BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HCM - NGUYỄN THỊ NGỌC VƯƠNG “CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA KHÁCH HÀNG TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành : Quản Trị Kinh Doanh Mã số ngành: 60340102 TP HỒ CHÍ MINH, tháng 01 năm 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HCM - NGUYỄN THỊ NGỌC VƯƠNG “CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA KHÁCH HÀNG TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành : Quản Trị Kinh Doanh Mã số ngành: 60340102 CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHAN ĐÌNH NGUN TP HỒ CHÍ MINH, tháng 01 năm 2015CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1.1 Tính cấp thiết đề tài Nền kinh tế Việt Nam có chuyển biến tích cực từ sau đổi Kinh tế phát triển, kèm theo gia tăng mức sống người dân, đặc biệt thành phố lớn như: Hà Nội, Thành Phố Hồ Chí Minh nay, nhu cầu nhà ngày gia tăng Thị trường bất động sản Việt Nam hình thành nhanh chóng phát triển cung cấp hàng loạt sản phẩm cho người dân “ Nhà ở” nhu cầu cần thiết đời sống người “An cư” “Lạc nghiệp” Trong thời đại ngày nay, dân số tăng nhanh nhu cầu lại trở nên cấp thiết hết, đặc biệt khu đông dân cư có kinh tế phát triển Thành Phố Hồ Chí Minh Quỹ đất không phát triển dân số ngày gia tăng, nên tập trung phát triển quỹ nhà theo chiều cao xu phù hợp Chính thế, nhà “ Chung cư” đời từ đó, sản phẩm nhà chung cư kết tinh yếu tố kỹ thuật, kiến trúc công trình chất lượng dịch vụ - quản lý khu chung cư Tính độc lập riêng biệt sở hữu kết nối hoàn hảo khơng gian chung tòa nhà, cơng trình tiện ích có cấu sản phẩm nhà chung cư tạo giá trị riêng biệt nhà chung cư Chính vậy, nhà chung cư ngày gắn bó chặt chẽ với đời sống cộng đồng dân cư đô thị trở thành nhu cầu phổ biến người tiêu dùng, đặc biệt giới trẻ có xu hướng sinh sống khu hộ Các chung cư tòa nhà cao tầng ngày xây dựng nhiều ưa thích loại nhà dân chúng ngày gia tăng Ta thấy từ tháng 10/2007 người dân chen mua hộ cao cấp có giá 200.000 USD khu Vista, quận Bất chấp mức giá cao nhất, hình ảnh mơ tả tờ báo chen lấn, giành chỗ, xếp hàng đặt mua từ sáng sớm Tương tự The Vista, có 1.000 người đóng tiền chọn tham gia bốc thăm mua 350 hộ Sky Garden công ty Phú Mỹ Hưng Dự kiến đợt bốc thăm diễn ngày 4/11/2007 Tuy nhiên, nhu cầu lớn nên dù đóng tiền “thành ý” nhiều khả không tranh vào top 1.000 khách hàng Đại diện công ty Phú Mỹ Hưng cho biết số khách hàng lại, có nhu cầu đăng ký mua hộ đợt vào tháng 12 (Vnexpress, 2007) Năm 2007, người tiêu dùng xếp hàng, chen lấn, ạt để mua hộ chung cư năm trở lại hộ chung cư lâm vào trình trạng trì trệ kéo dài nhiều phân khúc thị trường bị “đóng băng” Theo báo cáo Coliers năm tới, TpHCH chứng kiến 110.00 hộ, từ khoảng 200 dự án gia nhập vào thị trường, với 45.200 hộ tình trạng trì hỗn đất trống Một số chủ đầu tư có tâm lý trì hoãn dự án, chờ đợi đến thị trường bất động sản hồi phục, chủ đầu tư khác chủ động xem xét thay đổi chiến lược kinh doanh thiết kế sản phẩm để đáp ứng nhu cầu thị trường, tìm kiếm hỗ trợ tài từ nhà đầu tư nước quốc tế hay chờ đợi phục hồi thị trường Thị trường hộ ngày trở nên cạnh tranh khó khăn chủ đầu tư, phải đến lúc thị trường cần có sớm giải pháp dứt khốt sau thời gian doanh nghiệp chờ đợi sách từ nhà nước Như vậy, với sách đề xuất có phải yếu tố quan trọng tác động đến định mua hộ chung cư khách hàng hay khơng? liệu có phá tảng băng thị trường bất động sản giải phóng lượng tồn hộ chung cư hay không? Mặc dù giới có nhiều nghiên cứu khoa học công bố yếu tố ảnh hưởng đến định mua hộ chung cư người dân