chuong 5 phan tich THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

30 18 0
  • Loading ...
1/30 trang

Thông tin tài liệu

Ngày đăng: 26/02/2019, 07:42

Chơng 5: Phân tích thị trờng Các khái niệm mục đích phân tích thị trờng : 1.1 Khái niệm: phân tích thị trờng hoạt động nhận dạng, nghiên cứu thị trờng bất động sản định 1.2 Tại lại cần phân tích thị trờng? Không phải thị trờng phù hợp với tất loại bất động sản Các bất động sản khác phù hợp với loại thị trờng khác Nếu đa bất động sản vào thị trờng không phù hợp, bất động sản không phát huy đợc giá trị hiệu sử dụng cao VD: - phân tích thị trờng mối quan hệ, tơng tác cung cầu ảnh hởng nh đến giá trị bất động sản Do đó, ngời định giá sử dụng phân tích thị trờng để xác định có thị trờng phù hợp cho bất động sản đợc định giá không ? thị trờng nhu cầu phù hợp với bất động sản mục tiêu, phân tích thị trờng nhận dạng điểm thời gian tơng lai có nhu cầu thị trờng phù hợp với bất động sản mục tiêu VD: - Phân tích thị trờng cung cấp thông tin tảng để xác định đợc bất động sản có đợc sử dụng cách hiệu (cao nhất, tốt nhất) không? không, phân tích thị trờng cách sử dụng hiệu bất động sản mục tiêu Sau phân tích thị trờng bất động sản mục tiêu, kết phân tích dự tính suất lớn bất động sản mục tiêu Năng suất lớn có đợc có hỗ trợ thị trờng bất động sản cho mục đích sử dụng giúp ngời định giá xem xét việc có nên cải thiện bất động sản mục tiêu theo mục đích sử dụng khác không? VD - Phân tích sâu thị trờng giúp đỡ cho việc xây dựng chiến lợc marketing bất động sản, thuộc tính thị trờng bất động sản giúp ngời định giá đánh giá thị phầnbất động sản mục tiêu nắm giữ tỷ lệ thị trờng hấp thụ lợng hàng hoá bất động sản mục tiêu tạo VD: thị trờng thiếu nhà làm văn phòng, phân tích thị trờng giúp cho việc xác định xây dựng nhà làm văn phòng hợp lý, hiệu thời điểm đánh giá thị phần mà bsd văn phòng nắm giữ tỷ lệ văn phòng cho thuê đợc tổng số văn phòng mà bất động sản mục tiêu cung cấp Hỗ trợ thị trờng: để xác định bất động sản thị trờng có đợc hỗ trợ thị trờng không, ngời phân tích phải nhận dạng mối quan hệ cầu cung cạnh tranh thị trờng bất động sản mục tiêu tơng lai Cung cầu thị trờng cân cân dự báo đợc cân cân giai đoạn dự báo Giá trị bất động sản đợc xác định phần lớn dựa vào vị trí cạnh tranh bất động sản mục tiêu thị trờng Việc nghiên cứu đặc điểm thuộc tính bất động sản giúp cho ngời phân tích nhận dạng đợc cung cạnh tranh bất động sản (xem xét hiểu đối thủ cạnh tranh) hiểu lợi nh bất lợi bất động sản ngời mua ngời thuê tiềm (cầu) VD: - Giúp đánh giá đợc nhân tố khách quan ảnh hởng đến bất động sản: có yếu tố khách quan ảnh hởng đến bất động sản, phân tích thị trờng xác định đợc dịch chuyển cung cầu tác động yếu tố khách quan điều kiện thị trờng ảnh hởng đến cung cầu loại bất động sản mục tiêu Do đó, ngời định giá có thông tin để đánh giá xác giá trị bất động sản + Trong phơng pháp định giá so sánh bán, phân tích thị trờng giúp ngời định giá nhận dạng bất động sản cạnh tranh, so sánh xác với bất động sản mục tiêu xác định lợi bất lợi ngời mua, ngời thuê tiềm xác định mức giá bán xác Với hiểu biết điều kiện thị trờng ( có đợc qua phân tích thị trờng), ngời định giá điều chỉnh mức giá bán bất động sản mục tiêu điều kiện thị trờng thay đổi VD: Cầu tăng, ngời bán không nhận biết đợc, bán giá hớ + Trong phơng pháp định giá chi phí, phân tích thị trờng cung cấp thông tin chi phí xây dựng điều kiện thị trờng Từ đó, ngời định giá xác định đợc lợi ích bất động sản ngời mua, lợi kinh tế giảm giá lỗi thời + Trong phơng pháp định giá vốn hoá, phân tích thị trờng giúp thu thấp liệu không gian trống tỷ lệ chiếm hữu (đã bán, cho thuê); phí thuê doanh thu thực tế doanh thu dự kiến; vị trí cạnh tranh bất động sản mục tiêu thị trờng Phơng pháp vốn hoá sử dụng thông tin để xác định tỷ lệ bán cho thuê, thị phầnbất động sản nắm giữ, thu nhập tơng lai tỷ lệ chiết khấu tỷ t hoá phù hợp để áp dụng vào tính thu nhập ròng từ bất động sản Các phơng pháp phân tích thị trờng : Việc phân tích cung cầu có mức độ khác Trong trờng hợp cần phân tích cầu cách đơn giản, ngời phân tích dựa điều kiện thị trờng mức độ thay đổi cầu xảy khứ để xác định cầu thị trờng Để phân tích sâu cầu dự báo, ngời phân tích phải tập hợp phân loại liệu, sau áp dụng phơng pháp tính toán ớc lợng phù hợp để xem xét khả tham gia thị trờng bất động sản xu hớng tiếp diễn cầu Không có phơng pháp tiếp cận hoàn hảo áp dụng cho tất trờng hợp Vì phơng pháp tiếp cận dựa loại nhu cầu định khách hàng mua bất động sản nhu cầu khác - có cách để tiếp cận phân tích thị trờng: + Cách 1: tiếp cận từ toàn cảnh kinh tế đến bất động sản mục tiêu: từ chung đến riêng + Cách 2: Tiếp cận từ bất động sản mục tiêu để tiến lên phân tích toàn cảnh kinh tế Các bớc tiến hành phân tích thị trờng liệu cần thu thập 3.1 Phơng pháp tiếp cận từ chung đến riêng Bớc 1: Ngời phân tích thị trờng bắt đầu quan sát toàn cảnh kinh tế khu vực mà bất động sản toạ lạc Mối quan tâm họ kinh tế vùng địa phơng, liên hƯ nã víi nỊn kinh tÕ qc gia, thËm chÝ toàn cầu Các liệu cần thu thập dân số, việc làm, thu nhập, nganh kinh tế chính, trung tâm bán lẻ, xu hớng tăng trởng vùng ngoại ô, tình trạng khu vực nông thôn (đất nông nghiệp, đất hoang hoá), khối lợng không gian sẵn sàng cho xây dựng, đợc xây dựng, xây dựng (có kế hoạch xây dựng) Bớc 2: Đánh giá cung cầu: + liệu dân số, việc làm, thu nhập, ngành kinh tế cho phép đánh giá cầu khu vực + liệu không gian sẵn có, xây dựng, xây dựng cho phép đánh giá cung cạnh tranh Bớc 3: Từ đánh giá trên, ngời phân tích so sánh cầu cung cạnh tranh để biết chênh lệch, khả cân cân thị trờng Bớc 4: Phân tích sử dụng cao nhất, tốt Nghiên cứu yếu tố: + khả thay đổi mục đích sử dụng bất động sản mục tiêu.VD + Đánh giá phù hợp hỗ trợ thị trờng cho mục đích này.VD + Đánh giá giá trị mục đích sử dụng mang lại + Xem xét công trình xây dựng, tính pháp lý, quy định, thuộc tính địa điểm mà bất động sản toạ lạc.VD Kết luận sử dụng cao tốt bất động sản 3.2 Phơng pháp tiếp cận từ riêng đến chung: - Cách tiếp cận cho cung cầu thể cho hàng hoá bất động sản cách tốt để nghiên cứu thị trờng bắt đầu kiểm tra đặc điểm thuộc tính ảnh hởng đến suất sinh lợi bất động sản mục tiêu Bớc 1: đánh giá vị trí cạnh tranh bất động sản mục tiêu thị trờng Bíc 2: kiĨm tra kÕt cÊu, kiÕn tróc, tÝnh ph¸p lý quy định địa phơng mà bất động sản toạ lạc Từ nhận dạng thành phần tham gia thị trờng để mua thuê bất động sản (cầu) ngời bán ngời cho thuê (cung) Việc phân tích trọng vào phân tích đặc điểm thuộc tính bất động sản, làm cho dễ nhận dạng bất động sản cạnh tranh xác định đợc thị trờng trọng điểm Bớc 3: Phân tích cầu cung cạnh tranh khu vực thị trờng: Từ liệu thu thập, đánh giá cầu dự báo cầu tơng lai khả sẵn sàng nguồn cung Bớc 4: Phân tích tỷ lệ tăng trởng việc làm, tốc độ thay đổi dân số kích cỡ hộ gia đình, mức thu nhập hiểu biết toàn diện khu vực thị trờng Phân tích chế vận hành thị trờng: 4.1 Phân tích thị trờng: Bớc 1: giai đoạn đầu trình phân tích, ngời phân tích phải xác định rõ ràng bất động sản mục tiêu khu vực thị trờng bất động sảnbất động sản mục tiêu cạnh tranh Đối với bất động sản mục tiêu, phải nghiên cứu nhân tố : - loại bất động sản: hộ đơn lẻ, nhà chung c, nhà văn phòng, trung tâm bán hàng - đặc điểm bất động sản: Hình thức c trú, loại khách hàng mua, chất lợng xây dựng, thiết kế tiện nghi , đó: + Hình thức c trú: loại khách hàng thuê,, nhiều loại khách hàng thuê hỗn hợp (vừa để ở, vừa làm văn phòng, vừa bán hàng) + Loại khách hàng: ngời cso khả sử dụng ậ cần phân tích liệu dân số, việc làm, thu nhập, ngành hoạt động VD: nhà ở, liệu thu thập khách hàng cần phải đợc chia thành nhóm ngời mua nhà, ngời thuê Đối với trung tâm thơng mại, phải chia theo nhóm ngời có nhu cầu sử dụng không gian để bán hàng, khách hàng tiềm Đối với thị trờng nhà văn phòng, khách hàng công ty có nhu cầu càn thuê văn phòng + chất lợng xây dựng: loại nhà + đặc điểm thiết kế tiện nghi: VD: Về khu vực thị trờng phải nghiên cứu địa diểm tính chất địa lý địa điểm Khu vực thị trờng địa phơng, vùng, quốc gia, quốc tế chia thành khu vực đô thị nông thôn; giới hạn quận trng vùng ngoại ô thành phố Trong phân tích khu vực thị trờng trung tâm thơng mại cần ý khoảng cách thời gian tiếp cận Phân tích thị trờng thờng dùng cá dự liệu khảo sát đợc để mô tả khu vực thị trờng Các liệu hữu ích cho việc xác định nhu cầu, sở thíhc ngời tiêu dùng, hành vi tiêu dùng kiểu sống Đây nhân tố quan trọng việc xác định thị trờng bất động sản dùng để bất động sản bán hàng VD Bớc 2: xác định bất động sản cạnh tranh: phân tích đặc tính thuộc tính bất động sản mục tiêu để xác định bất động sản tơng tự, bất động sản cạnh tranh ngang ngửa với bất động sản mục tiêu bất động sản sẵn có để thay bất động sản mục tiêu Bớc 3: xác định nhân tố thị trờng, nhân tố khách quan ảnh hởng đến bất động sản mục tiêu Trên thị trờng có bất động sản, loại khác kết hợp, bổ sung với bất động sản mục tiêu Ng ời phân tích cần phải đánh giá bất động sản bổ sung bất động sản làm tăng hỗ trợ thị trờng bất động sản mục tiêu Bớc 4: chia thị trờng bất động sản thành dạng thị trờng nhỏ chia thành phân đoạn thị trờng để phân biệt bất động sản mục tiêu bất động sản cạnh tranh với loại bất động sản khác Phơng pháp phân mảng thị trờng xác định ngời tham gia thị trờng có liên quan đến quan hệ giao dịch, đặc biệt giao dịch với bất động sản mục tiêu, loại bất động sản mục tiêu dịch vụ bất động sản mục tiêu cung cấp Phân lớp bất động sản theo lớp