HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ĐẶNG THỊ HẰNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT HUYỆN GIA LÂM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Khắc Thời NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu riêng chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan số liệu, kết nghiên cứu luận văn trung thực thơng tin trích dẫn Luận văn rõ nguồn gốc./ Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Đặng Thị Hằng i LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực luận văn tốt nghiệp, hướng dẫn tận tình Thầy giáo hướng dẫn phía nhà trường, sở thực tập tạo điều kiện thuận lợi, tơi có trình nghiên cứu, tìm hiểu học tập nghiêm túc để hoàn thành luận văn Kết thu không nỗ lực cá nhân mà có giúp đỡ q thầy, cơ, sở thực tập gia đình Tơi xin chân thành cảm ơn Thầy giáo hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Khắc Thời thầy cô giáo Khoa Quản lý đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam hướng dẫn, hỗ trợ phương pháp, lý luận nội dung suốt thời gian thực luận văn tốt nghiệp Đặc biệt, tơi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên Môi trường huyện Gia Lâm, UBND xã, thị trấn Trâu Quỳ, Yên Viên, Đặng Xá gia đình quan tâm, giúp đỡ tơi q trình thực luận văn Trong trình thực trình bày luận văn khơng thể tránh khỏi sai sót hạn chế, tơi mong nhận góp ý, nhận xét quý thầy, cô Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Đặng Thị Hằng ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vii Danh mục bảng viii Danh mục hình .ix Trích yếu luận văn x Thesis abstract xii Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp 1.2 Mục đích tài thiết đề tài nghiên cứu đề 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn 1.4.1 Những đóng .2 góp 1.4.2 Ý nghĩa khoa học .3 1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn .3 Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Cơ sở lý luận đăng ký giao dịch bảo đảm 2.1.1 Khái niệm giao dịch bảo đảm 2.1.2 Khái niệm đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 2.1.3 Phân loại .6 2.2 biện pháp bảo đảm Cơ sở thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm 2.2.1 Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm số nước giới 2.2.2 Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm Việt Nam 10 2.2.3 Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm thành phố Hà NộiError! Bookmark not defined Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 31 3.1 Địa điểm nghiên cứu 31 3.2 Thời gian nghiên cứu 31 3.3 Đối tượng nghiên cứu 31 3.4 Nội dung nghiên cứu 31 3.4.1 Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 31 3.4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất huyện Gia Lâm 31 3.4.3 Thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Gia Lâm 31 3.4.4 Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất xã nghiên cứu 32 3.4.5 Đề xuất giải pháp nâng cao công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 32 3.5 Phương pháp nghiên cứu 32 3.5.1 32 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 3.5.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 32 3.5.3 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 33 3.5.4 Phương pháp xử lý tổng hợp số liệu tài liệu 33 3.5.5 Phương pháp phân tích, so sánh 34 Phần Kết thảo luận 35 4.1 Điều kiện tự nhiên 35 4.1.1 Vị trí địa lý 35 4.1.2 Các nguồn tài nguyên 37 4.1.3 Thực trạng môi trờng 39 4.1.4 Đánh giá thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 40 4.1.5 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên điều kiện kinh tế - xã hội tác động đến sử dụng đất huyện Gia Lâm 45 4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất huyện Gia Lâm 47 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai huyện Gia Lâm 47 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 huyện Gia Lâm 50 4.3 Thưc trạng công tac đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Gia Lâm 54 4.3.1 Công tác đăng ký chấp, bảo lãnh QSD đất ở, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất 54 4.3.2 Đánh giá chung công tác đăng ký chấp, bảo lãnh QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Gia Lâm 56 4.4 Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất xã nghiên cứu 57 4.4.1 Đặc điểm chung xã, thị trấn nghiên cứu 57 4.4.2 Tình hình thực giao dịch chấp, bảo lãnh QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất xã nghiên cứu 59 4.4.3 Tổng hợp ý kiến người dân việc thực giao dịch cầm cố nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu 64 4.4.4 Tổng hợp ý kiến người dân giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu 69 4.4.5 Đánh giá chung tình hình thực giao dịch bảo đảm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất xã, thị trấn nghiên cứu 72 4.5 Đề xuất giải pháp nâng cao công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 74 4.5.1 Giải pháp chế sách quản lý, điều hành thực công tác đăng ký giao dịch bảo đảm 74 4.5.2 Xây dựng chế trao đổi thông tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm quan có liên quan 75 4.5.3 Tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức 76 4.5.4 Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao lực, trình độ cán đăng ký giao dịch bảo đảm 76 4.5.5 Xây dựng triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm 77 Phần Kết luận kiến nghị 78 5.1 Kết luận 78 5.2 Kiến nghị 79 Tài liệu tham khảo 80 27 Trung tâm thông tin, tư vấn, dịch vụ tài sản bất động sản – Bộ Tài (2004) Luật đất đai 2003 đổi chế tài đất đai thời gian tới 28 Nguyễn Quang Tuyến (2009) Những tiêu chí thị trường bất động sản minh bạch, Tạp chí Luật học số (106) 29 UBND thành phố Hà Nội (2012) Báo cáo đăng ký biến động quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước ngoài, cá nhân nước sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam địa bàn thành phố Hà Nội 30 UBND thành phố Hà Nội (2014) Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định nội dung thuộc thẩm quyền UBND Thành phố Luật Đất đai 2013 Nghị định Chính phủ giao đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động sử dụng đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước ngoài, cá nhân nước ngồi; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề đất vườn, ao xen kẹt khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất địa bàn thành phố Hà Nội 31 UBND thành phố Hà Nội (2015) Quyết định số 37/2015/QĐ-UBND ngày 18/12/2015 Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội Quy định đăng ký đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất; công nhận quyền sử dụng đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động sử dụng đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước ngoài, cá nhân nước ngồi; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề đất nông nghiệp xen kẹt khu dân cư sang đất địa bàn thành phố Hà Nội 32 UBND thành phố Hà Nội (2015) Báo cáo đăng ký biến động quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước ngoài, cá nhân nước sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam địa bàn thành phố Hà Nội 33 UBND huyện Gia Lâm (2010) Số liệu thống kê đất đai năm 2010 34 UBND huyện Gia Lâm (2013) Báo cáo thuyết minh tổng hợp Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất năm kỳ đầu (2011-2015) huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội 35 UBND huyện Gia Lâm (2014) Báo cáo thuyết minh kết kiểm kê đất đai năm 2014 huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội 36 UBND huyện Gia Lâm (2015) Số liệu thống kê đất đai năm 2015 84 37 Vũ Thị Hồng Yến (2009) Về mối quan hệ thủ tục công chứng, chứng thực đăng ký hợp đồng chấp tài sản, Tạp chí Luật học Số 01 85 83 84 85 a: D.Ong bil co ki�n nghj gi voi cO' quan nhil nmrc cong tac diing ky bao dam b!ing quySn sfr dvng d§t, quySn so- hiru nhil o- vii tai siln gin liSn voi d§t a1r9·c tAt hO'D? Ngizy Of thong rf niim Ml, Nguoi di�u tra Chuh(> 86 87 88 89 D.Ong ba co kitn ngh] gi v6'i C(Y quan nha DtrO'C cti coog tac dang ky bao diim b�ng quy�n sir d\mg d,t, quy�o SO' hfru nha O' va tai san g:ln li�n voi d§t ctmrc t6t hon? , • , .• sr: G,:c;, .)fi.: 11Jc•.• ,J,iw c.k,J " '%i, t": ,fJJ/OM :ii>MR nfu-.t ,f""- Ngay 01.thang A niim.UU ' Chu hi) Nguen diSu tra 90 91 92 93 D.Ong ba co ki�n ngh] gi voi C(1 quan nba Dll'O'C cong tac dang ky bao dam bling quy�n sir dung d!t, quy�n SO' hfru nha ()' ''" tai san gAn li€n voi d!t ilUVC 161 ban? ' ,,, O,,, •,,, •, O,,,, O,,, O, •,,••,•,I,,,