MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Danh mục ký hiệu, chữ viết tăt v PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Mục tiêu nghiên cứu đề tài Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài Phương pháp nghiên cứu Kết cấu luận văn CHƢƠNG 1:TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI NHÀ NƢỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT 1.1 KHÁI QUÁT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI NHÀ NƢỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT 1.1.1 Khái quát đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1.1 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1.2 Đặc điểm đấu giá 1.1.2 Khái quát đấu giá quyền sử dụng đất nhà nước giao đất, cho thuê đất 10 1.1.2.1 Khái niệm giao đất, cho thuê đất 10 1.1.2.2 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất nhà nước giao đất, cho thuê đất 11 1.2 ĐẶC ĐIỂM, VAI TRÒ CỦA ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI NHÀ NƢỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT 14 1.2.1 Đặc điểm đấu giá quyền sử dụng đất nhà nước giao đất, cho thuê đất 14 1.2.2 Vai trò đấu giá quyền sử dụng đất nhà nước giao đất, cho thuê đất 16 1.3 KHÁI QUÁT PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI NHÀ NƢỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT 21 1.3.1 Hệ thống văn quy phạm pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất nhà nước giao đất, cho thuê đất 21 1.3.2 Những nội dung pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất nhà nước giao đất, cho thuê đất 24 iii CHƢƠNG 2:THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI NHÀ NƢỚC GIAO ĐẤT CÓ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT VÀ HƢỚNG HOÀN THIỆN 28 2.1 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI NHÀ NƢỚC GIAO ĐẤT CÓ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT28 2.1.1 Về trường hợp phải đấu giá Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất 28 2.1.2 Về trình tự thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất 29 2.1.3 Thanh tra, kiểm tra xử lý vi phạm 36 2.2 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 44 2.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật quy định đấu giá QSDĐ nhà nước giao đất, cho thuê đất 44 2.2.1.1 Trườnghợp có 01 người tham gia đấu giá QSDĐ, đấu giá hai lần khơng thành 44 2.2.1.2 Giá đất để giao cho cá nhân, tổ chức thơng qua hình thức đấu giá 45 2.2.1.3 Thẩm quyền xác định giá khởi điểm phê duyệt kết đấu giá QSDĐ thành 46 2.2.1.4 Về chủ thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất có yếu tố nước ngồi 47 2.2.1.5 Về trình tự thủ tục tổ chức đấu giá QSDĐ 47 2.2.1.6 Lựa chọn tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp để thực việc đấu giá quyền sử dụng đất 48 2.2.1.7 Sử dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất 48 2.2.1.8 Nâng cao vai trò quản lý Nhà nước hoạt động tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp 49 2.2.2 Giải pháp nâng cao chất lượng thi hành pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất 51 ẾT LUẬN 55 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 56 iv DANH MỤC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TĂT BĐG: Bán đấu giá ĐG QSDĐ: Đấu giá Quyền sử dụng đất HĐBĐG: Hội đồng bán đấu giá QSDĐ: Quyền sử dụng đất UBND: Ủy ban nhân dân v PHẦN MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT ĐỀ TÀI Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, quản l theo pháp lu t” (khoản Điều 54) Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên, thuộc loại tài sản - hàng hóa đặc biệt khơng người tạo ra, đất đai tư liệu sản xuất, nguồn vốn quý giá quốc gia người sử dụng đất Thực tế chứng minh rằng, nguồn tài nguyên đất mang lại lợi ích to lớn cho Nhà nước, người sử dụng, doanh nghiệp cho toàn xã hội.Do đó, pháp luật quy định đấu giá quyền sử dụng đất hoạt động giao đất, cho thuê đất phương thức phân phối đất đai đặc biệt Nhà nước Khác với giao đất, cho thuê đất theo cách truyền thống, trường hợp chủ thể có nhu cầu sử dụng đất phải tham gia đấu giá công khai với người khác người trả giá cao người nhận quyền sử dụng đất Có nhiều mục đích đặt bên lựa chọn phương