bất động sản mục tiêu, bất động sản bổ sung bất động sản cạnh tranh Việc phân tích thị trờng phải kết hợp phân mảng thị trờng phân lớp thị trờng 4.2 Phân tích cầu: Cầu phản ánh nhu cầu, mong muốn mang tính vất chất, hành vi tiêu dùng sở thích ngời tiêu dùng Phân tích cầu tập trung vào việc xác định khách hàng tiềm bất động sản mục tiêu ngời mua, ngời thuê khách hàng bị thu hút bất động sản Phân tích cầu tập trung vào việc phân tích sản phẩm cuối mà bất động sản cung cấp VD: phân tích cầu không gian bán hàng phải xác định đợc nhu cầu thuê không gian bán hàng khách hàng tiềm khu vực thị trờng Càu không gian văn phòng tập trung vào phân tích tích nhu cầu không gian công ty nhân viên khu vực thị trờng Phân tích cầu thị trờng nhà để không gian để bán hàng phải điều tra hộ gia đình khu vực thị trờng Một hộ gia đình đợc xác định số lợng ngời họ hàng với họ hàng sống với hộ Vì vậy, cá nhân đơn lẻ coi nh hộ gia đình Ngoài việc khảo sát số lợng hộ gia đình, ngời phân tích cần trọng phân tích thu nhập thực khả tiêu dùng hiệu hộ gia đình yếu tố khác nh ®é ti, giíi tÝnh, së thÝch vµ khung hµnh vi thành viên gia đình nh: a Đối với phân tích cầu nhà để ở, cần phải trọng nhân tố sau: - dân số khu vực thị trờng kích cỡ số lợng hộ gia đình, tỷ lệ tăng giảm phân lớp hộ gia đình độ tuổi - thu nhập (tổng thu nhập hộ gia đình thu nhập theo đầu ngời) - Loại việc làm tû lƯ thÊt nghiƯp - tû lƯ ngêi së h÷u nhà, ngời thuê nhà - vấn đề tài chÝnh nh møc tiÕt kiƯm, nhu cÇu cho vay VD: nh l·i suÊt cho vay thÕ chÊp, thêi gian tr¶ lãi, tỷ lệ cho vay chấp - Loại hình thức sử dụng đất quy định tăng trởng, phát triển thành phố - nhân tố ảnh hởng tính thu hút khách hàng khu vực lân cận VD: điều kiện địa lý, điều kiện tự nhiên (khí hậu, địa hình), vấn đề nớc thải, móng rào cản tự nhiên phân biệt giới tính - vấn đề thuế quản lý hành địa phơng - Độ sẵn có tiện nghi hỗ trợ dịch vụ cộng đồng (các quan văn hóa, giáo dục, chăm sóc sức khoẻ, chữa cháy cảnh sát) b Khi phân tích cầu bất động sản dùng để bán hàng, cần ý nhân tố sau: - dân số khu vực thị trờng kích cỡ số lợng hộ gia đình, tỷ lệ tăng giảm phân lớp hộ gia đình độ tuổi - thu nhập (tổng thu nhập trung bình hộ gia đình thu nhập theo đầu ngời) - Tỷ lệ thu nhập hộ gia đình chi cho việc mua hàng tỷ lệ thu nhập thực (khả mua thực sự) chi cho việc mua hàng - Tỷ lệ cửa hàng bán đơn vị diện tích khu vực thị trờng - Số lợng cửa hàng bán loại hàng hoá cần thiết để đảm bảo cửa hàng bán loại hàng hoá tồn có lãi đợc đơn vị diện tích - Loại hình thức sử dụng đất quy định tăng trởng, phát triển thành phố - giao thông: hệ thống giao thông đờng cao tốc chi phí lại - nhân tố ảnh hởng tính thu hút khách hàng cửa hàng nh hình ảnh, chất lợng hàng hoá, danh tiếng ngời thuê c Để phân tích cầu đất cho văn phòng, cần xác định yếu tố sau: - Nhu cầu diện tích cho nhân viên, ngời sử dụng không gian văn phòng đánh giá nhu cầu tơng lai - diện tích trung bình cần thiết văn phòng cho nhân viên làm việc (các loại công việc khác có nhu cầu diện tích khác nhau, tuỳ loại công việc mà văn phòng đặt quân trung tâm vùng ngoại ô) - tỷ lệ nhà văn phòng trống - Nhu cầu chuyển từ thuê nhà loại thấp sang thuê nhà loai cao cấp nhu cầu ngợc lại - Loại hình thức sử dụng đất quy định tăng trởng, phát triển thành phố - giao thông: hệ thống giao thông đờng cao tốc chi phí lại - nhân tố ảnh hởng đến sức thu hút nhà: chất lợng xây dựng, quản lý, ngời thuê khả sẵn có tiện nghi nh cửa hàng, nhà hàng, trung tâm giải trí d phân tích cầu thị trờng bất động sản dùng công nghiệp, nông nghiệp: nhu cầu thờng bị giới hạn loại cầu tơng tự nh loại bất động sản khác, phân tích thị trờng nhận dạng loại cầu bất động sản Một số vấn đề cần ý phân tích cầu: - tỷ lệ cấu hộ gia đình khác theo nhóm độ tuổi nhóm thu nhập dân c tỷ lệ bị ảnh hởng số lợng dân nhập c Vì vậy, ngời ta đánh giá số lợng hô gia đình khu vực cách chia tổng số dân cho kích cỡ hô gia đình trung bình số không xác Kích cỡ hộ gia đình trung bình nhóm ngời độ tuổi từ 25 -34 độ tuổi từ 35 đến 54 cao độ tuổi từ 15 đến 24, vậy, số th ờng không xác - kích cỡ hộ gia đình không số Trong thập kỷ vừa qua, số thay đổi nhiều VD: từ năm 1985 đến năm 1993, kích cỡ hộ gia đình Mỹ giảm từ 2,69 xuống 2,63 - Con số tăng trởng dân số quan chuyên trách nhà nớc hãng nghiên cứu thị trờng không xác nên ngời phân tích phải nghiên cứu toàn khu vực Khả sẵn có đất độ phù hợp sở hạ tầng khu vực mục tiêu nhân tố trợ giúp cho việc xác định số 4.3 Phân tích cung cạnh tranh: Cung liên quan đến việc sản xuất độ sẵnsản phẩm bất động sản Để phân tích cung, ngời phân tích thị trờng phải thống kê bất động sản cạnh tranh với bất động sản mục tiêu Những bất động sản cạnh tranh bao gồm: bất động sản tồn tại, bất động sản trình xây dựng bất động sản dự án đợc lập duyệt Riêng dự án đợc lập duyệt, ngời phân tích cần phải cẩn thận có hạng mục dự án không đợc thực Ngoài ra, ngời phân tích phải xác định số lợng bất động sản cần phải phá bỏ số lợng bất động sản chuyển mục đích sử dụng Các số liệu tập hợp từ quan chức năng, từ việc xem xét giấy phép xây dựng, đồ xây dựng khảo sát đối thủ cạnh tranh nh vấn ngời phát triển quy hoạch thành phố Để phân tích cung cạnh tranh, phải xác định nhân tố sau: - Số lợng chất lợng bất động sản cạnh tranh (trên thị trờng) - Số lợng xây dựng (cả bất động sản cạnh tranh bất động sản bổ sung cho bất động sản mục tiêu), dự án đợc lập thực - Khả sẵn có giá đất trống - Chi phí xây dựng phát triển - Bất động sản sẵn sàng bán cho thuê (mới xây tồn sẵn) - Số ngời sở hữu so với số ngời thuê - Nguyên nhân số lợng bất động sản bỏ trống - Các bất động sản chuyển đổi sang mục đích sử dụng khác - điều kiện kinh tế tình trạng kinh tế vùng - Khả sẵn có hoạt động cho vay trợ giúp tài cho xây dựng - Tác động quy định vùng quy định khác số lợng chi phí CHNG VI QUN Lí NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN I CHỨC NĂNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Những khiếm khuyết thị trường bất động sản Những khiếm khuyết thị trường, đồng thời khiếm khuyết thị trường bất động sản, nhiên mức độ biểu có nét riêng Những khiếm khuyết thị trường bất động sản là: - Thứ nhất, thị trường bất động sản thị trường có thơng tin khơng đối xứng, minh bạch, thiếu độ xác kinh tế, xã hội, kỹ thuật pháp lý; mặt khác, động thiếu lành mạnh nhà đầu tư, nhà tư vấn, môi giới… nên thị trường bất động sản thường hay xuất hiện tượng cầu ảo, dẫn đến giá “ảo”, không phản ánh giá thị trường bất động sản giao dịch - Thứ hai, tính tự phát phát triển thị trường bất động sản thể rõ Kinh doanh bất động sản chứa đựng nhiều rủi ro, tính mạo hiểm cao đồng thời lại đem lại lợi nhuận cao, thế, thấy có lợi nhuận cao, nhiều chủ thể tự phát gia nhập thị trường, sẵn sàng đổ xô vào làm theo Khi cầu loại bất động sản tăng đột biến, cung không tăng kịp, dễ dẫn đến “sốt giá”, cung lại phản ứng chậm so với cầu, đó, tính tự phát dễ dẫn thị trường đến “sốt” “đóng băng” - Thứ ba, bất động sản loại hàng hóa có giá trị lớn, phụ thuộc vào quản lý chặt chẽ Nhà nước pháp luật, tính pháp lý bất động sản giao dịch quan tâm, bất cập, chậm trễ thực thủ tục hành pháp lý, quy định ngặt nghèo thuế, phí lệ phí dẫn đến nhiều chủ thể theo đường giao dịch phi thức, khơng chịu kiểm sốt nhà nước, trốn thuế… Điều dẫn đến nhiều rủi ro cho khách hàng thất thu cho ngân sách - Thứ tư, bất động sản mang tính cá biệt, gắn liền với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội đặc thù; gắn với ý tưởng kiến trúc, xây dựng cá biệt…, tính so sánh bất động sản bị hạn chế, dễ dẫn đến giá độc quyền - Thứ năm, bất động sản có giá trị lớn, thị trường thường xuyên diễn “sốt” nên nạn đầu thị trường bất động sản tượng mang tính phổ biến trầm trọng Các nhà đầu tư, dự báo diễn biến cung cầu thị trường nên sẵn sàng gom hàng giá thấp, đầu tung hàng vào thị trường giá cao Còn người dân có tiền, thay gửi tiền ngân hàng hay đầu tư vào hoạt động khác, lại đầu tư vào bất động sản, găm hàng chờ giá lên bán hưởng lợi - Thứ sáu, phân hóa giàu nghèo tác động thị trường bất động sản rõ nét Các nhà đầu tư, chạy theo lợi nhuận, quan tâm đến thị trường bất động sản người giàu, người có thu nhập cao, quan tâm đến phân khúc bất động sản cho người có thu nhập thấp, cho người nghèo Mặt khác, người giàu, nhiều vốn, đầu tư vào bất động sản, ngày giàu; người nghèo, khơng có vốn đầu tư, q trình cơng nghiệp hóa, thị hóa bị đất ngày trở nên nghèo khó khăn - Thứ bảy, tác động xấu, dẫn đến ô nhiễm môi trường sinh thái thị trường bất động sản vấn đề phổ biến trầm trọng Sự phát triển ạt khu công nghiệp khơng tính đến vấn đề xử lý nước thải, rác thải; q trình thị hóa, khu thị san hệ thống ao hồ, đầm khu vực…, ảnh hưởng xấu tới cân tiểu sinh thái gây ô nhiễm môi trường Đối với nước ta, thị trường bất động sản chứa đựng tất khiếm khuyết quy mơ, mức độ có đặc thù riêng Chức quản lý nhà nước thị trường bất động sản Lịch sử chứng minh rằng, khơng thể có kinh tế thị trường phát triển cách tự phát thành công thiếu can thiệp hỗ trợ Nhà nước Chỉ có kinh tế nguyên thuỷ, thị trường sơ khai, đơn giản chưa cần can thiệp Nhà nước Khi kinh tế tăng trưởng, tác động thị trường nước nước mạnh mẽ phức tạp, can thiệp Nhà nước tất yếu đảm bảo hoạt động ổn định có hiệu kinh tế thị trường Ở nước có kinh tế thị trường phát triển, vai trò Nhà nước kinh tế thường thể lĩnh vực: can thiệp, quản lý điều hoà phúc lợi Đối với thị trường nhạy cảm với vấn đề kinh tế, trị, xã hội vai trò Nhà nước thể rõ Thị trường bất động sản