HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM MAI XN TỒN NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ HẠ LONG TỈNH QUẢNG NINH Chuyên nghành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Hồ Thị Lam Trà NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình khác Tơi cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Mai Xuân Toàn i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn, tơi nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy cô giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lòng kính trọng biết ơn sâu sắc đến giáo hướng dẫn PGS.TS Hồ Thị Lam Trà tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hoàn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán viên chức UBND thành phố Hạ Long giúp đỡ tạo điều kiện cho suốt trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ tơi mặt, động viên khuyến khích tơi hoàn thành luận văn./ Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Mai Xuân Toàn ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục sơ đồ vii Trích yếu luận văn viii Thesis absract x Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục đích nghiên cứu 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Khái quát đất đai 2.1.1 Đặc điểm đất đai 2.1.2 Quyền sở hữu đất đai 2.2 Khái quát giá đất 2.2.1 Khái niệm giá đất 2.2.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 2.2.3 15 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 2.3 20 Định giá đất 2.3.1 20 Khái quát định giá đất 2.3.2 21 Các nguyên tắc định giá đất 2.3.3 24 Phương pháp định giá đất 2.4 25 Công tác định giá đất giới 2.4.1 25 Định giá đất Úc 2.4.2 27 Định giá đất Trung Quốc 2.4.3 Định giá đất Thái Lan 27 2.5 Công tác định giá đất Việt Nam 27 2.6 Công tác định giá đất thành phố hạ long - tỉnh quảng ninh 31 2.6.1 Về kết cấu bảng giá đất 32 2.6.2 Về điều chỉnh giá 32 2.6.3 Về bổ sung vị trí 33 Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 34 3.1 Địa điểm nghiên cứu 34 3.2 Thời gian nghiên cứu 34 3.3 Đối tượng nghiên cứu 34 3.4 Nội dung nghiên cứu 34 3.5 Phương pháp nghiên cứu 34 3.5.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 34 3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 35 3.5.3 35 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 3.5.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 36 3.5.5 Phương pháp phân tch hồi quy tuyến tính 36 Phần Kết nghiên cứu thảo luận 38 4.1 38 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố hạ long, tỉnh Quảng Ninh 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 38 4.1.2 Các nguồn tài nguyên 40 4.1.3 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 42 4.1.4 Thực trạng hệ thống hạ tầng kĩ thuật 44 4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất đai thành phô hạ long, tỉnh Quảng Ninh 47 4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất Thành phố Hạ Long năm 2014 47 4.2.2 Công tác khảo sát, đánh giá, phân hạng đất 48 4.2.3 Công tác quản lý tài đất đai 48 4.3 Giá đất số khu vực đại diện địa bàn nghiên cứu 48 4.3.1 Giá đất quy định số khu vực đại diện địa bàn nghiên cứu 48 4.3.2 Giá đất trao đổi thị trường số khu vực đại diện địa bàn nghiên cứu 53 4.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu vực nghiên cứu 61 4.4.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu vực I 61 4.4.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu vực II 63 4.4.