thức chuyển quyền sử dụng đất thơng qua hình thức đấu giá, thơng thường hướng tới mục đích nhằm đưa tài sản đất đai tiếp cận với người có nhu cầu sử dụng thực sự, để phát huy cao giá trị tài sản hàng hóa đặc biệt này, mà “người bán” mong muốn đạt Việc đưa quyền sử dụng đất vào đấu giá bước tiến hoạt động giao đất, cho thuê đất quan nhà nước có thẩm quyền Thơng qua đó, góp phần làm giảm đầu đất đai, tạo cạnh tranh lành mạnh chủ thể tham gia đấu giá, huy động tối đa nguồn vốn cho ngân sách Từ năm 2003 đến nay, đấu giá quyền sử dụng đất hoạt động giao đất, cho thuê đất nước khắc phục nhược điểm, hạn chế giao đất, cho thuê đất theo phương thức truyền thống trở thành phương thức hữu hiệu việc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Với mục đích này, pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất hoạt động giao, cho thuê đất bước củng cố phát triển qua thời kỳ thông qua hành lang pháp lý, tổ chức có chức bán đấu giá củng cố, kiện tồn; trình tự, thủ tục đấu gía quyền sử dụng đất quy định cụ thể, rõ ràng Từng bước xây dựng đội ngũ đấu giá viên có trình độ, lực để thực nhiệm vụ Sự phối hợp quan, ban ngành thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất tốt Tuy nhiên,bên cạnh thành tựu đạt hiệu kinh tế, hiệu xã hội, công tác quản lý đất đai đấu giá quyền sử dụng đất, thực tiễn thi hành pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất phát sinh hạn chế, bất cậpcụ thể như: pháp luật quy định bán đấu giá tài sản hành chưa đồng bộ, thống nhất, tồn mâu thuẫn, chồng chéo trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản, kẻ hở đểthơng đồng, dìm giá Hiện nay, hoạt động bán đấu giá tài sản điều chỉnh nhiều văn quy phạm pháp luật khác Thực trạng làm giảm hiệu quản lý nhà nước đất đai, khiến mục đích đắn sách đấu giá quyền sử dụng đất không đạt được, trực tiếp gây ảnh hưởng đến quyền lợi ích đáng cơng dân, gây thất cho ngân sách Nhà nước Yêu cầu đặt cần nghiên cứu cách hệ thống, sâu sắc toàn diện quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, cần tìm hiểu chế thực thi, thực tiễn thi hành quy định đấu giá quyền sử dụng đất thực tế để tìm nguyên nhân bất cập, vướng mắc, sở đề xuất kiến nghị nhằm góp phần hồn thiện quy định pháp luật, nâng cao hiệu tổ chức, thực thi pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Xuất phát từ vấn đề nêu trên, tác giả chọn đề tài: “Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất” để làm đề tài luận văn thạc sĩ Đây đề tài có ý nghĩa quan trọng mặt lý luận thực tiễn TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất phận pháp luật có vị trí quan trọng pháp luật đất đai, nên có nghiên cứu cụ thể sau: - Trần Tiến Hải (2015) “Thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam nay”, Luận án Tiến sĩ, Học viện trị quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội Đề tài, tập trung vào đánh giá thực trạng qua khảo sát vấn đề điển hình thực hành pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Bắc Trung Bộ như: tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, đấu giá viên, kết đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Bắc Trung Bộ từ năm 2010 đến - Lưu Quốc Thái (2010), “Pháp luật thị trường quyền sử dụng đất- thực trạng hướng hoàn thiện", Luận án Tiến sĩ, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh Trong nghiên cứu, tác giả chủ yếu nghiên cứu thị trường quyền sử dụng đất, thực trạng pháp luật hoạt động giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất Từ phân tích mình, tác giả kiến nghị nên giao công việc đấu giá quyền sử dụng đất cho tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp bảo đảm yếu tố thị trường hoạt động giao đất cho th đất thơng qua hình thức đấu giá Tuy nhiên, Luận án thực 2010, nên số pháp lý chủ thể tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất mà tác giả đưa khơng phù hợp so với Luật Đất đai 2013 - Đặng Văn Hữu Phước (2011) “Pháp luật giá đất thị trường bất động sản Việt Nam”, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Trường Đại học Luật, Thành phố Hồ Chí Minh Phạm vi nghiên cứu đề tài quy định pháp luật giá đất, thực trạng quy định pháp luật giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường thị trường bất động sản mà theo tác giả có nhiều bất cập, thiếu sót Tác giả nghiên cứu việc đưa quyền sử dụng đất vào đấu giá bước tiến quan trọng quản lý đất đai nhằm bảo đảm tính bình đẳng, cạnh tranh lành mạnh chủ đầu tư, tạo nguồn thu lớn cho ngân sách, làm sôi động phát triển thị trường bất động sản Từ phân tích, tác giả nêu giải pháp kiến nghị hoàn thiện pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất: Nhà nước nên ban hành Nghị định, Thông tư hướng dẫn chế tài thơng thống để tạo điều kiện cho Nhà nước khai thác toàn giá trị đất đai để đầu tư phát triển kinh tế xã hội Tuy nhiên nghiên cứu vào thời gian năm 2010-2011 nên tác giả chưa có điều kiện tiếp cận trường hợp nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo khoản Điều 118, Luật Đất đai 2013 trình tự, thủ tục tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất theo Thông tư số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP - Mai Quang Huy (2014), “Xác lập quyền sử dụng đất đổi với tổ chức, cá nhân nước kinh doanh nhàở”, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Trường Đại học Luật, Thành phố Hồ Chí Minh Tác giả nêu lên quy định pháp luật đất đai xác lập quyền sử dụng đất tổ chức cá nhân nước hoạt động kinh doanh nhà theo quy định Luật Đất đai 2003 có so sánh với quy định Luật Đất đai 2013 Tuy nhiên, tác giả chưa làm rõ đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất - Trần Thị Ngọc Giàu (2014), “Pháp luật kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản”, Luận văn thạc sỹ Luật học, Trường Đại học Luật, Thành phố Hồ Chí Minh Trong nghiên cứu, tác giả làm rõ giá bán đấu giá bất động sản người mua định, người bán đưa giá khởi điểm làm sở cho người mua trả giá, nghiên cứu phân tích chi tiết vai trò bán đấu giá bất động sản, người bán đấu giá bất động sản, điều kiện để kinh doanh dịch vụ bán đấu giá bất động sản, nguyên tắc bán đấu giá tài sản nói chung, trình tự thủ tụcbán đấu giá tài sản Tuy nhiên tác giả chưa phân tích tầm quan trọng bán đấu giá bất động sản, đặc biệt tầm quan trọng bán đấu giá quyền sử dụng đất Tuy nhiên, nghiên cứu so với Luật Đất đai 2013 nhiều điểm chưa phù hợp Cao Quang Trung (2009), “Đánh giả hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An ", Luận văn thạc sĩ nông nghiệp, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội Đề tài chủ yếu tập trung vào vấn đề mang tính khái niệm: thị trường bất động sản, giá đất, yếu tố cấu thành giá đất, lược sử quy định đấu giá quyền sử dụng đất hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An Tác giả chưa sâu phân tích quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng quy định hoạt động Nguyễn Vân Quỳnh (2006), “Đấu giá quyền sử dụng đất- hình thức phân phối đất đai, thực trạng hướng hồn thiện”, Trường Đại học Luật, Thành phố Hồ Chí Minh Tác giả chủ yếu đề cập đến sở lý luận đấu giá tài sản nói chung, phân tích thực trạng pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất vài trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá Từ nội dung nghiên cứu, tác giả nêu giải pháp kiến nghị pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất hoạt động giao, cho thuê đất nên bỏ quy định giao đất, áp dụng hình thức cho thuê đất Tác giả đề xuất để hạn chế phức tạp quan hệ pháp luật đất đai Đề tài nghiên cửu vào năm 2006, thời điểm Luật Đất đai 2003 hiệu lực Luật Đất đai 2013 chưa đời, đó, tính ứng dụng đề tài vào thời điểm bị hạn chế Ngoài ra, số đăng tạp chí sau: Lưu Quốc Thái (2003), “Vấn đề bán đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thực nghĩa vụ”, Tạp chí Khoa học Pháp lý số 4/2003; Nguyễn Thị Nga (2004), “Lý luận thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất”, tạp chí Luật học số 5/2004; Nguyễn Tân Thịnh (2012), “Đấu giá sử dụng đất: Công cụ giải xúc đất đai", Tạp chí Tài số 10/2012; Đặng Thị Bích Liễu (2013), “Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam ”, Nxb Chính trị quốc gia; Phạm Văn Võ (2012), Chế độ pháp lý quyền sở hữu quyền tài sản đất đai (sách chuyên khảo), NXB Lao động, Thành phố Hồ Chí Minh; Trần Tiến Hải (2015), “Giải pháp nhằm hạn chế vi phạm pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, sổ năm 2015; Phạm Phương Nam (2014), “Tài đất đai, giá đất đấu giá quyền sử dụng đất”, Tạp chí Tài nguyên Môi trường, kỳ 1- Tháng 2/2014; Lưu Quốc Thái (2013), “Chế độ sở hữu toàn dân đất đai theo Hiến pháp 1992 vấn đề đặt ra”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 17- Tháng năm 2013; Nguyễn Ngọc Điện (2013), “Đấu giá quyền sử dụng đất kiến nghị cụ thể dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 14Tháng năm 2013; Trần Tiến Hải (2013), “ Bất cập thực đấu giá quyền sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật số 12 năm 2013; Đặng Thị Bích Liễu (2010), Vấn đề “Người có tài sản bán đấu giá” “Người bán đấu giá tài sản” pháp luật bán đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam, Tạp chí Nhà nước Pháp luật tháng 02/2010 Các cơng trình nói tác giả tiếp cận nghiên cứu hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất từ nhiều góc độ khác nhau, phần lớn nhìn nhận góc độ pháp luật dân đấu giá tài sản nói chung chưa sâu phân tích chế định đấu giá quyền sử dụng đất với tư cách tài sản đặc biệt chịu điều chỉnh cách chuyên biệt Các nghiên cứu nguồn tài liệu quý giá cho tác giả trình thực đề tài Tuy nhiên, chưa có cơng trình nghiên cứu cách có hệ thống đánh giá toàn diện thực trạng quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụngđất đề tài tác giả chọn nghiên cứu MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI 3.1 Mục tiêu nghiên cứu Là nghiên cứu sở lý luận pháp lý đấu giá quyền sử dụng đất nhà nước giao đất, cho th đất Từ tìm hiểu hệ thống lý luận chung pháp luật quy định đấu giá quyền sử dụng đất nhà nước giao đất, cho thuê đất đồng thời phân tích Nhiệm vụ nghiên cứu đề giải pháp hướng hoàn thiện pháp luật hành đấu giá quyền sử dụng đất, đánh giá thực trạng qui định pháp luật hành đấu giá quyền sử dụng đất nhà nước giao đất, cho thuê đất đồng thời nội dung, vấn đề thiếu sót, chưa phù hợp 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Đề giải pháp hướng hoàn thiện pháp luật hành đấu giá quyền sử dụng đất sau: - Một: Cơ sở lý luận pháp lý đấu giá quyền sử dụng đất nhà nước giao đất, cho thuê đất - Hai: Nghiên cứu thực tiễn áp dụng quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất nhà nước giao đất, cho thuê đất địa bàn tỉnh Vĩnh Long Đồng thời, đánh giá phân tích thực trạng, ngun nhân vấn đề khó khăn đấu giá quyền sử dụng đất nhà nước giao đất, cho thuê đất - Ba: Phát tồn tại, thiếu sót bất cập quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất nhà nước giao đất, cho thuê đất Từ đó, kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Để thực nhiệm vụ đề tài là: - Nghiên cứu, tìm hiểu đầy đủ có hệ thống lý luận chung pháp luật quy định đấu giá quyền sử dụng đất nhà nước giao đất, cho thuê đất - Phân tích, đánh giá thực trạng qui định pháp luật hành đấu giá quyền sử dụng đất nhà nước giao đất, cho thuê đất địa bàn tỉnh Vĩnh Long, nội dung, vấn đề thiếu sót, chưa phù hợp - Đề giải pháp hướng hoàn thiện pháp luật hành đấu giá quyền sử dụng đất ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI 4.1 Đối tƣợng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất nhà nước giao đất, cho thuê đất tập trung nghiên cứu vấn đề: Vai trò đấu giá quyền sử dụng đất nhà nước giao đất, cho thuê đất; trường hợp đấu giá; Điều kiện để đấu giá quyền sử dụng đất nhà nước giao đất, cho thuê đất; Tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất quy định Luật đất đai năm 2013 Nhằm phân tích tồn tại, khó khăn quy định pháp luật hành đấu giá quyền sử dụng đất, nhằm làm cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất trở thành công cụ hữu hiệu quản lý đất đai phát triển quỹ đất 4.2 Phạm vi nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứu quy định chung đấu giá quyền sử dụng đất quy định Luật đất đai 2003 Luật Đất đai năm 2013 Đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Thời gian nghiên cứu đề tài từ tháng 2/2017 đến tháng 9/2017 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Đề tài vận dụng tổng hợp phương pháp vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin Đề tài thực sở sử dụng phương pháp như: phương pháp luận văn pháp luật liên