thị trường nhạy cảm, có đặc thù riêng, gắn liền với việc sử dụng nguồn tài nguyên đất đai, với nguồn lực lớn vốn, lao động, kỹ thuật, công nghệ… nên Nhà nước phải thực nhiều loại công việc Tổng hợp công việc hình thành nên chức quản lý nhà nước thị trường bất động sản Đó tác động có chủ đích Nhà nước thị trường bất động sản Có nhiều cách tiếp cận chức quản lý nhà nước thị trường bất động sản tiếp cận theo trình quản lý, theo tính chất tác động theo yếu tố, lĩnh vực hoạt động thị trường Chúng ta sâu vào chức theo tính chất tác động; theo đó, gồm chức sau: 2.1 Thiết lập khuôn khổ pháp luật cho thị trường bất động sản Để quản lý thị trường bất động sản Nhà nước phải xây dựng hồn thiện hệ thống pháp luật, có hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản Cụ thể: - Hệ thống pháp luật quy định vấn đề sở hữu lợi ích thị trường bất động sản Chế độ sở hữu mối quan hệ lợi ích mối quan tâm hàng đầu chủ thể tham gia thị trường bất động sản Chế độ sở hữu chế độ sở hữu đất đai, yếu tố thị trường bất động sản; tiếp chế độ sở hữu tài sản đất Một hai điều kiện sản xuất hàng hóa tách biệt tương đối kinh tế người sản xuất chế độ sở hữu tư nhân, có nhiều hình thức sở hữu có tách rời quyền sở hữu với quyền sử dụng Hệ thống pháp luật phải làm rõ chế độ sở hữu, tạo điều kiện cho phát triển thị trường thức, thị trường có tổ chức - Hệ thống pháp luật xác định vị trí pháp lý chủ thể tham gia thị trường, quy định rõ điều kiện tổ chức, đơn vị kinh tế cá nhân tham gia thị trường; đồng thời quy định rõ quyền hạn, trách nhiệm nghĩa vụ chủ thể tham gia thị trường bất động sản Hệ thống pháp luật thể luật Luật Doanh nghiệp, Luật Hợp tác xã, Luật Kinh doanh Bất động sản… - Hệ thống pháp luật xác định điều kiện đất đai, bất động sản đưa vào giao dịch thị trường: điều kiện quyền sở hữu, quyền sử dụng, chất lượng, quy hoạch, hồ sơ có liên quan… Những quy định đó, đảm bảo tính hợp pháp, tính chuẩn mực tính minh bạch hàng hóa bất động sản đưa vào thị trường - Hệ thống pháp luật quy định điều chỉnh hoạt động, hành vi chủ thể thị trường; quy định hành vi hợp pháp, hành vi phi pháp (tạo lập, mua bán, chuyển nhượng, thuê - cho thuê, thuê mua, góp vốn, chấp, bảo hiểm…; hợp đồng, đấu giá, đấu thầu; cạnh tranh - độc quyền; môi trường sinh thái…; đồng thời điều chỉnh hành vi phi pháp chế tài buộc chủ thể hành vi phải điều chỉnh hành vi theo hướng hợp pháp Tóm lại, hệ thống pháp luật quy định quyền đất đai, bất động sản; quy định điều kiện chủ thể tham gia giao dịch, điều kiện hàng hóa bất động sản đưa vào giao dịch; thông tin, hồ sơ bất động sản giao dịch; giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản; quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản dịch vụ bất động sản; quy định cách thức thực hiện, phạm vi, nội dung hoạt động kinh doanh bất động sản (tạo lập, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, góp vốn, bảo hiểm bất động sản), hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản môi giới, tư vấn, định giá, sàn giao dịch bất động sản… Như vậy, Nhà nước vừa tạo lập khuôn khổ pháp luật cho thị trường bất động sản vừa hướng dẫn trình tự, thủ tục, biện pháp thực giao dịch thị trường bất động sản 2.2 Nhà nước tạo lập môi trường thuận lợi cho thị trường bất động sản phát triển Môi trường kinh doanh tổng thể yếu tố tác động trực tiếp hay gián tiếp đến định hơạc hoạt động chủ thể tham gia thị trường, bao gồm nhiều nhóm yếu tố (tùy theo cách phân loại) nhóm yếu tố mơi trường vĩ mơ, nhóm yếu tố mơi trường vi mơ nhóm yếu tố mơi trường nội Trong số nhóm yếu tố mơi trường trên, Nhà nước có vai trò đặc biệt quan trọng mơ trường vĩ mơ thơng qua việc trì ổn định kinh tế vĩ mơ, giữ vững ổn định trị ổn định xã hội Thị trường bất động sản trước hết phụ thuộc mạnh mẽ vào ổn định kinh tế vĩ mô Khi kinh tế vĩ mô ổn định tăng trưởng, nguồn vốn đầu tư cho phát triển tăng lên, thu nhập dân cư tăng, tỷ lệ tiết kiệm dành cho tham gia thị trường bất động sản tăng lên; kinh tế vĩ mô ổn định, cán cân thương mại cân đối trì tỷ giá hối đoái hợp lý, tiền tệ ổn định, lạm phát thấp, giảm phụ thuộc vào nước ngoài, hạn chế tiêu cực, tham nhũng… tạo điều kiện tăng cung cầu thị trường bất động sản, mở rộng giao dịch thị trường bất động sản ổn định, tránh “cơn sốt” hay “đóng băng” Kinh doanh bất động sản cần đầu tư vốn lớn thời gian thu hồi vốn lâu, ổn định trị vơ quan trọng nhà kinh doanh Chính trị ổn định, Nhà nước mạnh thực thi hữu hiệu sách kinh tế - xã hội, đáp ứng yêu cầu đáng nhân dân đem lại lòng tin hấp dẫn cho nhà đầu tư nước Khi đó, nhà kinh doanh an tồn đầu tư, quyền sở hữu quyền sử dụng đất đai tài sản đất mình, đó, họ sắn sàng n tâm đầu tư nguồn lực lớn vào dự án đầu tư dài hạn Nhà kinh doanh thường quan tâm đến vấn đề rủi ro mơi trường trị ổn định nước, xung đột với nước ngồi, xu trị khuynh hướng kinh tế Do đó, để thực quản lý nhà nước thị trường bất động sản, Nhà nước phải làm cách để đảm bảo ổn định trị, tránh rủi ro trị Mỗi nhà kinh doanh hoạt động mơi trường văn hóa - xã hội định Xã hội cung cấp các nguồn lực cho nhà kinh doanh đồng thời lại tiêu thụ hàng hóa dịch vụ nhà kinh doanh cung ứng Do đó, việc xây dựng trì xã hội ổn định, tạo mơi trường văn hóa xã hội thuận lợi cho chủ thể tham gia thị trường bất động sản phần chức quan trọng Nhà nước Nhà nước phải quan tâm đến giải hàng loạt vấn đề xã hội như: dân số, việc làm, xóa đói giảm nghèo, cơng xã hội, tệ nạn xã hội, thái độ lao động, truyền thống, đạo đức kinh doanh, giáo dục, y tế… môi trường sinh thái 2.3 Nhà nước đảm bảo sở hạ tầng cho phát triển thị trường bất động sản Sự phát triển thị trường bất động sản phụ thuộc vào nguồn cung, cầu hàng hóa dịch vụ bất động sản Nguồn cung, cầu lại phụ thuộc đáng kể vào hệ thống sở hạ tầng xã hội Hệ thống sở hạ tầng có đặc điểm: - Có vai trò lớn tăng trưởng phát triển kinh tế coi điều kiện tiên để phát triển hàng hóa bất động sản đảm bảo điều kiện cho tồn hoạt động bất động sản - Hệ thống sở hạ tầng đòi hỏi lượng vốn lớn, thời gian thu hồi dài tính khoản, thu hồi khó, thường dạng gián tiếp - Phần lớn sở hạ tầng đáp ứng dịch vụ công cộng, nhà đầu tư ngồi nhà nước thường quan tâm Vì lẽ đó, Nhà nước cần phải đảm bảo sở hạ tầng cho phát triển Nhà nước thực hai hướng: - Nhà nước dùng nguồn lực mình, thơng qua doanh nghiệp nhà nước, quan nghiệp để trực tiếp đầu tư cung cấp cho xã hội - Nhà nước tạo điều kiện khuyến khích nhà đầu tư ngồi Nhà nước hỗ trợ nguồn lực, đảm bảo lợi ích cho nhà đầu tư… để họ trực tiếp đầu tư cung cấp cho xã hội Dù cách chủ yếu thơng qua sử dụng nguồn lực Nhà nước, từ ngân sách nhà nước Đối với thị trường bất động sản, chức quan trọng bất động sản có quan hệ chặt chẽ với sở hạ tầng Cơ sở hạ tầng ảnh hưởng định đến đời, phát triển khai thác bất động sản, tác động trực tiếp đến cung, cầu giá thị trường bất động sản 2.4 Nhà nước hỗ trợ cho thị trường bất động sản Hỗ trợ phát triển chức kinh tế Nhà nước Sự hỗ trợ Nhà nước thể nhiều giác độ khác nhau, trước hết bảo trợ cho thị trường Việc bảo trợ cho thị trường, thực chất khắc phục khiếm khuyến kinh tế thị trường, khiếm khuyết thị trường bất động sản Việc bảo trợ cho thị trường thực thông qua việc bảo trợ cho chủ thể tham gia thị trường Các quan hữu quan Nhà nước cần phải nghiên cứu, đánh giá khâu yếu thị trường, khuyết tật hay lệch lạc thị trường bất động sản để thực bảo trợ, thơng qua đòn 10 bảo đảm, chấp bất động sản, kinh doanh bất động sản bắt buộc phải qua sàn giao dịch bất động sản, phải thông qua hợp đồng kinh doanh, phải tuân thủ nguyên tắc định đảm bảo tính tự nguyện, bình đẳng, khơng trái pháp luật, cơng khai, minh bạch - Nhà nước điều tiết quan hệ cung cầu, giá thị trường bất động sản thông qua việc điều tiết cung cấp nguồn cung cho thị trường Nhà nước nắm tay quỹ đất phát triển bất động sản, nắm tay lượng hàng hóa bất động sản lớn nhà ở, hạ tầng khu công nghiệp, trung tâm thương mại dịch vụ dùng quỹ để điều tiết nguồn cung giá thị trường Hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển theo hướng chuẩn tắc, công khai, minh bạch, cạnh tranh lành mạnh Thị trường bất động sản liên quan đến vấn đề kinh tế xã hội mặt: kết cấu hạ tầng kỹ thuật cho phát triển ngành kinh tế, phát triển lĩnh vực; kết cấu tầng xã hội để phục vụ cho vấn đề xã hội phát triển y tế, giáo dục, văn hóa, phúc lợi xã hội Thị trường bất động sản liên quan đến vấn đề lịch sử, truyền thống, kiến trúc, cảnh quan, môi trường sinh thái Do vậy, công cụ Nhà nước hỗ trợ thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng Thông thường, Nhà nước tập trung vào sử dụng số công cụ sau: 4.1 Hệ thống sách có liên quan * Xây dựng ban hành sách đất đai Nhà nước cần chủ động xây dựng hoàn thiện sách có liên quan đến quản lý đất đai thị trường đất đai như: - Về cấp đất, giao đất, cho thuê đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đăng ký quyền sử dụng đất; - Về nghĩa vụ tài giao đất, cấp đất, thuê đất; thu hồi đất; bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất để dùng vào mục đích khác nhau; - Về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất; hạn điền, hạn chế đầu đất đai; - Về loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất * Xây dựng ban hành sách quản lý thị Nhà nước đại có vai trò lớn quản lý đô thị nhằm sử dụng hiệu quỹ đất, quỹ bất động sản hạn hẹp thị, mà trọng mức đến mặt sinh hoạt xã hội khác đô thị không gian kiến trúc, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, kết cấu hạ tầng Nhà nước ban hành sách phát