như: (Haddad, Mahfuz Judeh and Shafig Haddad, 2011), (Nguyễn Quang Thu, 2013), việc áp dụng mơ hình lý thuyết vào hồn cảnh Việt Nam khơng phù hợp quốc gia có đặc thù riêng kinh tế, văn hóa, xã hội Ngồi ra, sở tìm kiếm tác giả đến nước chưa đủ nghiên cứu khách hàng đưa định mua hộ chung cư, yếu tố ảnh hưởng đến định Chính vấn đề nêu trên, Tác giả định chọn đề tài “ Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Quyết Định Mua Căn Hộ Chung Cư Của Khách Hàng Tại Thành Phố Hồ Chí Minh” để nghiên cứu phân tích Từ đó, góp phần đưa nhìn chi tiết việc lựa chọn hộ chung cư người dân, đồng thời đánh giá khả hiệu sách mà Hiệp hội bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh đề xuất đưa kiến nghị để giúp công ty bất động sản đáp ứng tốt nhu cầu khách hàng, để giải phóng nhanh lượng tồn hộ chung cư, đồng thời vượt qua khủng hoảng kinh tế ngày làm sở xây dựng hộ chung cư khác tương lai 1.2 Mục đích nghiên cứu Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến định mua hộ chung cư khách hàng Thành Phố Hồ Chí Minh Từ kết nghiên cứu, đề xuất sử dụng kết nghiên cứu nhằm thúc đẩy định hướng khách hàng có định mua hộ chung cư thị trường bất động sản đóng băng 1.3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu + Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố tác động đến định mua hộ chung cư khách hàng Thành Phố Hồ Chí Minh + Đối tượng khảo sát: khách hàng có ý định mua mua hộ chung cư cao cấp trung cấp Thành Phố Hồ Chí Minh + Phạm vi nghiên cứu: vấn nghiên cứu từ tháng 09 đến tháng 12/2014, Thành Phố Hồ Chí Minh 1.4 Phương pháp nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu thực qua giai đoạn: Nghiên cứu sơ định tính: vấn sâu 20 khách hàng có ý định mua hộ chung cư sử dụng hộ chung cư Thành Phố Hồ Chí Minh để điều chỉnh thang đo cho phù hợp Kế tiếp, vấn thử 20 khách hàng để xây dựng hồn thiện bảng câu hỏi thức Nghiên cứu thức định lượng: sử dụng q trình nghiên cứu, dùng kỹ thuật thu thập thơng tin kỹ thuật vấn trực tiếp khách hàng thông qua bảng câu hỏi chi tiết, cách lấy mẫu chọn mẫu thuận tiện phi xác suất thuộc đối tượng khảo sát đề tài nghiên cứu  Dữ liệu thu xử lý phần mềm thống kê SPSS  Kiểm định thang đo hệ số Cronbach’s Alpha  Phân tích nhân tố khám phá (EFA)  Phân tích hồi quy tuyến tính, qua xác định mức độ tác động yếu tố đến định mua hộ chung cư khách hàng Thành Phố Hồ Chí Minh 1.5 Kết cấu nội dung nghiên cứu Luận văn cấu trúc thành chương, bao gồm: Chương 1: Giới thiệu tổng quan đề tài nghiên cứu bao gồm tính cấp thiết đề tài, mục tiêu nghiên cứu, đối tượng phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, kết cấu nội dung nghiên cứu Chương 2: Cơ sở lý thuyết mô hình nghiên cứu yếu tố tác động đến định mua hộ chung cư, qua tác giả đưa giả thuyết mơ hình nghiên cứu đề nghị Chương 3: Đưa phương pháp nghiên cứu để xây dựng điều chỉnh thang đo, kiểm định mơ hình nghiên cứu với giả thuyết đề Chương 4: Phân tích kết nghiên cứu liệu thu thập thông qua khảo sát định lượng, kết kiểm định thang đo Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá (EFA), phân tích hồi quy để đánh giá tác động yếu tố ảnh hưởng đến định mua hộ chung cư Chương 5: Kết luận kết đạt sau nghiên cứu, sau hàm ý số sách cho doanh nghiệp, đề xuất với phủ đồng thời nhận xét hạn chế đề tài đề xuất cho hướng nghiên cứu KẾT LUẬN CHƯƠNG Qua đó, cho thấy tầm quan trọng việc xác định yếu tố ảnh hưởng đến định mua hộ chung cư khách hàng Để giải vấn đề này, tác giả đề mục tiêu như: khảo sát, đo lường yếu tố tác động đến định mua hộ chung cư khách hàng đề xuất gợi ý