Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “TÌM HIỂU QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG VÀ CÁC BƯỚC CHUẨN BỊ CHO NGHIỆP VỤ TƯ VẤN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA MỘT SỐ CÔNG TY CÓ NGHIỆP VỤ TƯ VẤN TẠI KHU VỰC TP.HCM” SVTH : NGUYỄN THỊ MINH THU MSSV : 03135072 : : DH03TB LỚP : 2003 – 2007 KHÓA NGÀNH : Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản -TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2007- Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ BẤT ĐỘNG SẢN NGUYỄN THỊ MINH THU “TÌM HIỂU QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG VÀ CÁC BƯỚC CHUẨN BỊ CHO NGHIỆP VỤ TƯ VẤN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA MỘT SỐ CƠNG TY CĨ NGHIỆP VỤ TƯ VẤN TẠI KHU VỰC TP.HCM” Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Đức Thành (Địa quan: Phòng Hợp Tác Quốc Tế, Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh) Ký tên Tháng năm 2007 - Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu LỜI CÁM ƠN Sau bốn năm học trường Đại Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh, khoa Quản Lý Đất Đai&Bất Động Sản, sau thời gian tiến hành đề tài, em xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến: Cha mẹ ni dạy giúp học tập thành người Ban giám hiệu trường Đại Học Nơng Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản Quý thầy cô khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, khoa Kinh Tế, phòng Đào Tạo quý thầy thỉnh giảng truyền đạt kiến thức quý báu trình học tập thời gian làm luận văn tốt nghiệp Các cơng ty TNHH Tư vấn- Thương mại- Dịch Vụ Chí Việt, cơng ty TNHH địa ốc Sài Gòn Phúc Đức, cơng ty cổ phần dịch vụ địa ốc Sài Gòn giúp đỡ cung cấp thông tin tài liệu giúp em hồn thành luận văn tốt nghiệp Cùng bạn lớp DH03TB giúp đỡ suốt thời gian học tập làm luận văn tốt nghiệp Đặc biệt là: Thầy Nguyễn Đức Thành, giảng viên thỉnh giảng khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, phòng Hợp Tác Quốc Tế, trường Đại Học Nơng Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh tận tình hướng dẫn bảo em suốt thời gian học tập thời gian tiến hành luận văn tốt nghiệp chuyên ngành Quản Lý Thị Trường Bất động sản Chị Nguyễn Thị Minh Trang, Gò Vấp gia đình hết lòng giúp đỡ thời gian làm luận văn tốt nghiệp Anh Lâm Văn Chúc, Tổng giám đốc cơng ty cơng ty TNHH địa ốc Sài Gòn Phúc Đức Anh Nguyễn Ngọc Tiên, Trưởng tư vấn đầu tư cơng ty TNHH địa ốc Sài Gòn Phúc Đức Anh Vũ Quốc Thái, phó giám đốc cơng ty Chí Việt- Vietrees Cùng anh, chị nhân viên cơng ty TNHH địa ốc Sài Gòn Phúc Đức tận tình giúp đỡ em suốt thời gian thực tập cơng ty Do thời gian thực tập có hạn, kiến thức kinh nghiệm tác giả nhiều hạn chế nên luận văn khơng trách khỏi nhiều thiếu sót Do đó, kính mong bảo, góp ý q thầy anh chị để luận văn hoàn chỉnh Ngày 25 tháng năm 2007 Sinh viên Nguyễn Thị Minh Thu Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu TÓM TẮT XW Sinh viên thực hiện: Nguyên Thị Minh Thu, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “Tìm hiểu quy trình nghiên cứu thị trường bước chuẩn bị cho nghiệp vụ tư vấn đầu tư bất động sản số công ty kinh doanh có nghiệp vụ tư vấn đầu tư khu vực Tp.Hồ Chí Minh.” Giáo viên hướng dẫn: Th.S Nguyễn Đức Thành, Giảng viên thỉnh giảng, Bộ môn Kinh tế Bất động sản, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Thị trường bất động sản với tham gia ngày đông đảo tổ chức cá nhân với vai trò người đầu tư, kinh doanh hay đơn giản người tham gia chuyển nhượng bất động sản làm phát sinh nhu cầu tư vấn, đặc biệt tư vấn đầu tư Trước nhu cầu ngày lớn đó, cơng ty kinh doanh bất động sản với chức tư vấn để đáp ứng được, đòi hỏi phải có quy trình nghiên cứu thị trường phục vụ cho nghiệp vụ tư vấn nói chung tư vấn đầu tư nói riêng nhằm đảm bảo kết xác tư vấn cho khách hàng Quy trình