triển quản lý khu đô thị tập trung, bảo tồn khu phố cổ, phát triển kết cấu hạ tầng, bố trí sử dụng khơng gian thị cho phát triển bất động sản công sở, thương mại dịch vụ, nhà xã hội Nhà nước thực cơng khai hóa cơng tác quản lý đô thị, cung cấp thông tin quy hoạch, kế hoạch phát triển sở hạ tầng, quy hoạch xây dựng thị Thơng qua sách quản lý đô thị, Nhà nước tác động đến giá đất, giá bất động sản tác động đến thị trường bất động sản * Xây dựng ban hành sách tài chính, tín dụng hỗ trợ thị trường bất động sản - Nhà nước xây dựng ban hành sách thuế như: + Thuế giá trị gia tăng, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế trước bạ, thuế thu nhập hoạt động giao dịch bất động sản góp phần khuyến khích hạn chế khối lượng giao dịch hợp pháp + Thuế bất động sản, thuế sử dụng đất, sách hạn điền Những loại thuế tác động mạnh mẽ đến hoạt động đầu thị trường bất động sản - Ban hành sách nới lỏng hay thắt chặt tín dụng, sách lãi suất tín dụng, tỷ giá Những sách tác động mạnh đến thị trường bất động sản 16 - Ban hành thực quy định phí, lệ phí khâu, hoạt động có liên quan đến thị trường bất động sản cấp mới, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng; đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký bất động sản, đăng ký biến động diện tích, đăng ký giao dịch đảm bảo, đăng ký chấp, công chứng * Xây dựng ban hành sách hỗ trợ khác - Xây dựng ban hành sách đào tạo, bồi dưỡng, hỗ trợ đào tạo bồi dưỡng nguồn nhân lực cho thị trường bất động sản, chuẩn hóa, cấp chứng hành nghề cho hoạt động dịch vụ môi giới, định giá, quản lý điều hành sàn giao dịch, quản lý bất động sản - Xây dựng ban hành sách nhà cơng vụ, nhà xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp, cho cơng nhân khu cơng nghiệp, cho sinh viên, sách cho phép người nước ngoài, Việt kiều phép mua nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với nhà 4.2 Tổ chức hoạt động dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản - Nhà nước thành lập tổ chức để thực dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản, tổ chức hoạt động dịch vụ sàn như: dịch vụ môi giới, định giá, tư vấn, đấu giá, quảng cáo, quản lý bất động sản - Nhà nước thành lập tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản chuyên biệt để phục vụ hỗ trợ thị trường bất động sản - Nhà nước thành lập tổ chức dịch vụ chuyên thu thập, xử lý cung cấp thông tin bất động sản thị trường bất động sản Để thực quản lý nhà nước thị trường bất động sản, Nhà nước cần phải thường xuyên quan tâm tới việc thu thập, xử lý, lưu trữ, công bố, cung cấp thông tin thị trường bất động sản cho tất quan tâm đến thị trường bất động sản Trước hết thu thập thông tin: Nhà nước thành lập tổ chức chuyên nghiệp nằm hệ thống tổ chức hành Nhà nước liên quan đến thị trường bất động sản như: quan đăng ký đất đai, đăng ký bất động sản, đăng ký giao dịch bất động sản Các quan nắm bắt toàn trạng, tình hình biến động, thay đổi nguồn đất đai bất động sản bao gồm số lượng, cấu chủng loại, chất lượng, phân bố, quyền sở hữu, quyền sử dụng… Việc thu thập thông tin thực phương thức: Qua hệ thống thơng tin thức, dựa vào báo cáo định kỳ cấp, ngành, địa phương; qua việc đăng ký đất đai bất động sản bắt buộc theo quy định pháp luật; qua điều tra, thu thập số liệu từ thị trường bất động sản Sau thu thập, tổ chức chỉnh lý, xử lý, công bố lưu trữ thông tin Trước công bố, cung cấp khai thác, sử dụng thơng tin cần chỉnh lý, tức phải “làm sạch”, loại bỏ thông tin thiếu xác, thơng tin khơng hữu dụng Trên sở đó, xử lý, biến thơng tin “thơ” thành thơng tin “tinh”, thành tiêu mang tính khái quát, phản ánh đắn thực trạng, xu hướng biến động thị trường bất động sản Toàn thông tin qua chỉnh lý, xử lý hệ thống hóa, tổ chức thành tập hợp, thành hệ thống sở liệu thị trường bất động sản, lưu trữ phương tiện kỹ thuật in ấn, số hóa với cơng nghệ tin học để thuận tiện cho lưu trữ, khai thác cung cấp cho tất quan tâm đến thị trường bất động sản Tổ chức xây dựng hoàn thiện máy quản lý nhà nước thị trường bất động sản Để thực việc quản lý nhà nước thị trường nào, Nhà nước cần phải tổ chức máy quản lý thích ứng Đó máy từ trung ương đến địa phương để thực quản lý thị trường bất động sản Khác với thị trường hàng hóa khác, thị trường bất động sản thị trường đa tổng hợp, có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau, liên quan đến nhiều bộ, ngành Khi quản lý thị trường mà lại có can thiệp nhiều quan, nhiều bộ, ngành làm cho hoạt động quản lý trở nên phức tạp Do đó, máy quản lý nhà nước thị trường bất động sản phải thống tập trung vào 17 số đầu mối, đảm bảo tính gọn nhẹ, tính thống hiệu Bộ máy phải tổ chức theo hệ thống thống từ trung ương đến địa phương (tỉnh, huyện) Cần phân định rõ chức năng, quyền hạn nhiệm vụ cấp quản lý máy quản lý thị trường bất động sản Chẳng hạn, quan quản lý thị trường bất động sản cấp trung ương phải: - Kiểm tra việc thi hành pháp luật sách, chế độ, thể lệ hoạt động giao dịch bất động sản thị trường; đề xuất chủ trương, biện pháp cần thiết để thực pháp luật sách, chế độ; - Xây dựng văn pháp luật tổ chức quản lý cơng tác kiểm tra, kiểm sốt thị trường, xử phạt vi phạm hành chính, quy chế kiểm soát thị trường bất động sản; - Hướng dẫn quy định bất động sản đưa vào kinh doanh; hướng dẫn, kiểm tra việc thực quy định pháp luật điều kiện lực chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, hoạt động mua bán nhà, công trình xây dựng, hoạt động chuyển nhượng dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản - Nghiên cứu, xây dựng trình Bộ chủ quản ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức cấp chứng hành nghề kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản - Tổ chức nghiên cứu, xây dựng quản lý vận hành hệ thống thông tin thị trường bất động sản hoạt động kinh doanh bất động sản - Báo cáo với Bộ chủ quản tình hình quản lý phát triển thị trường bất động sản; - Phát đề xuất với Bộ chủ quản văn quy định ngành, cấp có nội dung trái pháp luật quản lý thị trường bất động sản; - Tổ chức đạo thực cơng tác kiểm tra, kiểm sốt thị trường xử phạt hành theo thẩm quyền vụ vi phạm hoạt động giao dịch thị trường bất động sản Đi đơi với tổ chức hồn thiện máy quản lý nhà nước thị trường bất động sản, cần tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ đội ngũ chuyên gia, đội ngũ cán quản lý hoạt động lĩnh vực đầy tính chuyên môn nhạy cảm này, từ đội ngũ xây dựng pháp luật, quản lý vĩ mô đến đội ngũ cán nhân viên chuyên môn nghiệp vụ Xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng cho hoạt động thị trường bất động sản Việc tạo lập bất động sản liên quan chặt chẽ với phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng Việc xây dựng hệ thóng kết cấu hạ tầng đòi hỏi lượng vốn đầu tư lớn, thời gian thu hồi lâu, hiệu kinh tế trực tiếp khơng cao, Nhà nước cần phải đầu tư vào lĩnh vực để tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước Việc xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng tạo điều kiện cho nhà kinh doanh đầu tư nguồn lực vào việc tạo lập phát triển bất động sản, tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản Việc xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng cho hoạt động thị trường bất động sản Nhà nước cần đảm bảo trước bước, thể tính định hướng bố trí khơng gian phát triển bất động sản; cần đảm bảo tính đại, tính đồng hiệu Tổ chức hệ thống doanh nghiệp tham gia thị trường bất động sản Để chủ động nguồn hàng điều tiết lượng hàng hóa dịch vụ bất động sản thị trường, Nhà nước cần phải tổ chức tốt hoạt động hệ thống doanh nghiệp tham gia thị trường bất động sản Trước hết, phải nói đến hệ thống doanh nghiệp sử dụng vốn nhà nước Hệ thống doanh nghiệp thường mạnh vốn, đất đai, kỹ thuật công nghệ, nguồn nhân lực trình độ cao Lực lượng doanh nghiệp có ưu đầu tư lớn, xây dựng bất động sản có tính chất trọng điểm quốc gia, trọng điểm vùng; có ưu đầu tư hệ thống kết cấu hạ 18 tầng Nhà nước xây dựng hệ thống doanh nghiệp có vốn sở hữu Nhà nước đủ mạnh để tạo lập nên khối lượng bất động sản lớn, đủ sức để chi phối thị trường bất động sản, để đầu tư vào những khâu then chốt, đặt móng, sở cho đời dự án bất động sản, tăng lượng cung bất động sản cho thị trường bất động sản Đó việc thành lập tập đồn, tổng công ty bất động sản lớn Nhà nước quản lý vốn tổ chức quản lý Ngoài ra, Nhà nước xây dựng chế để hoàn thiện phát triển hệ thống doanh nghiệp ngồi nhà nước có liên quan đến lĩnh vực bất động sản Thơng qua hệ thống doanh nghiệp đó, Nhà nước thực chiến lược hút vốn vào lĩnh vực bất động sản, qua cải thiện thị trường bất động sản IV QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Quá trình phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Sư đời phát triển thị trường bất động sản tuân theo quy luật chung, nước ta có đặc thù đất đai thuộc sở hữu toàn dân suốt thời kỳ dài pháp luật không cho phép mua bán, chuyển nhượng đất đai, thị trường bất động sản Việt Nam có đặc thù riêng Lịch sử thị trường bất động sản nước ta, lịch sử thị trường đất đai - Giai đoạn trước 1987 đến 1990: Trước năm 1987, thị trường bất động sản Việt nam thị trường tự phát với giao dịch ngầm, không chịu kiểm soát pháp luật Luật Đất đai 1987 đời sở Hiến pháp sửa đổi 1980 với chủ trương đổi tư kinh tế Đảng Nhà nước Luật quy định việc giao đất cho phép chuyển nhượng, bán thành lao động kết đầu tư đất giao Người sử dụng đất hưởng thành lao động, kết đầu tư đất giao, quyền chuyển, nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, lâu