sử dụng kết nghiên cứu Để thực mục tiêu trên, cần sử dụng nghiên cứu sơ phương pháp định tính để điều chỉnh thang đo cho mơ hình Dùng nghiên cứu định lượng để kiểm định thang đo, giả thuyết mơ hình nghiên cứu Đồng thời, chương trình bày ý nghĩa đề tài Kết cấu nội dung đề tài chia làm chương Chương sau tiếp tục trình bày khái niệm liên quan sở lý thuyết CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU Chương 2, nhằm khái quát lại số lý thuyết hộ chung cư, nêu rõ đặc điểm phần sở hữu chung, sở hữu riêng hộ, quyền hạn quản lý hộ chung cư Đưa hành vi mua khách hàng áp dụng lĩnh vực hộ chung cư, đồng thời xây dựng mơ hình lý thuyết đặt giả thuyết nghiên cứu Nội dung chương gồm phần sau đây: 2.1 Khái quát hộ chung cư 2.1.1 Khái niệm hộ chung cư  Định nghĩa hộ chung cư Việt Nam Theo qui định Điều 70, Luật Nhà Ở năm 2005 qui định thì: “ Nhà chung cư nhà có từ tầng trở lên, có lối cầu thang hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng hộ gia đình, cá nhân phần sở hữu chung tất hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư”  Định nghĩa hộ chung cư theo chuyên gia giới  Khái niệm chung cư theo Encyclo Britinaca (2006): Trong tiếng Anh đại, từ “ Condominium” viết tắt “ Condo” từ sử dụng phổ biến để cơng trình chung cư thay cho từ “ Apartment” Khái niệm chung cư “ Condominum” khái niệm cổ người Latin “ Con” có nghĩa “ chung” “ Condominum” “ Quyền sở hữu” hay “ Sử dụng” Ngày “ Condominum” loại hình thức quyền sở hữu khơng phải hình thức tài sản nguyên vẹn Một “Condominum” tạo khế ước quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khn viên khu đất mặt cơng trình vị trí xây dựng Các hộ để ở, tạo đồng thời nằm bên khuôn viên khu đất chung cư Khi người sở hữu hộ chung cư Condominum quyền sở hữu không gian nằm tường, sàn, trần hộ số quyền sử dụng chung chia sẻ tất “ không gian chung” (Common areas) thuộc khuôn viên dự án chung cư hộ (Encyclopedia Britanica, 2006)  Khái niệm chung cư Singapore: Tại Singapore khái niệm “ Chung cư” sử dụng khái niệm quy hoạch khái niệm pháp lý, nhằm mô tả phát triển nhà ở, hộ buồng xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất Căn tiêu chuẩn quản lý dự án xây dựng Singapore 2005, quan quản lý quy hoạch Urban Redevelopment Authority – URA qui định chung cư (Apartment) phân thành dạng: + Chung cư dạng Flat: loại dự án nhà không sở hữu đất (non-landed housing development) Mỗi hộ giành riêng cho mục đích có lối vào riêng tách từ diện tích chung khu nhà chung cư Chung cư dạng Flat tạo thành quỹ nhà xây dựng với mật độ trung bình mật độ cao Singapore, có số tầng từ tới 30 tầng Khu nhà Flat tổ chức với diện tích khơng gian mở cộng đồng (common open space) tối thiểu, thuộc quyền sở hữu chung cộng đồng cư dân khu nhà Khơng có quy định quy mơ diện tích tối thiểu cho khu dự án Flat miễn dự án đảm bảo quy định khoảng lùi giới xây dựng Dự án Flat khơng bắt buộc phải bố trí không gian mở công cộng (Communal Open Space) bên khu đất + Chung cư dạng Condominium: không dạng Flat, chung cư Condominium u cầu quy mơ diện tích khu đất lớn Cũng Flat, Condominium tạo nên quỹ nhà mật độ xây dựng trung bình cao Singapore Chung cư Condominium phải có tiện ích cơng cộng giải trí nghỉ ngơi bên khn viên, tiện ích cơng cộng thuộc quyền sở hữu chung toàn cộng đồng cư dân phục vụ cho nhu cầu họ Dự án Condominium bao gồm khối nhà thấp tầng (4 tầng) cao tầng (có thể xây dựng 30 tầng) Diện tích tối thiểu cho dự án Condominium 4.000 mật độ xây dựng tối đa 40 % (bao gồm phần sân bãi đậu xe) Dự án xây dựng chung cư Condominium không bắt buộc