nghiên cứu thị trường tiền tư vấn công ty kinh doanh bất động sản có thực cách chuyên nghiệp, vai trò chức tư vấn khơng phải công ty kinh doanh bất động sản đánh giá đắn tiến hành có hiệu bước chuẩn bị cho nghiệp vụ tư vấn chưa đầy đủ Do đó, để tìm hiểu xác thực trạng hoạt động tư vấn quy trình nghiên cứu thị trường nói chung, tác giả giới hạn tiến hành tìm hiểu, khảo sát, tiếp cận số cơng ty kinh doanh bất động sản có nghiệp vụ tư vấn, tư vấn đầu tư Tp HCM, tác giả thực đề tài: “Tìm hiểu quy trình nghiên cứu thị trường bước chuẩn bị cho nghiệp vụ tư vấn đầu tư bất động sản số cơng ty kinh doanh có nghiệp vu tư vấn đầu tư khu vực Tp Hồ Chí Minh.” Trên sở đó, đề tài tiến hành nghiên cứu vấn đề sau: (1) Các phương pháp tiến hành nghiên cứu thị trường; (2) Quy trình nghiên cứu thị trường tiền tư vấn; (3) Quy trình tư vấn nói chung tư vấn đầu tư nói riêng; (4) Thực trạng việc áp dụng kết nghiên cứu thị trường vào tư vấn, hiệu Thơng qua phương pháp thu thập thơng tin xử lý số liệu, với việc tiếp cận thực tế, đề tài đạt số kết ban đầu: (1) Tìm hiểu hoạt động tư vấn nghiên cứu thị trường phục vụ cho mục đích tư vấn số cơng ty có nghiệp vụ tư vấn đầu tư bất động sản; (2) Mô tả thực trạng việc tiến hành nghiên cứu thị trường bước chuẩn bị tư vấn số công ty bất động sản với đặc trưng riêng biệt Từ đó, (3) đưa số giải pháp nhằm hoàn thiện nâng cao hiệu việc tư vấn mà công ty kinh doanh bất động sản cung cấp cho khách hàng Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu MỤC LỤC XW ĐẶT VẤN ĐỀ MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU PHẠM VI NGHIÊN CỨU Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU I.1 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐẶC TRƯNG CỦA NÓ .4 I.1.1 Bất động sản I.1.2 Đặc trưng bất động sản I.1.3 Thị trường bất động sản đặc trưng I.1.4 Các thành phần thị trường bất động sản .7 I.1.5 Các đối tượng tham gia thị trường bất động sản: I.1.6 Vị trí, vai trò thị trường bất động sản I.2 DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN I.3 TƯ VẤN I.4 TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TƯ VẤN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN I.5 VAI TRỊ, VỊ TRÍ CỦA DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ DỊCH VỤ TƯ VẤN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN I.6 NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG- NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN a Nghiên cứu thị trường b Quy trình nghiên cứu thị trường .7 c Nghiên cứu thị trường bất động sản 18 d Các phương pháp nghiên cứu thị trường .18 I.7 VAI TRÒ CỦA NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG TƯ VẤN .19 I.8 CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN .20 I.9 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG 20 PHẦN II: KẾT QỦA NGHIÊN CỨU 22 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu II.1 GIỚI THIỆU SƠ LƯỢC VỀ ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU VÀ ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI 22 II.1.1 Sơ lược số cơng ty kinh doanh BĐS có chức tư vấn địa bàn Tp HCM .22 II.1.2 Tổng quan mô tả đặc điểm khách hàng sử dụng dịch vụ tư vấn công ty .27 II.1.3 Các cá nhân lựa chọn vấn qua điện thoại làm số liệu thống kê: 29 II.1.4 Một số người tư vấn riêng lẻ, tư vấn tư nhân 29 II.1.5 Một số chuyên gia hoạt động lĩnh vực BĐS 29 II.2 THỰC TRẠNG QUY TRÌNH HOẠT ĐỘNG TƯ VẤN VÀ NGHIÊN CỨU TIỀN TƯ VẤN TẠI MỘT SỐ CÔNG TY KINH DOANH BĐS TẠI TP.HCM 30 II.2.1 Tiếp xúc khách hàng 30 II.2.2 Nghiên cứu thị trường .32 II.2.3 Lập biến động giá thị trường .40 .Error! Bookmark not defined II.2.4 Tư vấn cho khách hàng 41 II.3 NHẬN XÉT VÀ ĐÁNH GIÁ VỀ HOẠT ĐỘNG NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH TƯ VẤN 47 II.4 THUẬN LỢI VÀ KHĨ KHĂN CỦA Q TRÌNH NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN 48 II.5 GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC 50 PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 52 Kết luận: 52 Kiến nghị: 53 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu DANH SÁCH CÁC BẢNG XW Nội dung bảng: Trang Bảng I.1 Phân tích SWOT biến động cung cầu bất động sản từ tháng 10/2006 đến 4/2007 Bảng I.2 Nội dung thông tin, đối tượng phương pháp thu thập thông tin đề tài 21 Bảng II.1 Bảng sơ lược giới thiệu tình hình hoạt động công ty Bảng II.2 Nghiên cứu thị trường số công ty kinh doanh bất động sản 34 Bảng II.3 phần bảng biến động giá thị trường Bình Thạnh Bảng II.4 trạng hoạt động tư vấn số công ty thị trường bất động sản 43 DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ Nội dung sơ đồ: Trang Sơ đồ I.1 :mối quan hệ đối tượng tham gia thị trường bđs Sơ đồ I.2 mối quan hệ người dân (những người mua bán thông thường) giao dịch bất động sản 11 Sơ đồ I.3: Hoạt động tiến trình tư vấn 15 Sơ đồ I.3: Quy trình nghiên cứu thị trường marketing 18 DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ Nội dung biểu đồ: Trang Biểu đồ I.1 Nhu cầu nhà nước giai đoạn 2000-2005 2006-2010 (đơn vị nghìn m2) 10 DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt TP HCM Nghĩa đầy đủ Thành phố Hồ Chí Minh Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu CÁC THUẬT NGỮ THƯỜNG DÙNG TRONG ĐỀ TÀI XW Bất động sản (BĐS) phần đất đai tất tài sản vật chất gắn liền với đất (Bloomberg com Financial Glossary) Ngồi ta bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai tài sản không di dời được quy định luật pháp (Mc Kenzie and Betts, 1996) Ở Việt Nam, Bất động sản tài sản không di dời được, bao gồm: đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng Các tài sản khác gắn liền với đất đai, tài sản khác pháp luật quy định (Luật Dân Sự, 1995, Điều 181) Như Bất động sản tài sản di dời bất động sản không đất đai, cải lòng đất mà tất tạo sức lao động người gắn liền với đất đai công trình xây dựng, trồng, tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian chiều (chiều cao, chiều rộng, chiều sâu) để tạo thành dạng vật chất có cấu trúc cơng xác định Trong đó, đất đai yếu tố ban đầu, yếu tố thiếu bất động sản Thị trường bất động sản mơi trường người mua người bán tác động qua lại lẫn (hay gọi tổng hoà giao dịch dân bất động sản: chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, chấp,…) địa bàn cố định, thời gian định thông qua chế giá (KS Lê Mộng Triết, 2005) Dịch vụ bất động sản hoạt động kinh doanh lĩnh vực bất động sản; hoạt động có tác dụng hỗ trợ cho công việc kinh doanh doanh nghiệp, cung cấp sản phẩm sản phẩm vơ hình cho khách hàng nhằm thu lại lợi nhuận cao (TS Trần Thanh Hùng, 2004; Susan Nash, 2003) Tư vấn chức hỗ trợ hay góp ý cho tổ chức có chun mơn (từ điển Tiếng Việt, © 1997-2004 The Free Vietnamese Dictionary Project) Tư vấn định nghĩa dịch vụ cung cấp thông tin cho khách hàng, gặp gỡ cung cấp thông tin phù hợp với nhu cầu khách hàng khác nhau, trao đổi thông tin nhằm thu tiền bạc, quản bá thương hiệu danh tiếng cho người tư vấn viên; lợi nhuận thật thu tiền Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu Nghiên cứu việc tìm hiểu, xem xét cách có hệ thống có tính khách quan chủ đề cụ thể thể, xác định để khám phá thơng tin cần thiết, hữu ích ngun tắc liên quan (Dương Hữu Hạnh , 2004) khảo sát cách có hệ thống khách quan chủ đề hay vấn đề, nhằm khám phá thông tin hay nguyên lý liên hệ (Trẫn Xuân Kiêm, Nguyễn Văn Thi, 2006) Nghiên cứu thị trường cơng sưu tầm có hệ thống mang tính khách quan nhằm thu thập thơng tin, sau phân tích thơng tin liên hệ đến việc nhận diện giải vấn đề lĩnh vực tiếp thị Nghiên cứu thị trường bất động sản: việc thiết kế có hệ thống nhằm thiết lập kế hoạch nghiên cứu, thu thập kiện, phân tích báo cáo kiện thị