năm mà người sử dụng đất có cách hợp pháp đất giao; trường hợp đất sử dụng thu hồi để giao cho người khác đền bù thiệt hại thực tế, bồi hoàn thành lao động, kết đầu tư làm tăng giá trị đất theo quy định pháp luật Tuy nhiên, điều có quy định: “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tơ hình thức” Trên thực tế, giao dịch bất động sản cơng trình đất tiến hành ẩn đằng sau quyền sử dụng đất Lúc này, thị trường bất động sản hình thành, vừa thức, vừa phi thức (tức giao dịch “ngầm”) - Giai đoạn từ 1991 đến 2003: Pháp lệnh nhà ban hành năm 1991, động lực thúc đẩy thị trường bất động sản nhà phát triển; tiếp đó, Luật Đất đai 1993 ban hành sở Hiến pháp 1992 chủ trương xây dựng kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa có quản lý Nhà nước, thị trường bất động sản có sở pháp lý hình thành vào hoạt động Luật Đất đai 1993 đưa nhiều quy định mới, lần cho phép quyền sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, thừa kế, góp vốn xác định đất có giá Nhà nước quy định; Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất giao đất có thu tiền; tổ chức, cá nhân nước ngồi Nhà nước cho thuê đất… Đây giai đoạn đầu trình hình thành thị trường bất động sản Từ quy định luật pháp quyền đất đai, quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai làm cho quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa Giá đất, kinh tế đất yếu tố quan trọng thị trường đất đai, thị trường bất động sản, sở đó, yếu tố thị trường bất động sản hình thành hoàn thiện: + Người sở hữu bất động sản (hay có quyền sử dụng đất) mua bán, chuyển nhượng, cho th, góp vốn, chấp cơng dân tự mua (nhận chuyển nhượng), thuê bất động sản, sở cho hợp pháp giao dịch; 19 + Các điều kiện cho giao dịch, phương tiện thơng tin, quảng cáo, hình thức trung gian… cách thức lập hợp đồng thực giao dịch bất động sản + Yếu tố đảm bảo cho Nhà nước kiểm soát thị trường bất động sản thu khoản thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật Báo cáo Chính trị Đại hội Đảng khoá VIII (1996) định chủ trương phát triển thị trường bất động sản với nội dung chủ yếu quản lý chặt chẽ đất đai thị trường bất động sản; thực Luật Đất đai hoàn chỉnh hệ thống pháp luật đất đai; xác định giá đất giao đất, cho thuê đất; khắc phục tình trạng đầu đất tiêu cực, yếu quản lý sử dụng đất; chăm lo giải vấn đề nhà cho nhân dân Báo cáo trị Đại hội Đảng khố IX (2001) định chủ trương hình thành phát triển thị trường bất động sản theo quy định pháp luật; bước mở rộng thị trường bất động sản cho người nước tham gia đầu tư Dấu mốc đổi quan trọng thị trường bất động sản Nghị số 26-NQ/TƯ ngày 12/3/2003 Hội nghị lần thứ BCHTƯ Đảng khoá IX tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hố, đại hoá đất nước Nghị quyết định nhiều nội dung đổi mới, có nội dung quan trọng đất đai không tài nguyên quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, mà nguồn nội lực nguồn vốn to lớn đất nước - Giai đoạn từ 2003 đến nay: Luật Đất đai năm 2003 đời bước tiến khung pháp lý thị trường đất đai thị trường bất động sản Luật quy định người sử dụng đất có nhiều quyền (quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất; quyền bồi thường Nhà nước thu hồi đất) đồng thời áp dụng chế giá đất phù hợp với giá đất thị trường điều kiện bình thường Tiếp hệ thống sách đất đai nhằm đẩy mạnh trình đầu tư phát triển kinh tế phi nông nghiệp, đồng thời bảo đảm đời sống, việc làm cho người sản xuất nông nghiệp bị thu hồi đất Sau Luật Đất đai 2003, hàng loạt văn cụ thể hóa, hướng dẫn chi tiết thi hành luật đất đai nhiều sách đất đai ban hành tạo điều kiện cho thị trường đất đai, thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ Sau có Luật Nhà 2005 (có hiệu lực từ 1/7/2006) với Nghị định 90/2006/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà đời Luật Kinh doanh bất động sản Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, thị trường bất động sản có khung pháp lý đầy đủ, chặt chẽ khoa học để ổn định phát triển Đến lúc thị trường bất động sản phát triển mặt sau: - Cả nước hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà với quy định rõ ràng chi phí, thủ tục hành có liên quan, hạn chế giao dịch ngầm thị trường bất động sản, đồng thời qua đó, Nhà nước kiểm sốt giao dịch thu thuế cho ngân sách Nhà nước quy định giá đất sát với giá thị trường giá đất Nhà nước quy định để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất tiền thuê đất, tính lệ phí trước bạ, bồi thường nhà nước thu hồi… - Nhà nước thiết lập hệ thống đăng ký giao dịch cách minh bạch, đáng tin cậy, an toàn có hiệu lực, có sách hữu hiệu khuyến khích tham gia nhà đầu tư vào thị trường thức - Nhà nước hồn tồn điều tiết công ty bất động sản, chủ thể chuyên nghiệp thị trường với thể chế tài chính, tín dụng, bảo hiểm đáng tin cậy Nhà nước thực chức quản lý nhà nước thị trường bất động sản thông qua việc ban hành sách pháp luật nhằm định hướng, điều tiết, tạo điều kiện, đảm bảo cho thị trường vận hành thông suốt, ổn định phát triển 20 - Nhà nước khuyến khích tham gia nhà đầu tư nước Đảng Nhà nước chủ trương sách ngoại giao độc lập, mở cửa, đa dạng hoá, đa phương hoá quan hệ quốc tế, chủ động hội nhập vào khu vực giới Với chiến lược ngoại giao đắn, Việt Nam hội nhập ngày sâu vào kinh tế giới, có lĩnh vực bất động sản Thực tế mở hội lớn cho việc phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Tuy nhiên, bên cạnh đó, khái quát số hạn chế thị trường bất động sản Việt nam là: Thứ nhất, tồn song hành hai loại thị trường: thị trường thức thị trường phi thức (thị trường ngầm) Hai thị trường giao thoa, đen xen vào nhau, thị trường ngầm chiếm tỷ trọng lớn giao dịch vì: - Một phận dân cư thiếu hiểu pháp luật nên mua bán, chuyển nhượng trao tay, coi thường pháp luật; số người chưa hiểu rõ tầm quan trọng việc đăng ký sử dụng đất thực giao dịch đất đai; số người muốn giao dịch ngầm để trốn thuế - Một phận khơng nhỏ diện tích đất đai, nhà ở, cơng trình đất chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhiều nguyên nhân khác nhau, người chủ chúng đưa chúng vào giao dịch - Sự yếu Nhà nước quản lý nhà nước bất động sản: phức tạp, chậm trễ hệ thống đăng ký đất đai, đăng ký bất động sản giao dịch bất động sản; thiếu chuẩn mực kiểm soát chế tài xử lý tiêu cực máy quản lý nhà nước có liên quan đến thị trường bất động sản Thứ hai, thị trường đất đai, thị trường bất động sản dựa quyền sở hữu toàn dân đất đai mà Nhà nước đại diện Các quan hệ giao dịch đất đai bất động sản thực chất quan hệ giao dịch quyền chứa đựng chúng, dựa quyền sử dụng đất đai Điều làm cho thị trường bất động sản phụ thuộc nhiều vào Nhà nước, đại diện chủ sở hữu, có quyền định đoạt với toàn đất đai quốc gia Thứ ba, quản lý nhà nước thị trường bất động sản nhiều bất cập nhiều phương diện: khung pháp lý; vai trò Nhà nước kiểm soát, định hướng, điều tiết, hỗ trợ, tạo điều kiện cho phát triển thị trường bất động sản; sử dụng công cụ quản lý máy quản lý nhà nước thị trường bất động sản Thứ tư, lực lượng tham thị trường ngày đông đảo, đa dạng loại hình, quy mơ, cấu… nhìn chung chưa đủ mạnh tài chính, nặng kinh nghiệm, thiếu tính chuyên nghiệp Nhiều doanh nghiệp bất động sản thiếu vốn, gặp khó khăn vốn Hệ thống hoạt động dịch vụ bất động sản chưa chuẩn hóa, thiếu nhà tư vấn chuyên nghiệp, thiếu sàn giao dịch bất động sản chuẩn, thiếu tổ chức, chuyên gia định giá bất động sản giỏi; số đấu giá quyền sử dụng đất thiếu khách quan; khơng người mơi giới bất động sản có tư tưởng chụp giựt, bị coi “cò”; quản lý bất động sản, với cao ốc, “sân chơi” tập đồn quốc tế… - Thứ năm, thị trường phụ thuộc q nhiều vào tính tốn ngắn hạn, kể tư đầu tư, thói quen tâm lý đám đông người, cách tạo vốn phát triển thị trường, thị trường bất động sản quy lại cần tính tốn trung hạn dài hạn Việc phát triển thị trường bất động sản mang tính tự phát, thiếu chiến lược, kế hoạch cụ thể Thị trường bất động sản phát triển chưa đảm bảo cân đối, tập trung vào phân khúc cao cấp; thị trường nhà xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp chưa phát triển tương xứng với nhu cầu xã hội Một số địa phương phát triển bất động sản tràn lan, tự phát, thiếu định hướng - Thứ sáu, tính minh bạch thị trường bất động sản tất khâu hoạt động thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập bất động sản đến hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản có nhiều hạn chế Lợi ích từ phát triển thị trường bị nhiều yếu tố phi thị 21 trường chi phối tạo nên bất công nhóm lợi ích, tình trạng đầu tham nhũng nặng nề, quản lý bị chia sẻ, chưa thực công khai minh bạch Tính cạnh tranh minh bạch thị trường bất động sản sơ cấp (giao đất, cho thuê đất) thấp Cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư quy định số văn quy phạm pháp luật, nhiên việc áp dụng thực tiễn nhiều hạn chế, chí có vấn đề chưa triển khai - Thứ bảy, giá bất động sản cao so với mặt thu nhập người dân mức phát triển kinh tế giá trị thực bất động sản, từ làm ảnh hưởng trực tiếp đến q trình phát triển kinh tế - xã hội làm cho việc tạo lập nhà phần lớn người thu nhập thấp trung bình gặp nhiều khó khăn - Thứ tám, chế đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư vấn đề tồn bất cập Hệ thống sở hạ tầng yếu kém, đặc biệt hệ thống giao thông làm giảm sức hút quy mô thị trường bất động sản Hầu hết dự án phát triển bất động sản tập trung khu vực trung tâm đô thị, chưa ý phát triển khu vực xa trung tâm, nơi có sở hạ tầng yếu Quản lý nhà nước phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Có