phải bố trí khơng gian mở cơng cộng (Communal Open Space) bên khu đất (Development Control, Urban Redevelopment Authority-URA, Singapore 2005)  Tác giả sử dụng khái niệm chung cư Việt Nam, theo Quốc Hội ban hành số: 56/2005/QH11 (Hệ thống văn quy phạm pháp luật), để làm nghiên cứu cho đề tài 2.1.2 Đặc điểm hộ chung cư + Phần sở hữu riêng nhà chung cư: Căn hộ chung cư hiểu phần sở hữu riêng nhà chung cư cá nhân, hộ gia đình, tổ chức bao gồm: Thứ 1: Phần diện tích bên hộ, bao gồm diện tích ban cơng, lối gắn liền với hộ Thứ 2: Phần diện tích khác nhà chung cư công nhận sở hữu riêng theo qui định pháp luật Thứ 3: Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng + Phần sở hữu chung nhà chưng cư: Theo quy định pháp luật phần sở hữu chung nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích nhà lại nhà chung cư, ngồi phần diện tích thuộc sở hữu riêng, theo qui định khoản điều Không gian hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung nhà chung cư gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao nhà, tường phân chia hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, nước, bể phốt, thu lơi, cứu hỏa phần khác không thuộc sở hữu riêng hộ Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên kết nối với nhà chung cư (Khoản 3, điều 70, Luật Nhà Ở, năm 2005) Đối với phần sở hữu chung chủ sỡ hữu người sử dụng hộ chung cư có quyền khai thác, sử dụng như có trách nhiệm bảo quản, đóng góp kinh phí để đảm bảo hoạt động chúng + Việc hạn chế quyền sỡ hữu chủ sở hữu hộ chung cư: Các chủ hộ chung cư sở hữu chung có quyền sở hữu khơng giống hồn tồn với quyền sở hữu tài sản thơng thường, họ chủ sở hữu cộng đồng sở hữu chung Chủ hộ phải tuân theo quy định quyền hạn nghĩa vụ sở hữu chung, mà quy định hạn chế định quyền sử dụng quyền định đoạt hộ mình, chẳng hạn như: khơng gây tiếng ồn ảnh hưởng đến hàng xóm, thay đổi kết cấu phần sở hữu riêng phần sử dụng riêng, sử dụng vật liệu mầu sắc mặt hộ chung cư muốn cho thuê hay chuyển nhượng Ranks TRINHDO TRINH DO HOC DACDIEM VAN PHO THONG TRUNG CAP/ CAO DANG DAI HOC SAU DAI HOC Tot al N 27 Mean Rank 194.96 66 193.95 241 207.55 66 183.56 400 a,b Test St at ist ics Chi-Square DACDIEM 2.666 df Asymp Sig .446 a Kruskal Wallis Te st b Grouping Variable : TRINHDO TRINH DO HOC VAN Anova chiều theo trình độ nghề nghiệp Descript ives 95% Confidence Int erval for Mean N DACDIEM Mean St d Deviat ion St d Error Lower Bound Upper Bound Minimum Maximum VAN PHONG / VIEN CHUC 109 3.7578 68533 06564 3.6277 3.8879 2.40 5.00 KINH DOANH / BUON BAN 85 3.4047 84851 09203 3.2217 3.5877 1.20 5.00 QUAN LY 71 3.5239 61073 07248 3.3794 3.6685 2.20 5.00 DOANH NHAN 52 3.3000 84343 11696 3.0652 3.5348 2.00 5.00 99 NGHE KHAC 83 3.7542 59864 06571 3.6235 3.8849 3.00 5.00 Tot al 400 3.5810 73552 03678 3.5087 3.6533 1.20 5.00 VAN PHONG / VIEN CHUC 109 3.3229 89398 08563 3.1532 3.4927 1.00 5.00 KINH DOANH / BUON BAN 85 3.2541 82427 08940 3.0763 3.4319 1.00 5.00 QUAN LY 71 3.1803 88231 10471 2.9714 3.3891 1.40 5.00 DOANH NHAN 52 3.1923 88647 12293 2.9455 3.4391 1.60 5.00 99 NGHE KHAC 83 3.3590 81794 08978 3.1804 3.5376 1.80 4.80 400 3.2735 85939 04297 3.1890 3.3580 1.00 5.00 MOITRUONG VAN PHONG / VIEN CHUC 109 2.9193 78227 07493 2.7707 3.0678 1.00 4.80 KINH DOANH / BUON BAN 85 2.7600 73731 07997 2.6010 2.9190 1.20 4.60 QUAN LY 71 2.9183 71520 08488 2.7490 3.0876 1.00 4.60 DOANH NHAN 52 2.8654 77381 10731 2.6500 3.0808 1.00 4.40 99 NGHE KHAC 83 3.1133 72192 07924 2.9556 3.2709 1.00 4.60 TAICHINH Tot al Tot al 400 2.9185 75304 03765 2.8445 2.9925 1.00 