguyên mơi trƣờng Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Cầu Giấy (2017) Tổng hợp số liệu biến động đất đai quận Cầu Giấy giai đoạn 2014 - 2017 Chu Tuấn Tú (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai liên bang Malaixia, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nƣớc khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc Tế Đào Trung Chính (2007) Sở hữu đất đai Dự thảo sửa đổi Hiến pháp Truy cập ngày 16/03/2017 http://baochinhphu.vn/Lay-y-kien-nhan-danve-du-thao-Luat-dat-dai/So-huu-dat-dai-trong-Du-thao-sua-doi-Hienphap/163902.vgp Đào Trung Chính (2013) Một số vấn đề quyền sử dụng đất thị trƣờng bất động sản, Tạp chí Tài nguyên Môi trƣờng Đinh Dũng S (2003) Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất ngƣời sử dụng đất: Thực trạng kiến nghị Tạp chí Nhà nƣớc Pháp luật, (10/2003) Hồng Huy Biều (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Vƣơng quốc Thái Lan, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nƣớc khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 98 10 Hoàng Trọng Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008) Phân tích liệu nghiên cứu với SPSS NXB Hồng Đức, Hà Nội 11.Lê Xuân Bá (2003) Sự hình thành phát triển thị trƣờng bất động sản công đổi Việt Nam, NXB Khoa học K thuật, Hà Nội 12 Lƣu Quốc Thái (2006) Pháp luật đất đai vấn đề đầu tƣ nƣớc vào thị trƣờng bất động sản Trung Quốc Tạp chí Tài nguyên Mơi trƣờng (8/2006) 13 Nguyễn Đình Bồng (2005) Báo cáo tổng kết khoa học k thuật đề tài cấp nhà nƣớc Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trƣờng bất động sản Việt Nam, Trung tâm Điều tra Quy hoạch đất đai – Bộ Tài nguyên Mơi trƣờng, Hà Nội 14 Nguyễn Đình Bồng (2006) Một số vấn đề thị trƣờng quyền sử dụng đất nƣớc ta giai đoạn nay, Hội thảo khoa học Thị trƣờng bất động sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội 15 Nguyễn Đình Bồng (2009) Giáo trình hệ thống pháp luật quản lý đất đai thị trƣờng bất động sản; Quản lý đất đai thị trƣờng bất động sản 16 Nguyễn Đình Bồng (2014) Mơ hình quản lý đất đai đại số nƣớc kinh nghiệm cho Việt Nam 17 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình thị trƣờng bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 18 Nguyễn Thị Mai (2002) Hƣớng dẫn hoàn thiện pháp luật đất đai, Hội thảo Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nƣớc khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 19 Nguyễn Thị Thu Hồng (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Vƣơng quốc Thụy Điển, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nƣớc khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 20 Phòng Tài nguyên Môi trƣờng thành phố Pleiku (2017) Báo cáo kết nhiệm vụ năm 2017, phƣơng hƣớng nhiệm vụ năm 2018 21 Phòng Tài ngun Mơi trƣờng thành phố Pleiku (2017) Số liệu thống kê 99 đất đai năm 2017 số liệu khác liên quan đến quản lý sử dụng đất năm 2014-2017 22 Quốc Hội nƣớc CHXHCNVN (1987) Luật Đất đai năm 1987, Tổng cục Quản lý ruộng đất, Hà Nội 23.Quốc Hội nƣớc CHXHCNVN (1993) Luật Đất đai; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 1998; 24.Quốc Hội nƣớc CHXHCNVN (2001) Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật Đất đai 2001, NXB Bản đồ, Hà Nội 25 Quốc Hội nƣớc CHXHCNVN (2003) Luật Đất đai năm 2003, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 26 Quốc Hội nƣớc CHXHCNVN (2005) Bộ Luật Dân năm 2005, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 27 Quốc Hội nƣớc CHXHCNVN (2013) Luật Đất đai năm 2013, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 28 Quốc hội nƣớc CHXHCN Việt Nam (2015) Bộ Luật Dân năm 20155 NXB Chính trị Quốc Gia 29 Trần Thị Minh Hà (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Ôxtrâylia, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nƣớc khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 30 Trần Tú Cƣờng (2012) Báo cáo tổng kết khoa học, đề tài Nghiên cứu sở lý luận quy định quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai số quốc gia giới, rút kinh nghiệm 31 UBND quận Cầu Giấy (2011) Báo cáo quy hoạch sử dụng đất đai quận Cầu Giấy, tỉnh đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất năm kỳ đầu (2011-2015) 32 UBND quận Cầu Giấy (2018) Báo cáo tổng kết tình hình kinh tế xã hội năm 2017 phƣơng hƣớng nhiệm vụ năm 2018 quận Cầu Giấy 33 UBND quận Cầu Giấy (2014 – 2017) Thống kê trạng sử dụng đất năm 2014 , 2017 PHỤ LỤC Phụ lục 1: Thông tin chung hộ điều tra phƣờng nghiên cứu Hạng mục Tổng số hộ (hộ) Chủ hộ nam giới Chủ hộ nữ giới Phân loại hộ (theo mã ngành nghề chính) (hộ) Thuần nơng Tiểu thủ công nghiệp Kinh doanh dịch vụ Ngành nghề khác Phân loại hộ (theo kinh tế) (hộ) Giàu Khá Trung bình Nghèo Số hộ sử dụng đất (hộ) Tổng diện tích đất sử dụng (m2) Trong đó: - Diện tích đất - Diện tích đất vƣờn, ao - Diện tích đất sản xuất nơng nghiệp Phƣờng Yên Hòa 30 30 18 21 12 19 Phƣờng Quan Hoa Phƣờng Trung Hòa 30 20 10 Tổng số Tỷ lệ (%) 90 59 41 100,00 65,55 24,45 17 11 15 13 13 15 16 45 29 0,0 17,78 50,00 32,22 14 30 19 30 11 15 30 24 48 18 90 26,67 53,33 20,00 0,0 100,00 2.617,3 3.998,9 4320,1 10936,3 100,00 3742,8 3794,1 10082,7 92.19 2545,8 71,5 0,00 256,1 526,0 853,6 7.81 0,00 0,00 0,00 0.0 LÝ LỊCH TRÍCH NGANG (Dùng ho h I Sơ lƣợc lý lịch: Họ tên: Lê Minh Thái viên oh ) Giới tính: Nam Ngày tháng năm sinh: 19/05/1994 Nơi sinh (Tỉnh mới): Hà Nội Quê quán: xã Ninh Giang, huyện Hoa Lƣ, thành phố Ninh Bình Dân tộc: Kinh Chức vụ: nhân viên Đơn vị công tác: Công ty TNHH thành viên khảo sát đo đạc địa Hà Nội Chỗ riêng địa liên lạc: Nhà B7 TT Nghĩa Tân, phƣờng Nghĩa Tân, quận Cầu Giấy thành phố Hà Nội Điện thoại CQ: Điện thoại NR: Điện thoại di động: 0966033229 Fax: E-mail : Minhthaidchn@gmail.com II Quá trình đào tạo: Trung học chuyên nghiệp (hoặc cao đẳng): - Hệ đào tạo(Chính quy, chức, chuyên tu) : Thời gian đào tạo: từ / đến - Trƣờng đào tạo - Ngành học: Bằng tốt nghiệp đạt loại: Đại học: - Hệ đào tạo(Chính quy,tại chức, chuyên tu) : quy Thời gian đào tạo: từ 9/2012 đến 7/2016 - Trƣờng đào tạo: Đại học tài nguyên mơi trƣờng Hà Nội - Ngành học: Quản lí đất đai Bằng tốt nghiệp đạt loại : Trung bình Thạc sĩ: - Hệ đào tạo: quy 8/2018 - Chuyên ngành học: quản lý đất đai Thời gian đào tạo: từ 12/2016 đến - Tên luận văn: Đánh giá thực trạng việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân địa bàn quận Cầu Giấy , thành phố Hà Nội - Ngƣời hƣớng dẫn Khoa học: TS Phạm Thế Trịnh Trình độ ngoại ngữ (Biết ngoại ngữ gì, mức độ nào): tiếng anh B1( theo khung tiêu chuẩn châu Âu) III Q trình cơng tác chun mơn kể từ tốt nghiệp đại học: Thời gian Nơi công tác Công việc đảm nhận Từ tháng 11/2017 đến Công ty TNHH thành nhân viên viên khảo sát đo đạc địa Hà Nội IV Các cơng trình khoa học công bố: Tôi cam đoan nội dung viết thật Ngày tháng 02 năm 2019 NGƢỜI KHAI KÝ TÊN Lê Minh Thái XÁC NHẬN QUYỂN LUẬN VĂN ĐỦ ĐIỆU KIỆN NỘP LƢU CHIỂU CHỦ NHIỆM KHOA CÁN BỘ HƢỚNG DẪN TS Phạm Thế Trịnh ... MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI LÊ MINH THÁI ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Chuyên... nghiên cứu thực trạng việc thực quyền ngƣời sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội Trên sở đó, nguyên nhân bất cập việc thực quyền ngƣời sử dụng đất, từ đề... pháp luật quận Cầu Giấy diễn Xuất phát từ thực trạng trên, tô lựa đề tà : Đánh giá thực trạng việc thực cácquyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân địa bàn quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội làm Luận