thể khái quát quản lý nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam sau: 2.1 Về khung pháp lý thị trường bất động sản - Đối với thị trường đất đai Sau miền Bắc hòa bình lập lại, nước ta tổ chức cải cách ruộng đất chia đất cho nông dân Theo đó, người nơng dân có quyền sở hữu đất đai có quyền mua bán Hiến pháp 1960 nước ta quy định: “Nhà nước chiếu theo pháp luật bảo hộ quyền sở hữu ruộng đất tư liệu sản xuất khác nông dân” (điều 14) “Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu công dân cải thu nhập hợp pháp, cải để dành, nhà thứ vật dụng riêng khác” (điều 18) Sau cải cách ruộng đất, Nhà nước chủ trương hợp tác hóa, đưa nơng dân vào hợp tác xã; người dân góp đất đai vào hợp tác xã nơng nghiệp hình thức cổ phần hưởng lợi tức theo cổ phần đóng góp Đất đai lúc thuộc sở hữu tư nhân, người nơng dân xin hợp tác xã với đất đai Hiến pháp 1980 làm thay đổi chế độ sở hữu đất đai:“Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên lòng đất, vùng biển thềm lục địa… thuộc sở hữu toàn dân” (điều 19) Sau Hiến pháp 1980, Luật Đất đai 1987 quy định: “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tơ hình thức…” (điều 5) Cho đến thời điểm này, khung pháp lý nước ta không cho phép mua bán, chuyển nhượng đất đai, cho phép chuyển nhượng nhà đất Nghịch lý dẫn đến việc mua bán chuyển nhượng phi thức, giao dịch “ngầm” thị trường Hiến pháp 1992 theo Luật Đất đai 1993 khẳng định chế độ sở hữu toàn dân đất đai, có số điểm mới: Đất đai có giá giá đất Nhà nước quy định; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, chấp đất đai Việc chuyển đổi đất đai để thực dự án đầu tư theo chế chuyển đổi đất đai bắt buộc theo định hành quan nhà nước có thẩm quyền Năm 1998, Quốc hội thông qua Luật Sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai, tập trung chủ yếu vào mở rộng quyền cho nhà đầu tư dự án, theo chế chuyển đổi đất đai bắt buộc Các nhà đầu tư nước Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực dự án xây dựng kinh doanh nhà ở, dự án xây dựng hạ tầng khu công nghiệp để bán hay cho thuê mặt sản xuất gắn với hạ tầng chung dự án sử dụng quỹ đất để xây dựng hạ tầng, hay gọi dự án “đổi đất lấy hạ tầng” Luật Đất đai 2003 có thay đổi liên quan đến khung pháp lý cho thị trường bất động sản sau: 22 Thứ nhất, tổ chức, cá nhân Nhà nước giao đất có thu tiền, đất coi tài sản người sử dụng đất Thứ hai, Nhà nước trả lại đất mà Nhà nước mượn dân Thứ ba, giá đất Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất thị trường điều kiện bình thường, tức nguyên tắc “một giá đất” Thứ tư, tổ chức kinh tế có tài sản quyền sử dụng đất phép thực giao dịch đất đai thị trường Thứ năm, tạo bình đẳng quyền nghĩa vụ đất đai nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước Thứ sáu, chế chuyển đổi đất đai bắt buộc theo quy định pháp luật áp dụng cho trường hợp sử dụng đất lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng số dự án đầu tư phát triển kinh tế quan trọng; trường hợp khác phải thực theo chế tự nguyện, thỏa thuận nhà đầu tư với người có quyền sử dụng đất Thứ bảy, có quy định cụ thể việc tính bồi thường đất, điều kiện nơi tái định cư trường hợp áp dụng chế chuyển đổi đất đai bắt buộc Thứ tám, thiết lập hệ thống trình tự, thủ tục hành đăng ký đất đai nguyên tắc cụ thể, đơn giản, chi phí, công khai, minh bạch Như vậy, Luật Đất đai 2003 góp phần hồn thiện bước khung pháp lý cho thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản ổn định phát triển - Đối với thị trường bất động sản Luật Kinh doanh bất động sản đời năm 2006 đưa khung pháp lý, quy định chung bất động sản kinh doanh bất động sản; điều kiện tổ chức cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản; nguyên tắc kinh doanh bất động sản; hành vi bị cấm kinh doanh bất động sản; sách đầu tư kinh doanh bất động sản; quy định kinh doanh nhà, cơng trình xây dựng (đầu tư tạo lập để kinh doanh, mua bán, thuê, thuê mua); kinh doanh quyền sử dụng đất (đầu tư tạo lập đất có hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê, chuyển nhượng, cho thuê; kinh doanh dịch vụ bất động sản (7 lĩnh vực); kinh doanh bất động sản bắt buộc phải qua sàn quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản dịch vụ bất động sản Về bản, Luật Kinh doanh bất động sản tạo khung pháp lý, cho phép tổ chức phép kinh doanh bất động sản làm nhà để bán cho thuê, cho dân làm nhà ở; bán nhà thuộc sở hữu nhà nước; cho thuê đất để kinh doanh; tăng quyền cho người sử dụng đất; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực chuyển nhượng cho thuê lại quyền sử dụng đất; cho phép nhà đầu tư xây dựng dự án đầu tư hạ tầng khu đô thị mới, hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao thuê lại, chuyển nhượng…; cho phép nhiều tổ chức đầu tư phát triển nhà ở, đô thị mới, kết cấu hạ tầng… Như vậy, hệ thống văn pháp luật, Nhà nước đã: - Thể chế hố Hiến pháp, đường lối, chủ trương, sách Đảng nhằm phát triển thị trường bất động sản theo hướng chủ động, vững chắc, khuyến khích tham gia nhiều thành phần kinh tế; chăm lo giải vấn đề nhà ở; bước mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam nước người nước tham gia đầu tư - Đảm bảo môi trường pháp lý đầy đủ đồng để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, cơng khai, minh bạch; thống với luật có liên quan, đồng thời phù hợp với thông lệ quốc tế lộ trình hội nhập kinh tế nước ta - Tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế tham gia thị trường bất động sản; tăng khả cung cấp hàng hoá bất động sản, nhà sở sản xuất, kinh doanh; góp phần bình ổn thị trường, thực sách xã hội 23 - Nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước, quy định rõ trách nhiệm quan quản lý nhà nước kinh doanh bất động sản, quyền nghĩa vụ tổ chức cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản; phân định quản lý nhà nước quản lý kinh doanh hoạt động kinh doanh bất động sản 2.2 Về xây dựng ban hành chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường bất động sản - Luật Đất đai 1987 quy định “quy hoạch kế hoạch hoá việc sử dụng đất đai” nội dung quản lý đất đai Nhà nước (điều 9) Luật Đất đai 1993 bổ sung thêm số điểm bản: quan quản lý đất đai Trung ương địa phương phối hợp với quan hữu quan giúp Chính phủ Uỷ ban nhân dân cấp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai; quy định nội dung quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai quy định để định giao đất quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt - Luật Đất đai 2003 bổ sung: nghiêm cấm hành vi lấn, chiếm, không sử dụng, sử dụng đất khơng mục đích vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất công bố; đề nguyên tắc, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (5 cứ); quy định kỳ quy hoạch sử dụng đất 10 năm, kỳ kế hoạch sử dụng đất năm; quy định quy hoạch sử dụng đất kế hoạch sử dụng đất chi tiết cấp xã, thị trấn quan lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải lấy ý kiến đóng góp nhân dân phải cơng bố công khai quy hoạch kế hoạch sử dụng đất phương tiện thông tin đại chúng trụ sở ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn, trụ sở quan quản lý đất đai cấp Như vậy, theo thời gian, quy định quy hoạch kế hoạch sử dụng đất ngày cụ thể hóa cách đầy đủ hơn, phù hợp với thực tiễn, đồng thời ngày có tác động tích cực tới thị trường bất động sản Công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất góp phần tích cực vào việc phân bổ, sử dụng ngày hợp lý, tiết kiệm, có hiệu bền vững tài nguyên đất đai Nhờ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cấu sử dụng đất chuyển đổi phù hợp với q trình chuyển đổi cấu kinh tế, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội; đất dành cho phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng kết cấu hạ tầng, chỉnh trang phát triển đô thị mở rộng, đáp ứng nhu cầu giai đoạn đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trở thành để tiến hành thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chấm dứt tình trạng giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; hạn chế rõ rệt việc tùy tiện chuyển đất nông nghiệp, đặc biệt đất lúa sang mục đích phi nơng nghiệp, góp phần bảo đảm an ninh lương thực, bảo đảm diện tích đất có rừng hợp lý Tuy nhiên, thực tế, công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất nước ta bộc lộ nhiều hạn chế như: - Một số quy định pháp luật hành quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhiều tồn tại, bất cập Nội dung quy hoạch sử dụng đất nước tương tự nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, huyện không hợp lý, dẫn tới hệ thống tiêu quy hoạch sử dụng đất nước chi tiết, không phù hợp với kinh tế thị trường, hạn chế quyền chủ động địa phương Quy trình phê duyệt quy hoạch sử dụng đất phức tạp, nhiều thời gian, khơng kịp thời Theo đó, việc lập kế hoạch sử dụng đất nước mang tính hình thức, tốn nhân lực tài lực - Một số địa phương việc triển khai lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chậm trễ mang tính hình thức; chất lượng số quy hoạch kế hoạch sử dụng đất thấp Nhiều quy hoạch sử dụng đất sau năm khơng phù hợp, phải điều chỉnh - Việc định, phê duyệt quy hoạch kế hoạch sử dụng đất quan có thẩm quyền Trung ương (Quốc hội, Chính phủ) khó sát với diễn biến với trình thực địa phương - Việc lồng ghép vấn đề môi trường nội dung quy hoạch sử dụng đất dừng lại việc đánh giá phương án quy hoạch có tác động đến môi trường mà chưa xem xét chiều 24 ngược lại môi