4.80 KHONGGIAN VAN PHONG / VIEN CHUC 109 2.6422 91564 08770 2.4684 2.8160 1.00 5.00 KINH DOANH / BUON BAN 85 2.5353 93554 10147 2.3335 2.7371 1.00 4.75 QUAN LY 71 2.4894 80782 09587 2.2982 2.6806 1.00 3.75 DOANH NHAN 52 2.4471 90929 12610 2.1940 2.7003 1.00 4.25 83 2.7259 81395 08934 2.5482 2.9036 1.00 4.00 400 2.5844 88157 04408 2.4977 2.6710 1.00 5.00 99 NGHE KHAC Tot al Test of Homogeneit y of Variances DACDIEM Levene St at ist ic 4.096 TAICHINH MOITRUONG KHONGGIAN df1 df2 395 Sig .003 245 395 912 222 395 926 819 395 514 ANOVA DACDIEM Sum of Squares Bet ween Groups12.876 Wit hin Groups 202.979 Mean Square 3.219 395 514 df Tot al 215.856 Bet ween Groups 1.865 399 466 Wit hin Groups 292.814 Tot al 294.679 395 741 MOITRUONG Bet ween Groups 5.430 Wit hin Groups 220.833 1.358 395 559 TAICHINH Tot al 226.263 KHONGGIAN Bet ween Groups 3.851 Wit hin Groups 306.238 Tot al 310.090 Anova chiều theo trình độ Thu nhập F 6.264 Sig .000 629 642 2.428 047 1.242 293 399 399 963 395 775 399 Descriptives 95% Confidence Int erval for Mean N DACDIEM 30 TRIEU Tot al TAICHINH 50 St d Mean Deviat ion St d Error 3.5560 85169 12045 30 TRIEU Tot al MOITRUONG 30 TRIEU Tot al KHONGGIAN 30 TRIEU Tot al Test of Homogeneity of Variances DACDIEM Levene St at ist ic 1.593 TAICHINH df1 df2 396 Sig .191 609 396 610 MOITRUONG 692 396 557 KHONGGIAN 929 396 427 ANOVA DACDIEM Sum of Squares Bet ween Groups 4.252 Wit hin Groups 211.603 Tot al TAICHINH 215.856 Bet ween Groups Mean Square 1.417 396 534 df 068 Wit hin Groups 294.475 396 744 Tot al 294.679 MOITRUONG Bet ween Groups 2.883 399 961 Wit hin Groups 223.380 Tot al 226.263 396 564 KHONGGIAN Bet ween Groups 3.024 Wit hin Groups 307.065 1.008 396 775 310.090 Sig .048 091 965 1.704 166 1.300 274 399 204 Tot al F 2.653 399 399 PHỤ LỤC 14 ĐỒ THỊ DỊ TÌM GIẢ ĐỊNH Chart PHỤ LỤC 15 CÁC TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ ĐỐI VỚI TỪNG HẠNG NHÀ CHUNG CƯ (Ban hành kèm theo Thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 02 tháng năm 2008 Bộ Xây dựng) Bảng 2.1 : Phân hạng hộ chung cư Chỉ CÁC HẠNG CHUNG CƯ tiêu Hạng I Hạng II Hạng III Hạng IV (1) (2) (3) (4) (5) I Yêu cầu quy hoạch, kiến trúc Quy hoạch 1.1 Vị - Có hệ thống giao- Có hệ thống giao- Có hệ thống giao- Có hệ thống trí thơng bên ngồi nhà thơng bên ngồi nhà thông thuận tiện giao đảm bảo loạiđảm thuận tiện phương tiện bảo loại giaophương tiện giao thông thông đường đềuđường tiếp cận tiếp cận đếnđược đến sảnh sảnh cơngcủa cơng trình thơng trình 1.2 - Có sân, vườn, thảm- Có sân, vườn, thảm- Đảm bảo Cảnh cỏ, xanh, đườngcỏ, xanh, đườngchuẩn, tiêu chuẩnchuẩn, tiêu quan dạo thiết kế đẹp, hoàndạo thiết kế đẹp, hoànhiện hành chuẩn chỉnh, thống hành chỉnh quy- Đảm bảo quy 1.3 - Không gian xung- Không gian xung- Môi trường đảm- Môi trường Môi quanh rộng rãi, môiquanh rộng rãi, môibảo vệ sinh đảm trường trường thoáng mát,trường sinh đẹp thoáng mát, bảo vệ đẹp Thiết kế kiến trúc 2.1 Cơ - Các không gian- Các không gian chức- Đảm bảo quy- Đảm bảo quy cấu chức tối thiểunăng tối thiểu gồm:chuẩn, tiêu chuẩnchuẩn, tiêu hộ gồm: phòng khách,phòng khách, phònghiện hành chuẩn phòng ngủ, khu vựcngủ, hành khu vực bếp, bếp, phòng ăn, phòngphòng ăn, phòng vệ vệ sinh phòngsinh phòng khác khác - Mỗi hộ tối thiểu - Mỗi hộ tối thiểucó 02 khu vệ sinh có 02 khu vệ sinh - Phòng ngủ có - Phòng ngủ cókhu vệ sinh riêng khu vệ sinh riêng 2.2 - Phụ thuộc vào quy- Phụ thuộc vào quy mô- Phụ thuộc vào quy- Đảm bảo quy Diện mô thiết kế, nhưngthiết kế, khơngmơ thiết kế, nhưngchuẩn, tích không nhỏ 70 m2 nhỏ 60 m2 hộ khơng