quan; phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, đối chiếu; phương pháp thu thập đánh giá…nhằm làm sáng tỏ vấn đề nghiên cứu Phương pháp tổng hợp sử dụng chủ yếu Chương để nêu sở lý luận pháp lý đấu giá quyền sử dụng đất nhà nước giao đất, cho thuê đất Phương pháp sử dụng để tổng hợp hạn chế quy định pháp luật đưa đề xuất hồn thiện pháp luật liên quan Phương pháp phân tích, chủ yếu phương pháp phân tích luật sử dụng chủ yếu Chương để nghiên cứu thực tiễn áp dụng đấu giá quyền sử dụng đất nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất Phương pháp so sánh luật sử dụng chủ yếu để so sánh văn bản, quy định để tìm hiểu điểm mâu thuẫn, bất hợp lý từ đưa đề xuất hướng khắc phục Phương pháp đánh giá để rút kết luận luận văn ẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo Luận văn cấu trúc thành chương Chương 1: Tổng quan pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất nhà nước giao đất, cho thuê đất Chương Thực trạng pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hướng hoàn thiện CHƯƠNG 1:TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT 1.1 KHÁI QUÁT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT 1.1.1 hái quát đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1.1 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất Nếu hoạt động bán đấu giá tài sản đời sớm lịch sử phát triển xã hội loài người đấu giá quyền sử dụng đất xuất kể từ Nhà nước ta thừa nhận quyền sử dụng đất loại tài sản cho phép tham gia thị trường bất động sản, với tư cách loại hàng hoá đặc biệt Như trình bày, quyền sử dụng đất tài sản, vậy, đấu giá quyền sử dụng đất thực chất đấu giá tài sản Tuy nhiên, tính chất đặc biệt QSDĐ tài sản phái sinh từ đất đai Nhà nước, nên hoạt động liên quan đến QSDĐ gắn với đất đai Xét chất, ĐGQSDĐ quan hệ mua bán tài sản Đối tượng đem để mua, bán quan hệ QSDĐ Chủ thể tham gia quan hệ bên bao gồm cá nhân, tổ chức có QSDĐ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất bên bán; bên cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất để làm nhà sản xuất kinh doanh bênmua Trong mối quan hệ người tham gia mua QSDĐ phải cạnh tranh với giá Cuộc mua bán diễn công khai nơi định, người có QSDĐ đưa giá bán với mức giá khởi điểm người mua tham gia đấu giá tự để đưa giá cạnh tranh với người khác nhằm mục đích mua QSDĐ để phục vụ nhu cầu Người chiến thắng đấu giá người mua QSDĐ người trả giá cao nhất, giá khởiđiểm Từ phân tích hiểu khái niệmđấu giá QSDĐ hình thức mua bán tài sản đặc biệt, tổ chức công khai bên cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có QSDĐ quan đại diện cho Nhànước với tư cách chủ sở hữu đất đai với bên tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất Theo đó, người muốn có QSDĐ phải tham gia cạnh tranh với giá cách thức trả giá từ thấp DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Các văn Hiến pháp 1992 Hiến pháp 2013 Bộ luật Dân 2005 (Luật số: 33/2005/QH11) ngày 14/06/2005 (hết hiệu lực) Bộ luật Dân 2016 (Luật số: 20/2015/L-CTN) ngày 08/12/2015 Luật Đất đai 1987 ngày 29/12/1987 (hết hiệu lực) Luật Đất đai 1993 ngày 14/07/1993 (hết hiệu lực) Luật Đất đai 2003 (Luật số: 13/2003/QH11) ngày 26/11/2003 (hết hiệu lực) Luật Đất đai 2013 (Luật số: 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013 Luật Đấu thầu 2013 (Luật số: 43/2013/QH13) ngày 26/11/2013 10 Luật Nhà 2015 (Luật số: 65/2014/QH13)ngày 25/11/2014 11 Luật Ngân sách 2002 (Luật số: 01/2002/QH11)ngày 16/12/2002 12 Luật Quản lý thuế 2006 (Luật số: 78/2006/QH11), ngày 29/11/2006 13 Luật Nhà 2005 (Luật số: 56/2005/QH11) ngày 29/11/2005 14 Luật Nhà 2014(Luật số: 65/2014/QH13) ngày 25/11/2014 15 Luật Giá 2012 (Luật số: 11/2012/QH13) ngày 20/6/2012 16 Luật đấu giá tài sản 2016 (Luật số: 01/2016/QH14) ngày 17/11/2016 17 Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 Chính phủ hướng dẫn thu tiền sử dụng đất 18 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất 19 Nghị định số 85/1986/NĐ-CP ngày 17/12/1986 Chính phủ quy định việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản quy định 20 Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 Chính phủ quy định chi tiết Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 