trường, biến đổi khí hậu có tác động đến việc quy hoạch, bố trí sử dụng đất - Quy hoạch “treo” tượng mang tính phổ biến tất địa phương nước, gây lãng phí đất đai ảnh hưởng đến sản xuất đời sống nhân dân khu vực quy hoạch “treo” - Vì nhiều lý khác nhau, số dự án bất động sản, số định giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất cấp có thẩm quyền khơng tn thủ quy hoạch kế hoạch sử dụng đất phê duyệt Những bất cập ảnh hưởng đáng kể đến tâm lý lợi ích nhà đầu tư, đến nhà kinh doanh việc xây dựng dự án đầu tư bất động sản để tăng nguồn cung bất động sản cho thị trường bất động sản 2.3 Thực kiểm soát hệ thống giao dịch thị trường bất động sản Để kiểm soát thị trường bất động sản, Nhà nước thực số hoạt động sau: 2.3.1 Kiểm soát đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu cơng trình gắn liền với đất đăng ký giao dịch bất động sản - Trong tất luật đất đai từ Luật Đất đai 1987 đến Luật Đất đai 2003 quy định đăng ký đất đai nội dung quản lý nhà nước đất đai Trong Luật Nhà có quy định quyền sở hữu nhà cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Nhiều nghị định thông tư cụ thể hóa hướng dẫn thi hành quy định luật đăng ký đất đai - Trên thực tế, quản lý nhà nước dừng lại việc đăng ký đất đai, đăng ký quyền sở hữu nhà ở, chưa tính đến loại bất động sản khác cơng trình xây dựng, kết cấu hạ tầng Các quy định lại nằm rải rác nhiều luật, nhiều văn luật, thiếu tính thống Mặt khác, việc quản lý việc đăng ký bất động sản giao dịch bất động sản lại nhiều quan đảm trách, gây nhiều phức tạp quản lý 2.3.2 Kiểm sốt hàng hóa bất động sản giao dịch Nhà nước có quy định điều kiện để quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa phép giao dịch thị trường Lúc đầu, Nhà nước quy định đất đai giao dịch phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Sau đó, Nhà nước tiếp tục hồn thiện thêm đến Luật Kinh doanh bất động sản quy định cụ thể chặt chẽ Luật Kinh doanh bất động sản quy định rõ điều kiện để quyền sử dụng đất, nhà công trinh xây dựng đưa vào kinh doanh 2.3.3 Kiểm soát chủ thể tham gia thị trường bất động sản Nhà nước có quy định đầy đủ cụ thể quyền tổ chức, cá nhân phép tham gia giao dịch thị trường bất động sản Có thể khái quát quy định Nhà nước Việt nam sau: - Cá nhân phải cơng dân Việt Nam, có đủ lực hành vi dân theo quy định Bộ Luật Dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Đối với việt kiều người nước làm việc Việt Nam Nhà nước có quy định cụ thể, phù hợp với đối tượng, giai đoạn lịch sử, có xu hướng chung tăng quyền ngày nhiều - Đối với tổ chức kinh tế, trị, xã hội nước, Nhà nước có quy định cụ thể văn pháp luật Bộ Luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp, Luật Hợp tác xã, Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản Các tổ chức pháp nhân, thể nhân, phải có đủ điều kiện theo luật định - Luật Kinh doanh bất động sản quy định cụ thể điều kiện để tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước; phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước 25 ngoài; nguyên tắc, quyền nghĩa vụ bên, phương thức mua bán, chuyển nhượng, thuê cho thuê, thuê mua cho thuê mua, chấp nhận chấp bất động sản; nguyên tắc, nội dung, phương thức hoạt động, quyền nghĩa vụ tổ chức cá nhân hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản; kinh doanh bất động sản bắt buộc phải qua sàn giao dịch bất động sản; v ề thông tin bất động sản giao dịch bất động sản, loại hợp đồng kinh doanh bất động sản hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản; nguyên tắc lập hợp đồng, công chứng, chứng thực hợp đồng; giá cả, phương thức toán hợp đồng nội dung loại hợp đồng giao dịch bất động sản 2.3.4 Điều tiết quan hệ cung cầu, giá thị trường bất động sản Nhà nước nắm tay quỹ đất phát triển bất động sản, nắm tay lượng hàng hóa bất động sản lớn nhà ở, hạ tầng khu công nghiệp, trung tâm thương mại dịch vụ dùng quỹ để điều tiết nguồn cung thị trường Trong năm vừa qua Nhà nước phê duyệt cho triển khai thực nhiều dự án bất động sản phạm vi nước; trọng đến dự án khu đô thị mới, sở hạ tầng, hạ tầng khu cơng nghiệp, văn phòng, cơng sở, sinh thái nghỉ dưỡng, trung tâm thương mại Mặt khác, Nhà nước nắm tay nhiều tập đồn, tổng cơng ty, cơng ty Nhà nước có tiềm lực tạo lập bất động sản Lực lượng này, nguồn lực Nhà nước, sẵn sàng đầu tư cung cấp thị trường khối lượng bất động sản lớn, đồng thời găm giữ lượng bất động sản định (theo yêu cầu Nhà nước) để điều tiết cung thị trường Bên cạnh đó, Nhà nước thơng qua cơng cụ quan trọng sách để định hướng, điều tiết, hỗ trợ cho cung hay cầu bất động sản theo chiều hướng khác Bằng sách đầu tư, tín dụng, lãi suất, thuế, giá Nhà nước điều tiết quan hệ cung cầu giá thị trường bất động sản theo hướng cố gắng trì ổn định thị trường tạo điều kiện để thị trường phát triển lành mạnh bền vững Từ chỗ tồn hai loại giá đất, đến nay, thống tồn loại giá đất (giá đất Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất thị trường điều kiện bình thường) Để sát với giá thị trường, nhiều nơi, Nhà nước tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cách cơng khai, minh bạch Thí dụ, thời gian vừa qua, nhà đầu tư quan tâm đến phân khúc nhà cao cấp, nhà cho người có thu nhập cao trung bình, bỏ qua phân khúc nhà xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp trung bình Nhà nước có sách nhằm khuyến khích nhà đầu tư hướng vào phân khúc Chính phủ ban hành Nghị số 18/NQ-CP số chế, sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà cho học sinh, sinh viên sở đào tạo nhà cho công nhân lao động khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp khu vực thị Theo đó, chủ đầu tư dự án nhà thu nhập thấp hưởng nhiều chế ưu đãi, đảm bảo lợi nhuận định mức kinh doanh Những sách đó, thu hút nhà đầu tư xây dựng dự án, tạo khối lượng đáng kể hộ giá thấp, phù hợp với thu nhập, khả tốn sinh viên, cơng nhân khu cơng nghiệp, gia đình sách phận không nhỏ dân cư đô thị 2.4 Hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển theo hướng chuẩn tắc, công khai, minh bạch, cạnh tranh lành mạnh 2.4.1 Hệ thống sách có liên quan * Xây dựng ban hành sách đất đai Nhà nước chủ động xây dựng hồn thiện sách có liên quan đến quản lý đất đai thị trường đất đai Chỉ riêng hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003, có tới hàng chục nghị định, hàng chục thơng tư thường xuyên sửa đổi cho phù hợp với thực tiễn Các sách đất đai tập trung chủ yếu vào vấn đề: Quyền sử dụng đất; bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất; phương pháp tính giá đất khung giá loại đất; Thu tiền sử dụng đất; xử phạt vi phạm hành 26 lĩnh vực đất đai; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hồ sơ địa chính; giải tranh chấp đất đai; nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước; công chứng, chứng thực văn thực quyền người sử dụng đất; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất * Xây dựng ban hành sách quản lý đô thị Từ năm 1994 đến nay, Chính phủ ban hành nhiều nghị định liên quan đến sách quản lý thị Các sách đo chủ yêu stập trung vào vấn đề sau: quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị; quản lý sử dụng đất đô thị; điều lệ Quản lý quy hoạch đô thị; phân loại đô thị cấp quản lý đô thị; quy chế khu đô thị mới; quản lý kiến trúc đô thị; xây dựng ngầm đô thị; nước thị khu cơng nghiệp; quản lý chiếu sáng đô thị; lập, thẩm định, phê duyệt quản lý quy hoạch đô thị; quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị; quản lý không gian xây dựng ngầm đô thị; quản lý xanh thị Tiếp hàng loạt thơng tư hướng dẫn thi hành nghị định nêu Nhờ đó, việc quản lý nhà nước thị thơng qua hệ thống sách tác động tích cực vào thị trường bất động sản đô thị, bước lành mạnh hóa thị trường bất động sản đô thị Tuy nhiên, việc xử lý hành vi vi phạm theo chế tài hạn chế Vấn đề quản lý thị nước ta nhiều bất cập, điều ảnh hưởng định đến diễn biến phức tạp thị trường bất động sản đô thị * Xây dựng ban hành sách tài chính, tín dụng hỗ trợ thị trường bất động sản - Hệ thống loại thuế liên quan đến đất đai, bất động sản giao dịch bất động sản thường xuyên đổi cho phù hợp với thực tiễn Thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp ngày cải thiện (thuế thu nhập doanh nghiệp giảm từ 28% xuống 25% từ đầu năm 2009); thuế trước bạ giảm 0,5% vào năm 2008; thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản thay cho thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chính sách thuế đất đai bất động sản góp phần khuyến khích nhà kinh doanh tăng đầu tư tạo lập bất động sản bước hạn chế đầu Thuế bất động sản đề cập chưa phù hợp với điều kiện thực tế nước ta nên chưa đưa vào sống - Nhiều sách tín dụng lãi suất tín dụng đầu tư kinh doanh bất động sản ban hành vào sống Nới lỏng hay thắt chặt tín dụng, hỗ trợ lãi suất tín dụng khủng hoảng, tỷ giá sách cập nhật thường xuyên, phù hợpvới thực tiễn nước ta Những sách góp phần hỗ trợ, khuyến khích nhà đầu tư tăng thêm nguồn cung cho thị trường bất động sản góp phần ổn định phát triển thị trường bất động sản - Nhiều quy định phí, lệ phí khâu, hoạt động có liên quan đến thị trường bất động sản cấp mới, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng; đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký bất động sản, đăng ký biến động diện tích, đăng ký giao dịch đảm bảo, đăng ký chấp, công chứng ban hành thường xuyên cập nhật Những quy định góp phần khuyến khích giao dịch thị trường bất động sản * Xây dựng ban hành sách hỗ trợ khác - Thị trường bất động sản