trường bất động sản mụch đích cụ thể mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhà đầu tư bất động sản muốn tiến hành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu ĐẶT VẤN ĐỀ Trong thời gian gần đây, trước phát triển mạnh mẽ trở lại thị trường bất động sản, để đảm bảo tính hợp pháp minh bạch để hạn chế tiêu cực phát sinh thị trường, nhà nước ta ban hành luật nghị định kinh doanh bất động sản Theo Luật Kinh Doanh bất động sản 2007 Luật Nhà Ở 2006, nhà nước ta công nhận thị trường bất động sản với dịch vụ, hoạt động vai trò Đồng thời, nhà nước hướng dẫn ban hành quy định cụ thể kinh doanh nhà, công trình xây dựng, đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh, mua bán nhà; hướng dẫn quy định kinh doanh quyền sử dụng đất, kinh doanh dịch vụ bất động sản (như định giá bất động sản, môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản,vv…); quy định quyền sở hữu phát triển nhà ở, v.v… làm cho hoạt động thị trường bất động sản quy định chặt chẽ trở nên thật hợp pháp Sự rộng mở thị trường bất động sản khuyến khích hàng loạt doanh nghiệp nước đầu tư hoạt động lĩnh vực kinh doanh bất động sản Đồng thời điều khuyến khích tổ chức cá nhân tham gia vào thị trường với mục đích khác Để tham gia vào thị trường bất động sản đảm bảo cho việc kinh doanh có hiệu quả, thực tế thị trường bất động sản đòi hỏi bên phải có hiểu biết có liên quan đến hoạt động bao gồm kiến thức lĩnh vực pháp lý luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản, luật đầu tư… kiến thức đầu tư (lậpthẩm định- quản lý dự án đầu tư), thẩm định giá bất động sản, quy hoạch phát triển đô thị.vv… (Mai Ái Trực, 2005) Những kiến thức tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có am hiểu đầy đủ Do đó, công ty bất động sản tham gia thị trường ngồi chức hoạt động kinh doanh mở dịch vụ tư vấn bất động sản để thu hút, hỗ trợ khách hàng tăng khả cạnh tranh với công ty khác lĩnh vực Muốn làm đươc điều này, công ty phải có bước chuẩn bị, nghiên cứu thị trường xúc tiến biện pháp nghiệp vụ tiền tư vấn nhằm mang lại cho khách hàng kết tốt đáp ứng mong đợi họ trước cạnh tranh lớn từ thị trường Vấn đề đặt công ty thực điều nào, hiệu chúng môi trường cạnh tranh khốc liệt khơng hồn hảo thơng tin1? Các cơng ty bất động sản nước ta thực đánh giá đắn vai trò vị trí cơng việc tìm hiểu nghiên cứu thị trường tư vấn bất động sản hay chưa? Khả cạnh tranh với cơng ty bất động sản nước ngồi thời gian tới lượng đầu tư từ nước vào bất động sản nước ngày tăng với thủ thục pháp lý bước hoàn thiện? Nhằm giải đáp câu hỏi đặt ra, tác giả tiến hành thực tế, tìm hiểu Thị trường Bất Động Sản ln diễn biến động, biến đổi không ngừng tác động trực tiếp hay gián tiếp người lên hàng hóa Bất Động Sản , nên thơng tin thu thập mang tính chất tương đối Và để đảm bảo cho quyền lợi mình, bên tham gia thị trường khơng cơng khai tồn thơng tin hàng hóa Bất Động Sản; thơng tin thiếu minh bạch, độ xác Bên cạnh đó, thuộc tính cá biệt bất động sản làm cho thông tin thị trường thông tin giao dịch, so sánh thẩm định, tư vấn,vv… thiếu độ xác Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu Phụ lục 1: Biểu đồ tỷ lệ người dân tham gia chuyển nhượng BĐS qua hình thức giao dịch: (Nguồn: Báo cáo thị trường cơng ty Chí Việt nghiên cứu hành vi ý kiến phản hồi dịch vụ quảng bá rao bán nhà địa bàn Tp HCM, tháng 11/2006) Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu Phụ lục : Bảng câu hỏi vấn Phụ lục 2a Phỏng vấn công ty kinh doanh BĐS: Thông tin công ty tư vấn đầu tư bds Tên công ty Địa Loại hình cung cấp dịch vụ bất động sản: Tìm hiểu hoạt động kinh doanh bđs công ty Công ty bắt đầu hoạt động từ lúc nào? Khu vực chính, nghiệp vụ tư vấn lúc nào? Cơng ty có áp dụng quy trình nghiên cứu thị trường trước tư vấn cho khách hàng Tìm hiểu quy trình nghiên cứu thị trường