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu vực III 65 4.4.4 Đánh giá chung yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cho toàn Thành phố 67 4.5 Giải pháp để giá đất quy định nhà nước thành phố hạ long phù hợp với giá đất thị trường 68 Phần Kết luận kiến nghị 70 5.1 Kết luận 70 5.2 Kiến nghị 71 Tài liệu tham khảo 72 Phụ lục 74 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐS Bất động sản BTNMT Bộ Tài Nguyên Môi Trường CCRĐ Cải cách ruộng đất ĐVT Đơn vị tính GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất LB Liên bang ND-CP Nghị định – Chính phủ QSH Quyền sở hữu SHNN Sở hữu nhà nước SHTN Sở hữu tư nhân TNMT Tài nguyên môi trường TT Thông Tư UBND Ủy ban nhân dân VNĐ Việt nam đồng VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất XHCN Xã hội chủ nghĩa DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất 47 Bảng 4.2 Giá đất quy định thành phố Hạ Long áp dụng cho Khu vực I từ năm 2010 – 2014 49 Bảng 4.3 Giá đất quy định thành phố Hạ Long áp dụng cho Khu vực II từ năm 2010 – 2014 50 Bảng 4.4 Giá đất quy định thành phố Hạ Long áp dụng cho Khu vực III từ năm 2010 – 2014 51 Bảng 4.5 Giá đất thị trường giá đất quy định khu vực I qua năm (2010-2014) 56 Bảng 4.6 Giá đất thị trường giá đất quy định khu vực II qua năm (2010-2014) 58 Bảng 4.7 Giá đất thị trường giá đất quy định khu vực III qua năm (2010-2014) 60 Bảng 4.8 Giá đất thị trường đường Trần Hưng Đạo (từ từ ngã Cột đồng hồ đến ngã Loong Toòng) năm 2014 61 Bảng 4.9 Giá đất thị trường năm 2014 khu vực II 63 Bảng 4.10 Giá đất thị trường năm 2014 khu vực III 66 DANH MỤC SƠ ĐỒ Hình 4.1 Sơ đồ hành thành phố Hạ Long 38 vii TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2004) Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài (2007) Thơng tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất nghị định số 123/2007/NĐ-CP Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều nghị định 188/2004/NĐ-CP Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài (2010) Thơng tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 8/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Bộ Tài nguyên Môi trường (2012) “ Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai”- Bộ Tài Nguyên Môi trường Bộ Tài nguyên Môi trường (2014) Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng năm 2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga (2011) Quản lý Nhà nước thị trường Bất động sản Việt Nam, NXBchính trị Quốc gia Chính phủ (2004) Nghị định số 188/2004/NĐ – CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2007) Nghị định số 123/2007/NĐ – CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/2004/NĐ – CP ngày 26/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2009) Nghị định số 69/2009/NĐ – CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư 10 11 Chính phủ (2014) Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất Đoàn Ngọc Phương, Nguyễn Văn Truyền, Nguyễn Thị Khuy, Đỗ Xuân Hiên, Nguyễn Xuân Hoàn, Nguyễn Mạnh Khang, Hà Trọng Vĩnh (2013) Nghiên cứu thực 73 trạng đề xuất giải pháp hồn thiện sách, pháp luật nâng cao lực định giá đất xây dựng bảng giá đất – Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ, Bộ Tài nguyên Môi trường 74 12 Hoàng Văn Cường (2006) Thị trường bất động sản, NXB Xây dựng, Hà Nội 13 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình Định giá đất, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 14 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nơng nghiệp, Hà Nội 15 Phòng Tài ngun Môi trường Thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh (2014), báo cáo kết thống kê đất đai năm 2013 16 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1993) Luật Đất đai, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 17 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003) Luật Đất đai, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 18 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013) Luật Đất đai, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 19 Quyết định số 4368/2009/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2009 UBND tỉnh Quảng Ninh quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2010; 20 Quyết định số 3838/2011/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2010 UBND tỉnh Quảng Ninh quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2011; 21 Quyết định số 4166/2011/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2011 UBND tỉnh Quảng Ninh quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2012; 22 Quyết