21 Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11/02/2000 Chính phủ thi hành Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật đất đai 22 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất 56 23 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 24 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 25 Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 Chính phủ bán đấu giá tài sản 26 Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 27 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ quy định sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 28 Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 9/4/2008 Chính phủ quy định sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 198/NĐ-CP ngày 03/12/2004 phủ thu tiền sử dụng đất 29 Nghị định số 69/2009NĐ-CP ngày 13/8/2009 Chính phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư 30 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản 31 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy hoạch chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 32 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định vềthu tiền sử dụng đất 33 Nghị định số: 86/CP ngày 19/12/1996 Chính phủ Về việc ban hành Quy chế Bán đấu giá tài sản 34 Nghị định số: 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 Nghị địnhSửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành luất đất đai 35 Nghị định số: 62/2017/NĐ-CP ngày 16 tháng 05 năm 2017quy định chi tiết số điều biện pháp thi hành luật đấu giá tài sản 36 Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn số điều Nghị định 45/2014 /NĐ-CP quy định thu tiền sử dụng đất 37 Thông tư số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4/4/2015 thông tư liên tịch Bộ trưởng Bộ Tài nguyên môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất 57 38 - Thông tư số 48/2017/TT-BTC ngày 15/05/2017 quy định chế độ tài hoạt động đấu giá tài sản 39 Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 Thông tư sửa đổi bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/03/2012 Bộ trưởng Bộ tài hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất 40 Thông tư số 02/BTC ngày 01/01/1995 Bộ trưởng Bộ tài hướng dẫn thi hành Nghị định số 89/CP ngày 17/8/1994 Chính phủ thu tiền sử dụng đất 41 Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 Bộ trưởng Bộ tài hướng dẫn thực Nghi định số 188/2004/NĐ-CP ngày sơ 16/11/2004 Chính phủ 42 Thơng tư số 03/2005/TT-BTP ngày 05/05/2005 Bộ Tư pháp hướng dẫn số quy định Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 Thủ tướng Chính phủ đấu giá quyền sử dung đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất 43 Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 Bộ Tài hướng dẫn xác định giá khởi điểm chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá 44 Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 6/12/2010 Bộ trưởng Bộ Tư pháp quy định chi tiết hướng dẫn thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 4/3/2010 Chính phủ bán đấu giá tài sàn 45 Thông tư số 137/2010/TT-BTC ngày 15/9/2010 Bộ trưởng Bộ Tài quy định việc xác định giá khởi điểm tài sản Nhà nước bán đấu giá chế độ tài hội đồng bán đấu giá tài sản 46 Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 cùa Bộ trưởng Bộ Tài hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có tiền sử dụng đất cho thuê đất 47 Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 05/01/2012 Bộ trưởng Bộ Tài hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá lệ phí cấp chứng hành nghề đấu giá tài sản 48 Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 6/11/2013 Bộ trưởng Bộ Tài hướng dẫn thi hành số điều Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung số 58 điều Luật Quản lý thuế Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22/7/2013 Chính phủ 49 Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 Thủ tướng Chính phủ việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất 50 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất ban hành kèm Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 Thủ tướng Chính phủ 51 Chỉ thị số 18/2006/CT-TTg ngày 15/5/2006 Thủ tướng