cơng ty: Sơ lược quy trình tiến hành nghiên cứu thị trường cơng ty?Và tất hoạt động công ty tiến hành hay phải qua công ty/ tổ chức khác tiến hành ? Thời gian/Khu vực Phương cách tiến hành Bước thực 3a Khách hàng ai-tổ chức hay cá nhân? Có khác biệt hiệu hoạt động doanh nghiệp đối tượng có khác khơng? Trước áp dụng quy trình Sau áp dụng quy trình Khách hàng +- % Khách hàng +- % 3b Mối liên kết hoạt động quy trình nghiên cứu thị trường 3c Có khác biệt cách thực liên quan đến khác địa điểm không? Sau nghiên cứu thị trường, kết nghiên cứu sử dụng để làm gì? Ai sử dụng? Cách áp dụng? Kết luận hiệu kinh doanh công ty áp dụng quy trình nghiên cứu thị trường tiền tư vấn: Lời … Lỗ …… Đánh giá tổng qt thuận lợi khó khăn cho tồn quy trình nghiên cứu thị trường BĐS trước tiến hành tư vấn……………………………………………… Công ty năm phân khúc thị trường, tức cơng ty có vị trí thị trường BĐS Ngày có nhiều cạnh tranh từ công ty ngồi nước cơng ty hoạt động mạnh trước không???? Giải pháp công ty, Hoạt động tư vấn cơng ty có thu phí không ? Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu Phụ lục 2b Người hành nghề môi giới riêng lẻ, môi giới tư (luật sư, kiến trúc sư, ) Thông tin người hành nghề môi giới, tư vấn tư, Quy mô hoạt động môi giới, quy trình nghiên cứu tiền tư vấn, … : Xin vui lòng cung cấp thơng tin Số thứ Tên Nghề Lĩnh Am hiểu bất động sản, thị tự nghiệp vực tư trường bất động sản vấn Am hiểu bất động sản, thị trường bất động sản Khơng biết Biết sơ sơ Biết mộ khía cạnh (vd: luật, kiến Được đào tạo bất động sản trúc…) Khác Mã nghề Luật sư Kiến trúc sư Môi giới tự thẩm dịnh viên Khác Ông bà hoạt động tư vấn bao lâu? Việc tư vấn Số năm thực nao? Có quy trinh nghiên cứu thị trường khơng? Hiệu nó? Có … Khơng …… Trước áp dụng quy trình …… Sau áp dụng quy trình……… Quy trình nghiên cứu thị trường ơng bà (nếu có) thực nào, ông/bà đánh nó? Hình thức tiến hành tư vấn trước sau có “quy trình nghiên cứu thị trường bất động sản” (giải thích) Quy mơ: Trước áp dụng quy trình Sau áp dụng quy trình Loại hình Quy mơ Loại hình Quy mơ - hoạt động nhỏ - Nhỏ lẻ lẻ - Bán chuyên - Bán chuyen nghiệp nghiệp - Chuyên nghiệp - Chuyên nghiệp Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu Phương thức Trước áp dụng Sau áp dụng Loại hình Quy mơ Loại hình - Tư vấn nhỏ - Tư vấn nhỏ - Tư vấn rộng rãi - Tư vấn rộng rãi - … -… Giá trị input (nhập lượng cho trình tư vấn) Trước áp dụng quy trình Loại nhập lượng Nguồn thông tin đánh giá hoạt lấy từ đâu động Loại hình tư vấn BĐS Đối tượng khách hàng Tổng nhập lượng Sau áp dụng quy trình Loại nhập lượng Nguồn thông tin đánh giá hoạt lấy từ đâu động Quy mô Hiệu Hiệu việc áp dụng kết nghiên cứu thị trường vào tư vấn Loại hình tư vấn BĐS Đối tượng khách hàng Tổng nhập lượng Giá trị output (xuất lượng người tư vấn môi giới tư) Trước có quy trình nghiên cứu thị trường Loại xuất lượng Khách hàng chủ đánh giá hoạt Hiệu yếu đối động tượng Tư vấn pháp lý Thẩm định Kiến trúc Khiết kế, xây dựng Khác * Tổng nhập lượng * hoạt động tư vấn khác Sau có quy trình nghiên cứu thi trường Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Loại xuất lượng Khách hàng chủ đánh yếu đối động tượng SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu giá hoạt Hiệu Tư vấn pháp lý Thẩm định Kiến trúc Khiết kế, xây dựng Khác * Tổng nhập lượng * hoạt động tư vấn khác Kết luận giá trị tăng thêm hoạt động tư vấn từ có quy trình: Lời … Lỗ …… Giá trị xác…… Đánh giá tổng quát thuận lợi khó khăn cho toàn hoạt động tư vấn trước/sau tiến hành quy trình nghiên cứu thị trường tiền tư vấn……………………………… (câu hỏi mở) Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu Phụ lục 2c PHỎNG VẤN KHÁCH HÀNG SỬ DỤNG DỊCH VỤ TƯ VẤN (Đối tượng lựa chọn từ báo chí, khách hàng đến sử dụng dịch vụ tư vấn công ty Phúc Đức) Tên khách hàng: Địa chỉ: Nghề nghiệp: Anh/chị