định số 3388/2011/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2012 UBND tỉnh Quảng Ninh quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2013; 23 Quyết định số 3566/2011/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2013 UBND tỉnh Quảng Ninh quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2014; 75 PHỤ LỤC Phụ lục Mơ hình giá đất, yếu tố kích thước mặt tiền, yếu tố chiều sâu yếu tố khoảng cách tới đường đường Trần Hưng Đạo SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R R Square 0.917345584 0.84152292 Adjusted R Square 0.809827504 Standard Error 4.546656349 Observations 19 ANOVA df Regression SS MS F 26.55030367 1646.55032 548.850107 Residual 15 310.0812594 20.672084 Total 18 1956.631579 74 Significance F 3.0047E-06 Upper Coeficients Intercept Standard Error 49.21381327 t Stat P-value 9.468456355 5.19765962 0.000108237 Lower 95% Upper 95% 29.03227628 69.39535026 Lower 95.0% 95.0% 29.03227628 69.39535026 Khoảng cách tới đường -0.070329653 Kích thước mặt tiền 1.670241288 Chiều sâu đất -0.281642199 0.016899677 -4.1615974 0.000835289 0.80095556 2.08531081 0.681536772 -0.106350462 -0.106350462 -0.03430884 0.05454036 -0.036955075 3.377437652 -0.036955075 3.377437652 -0.4132458 0.685273673 -1.734303441 1.171019044 -1.734303441 1.171019044 Phương trình hồi quy: Y= 49,21 – 0,07X1 + 1,67X2 Trong đó: -0.03430884 (1) Y giá đất (ĐVT: Triệu đồng) X1 yếu tố Khoảng cách tới đường (ĐVT: m) X2 yếu tố kích thươc mặt tiền (ĐVT: m) 75 Phụ lục Mơ hình giá đất, yếu tố kích thước mặt tiền yếu tố khoảng cách tới đường đường Trần Hưng Đạo SUMMARY OUTPUT Regression Statistcs Multiple R 0.916361659 R Square 0.839718689 Adjusted R Square 0.819683525 Standard Error 4.427269715 Observations 19 ANOVA Signifcance df Regression Residual SS MS F F 1643.020105 821.5100524 41.91224468 4.35575E-07 16 313.6114741 19.60071713 76 Total 18 1956.631579 Standard Coefficients Intercept Khoảng cách tới đường Error 46.21915684 5.934029596 -0.06911005 0.016203049 1.655397434 0.779139281 Upper t Stat P-value Lower 95% 7.8325E-07 33.63957605 58.7987376 -4.265249721 0.000592045 -0.10345898 -0.03476112 2.124648924 0.049547466 0.003695944 3.30709892 7.788831533 Upper 95% Lower 95.0% 95.0% 33.6395761 58.79873763 -0.10345898 -0.03476112 Kích thước mặt tiền Phương trình hồi quy: Y= 46,21 – 0,07X1 + 1,66X2 Trong đó: (2) Y giá đất (ĐVT: Triệu đồng) X1 yếu tố Khoảng cách tới đường (ĐVT: m) X2 yếu tố Kích thước mặt tiền (ĐVT: m) 77 0.00369594 3.307098924 Phụ lục Mơ hình giá đất, yếu tố kích thước mặt tiền, yếu tố chiều sâu, yếu tố khoảng cách tới đường chính, yếu tố khoảng cách đến trung tâm Thành phố khu vực II SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R 0.92568615 R Square 0.856894848 Adjusted R Square 0.818733475 Standard Error 3.637467961 Observations 20 ANOVA df SS MS F 1188.397902 297.0994756 22.45450739 Residual 15 198.4675975 13.23117317 Total 19 1386.8655 Regression Coefficients Standard t Stat P-value 78 Significance F 3.45312E-06 Lower 95% Upper 95% Lower 95.0% Upper 95.0% Error Intercept 39.73216962 9.141398276 4.346399579 0.000575556 20.24774051 59.21659873 20.24774051 59.21659873 -0.117775354 0.607168918 -0.193974609 0.84879821 -1.411925263 1.176374555 -1.411925263 1.176374555 -0.030118945 0.009402266 -3.203370976 0.005922829 -0.0501594 -0.01007849 -0.0501594 -0.01007849 phố -7.111961989 1.419301453 -5.010888964 0.000155064 -10.13713141 -4.086792565 -10.13713141 -4.086792565 Chiều sâu đất -0.438069675 0.75763514 -0.578206649 0.571704019 -2.052930742 1.176791391 -2.052930742 1.176791391 Kích thước mặt tiền Khoảng cách đến đường Khoảng cách đến trung tâm Thành Phương trình hồi quy: Y= 39,73 – 0,03X1 – 7,11X2 Trong đó: (3) Y giá đất (ĐVT: Triệu đồng) X1 yếu tố Khoảng cách đến đường (ĐVT: m) X2 yếu tố Khoảng cách đến trung tâm Thành phố (ĐVT: km) 79 Phụ lục Mô hình giá đất, yếu tố khoảng cách tới đường chính, yếu tố khoảng cách đến trung tâm Thành phố khu vực II SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R 0.923947604 R Square 0.853679175 Adjusted R Square Standard Error 0.83646496 3.454981947 Observations 20 ANOVA Signifcance df SS MS F F 1183.938196 591.9690978 49.59152587 8.03715E-08 Residual 17 202.9273043 11.93690025 Total 19 1386.8655 Regression 80 Standard Intercept Khoảng cách đến đường Coefficients Error t Stat P-value 35.11191628 2.223703307 15.78983859 1.36775E-11 0.028775222 Lower 95% Upper 95% Lower 95.0% 30.42031245 39.80352012 30.42031245 - - 0.015324652 0.042225792 - - 4.860774869 9.942925942 0.006375235 4.513593954 0.000306706 -0.042225792 Upper 95.0% 39.80352012 -0.015324652 Khoảng cách đến trung tâm Thành phố 7.401850406 1.204406483 6.145641452 1.07774E-05 -9.942925942 Phương trình hồi quy: Y= 35,11 - 0,03X1 - 7,40X2 (4) Trong đó: Y giá đất (ĐVT: Triệu đồng) X1 yếu tố Khoảng cách đến đường (ĐVT: m) X2 yếu tố Khoảng cách đến trung tâm Thành phố (ĐVT: km) 81 -4.860774869 Phụ lục Mơ hình giá đất, yếu tố kích thước mặt tiền, yếu tố khoảng cách đến đường chính, yếu tố khoảng cách đến trung tâm Thành phố yếu tố chiều sâu khu vực III SUMMARY OUTPUT Regression Statstics Multiple R 0.879890502 R Square 0.774207296 Adjusted R Square 0.704732617 Standard Error 1.911963175 Observations 18 ANOVA df Regression SS MS F 162.9482697 40.73706743 11.14373344 Residual 13 47.52284138 3.655603183 Total 17 210.4711111 82 Signifcance F 0.00037984 Coefficients Intercept Kích thước mặt tiền Chiều sâu Standard Error t Stat P-value Lower 95% Upper 95% Lower 95.0% Upper 95.0% 10.32594205 6.818789661 1.514336498 0.153869624 -4.405157376 25.05704148 -4.405157376 25.05704148 -0.008771069 0.15952656 -0.054981873 0.956988917 -0.353407249 0.335865111 -0.353407249 0.335865111 0.519572432 0.642839169 0.808246382 0.433490844 -0.869197157 1.908342021 -0.869197157 1.908342021 -0.015659342 0.002952225 -5.304250674 0.000142816 -0.022037237 -0.009281448 -0.022037237 -0.009281448 -0.5686329 0.251808675 -2.258194238 0.041770397 -1.112632468 -0.024633331 -1.112632468 -0.024633331 Khoảng cách đến đường Khoảng cách đến trung tâm Thành phố Phương trình hồi quy: Y= 10,33 – 0,02X1 – 0,57X2 (5) Trong đó: Y giá đất (ĐVT: Triệu đồng) X1 yếu tố Khoảng cách đến đường (ĐVT: m) X2 yếu tố Khoảng cách đến trung tâm Thành phố (ĐVT: km) 83 Phụ lục Mơ hình giá đất, yếu tố khoảng cách đến đường chính, yếu tố khoảng cách đến trung tâm Thành phố khu vực III SUMMARY OUTPUT Regression Statstics Multiple R 0.870934355 R Square 0.758526651 Adjusted R Square 0.726330204 Standard Error 1.840709358 Observations 18 ANOVA df SS Regression MS 159.647947 79.8239735 Residual 15 50.82316412 3.388210941 Total 17 210.4711111 Coeffcients Standard Error t Stat F 23.55932818 P-value 84 Significance F 2.35244E-05 Lower 95% Upper 95% Lower 95.0% Upper 95.0% Intercept 16.20403098 1.511281241 10.72204864 1.98183E-08 12.98281128 19.42525067 12.98281128 19.42525067 -0.016311478 0.002736032 -5.961728149 2.60704E-05 -0.022143192 -0.010479764 -0.022143192 -0.010479764 -0.618668337 0.237048542 -2.609880371 0.019707401 -1.123925343 -0.113411332 -1.123925343 -0.113411332 Khoảng cách đến đường Khoảng cách đến trung tâm Thành phố Phương trình hồi quy: Y= 16,20 – 0,02X1 – 0,62X2 (6) Trong đó: Y giá đất (ĐVT: Triệu đồng) X1 yếu tố Khoảng cách đến đường (ĐVT: m) X2 yếu tố Khoảng cách đến trung tâm Thành phố (ĐVT: km) 85 ... Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh Mục tiêu nghiên cứu - Tìm hiểu giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. .. 4.4.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu vực II 63 4.4.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu vực III 65 4.4.4 Đánh giá chung yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cho toàn Thành phố 67 4.5... với giá Nhà nước quy định Theo kết nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Hạ Long gồm yếu tố: yếu tố ảnh kích thước mặt tiền, yếu tố khoảng cách đến đường yếu tố khoảng cách đến