nhỏ 50chuẩn - Diện tích phòng ngủ- Diện tích phòng ngủm hành tiêu lớn 20 m2 lớn 15 m2 - Diện tích phòng ngủ lớn 12 m2 2.3 - Các phòng phải- Các phòng phải- Thơng đảm bảo thơng gió,đảm bảo thơng gió,chuẩn, tiêu chuẩnchuẩn, tiêu gió chiếu sáng chiếu - Phòng khách, phòng- Phòng khách, phòng sáng ngủ, bếp, phòng ănngủ, bếp, phòng ăn phải chiếu sáng Đảm bảo hành quy- Đảm bảo quy chuẩn hành cho phải thơng gió,được thơng gió, chiếu hộ chiếu sáng tự nhiên vàsáng tự nhiên tiếp tiếp xúc với khôngxúc với không gian gian rộng rãi rộng rãi 2.4 - Thiết bị tối thiểu- Thiết bị tối thiểu gồm:- Đảm bảo quy- Đảm bảo quy Trang gồm: chậu rửa mặt,chậu rửa mặt, bồn cầu,chuẩn, tiêu chuẩnchuẩn, thiết bị bồn cầu, thiết bị vệthiết bị vệ sinh phụ nữ,hiện hành chuẩn vệ sinh sinh phụ nữ, vòi tắmvòi tắm hoa sen, bồn hành hoa sen, bồn tắm nằmtắm nằm đứng hộ đứng tiêu - Các thiết bị tắm, rửa - Các thiết bị cấpcó hai đường nước nước có hai đườngnóng nước lạnh nước nóng nước lạnh 2.5 Có thang máy, thangCó thang máy, thang- Cầu bộ, thang thoát hiểm bộ, thang thoát hiểm thang Đảm bảo quy- Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩnchuẩn, tiêu hành chuẩn hành 2.5.1 - Chiếu tới mỗi- Chiếu tới đợt- Chiếu tới mỗi- Đảm bảo quy Cầu đợt thang phục vụ tốithang phục vụ tối đa 06đợt thang phục vụchuẩn, tiêu thang đa 04 hộ hộ tối đa 08 hộ chuẩn hành 2.5.2 - Đảm bảo vận- Đảm bảo vận chuyển- Thang chuyển đồ đạc, băngđồ đạc, băng ca cấpchuyển đồ đạc, băngchuẩn, tiêu máy ca cấp cứu; cứu; Đảm bảo vận- Đảm bảo quy ca cấp cứu; chuẩn - Mỗi thang phục vụ- Mỗi thang phục vụ tối- Mỗi thang phục vụhành tối đa không 40đa không 50 căntối đa không 60 hộ 2.6 hộ hộ - Có chỗ để xe (trong- Có chỗ để xe (trong- Có chỗ để xe đảm- Có chỗ để xe Chỗ để ngồi nhà) đảmvà nhà) đảm bảobảo tiêu chuẩn vàđảm bảo tiêu xe bảo tiêu chuẩn vàtiêu chuẩn đượcđược trông giữ bảochuẩn được trông giữ bảo vệtrông giữ bảo vệ anvệ an tồn trơng giữ bảo an tồn vệ an toàn toàn - Mỗi hộ tối thiểu- Mỗi hộ có tối có 1,5 chỗ để tơ thiểu chỗ để ô tô II Yêu cầu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội khu Hạ tầng kỹ thuật 1.1 Hệ - Hệ thống giao thông- Hệ thống giao thông- Giao thông thuận- Giao thông thống đồng đảm bảođồng đảm bảotiện đảm bảo tiêuthuận tiện giao tiêu chuẩn cứu hỏa,tiêu chuẩn cứu hỏa, cứuchuẩn cứu hỏa, cứuđảm bảo tiêu thông cứu nạn nạn nạn chuẩn cứu hỏa, cứu nạn 1.2 Hệ - Có hệ thống cấp- Có hệ thống cấp điện- Đảm bảo quy- Đảm bảo quy thống điện dự phòng đảmdự phòng đảm bảo chochuẩn, tiêu chuẩnchuẩn, tiêu cấp bảo cho sinh hoạtsinh hoạt công cộng khihiện hành chuẩn điện công cộng thắpmất điện lưới quốc gia hành sáng hộ điện lưới quốc gia 1.3 Hệ - Hệ thống thiết bị- Hệ thống thiết bị cấp- Đảm bảo quy- Đảm bảo quy thống cấp, thoát nước đầythoát nước đầy đủ,chuẩn, tiêu chuẩnchuẩn, tiêu cấp, đủ, đồng bộ, đảm bảođồng bộ, đảm bảo vệhiện hành chuẩn thoát vệ sinh vận hànhsinh vận hành thông hành nước thông suốt (24 giờsuốt ngày) (24 ngày) 1.4 Hệ - Có hệ thống đảm- Có hệ thống đảm bảo- Đảm bảo quy- Đảm bảo quy thống bảo cung cấp dịch vụcung cấp dịch vụ truyềnchuẩn, tiêu chuẩnchuẩn, tiêu thông truyền tin liên thoại, lạc hình, internet điệnhình, điện thoại,hiện hành chuẩn tiêninternet tiên tiến, hành tiến, đại, đảmđại, đảm bảo điều kiện bảo điều kiện vậnvận hành thơng suốt hành thơng suốt 1.5 Hệ - Có hệ thống thiết bị- Có hệ thống thiết bị- Đảm bảo quy- Đảm bảo quy thống cảm ứng tự động báocảm ứng tự động báochuẩn, tiêu chuẩnchuẩn, tiêu phòng cháy, chữa cháy, hệcháy, chữa cháy, hệhiện hành chuẩn chống thống tín hiệu, thơngthống tín