thiếu nguồn nhân lực có trình độ cao Một số lĩnh vực kinh doanh cần phải có trình độ Nhà nước quan tâm có sách phù hợp Bộ Xây dựng ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản quy định cụ thể cấp chứng hành nghề cho hoạt động dịch vụ môi giới, định giá, quản lý điều hành sàn giao dịch, quản lý bất động sản - Các sách nhà cơng vụ, nhà xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp, cho công nhân khu công nghiệp, cho sinh viên; sách cho phép người nước ngồi, Việt kiều phép mua nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ban hành vào 27 sống Những sách bổ sung nguồn cung lớn cho thiếu hụt thị trường bất động sản, hỗ trợ cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hướng Tuy nhiên hạn chế, bất cập sách ban hành hạn chế thực thi sách thực tế diễn phổ biến, đòi hỏi quan nhà nước có thẩm quyền phải tiếp tục nghiên cứu, cập hoàn thiện 2.4.2 Tổ chức hoạt động dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản Để hỗ trợ thị trường bất động sản, Nhà nước chủ động thành lập mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam, cho phép thành lập hàng loạt sàn giao dịch bất động sản phạm vi nước, tổ chức giám sát việc tổ chức hoạt động dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Đến 31/12/2009, nước có tới 368 sàn giao dịch bất động sản Với số lượng sàn giao dịch bất động sản trên, thị trường bất động sản bước minh bạch hóa; sàn bước góp phần làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản - Nhà nước khuyến khích thành lập nhiều tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản chuyên biệt để phục vụ hỗ trợ thị trường bất động sản, công ty tư vấn luật - Nhà nước thành lập tổ chức dịch vụ chuyên thu thập, xử lý cung cấp thông tin bất động sản thị trường bất động sản như: quan đăng ký đất đai, đăng ký bất động sản, đăng ký giao dịch bất động sản địa phương - Nhà nước bước xây dựng hệ thống sở liệu đất đai bất động sản để mặt thực quản lý nhà nước đất đai bất động sản, mặt khác hỗ trợ cho có nhu cầu tìm hiểu, tra cứu khai thác thông tin phục vụ cho nghiên cứu kinh doanh 2.5 Bộ máy quản lý nhà nước thị trường bất động sản Bộ máy quản lý nhà nước thị trường bất động sản nước ta phức tạp, chưa hoàn chỉnh, thiếu đồng bộ; hoạt động nhiều lúng túng hiệu lực Liên quan đến quản lý thị trường bất động sản nay, có nhiều bộ, ngành Việc giao cho thuê đất (thị trường sơ cấp) ngành Tài nguyên Môi trường đạo chế, ngành Tài lại đạo giá; thị trường đầu tư xây dựng ngành Xây dựng đạo, công tác đền bù giải phóng mặt lại ngành Tài đạo; vấn đề đăng ký kinh doanh ngành Kế hoạch Đầu tư đạo, cấp phép; hoạt động cơng ty kinh doanh bất động sản lại đơn vị chủ quản đạo… Đối với thị trường thứ cấp, chưa có đạo, ngoại trừ có tham dự quan quản lý nhà nước việc xác lập dịch chuyển sở hữu (vấn đề phức tạp trước có đến loại giấy tờ Bộ đạo: Tài nguyên Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp; quy loại: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ) Trong Đề án: “Thúc đẩy hình thành phát triển thị trường bất động sản”, Bộ Xây dựng kiến nghị với Thủ tướng phủ việc nghiên cứu, xây dựng ban hành loạt văn pháp luật nhằm thúc đẩy phát triển quản lý thị trường bất động sản như: - Xây dựng khung luật pháp cho thị trường bất động sản; chế định giá, môi giới, hành nghề kinh doanh bất động sản; chế cho thuê, mua trả góp, bảo hiểm bất động sản; chế hoạt động tổ chức tài tín dụng bất động sản, sàn giao dịch, chấp quản lý thị trường bất động sản… - Kiến nghị phân cấp mạnh mẽ công tác quản lý Nhà nước thị trường bất động sản để tạo chủ động cho quyền địa phương Ở Trung ương, phần quản lý thị trường sơ cấp Bộ Tài nguyên - Môi trường chịu trách nhiệm; thị trường đầu tư xây dựng thị trường thứ cấp Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm; quản lý nhà nước thị trường bất động sản thuộc lĩnh vực nông - lâm - ngư nghiệp Bộ Nông nghiệp phát triển nông thôn chịu trách nhiệm Bộ Kế hoạch Đầu tư quản lý việc cấp 28 phép kinh doanh, phê duyệt dự án đầu tư bất động sản Bộ Tài quản lý nhà nước vấn đề tài chính, thuế, phí, lệ phí thị trường đất đai, với thị trường bất động sản tương tự có liên quan đến nhiều bộ, ngành khác Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản lại quy định: + Chính phủ thống quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản + Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản + Bộ, quan ngang phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn có trách nhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng thực quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản theo phân cơng Chính phủ + Uỷ ban nhân dân cấp có trách nhiệm thực quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản địa bàn theo phân cấp Chính phủ Như vậy, liên quan đến quản lý nhà nước thị trường bất động sản nước ta có nhiều bộ, ngành quan trực thuộc bộ, ngành Về ngành tài ngun mơi trường, cấp có Tổng cục quản lý đất đai vụ thuộc Bộ; cấp sở có phòng chun mơn nghiệp vụ, có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; cấp huyện có phòng Tài ngun Mơi trường Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Về ngành xây dựng cấp có vụ thuộc Bộ có Cục Quản lý nhà thị trường bất động sản; cấp sở có phòng thuộc Sở, có phòng quản lý nhà thị trường bất động sản; cấp huyện có phòng cơng thương, đảm nhiệm lĩnh vực: công nghiệp, thương mại xây dựng Có thể nói, mơ hình tổ chức quản lý lực cán lĩnh vực bất động sản thị trường bất động sản từ Trung ương đến địa phương bất cập trước yêu cầu xúc thực tiễn Hiệu lực máy quản lý nhà nước thị trường bất động sản hạn chế, chưa phát huy vai trò định hướng, điều tiết vĩ mơ kiểm soát hoạt động thị trường bất động sản Đặc biệt thị trường bất động sản có biến động lớn, “sốt” Nhà nước chưa thể vai trò điều tiết bình ổn thị trường bất động sản để ổn định sản xuất đời sống xã hội Một bất cập hệ thống tổ chức quản lý nhà nước thị trường bất động sản có nhiều ngành tham gia vào quản lý thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên Mơi trường ), chưa có thống cao việc ban hành số chế sách quản lý, phát triển thị trường bất động sản Tổ chức máy chuyên trách quản lý nhà nước cấp, đặc biệt cấp tỉnh, cấp quận, huyện thị trường bất động sản chưa hình thành Trình độ, lực đội ngũ cán thực quản lý nhà nước thị trường bất động sản, nhà đất nhiều hạn chế thực tế chưa có hệ thống đào tạo cách quy thị trường bất động sản Như vậy, nói máy quản lý nhà nước thị trường bất động sản nước ta chưa thực hoàn chỉnh, thiếu đồng bộ, thiếu thống Do đó, kiện tồn máy quản lý nhà nước thị trường bất động sản nhu cầu thiết thời gian tới Tổ chức hệ thống doanh nghiệp tham gia thị trường bất động sản Để chủ động nguồn hàng điều tiết lượng hàng hóa dịch vụ bất động sản thị trường, Nhà nước tổ chức tốt hoạt động hệ thống doanh nghiệp tham gia thị trường bất động sản Trước hết, Nhà nước cho phép thành lập hàng loạt doanh nghiệp nhà nước cho phép doanh nghiệp nhà nước hành phép hành nghề kinh doanh bất động sản Nhiều tổng công ty lớn, nhiều công ty lớn, vốn hoạt động cho lĩnh vực xây dựng với tư cách nhà thầu xây dựng, trở thành tổng cơng ty, cơng ty có chức đầu tư dự án bất động sản, phát huy 29 mạnh xây dựng để tạo lập bất động sản cung ứng cho xã hội Nhiều Tổng công ty cơng ty khác, vốn khơng có chức kinh doanh bất động sản không liên quan chặt chẽ đến bất động sản Nhà nước cho phép đăng ký thêm ngành đầu tư, tạo lập bất động sản để kinh doanh kinh doanh dịch vụ bất động sản Tổng công ty lắp máy (LILAMA), Tổng công ty cổ phần FPT Để tăng cường vị doanh nghiệp thuộc Nhà nước, Nhà nước khuyến khích cho phép tổng cơng ty, công ty lớn liên kết với để tạo thành tập đoàn bất động sản mạnh Bộ Xây dựng thí điểm thành lập tập đồn bất động sản đời: Tập đồn Phát triển nhà thị Việt Nam (HUD) Tập đồn Sơng Đà Trên sở thí điểm này, tiếp tục thành lập tập đoàn bất động sản khác để tăng thêm nguồn lực nhà nước góp phần định hướng, điều chỉnh hỗ trợ cho thị trường bất động sản Bên cạnh tập đồn bất động sản có vốn thuộc Nhà nước, Nhà nước cho phép hàng loạt tập đồn bất động sản, tổng cơng ty, cơng ty kinh doanh bất động sản thành lập hoạt động Theo kết điều tra Tổng cục Thống kê, tốc độ tăng bình quân năm đầu kỷ 21 số doanh nghiệp bất động sản nước ta 141,6%/năm, tốc độ tăng bình quân vốn 136%/năm, tốc độ tăng bình quân số lao động 125,2%/năm 30 ... ngời độ tuổi từ 25 -34 độ tuổi từ 35 đến 54 cao độ tuổi từ 15 đến 24, vậy, số th ờng không xác - kích cỡ hộ gia đình không số Trong thập kỷ vừa qua, số thay đổi nhiều VD: từ năm 19 85 đến năm 1993,... kinh nghiệm, thi u tính chuyên nghiệp Nhiều doanh nghiệp bất động sản thi u vốn, gặp khó khăn vốn Hệ thống hoạt động dịch vụ bất động sản chưa chuẩn hóa, thi u nhà tư vấn chuyên nghiệp, thi u sàn... vay (tuỳ theo khả ngân sách địa phương) - Được cung cấp miễn phí thi t kế mẫu, thi t kế điển hình nhà tiến khoa học kỹ thuật thi công, xây lắp nhằm đảm bảo giảm giá thành xây dựng cơng trình;
- Xem thêm -

Xem thêm: chuong 5 phan tich THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN, chuong 5 phan tich THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN, Chức năng quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản, Quá trình phát triển thị trường bất động sản của Việt Nam, Quản lý nhà nước đối với sự phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

Từ khóa liên quan

Mục lục

Xem thêm

Gợi ý tài liệu liên quan cho bạn

Nhận lời giải ngay chưa đến 10 phút Đăng bài tập ngay