vui lòng cho em biết anh/chị có sử dụng dịch vụ tư vấn công ty hay cá nhân cung cấp khơng ạ? a Có b Khơng Anh/ chị đến sử dụng dịch vụ tư vấn công ty? (tư vấn pháp lý, tư vấn chuyển nhượng,…) Tổ chức-cá nhân tư vấn cho anh/chị giới thiệu cho anh/chị? Bạn bè giới thiệu Biết qua báo chí, internet, ti vi,…(các phương tiện truyền thông đại chúng) Tôi đến đại công ty tư vấn BĐS –cá nhân tư vấn mà biết Khác (lý do: ) Anh/chị sử dụng dịch vụ tư vấn hay nhiều công ty tư vấn BĐS? Anh/chị vui lòng cho em biết cơng ty khơng? Anh/chị sử dụng dịch vụ tư vấn cho thân hay hỏi giúp người khác? Cho thân Cho người nhà Cho bạn bè Khác Việc tư vấn cơng ty cho anh/chị miễn phí hay có thu phí? Miễn phí Có thu phí Kết tư vấn anh/chị cảm thấy có ích khơng ? Kết tư vấn anh/ chị sử dụng nào? Là định tơi Là tham khảo để định Chỉ hỏi để khẳng định lại định Chẳng có ích lợi cho tơi hết 10 Bản thân anh/chị thấy việc tư vấn BĐS có cần thiết hữu ích khơng? Rất cần thiết Có được, khơng có Khơng cần thiết 11 Anh/chị thấy việc tư vấn công ty tư vấn kinh doanh BĐS phải hồn thiện hay bổ sung thêm không? Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu Phụ lục 3: Danh sách khách hàng có bất động sản cần bán đăng báo vấn Trong số khách hàng có rao bán bất động sản báo Tuổi Trẻ, Mua bán, tác giả lựa mẫu nhỏ gồm 11 khách hàng Cô Quý, địa 204 Đinh Tiên Hồng, Q.1, điện thoại: 8432482 Ơng Hưng, địa mặt tiền đường Kỳ Đồng, Q.3, điện thoại: 9035259 Anh Đức, địa 180-181 lô H, khu Tái Thiết Hoàng Diệu, P.8, Q.4, điện thoại: 8255455 Chị Giao, địa 28 Trần Chánh Chiếu, P.14, Q.5, điện thoại: 7171863 Anh Hùng, địa 69/21 Nguyễn Trãi, P 2, Q.5, điện thoại: 9238797 Nhà bán 172/19 Trần Phú, P 9, Q Chị Loan, địa mặt tiền trung tâm chợ Bình Tây, đường Tháp Mười, P.2, Q.6, điện thoại: 8560868 Chủ hộ cao cấp New Sài Gòn, lốc B, tầng 23 (MS: B23-02), mặt tiền Nguyễn Hữu Thọ, khu ĐTM Phú Mỹ Hưng, Q.7, điện thoại: 8156372 Chủ hộ cao cấp Garden Plaza II, khu ĐTM Phú Mỹ Hưng, Q.7, điện thoại: 8237249 10 Anh Châu, địa 121 Trần Xuân Soạn, P Tân Thuận Tây, Q.7, điện thoại: 8725482 11 Bà Trần Thị Muôn, địa số đường số 7, ngã tư đường số 2, P.4, Q.8, điện thoại: 8507723 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu Phụ lục 4: Các thủ tục hướng dẫn cho vay mua nhà cho vay xây nhà trả góp cơng ty cổ phần Sài Gòn Thương Tín Phụ lục 4a HƯỚNG DẪN CHO VAY MUA NHÀ I Mục đích Phục vụ cho khách hàng có nhu cầu mua nhà, hộ cao cấp, đất để xây nhà thuộc dự án Sacomreal trực tiếp hợp tác đầu tư II Hướng dẫn quy định Các quy Hướng dẫn định Đối tượng Cá nhân Việt Nam khách hàng Mục đích Mua nhà, hộ, đất để xây nhà cho vay Điều kiện Theo Quy chế cho vay phục vụ đời sống hành vay vốn Đối với bất Thuộc dự án Sacomreal đầu tư kinh doanh động sản Đối với Phải có cam kết đồng ý để Sacomreal bàn giao giấy chủ quyền khách hàng nhà cho Ngân hàng Hồn tất thủ tục chấp (cơng chứng, đăng ký GDBĐ) sau cấp chủ quyền nhà Mức cho vay, tỷ lệ Tối đa 70% nhu cầu vốn không vượt 70% trị giá TSBĐ cho vay Loại tiền vay Vàng Đồng Việt Nam Thời hạn Tối đa 20 năm cho vay Lãi suất cho Theo biểu lãi suất Tổng Giám đốc ban hành thời kỳ vay Lãi suất cho vay năm đầu áp dụng lãi suất ngắn hạn Phương thức Cho vay theo dư nợ giảm dần, trả nợ theo phân kỳ (tháng/quý); cho vay Cho vay theo phương thức vốn + lãi góp Bảo đảm Căn nhà, hộ hình thành từ vốn vay tài sản bảo đảm tiền vay khác theo quy định Chính sách tín dụng III Hướng dẫn quy định đặc thù sản phẩm Các quy Hướng dẫn Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu định Điều kiện Phải có HĐ liên kết Ngân hàng với Sacomreal chủ đầu vay vốn tư (nếu có) Giấy tờ pháp lý bất HĐ góp vốn HĐ mua bán, chứng từ nộp tiền; động sản Biên bàn giao nền, giấy phép xây dựng (nếu có) Tài sản bảo Căn nhà, hộ hình thành từ vốn vay đảm Giải ngân vào tài khoản Sacomreal