hiệu, thơng hành cháy nổ tin có hỏa hoạntin có hỏa hoạn hộ khutrong khu vực sử dụng vực sử dụng chung chung 1.6 Hệ - Có thùng chứa rác- Có thùng chứa rác nơi- Có thùng chứa rác- Đảm bảo quy thống nơi công cộng công cộng chuẩn, tiêu thu gom - Hệ thống thu rác- Hệ thống thu rác- Hệ thống thu rácchuẩn xử lý nhà, xử lý ráctrong nhà, xử lý ráctrong nhà hành rác đảm bảo vệ sinh vàđảm bảo vệ sinh cách ly với khu vựccách ly với khu vực nơi cơng cộng sảnh tầng, sảnh chính.sảnh tầng, sảnh Hạ tầng xã hộ Các - Hạ tầng xã hội đồng- Hạ tầng xã hội đồng- Đảm công với chất lượngbộ, có đầy đủ cơngchuẩn, tiêu chuẩnchuẩn, trình hạ cao, có đầy đủ cáctrình (giáo dục mầmhiện hành; tầng xã cơng trình (giáo dụcnon, quy- Đảm bảo quy chuẩn tiêu phổ- Sử dụng cônghành; mầm non, giáo dụcthơng sở, văn hốtrình khu vực - Sử dụng phổ thông sở, vănthông tin, dịch vụ cơng trình hội giáo bảo dục hố thông tin, dịch vụthương mại, thể dục thể khu vực thương mại, thể dụcthao, không gian dạo thể thao, không gianchơi, thư giãn ) dạo chơi, thư giãn )bán kính 500 m bán kính 500 m - Có khu vui chơi giải - Có khu vui chơi giảitrí ngồi trời rộng rãi; trí ngồi trời rộng rãi;sân, vườn, đường dạo sân, vườn, đường dạođược thiết kế đẹp thiết kế đẹp III Yêu cầu chất lượng hoàn thiện Vật - Sử dụng loại vật- Sử dụng loại vật- Sử dụng loại- Đảm bảo quy tư, vật tư, vật liệu có chấttư, vật liệu có chấtvật tư, vật liệu cóchuẩn, tiêu lượng cao thờilượng tốt thời điểmchất lượng tạichuẩn liệu dùng để điểm xây dựng xây dựng thời điểm xây dựng hành xây dựng hoàn thiện - Sử dụng trang- Sử dụng trang- Sử dụng trang- Sử dụng Trang thiết bị có chất lượngthiết bị có chất lượngthiết bị có chấttrang thiết bị thiết bị cao thời điểm xâytốt thời điểm xâylượng thờicó chất lượng gắn liền dựng dựng điểm xây dựng với nhà trung bình thời điểm xây dựng IV Yêu cầu chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng Bảo - Có hệ thống camera- Có nhân viên bảo vệ- Có nhân viên bảovệ Thực an kiểm sốt cáctại khu vực cơngvệ lối vào theo quy chế ninh sảnh, hành lang, cầucộng quản lý thang dụng - Có nhân viên bảo vệ chung cư sử nhà lối vào 24/24 h ngày Vệ - Thường xuyên quét- Thường xuyên quét- Đảm bảo vệ sinh - Đảm bảo vệ sinh dọn, lau rửa, hút bụidọn, lau rửa, hút bụi sinh khu vực côngcác khu vực công cộng, cộng, đảm bảo vệđảm bảo vệ sinh sinh - Đảm bảo chăm sóc- Đảm bảo chăm sóc- Đảm bảo vệ sinh - Đảm bảo vệ Chăm xanh, sân, vườn,cây xanh, sân, vườn, sóc đường nội lnđường nội cảnh đẹp sinh đẹp quan Quản - Bảo dưỡng, sửa- Bảo dưỡng, sửa chữa- Thực theolý vận chữa hư hỏng kịphư hỏng kịp thời hành thời Thực quy chế quản lý sửtheo quy chế dụng nhà chung cư quản lý dụng chung cư sử nhà TÀI LIỆU THAM KHẢO Danh mục tiếng việt Lê Thế Giới,1999 Quản trị Marketing NXB Giáo Dục, Hà Nội Hoàng Trọng Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2005) Phân tích liệu nghiên cứu với SPSS,NXB Thống kê, Tp.HCM Hoàng Trọng Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008) Phân tích liệu nghiên cứu với SPSS (tập 1,2), NXB Hồng Đức, Tp.HCM Hoàng Trọng, (2002) Xử lý liệu nghiên cứu với SPSS NXB Thống Kê, Tp.HCM Nguyễn Đình Thọ, (2011) Phương pháp nghiên cứu khoa học kinh doanh: Thiết kế thực TP.HCM : NXB Lao động xã hội, Tp.HCM Philip Kotler, (2001) Quản trị marketing, NXB Thống kê Philip Kotler, (2004) Marketing bản, NXB Thống kê Danh mục tiếng Anh Philip Kotler, Gary Armstrong (2012), Principles of Marketing, 14 th, Pearson Education, English Hair, J F., Black, B., Babin, Anderson, R E., & Tatham, R L (2010) Multivariate data analysis: A Global Perspective New York Tan Teck Hong (2012) Meeting first-time buyer’s housing needs and preferences in greater, Kuala Lumpur Teck Hong Tan (2013) Use of structural equation modeling to predict the intention to purchase Green and Sustainable home, Malaysia Armstrong and Kotler, 2003 Principles of Marketing Robert A.Opuku, Abdul-Muhmin, (2010) Housing preferences and attribute importance among low-income Saunders, P.