Chính phủ việc tăng cường thực Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 Chính phủ bán dấu giá tài sản Tài liệu khác 52 Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Báo cáo tổng kết thực nhiệm vụ công tác năm 2014 kế hoạch công tác năm 2015 ngành Tài nguyên Môi trường 53 Bộ Tư pháp (2015), Báo cáo đánh giá tác động dự thảo Lu t Đấu giá tài sản 54 Nguyên Mạnh Cường (2013), Pháp lu t đấu giá hàng hóa thương mại Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia 55 Nguyễn Ngọc Điện (2013), “Đấu giá quyền sử dụng đất kiến nghị cụ thể dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai”, Tạp chí Nghiên cứu L p pháp, (14) 56 Trần Thị Ngọc Giàu (2014), Pháp lu t kinh doanh dịch vụ bán đấu giá bất động sản, Luận văn thạc sỹ Luật học Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh 57 Trần Tiến Hải (2015), “Giải pháp nhằm hạn chế vi phạm pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ Pháp lu t, (01) 58 Trần Tiến Hải, (2013), “Bất cập thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất”, Dân chủ pháp lu t, (12) 59 Đặng Thị Bích Liễu (2003), “Pháp luật quy định bán đấu giá quyền sử dụng đất Hà Nội”,Tạp chí Nhà nước Pháp lu t, (03) 60 Đặng Thị Bích Liễu (2010), “Vấn đề “Người có tài sản bán đấu giá” “Người bán đấu giá tài sản” pháp luật bán đấu giá tài sản Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước pháp lu t, (02) 59 61 Đặng Thị Bích Liễu (2013),Pháp lu t đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia 62 Nguyên Thị Nga (2004),“Lý luận thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất”,Tạp chí Lu t học, (5) 63 Phạm Phương Nam (2014), “Tài đất đai, giá đất đấu giá quyền sử dụng đất”, Tạp chí Tài nguyên Môi Trường, (01) 64 Lưu Quốc Thái (2010), Pháp lu t thị trường quyền sử dụng đất- thực trạng hướng hoàn thiện, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Thành phố Chí Minh, Hồ Chí Minh 65 Lưu Quốc Thái (2003), “Vấn đề bán đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thực nghĩa vụ”,Tạp chí Khoa học Pháp l , (4) 66 Kim Thanh (2007), “Khu đô thị cầu Giấy, khẻ hở quy chế đấu giá quyền sử dụng đất”, Tạp chí người xây dựng,(6) 67 Nguyễn Tấn Thịnh (2012), “Đấu giá quyền sử dụng đất: Công cụ giải xúc đất đai”, Tạp chí Tài chính,(10) 68 Cao Quang Trung (2009), Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụngđất địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An, Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội 69 Nguyễn Quang Tuyến, Lê Văn Sự (2005), “Sự tiếp cận số vấn đề lý luận vai trò can thiệp điều tiết Nhà nước thị trường bất động sản theo luật Đất đai năm 2003”, Tạp chí Lu t học,(5) 70 Phạm Văn Võ (2013), Một số kiến chế định tài đất đai dự thảo Lu t Đất đai (sửa đổi), Tài liệu hội thảo khoa học, Khoa Luật Thương Mại, Trường Đại học TP Hồ Chí Minh 71 Phạm Văn Võ (2012), Chế độ pháp l sở hữu quyền tài sản đất đai, Nxb Lao Động, TP.Hồ Chí Minh 72 Bắc Ninh yêu cầu sớm bàn giao đất trúng đấu giá Thuận Thành, http://vtv.vn/kinh-te/bac-ninh-yeu-cau-som-ban-giao-dat-trung-dau-gia-taithuan-thanh-20141003154106586.htm, truy cập ngày: 25/10/2017 73 Bắc Giang: “Nhập nhèm” cấp hàng nghìn sổ đỏ, “bát nháo” việc đấu giá, thu hồi đất, http://dantri.com.vn/ban-doc/bac-giang-nhap-nhem-cap-hang-nghin-so-do- 60 bat-nhao-viec-dau-gia-thu-hoi-dat-201707260831043.htm, truy cập ngày: 25/10/2017 74 Kỳ -Vụ đấu giá lần cho lô đất: Đề nghị kỷ luật Đảng tổ chức, cá nhân có liên quan, http://www.phapluat plus.vn/ky-2-vu-dau-gia-2-lan-cho-1-lo-dat-denghi-ky-luat-dang-to-chuc-ca-nhan-co-lien-quan-d37031.html, truy cập ngày: 25/10/2017 61 ... QUAN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT 1.1 KHÁI QUÁT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT 1.1.1 hái quát đấu giá quyền sử dụng. .. Tổng quan pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất nhà nước giao đất, cho thuê đất Chương Thực trạng pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hướng... TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI NHÀ NƢỚC GIAO ĐẤT CÓ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT VÀ HƢỚNG HOÀN THIỆN 28 2.1 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI NHÀ