sau khách hàng nộp Giải ngân tối thiểu 30% trị giá hợp đồng mua bán/góp vốn Giải ngân theo tiến độ thực dự án ghi hợp đồng mua bán/góp vốn Phong tỏa 5% trị giá khoản vay tài khoản Sacomreal giải ngân lần đầu Chỉ thực giải tỏa sau Ngân hàng nhận giấy tờ nhà khách hàng hoàn tất thủ tục chấp theo quy định Thời gian ân Tối đa 12 tháng hạn vốn Thủ tục Thực theo quy định hành chấp/cầm cố chấp Khi khách hàng nộp tối thiểu 30% trị giá hợp đồng mua bán/góp vốn, tiến hành ký HĐ chấp (chưa công chứng, đăng ký GDBĐ), có xác nhận Sacomreal Khi dự án hồn thành cấp chủ quyền nhà : Tiến hành ký lại HĐ chấp mới, thực công chứng đăng ký GDBĐ theo quy định pháp luật Hướng dẫn Việc lựa chọn dự án để hợp tác cho vay Tổng Giám đốc khác định trực tiếp ký HĐ liên kết với Sacomreal Trường hợp chủ đầu tư khơng tham gia vào HĐ liên kết chủ đầu tư phải có cam kết (theo mẫu Ngân hàng) trách nhiệm chủ đầu tư cho dự án HĐ liên kết sở để thực việc tài trợ cho khách hàng mua nhà, hộ, đất Chi nhánh, Sở giao dịch phải thực việc xác minh, thẩm định nhu cầu, khả tài khách hàng theo quy trình cấp phát tín dụng Ngân hàng Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu Phụ lục 4b HƯỚNG DẪN CHO VAY XÂY NHÀ TRẢ GĨP TRỌN GĨI I Mục đích Phục vụ cho khách hàng có nhu cầu xây nhà Sacomreal giới thiệu II Hướng dẫn quy định Các quy định Hướng dẫn Đối tượng khách hàng - Cá nhân Việt Nam Mục đích cho vay - Xây nhà Điều kiện vay vốn - Theo Quy chế cho vay phục vụ đời sống hành Mức cho vay, tỷ lệ cho - Tối đa 100% trị giá dự toán xây dựng, sửa vay chữa Ngân hàng chấp nhận không vượt 70% trị giá TSBĐ Loại tiền vay - Đồng Việt Nam Thời hạn cho vay III - Tối đa 20 năm (thời gian ân hạn tối đa 12 tháng) Lãi suất cho vay - Lãi suất cho vay năm đầu áp dụng theo lãi suất ngắn hạn Sacombank công bố thời điểm giải ngân - Các năm sau áp dụng theo biểu lãi suất Tổng giám đốc ban hành thời kỳ Phương thức cho vay, trả - Cho vay theo dư nợ giảm dần, trả nợ theo phân nợ kỳ (tháng/quý); - Cho vay theo phương thức vốn + lãi góp Bảo đảm tiền vay Hướng dẫn quy định tài sản bảo đảm hình thành từ vốn vay Các quy định - Thế chấp bất động sản hình thành từ vốn vay bất động sản khác theo quy định Chính sách tín dụng Hướng dẫn Giấy tờ pháp lý bất động sản Bất động sản đất - HĐ góp vốn HĐ mua bán, chứng từ nộp tiền; thuộc dự án (chưa có - Biên bàn giao nền, giấy phép xây dựng quyền sử dụng đất) Bất động sản có - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật; quyền sử dụng đất - Các giấy tờ quyền sử dụng đất quy định khoản 1, Điều 50 Luật đất đai Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu năm 2003 - Giấy phép xây dựng, giấy phép sửa chữa Điều kiện vay vốn - Phải có cam kết đồng ý để Sacomreal bàn giao giấy chủ quyền nhà cho Ngân hàng - Hoàn tất thủ tục chấp (công chứng, đăng ký GDBĐ) sau hồn tất thủ tục hồn cơng phần xây dựng - Giấy xác nhận tình trạng nhà, đất (đối với bất động sản có quyền sử dụng đất) Thủ tục bảo đảm tiền vay - Tiến hành ký hợp đồng bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay; Bất động sản đất - Gửi Thông báo chấp đến chủ đầu tư yêu cầu có xác nhận; thuộc dự án (chưa có quyền sử dụng đất) Bất động sản có - Thực đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật; quyền sử dụng đất - Khi bất động sản hồn tất thủ tục hồn cơng, đăng phần xây dựng mới, tiến hành ký hợp đồng chấp đăng ký thay đổi nội dung chấp Giải ngân - Giải ngân tiền vay vào tài khoản Sacomreal theo tiến độ thi công; - Thực phong tỏa 5% số tiền giải ngân tài khoản Sacomreal; - Chỉ thực giải tỏa số tiền phong tỏa sau Ngân hàng nhận giấy tờ nhà khách hàng hoàn tất thủ tục chấp theo quy định Ngân hàng Theo dõi, quản lý tài sản - Trong trình vay vốn, Ngân hàng giữ bảo đảm giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng tài sản bảo đảm - Trường hợp khách hàng có nhu cầu mượn giấy tờ nhà để thực thủ tục hồn cơng, Ngân hàng bàn giao trực tiếp cho Sacomreal giấy tờ liên quan đến bất động sản - Việc bàn giao phải lập thành biên theo mẫu Ngân hàng ba bên ký Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu Phụ lục 5: Tỷ lệ người dân sử dụng dịch vụ tư vấn để chuyển nhượng BĐS báo TỶ LỆ KHÁCH HÀNG MUA BÁN CHUYỂN NHƯỢNG BĐS 37% SD DV CTY SD DV MGTN 40% 23% TỰ TIẾN HÀNH ĐĂNG BÁO Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu Phụ lục 6: Một phần bảng báo cáo biến động giá BĐS quận Bình Thạnh, cơng ty Phúc Đức Lập OFFICIAL LAND PRICE TABLE OF DIST 15.75 BINH THANH Đơn vị tính: 1,000 VND/㎡) STREET No NAME BACH DANG BINH LOI BINH QUOI AREA FROM NGA HANG XANH TRON DUONG XO VIET NGHE TINH 16 16 Official Land Price Market Price 2005 2006 Jun-06 VND USD VND/㎡ $/㎡ TO VND CHO BA CHIEU 14,400 USD 914 14,400 900 53.2 476 7,500 469 25.0 CAU KING 8,600 546 8,600 538 34.5 CAU KINH THANH DA 6,900 438 6,900 431 27.0 THANH DA BEN DO 5,200 330 5,200 325 19.5 584 9,200 575 30.0 NGA BINH HOA CU XA THANH DA CAU CHU VAN AN CAC DUONG Dec-06 VND $/㎡ 56.8 3550 56.8 3550 25 1563 24 1500 34.5 2156 34.5 2156 27 1688 25 1562 18.5 1156 15 937 30 1875 30 1875 42.8 2675 42 2625 17.5 1093 17.5 1093 Tr/m2 $/m2 3,325 7,500 CHU VAN AN thang9 1,563 2,156 CAU 9,200 CHU VAN AN DINH BO 10,400 LINH 5,000 1,688 1,219 1,875 660 10,400 650 42.0 317 5,000 18.5 313 2,625 1,156 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản DIEN BIEN PHU DINH BO LINH TRON CU XA CAU DIEN BIEN PHU CAU BINH TRIEU NGUYEN XI DINH TIEN HOANG CAU BONG LE QUANG DINH CHO BA CHIEU NO TRANG LONG NGUYEN VAN DAU 10 NGO TAT TO NGUYEN VAN LAC CAU DAU 11 12 13 NGUYEN XI NGUYEN HUU CANH TRON DUONG TRON DUONG NGUYEN VAN DAU PHAN DANG LUU SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu CAU SAI GON NGUYEN XI DIEN BIEN PHU PHAN DANG LUU NO TRANG LONG NGUYEN VAN DAU RANH QUAN GO VAP CAU DAU CUOI DUONG LE QUANG 14,400 914 14,400 900 61.0 10,000 635 10,000 625 39.0 10,400 660 10,400 650 45.0 3,813 2,438 52.5 3281 52.5 3281 39 2438 38 2375 45 2813 45 2813 60 3750 62 3875 45.5 2843 46 2875 34 2125 32 2000 29.5 1843 29 1812 32.5 2031 32.5 2031 34.5 2156 33 2062 30.1 1906 34 2125 45 2812 48 3000 40 2500 40 2500 2,813 14,400 914 14,400 900 58.0 3,625 13,000 825 13,000 813 45.0 2,813 10,000 635 10,000 625 34.0 2,125 8,500 540 8,500 531 29.0 1,813 10,000 635 10,000 625 35.0 10,000 635 10,000 625 36.0 9,200 584 9,200 575 31.0 13,800 876 13,800 863 45.0 10,000 635 10,000 625 39.0 2,188 2,250 1,938 2,813 2,438 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu DINH LE QUANG DINH 14 15 16 17 PHAN VAN TRI LE NO TRANG PHAN QUANG LONG DANG LUU DINH LE QUANG NGUYEN DINH XI NGUYEN BINH XI LOI CAU QUOC LO DAI LIET SI BINH 13 TRIEU UNG VAN TRON KHIEM DUONG XO VIET CAU THI CAU NGHE TINH NGHE SON DAI LIET CAU SON SI 8,500 540 8,500 531 30.0 13,500 857 13,500 844 56.0 1,875 30.5 1906 29 1812 54.5 3406 58 3625 41 2562 40 2500 29 1812 28 1750 43 2687 43 2687 32 2000 30 1875 55 3437 58 3625 32.5 2031 32.5 2031 3,500 12,700 806 12,700 794 40.0 7,500 476 7,500 469 28.0 12,700 806 12,700 794 43.0 2,500 1,750 2,688 9,200 584 9,200 575 30.2 14,400 914 14,400 900 55.0 9,200 584 9,200 33.0 575 1,888 3,438 2,063 ... Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ BẤT ĐỘNG SẢN NGUYỄN THỊ MINH THU “TÌM HIỂU QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU... nhiều thi u sót Do đó, kính mong bảo, góp ý quý thầy cô anh chị để luận văn hoàn chỉnh Ngày 25 tháng năm 2007 Sinh viên Nguyễn Thị Minh Thu Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu. .. trường việc thi t kế có hệ thống nhằm thi t lập kế hoạch nghiên cứu, thu thập kiện, phân tách báo cáo kiện khám phá liên hệ đến tình 18 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu marketing