(1990) A nation of home owners London, Unwin Hyman Haurin, Donald R and H.Leroy Gill, (2002) “The impact of transaction costs and the expected length of stay on homeownership” Journal of Urban Economics 51: 563-584 Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh and Shafig Haddad, (2011) Factors Affecting Buying Behavior of an Apartment an Empirical Investigation in Amman, Jordan Garasky, Steve, Donald R Haurin and Hua Kiefe (June 2007) Locational choice upon first exit from the parental household: Understanding the influences of race, ethnicity and assimilation Goh, Ai Tee and Ahmad, Yahaya, 2007 Public low-cost housing in Malaysia: case studies on ppr low-cost flats in Kuala Lumpur Tan, T H (2009), “Home Owning Motivation in Malaysia” Journal of Accounting, Business and Management, Vol 16, No pp 93 – 112 Tan, T H (2011), “Sustainability and Housing Provision in Malaysia,” Journal of Strategy Innovation and Sustainability, Vol 7, No 1, pp 62 -71 Sirgy, MJ, Grzeskowiak, S & Su, C 2005, 'Explaining housing preference and choice: The role of self-congruity and functional congruity', Journal of Housing and the Built Environment, vol 20, pp 329–47 Kauko, T (2007) A heterodox economic analysis of the housing market structure in Budapest using neural network classifi-cation, Journal of Real Estate Literature, 15(1), pp 85-124 Tu, Y.s, & Goldfi nch, J (1996) A two-stage housing choice forecasting model Urban Studies, 33 (3), 517–537 Graaskamp, J A (1981) The fundamentals of the real estate development process Washington: The Urban Land Institute Danh mục tài liệu internet Ashui.com, Đi tìm định nghĩa chung cư http://ashui.com/forum/index.php?topic=1052.0;wap2 Thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 02 tháng năm 2008 Các tiêu chí đánh giá hạng nhà chung cư, Bộ Xây dựng http://thuvienphapluat.vn/archive/Thong-tu/Thong-tu-14-2008-TT-BXD-huong-danphan-hang-nha-chung-cu-vb66470t23.aspx Điều 70, mục 2, qui định Luật nhà 2005 Quản lý việc sử dụng nhà chung cư, Hệ thống văn quy phạm pháp luật http://www.moj.gov.vn/vbpq/Lists/Vn%20bn%20php%20lut/View_Detail.aspx? ItemID=16773#Dieu_70 Công ty CBRE Việt Nam Báo cáo tình hình thị trường Bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh quý III/2013 công bố ngày 03/10/2013 http://hud.com.vn/tinbai/tphcm-thi-truong-can-ho-co-dau-hieu-phuc-hoi-trong-quy-iii Hiệp hội VNREA Việt Nam Dự báo thị trường hộ 2014 – 2015 http://cafef.vn/thi-truong/du-bao-trien-vong-thi-truong-bat-dong-san-2014-20152014112015293936020.chn ... trọng việc xác định yếu tố ảnh hưởng đến định mua hộ chung cư khách hàng Để giải vấn đề này, tác giả đề mục tiêu như: khảo sát, đo lường yếu tố tác động đến định mua hộ chung cư khách hàng đề xuất... hội Ngồi ra, sở tìm kiếm tác giả đến nước chưa đủ nghiên cứu khách hàng đưa định mua hộ chung cư, yếu tố ảnh hưởng đến định Chính vấn đề nêu trên, Tác giả định chọn đề tài “ Các Yếu Tố Ảnh Hưởng. .. TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HCM - NGUYỄN THỊ NGỌC VƯƠNG “CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA KHÁCH HÀNG TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên